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(高等院校精品版)浙江东方职业技术学院学生公寓物业管理

第六部分 结束语
浙江东方职业技术学院学生公寓作为温州经济技术开发区内高级学生公寓,管理好该公寓含有特殊意义,对温州市物业服务水平提升也有很大促进作用,我们企业有信心管理好浙江东方职业技术学院学生公寓物业。

第一部分 前 言 2
第二部分 企业综合说明书 3
2.1 企业概况 3
2.2 企业信誉及结果 4
2.3 企业组织机构 5
第三部分 关键管理人员介绍 5
3.1企业管理人员简历 5
3.2 拟派管理处主任简历 5
第四部分 物业管理方案及内容 6
4.1 学生寝室概况 6
4.2物业管理整体设想和策划 6
4.2.1总体质量方针、目标 7
4.2.2 管理和服务工作具体目标 7
4.3管理方法 8
4.3.1 管理方法 8
4.3.2工作计划 8
4.4各项专业物业管理制度 10
4.4.1 公众制度 10
4.4.2工作步骤 10
4.4.3 ISO9002体系制度 10
4.5职员培训计划 11
4.6 争创全国物业管理示范住宅小区计划、具体实施方案和各项服务指标承诺 15
4.6．1总体计划和实施方案 15
4.6.2各项服务指标承诺 15
4.7房屋及公共设备设施维修检验养护计划表 16
第五部分 计划成本核实书 20
5.1 学生公寓年度物业管理预算 20
5.2学生公寓物业服务收入年明细表 21
5.3职员薪金一览表 21
第六部分 结束语 22

第一部分 前 言
投 标 函

投标项目名称：浙江东方职业技术学院学生公寓物业管理
×××房地产开发
在考察了该项目现场、充足审核了浙江东方职业技术学院学生公寓物业管理招标文件和了解一切会影响总价变动各方面情况和条件后，我方决定竞投贵方物业管理，本投标书用字及术语定义和投标文件相同。
遵照贵方10月招标文件要求提交内容，若能中标，我们承诺将和贵方一起推行招标文件各项条款要求。
同意缴纳人民币贰千元（￥.00元）作为投标确保金。若因为多种原因贵方不能推行文件所含书面条件和要求而给贵方造成损失，所缴投标确保金，和由贵方作为违约倍偿金没收，不作罚款论。
了解贵方不似以最低报价为标准来接收投标，同时也不偿付我方在投标中发生一切费用。
承诺于贵方要求时签署协议。
我方确保对投标文件正确性完全负责。
我方确保从投递标书之日起至投标结束遵守本标书。在此期限内，本标书对我方一直含有约束力，并可随时被贵方接收。
我方一旦中标，在制订和签署正式协议之前，本标书连同贵方中标通知书应成约束双方文件。
我方了解贵方不一定接收我方投标，并不需作任何解释。
和本投标相关正式通讯地址和联络正式为：
地址：温州经济技术开发区 甬江路1号
邮编：325011
电话号码：
电子邮件：
代理人（被授权人）签字盖章：谭佳黎
法人单位公章：
日期：10月22日
第二部分 企业综合说明书
2.1 企业概况
XX物业是由XX房地产开发建组，并于月成立注册资本万元人民币，是一家俱有XX资质物业管理企业，专业提供高水准、全方位物业服务，管理物业类型有住宅小区、办公楼及高层楼宇等。企业设有总经理室、办公室、物业管理部、保安部和管理处。
企业现有职员XX人，其中大中专以上学历占职员总数XX，并聘用集团企业总工程师为我企业顾问。在成立不到XX年时间内，企业前后邀请了上海XX技术咨询和XX大酒店高级管理人员来我企业培训职员，指导工作，并共同探讨研究物业管理理念和操作规范，对企业各项工作水平提升起了极大促进作用。
企业营业执照和物业管理企业资质等级证书扫描图：

2.2 企业信誉及结果
1999年企业依据ISO9002质量确保标准建立质量体系，利用制度化、程序化、标准化和文件化手段开展科学管理和优质服务，以提升企业竞争实力，为业主提供安全、舒适、清洁、优美和方便生活工作环境，并于X月X日经过ISO9002国际质量认证（英国AJA），X月X日经过AJA企业年度监督审核。
企业成立以来，一直秉承“以人为中心，服务为主体，业主满意为目标”企业宗旨，坚持“住户满意，是我们做好各项工作标准”经营理念，以“住户至上”为标准，坚持为业主住户服务，并制订了服务质量上承诺，努力强化服务意识，提升服务水平。，企业在确定建立质量体系同时，并进行了内部企业形象策划，逐步实现物业管理软件计算机管理。企业在创建本身品牌同时，不停提升经营管理能力，服务于广大业主住户，为她们提供全方位物业服务。
质量体系认证证书扫描图：

