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上海古北南汇航头镇项目可行性研究汇报

目录
第一章 项目概况
1.1编制依据
1.2建设地点和土地资源
1.3建设内容
1.4建设投资
1.5财务效益测算
1.6项目社会效益
第二章 市场分析
2.1项目投资环境分析
2.2项目区域市场分析
2.3项目区位市场分析
2.4项目标市场原因及定位提议
第三章 设计方案
3.1设计指导思想
3.2总体设计
第四章 开发进度
4.1项目建设进度
4.2 付款进度和资金安排
第五章 投资估算
5.1工程建设投资估算内容
5.2投资估算
第六章 财务效益分析
6.1损益分析
6.2财务效益分析
第七章 结论
第一章 项目概况

1. 1编制依据
1.1.1南汇航头镇8街坊4/5丘地块招标文件
1.1.2南汇航头镇“SPR”人生港湾项目计划设计要求咨询函
1.1.3南汇航头镇“SPR”人生港湾项目立项条件和要求函
1.1.4住宅项目配套建设条件咨询意见回复单

1.2建设地点和土地资源
1.2.1地理位置资源
当地块在南汇航头镇和下沙小区交界处，南至航三公路，东至鹤鸣路，北至干六路，西至梅园路，全部作为分界道路均处于计划中。紧邻该地块鹤鸣路以西部分属于下沙小区部分，将以旧区、拆迁安置房和下沙学校教育科研用地为主。
1.2.2景观资源
该地块现在四面道路还未开通，鹤鸣路桥也正在施工过程中，原始地貌为农田和农宅为主，地面平坦有较宽河流（活水）经过。
1.2.3社会资源
航头镇和下沙小区（原下沙镇）全部为南汇小镇，累计常住人口5.5万人。该地块远离航头镇中心，周围为农田和农宅，缺乏现代化配套设施和公共交通线路。周围下沙小区关键是当地居民居住地，商业和住宅档次较低。
但从计划图上看，当地块紧靠由东方夏威夷、生茂养园、鹤鸣家园、绿洲千岛花园等独栋别墅项目所组成别墅群，能够依靠其它别墅产生规模效应。而该别墅群将一直向西延伸到杨高路沿线，有“万亩别墅区”一说，故其前景看好。

1.3建设内容
南汇航头镇8街坊4/5丘地块项目用地面积34.0477万平方米，拟建中高级低密度住宅，以叠加和独立别墅住宅为主，总建筑面积约20.31万平方米，其中住宅面积19.31万平方米，公建面积1万平方米。
1.4建设投资
经估算，本项目建设总投资为99493万元，其中土地费用47050万元，建筑安装工程费用29847万元，其它基建费用（包含配套、前期费用、间接开发费）20211万元，预备费用1492万元，财务费用893万元。
1.5财务效益测算
经测算，项目全部投资财务内部收益率13.01%，高于银行三年贷款利率5.49%，按6%折现率测算财务净现值为7048万元，动态投资回收期为2.65年，项目税后利润13720万元，投资利润率（税后）13.79%，项目在财务上是可行。
1.6项目社会效益
1.6.1配合上海市南汇新一轮城镇建设，创建一个现代化居住小区，改善了南汇航头镇地域整体居住环境情况。
1.6.2本项目建成后将可上缴政府各类税费6883万元，为地方财政和市政建设作出贡献。
1.6.3投资该项目也是我企业拓展市郊开发关键步骤。

