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物业管理投标书
1．1龙江高教公寓概况: 2
1．2物业管理整体设想及策划： 3
1.2.1、高标准、高水平管理方法 3
1.2.2、含有深度和广度管理方法 4
1.2.3、 全方位服务意识 5
1.2.4、管理理论掌握及应用 6
1.3采取管理方法 7
1.3.1采取管理方法 7
2.1信息反馈及处理机制 10
2.1.1、信息反馈机制 10
2.1.2、维修信息反馈处理机制 13
3.1管理机构及人员配置、培训、管理 18
3.1.1管理机构及人员配置 18
3.1.2、配置管理服务人员素质要求 20
3.2职员培训 25
3.2.1正常管理期职员培训 25
3.2.2培训方法 25
3.2.3培训目标 26
4.1 日常物业管理承诺 27
5.1 物业服务成本预算 28
5.1.1企业成本费 28
5.1.2物料消耗测算 31
5.1.3小区公共费用测算（单位：元/月） 33

1．1龙江高教公寓概况:
地理位置：龙江高教公寓座落在H市河西地域龙江公园城中心地带，由南北两个区组成。
物业类型： 8幢为32层及2幢为34层，地下室均一层。
总占地面积：6万平方米
总建筑面积：29.3万平方米，其中北区建筑面积为14.6万平方米，南区建筑面积为14.7万平方米，关键设施设备。
（1） 配电房：干式变压器2台、高低压配柜18台、配电箱3只
（2） 每幢设水泵房1间
（3） 给水池1座、屋顶水箱1座、
（4） 化粪池4个，雨水井20个，排污水泵12台（6备6）
（5） 消防：经过消防控制室来控制
（6） 公共照明：32层每幢384个灯头，34层408个灯头
（7） 电话系统对接：设400对电话
（8） 监控系统：每幢监控摄像头5个（三部电梯及底层大厅）显示器1台
（9） 每幢垃圾储存室1座
（10） 地下自行车库约550平方米
（11） 电梯：每幢3部，其中一部消防电梯
（12） 每幢底层1-2层窗外装防盗铁栏。每幢顶楼有航空障碍灯。
1．2物业管理整体设想及策划：
1.2.1、高标准、高水平管理方法
（1）、 市场定位：本物业环境优雅，广大业主多以成功者为主，含有优质物业管理服务高级居住区公寓基础。
（2）、 管理模式：以人为服务之本，不停完善管理制度，实践中开拓创新，以抓物业管理为基础、促进精神文明建设。
（3）、 形象定位：安全、舒适、文明、环境保护、便利。
安全：
经过完善、严密、高效、人防、技防并举安全防范管理体系，充足保障各管理中心安居乐业。
舒适：
根据服务规范标准，以优质服务为广大业主营造温馨生活环境。
文明：
开展形式多样、丰富多彩小区文化活动，营造邻里关系和睦、小区友好、活跃、轻松生活气氛。
环境保护：
提供优良园林绿化保洁服务，利用多种监督机制，发明出一个环境保护、优雅居住环境。
便利
全方位开展便民服务，为 提供快捷、便利服务，表现“龙江高教公寓”人清新、阳光生活节奏。
1.2.2、含有深度和广度管理方法
我企业为提供专业化服务同时，重视环境和社会效益，在共赢基础上打造出“龙江高教公寓”管理精品。为此我企业在这里郑重承诺：
（1）、因物业管理单位内部人员违法行为造成管理中心损失，依法负担对应责任。
（2）、因管理不善或操作不妥等原因造成责任事故，负担对应责任。
建立快捷 服务系统
本企业一直坚持“ 至尊，服务至上”企业宗旨，把满意率作为工作业绩评价关键依据，从而最大程度地满足需求。经过利用创新 服务理念，建立全方位 服务系统，提供高级次精品服务，不停提升满意度。依据业主需求信息来调度各职能部门和作业层面日常服务工作，设置 信息档案，高效反馈、处理意见及需求。每个月按期将需求和回访结果进行深入细致分析，调整工作思绪，真正表现“真诚服务，精心管理”服务理念。
1.2.3、 全方位服务意识
（1）为提供便利服务
从广大业主需求出发，为广大业主做实事。依据“龙江高教公寓”实际情况，合理利用公用设施，为广大业主发明充足休闲娱乐场所。
（2）二十四小时治安防范服务
利用我企业所服务大型小区带动作用，充足发挥安全管理工作多年无事故优势，做好“龙江高教公寓” 治安防范工作。我企业将置入“门岗对外来人员准入请示制度”、各安管岗全天候二十四小时服务，对安管队伍实施半军事化管理。
（3）营造绿色环境保护小区