2.3 企业组织机构（管理处组织架构及部门设置）：

第三部分 关键管理人员介绍
3.1企业管理人员简历
企业顾问：林激
企业总经理：谭佳黎
企业副总经理：杨守跃
企业办公室主任：林激
3.2 拟派管理处主任简历
XXX
拟派管理处各部门主管简历
XXX
第四部分 物业管理方案及内容
4.1 学生寝室概况
地理位置：温州经济技术开发区 甬江路1号
物业类型：学生公寓是ABCDE5幢。
总占地面积：23309.12平方米。
总建筑面积：109655.33平方米。
具体：教学楼占地面积3181.24平方米，行政楼占地面积为1538.52平方米，图书馆占地面积为1967..03平方米。房间长7.5米，宽3米，每一个房间面积为22.5平方米。每幢学生公寓一个教导员，，一个管理员。
A幢：一层共有17个房间，现在7个房间住人，一个公告栏、一个黑板、消防水带4个、灭火器8个、垃圾箱4个、走廊灯17个。
B幢： 一层39个房间，一楼6个人一个房间，2-6楼4个人一个房间，消防水带5个、灭火器8个、垃圾箱5个、一个公告栏、一个黑板。现在七楼整层没人住，六楼半层没人住。另外D、B两幢之间有两个停车场。
C幢：一楼45个房间，25个6人间，16个4人间。消防水带4个、灭火器8个、垃圾箱6个、一个公告栏、一个黑板。
D幢：一楼共有43个房间，14个房间没有住，一个公告栏、一个黑板。二楼一个房间没人住，垃圾箱有5个、一个电池回收箱、消防水带6个灭火器9个。
E幢：一层35个房间，一楼没人住，六楼一个6人间没人住，其它是4人间，七楼4人间没人住。消防水带4个、灭火器8个，还有一个停车场。

4.2物业管理整体设想和策划
我们会认真研究高校物业管理教育属性，企业有优异管理理念和较强管理能力，是有高校学生公寓管理经验单位。我们企业含有独立法人资格，注册资金不少于￥50万元，含有物业管理叁级或叁级以上资质，且含有管理3万平方米以上建筑面积管理业绩。

4.2.1总体质量方针、目标
企业质量方针：以人为中心，服务为主体，业主满意为目标。企业质量目标：维修立即率达98%，维修质量合格率达95%，业主满意率90%。业主投诉率小于0.5%。
4.2.2 管理和服务工作具体目标
1）管理方面
岗位标准培训率达成100%。
岗位标准知晓率达成100%。
岗位标准实施率达成90%以上。
公创办事制度、关键服务制度印发业主率100%。
持证上岗、佩戴胸卡、仪表整齐、老实守信、不吃、不拿、不卡、不要。
2）服务方面
1、 总体指标
1、 满意度指数85以上；
2、 管理服务范围内不发生重大安全责任事故，
管理服务范围内不发生重大火灾责任事故，
管理服务范围内不发生重大设备管理责任事故；
3、 第十二个月度导入三项贯标体系管理，
第二年度经过三项贯标体系认证；
2、 分类指标
1、 管理处设专线二十四小时受理报修，
2、 业户接待时间：365天8:30-20:30；
各类服务人员上岗培训率达成100%；
4、 档案归档率达成100%，
档案完整率达成100；
5、 维修立即率达成100%；
6、 维修质量合格率达成95%以上；
7、 实施维修服务回访制度，回访率达成100%；
8、 有效投诉处理率100％，投诉人签字满意率95％以上；
9、 公共设备、设施完好率达成98％以上；
10、房屋建筑完好率达成98%以上；
11、绿化存活率达成98%以上；
12、清洁管理无盲点，
管理服务范围保持环境整齐，生活垃圾日产日清；
13、道路、停车场完好率达成98%以上；
14、管理服务范围内保安固定岗实施二十四小时保安立岗服务

