物业管理投标文件格式说明模板.doc

物业管理投标文件格式、内容

　　投标文件一
　　投标综合说明书
　　业主：_____________
　　1．依据己收到招标编号为物招审字(__)第(__)号______ 物业招标文件，遵照《**市物业管理招标投标管理措施》要求，我单位经考察现场和研究上述工程招标文件、招标文件补充通知，招标答疑纪要全部内容后，我方愿以我方所递交标函摘要表中总投标价，负担上述物业全部管理工作。
　　2．一旦我方中标，我方确保按我方所递交标函摘要表中承诺期限和招标文什中对承包期限要求准期按质提供服务。
　　3．一旦我方中标，我方确保所提供物业管理质量达成我方所递交标函摘要表中承诺质量等级。
　　4．一旦我方中标，我方确保按投标文件中物业管理管理班子及管理组织设计组织管理工作，如确需变更，必需取得业主同意。
　　5．我方同意所递交投标文件在投标使用期内有效，在此期间内我方投标有可能中标，我方将受此约束。
　　6.我方同意招标书中各条款，并按投标标价总额3％交纳确保金**万元(大写)。若我方违约，则扣除所缴纳全部确保金。
　　7．除非另外达成协议并生效，招标文件、招标文件补充通知、招标答疑纪要、中标通知书和本投标文件将组成约束我们双方协议。
　　投标单位：______(印鉴)
　　法定代表人或委托代理人：_______(盖章、签字)
　　日期：______年___月___日
　　投标文件二
　　企业法人地位及法定代表人证实
　　一、法定代表人证实
　　法定代表人资格证实书
　　单位名称：**物业管理企业
　　地址：**省**市**街**号
　　姓名： 性别：
　　年纪： 民族：
　　职务： 技术职称：
　　身份证号码
　　**系**物业管理企业法定代表人。负责为**物业提供物业管理服务，签署上述物业投标文件，进行协议谈判，签署协议和处理和之相关一切事务。
　　特此证实
　　投标单位(盖章)
　　日期：___年__月__日
　　上级主管部门(盖章)日期：___年__月__日
　　二、营业执照
　　三、资质证书
　　四、法人代码证书
　　投标文件三
　　**物业管理企业介绍
　　.......
　　投标文件四
　　物业管理专案组配置
　　一、本物业由我企业抽调有丰富管理经验和较强指挥能力人员组成物业管理班子。董事总经理，统筹整项发展计划，为此专案最高责任人。
　　董事总经理，统筹整项发展计划，为此专案最高责任人。
　　董事，专责处理该项发展计划物业管理服务工作。此先生在香港及台湾前后共有十年专业物业管理经验，而对物业管理顾问经历计有香港新界**发展计划、香港**大厦、台湾台北市**集团超高层大楼、台北市**集团总部大楼、上海外滩**广场、上海**百货企业、武汉**广场、北京**大厦及珠海**广场等。
　　投标文件五
　　对协议意向承诺
　　一、承包方法：物业设计图纸预算。
　　二、服务价款计算方法：
　　1、各项服务工作量依据物业设计图纸及行业常规计算；
　　2、一般服务单价依据国家服务行业统一收费标准计算；
　　3、特定服务单价参考国家类似服务统一收费标准，并合适浮动，给予确定；
　　4、设备购置租赁价及材料价格按本市相关要求实施；
　　5、管理期间，凡遇相关政策性调整，按政策调整要求实施。
　　二、在计算服务费用总成本基础上，乘以我方招标承诺优惠百分比作为实际收取费用。
　　四、服务款项收取方法。
　　物业峻工接管时，由物业管理企业从开发商处收取物业总造价1％管理基金。物业管理中日常服务收费由全体业主派出代表(或固定或轮番)收取并交至物业管理处。收取时间为每个月一次，下月15日以前交至物业管理处。
　　五、材料设备供给方法
　　管理所用材料、设备除临时所需部分种类外，其它应由甲方供给到现场，乙方提供材料和堆放场所；临时所需材料设备由业主认质定价，乙方负责采购，并按委托管理协议相关要求实施。
　　六、服务质量必需能使业主合理要求得到满足。
