花园物业管理投标书模板.doc
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1、XXXX花园物业管理投标书物业概况XX花园在XX市XX区,占地面积8万平方米,总建筑面积8万m2,其中:住宅面积7万m2,商业面积1.2万m2,办公面积1万m2,小区由4幢1。5万m26层住宅组团、1幢2.2万m2商业、办公和配套服务设施综合楼组成。小区关键配套设施有:地下停车场、老人活动中心、儿童活动中心、会所。小区关键机电设备有:25台日本三菱电梯,开利中央空调系统。2台500KW康明斯发电机组,供配电、给排水、消防楼宇监控设施齐全,小区全部机电设施全部是进口设备。小区功效介绍:XX花园智能化系统,关键包含安全防范系统,物业管理系统,家居智能控制系统等。充足利用现代计算机技术,通讯和网络技
2、术,自动化控制技术和IC卡技术,经过有效传输网络,实现多元化信息服务,物业管理,保安防范,绿化喷灌及住宅智能化集成,为住户提供安全,舒适家居环境和快捷,高效服务和管理。委托管理目标1) 保持和提升物业完好程度。经过加强对XX花园整体物业管理养护和对人管理和服务,以预防使用不妥,损坏物业。2) 发明良好环境,统筹安排XX花园各项设施管理养护,强化宣传,对业主(住户)进行依法管理约束,共同维和花园环境。3) 维护住宅区业主(住户)权益。业主置业大全部用来居住,保值,增值,享受良好服务等,加强对业主、住户行为管理、服务就是为了维护业主整体利益,从而有利于每一位业主。4) 加强对XX花园实施社会化,专
3、业化,一体化管理,不停提升服务管理质量,维护和提升香港嘉财集团和本企业社会声誉。以良好售后服务建立XX花园品牌形象,给予XX花园以高附加值回馈业主和XXXX房地产开发,使物业开发、管理处于良性循环。委托管理标准依据住宅区物业管理条例及其实施细则和委托管理协议,本着“以区养区,略有节余”和“精干高效、优质服务”管理标准,实施企业“为业主(住户)发明安全、文明、优美、舒适居住和工作环境”质量方针,实施“管、养、修、服务”为一体综合管理。委托管理方法1) XXXXX房地产开发依据住宅区物业管理条例及其实施细则和双方议定其它事项,全权委托齐齐哈尔百安物业管理股份对XX花园实施综合一体化管理。百安物业管
4、理股份在管理协议期内对XX花园负责制订年度管理目标,在经济上实施独立核实自负盈亏,实现小区社会效益,经济效益和环境效益同时发展。2) 委托管理有效年限:3年。委托管理内容1) 小区房屋建筑本体公用部分(楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、电梯、设备房等)维修,养护好管理。2) 小区房屋建筑本体公用设施设备(公用上下水管管道、落水管、烟囱、公用照明、天线、加压供水设备、配电系统,楼内消防设备等)维修,养护,管理和运行服务。3) XX花园计划红线内属物业管理范围市政公用设施(道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、自行车房、棚
5、、停车库、场等)维修、养护和管理。4) XX花园计划红线内属配套服务设施维修、养护和管理。5) 公共环境(包含公共场池、房屋建筑物公用部位)清洁卫生、垃圾搜集、清运。6) 交通、车辆行驶和停泊管理。7) 配合和帮助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作。 小区文化娱乐活动。9) 物业管理档案、资料。总体目标和分项指标1) 总体目标在管理协议期内把XX花园管理成“安全、文明、优美、舒适”住宅区。依据委托管理事项和国家、省、市物业管理分项考评标准,在XX花园住宅区达成硬件指标后,承诺:管理协议生效后,XX花园住宅区所以建筑物及配套设施完善、全部正式完工验收交付使用2年内达成齐齐哈尔市市物业管理优