4.3管理方法
4.3.1 管理方法
基础标准： XX物业管理介绍温州市房地产管理局管理，依据法律法规对XX花园进行物业管理。形成市房管局、业主委员会、温州XX物业管理下属各管理处及各专业队三级管理机制依据政府相关物业管理。引进高素质物业管理人才，对学生宿舍实施全封闭式管理，最大程度提升工作效率，降低管理成本，提升服务质量。
法律关系：以协议形式建立学校和物业企业双方互为制约主体关系，推行乙方责任。帮助XX学校工作，实施民主管理，加强民主监督，依靠学校开展物业管理，定时汇报企业运作情况，每十二个月两次公布财务情况，接收学校检验监督。
内部管理框架：依靠企业ISO9002质量标准及两百余条系统规章制度、岗位职责，建立企业管理构架。
4.3.2工作计划
我们将努力争取务实、高效，并主动帮助开发商做好销售服务，实现双赢目标。
二、接管工作计划
序号 工作计划 计划关键点 实施时间 备注
1 准备及实施
准备、完善所需资料和设备 至
仪式策划及举行
办理手续
3 首次征求业主意见
征求合理化提议 至

上门调查和回访
分析调查结果，提出改善方案
4 建立完善标识系统 各类档案科学分类、建档及标识 至

制作各类设备、设施标识
制作各类路牌等公共标识系统
制作办公室标识系统
三、正常居住期工作计划
管理策划 内容描述 备注
完善体系 定时内部评审ISO9002（）质量管理体系：
完善管理处信息局域网，修订会所运行管理措施：
完善各类壁挂文件，ⅤI系统。物业招租程序：
完善三表联抄系统及业主自助查阅系统；
建立完善分包方工作绩效考评体系；
展开业主委员会筹备工作。
服务连续改善 定时对职员进行服务意识、技能培训；
定时上门回访及开展TCS调查：
全方面开展文化活动建设（十二个月不少于10次）：
开展多个形式物业管理法规宣传活动，制作办事指南：
助学校做好公寓工作。
会所策划经营 定时开展学生消费熹向调查，逼当调整服务项目及内容
加强对分包项目标监管
管理达标 －年内达成温州市、浙江省优异物业管理示范小区标准
二年内达成全图优异物业管理示范公寓标准
智能小区 确保三表联抄系统、闭路监控系统和消防报警系统正常运行
实现宽带网络小区
努力实现IC卡自动收费系统
4.4各项专业物业管理制度
4.4.1 公众制度
业主须知
日常保养事项 绿化管理要求
清洁卫生事项 治安保卫要求
交通管理事项 消防管理要求
水电管理要求 有线电视管理要求
4.4.2工作步骤
保安工作步骤 保洁工作步骤
绿化工作步骤 水电维修工作步骤
监控中心工作步骤 机电日常报修运作步骤
4.4.3 ISO9002体系制度
1）质量手册
质量手册目录 编审人员
同意令 企业介绍
术语和定义 质量手册使用说明
2）程序文件
管理职责 各级各类人员管理职责
质量体系管理程序 质量计划控制程序
协议评审 文件和资料控制程序
3）操作性文件
温州市物业管理人员职业道德规范 文字编码规则
部门各类人员岗位职责 售楼须知
物业验收程序 钥匙管理要求

4.5职员培训计划
一、培训系统实施运作
（一）培训系统图
修正 实施
培训计划
岗位应用 培训组织
反馈 评价
培训考评
系统图说明：
针对学生公寓（一期）管理特点来设置培训目标并确定实施计修正。
有效利用多个培训形式和方法，确保培训达成预期效果。
经过对职员进行考评，了解培训有效性及职员接收程度。
依据对考评结果评定和反馈，立即调整培训思绪并确定未来培训关键。强调将理论应用到实践工作中。
（二）培训组织方法
培训职责：
管理处经理助理负责职员日常培训计划、协调、组织、考评等工作。
主管级以上管理人员依据管理处提出培训计划进行逐层培训，并对培训实施评定，并立即将培训效果和情况反馈给上级培训人员。
培训实施步骤
我们对职员培训分为三个阶段：入职培训——岗位转正培训——日常管理培训。每位新入职职员必需接收为期20天入职培训，内容详见新职员公共培训科目：三个月试用期满后，职员将接收为期一周转正培训，考评合格后方可转正。转正以后职员将接收长久连续日常管理培训，内容详见各工种培训科目表。
培训时间

