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第1章 物业管理招标和投标11 物业管理招标111 物业管理招标概念物业管理招标，是指招标人（包含物业全部权人、业主委员会，或其法定代表开发商、物业管理企业），在为其物业选择物业管理者时，经过向社会公开其所制订管理服务要求和标准招标文件，由多家物业管理企业竞投，从中选择最好物业管理者，并和之签订物业管理协议过程。其中物业管理企业针对某一项或多项专业服务项目，如保安、保洁、绿化等，进行公开选聘专业服务企业过程，称为物业管理服务项目标分包。实际上物业管理招标是一个广义概念，同时包含了开标、评标、定标过程。物业管理招标投标行为是一个经过市场化方法实现双向选择。依据中国招标投标法相关要求，招标活动中必需遵照“公开、公平、公正和老实信用”标准。112 物业管理招标方法物业管理招标从不一样角度来看能够有不一样划分方法。按内容划分，可分为单纯物业管理招标和物业管理和经营总招标；按招标对象广度划分，可分为公开招标、邀请招标和协商招标；按物业管理招标项目划分，可分为全方位物业管理招标和单项目物业管理招标；按物业管理招标主体不一样划分，可分为开发商主持前期物业管理招标、业主委员会主持物业管理招标和委托咨询型物业管理招标和物业管理企业专业项目招标等。物业管理招标最常见划分方法是按招标对象广度划分，即公开招标、邀请招标和协商招标。1公开招标是指招标人以招标公告方法邀请不特定法人或其它组织投标。2邀请招标是指招标人以投标邀请书方法邀请特定法人或其它组织投标。3协商招标协商招标又称为议标，是指招标人不公开公布招标公告，而是选择其认为有能力负担投标人，邀请其投标，然后经过平等协商，最终达成协议。实质上，协商招标能够看作是更小范围邀请招标，现在是一个不可或缺物业管理招标形式,较适合于含有一定业务联络和相互比较熟悉物业管理企业，或含有特殊管理要求中小规模物业管理招标项目。113 物业管理招标程序物业管理招标程序通常包含准备、实施和结束三个阶段。1准备阶段准备阶段是指从招标人决定进行物业管理招标，到正式对外公布招标公告之前这一阶段所做一系列准备工作。关键工作有：成立招标机构、编制招标文件、确定标底。（1）成立招标机构 这关键有两种路径。一个是在物业管理行政主管部门指导下（应先在政府部门立案），由招标人自行成立招标机构，聘用相关部门人员和物业管理教授组织招标；另一个是由招标方委托专门物业管理招标代理机构进行招标。1）自行成立招标机构。招标人为实力雄厚大型开发商或联合开发机构，有能力从物业设计、施工监理到验收整个开发过程全部统一自行成立招标机构，包揽其“一条龙”招标工作，该物业管理招标也由开发商自行成立招标机构来完成。对于采取小范围邀请招标或议标方法小规模物业管理项目，因为其招标工作量不大、专业性不强，开发商通常全部能够自行编制招标文件和组织评标，这时，招标人自行成立招标机构进行招标也较为适宜。自行招标开发商或业主应根据通例在开发商所在单位或业主委员会下设“招标工作委员会”或“招标工作组”。2）委托招标代理机构。招标人委托招标代理机构进行招标方法常见于公开招标和一部分大范围邀请招标。对于部分大型管理项目，开发商往往委托一家招标代理机构包揽该项目全部招标工作；另外，业主委员会进行物业管理招标时，通常也采取委托招标代理机构招标方法。招标人可依据自己意愿和本身情况选择招标代理机构。同时，还要依据本身对物业管理要求及标规模大小选择相当等级招标代理机构。（2）编制招标文件 招标文件是招标机构向投标人提供参与竞标所必需文件。物业管理招标文件内容、格式依据招标项目标特点和需要而有所不一样，内容关键有：通知投标人递交投标书程序、说明所需招标项目标标情况、通知投标评定准则和签署协议条件等，即投标人须知、协议条款和技术规范。1）投标人须知。投标人须知是招标文件关键组成部分，它是招标人通知投标人相关投标要求、指导及手续文件。投标条件。为了确保投标人合格性，招标文件在这一部分要求了参与资格预审投标人须递交证实资料及其格式，方便统一进行审查。