在协议中制订出对物业管理企业高质量满足业关键求行为奖励和不能提供符合业关键求服务处罚。
　　七、为确保服务质量所需技术升级费和协调费，应由物业管理企业经过精心组织管理和加强成本核实自行消化，不得向业主另行收费。
　　八、文明管理，确保安全，实现无重大事故。
　　物业管理投标书样本
　　投标文件六
　　1、企业信誊
　　2、企业资质(证书样本见第四章附表)
　　3、企业荣誉证书(略)
　　4、企业安全生产证实资料
　　5、企业物业管理服务质量证实资料(格式同上)
　　6、近几年所接管关键物业服务质量、期限、安全情况及物业管理班子配置明细表：
　　投标文件七
　　物业管理关键点
　　物业管理服务能够说是一门专业学问，本企业以本着小心计算成本及为用户发明最理想环境为标准，并经过长久工作改善和提升，努力发明条件使每一座大楼收益利投资潜质全部能得以达致极限。而这种“投资管理”哲学，能使业主充足保障其不动产投资权益，不仅使其保值，而且更能使不动产增值。
**物业为高级工贸建筑物。其物业管理关键兹分析以下：
　　一、工贸大厦管理
工贸大厦需要极为周全服务，尤其是现代新型高级发展计划，还要照料相当复杂电动和机械装备操作和保养，这些全部需要有专门知识和技术。而这些装备不单只包含升降机和停车场电梯，还包含灵敏装备，如电脑控制大楼自动化系统、中央空气调整设备和通风装备、保安监察和控制系统、自动滤水器、火警和其它消防装置和后备电力供给设备等。租用户对这类大楼，尤其是出入口大堂、洗手间和公共通道等地方管理水准期望相当高。大楼外墙也必需定时清洁，以保持大楼外貌美观。清洁一座大楼比如香港新中国银行大厦幕墙，其难度和这项工程所包含庞大费用，实非通常人所能想象。一幢工贸大厦是否得到完善管理，这对该物业租金及售价水平有很大影响，和此同时其资本价值也会所以受到影响。
　　二、停车塌管理
现今停车塌设备管理多采取优异自动管理系统来满足日益繁重日常运作需要。采取自动管理，能够降低人为舞弊，节省人力资源，增快车辆流量，从而使物业管理运作更为畅顺，租用户及访客充足利用停车场设备也愈加方便快捷。另外，停车场上停车程序也必需作出周详安排，以确保用户能取得所需服务。停车场必需有闭路电视作监控，保障访客安全。大楼后备电源发电机需和停车场自动化系统及照明系统相接通，以备在紧急时段时仍能操作提供必需服务。停车场内必需装有足够通风系统，供给新鲜空气，以符合卫生安全。停车场经营管理策略应根据自给自足标正确定收费标准以降低管理费，而无须从管理费内补助，这对整幢大楼出租及出售营运，全部有着正面主动作用。
　　服务内容
　　依据**物业现时工程进度及运作安排，本企业提议首先向物业提供管理顾问服务，待大楼完工后再提供管理运作服务。
　　一、物业管理顾问服务
　　●建筑期间管理顾问服务
　　※提供大楼图则专业意见
　　※提供大楼设施专业意见
　　※提供大楼建材专业意见
　　※预估大楼管理运作成本
　　※大楼管理进度检讨、停车场管理提议
　　●大楼完工验收证核发前管理服务工作
　　※提议制订租约条款
　　※订定管理守则
　　※职员培训计划
　　※财务预算
　　※用户搬进及装修期间管理服务工作
　　※移交大楼单位和租户程序
　　※装修工程及物料运输控制程序
　　※保安控制
　　※进入控制
　　※安全控制
　　(一)、建筑期管理顾问服务
　　1、这项服务将于大楼建筑施工期内提供给业主参考，其关键功效为：
　　●在管理前期能针对性地提出大楼现存且可能影响未来管理问题，使业主能有时间考虑增减设施；
　　●节省以后管理设施修改或增加费用，并可避免影响物业管理运作；
　　●在租用户入住前可订定管理费及其它费用分摊标准，使以后管理运作能畅顺。
　　2、服务内容
　　1)提供大楼图则专业意见
就本大楼设计平面图、立面图、剖面图及基地现况作出和以后管理相关专业意见及分析。这项工作关键是针对大楼设计在落成后对管理操作实际运行是否产生主动作用及其可行性而制订进行。本企业将提议业主对部份设备增添留出空间，如预留中央监控室及相关设施预定位置、垃圾处理室合适地方、停车场设备需求、车辆日常进出运作安排、电梯系统运作计划、大楼自动化系统及其它各类设施预留等。