为实现“加油站”式培训，我们对各工种职员亦制订了具体培训时间要求，完成培训后登录积分，详见下表：

职务（岗位） 部门经理以上 项目主管 管理员（班组长） 作业服务职员
每十二个月培训时间 不少于140小时 不少于100小时 不少于80小时 不少于60小时

依据脱产情况培训亦可分为三种，即：全脱产培训、半脱产培训、在职培训。我们坚持以“在职培训为主．脱产培训为辅”。

职员培训常见方法

序号 培 训
类 别 培 训 方 式、方 法 培训对象 培训目标及适用环境
1 综
合
类 1．参与拓展训练 管理人员 促进相互信任、支持和合作
2．参与军事训练 全体人员 增强职员组织纪律性和自律性
3．“5S”培训 管理、工程技术人员 提升职员职业素养
4．投影、录象、电脑演示等视听教育 全体人员 增加感性认识
2 研讨类 1．头脑风暴法 管理人员 提升发明力，培养发明性思维
2．专题讨论法 管理人员 提升管理水平
3．经典案例、个案剖析、情景模拟等案例分析法 全体人员 提升综合分析处理问题能力
3 演练类 1．模拟角色法 全体人员 熟悉企业情况及各类业务工作
2．对抗辩论法 管理人员 提升职员协调沟通能力
3．游戏训练法 全体人员 激励职员工作主动性
4 学习类 1．检验表法 管理人员 提升发明力及观察问题能力
2．快速阅读法 管理、工程技术人员 培养快速阅读能力
5 讲课类 1．逆向思维法 管理人员 培养换位思索逆向思维
三、培训内容及目标
（一）新职员公共培训科目

序号 培训科目 培训内容 课时
1 军训 军事训练和体能训练 5天
2 礼仪知识 常见礼仪知识 6课时
形体训练
职员行为语言规范
3 服务意识 职业道德教育 3课时
用户沟通协调技巧
受理及处理用户投诉
4 企业文化 企业发展史及基础情况介绍 3课时
企业理念和宗旨
职员手册和劳感人事规章制度
5 物业管理知识 物业管理基础知识 6课时
物业管理行业法律、法规 6课时
入伙和二次装修管理服务要求和技巧 3课时
经典物业管理案例 6课时
6 质量管理 ISO9002质量管理体系 6课时
7 安全防范知识 消防知识 6课时
治安防范知识和技巧
8 公寓情况 公寓基础情况介绍 3课时
9 带班实施 7天

（二）护卫员及管理员培训科目

序号 培训内容 培训频率 培训目标
1 工作例会 每七天一次 提升政治思想觉悟，开展批评自我批评
2 内务管理和考评检验 每七天一次 保持宿舍洁净整齐
3 1．单兵队列动作；
2．三大步法；
3．体能训练； 逢周一至周五，
天天训练1小时 培养组织纪律性，训练扎实基础功
4 1．擒拿格斗基础功；
2．捕俘拳；
3．防卫术； 逢周六、周日，
天天训练3小时 熟悉掌握擒敌及防卫技能
5 护卫服务工作手册 每个月一次 熟悉岗位职责、操作规程、工作标准
6 法规和规章制度 每个月一次 熟悉并掌握相关法律、法规和规章制度
7 消防知识 每个月一次 熟悉消防救火职责
8 消防训练 每七天一次 掌握基础消防操作技能
9 突发应急事件处理 每三个月一次 提升突发事件处理能力，掌握处理技巧

（三）保洁员培训科目

序号 培训内容 培训频率 培训目标
1 工作例会 每七天一次 提升政治思想觉悟，开展批评自我批评
2 内务管理和考评检验 每个月一次 保持宿舍洁净整齐
3 保洁方法和清洁剂使用 每个月一次 熟悉掌握基础方法及技巧
4 保洁设备操作保养知识 每个月一次 熟悉掌握基础方法及技巧
5 保洁服务工作手册 每个月一次 熟悉岗位职责、操作规程、工作标准
6 病虫害消杀和防治 每个月一次 熟悉掌握基础方法及技巧
7 环境保洁法规和规章制度 每个月一次 熟悉掌握相关法律、法规和规章制度
8 消防知识及训练 每三个月一次 熟悉消防救火职责及掌握基础操作技能
9 突发应急事件处理 每三个月一次 提升突发事件处理能力

