重庆集团投标文件模板.doc
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1、重庆金科集团“绿韵康城”(一期)物业管理项目投 标 书重庆金科物业管理月日目录第一章-企业介绍第一节-企业所取得荣誉第二章-项目基础情况第一节-“廊桥水岸”项目物业基础情况第二节-“廊桥水岸”项目物业管理思绪第三节- 物业管理目标第四节-物业管理组织体系第五节- 项目跟进工作计划第三章-廊桥水岸服务和管理第一节- 公共服务项目和内容第二节- 廊桥水岸专业化管理第三节- 管理人员培训和管理第四节- 特约服务项目和特色第五节- 物业管理服务方法第四章-小区文化活动开展和服务第五章-物业管理服务标准第六章-物资配置和装备第七章-物业管理费用第八章-物业管理服务费用综合报价第一章 企业介绍重庆金科物业
2、管理成立于7月,企业注册资本510万元,含有国家二级物业管理资质企业资格(国家一级正在申报中),是重庆市最具活力和竞争力物业管理企业之一。金科物管自成立以来,本着“您需要,就是我职责”、“细微之处见差异”服务宗旨,秉承“关爱无处不在”服务理念,提倡“认真做事,只能使事情做对;用心做事,才能使事情做好”工作作风,以“创一流品牌,实现最好社会效益和经济效益”为企业发展目标,管理项目已涵盖住宅物业、商业物业、酒店会所物业、高校物业等很多类型,现管理项目有:金科花园、金科丽苑、香江家园、金砂水岸、金科天籁城(美社、中华坊、紫园)、天湖美镇、绿韵康城、渝西学院红河校区、金科酒店会所等。管理面积已超出18
3、0万平方米。为了给广大业主、物业使用人发明安全、整齐、舒适居家环境,最大程度地满足物业产权人、物业投资者实现物业保值、增值需求,企业根据ISO9001:质量管理体系标准,物业管理企业制订了护卫、工程、保洁绿化及前台接待各部门操作手册,全方面、系统地明确了各岗位工作职责、工作内容、工作范围、工作步骤、工作标准和考评标准,企业于1月开始全方面推行ISO9001:质量管理体系,并于10月顺利经过认证评审。企业为深入提升整体服务质量,引进了沿海优异物业管理模式和现代服务理念,培养出一支“敬业、勤奋、严谨、务实”高素质、专业化物业管理队伍。,为了适应企业不停壮大需要,企业顺利完成了组织机构调整,将原来“
4、五部一室” (即:综合管理部、工程部、护卫部、财务室),在各小区分设管理处传统模式转变为“扁平化”信息化管理体系模式,伴随OA信息化办公平台建成并投入运行和金科物管VI系统建立,金科物管将逐步迈上信息化、品牌化道路。物业管理首要工作是安全防范。为此,企业在聘用护卫队员时,认真把好“进人关”,选择形象气质佳、身高1.75米以上退伍军人,中国人民解放军重庆陆军预备役高射炮兵师第一团三营九连常驻小区,实施军事化管理,可确保护卫队伍政治合格、军事过硬、作风优良、纪律严明。整年,金科物管全部在管小区项目未发生一次安全责任事故金科物管现管理“金科花园丽苑”高级住宅小区,是一个集众多荣誉为一体重庆市著名小区
5、,现在保持着“重庆市物业管理优异小区”、“重庆市文明小区”、“重庆市园林式小区”、“重庆市长江三峡文明长廊建设示范点”等殊荣。四年来,业主(住户)对管理服务满意率均保持在95以上。金科物管也取得“重庆市消费者信得过企业”、“重庆市、地产风云物业管理上榜企业”、“重庆市消费者信得过企业”、“重庆市十大品牌物管”等多项殊荣。二、企业架构总经理信 息 中 心护 卫 部多个经营部物业管理处用户服务部财 务 部 金科物业所获荣誉清单获奖名称获奖项目获奖时间颁奖单位重庆市物业管理一级资质金科物业.10重庆市国土资源和房屋管理局重庆市江北区文明小区金科花园.7重庆市江北区精神文明办公室市街绿化养护单位金科花
6、园.8江北区绿化管理委员会重庆市江北区园林式小区金科丽苑.3江北区绿化管理委员会江北区物业管理优异示范小区金科花园.12重庆市江北区房屋管理局江北区物业管理优异示范小区香江家园.5重庆市江北区房屋管理局重庆市物业管理优异小区金科花园.12重庆市国土资源和房屋管理局重庆市文明小区金科花园金科丽苑.7中共重庆市委重庆市人民政府重消费者信得过企业金科物业.3重庆市消费者权益保护委员会重庆市园林式小区金科花园金科丽苑.10重庆市园林事业管理局重庆市人民政府重庆长江三峡文明长廊建设示范点金科花园金科丽苑.5重庆市精神文明建设委员会消费者信得过企业金科物业.3重庆市消费者权益保护委员会重庆地产风云物管榜上