　　2)提供大楼设施专业意见
就业主已决定或需要提供意见各项设施作出对未来管理运作有利顾问意见，关键从使用者角度出发选择种类设施及配置，并提供是否适合以后使用者需要意见。
　　※大楼设施包含：
　　※电梯
　　※消防设备
　　※电气设备
　　※照明设备
　　※给/排水系统大楼自动化系统
　　※垃圾处理设备洗窗机设备
　　※后备发电机设备大楼广播系统
　　※停车场管理系统等
　　3)提供大楼建材专业意见
就业主己选定或预定建树资料作出对以后管理工作有影响专业意见，比如对建材耐用性、清洁性、优劣区分，判定相关材料是否能对使用者达成预期效果，和对管理工作能否妥善处理等加以分析。
　　4)预估大楼管理运作成本
就业主预定各项大楼设施及配置，提供初步管理运作收支及人力资源费用预算和业主参考。
　　5)大楼管理进度检讨
本企业将针对建筑期内不一样情况提供意见，内容包含：
　　※分析及评定大楼施工期间图则是否配合先前提出专业意见：
　　※当有重大设计修改时，派专业人员参与工程会议，和各相关单位配合协调，了解工作进度，方便即时提出专业意见，使以后管理运作能够控制在一定程度，省却未来因修改设计而带来费用立即间花费；
　　就各厂商设施及配置，向业主提供专业意见，比如该设施以后保养程序、零件配置是否足够，维修保养服务是否满意(能够引进外国安全)，和该项设计对管理者是否轻易处理等，并以此作为业主及建筑师参考。
　　6)停车场管理提议
依据现在停车场计划作出管理顾问意见，内容包含：
　　※订定停车场整体经营策略，如出租营运安排及收费标准等。
　　※停车塌车辆楼层分配及运作形式，包含月租停车，计时停车及货运车日常运作模式评定。
　　※就选定停车场设备从管理者角度出发作出分析及提议，包含人力安排及维修保养服务。
(二)、物业完工验证发放前管理顾问服务工作
　　1、订定租约条款及管理守则
就租约条款部份，本企业将提供标准租约样本给业主参考，并经过本企业代理部和物业部协调，并参考业主意见，在条例中订定特定租约内容及细则；
物业管理守则将作为租约条款一部份，本企业将依据外国专业管理规范配合特定环境，订定一套符合所设定管理规章；
除附加于租约条款管理守则外，本企业将和各承租户制订租用户手册，使租用户在使用及搬进大楼前对管理运作能作出充足了解，从而配合管理企业服务。
　　2、职员培训计划
本企业将物业管理确定为一项由人力作主导服务行业，所以深信在物业管理中担当第一线管理人员职员必需接收专业特定训练，这些训练除灌输现代化物业管理知识外，还应包含其它项目如领导才能或公共关系等课程。培训结束考察将是理论和实务并行，半配适宜当演练，确保职员能熟习并实际体会突发事故应变方法及程序。
　　1)职员训练课程
就物业管理职员培训，本企业设有较为健全训练项目，提议管理职员课程关键包含下列各项：
　　●业主及管理企业介绍(包含人事组织及结构)
　　●管理职员职责
　　●管理职员在物业管理中饰演角色
　　●职员守则、行为及纪律
　　●物业专门名词介绍
　　●物业保安方法及辅助巡查设备
　　●物业设施定义及应用
　　●管理服务目标及关键性
　　●移交及回收单位程序
　　●防火知识及消防装置
　　●无线电通话机应用
　　●物业管理基准
　　●紧急事件处理程序
　　V水管爆破
　　V火警应变
　　V电力故障
　　V瓦斯泄漏
　　V雷暴及台风
　　V偷窃或抢劫
　　V处理租用户投诉
　　V处理可疑物体及恐吓电话
　　V偷车
　　V拾获财物
　　v发觉租用户受伤或意外
　　v物业内违例或遗弃车辆
　　v抢救学常识
　　V领导才能，组织能力及责任感等
对于物业维修技工而言，其训练课程除上述选择性项目外，还将会加插以下课程：
　　V机电维护方法及程序
　　V物业空调运作步骤
　　V维修工具维护及保管
　　v物业设施操作步骤等