（五）维修技工培训科目

序号 培训内容 培训频率 培训目标
1 工作例会 每七天一次 提升政治思想觉悟，开展批评自我批评
2 内务管理和考评检验 每个月一次 保持宿舍洁净整齐
3 园艺方法和农药使用 每个月一次 熟悉掌握基础方法及技巧
4 园艺设备操作保养知识 每个月一次 熟悉掌握基础方法及技巧
5 园艺服务工作手册 每个月一次 熟悉岗位职责、操作规程、工作标准
6 病虫害消杀和防治 每个月一次 熟悉掌握基础方法及技巧
7 消防知识及训练 每三个月一次 熟悉消防救火职责及掌握基础操作技能
8 突发应急事件处理 每三个月一次 提升突发事件处理能力
4.6 争创全国物业管理示范住宅小区计划、具体实施方案和各项服务指标承诺
4.6．1总体计划和实施方案
在房地产管理体制深化改革，物业管理不停发展新形势下，依据建设部、省、市相关创建“全国物业管理示范小区“精神，为了对物业进行社会化、专业化管理，提升整体管理水平和经营效益，创建”全国物业管理示范住宅小区“、特制订以下规则和实施方案：
总体计划
以人为中心，服务为主体，业主满意为目标。以优质高效服务，使物业含有文明高雅安全整齐坏境，并成为温州市物业管理亮点。
具体计划
实施专业化、社会化管理，含有完善资料、图纸、档案，内部管理制度，外部条约、守则等齐全。
入住率达50%后成为学校学生委员会，并明确物业管理企业业委会责、权、利关系。
管理人员进行严格上岗培训，培训率达100%。
房屋外观完好、整齐，房屋完好率达98%以上。
水电等设施保养良好，运行正常。
污水排放通畅。
绿化率达成绿化办要求。
实施二十四小时保安值班制度。
实施方案：
准备阶段。企业建立领导小组负责个部门相互协调和沟通。以确保各项工作真正落实。
实施阶段。进行企业内部自我评分，发觉存在问题，并落实相关人员进行限期同时整改跟踪检验。阶段。
企业将按模拟检验内容对学生公寓工作进行最终检验并整改问题，同时将按要求准备申报资料并立即上报是房管局物业处并做好迎检工作。
4.6.2各项服务指标承诺
各项服务指标承诺表
序号 指标名称 国家评分指标 投标指标 管理指标承诺
1 房屋完好率 98% 100% 落实责任人，实施巡视制度，建档统计，确保房屋完好，无违章搭建及损坏公共设施。
2 房屋维修立即率 98% 100% 接到维修通知15分钟内到现场；立即完成并建立回访统计。
3 维修合格率 100% 100% 分项检验，一步到位，并进行回访，以确保维修工程合格，满足用户需要。
4 管理费收缴率 98% 100% 根据要求收取，不私自提升收费，使管理费取之于民、用之于民。

4.7房屋及公共设备设施维修检验养护计划表
房屋本体维修养护计划表
序
号 项 目 时间
间隔 次数 维修养护内容
1 地基基础 六个月 一 检验地基有没有超出许可范围不均匀沉降。
检验基础有没有开裂、破损，勒脚有没有破损。
每季 一 1．适时安排白蚁防治和消杀工作，走访用户，了解其办公室内有没有发觉白蚁，检验公共部位有没有白蚁。
每十二个月 一 1．检验房屋基础结构性能是否完好和地基沉降总量情况。