养护好本物业内园林绿化，植物长势良好，乔木无枯枝，灌木修剪圆滑、造型美观，绿篱修剪平整，草坪四季常绿平整。做好污水处理及水系循环处理，保持水质符合卫生标准。
（4）抓好精神文明建设
重大节日做好节日装饰，营造节日气氛。
组织 开展各项文艺体育竞赛活动。促进相互了解，促进友谊。
1.2.4、管理理论掌握及应用
伴随科学技术飞速发展和市场竞争日益加剧，管理科学理论得到了深入完善，其前沿理论关键集中在以人为本、系统理论、动态调整理论、效益统一理论和企业文化等方面。
（1）以人为本管理理论
现代管理思想把人原因放在首位，重视处理人和人关系，强调人自觉性和自我实现，主张以挖掘人主动性、发明性作为管理关键。
（2）系统管理理论
本企业强调用系统观念、全方面观念整体把握，科学分析，全方面实施物业管理。坚持服务至上、重视对内、对外协调、实施ISO9001质量体系、扩展和应用现代管理技术等，全部是这一管理方法。
（3）动态调整理论
本企业在物业管理工作中，重视动态调整理论应用，激励创新、加强信息沟通和应变能力，强调“不进则退，不快则亡”观念和对管理步骤重新组合从而达成提升服务 能力，缩短改善周期。
（4）效益统一标准
物业管理给产品就是服务，不仅要满足广大业主 需求，而且要维护、促进本小区物业增值利益，为业主做出贡献。本企业在本物业管理成本测算方面，本着精心计算成本，既坚持以盈利作为关键目标，以保持企业发展后劲，又注意处理好经济效益、环境效益和社会效益关系，保持企业长远发展后劲。
（5）企业文化
企业自从事物业管理以来，一直发扬“敬业、奉献、创新”企业精神，提倡以“实现自我、服务用户”为本身动力，激励职员群体意识；以企业文化为目标，提升团体合作精神，从而为我企业长远发展提供了强大动力。
1.3采取管理方法
1.3.1采取管理方法
1、综合一体化管理方法
企业将本物业管理方法确定为综合一体化管理，即由物业管理处经理在企业总经理直接领导下，经过各部门技术支持和配合，根据ISO9001：国际质量体系标准和ISO14000环境保护体系标准，利用现代化管理手段，对本物业房屋、公用设施设备、消防、治安、卫生、绿化、停车管理、小区文化等，统一实施专业化管理。
2、激励机制
（1）实施日常管理目标责任制，增加管理层工作主动性，企业根据全国物业管理示范公寓标准，结合企业实际情况，制订各项管理指标，管理处将按此标准严格做好每项工作，明确奖惩，并和奖金挂钩。
（2）岗位激励。在物业管理行业拼搏职员，最渴望得到是本身价值被集体和社会认可，企业一直坚持各级岗位实施企业内部公开招聘措施，使含有真才实学职员能充足发挥本身潜力，有机会表现自己价值。
（3）奖金激励。企业每十二个月对职员进行全方位考评，排名前30%职员将有机会加薪晋级。
3、监督机制
管理处于开展物业管理过程中，将严格根据国家、政府及上级主管部门相关法律、法规开展工作，定时向我企业和管理中心委员会汇报工作，检讨物业管理运作事务，并制订日常工作计划，实施目标管理责任制，每十二个月对管理目标进行考评，严格按我企业ISO9001质量体系运作，对每个项目标管理服务过程建立原始统计，经过部门返查，企业内部质量审核， 及房产管理局等外部检验，确保管理工作监督机制有效运行，具体作法是：
(1）、公布管理处监督投诉电话，设置意见箱及网上电子投诉邮箱，二十四小时受理投诉，全部职员佩戴工作牌上岗，方便于公开监督。
(2)、管理处定时向企业、管理中心委员会汇报工作，检讨物业管理事宜。
(3)、企业依据“全国物业管理示范公寓”标准每个月对管理处进行检验评分，同时管理处每个月对职员进行考评。
(4)、管理处对各项管理活动实施监督、跟踪、反馈，每十二个月进行两次 意见咨询，并不定时向作随机意见调查，对反馈信息做到有分析、有处理、有跟踪、有反馈，实施闭环管理，使 正当权益得到保障。
4、自我约束机制
（1）、管理处于实施物业管理过程中，严格实施国家、政府公布相关法规、条例和实施细则。
（2）、管理处将严格实施我企业ISO9001质量体系。
（3）、管理处对职员进行定时不定时检验，发觉问题立即纠正。
（4）、企业每十二个月对职员进行年底考评，实施3%末位淘汰制。
2.1信息反馈及处理机制
2.1.1、信息反馈机制
企业参考ISO9001:管理体系建立信息反馈机制，以不停提升管理质量和服务水平。除了根据企业管理体系及检验监督体系进行信息反馈以外，在日常工作之中由企业发展部全方面负责用户对本企业管理服务意见反馈，由各职能部门对专业信息进行反馈。信息反馈机制由以下两部分组成：