为了确保投标真实性，招标人还要求投标人必需交纳投标确保金，招标文件中要求了投标确保金百分比、交纳方法和确保书格式等。对投标文件要求。因为招标机构在接收投标书时，通常会检验投标书制作和封送是否合乎程序，招标文件必需在这一部分中写明对投标文件编定统一要求（统一投标文件格式），和对投标文件封存和递交要求，方便于开标和评标工作进行。对招标程序说明。将开标、评标和定标等招标过程关键内容给予公开，从而表现整个招标工作公正、透明。2）协议条款。协议条款分为通常性条款和特殊性条款。通常性条款通常是物业管理招标行业性约定俗成，通常由技术条款、商务条款和法律条款组成；特殊条款是针对每个具体物业管理项目本身特点而制订个性化条款。特殊性条款优于通常性条款，二者不一致时，协议应以特殊性条款为准。3）技术规范。技术规范是具体说明招标项目标技术要求（如物业管理项目标服务标准、具体工作量等）文件，是招标文件关键之一。技术规范通常是以技术规格一览表形式进行说明，另外还需附上项目标工程图纸等作为投标人计算标价时依据。（3）制订标底 标底是招标人为准备招标内容计算出一个合理基础价格，即一个预价格，它关键作用是作为招标人审核报价、评标和确定中标人关键依据。所以，标底是招标单位“绝密”资料，不能向任何无关人员泄露。尤其是中国中国大部分项目招标评标时，均以标底上下一个区间作为判定投标是否合格条件，标底保密关键性就愈加显著了。所以，制订标底成为招标一项关键准备工作。根据通例，在正式招标前，招标人应为招标项目制订出标底。标底制订得好，能够说是招标工作成功了二分之一，而编制一个优异、正确、合理、可行标底需要认真细致，实事求是。首先，标底制订和招标文件编制有着密不可分关系。标底制订得是否正确，很大程度上取决于招标文件中对项目工作量说明是否正确，所以招标文件对项目工作量进行说明时应尽可能降低漏项，同时将工作量尽可能算正确，努力争取将招标文件中计算出工作量和实际工作量误差控制在5%以内。其次，标底制订应建立在一个比较优异物业管理方案基础上，这么编制出标底才切合实际。假如属自行招标，则可参考多年来中国外相近物业优异物业管理方法，或由招标方委托招标代理机构制订标底。阅读资料 南京龙江小区物业管理招标投标活动效果分析江苏省南京市龙江小区10幢高教公寓16所高校3000户高级知识分子家庭为花明白钱，经过招标方法寻求“管家”。江苏爱涛置业、星汉物业、南大物业、东海物业、养园物业等12家物业企业第一次打起了“价格战”。为处理南京高校老师住房困难全国关键工程南京龙江小区10幢高校公寓于4月底交付使用，占地约30万平方米，由南北两个区域组成。龙江高校公寓委托管理期限为3年。尤其引人注目标是龙江高校公寓业主委员会在此次招标中明确提出，物业管理收费标价占招标总分二分之一，标书占30分，答辩和企业信誉分别占10分。 依据1999年12月8日出台江苏省一般住宅区物业管理公共服务费等级收费暂行措施，住宅区物业管理公共性收费指导价即便是最高5级，每个月每平方米也就是0.5元。在上限已经很明确情况下，南京物业管理企业面临就是拿出最有竞争力价格来。这次招标书明确将收费标准作为硬杠杆，显然增加了物业管理企业压力，南京很多物业管理企业第一次仔细测算起自己成原来，要想在招标中获胜，就要拿出更具竞争力价格来，降低一个收费等级，提升一个服务档次，势必需求各家企业物业管理人员一人多专、一人多岗，以降低企业经营成本。1龙江高教公寓招标概况(1)物业标：已建29.3万平方米，南北两片，立即入住率95以上。物业类型：经济适用型一般高层住宅，设施齐全，但车位、管理用房等不足，落实了维修基金；物业管理区域为2个。(2)招标范围：南京地域省、市物业管理企业投标，公证部门全过程公证。(3)投标方：南京地域省、市属12家企业。(4)评委组成：业主委员会、省主管部门、市物业管理协会、院校、企业等教授7人。(5)评标方法：借鉴工程招标方法，无底价竞标，教授评标，业主委员会最终定标，其中信誉调查由业主委员会随机抽查评分。(6)评分类别及权重：信誉(10)，标书(30)，价格(50)，答辩(10)。