房屋本体维修养护计划表（续）
序
号 项 目 时间
间隔 次数 维修养护内容
2 承重结构 梁 每季 一 1．检验有没有变形、裂缝、腐蚀。
每十二个月 一 1．检验整体结构性能是否完好。
板 每季 一 1．检验有没有弯曲变形、裂缝、腐蚀。
每十二个月 一 1．检验整体结构性能是否完好。
柱 每季 一 1．检验有没有倾斜，变形、裂缝、腐蚀。
每十二个月 一 1．检验整体结构性能是否完好。
承重墙 每季 一 1．检验有没有孔洞、裂缝、腐蚀。
每十二个月 一 1．检验整体结构性能是否完好。
备注：对于承重结构各部件，若出现因设计或不可抗拒原因引发严重损坏，我们委托教授进行分析、计算，拟订维修方案，由专业企业实施处理。
3 非承重墙 每个月 一 1．检验墙体是否平直、有没有裂缝、孔洞、风化等缺点。
每十二个月 一 2．检验墙体结构性能是否完好。
4 楼地面 每季 一 1．检验楼地面是否平整完好，有没有空鼓和破裂。
2．检验地面饰面材料有没有松脱、空鼓、破损，发觉问题立即处理。
3．更换大面积松脱、破损地面饰面材料。
每十二个月 一 1．检验楼地面面结构功效完好性。
5 楼地面 每季 一 1．检验楼地面是否平整完好，有没有空鼓和破裂。
2．检验地面饰面材料有没有松脱、空鼓、破损，发觉问题立即处理。
3．更换大面积松脱、破损地面饰面材料。
每十二个月 一 1．检验楼地面面结构功效完好性。
6 公共通道、门厅等 每七天 一 检验地面有没有起砂、空鼓、开裂、松脱；发觉异常立即修复。
公共通道及门厅墙面有没有污迹和剥落，发觉异常随时处理。
每六个月 一 检验扶手、踏步有没有损坏，发觉异常随时修复。
补换损坏地板。
修复空鼓地板。
每十二个月 一 油漆扶手。
7 外墙面 铝型材、玻璃幕墙、大理石 每七天 一 修补外墙饰面裂缝、脱落部分。
更换破碎玻璃外墙饰面，发觉问题立即处理。
每六个月 一 1．结合外墙清洗作业，一并检验外墙面使用情况。
2．尤其注意检验玻璃幕墙玻璃是否有松动迹象。
每十二个月 一 1．雨季时期对用户窗台进行密封维护检验，杜绝雨水侵入。
2．对于外墙面大面积渗漏久修无效，局部翻新以预防渗漏面积扩大。
备注 台风暴雨天气立即公布信息，提醒用户关好、锁好门窗。
大风、台风、暴雨过后立即进行巡查。
外墙清洗选择适宜清洁剂。
更换外墙饰面应按原设计要求进行。
3．提议每25年翻新外墙面一次。
8 吊顶 每七天 一 1．检验有没有擦、划、刮、踏坏，发觉损坏立即修补。
每个月 一 2．加强防水、防腐、防裂、防胀、防霉变工作，发觉有水浸、腐烂、胀裂、霉变部分立即修复。
9 门窗 每个月 一 1．检验木门门扇有没有松动、下垂、翘曲变形、霉变和腐朽，发觉总问题立即处理。
2．门转轴或摩擦磨损部位加润滑油。
3．（塑）钢门窗、铝合金门窗有没有变形、生锈。
每六个月 一 1．更换门窗易磨损部件。

公用设施维修养护计划表
序号 项目 时间 次数 维修养护内容
1 路面路基 每七天 一 检验路面有没有积水。
检验道路路面有没有起壳、地鼓、裂缝。
检验路基有没有塌陷。
发觉异常立即处理或修复。
2
路灯及线路 每日 一 1．检验灯具完好情况，即坏即修。
每七天 一 检验玻璃灯罩有没有破损。
有没有金属灯架松脱现象。
灯口、灯栅有没有损坏。

每季 一 检验路灯线路有没有漏电、短路烧毁现象。
金属灯架有没有锈蚀。
发觉异常即时处理或修复
每六个月 一 1．油漆灯具支架。
2．检验路灯线路有没有老化现象。
3. 油漆灯具线管一次。
3 停车场（库） 每日 一 检验路面有没有积水。
检验停车场地面有没有起壳、地鼓、裂缝。
检验车道灯有没有损坏。
检验行车指示标志是否正常。
发觉异常即时处理或修复。
每个月 一 检验停车线、行车指示线是否清楚、完整。
限速牌、指示牌是否齐全、完整。
检验挡车器是否正常。
4 沟渠池井 每七天 一 检验沟、渠有没有堵塞现象，如有异常立即疏通。
检验雨水篦有没有异常。
每季 一 检验井底及池底是否有污物沉积，如有沉积立即清污。
检验井壁有没有裂缝及塌陷，如有异常立即修复。
检验沟、渠是否完好，如有异常立即修复。
井盖及雨水篦刷漆。
检验井盖完好程度，发觉损坏立即修复或更换。
5 雕塑、建筑小品 每七天 一 全方面清洁。