企业内部信息反馈步骤

企业总部

专业企业派驻小区人员
管理处
各职能部门
各主管人员
各专业班组
各分包单位

检验监督

信息反馈
协调配合

用户信息反馈机制

管理处经理

用户服务中心
投诉或提议

相关责任人

处理
处理完成，在投诉统计本签字并注明完成及情况

用户服务中心回访，填写投诉回访统计， 签字

整理、分析投诉统计，绘制投诉统计表，分析管理上盲点、缺点

反馈，采取方法
2.1.2、维修信息反馈处理机制
管理处经过建立全方位信息反馈机制，确保反馈信息通道通畅，经过管理处用户服务中心分析整理，立即发出指令并跟踪检验，对于反馈信息检验方法，统一根据企业ISO9001：标准要求，采取行政检验、专题检验、交叉检验、外部检验、外部监督、秘密检验等方法进行，对于出现不合格服务，立即按纠正预防方法改善。
（1） 日常维修工作步骤
像有些设备不能处理联络购置商
报管理处
联络承造商
完成后工程单交回用户中心
清理维修现场离开
修理好、满意后维修单签收、维修员签字
交代何时才能完成工作
不能当初完成原因
准备工具材料、维修资料
了解实际情况，进行维修工作
有礼貌问候，及进入业主家里要得到同意
维修人员抵达维修地点
用户中心派修、派工员维修准备必需工具
用户服务中心接收故障及投诉