第二章 市场分析
今年以来中国房地产业增势强劲，尤其是住宅消费看好，已成为拉动经济增加关键力量。对于住宅和房地产业走势及发展，业内人士众说纷纭，但全部认为已经或立即进入一个新发展周期。
尤其是中国“入世”将促进中国经济深入发展。房地产业作为经济发展中特殊而关键行业，加入WTO后，将给房地产市场带来新机遇。
2.1项目投资环境分析
2.1.1房地产宏观市场分析
中国房地产指数系统上海别墅指数办公室7月份别墅监测显示，上海别墅指数达1067点，较之上两月上涨23点，上涨百分比约2.21%，形成别墅指数连续6个月连续上升之态势。对中国房地产市场尤其是别墅市场经历了较多曲折，先是2月份别墅用地政策改变，紧接着又是4-5月份非典影响，现在又是信贷政策收紧，前者从土地供给方面使别墅供给愈加稀缺，非典则使大家愈加追求居住健康特征从而愈加一步促动别墅需求放量，以后者则相反有抑制别墅需求之趋向，但影响程度还未得显现。这两正一负原因影响之下，别墅市场尤其是经济型别墅热销促进别墅指数仍然连续上升，到7月已达1067点。
今年上六个月来，上海别墅市场不停升温同时也逐步向理性回归。加之经济型别墅从配套、交通及环境等方面第一居所特征、环境及空间功效等优越特征、收入提升及非典影响促进当地居民别墅需求放量和控制适当经济别墅总价，使得从松江、青浦，到浦东、南汇康桥出现一大批总价控制合理经济型别墅如丽水华庭、爱伦坡、康桥半岛、澄品金象、润和苑、蔷薇绅邻等一开盘就有不俗销售业绩，成为整部分墅市场中“一把火”。
以下是需求分析及供给分析
（1）供给分析
上海市上六个月市场上别墅供给总量约270万平方米，上六个月别墅新上市量达162.7万平米，新上市占地面积约485万平方米，综合容积率达成0.34。
从价格分布供求关系来看，上海上六个月市场上市供给别墅量较多集中在100万～200万元和200-300万元两个价格段，分别占到了供给总量35%和30％，较上年这一百分比有较大改变；而总价在100万元以下经济型别墅和总价在300万元以上豪华别墅分别为16％和19％，前者较上年改变不大，后者有较大增幅，百分比达8%。
（2）需求分析
上海现在约有些人口1700万，总户数近600万，近期伴随经济发展和上海市居民收入提升，虽前两年别墅购置者多以外地人、港澳台人为多，但伴随别墅居住理念逐步深入人心，从而引发了上海当地居民别墅需求热情。市场原因是经济型别墅成熟，刺激了上海部分中高收入家庭别墅需求，而且这一趋势将成为别墅市场主流。
而总体来说，总价在120万元以内经济型别墅更受欢迎。市场上部分联排经济型别墅单价能控制在5000 元左右，面积以200平方米为主，总价在一百万元左右，经过小区配套、建筑表现、环境营造、专题空间突现，产生一个异域风情，或是一个B OBO 族气氛，使得特定目标人群产生一个强烈归属感，从而在市场上形成较为强烈需求。
2.1.2航头镇总体计划概况
航头镇是新一轮《上海市城市总体计划》中建设22个中心镇之一，现有镇域面积60平方公里，现辖13个行政村2个居委会，常住人口5.5万余人，流感人口1.5万余人。全镇将完成工业总产值指标50亿元，完成外贸出口拨交值7亿元，实现税收2亿元，全镇居民储蓄余额9.6亿余元。未来，航头住宅发展仍将以别墅为主。
（1）交通
配合全镇房地产开发计划，航头镇交通建设正处于全方面开启阶段。全镇将以沪南公路、航头大道为主干中心道路，并计划和全方面改建航三公路、干四路、干六路、鹤鸣路等多条道路，一改过去农田为主镇貌。