(7)公共服务费确定：政府指导价和市场调整价相结合，中标价为0.36元(月平方米)，业主委员会标底价为0.34元(月平方米)。(8)招标实施依据：中国招标投标法，并借鉴其它经验。2此次物业管理招标投标活动启示(1)物业管理市场化进程需要政府主动引导，规范行为。物业管理招标投标活动，迫切需要政府从适应市场经济发展角度，主动培育和完善市场，包含建立物业管理招标投标中介服务机构，在物业管理培训中增设招标投标课程，有步骤地进行业主委员会主任培训等。同时，建立健全物业管理市场化法律法规体系，制订规范统一“游戏规则”，营造良好市场交易环境。(2)增强业主自治能力，发挥开发商、业主委员会作用。龙江高教公寓是以业主委员会为招标主体，并具体操作招标活动。业主委员会作为物业管理市场主体地位得以明确，作用得以发挥，为业主委员会成为高教公寓决议中心奠定了良好基础。 (3)物业管理企业参与市场竞争意识强烈。此次招投标活动，引来数十家企业主动参与，踊跃投标，共同表现了对物业管理市场化信心和决心。龙江高教公寓是全国有着特殊意义住宅区，工程建设伊始，国务院领导就很关注，省政府明确提出要将其建成“一流建筑，一流居住人群，一流居住环境，一流物业管理”住宅区。高教公寓含有规模大、立即入住率高、业主素质高特点。众多企业期望经过市场竞争，使本身经营上规模，达成提升企业服务水准和品牌目标。同时，经过参与竞争，企业也看到了本身差距，认识到今天参与是为了以后走向市场打下基础。“以人为本”，“以业主为本”，为业主提供全方位便利条件，提供因地制宜特色服务，以其它收益填补公共服务费不足，是中标企业共同想法。 (4)需要引发重视和改善问题： 工程建设和物业管理脱节现象仍然存在。物业标存在设施不足问题。如自行车停放车位严重不足(设计每户1.8辆)，地下进出口太小，无汽车泊位，缺乏物业管理用房，垃圾中转困难等问题，给物业管理带来先天不足遗憾。物业管理属服务性行业，其招标投标不一样于工程、设备招标投标。评标应侧重企业信誉、业绩和标书中方案质量、答辩应变能力等，而将公共服务费报价单列作为评分类别，其权重不宜超出20。物业管理采取招标投标市场化运作，其公共服务费价格应由市场调整形成，政府不宜定价或过多限制。2实施阶段招标实施阶段是整个招标过程实质性阶段。关键包含：公布招标公告或投标邀请书，组织资格预审，召开标前会议，开标、评标和定标。（1）公布招标公告（或投标邀请书）1）公布招标公告渠道。公布招标公告应依据项目性质和本身特点选择合适渠道。常见公布渠道有：指定招标公报、官方公报、报纸，房地产、物业管理专业期刊和物业管理信息网络等媒体。通常一项招标项目往往同时经过多个渠道公布公告，不拘泥于某一渠道。2）公布招标公告时间安排。为使潜在投标人对是否投标进行考虑、准备，招标人在发表招标公告时，在时间安排上应考虑两个原因：发表招标公告所需时间。各类刊物从接收广告申请到刊出广告需要一定时间，假如没有充足地考虑，招标公告可能会在投标截止日期以后才发表出来。另外，假如要经过多个渠道公布招标公告，要考虑到各类渠道出版周期（如报刊出版周期显然要比网络媒体长），方便能让招标公告基础在同一时间发表出来。投标人准备投标所需时间。这一时间应从招标公告估计公布日期开始计算。投标人申请投标得到招标文件准备投标递交投标书，需要有足够时间。根据中国招标投标法第二十四条要求：招标人应该确定投标人编制投标文件所需要合理时间；不过，依法必需进行招标项目，自招标文件开始发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于二十日。根据通例，投标人准备投标时间不得少于45天。3）招标公告内容和格式。招标公告应以简短、明了和完整为宗旨。通常包含以下内容：招标单位名称；项目名称；地点、物业管理项目资金起源（如业主分摊或开发商预付等）、招标目标（邀请资格预审还是邀请投标）；项目要求概述（项目性质、规格及管理要求），购置招标文件时间、地点和价格，接收标书最终日期和地点，开标日期、时间、地点，招标单位地址、电话等联络方法。假如需要，要求资格预审标准，和提供资格预审文件日期、份数和使用语言；必需时要求投标确保金金额。