7、榜企业金科物业.12重庆晨报重庆市十大品牌物管金科物业.10重庆物管满意度调查组委会重庆商报社重庆地产风云物管榜上榜企业金科物业.12重庆晨报第二章 项目标基础情况介绍第一节 绿韵康城项目物业基础情况物业基础情况1、项目名称:金科.绿韵康城2、坐落位置:重庆市九龙坡区九龙园区火炬大道13号四至:东临 绿云钢材市场 南达 巴国城西至 九龙坡公检法 北接 彩云湖公园3、总占地面积:25100 4、总建筑面积:294434 (其中:4栋-7栋26410.7 )住宅面积:243342 m2 停车位:250个 5、物业类型:高级住宅小区第二节 绿韵康城项目物业管理思绪一、管理机制1、管理模式:实施“双向
8、式”管理模式;突出超前主动式管理和服务:A、超前引导 B、超前服务 C、超前管理;2、服务机制:主动式服务,做到“您需要,就是我职责”、“细微之处见差异”3、服务范围:物业管理服务协议所涵盖全部服务内容;4、服务标准:想业主之所想、急业主之所急5、服务理念:关爱无处不在二、管理机构绿韵康城管理处是重庆金科物业管理派驻负责“绿韵康城”物业管理服务常驻机构。三、建立起专业化物业管理:(一)专业化运作和管理A、 严格根据已建立质量管理体系进行运作。 B、目标和计划管理(二)管理个性特征A、人性化物业管理 B、个性化服务 (三)管理意识1、 创新意识-创新是企业取得新生根本。2、精品意识-精品源于科学
9、管理。3、科学管理意识-是降低成本、增加效益、发明利润。4、服务理念-温馨服务,关爱一生四、管理和服务A、管理:1、主动式服务,做到“寓管理于服务之中”2、重视人性化管理中以人为本,全程规范职员职业化,推进企业可连续发展。B、服务:1、把现在物业管理行业被动式服务转变为主动式服务。2、把现在物业管理行业局部式服务转变为全程式服务。3、科学优化资源,全方位提升给业主服务质量。4、快速反应服务,为业主、住/用户排忧解难。五、物业服务模式重庆金科物业管理在绿韵康城综合性物业管理服务中,将把管理充足融入服务之中。发明性地利用优异物业管理模式,充足利用多年来物业管理累积多种资源及丰富经验,结合当地域独特
10、人文特点及行业法规。1、组织丰富多彩文化和商业推广活动,共同营造温馨亲和独特文化气氛。2、物业管理配合商业经营品牌。把“物业管理”和“商业管理”相结合。 配合商业管理以“细微之处见差异”为宗旨。秉承“关爱无处不在”服务理念。3、金科物业管理物业管理,是充足综合了行业优异经验,对整体物业进行一体化管理,既为使用者提供立即、满意服务,又充足尊重使用者私密空间。消防和安全防范管理工作周密到位、建立和完善人员培训组织网络,确保物业管理人员专业素质和综合素质。4、网络办公:物业管理采取网络化办公,不仅物业内部本身联网,经过网络传输信息,而且内用户也可和管理处经过Email进行联络,进行投诉或报修,同时提
11、出物业服务改善意见和提议。5、优化资源:推行资源再利用,充足节省和控制管理成本。6、快捷服务:将设有二十四小时温馨服务热线,随时提供温馨服务,并确保在短时间内为用户处理问题,确保服务质量。7、引入商务中心服务,为使用人提供个性化服务。A、 利用“人性化”物业管理模式和行业优异经验,进行综合一体化管理。B、 实施“即时服务和隐性管理”相结合管理机制,既为业主提供立即满意服务,又充足尊重业主私密空间。C、 建立和完善人员培训体系,确保物业管理人员专业素质和综合素质。D、 加强品质管理督导力度,引入竞争激励机制,采取整体管理和责任管理相结合方法。E、建立完善服务网点,为业主提供个性化商务服务。8、追
12、求完美物业管理服务新概念。第三节 物业管理目标针对绿韵康城整体实际情况,结合本物业管理特点,绿韵康城管理目标定位是:经过对绿韵康城整体物业管理和配合商业运行,进行集中、统一、优质、高效服务和管理,使绿韵康城整体物业管理在区域环境、安全保障、文化气氛、管理水平等方面成为重庆市物业管理典范,树立起独树一帜名牌物业形象。该物业一经全部接管,企业将按专业化水准经营,按ISO9001:国际质量保障体系进行规范化管理和服务,全方面实施物业管理体系。在全方面接管后十二个月内、物业符合政府要求考评条件前提下,达成重庆市优异住宅小区管理标准,两年内达成国家级物业管理对应管理标准并经过考评。第四节 物业管理组织体
13、系一、管理架构在绿韵康城物业管理服务中,结合人文特点及行业法规,采取一站式物业管理服务,并结合现代物业管理念和经营模式,确定物业管理运行管理架构。(1)绿韵康城物业管理外部组织架构重庆金科物业管理 市政房地产主管部门业主管理委员会 隶属关系计划目标管理监 督 指绿韵康城管理处 导协 同 寓管理于服务 外部组织架构说明:1、由金科物业管理下辖绿韵康城管理处对绿韵康城实施专业化、规范化管理服务。2、市、区两级物业管理主管部门对物业管理工作进行行业管理和业务指导。3、业主管理委员会和物业企业组成对管理处监督协调关系。(2)绿韵康城管理处组织架构(机构设置)绿韵康城管理处护卫部维修组品质督导管理行政事