6、异大厦管理标准,并取得有效证书;3年内达成省级或国家级物业管理大厦管理标准,并取得有效证书。2) 分项指标1房屋及公共配套设施完好率98以上,其中发电机发电率和消防水泵供水率达100。2住宅区无重大火灾、刑事和交通事故。3房屋零修、急修立即率在99以上。4住宅区内卫生、消杀、环境绿化国家级达标率100。5违章发生率1一下,处理率100。6管理人员专业培训合格率100。7业主(住户)对XX花园物业管理满意率95以上,投诉处理率100。实现目标确保方法1) 管理体制和人员配置1管理架构:企业拟设XX花园管理处作为企业外派机构,全方面负责XX花园日常管理运作,统管整个小区内外事务。企业和管理处每十二
7、个月签署管理目标和经济指标责任协议,管理处按综合一体化管理七大服务,即:房管、治安、车辆、清洁、绿化、维修、小区文化、设房管部、机电部、护卫队、清洁、绿化队、管理监控中心,实施24h值班,纵向关系和内部管理机构见下图1:2人员配置:按企业ISO9002质量标准和XX花园综合一体化管理内容、范围、广度和深度,科学、合理设置机构和人员,努力争取实现物业管理指标承诺和企业制订管理目标,本着“精干、高效,以岗定人”标正确定人员编制,管理处拟设各类人员81人。主任1人,副主任1人,管理员3人,会计出纳,资料3人,仓管1人,机电部14人,护卫员34人,清洁18人,绿化3人,厨师2人。3骨干人员素质要求见表
8、1。图1 XX花园物业管理处内部机构设置示意图(略)表 1 XX花园骨干人员质素要求分类岗位职责含有条件备注管理处主任全方面负责XX花园物业管理工作男,36,岁本科文化以上,有6年大型高层物业管理经验,协调管理能力强,精通ISO9002质量认证体系管理处正副主任内部委派副主任帮助主任管理机电、维修、车辆管理、治安、房管、绿化、清洁、小区文化七大服务项目男,本科文化,有多年基层物业管理经验,熟悉七大服务项目操作步骤及检验标准,实践经验丰富,熟悉ISO9002质量认证体系房管部管理员负责房管工作手册要求工作内容,帮助主任做好管理工作、监督、协调、服务各项工作大专学历,土建或工民建专业,含有3年以上
9、基层物业管理经验,综合管理、协调能力和技术专业能力较强主管房管员、会计、出纳、小区文化员、机电工程技术人员、保安队长、绿化队长、由企业从其它管理处调配会计出纳负责为住户办理全方面托收,参与前期水电表抄送,统计工作,统筹管理小区财务收支工作财会专业,大专学历,懂物业管理条例,财务要求,3年物业管理财务工作经验资料员负责管理企业发放质量管理体系文件和住宅小区技术档案资料,分类整理各类工作统计表格,兼电脑员档案专业,中专学历,擅长技术资料分类,整理,管理仓管员专职负责仓库管理工作,负责进行物品分类,确定物品采购计划正派,廉洁,有多年仓库管理经验小区文化员负责开展西村小区文化宣传工作,落实各项便民服务
10、方法有多年大型小区文化经验机电部水、电、电子门、空调、土建、电梯负责XX花园供配电、电子对讲门、公用天线、电梯、消防系统等设备正常动行和维护助理工程师以上职称,熟悉高层楼宇多种配电、消防、电子、电梯等管理运作调度员负责报警、监控中心值班和处理各类信息,让监控中心起到管理“枢纽”作用初级以上技术职称,工科、电子类专业,懂ISO9000运作护卫队正副队长全方面负责小区治安和车辆管理工作高汉字化、退转业军人,党员、军事素质优异,有4年大厦治安队管理经验车辆管理员负责小区车辆、车场管理工作熟悉治安防盗报警系统利用绿化队绿化队长负责小区绿化养护,整改工作技工,园艺专业,有多年小区绿化养护和管理工作经验,
11、负责管理小区绿化前后取得市优异绿化单位4管理处职责:a) 负责对XX花园实施综合一体化管理,在物业管理业务方面接收企业物业部指导和监督。落实实施企业制订ISO9002物业管理质量体系标准,按标准要求实施管理。c) 完成和企业签署年度管理目标和经济指标。d) 合理调配人员、保持各岗位分工和写作。e) 定时对房屋、公共配套设施进行维修养护。f) 负责业主住宅和商铺装修审批、协调违章处理和落实投诉处理。g) 负责确定小区月工作计划。h) 负责周检工作,并做好统计,接收XX集团和本企业物业部,业主(住户)和业主委员会监督检验。i) 主动参与创建安全文明大厦、省优异大厦考评工作,提升管理服务水平。j)