招标公告基础内容，如招标人名称和地址、招标项目标性质、数量、实施地点和时间和取得招标文件措施等关键事项，必需载明，而招标公告具体内容和格式能够依据招标人具体要求进行变通。投标邀请书内容和格式和招标公告基础相同。（2）组织资格预审 若招标物业估计投标企业数目多，可预先对各投标企业进行资格预审，剔除资信较差企业，关键选择610家申请者参与投标，这就是所谓早期预审；若投标企业数量较少，则可待投标企业已递送标书且开标以后进行资格预审，这也就是所谓后期预审。不管资格预审在何时进行，其审核程序和要求投标企业递交文件全部大致相同。资格预审是招标实施过程中一个关键步骤，是投标者第一轮竞争。1）资格预审程序。包含以下三个步骤：发出资格预审通告（或资格预审邀请书）。公布资格预审通告通常有两种做法，一个是在前述招标公告中写明将进行资格预审，并通告领取或购置资格预审文件地点和时间；另一个是在报纸上另行发表资格预审通告。资格预审通告关键内容包含：招标项目介绍，项目资金起源，参与预审资格，获取资格预审文件时间、地点和接收资格预审申请时间和地点。根据通例，从发表资格预审通告日期到申请截止日期应不得少于45天。出售资格预审文件。资格预审文件应提供招标人及招标项目标全部信息，而且其内容应比资格预审通告更为具体，如对若干物业管理企业组成联合体投标要求等；其次，资格预审文件中还可要求申请资格预审基础资格、条件，或对物业管理外资企业单独或联合投标部分要求，和申请投标资格预审部分基础要求，如从事该行业年限限制，负担过物业管理项目类型等；最终，招标人还应在资格预审文件中要求资格预审申请表和资料递交份数、时间和地点及文件所使用语言等。对于申请企业预审中必需提交关键内容，应该在资格预审文件中给予说明，或制成表格，要求申请人按要求填写。评审。资格预审申请书无须公开开启，由招标机构组织教授进行评审。必需时，还能够召开资格预审准备会议，方便申请人取得相关项目情况第一手资料。2）资格预审内容关键。投标人经验、过去完成类似项目标情况，人员及设备能力，投标人财务情况，包含过去几年承包收入和可投入本项目标开启资金等。具体内容包含：申请企业基础情况：企业名称、地址、电话和传真、资质等级、注册资本、关系企业等，和和本协议相关关键责任人、项目授权代表，企业组织机构情况，专业人员及管理人员人数，企业历年承包协议类型、金额及关键所在地域等。申请企业财务情况：企业资产负债表、损益表等财务报表；银行过去几年资信证实和对未来两年财务情况估计。经验和过去表现：过去几年内申请企业完成类似项目标基础情况，如这些项目和业主名称、项目工作量、协议金额、服务期限等。3）资格预审评审方法。招标单位能够依据自己要求来决定资格预审评审方法。现在广泛采取是“定项评分法”，即采取比较简便百分制计分。“定项评分法”就是对申请人提交资料进行分类，并按一定标准计分，最终确定一个取得投标资格最低分数线，达成或超出最低分数线被视为合格，能够参与投标；未达成则被视为不合格，不能参与投标。（3）召开标前会议 投标资格预审确定合格申请人后，应立即通知合格申请企业，立即前来购置招标文件，同时安排一次投标人会议，即标前会议。召开标前会议目标是澄清投标人提出各类问题。投标人须知中通常要注明标前会议日期，如有变更，应立即通知已购置招标文件投标人。招标机构也可要求投标人在要求日期内将问题以书面形式寄给招标人，方便招标人聚集研究，给统一解答，在这种情况下就无须召开标前会议。标前会议通常是在招标人所在地或招标项目所在地召开，便于招标人组织投标人到现场考察。应尤其注意是标前会议统计和多种问题统一解释或回复，应视为招标文件组成部分，写成书面文件分发给全部投标人。当标前会议形成书面文件和原招标文件有不一致地方时，应以会议文件为准。招标人应在提交投标文件截止时间最少15日前，将已澄清和修改部分以书面形式通知全部投标人。所以，投标人不得以未参与标前会议为由对招标文件提出异议，或要求修改标书和报价。招标人应在标前会议上宣告开标日期。参与会议费用投标人自理。（4）开标、评标和定标1）物业管理开标。物业管理开标是指物业管理招标机构在预先要求时间将各投标人投标文件正式启封揭晓。