未完成 完成

（2）火灾处理步骤图

分企业经理

汇报人

消防值班员
报警 119报警
失火地点
其
她

她
联络人
联络电话
失火情况
失火物品

消防部门

管理处经理
工程部主管

119
现场处理
事后处理
保护现场保护秩序
组织职员赶赴现场

救治伤员清理财物
派人引导消防车辆

协同相关方面查明原因
切断火场、煤气等开关

拟写上报材料

组织疏散现场人员

转移易燃易爆及关键物品

启用灭火器材

失火现场

（3）监控中心运作步骤

监控中心

闭路电视监控系统
报警或发生火灾
通知管理四处理
消防报警系统

发觉问题

通知巡查安管员查实
通知巡查安管员查实

组织人员疏散
组织调度兼职(义务)消防员灭火
报

警
组织调度安全员赶赴现场处理

反馈

2.1.3管理期工作计划

序 号
项 目
内 容
时 间
备 注
1
安保管理
1. 治安管理；
2. 交通、车辆管理；
3. 消防管理。
接管时起

2
智能化设施管理
1. 智能化设施日常使用操作；
2. 智能化设施维护；
3. 智能化系统完善。
接管时起

3
小区环境管理
1. 园林绿化管理；
2. 清洁卫生管理；
3. 环境保护管理。
接管时起

3.1管理机构及人员配置、培训、管理
3.1.1管理机构及人员配置
依据对龙江高教公寓情况估计，企业将拟派包含管理处主任在内名管理及服务人员对会东县第二期经济适用该公寓住房用户提供全方面物业管理服务，具体人员安排以下：
1、物业管理处主任：负责对该公寓物业管理全方面指挥。
2、、用户服务中心
（1）、主管：负责管理处和用户公共关系；
（2）、接待服务员：总服务台值班；
（3）、内勤管理员：负责管理处日常行政事务处理；
3、工程维养服务中心
（1）、主管：负责全方面管理该区设施、设备：）
（2）、值班电工：对“公寓住房”配电房实施二十四小时值班；
（3）、电梯运行管理工：负责电梯运行管理（和值班电工协同值班）；
（4）、维修工：负责强电，弱电、给排水及房屋设施日常维修工作。
4、公共秩序维护服务中心
（1）、主管：负责安排、指导、检验该区住房治安、消防管理、车辆管理等工作、制订《突发事件处理预案》。
(2)、领班：负责率领当班队员进行安全防范工作，处理突发事件。
(3)、门岗、巡查岗、监控室岗、停车场岗：3班制，负责各自岗位日常安全
工作，相互帮助配合值勤。
5、环境维护服务中心
(1)、主管：负责物业管理区域内保洁、绿化工作全方面安排和监督检验，确保环境维护工作正常开展：
(2)、领班：负责物业管理区域内日常清洁、保洁、环境消杀等工作操作管理和质量监督；同时完成本人责任区域保洁；
(3)、绿化管理服务人员：负责绿化管理、养护。
(4)、保洁员：严格根据环境管理要求完成对“龙江高教公寓”内部及其所属外围清洁、保洁工作。
3.1.2、配置管理服务人员素质要求
我企业物业管理人员、技术工人和特种设备作业人员均实施持证上岗，持证上岗率达成100%，若我企业中标，我们将按以下素质要求配置下人员：
1、管理处主任
（1）基础条件：
学历：大学本科及以上文化程度，年纪：45岁以下，身体健康：
（2）工作经验：
含有三年以上管理大型物业管理经验；
（3）、能力：
熟悉国家和地方物业管理政策、法规，精通物业管理各步骤操作步骤，含有较强理论功底和丰富实际操作经验。懂管理，善于沟通，有较强组织、协调能力：文字功底好；精通电脑操作。持有《物业管理企业部门经理上岗证》
2、用户服务中心：
（1）、主管
基础条件：
学历：大学本科及以上文化程度，年纪：40岁以下，身体健康，形象气质佳；
工作经验：含有十二个月以上物业管理工作经验；
能力：了解物业管理政策法规，熟练掌握用户服务步骤和专业知识，待人热情、工作认真，善于沟通，有很好组织、协调能力；文笔流畅；精通电脑操作。持有《物业管理企业部门经理上岗证》。
（2）、接待服务员
基础条件：
学历：大学专科及以上文化程度，年纪：28岁以下，性别：女，身体健康，身高1.6米以上，形象气质佳；
工作经验：
含有十二个月以上酒店、旅游或商业服务工作经验；
能力：
了解物业管理政策法规，熟练掌握用户服务步骤和专业知识，待人热情礼貌、工作认真，一般话流利，有较强应变能力，含有良好服务意识，会电脑操作。
（3）、综合管理员
基础条件：
学历：大学专科及以上文化程度，年纪：30岁以下，身体健康：
工作经验：
含有二年以上企业管理工作经验；
能力：
了解物业管理政策法规和管理服务步骤，掌握通常则‘务、统计和档案管理专业知识，工作认真负责，含有良好团结协作精神，会通常公文写作和电脑操作。持有《物业管理员上岗证》。
3、工程维养服务中心：
（1）、主管
基础条件：
学历：大学本科及以上文化程度，年纪：45岁以下，身体健康；
工作经验：
含有三年以上物业设施设备管理、维护工作经验；