对于上述培训计划，本企业计划在营运前为驻物业现场管理职员提供训练课程，务求使各职务人员能在正式投入管理工作前，对专业管理模式及工作实施取得系统、深入认识并获取应有训练机会。
　　3、财务预算
现今专业化物业管理，除极需要专业管理人员及特定管理系统设备外，对整栋建筑物财务管理，更为重视。正确事前财务预算及分析能充足保障物业投资者权益，相对而言，也能确保并增加不动产价值。物业管理预算应该把握各项物业支出及定时收入，制订出一套完整而合理预算案，并预留基金作长久性保养及更新计划，以确保该项物业投资能达致极限。
本企业将为该物业提供一套依据现今优异国家及地方所采取预算模式为基准所作财务预算案。预算案内每一内容及项目均针对物业所选择设施和设备作评定，而该项评定以使物业能达成专业管理服务为目标，全部相关数据及服务条件全部以高品质管理服务为依据。
对于该项财务预算应包含下列各项支出，方便订定以后管理运作费用基准：
　　1)、管理职员薪律
　　V薪津及年底资金
　　V加班费
　　V劳工保险费
　　v制服及洗衣费
　　V职员训练
　　2)、维修及保养费
　　V升降机
　　V排水设备
　　V电器装置
　　V保安系统
　　V消防设备
　　V后备发电机设备
　　V给水设备
　　V楼宇维修
　　v大楼标志及指示牌
　　V电讯及广播
　　v大楼自动化系统
　　V垃圾处理设备
　　v清洗储水池
　　V卫生设备
　　V洗窗机
　　V停车场设备等
　　3)、公共事业支出费
　　V电力
　　V自来水
　　V电话
　　V杂项支出
　　V园艺保养
　　V节日部署
　　V大楼清洁
　　V管理行政
　　V会计稽核大楼账目
　　V大楼保险
　　V预留修缮基金
　　V管理经理人酬金
(三)、用户搬运期及装修期及装修期管理顾问服务工作
从物业落成到用户搬运阶段，大楼内将充斥各方面人士，包含租赁代理、承租户、装修工程承包商、建筑工程人员、维修人员及管理职员等，这必将对大楼整体营运管理、保安、清洁等均会组成极大影响。本企业将提供有系统搬运期及装修期运作顾问服务。
该项运作服务包含下列各点：
　　1．移交大楼单位和用户程序
管理服务工作内容包含检验用户有效租约文件，并由组长级职员和租户作移交程序并提醒应知事项，如大楼内各项设施、装修须知、运输物件安排等。单位内工程问题亦需要用户于一定时间内通知管理企业作合适修葺。另外，本企业将负责批阅用户提供单位装修图则，并限定用户在审批经过后才核准其承包商开始装修工程，以保障大楼设施及业主权益。
　　2．装修工程及物料运输控制程序
为确保用户装修工程及材料运输能配合大楼整体营运情况，要求各用户指定装修承包商应在施工前提供相关资料及费用，以免妨碍大楼正常操作，确保业主及用户权益。本行将要求用户提供以下资料及相关费用：
　　●装修楼层／单位证实
　　●二十四小时联络人、电话、传呼机、手提电话号码
　　●承包商综合保险单资料
　　●公共第三者保险单资料
　　●估量装修工程日数
　　●装修物料运输时间表
　　●每日工作人数
　　●驻场主管联络电话、手提电话、传呼机
　　●装修期临时水电供给和确保金及费用等
　　3．保安控制
此期间保安顾问工作，将包含大楼内全部公共地方、走廊、机械室、空调室及楼梯等保安评定。驻大楼管理处将严格实施由上级指示各项保安方法，以确保大楼在此期间安全运作。
　　4．运作控制
为预防大楼楼板承重超出建筑法规，企业应通知各用户相关资料，同时也要求用户向其提供搬运尤其物件或器材明细计划，方便审核这些行为是否违规。另外，对于搬迁期电梯安排及运输方法等，管理处将制订合适程序及运作模式以配适用户迁入搬运安排。
　　5．安全控制
本企业尤其强调安全第一，不管管理人员，装修承包商及用户，必需遵守大楼订定安全守则，以防发生意外。如单位内楼板严禁切割或挖掘；用户单位内设施更改、易燃物体管理及处理等，管理处将制订特定条规进行监管，以策安全。
　　二、物业管理运作服务
本企业可在大楼落成及发给楼宇使用执照后提供实质管理运作服务，各项服务以下：