物业管理开标关键点有二个，即开标人和开标时间。开标人是指招标机构。参与开标人员包含：招标单位上级主管部门、当地招标投标管理机构、开户银行、标底编制单位相关人员、招标物业设计单位相关技术人员、投标企业代表（法人代表或委托代理人）和关键工作人员、法律公证部门。开标时间是指预先约定时间，即招标文件中要求时间。通常情况下，开标时间安排在递交投标书截止日以后23天内或紧接其后。如有特殊情况需要推迟，必需事先以书面形式通知各投标企业。开标形式及其程序。物业管理开标形式有两种：即公开开标和秘密开标。A公开开标，是指许可全部投标人或其代表出席开标会议，由招标人面对到场全部投标人或其代表将封套投标书当众开封，并宣读投标报价一个开标方法。其通常程序为：a宣告评标委员会组员名单。b招标单位法人代表讲话，介绍此次招标情况。c招标委员会责任人宣告唱票内容、评标纪律、注意事项和评标标准。d宣告因投标书迟到或没有收到而被取消资格投标企业名称，并将此情况统计在案，必需时由评标委员会及公证人签字；e公证人当场验证投标标函，主持抽签，决定唱标次序。f唱标。由评标委员会主席按交标次序逐一启封，并检验是否合格。不合格标书包含以下多个情况：未加盖投标企业法人代表印鉴或签字标书；标书未密封或密封后未加盖投标企业公章；逾期送达投标书；投标企业法人代表未按时参与开标会议，未按要求格式填写、字迹模糊难以识别或内容不全标书。不合格标书应该场宣告作废，由合格投标单位宣读其投标文件。投标人在宣读标书时对于评标委员会组员提问应立即说明，但对投标标价和承包期限等实质性内容不得改动。其它人员在宣读标书时不能提出任何疑问。g宣读公证词，表明此次开标经公证正当有效；h开标会议结束，编写开标会议纪要。B秘密开标相对于公开开标而言，是指招标机构在无投标企业现场参与情况下所进行开标。秘密开标是在不愿让各投标企业掌握全部标价时所采取自由选择投标人开标方法。除无投标企业参与以外，秘密开标其它程序和公开开标基础一致。开标结果。若开标时出现以下情况，可能使投标作废：招标人认为各投标人标价全部过高和无法达成招标文件所要求服务要求；合格投标文件过少，不能确保一定竞争性。宣告投标作废后，招标人应组织第二次招标。2）物业管理评标。评标是指开标以后，评标委员会本着公开、公平、公正和老实信用标准，对投标书进行评定，并由招标委员会选择标价较低、资信条件很好投标企业进入协议签署谈判阶段。评标包含关键点。评标应在开标以后，次序不能颠倒；评标组织机构为评标委员会。评标委员会可由招标单位组织含有对应专长内部人员组成，或同时邀请相关教授参与，也可由专业咨询企业代理。评标方法。物业管理招投标属于服务性项目招投标，其标价确实定含有很强灵活性。通常来说，评标方法会因评标人员、招标项目或物业管理招标环境不一样而有所区分。现在，中国物业管理评标常见方法有两种：A低价评标法该法适适用于经过了严格资格预审、其它评标内容全部符合要求物业管理企业标书评定。其具体做法是：将投标人按报价高低依次排队，取其报价靠近标底而略低于标底投标人，再结合投标文件中具体实施方案，综合比较，择优定标。B打分法该法适适用于评标人员含有很好专业判定及丰富经验招标项目。在实际中较多采取。其具体做法是：评标委员会按标准将事先准备评标内容划分为若干指标，并就每一指标确定其评分标准；然后依据投标人投标书、对照招标文件要求管理目标，对该投标人每个指标所能达成满足程度给评分；最终，统计投标人得分，得出投标企业总评分。评标程序以下：A初步审查标书。评标委员会审查内容关键有：a投标人投标资格审查，即判定投标企业是否符合投标条件；b投标书内容完整性检验，包含投标书编写格式和递交方法是否符合招标文件要求；是否有指定人签字；是否附有投标企业代理人身份及授权证实；是否按要求交纳确保金或投标保函；投标文件是否对招标文件做出完全响应，并含有应有承诺。c计算偏差审查，包含查明计算错误，标书中所用数字大小写是否一致等审查。审查如有偏差，评标委员会应在通知投标企业并取得其同意情况下给予更正。若投标企业不一样意更正，则招标者有权拒绝其投标，并没收其投标确保金。