12、负责开展丰富多彩小区文化活动。k) 负责XX花园安全、防火工作。l) 协调和供水、供电、工商等和物业管理相关部门关系,有效开展工作。(2) 移交接管双方指定一名领导负责移交接管事宜,具体步骤见图2图 2 XX花园物业移交接管步骤1移交接管前准备工作:a. 成立XX花园管理处。委托管理企业协议签署后,一期入伙前3个月,即提前介入管理,拟派管理处主任,房管员和机电管理员到位,其它管理人员分步到岗,落实管理用房和职员宿舍,做好各项筹备工作。b. 成立XX花园验收小组。工程技术人员进驻现场,了解住宅区设备设施、熟悉设备结构、性能、水、电、气管道线路铺设位置走向及存在问题;填写以下相关质量统计,方便使存
13、在问题立即得四处理:l 移交接管验收遗留问题统计表;l 公共配套设接管验收表;l 公共配套设施接管验收遗留问题统计表;l 机电设备接管验收遗留问题统计表。2XX花园资料移交接管:接管楼宇资料验收证实及部分移交资料以下:l 产权资料。包含项目同意文件;用地同意文件;建筑执照;业主姓名、产权、居住位置、建筑面积清单;面;公用天线;消防设施(消防栓,消防箱);小区路灯;绿化;小区道路;垃圾箱(池);垃圾转运站;岗亭;车库;检验井和化粪池;明暗沟;挡土墙、坡;踏步;台阶;水池、水箱;信箱;景观、雕塑及文化娱乐设施。b. 验收标准。参考建设部ZBP3000190和国家1997年7月1日颁发地房屋接管验收
14、标准及达成设计要求。6工程完善和工程遗留问题处理要求:a. 工程完善。在房屋本体进行完工验收后,才进行公共配套设施工程完善。b. 工程遗留问题。工程遗留问题是指在完工验收和楼宇使用过程中,存在安全隐患如使用建筑材料不合格,设计无法达成使用要求,保修无法处理设计缺点等。c. 处理方法。XX企业对完善配套工程实施监督职能,指定专员作好协调工作;对发觉遗留问题立即向物业管理部汇报;限制噪音施工时间,确保业主(住户)休息;给进场施工队人员办理出入证,避免和装修施工人员混淆,确保安全;增强保安力量,监督施工队人员管理;施工队离场前,必需到管理企业申请“放行条”,经主管房管人员以上人员检验无误,署名后施工
15、队方可撤离小区。7业主(住户)入住前筹备工作:a. 编制入住工作方案。管理处正式成立后,管理处主任负责依据企业策划部编写XX花园物业管理方案编写入住工作方案,入住工作方案内容包含以下部分:l 核实XX花园物业管理方案中确定各类人员配置情况;l 依据XX花园实际情况和XX花园物业管理方案中对住宅区管理要求和要达成标准,确定XX花园入住后在加强治安、车辆管理、垃圾清运等方面配套改善意见或整改方法;l 确定办公用房和职员宿舍装修方案;l 确定物品采购计划;l 制订入住步骤。b. 准备入住资料。l 依据企业VI(企业形象视觉识别)手册和XX花园实际情况编写和印刷住户手册、业主条约、防火条约;l 印刷公
16、布市政府颁布XXXXX市住宅装修管理要求,并结合实际编写XX花园室内装修管理要求、商场装修管理要求和临时用电管理要求。8业主(住户)入住管理:入住步骤图:验证发放资料交费钥匙发放验房。a. 验证。l XXX企业发出入住通知单原件、购房和租赁协议复印件1份;l 业主及家庭组员(或同住人)身份证复印件1份;l 业主及家庭组员(或同住人)1寸照片1张b. 资料发放和管理。l 发给业主保留资料有:住户手册;业主条约;齐齐哈尔市住宅装修管理要求;住宅室内装修管理要求;临时用电管理要求;安装空调管理要求;防盗网和防盗窗管理要求;收费项目一览表;l 发给业主填写并需回收资料有:业主条约(经业主和管理处签约后
17、,业主和管理处双方各保留一份);业主家庭情况记录表;装修申请表(住户申请装修时填写,原件留管理处存档);l 管理处按业主(住户)栋号和房号进行建档编号,档案中包含:入住验房表;业主家庭情况记录表;装修申请表。c. 交费。l 按入住通知单发出日期为准收费;l 搬迁押金(办理入住时交纳;住户搬迁完成,凭搬迁押金收据办理退款手续);l 水电押金(办理入住时交纳;在供电局和自来水企业办理接管托收后,住户凭押金收据办理退款手续);l 钥匙发放;l 验房:按本企业ISO房屋保修工作程序要求实施。9商业网点入伙管理:按本企业ISO9002商业网点入伙程序开展工作,入伙步骤:验证发放资料交费。a. 验证。商业