　　(一)物业管理运作服务
　　v大楼保险事宜
　　v大楼管理入力资源
　　V保安服务
　　V清洁服务
　　v维护保养服务
　　V财务管理
　　V租务管理
　　V停车场管理
　　V处理租户投诉
　　v园艺保养及节日部署
　　V公共关系
　　v租户联络及管理汇报
　　1、大楼保险事宜
本企业有专业人士提供认可物业估值汇报，以供确定大楼保险价值参考。该项服务将于大楼正式营运前提供资料和业主参考。
　　2、大楼管理人力资料
　　●配合大楼所需，聘用及培训适宜职员负责日常管理，保安及维修等工作以确保高品质服务素质；
　　●制订职员编制表，当值时间表，职员手册及各项运作汇报等；
　　●在大楼正式营运前调派机电及管理人员进驻以熟悉各项设施运作，配合以后管理服务。
　　(二)管理运作组织表
就**物业计划，本企业提议物业管理组织运作以下：
　　管理职员编制
　　职位 日班 夜班 工作时间
　　物业主管(1) 1 —— 0800-1700
　　物业管理员(5) 2 3 0800-(日)
　　-0800(夜)
　　维修保养员(1) 1 0700-1700(日)
　　停车场管理员(1) 1 0800-(日)
(1)管理运作进程
　　①业主和**物业管理企业
　　物业管理运作由业主委任**物业管理企业指定管理经理人，负责本物业一切物业管理事宜，本行则直接向业主负责并需定时或每个月提交管理汇报和物业财务资料。
　　②**物业管理企业和驻物业现场主管／其它管理人员
　　本企业在被委任为管理经理人后，将委派资深物业经理进驻大厦统筹及处理日常管理事宜。而其它管理人员也将配合大厦运作需要设置合适人员。本企业总企业物业管理部专责人员将会同驻物业主管定时和业主沟通及检讨相关各项管理运作事务。
　　②**物业管理企业和基层管理职员
　　各基层管理职员将依据其资历及经验在物业正式营运前接收调配及训练，该等级管理职员将着重选择有实质经验管理人员，务求能配合日常管理事务运作。本企业将负责督导及培训各管理职员专业管理知识，使其能在理论中实践实质管理工作。
(2)管理职员工作细则
　　①物业主管
　　●技其职权所属，紧密监管其辖下各职员日常工作；
　　●编制职员轮值表，作出精细安排，需要时调派适量职员当值，避免出现人手不足，或冗员过多情况；
　　●每日呈交工作汇报给企业物业管理部；
　　●主持每七天工作会议，检讨工作表现，并籍此沟通各阶层工作人员；
　　●巡检其职责范围内运作，以确保完成下列各项工作：
　　v清洁情况满意
　　v保安系统操作正常
　　V排水系统正常
　　V空调供给正常
　　V园艺摆设满意
　　v走火通路无障碍物阻塞
　　V后备系统正常
　　●第一时间处理投诉，并确保事件已圆满处理为止；
　　●帮助安排物业管理部责任人员探访广场承租户；
　　●遇有事件发生时，第一时间赶赴现场，指挥职员并控制场面；
　　●熟悉全部紧急情况处理步骤，台风预防方法、放火设施、紧急出路位置等。
　　②物业管理员
　　●按工作指示驻守岗位或巡视指定保安路线；
　　●随时保持最好工作状态，处理意外时必需保持镇静；
　　●绝对服从合理工作指示：
　　●驻守岗位、巡视或监察物业范围，如发觉任有可疑之处，立即按工作指示处理，并通知值勤主管；
　　●尽可能避免使用武力，有需要时应召唤其它值勤人士支援；
　　●下班时如接班同事因任何理由未能按时抵达，不可离开岗位，并通知主管代安排接班。
　　②维修保养员
　　●根据主管指示实施修缮程序或其它应急职务；
　　●负责广场内一切维修工程，如经由上级认定要由指定承包商保养例外：
　　●维修工程进行时，应尽可能避免对用户造成不便；
　　●倘若工程进行时，包含停电、停水、停空调时，需由上级决定，并发出书面通告预先通知；
　　●每日做好并提交工作统计和各修缮纪录：
　　●领取工具时应填写申请表，及妥为使用，完工后应立即交回并立即统计；
　　●进行任何工作时，应以确保安全为标准：