B评委评审标书,其关键内容包含：a相关企业概况及其信誉评审。在前述资质预审基础上，在此对其内容作深入核实。尤其是对企业在管理工作中管理者和职员素质进行考察，如企业是否确实拥有包含工程师、物业经理、人事培训人员、质量控制人员、各类专业技术人员等在内良好团体，是否拥有良好运作体系。b相关管理服务方案评审。管理服务方案评审包含服务机构设置评审、服务方法评审、标价评审。服务机构设置评审：关键评审其机构设置是否符合招标项目实际需要，其管理人员、工作人员数量、素质、职称结构等是否满足要求。服务方法评审：关键评审其管理方法选择，多种技术力量拥有程度，管理设备配置等方面是否能够确保服务质量，同时含有可行性。标价评审：关键评审投标报价和标底价是否靠近，标价组成是否合理可靠，标价是否能满足管理服务需要等内容。C评议物业管理企业答辩情况。关键评议答辩人答辩情况，包含答辩内容怎样、能否正确快速回复问题、回复问题是否合理等。D编写评标汇报。在做完标书具体评审及对答辩情况作出评议后，评标工作人员将依据这些统计，整理出评标情况汇报，并推荐出前三名候选中标单位，上报招标人或评标委员会作最终决定。评标汇报关键内容应包含：列出参与竞标企业总数及各自名称，和因多种原因其标书被列为“废标”投标企业名称；概述评标具体标准、方法等；评述可能中标几份标书；分析标价合理性、和标底价比较结果；说明标书是否符合招标文件要求；评价投标企业资信及类似经验等。通常来说，评标委员会或招标人会依据所推荐投标企业情况，从中选择标书最合理、最符合实际需要、最经济、风险最小物业管理企业定标。阅读资料表1-1 物业管理投标评分标准表（可作为招标评标参考，假设有ABCD四家物业管理企业投标）项目指标分数现场打分备注ABCD1开发建设期协调和管理10 主动协调，提出提议10 被动接收，调整服务6 不予参与，独立运行2 不能协调02报价10 报价较优10 报价符合招标底价7 报价能够接收4 报价不尽合理13管理方法10 管理方法较优，多种技术力量强大，管理设备优异10 管理方法适合，拥有多种技术力量，配置所需管理设备8 管理方法通常，拥有通常技术力量，配置部分管理设备5 管理方法陈旧，技术力量微弱，管理设备较少或陈旧24服务机构设置10 机构设置科学合理，管理人员、工作人员数量、素质、职称结构较优10机构设置、管理人员、工作人员数量、素质、职称结构满足需要8 机构设置、管理人员、工作人员数量、素质、职称结构通常，大致能满足需求5 机构设置、管理人员、工作人员数量、素质、职称结构混乱，不能满足要求25日常服务30 有类似经验，能超质量完成30 有管理经验，能完成要求20 有较少经验，服务和要求略有出入10 无管理经验，服务和要求有较大出入56特约服务10 主动为住户着想，提供高质量服务10 能按业关键求完成8 能部分完成业关键求5 不能完成业关键求27管理制度10 有严格管理监督制度，并确保运行10 有运行制度，但缺乏严格监督制度5 无严格管理运行制度28现场答辩10 答辩人答辩内容充实，能正确快速回复问题，回复问题严密合理10答辩内容通常，基础能正确回复问题，回复问题基础合理6答辩内容欠妥，不能正确快速回复问题，回复问题不尽合理33）物业管理定标。定标也称决标，是指招标人依据评标委员会对全部标书筛选评定结果，进行再次评审并最终确定中标人过程。定标程序包含评委会评审、招标人再评审。评委会评审。评审内容关键是：A服务质量。关键评审投标企业所提供服务质量确保方法是否可靠，检验投标书中质量监控体系是否健全，和该企业以往对同类物业管理质量监控情况，考察关键责任人素质及以往管理经验。B报价及补充说明。比较分析报价总金额和标底存在差异关键原因。假如大多数投标报价均和标底相差太大，招标者则应重新审核标底，直至查明关键原因。若招标者在标书中有补充说明报价确定相关内容，也应记入总标价考虑。C关键服务方法和特殊服务。评价投标企业提供服务方法是否适当，特殊服务是否能确实到位，必需时可请教授作深入论证。招标人再评审。物业管理招标人能够自行决定接收某一份投标书，但通常会对评标委员会推荐中标者名单给充足重视，对评标结果给足够考虑，即尊重评标结果。