投标书

投标人：谭佳黎、林激、杨守跃（单位盖章）
法定代表人：谭佳黎（签字盖章）
投标日期：9月9日

目录

第一部分 前 言 2
第二部分 企业综合说明书 3
2.1 企业概况 3
2.2 企业信誉及结果 4
2.3 企业组织机构 5
第三部分 关键管理人员介绍 5
3.1企业管理人员简历 5
3.2 拟派管理处主任简历 5
第四部分 物业管理方案及内容 6
4.1 学生寝室概况 6
4.2物业管理整体设想和策划 6
4.2.1总体质量方针、目标 7
4.2.2 管理和服务工作具体目标 7
4.3管理方法 8
4.3.1 管理方法 8
4.3.2工作计划 8
4.4各项专业物业管理制度 10
4.4.1 公众制度 10
4.4.2工作步骤 10
4.4.3 ISO9002体系制度 10
4.5职员培训计划 11
4.6 争创全国物业管理示范住宅小区计划、具体实施方案和各项服务指标承诺 15
4.6．1总体计划和实施方案 15
4.6.2各项服务指标承诺 15
4.7房屋及公共设备设施维修检验养护计划表 16
第五部分 计划成本核实书 20
5.1 学生公寓年度物业管理预算 20
5.2学生公寓物业服务收入年明细表 21
5.3职员薪金一览表 21
第六部分 结束语 22

第一部分 前 言
投 标 函
投标项目名称：浙江东方职业技术学院学生公寓物业管理
×××房地产开发
在考察了该项目现场、充足审核了浙江东方职业技术学院学生公寓物业管理招标文件和了解一切会影响总价变动各方面情况和条件后，我方决定竞投贵方物业管理，本投标书用字及术语定义和投标文件相同。
遵照贵方10月招标文件要求提交内容，若能中标，我们承诺将和贵方一起推行招标文件各项条款要求。
同意缴纳人民币贰千元（￥.00元）作为投标确保金。若因为多种原因贵方不能推行文件所含书面条件和要求而给贵方造成损失，所缴投标确保金，和由贵方作为违约倍偿金没收，不作罚款论。
了解贵方不似以最低报价为标准来接收投标，同时也不偿付我方在投标中发生一切费用。
承诺于贵方要求时签署协议。
我方确保对投标文件正确性完全负责。
我方确保从投递标书之日起至投标结束遵守本标书。在此期限内，本标书对我方一直含有约束力，并可随时被贵方接收。
我方一旦中标，在制订和签署正式协议之前，本标书连同贵方中标通知书应成约束双方文件。
我方了解贵方不一定接收我方投标，并不需作任何解释。
和本投标相关正式通讯地址和联络正式为：
地址：温州经济技术开发区 甬江路1号
邮编：325011
电话号码：
电子邮件：
代理人（被授权人）签字盖章：谭佳黎
法人单位公章：
日期：10月22日
第二部分 企业综合说明书
2.1 企业概况
温州物业是由温州房地产开发建组，并于月成立注册资本万元人民币，是一家俱有XX资质物业管理企业，专业提供高水准、全方位物业服务，管理物业类型有住宅小区、办公楼及高层楼宇等。企业设有总经理室、办公室、物业管理部、保安部和管理处。
企业现有职员XX人，其中大中专以上学历占职员总数XX，并聘用集团企业总工程师为我企业顾问。在成立不到XX年时间内，企业前后邀请了上海XX技术咨询和XX大酒店高级管理人员来我企业培训职员，指导工作，并共同探讨研究物业管理理念和操作规范，对企业各项工作水平提升起了极大促进作用。
企业营业执照和物业管理企业资质等级证书扫描图：

2.2 企业信誉及结果
1999年企业依据ISO9002质量确保标准建立质量体系，利用制度化、程序化、标准化和文件化手段开展科学管理和优质服务，以提升企业竞争实力，为业主提供安全、舒适、清洁、优美和方便生活工作环境，并于X月X日经过ISO9002国际质量认证（英国AJA），X月X日经过AJA企业年度监督审核。
企业成立以来，一直秉承“以人为中心，服务为主体，业主满意为目标”企业宗旨，坚持“住户满意，是我们做好各项工作标准”经营理念，以“住户至上”为标准，坚持为业主住户服务，并制订了服务质量上承诺，努力强化服务意识，提升服务水平。，企业在确定建立质量体系同时，并进行了内部企业形象策划，逐步实现物业管理软件计算机管理。企业在创建本身品牌同时，不停提升经营管理能力，服务于广大业主住户，为她们提供全方位物业服务。
质量体系认证证书扫描图：