　　●按时检验紧急系统，如抽水机、后备电力系统等。
　　④停车场管理员
　　●控制停车场管理系统及相关设施；
　　●统计日常进出大楼车辆资料及协调货运车辆上启运装卸货物工作；
　　●上／下班时帮助疏导通道车辆流量：
　　●停车场内如发生意外，应知悉处理步骤；
　　●如发觉有可疑人士在停车场内徘徊时，应立即呼叫其它管理职员到场帮助；
　　●对停车场停放车辆，如有警号长鸣时，应立即前往查看，并于事后统计一切，包含误鸣在内；
　　●未经主管同意，切勿代客停车；
　　●工作时必需穿上反光背心制服，以确保安全。
　　⑤清洁职员／承包商
　　●打扫及清洁全部公共地方，包含公共走廊、楼梯、电梯大堂、管理处、洗手间及天台等；
　　●清洗全部公共设施设备及装置，包含电梯、电扶梯、各类喉管、木器、金属品、窗户、玻璃门、灭火器、照明设备、垃圾设备及烟灰缸等；
　　●全部公共地板打蜡；
　　●将废弃用具搜集及处理妥当：
　　●清洁及清除排水系统，以防堵塞：
　　●根据大楼经理／主管／组长指示实施其它清洁职务或尤其服务；
　　●全部在高空外墙工作之清洁员，必需配带安全设备，违者一律处以纪律处分：
　　●全部清洁工具、用具，均为大楼财物，如有不正当使用者，可能被视为偷窃论，外包厂商工具器材例外。
　　3、保安服务
　　●聘用适合职员并辅以专业训练，依本企业以往经验，直接聘用管理售货员可免却因外包承包商产生管理问题，如职员流动性，缺乏归属感及对大楼认知等。
　　●本行将配合业主代表意见，确定保安人员岗位，设置特定并适合**物业保安制度及编制各相关巡查路线图表等。
　　●为确保**物业保安服务能达成预定效果，本企业将定时和业主代表举行会议商讨大楼保安问题。
　　●在大楼正式营运前，本企业将依据业主特定要求制订一套能符合大楼需要保安计划草本供业主批核及确定。
4．清洁服务
　　●本企业将确定大楼清洁服务标准，如建材类别、位置、清洁次数及所需职员等；
　　●企业还将确定清洁服务条款，方便进行招标所承包清洁及垃圾清运服务；本企业凭借以往经验及曾经处理大楼，定必能取得含有竞争价格清洁服务合约，使业主能以合理费用而达成理想成效。
　　●本企业将备有合适报表监督清洁承包商日常运作，如查核清洁职员资历，监察清洁服务品质等。本企业将设有罚则以规眼厂商服务人数及清洁品质，罚则统计将定时审核以确定清洁费用标准。
　　●本企业提议租用户单位内清洁委任相同承包商处理，从而降低大楼内保安及管理运作问题。由同一厂商承包大楼清洁服务还可节省大楼营运支出，使公共地方清洁费用更有竞争能力。本企业将帮助确定租用户内清洁服务细则及条款以期达成统一标准。
　　5．维护保养服务
　　●本企业将全权负责大楼内全部机电设备运作及保养服务。各驻大楼技工：将在高级技师督导下处理各项操作、维护及定时保养工序。
　　●本企业将编制短期及长久修缮计划，建立机电维护标准及品质定位，并备有各类保养报表以达成特定效果：
　　●选择适合保养承包商处理定时及大型维修保养计划，该项计划将由本企业准备工程细则并经过核查程序，由业主核准后选定适宜厂商。
　　●本企业将在被委任为物业管理代理后，为大楼制订一套五年长久修缮计划书，并由业主审核后开始施行。
　　6．财务管理
　　1)大楼管理预算案
　　●管理预算案关键针对大楼日常运作支出，作出评定并制订。经业主核准后，本企业将预算案作为大楼财务预算管理基准，由业主授权全责处理；
　　●依据预算案，本企业将提议管理处制订空调费及确保金金额。
　　2)处理支出帐目
　　●全部大楼内管理运作帐目将由驻大楼经理审核后交由总企业作最终核准，一切支出项目将依据先前经过大楼管理预算案所订定预估费用给予批核。
　　3)收支损益表
　　●本企业将每个月提交大楼收支损益汇报于业主批核，汇报内容包含大楼全部支出明细项目及预估支出，并提供管理费收支帐目和应收帐款相对照，以供业主了解大楼财务情况；
　　●大楼收支损益帐寄每十二个月由认可会计师稽核并存档作统计。
　　4)管理帐户