18、网点业主和租赁人须提供以下资料:l 购房协议或租赁协议复印件1份;l 身份证复印件1份。b. 发放资料。l 资料发放和保管,管理处下发资料有:住户手册;业主条约;XXXXX市住宅装修管理要求;住宅区商场装修管理要求;临时用电管理要求;安装空调管理要求;防盗网和防盗窗管理要求;收费项目一览表;装修申请表(申请装修时填写,原件留管理处存档);l 管理处按业主或商户栋号和房号进行建档编号,档案内容包含:承租协议复印件和承租人身份证复印件;装修申请表及装修平面图等资料;营业执照复印件。c. 收费。l 管理服务费;l 水电押金:办理入伙时交纳,并依据其经营方法和内容所需用电量,在申请装修时交纳;在供电局
19、和自来水企业办理接管托收后,凭押金收据办理退款手续。10房管保修工作管理:保修工作步骤:验房申报维修验收。a. 验房。住户领取钥匙后,在房管员陪同下,对室内项目逐一进行验收,验收合格后,双方签署“业主(住户)入住验房表”,以示验收合格,住户交此表回管理处存档;验收不合格时:l业主(住户)必需3日之内交此表回管理处,由管理处负责联络或安排维修事宜;l超出3日且房屋在保险期限内,住户未申请装修情况下,若属外墙和楼板渗水等质量问题仍属保修范围,而房间内易损坏物品如灯泡、水龙头等故障则由业主(住户)负责。b. 申报保修。l 住户从领取钥匙之日起3天之内,凭“业主(住户)入住验房表”到管理处,由主管房管
20、员在“保修记录表”上登记;l “保修记录表”上须写明确住户预约时间,联络电话等,房管员在预约时间内,立即填写“派工单”委派管理处维修人员或通知施工单位进行维修。c. 维修。l 大中修由管理处通知开发单负责维修,小修,急修由管理企业派工维修;l 维修时住户必需在场。d. 验收。住户、房管员和维修人员三方到场验收,并签字认可。(3) XX花园日常管理运作标准:全方面推行XXX企业经过国际、中国质量认证机构认证ISO9002质量管理体系。大厦内日常机电运行,房管事务,治安、车辆、清洁、绿化、社会文化、设施维护保养统一纳入企业ISO9002规范运作范围,严格实施机电设备管理工作手册、电梯工作手册、消防
21、工作手册、维修工作手册、房管工作手册、保安工作手册、车辆管理工作手册、大厦清洁工作手册、绿化工作手册、社会文化工作手册,重视每一个服务项目标人员培训、考评,加强日检,周检、月检。1房管事务:管理处对XX花园日常事务管理,根据企业ISO9002质量体系房管工作手册规范运作,如表3。表 3 XX花园物业日常管理工作安排8:008:30处理住户申报投诉;8:309:30巡视;9:30-12:00跟踪监督;14:0015:30学习、培训、整理档案;15:3016:30巡视;16:30-18:00走访、回访工作内容跟踪监督日常:3遍/日巡视日常:2遍/日走访3次/周,1遍/月回访处理率:100%,回访率
22、:100%检验内容及处理方法日检项目1.装修巡视2.投诉接待3.违章检验4.车辆管理5.治安6清洁7.绿化8.维修9.仓库察看10.机电设备11.小区活动12.职员食堂13.职员宿舍14.内务巡视处理方法1. 统计巡视发觉问题,搜集住户反馈意见2. 对巡视中发觉问题,分类进行处理,具体问题具体处理周检项目全方面检验住宅区各项工作,着重对房管日检中发觉不合格项目进行检验处理处理措施管理处主任组织房管员、班组长,对发觉不合格立即整改,严重不合格项制订纠正方法并上报物业部考评标准平时日检、周检、月检按ISO9002质量体系考评标准;年底按国家建设部对“全国城市物业管理优异示范住宅小区”考评验收标准2
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