通常来说，物业管理招标人会选择报价最低投标书定标，但这并不意味着招标人一定选择最低报价者。在招标文件中，通常招标人会做出“不承诺选择最低报价”申明。比如，假如投标人标价最低，但经审查，其服务内容不符合招标项目要求，这么标书则不能定标。而且假如投标企业报价远远低于招标底价，这时招标人应对其标价组成及计算方法给更多重视，预防发生不正当竞争行为。定标方法。通常来说，招标人会依据评标委员会评标结果，采取综合评议法进行定标。通常先选择报价最低投标书，然后针对投标企业情况及投标书包含报价给予综合评议，认为合理，才给予定标。若经过综合评议，认为该投标书不能定标，则考虑下一份报价最低投标书。这么，确定出中标企业。案例1-1 哪些标书不能经过预审某市某住宅小区面向全国公开招标。在招标文件中，开发商明确要求了标价应按确定价格报送，而且物业管理企业应在物业接管验收期间就接管物业开展工作；在服务内容上，除一般日常管理外，还要求能提供病人照料、老年人护理及儿童上学放学接送等特约服务。此次招标收到投标书中，经审查发觉有4份投标书不尽符合要求，具体情况以下：标书A：未按要求在部分文件上签字。标书B：以固定价格报价，但要求调整报价。标书C：注明接管物业日期为物业完工验收以后30天内。标书D：没有提出提供特殊服务确保方法。评析：标书C、D是不能经过预审。因为它们没有提供招标文件所要求关键文件或没有就关键内容做出说明，而且这么遗漏很可能造成投标者不能按业主或开发商要求完成物业管理服务。评标者能够拒绝这二份标书。标书A、B能够经过预审。它们并不会影响投标者中标后物业管理工作。评标者能够要求相关投标者给予澄清补充以后仍可参与评标。想一想：以上评析你是否认同？你认为哪份标书不能经过预审，为何？114 物业管理招标文件物业管理招标文件是物业管理招标人向投标人提供指导投标工作规范文件。不一样物业管理服务类型项目其招标文件内容各异。通常招标文件内容基础包含三大部分：第一部分，投标人应了解并遵照要求，具体包含招标公告（投标邀请书）、投标人须知、技术规范及要求；第二部分，投标人必需按要求填报投标书格式，这些格式将组成附件作为招标文件一部分；第三部分，中标物业管理企业应签署协议条件（包含通常条件和特殊条件）及应办理文件格式。具体可归纳为组成招标文件六要素：投标邀请书、技术规范及要求、投标人须知、协议通常条款、协议特殊条款、附件（附表、附图、附文等）。1招标公告（投标邀请书）招标公告和投标邀请书目标大致相同，即提供必需信息，从而使潜在投标人得悉物业管理项目招标信息后，决定是否参与投标。其关键内容包含：招标人名称、项目名称、地点、范围、技术规范及要求简述、招标文件售价、投标地点、投标截止时间、开标时间地点等。投标邀请书能够归入招标文件中，也能够单独寄发。假如采取邀请招标方法招标，投标邀请书往往作为投标通知书而单独发给潜在投标人；假如采取公开招标方法招标，往往是先公布招标公告和资格预审通告。投标邀请书是指招标人向预审合格潜在投标人发出正式投标邀请，应作为招标文件一部分。2技术规范及要求这一部分关键是说明招标物业管理项目标具体内容及服务所应达成标准、要求。比如，对于某酒店项目，招标人要求该物业清洁卫生标准应达成五星级，就应在“技术规范及要求”部分写明。对于各项目标不一样服务标准和要求，能够编列一张“技术规范一览表”加以综合。另外，在技术规范部分，应出具物业说明书和物业设计施工图纸。说明书和图纸应在附件部分作具体说明。3投标人须知投标人须知是为整个招标投标过程制订规则，是招标文件关键组成部分，其内容包含：总则说明、招标文件说明、投标文件编写、投标文件递交、开标和评标、授予协议。具体说明以下：（1）总则说明 关键对招标文件适用范围、常见名称、合格投标人和投标费用进行说明。（2）招标文件说明 关键是对招标文件组成、招标文件澄清、修改善行说明。（3）投标书编写 投标人须知中应具体列出对投标书编写具体要求。包含：投标所用语言文字及计量单位、投标文件组成、投标文件格式、投标报价、投标货币、投标使用期、投标确保金、投标文件份数及签署。