能力：
了解物业管理政策法规，熟练掌握设施设备运行、维护管理工作步骤，工作认真负责，有很好组织、协调、管理能力；含有编制工作计划、管理制度、作业规程等所需文字处理能力；会精通电脑操作。持有《物业管理企业部门经理上岗证》、技术岗位证书。
（2）,值班电工
基础条件：
学历：大专及以上文化程度，性别：男，年纪：45岁以下，身体健康；
工作经验：
含有二年以上供配电运行管理、维护工作经验；
能力：
熟悉供配电设备及运行原理，熟练地掌握物业供电方法、状态、线路走向、技术性能及实际操作，持《电工操作证》，《电工进网作业许可证》。
（3）、给排水维修工
基础条件：
学历：大专及以上文化程度，性别：男，年纪：45岁以下，身体健康；
工作经验：
从事高层建筑给排水管理工作两年以上；
能力：
熟悉小型管道安装（会套丝、维修、改造等）：含有复杂焊接技能，熟悉高层建筑洁具等卫生设施设备结构及原理，会使用维修；熟悉水泵、管道、阀门等给排水设备结构、运行程序、日常检验细节、维修保养项目等：熟悉常见
（4）清洁工
工作经验：
含有十二个月以上物业保洁工作经验；
能力：
掌握保洁药剂使用常识，会通常保洁机具操作；吃苦耐劳，含有团体协作精神。
（5）、绿化工
基础条件：
学历：高中以上文化程度，年纪：40岁以下，身体健康；
工作经验：
含有十二个月以上绿化管理、维护工作经验；
能力：
掌握农药、杀虫药剂使用知识，会绿化机具操作；吃苦耐劳，含有团体协作精神。
3.2职员培训
3.2.1正常管理期职员培训
职员培训即成为日常管理工作内容。采取集中讲课、座谈交流、现场演练、外出参观考察等多个方法开展职员培训工作。在师资方面，也将实施内外结合措施，首先利用现有高、中层管理人员和业务、技术骨干，搞好“传、帮、带”；其次依据需要外聘大学老师、工程师和相关专业人士来企业讲课，以提升职员专业理论水平。
3.2.2培训方法
1、集中讲课：利用企业现有师资力量或外聘师资，采取集中讲课措施，提升员专业知识水平。
2、现场培训：现场交流和召开经过班前、班后会，发觉不足和提出改善方法，取长补短，提升职员实际操作技能。
3、外送培训：选派岗位骨干人员参与行业主管部门组织各项专业技能培训，提升职员理论水平。
4.外出参观生活：依据管理服务工作需要，组织高中层管理人员、基层业务骨干人员外出参观生活，交流经验、开拓视野。
5、召开研讨会、座谈会：组织高中层管理人员、基层业务骨干人员就日常管理工作中发生案例进行研讨、座谈，总结经验、教训，探索改善管理服务路径、方法。
6、岗位人员交流：经过对不一样岗位管理人员相互交流，培养一专多能，提升职员综合管理能力平。
7、激励自学：激励职员利用业余时间自行生活和物业管理相关各类专业技术知识，营造良好生活气氛，不停提升职员专业技能和综合素质。
3.2.3培训目标
经过对职员有计划培训，将实现以下目标：
1、职员持证上岗率100%；
2、确保进入“l龙江高教公寓”物业管理处职员基础素质良好，了解物业管理政策法规，能胜任本职员作；
3、职员熟悉“龙江高教公寓”物业概况，掌握管理服务所需专业技能；
4、顺利完成物业管理工作；
5、物业管理日常服务运作规范，公共设施设备运行正常，公共秩序良好，环境整齐，管理服务人员文明礼貌。
4.1 日常物业管理承诺
参考《全国物业管理示范 小区标准及评分细则》,和我企业ISO9001国际质量认证体系，对投标书所要求完成本物业管理各项指标给予承诺。承诺指标共分十项，以表格形式对各项指标进行承诺，并在列项中概述保障各项指标完成实施方法等内容。
日常物业管理承诺以下：
序号
指标名称
计划指标
管理指标实施方法
部门责任人
1
管理中心
满意率
98%
接管前备妥相关资料；立即和管理中心、管理中心委员会沟通；发觉问题立即整改；
管理处经理
2
装修违章
施工发生率
1%
预防为主，监督、处理相结合。实施装修管理要求，严把装修和施工队资质关，做好装修服务监督；发生违章立即处理，建档、统计。
管理处经理安管部
装修违章
施工处理率
100%
3
重大刑事案件（因管理责任造成）
因管理原因发生率为0
“人防、技防、物防”三结合。实施二十四小时值勤及巡查岗制度，落实岗位职责，紧急情况实施紧急事件应急方法和处理方案
管理处经理安管部
4
重大火灾案件（因管理责任造成）
因管理原因发生率为0
管理处全员义务消防员制；并定时进行培训和演练，加强宣传，设置专员负责日常巡视，发觉隐患立即处理并通知维修，以确保消防安全；监控中心二十四小时值班。
管理处经理安管部
5
绿化养护
完好率
98%
落实责任人进行养护，实施巡查日检制度，定时评选，植物长势良好，无黄土裸露，缺苗、死苗立即补种，修剪整齐美观，无病虫害。
环境部
6
清洁、保洁率
98%
落实责任人，实施巡查制度，建档统计，垃圾分类处理，日产日清，确保空气清新。
环境部