2.3 企业组织机构（管理处组织架构及部门设置）：

第三部分 关键管理人员介绍
3.1企业管理人员简历
企业顾问：林激
企业总经理：谭佳黎
企业副总经理：杨守跃
企业办公室主任：林激
3.2 拟派管理处主任简历
XXX
拟派管理处各部门主管简历
XXX
第四部分 物业管理方案及内容
4.1 学生寝室概况
地理位置：温州经济技术开发区 甬江路1号
物业类型：学生公寓是ABCDE5幢。
总占地面积：23309.12平方米。
总建筑面积：109655.33平方米。
具体：教学楼占地面积3181.24平方米，行政楼占地面积为1538.52平方米，图书馆占地面积为1967..03平方米。房间长7.5米，宽3米，每一个房间面积为22.5平方米。每幢学生公寓一个教导员，，一个管理员。
A幢：一层共有17个房间，现在7个房间住人，一个公告栏、一个黑板、消防水带4个、灭火器8个、垃圾箱4个、走廊灯17个。
B幢： 一层39个房间，一楼6个人一个房间，2-6楼4个人一个房间，消防水带5个、灭火器8个、垃圾箱5个、一个公告栏、一个黑板。现在七楼整层没人住，六楼半层没人住。另外D、B两幢之间有两个停车场。
C幢：一楼45个房间，25个6人间，16个4人间。消防水带4个、灭火器8个、垃圾箱6个、一个公告栏、一个黑板。
D幢：一楼共有43个房间，14个房间没有住，一个公告栏、一个黑板。二楼一个房间没人住，垃圾箱有5个、一个电池回收箱、消防水带6个灭火器9个。
E幢：一层35个房间，一楼没人住，六楼一个6人间没人住，其它是4人间，七楼4人间没人住。消防水带4个、灭火器8个，还有一个停车场。

4.2物业管理整体设想和策划
我们会认真研究高校物业管理教育属性，企业有优异管理理念和较强管理能力，是有高校学生公寓管理经验单位。我们企业含有独立法人资格，注册资金不少于￥50万元，含有物业管理叁级或叁级以上资质，且含有管理3万平方米以上建筑面积管理业绩。

4.2.1总体质量方针、目标
企业质量方针：以人为中心，服务为主体，业主满意为目标。企业质量目标：维修立即率达98%，维修质量合格率达95%，业主满意率90%。业主投诉率小于0.5%。
4.2.2 管理和服务工作具体目标
1）管理方面
岗位标准培训率达成100%。
岗位标准知晓率达成100%。
岗位标准实施率达成90%以上。
公创办事制度、关键服务制度印发业主率100%。
持证上岗、佩戴胸卡、仪表整齐、老实守信、不吃、不拿、不卡、不要。
2）服务方面
1、 总体指标
1、 满意度指数85以上；
2、 管理服务范围内不发生重大安全责任事故，
管理服务范围内不发生重大火灾责任事故，
管理服务范围内不发生重大设备管理责任事故；
3、 第十二个月度导入三项贯标体系管理，
第二年度经过三项贯标体系认证；
2、 分类指标
1、 管理处设专线二十四小时受理报修，
2、 业户接待时间：365天8:30-20:30；
各类服务人员上岗培训率达成100%；
4、 档案归档率达成100%，
档案完整率达成100；
5、 维修立即率达成100%；
6、 维修质量合格率达成95%以上；
7、 实施维修服务回访制度，回访率达成100%；
8、 有效投诉处理率100％，投诉人签字满意率95％以上；
9、 公共设备、设施完好率达成98％以上；
10、房屋建筑完好率达成98%以上；
11、绿化存活率达成98%以上；
12、清洁管理无盲点，
管理服务范围保持环境整齐，生活垃圾日产日清；
13、道路、停车场完好率达成98%以上；
14、管理服务范围内保安固定岗实施二十四小时保安立岗服务

4.3管理方法
4.3.1 管理方法
基础标准：温州XX物业管理介绍温州市房地产管理局管理，依据法律法规对XX花园进行物业管理。形成市房管局、业主委员会、温州XX物业管理下属各管理处及各专业队三级管理机制依据政府相关物业管理。引进高素质物业管理人才，对学生宿舍实施全封闭式管理，最大程度提升工作效率，降低管理成本，提升服务质量。
法律关系：以协议形式建立学校和物业企业双方互为制约主体关系，推行乙方责任。帮助XX学校工作，实施民主管理，加强民主监督，依靠学