14、务管理日常安全管理车辆管理清洁管理档案资料管理日常维修养护绿化管理管理成本核实消防系统现金出纳管理行政组保洁部接待前台管理处内部组织机构说明:1、设置标准:精干高效、目标管理2、设置形式:垂直领导、整体协调二、管理人员岗位设置、人员配置及任职条件和素质要求:1、物业管理人员配置及任职条件和素质要求序号岗 位人数任 职 条 件1物业主任1大专以上学历,持物业管理部门经理资格证书,对物业管理业务有全方面认识,相关工作经历六年以上,办事果断干练,组织协调能力强。2助理3包含:行政助理、物业助理、工程助理。大专以上学历,持物业管理相关岗位资格证书,对物业管理业务有全方面认识,相关工作经历三年以上,办事
15、果断干练,组织协调能力强。3前台接待4大专或以上学历,熟悉相关业务知识,能熟练使用计算机,相关工作经历两年以上,善于和人沟通,1.6M以上,有很好职业道德素质和个人形象4智能化管理员1大专或以上学历,熟悉相关业务知识,能熟练使用计算机,相关工作经历二年以上,善于和人沟通,组织协调能力强1.65M以上,有很好职业道德素质和个人形象5行政办公人员1大专或以上学历,熟悉物业管理法规政策,对物业管理业务有管理经验,知道管理各项程序,能熟练使用计算机,相关工作经历三年以上,善于和人沟通,协调能力强1.63M以上,有很好职业道德素质和个人形象。6护卫队长和护卫员36高中或以上学历,以退伍军人为主,有护卫工
16、作经验,善于和人沟通,十二个月以上相关工作经验,1.75M以上,有很好职业道德素质和个人形象。7绿化和保洁36初中或以上学历,有保洁或绿化工作经验、善于和人沟通,十二个月以上相关工作经验, 1.58M以上,有很好职业道德素质和个人形象。8维修部水、强弱电工、空调、电梯、泥水工等6高中以上学历,持相关岗位资格证及操作证,三年以上工作经验,善于和人沟通,熟悉物业管理法规政策,对物业管理维修业务有管相当经验,知道维修各项工作程序,有很好职业道德素质和个人形象。 9炊事班长、炊事员3初中或以上学历,善于和人沟通,有相关行业操作许可证,十二个月以上相关工作经验, 1.58M以上,有很好职业道德素质和个人
17、形象。合 计63人第五节 项目跟进工作计划阶段序号工作项目工作范围负责物业前期跟进1接管前工作介入对项目全方面、细致、深入了解, 项目小组2配合开发商工作帮助开发商系列工作物业接管1物业接管验收帮助开发商接管验收,确保物业顺利交接。管理处主任一名工程主管一名培训1职能部门设置指导按运作实际需要,科学、经济地设置职能部门。2人员甄选、配置提出专业人员素质要求,确定招聘方法。3物料配置按人员编制和工作需要提出物料采购合理化配置。4CI标识统一标准、树立专业形象。5培训对物业管理人员进行系统培训。 建立质量体系1管理体系文件运行及前期软件建设利用ISO9001()标准程序,完善加强各专题管理制度有效
18、运作, 2引入物业管理信息化处理系统帮助楼宇智能化系统建设,引入物业管理信息化系统,提升小区管理质量和效率。3体系系统培训体系运行1组织和建立管理体系组织好入伙培训工作。2成本核实和控制成本核实建立和管理培训3体系全方面试运行组织实施管理体系在小区全方面试运行。体系运行检验考评1日常管理运作对房屋、公用设备、机电设施、治安、交通、消防、清洁、绿化、经营等日常管理及建设指导、培训。交流指导1组织物业企业管理人员交流考察考察同类优异物业。二、 运作步骤方 案 设 计整体运作步骤图人 员 培 训物业交接 协调配合接管服务日常管理物业管理事务安 全 管 理环 境 管 理工程维护管理其它事务管理商 务
19、服 务文 化 建 设财 务 管 理品 质 管 理三、绿韵康城物业管理信息反馈控制方法1、 物业管理监控中心,经过信息传输工具,投诉电话和各专业组配置无线对讲机等工具,立即反馈每个区域发生情况。2、 严格岗位责任制和完善管理规章,实施规范化运作。3、流畅严密运作步骤,环环相扣,相互监督。4、管理处每个月(日)检验,经过总结评选来获取反馈信息。5、经过反馈信息总结评选,快速发觉管理服务上缺点、盲点立即改善工作,提升服务质量。第三章 绿韵康城服务和管理第一节 绿韵康城公共服务项目和内容一、公共服务项目和内容1、园林绿地管理养护。2、环境卫生管理服务。3、公共治安秩序维护。4、物业档案资料管理。5、物
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