5.1 物业服务成本预算
5.1.1企业成本费
1、人工费用测算
人工费用包含：工资、奖金及双薪、工资附加费、社会保险费、补助及过节假费、其它。
工资测算（单位：元/月）。依据确定组织架构，根据企业《薪金福利标准》要求进行人职员资测算。
奖金及双薪（单位：元/月）。依据确定组织架构，根据企业《薪金福利标准》要求进行奖金、双薪测算。
依据确定组织架构，根据企业《薪金福利标准》要求进行补助、过节费、上下班交通补助测算。
2、管理处办公用水电费。
水费依据管理处水费使用情况（包含饮用水）：
使用水费金额＝使用量（立方）/月×水费收费单价
饮用水金额＝饮用水（桶）/月×桶饮用水单价
电费依据管理处照明、空调、办公设备配置情况：
照明用电费用＝办公照明功率×按天天实际使用时间（折算成小时单位）×电费收费标准
办公电器用电费用＝空调等办公设备功率×按天天实际使用时间（折算成小时单位）×电费收费标准
办公设备维护费用：关键指复印机、传真机、打印机、空调等设备每个月保养费。
通讯费：物业管理所需通讯费用。其中包含：手机费、电话费、网络通讯费、其它通讯费用（BP机等）。
电脑维护费用：依据管理处配置电脑数量和管理处业务需要确定电脑维护费，包含电脑升级、维护费用、网络使用费、软件开发费用分摊等。
报刊资料费
因管理需要订购资料、书籍、报刊、杂志等费用。
3、咨询及诉讼费： 聘用法律顾问费用分摊，业主拖欠管理费向法院提请诉讼诉讼费。
4、财产费用测算
（1）折旧费用
管理处正常管理服务需要所购置固定资产（单价在元以上，使用年限超出十二个月），按使用年限进行折旧。
固定资产包含：办公设备：电脑、复印机、传真机、打印机、空调、电视机、保险柜等。
清洁绿化工具：洗地机、吸尘吸水机、打腊机、剪草机、高压清洗机等。
折旧费用＝固定资产原值÷固定使用年限÷12月
（2）资产摊销
管理处前期发生创办费按《物业委托管理协议》协议期限进行分摊。
创办费关键包含：前期购置办公设备用具、机电维修工具、清洁用具、清洁绿化工具，和办公场所装修费等。
分摊费用＝创办费发生总额÷委托管理期限÷12月
（3）固定资产修理费
前期购置固定资产，按固定资产折旧15%计提修理费。
（4）职员宿舍租金
（5）（财产）保险费（公共设施、设备购置保险）
保险费＝（须投保公共设施、设备）总金额×保险费率÷保险受惠物业总面积
购置保险是业主及物业管理企业规避风险一个管理手段，所以必需计提，必需投保。业主如有异议，必需经业主大会决定并形成法律文件，不然物业企业会因未尽管理责任而丧失物业管理资格。
5.1.2物料消耗测算
1、服装费测算（单位：元/月）
根据服装制作成本和使用年限进行分摊。
2、保洁物料消耗
依据物业管理所需配置保洁材料，根据实际使用年限进行摊销。
3、环境、绿化物料消耗。
依据物业管理绿化面积及绿化品种，按养护需要测算材料消耗。包含楼道绿化盆栽放置及裙楼绿化、施肥、杀虫、植物药剂、小区消杀等。
4、物业维修物料消耗。
依据小区配置设施、设备清单，根据设备天天实际运行情况进行维修物料消耗测算
物业维修物料分摊表
项目：公共设施维修养护
费用组成：护栏、围墙、沟渠、池井盖、路面、路桩、路灯杆、减速坡、倒车杆、倒车镜、车场地面标识、多种外露管道养护，标识牌、指示牌制作更换，公共场所路面养护油漆、多种标识等制作更换费用。
项目：供配电系统
费用组成：变压器、发电机 、高压设备维修保养材料，发电机运行保养材料费、油费。
项目：照明系统
费用组成：楼道、走廊、电梯厅、大堂、会所、路灯。
计算方法：按每十二个月更换次数核实日光灯、节能灯、灯座、感应开关材料费
项目： 消防系统
费用组成：防排烟通风设施、烟感、温感探头，消防联动柜、消防泵、喷淋泵、喷淋头，室内外消火栓箱、消火栓