　　●本企业将在业主指定银行开设大楼管理帐户，以备业主审核各项开支；
　　●除有支出需要外，全部大楼管理金额将存放于专有帐户，管理金额所取得利息将归入大楼管理帐户，并特定专供使用于大楼管理营运：
　　●本企业每日将提供管理帐户银行收支统计及结存给业主以审核。
　　5)代收租金及管理费
　　●本企业将每个月代业主发出租金通知单给承租户，全部收到租金将立即存入业主指定银行帐户，并按时提交书面汇报相关租金资料，同时本企业还将向欠租租户发出催收通知书，以确保业主能依期收到租金款项；
　　●除发出租金通知单外，本企业还将于每个月发出管理费通知单给各承租户，并将全部收到费用存入前述管理帐户，并依据预算标准将其用于大楼管理营运。
　　7．租务管理
　　●为保障业主权益，本企业在被为委任为物业管理经理人后，除前述帮助业主订定租约条款及细则外，还将在租用户租约期内，向她们提供相关实施租约条文服务；
　　●在租约使用期内，确保租户遵从租约上所定理条款，并作定时查核工作；
　　●如租户有欠租或不推行租务契约条款行为时，快速汇报业主方便立即采取合适行动，以保障业主权益：
　　●在原租户租约期满前，代表业主和租户洽谈并订定新租约，提供市场现值租金水平和业主参考及批核；
　　●当租户租约期满后，本企业将代表业主收回相关单位，并提议进行合适修葺，使之能立即租出。
　　8。停车场管理
　　●订定停车场整体经营策略，如出租营运安排及收费标准等；
　　●计划停车场日常管理程序，制订停车场守则及车辆进出动线步骤。
　　9．处理租户投诉
　　●驻大楼管理处将统计全部租用户提议或投诉，并在最短时间内处理；
　　●本企业物业管理部主管级人员将连同驻物业现场主管定时友善造访各承租户，做合适沟通：
　　●将全部租户提议及投诉统计提供给以备业主查核及检讨。
　　10．园艺保养及节日部署
　　●安排大楼园艺保养职员及园艺保养承包商处理日常园艺景观维护工作，并挑选厂商供给适时盆栽以改善大楼环境；
　　●在特定节日，如中秋节、春节等期间安排大楼部署，全部计划将在经业主核准后方才施行。
　　11．公共关系
　　●定时和大楼各业户沟通并搜集意见，维持双方友好关系，促进大厦管理运作更畅顺；
　　●和区内政府机关及相关团体保持联络，遏有尤其时间或情况时能即时发挥作用。
　　12．租户联络及管理汇报
　　●大楼管理处将定时发出通告，报导相关部门大楼内咨讯及其它事项，并将最新或经修改管理规章通知租户；
　　●本企业物业管理部主管将定时造访关键用户，以搜集相关改善管理运作意见及提议；
　　●本企业将于每个月和业主举行例会检讨及汇报管理进度，另有需要时还可举行尤其会议，商讨其它相关管理问题；
　　●本企业将每个月提交详尽管理汇报和业主审核，内容将包含大楼人力资源情况、租用户投诉、租约将期满租用户名单，大楼维修事项、管理费用及租金收支表等。
服务形式及费用
　　一、服务形式
　　(一)、顾问服务
　　本企业将在被委任为物业管理顾问期间，定时和业主、建筑师、承建商及各相关单位举行会议，汇报工作进度及检讨相关问题并提供专业意见。本企业提议服务期限由企业被委任开始至楼宇使用执照发放为止。
　　(二)、实质管理服务
　　本企业在楼宇使用执照发放后开始进行实质管理服务并直接和业主负责，派出管理人员进驻大楼提供提议书所确定服务，并定时和业主举行会议，提交管理运作汇报。本企业提议服务期限自楼宇发放使用执照开始，为期二年，开始二年合约完结则自动续约或变动方以三个月通知期终止合约。
　　二、服务费用
　　(一)、管理顾问服务
　　为确立业主对本企业专业服务信心，此阶段服务本企业将不收取顾问费用。本企业确信该项费用对整项发展计划物业管理有主动作用及帮助。
　　(二)、物业管理服务
　　依据提议书所提供全方面物业管理服务，(包含大楼管理、保安管理、财务管理、维护管理等项目)自发出入伙纸委任期开始，企业将于每个月在管理帐户内收取人民币一万二千元整作为服务费，每十二个月再行检讨费用。