假如因为采取邀请招标或议标方法招标，而没有进行投标资格预审，还应要求投标人按预定格式和要求递交投标人资格证实文件。编写要求说明通常有两种：一是文字说明，应归入投标人须知一部分；另一个是在招标文件中列出投标文件一定格式，投标人按格式要求填写内容。这些格式通常包含：投标书格式、授权书格式、开标一览表、投标价格表、项目简明说明一览表及投标人资格证实书格式等。这些格式统一归入“附件部分”（4）投标文件递交 关键是对招标文件密封和标识、递交投标文件截止时间、迟交投标文件、投标文件修改和撤销说明。（5）开标和评标 包含以下内容：1）对开标规则说明。2）组建评标委员会要求。3）对投标文件响应性确实定，即审查投标文件是否符合招标文件全部条款、条件和要求且没有重大偏离和保留。4）投标文件澄清。即写明投标人在必需时有权澄清其投标文件内容。5）对投标文件评定和比较（说明评定和比较时所考虑原因）。6）评标标准及方法。7）评标过程保密。（6）授予协议 1）定标准则。即说明定标准则，包含“业主不约束自己接收最低标价”申明等。2）资格最终审查。即说明招标人会对低报价投标人进行推行协议能力审查。3）接收和拒绝任何投标权力。4）中标通知。5）授予协议时变更数量权力。即申明招标人在授予协议时有权对招标项目标规模给予增减。6）协议协议书签署。即说明协议签署时间、地点和协议协议书格式（详见附件）。7）履约确保金。4协议通常条款协议通常条款不是协议关键内容，通常包含以下条款：（1）定义 解释协议中关键名称。（2）适用范围 写明协议适用范围。（3）技术规格和标准 该条款内容通常和招标文件第二部分“技术规范及要求”内容相一致。（4）协议期限 通常可参考委托管理期限。（5）价格 即物业管理费计取，通常应和中标人投标报价表相一致。（6）索赔 索赔条款关键说明在投标人发生违约行为时，招标人有权根据索赔条款要求提出索赔。其具体内容包含索赔方案和索赔程序。（7）不可抗力 不可抗力条款是指在发生预料不到、人力无法抗拒事件情况下，协议一方难以或不可能推行协议时，对由此引致法律后果所作要求。其条款通常包含三个部分：不可抗力内容，遭受不可抗力事件一方向另一方提出汇报和证实文件，遭受不可抗力事件一方责任范围。（8）履约确保金 该条款关键是要求中标人在签署协议后，为确保协议推行而须提交履约确保金百分比，和提供履约确保金形式。（9）争议处理 该条款关键内容是预先要求协议双方在协议推行过程中发生争议时处理路径和方法。如在该条款中要求以仲裁作为处理争议路径等。（10）协议终止 该条款关键内容是说明协议期限和协议终止条件（如物业管理企业违约情节严重、业主破产、物业被征用等）。（11）协议修改 该条款应申明对于协议未尽事项，需进行修改、补充和完善，甲乙双方必需就所修改内容签署书面协议修改书，作为协议补充协议。（12）适使用方法律 写明协议适用法律。（13）主导语言和计量单位 语言是汉语还是英语等，计量单位要统一。（14）协议文件及资料使用 条款中应写明协议文件及资料使用范围及事宜，如对保密要求等。（15）协议份数 （16）协议生效 5协议特殊条款为了适应特殊情况和特殊要求做出特殊要求。如：对实施协议过程中更改协议要求而发生偏离协议情况作出一些特殊要求。另外，协议特殊条款还能够是对协议通常条款未包含一些特殊情况补充，如：相关延迟接管而赔偿具体要求，和相关税务具体要求等。在协议实施中，假如通常条款和特殊条款不一致而产生矛盾时，应以特殊条款为准。6附件附件是对招标文件主体部分文字说明补充，包含附表、附文和附图。（1）附表 投标书格式，授权书格式，开标一览表，项目简明说明一览表，投标人资格证实文件格式，投标保函格式，协议书格式，履约确保金格式（通常为银行保函）。（2）附文 物业说明书。（3）附图 物业设计和施工图样。 阅读资料 鹿丹村物业管理招标书鹿丹村是市住宅局委托原市基础工程工作组开发建设福利房住宅小区，1989年完工交付使用，并由市住宅局委托市城建房产管理企业实施物业管理。为加强该住宅小区物业管理，将本市物业管理竞争机制引向深入，决定采取社会公开招标方法聘用物业管理企业进行管理。(一)