计算方法：按每十二个月损坏百分比核实烟感、温感采购费，消防泵、喷淋泵、喷淋头、消火栓箱材料费
项目：给排水系统
费用组成： 生活供水变频泵、潜水泵、变频泵、潜水泵维修材料费，管道阀门维修材料费
项目：防盗，监控系统 、消防信号柜、消防联动柜、闭路监控系统、红外线周界防越系统维修养护。
项目：空调及采暖
5.1.3小区公共费用测算（单位：元/月）
1、公共电费。
依据小区设施、设备清单，根据设备功率、天天实际工作时间进行公共电费测算。
2、 电梯系统电费。
电梯电费＝电梯数量×电梯功率×30天×电梯天天使用时间（折算成小时数）×电费单价（元/度）
电梯通风、照明、降温电费＝电梯通风、照明、降温等设备数量×功率×30天×天天使用时间（折算成小时数）×电费单价（元/度）
3、公共照明系统电费。
室内照明、室外路灯、大堂、楼道、走廊、消防楼道、停车库、小区公共景观等全部照明系统电费：
公共照明系统电费＝照明器具功率×30天×对应照明电器天天使用时间（折算成小时数）总和×电费单价（元/度）
4、供配电系统电费。
变压器电费：各地供电收费政策可能会有差异，依各地供电部门收费标准为准，或：
l变压器电费＝（变压器基础电费（总容量不一样，基础电费有所差异）+超出基础电量实际使用电量）×电费单价；
l变压器电费＝变压器功率×电费单价×二十四小时×30天
5、消防系统电费。
消防水泵（按每三个月检修2.5小时计算）＝消防水泵数量×消防水泵功率×电费单价×2.5小时÷3月
送、排烟风机（元/月）（按每三个月检修2.5小时计算）＝送、排烟风机数量×送、排烟风机功率×电费单价×2.5小时÷3月
中央控制室电费＝中央控制室全部电器功率×30天×天天实际工作时间×电费单价
6、给排水系统电费。
供水变频泵、潜水泵使用电费＝泵功率×数量×30天×天天实际工作时间×电费单价
7、 泳池系统电费。(收费泳池不计此项)
泳池系统电费＝循环系统功率×30天×天天实际工作时间×电费单价
8、公共水费（单位：元/月）
9、绿化水费
依据小区绿化面积确定（如依据体系要求：每个月平均浇水15天，每次浇水渗透土壤3公分）：
绿化水费＝绿化面积×0.03×50%×15天×水费单价（含排污费、加压费）
10、 清洁用水
依据清洁面积测算：
清洁用水＝估算天天用水量×30天×水费单价（含排污费、加压费）
11、泳池用水（收费泳池不计此项）
依据泳池容积测算泳池水费：
泳池用水＝泳池容量×3次（每十二个月换水3次）÷12月×水费单价（含排污费、加压费）
12、小区景观用水
依据小区景观数量测算：
小区景观用水＝小区景观天天耗用水量×30天×水费单价（含排污费、加压费）
13、电梯运行费。
电梯保养费：
假如每部保养费单价相同，则电梯保养费＝电梯保养费单价×电梯数量
电梯年检费：
电梯每个月年检费＝每部电梯年检费用总合（或电梯年检单价相同时为单价×电梯数量）÷12月
14、公共设施养护费
依据小区配置设施、设备清单，根据设施、设备使用寿命及保养周期进行维修费用测算
15、小区文化费用
依据小区本年度小区文化计划确定所需费用。
16、垃圾清运费
依据小区天天垃圾量确定：
垃圾清运费＝垃圾量（桶）×收费单价
17、其它
税金测算（单位：元/月）
依据国家要求计提：
18、管理酬金测算（单位：元/月）
根据当地政府要求百分比计提管理酬金。
管理酬金＝以上包含税金在内全部费用×酬金提取百分比
19、不可预见费用
该项费用按总支出3%（参考值）计提
20、计算各类物业管理费收费标准
依据测算出总成本，按各类分摊管理面积，填写管理费组成明细表，计算出各类物业管理费收费标准。
21、 按成本百分比经验值分别计算各项目所分摊费用。
物业管理成本组成百分比经验值
人工费用40% 财产费用 15% 物料消耗 25% 小区公共费用15%