陆运：六车道沪南公路快速干道和通往江、浙等外省市关键交通干线南航公路连接，并贯穿镇中心。北距市外环线15公里，浦东新区12公里，杨浦、南浦、徐浦、卢浦等大桥20-25公里。另外，以沪南公路为中心，东西两条南北方向交通干线城市5号线（罗南大道延伸段）和杨高南路延伸段正在抓紧建设，和沪南公路和南航公路相接。
水运：上海市郊最大人工河－大治河（500吨级通航）横贯全境，和境内卫星港南北烘托，咸塘港贯穿其中，和黄浦江相通，南距芦洋深水港35公里。
空运：东距浦东国际航空港25公里，西距虹桥国际机场35公里。
（2）地块计划
住宅：航头镇房地产开发将以独栋别墅为主，从计划图上看，航头镇以镇政府为中心，东起沪南公路，西至杨高南路延伸段全部将建成以独栋别墅为主高品质住宅小区，号称“万亩别墅区”。
工业：中心镇拥有南汇区级工业园区－大麦湾工业区，其总体计划4平方公里，南和西紧靠沪南公路，北靠计划中航三公路，中有通航能力300吨级卫星港，贯穿整个工业园区，水陆交通便利。
商业：沪南公路东方夏威夷旁有上海最大农工商航头大卖场，而航头大道财富源商城也正全方面开启，其总建设面积20余万平方米，总投资近6亿元人民币，商业街融景观、购物、生态、游憩于一体。这些商业设施将使航头成为上海东南部未来几年计划最大一个商圈和经济中心。
政府：航头镇政府新办公大楼正在建设中，地址在航头大道爱法奥朗新庄园旁。
2.1.3上海别墅市场发展趋势
别墅格局发生重大改变，别墅深化演绎东西平衡分布格局，南汇别墅区域将大放异彩 。3、4月份上海南汇正式跃上别墅舞台，南汇别墅也不再只是浦东别墅纵深发展或是延伸而正式形成其片区化独特区域特征，也从而奠定了在上海别墅市场独立地位，而到5、6月份这一分布格局得以向纵深发展，而在很快未来南汇将成为上海别墅发展关键区域。相反长宁等中心城区因为别墅向郊外发展而完全淡出别墅市场，上六个月几乎没有新别墅楼盘推出，而在售别墅楼盘也基础售罄。和此同时，南汇别墅快速登台亮相，和浦东新区分墅一起形成东部区块。今年上六个月上海别墅供给市场区域，关键集中于闵行、青浦、松江、浦东和南汇，其中以南汇和松江两个区域为主。
2.2项目区域市场分析
别墅发展逐步向外围推移，而上海经济中心战略转移，浦东作为新上海经济领头羊和拉动者，南汇作为浦东经济发展纵深腹地，逐步形成以南汇为主体“大东郊”。大东郊从地理位置上可了解为上海门户，是上海城市扩展重心，伴随城市交通网络及城市干道对外快速延伸，加上大东郊得天独厚自然环境，使以南汇康桥、航头等蓄势待发，立即成为别墅发展热土。
南汇别墅发展相对较晚，但势头很迅猛，并以其发展快速之势证实其不仅仅只是浦东别墅发展腹地或“后花园”，南汇别墅经近几年发展开发已自成区域。现在南汇别墅关键集中于康桥地域和南六公路一带，其中康桥别墅为重中之重，关键多个较大别墅均分布在此，如康桥半岛、中科大学村、绿洲康城等，前者康桥半岛虽是独院住宅，但售桥却并不高，加上其楼盘体量之大及周围环境之好深受好评，中科大学村则以其和学府联合开发使其成为一个能让人浮想联翩别墅楼盘，而绿洲康城则以其景观和高尚品质著称。南六公路沿线区域别墅分布相对较为分散，但也占有相当比重，关键以建德南郊别墅和上海蓝堡为经典，其它如航头、周浦及万祥镇也有零星别墅楼盘分布。南汇航头区域别墅发展态势实在不小，立即正式开工占地4500亩上海最大别墅区－绿洲千岛别墅预示着南汇将成为上海别墅未来发展热点区域之一，前景难以估量。
2.3项目区位市场分析
多年来，航头镇房地产开发相当活跃，含有以下特点：
（1） 楼盘售价上看来，下六个月该区域开盘别墅价格有一个很大提升，而且销售情况很好。这反应出航头镇沪南公路、航头公路沿线独栋别墅群发展步入成熟，在沪上别墅群中已经含有一定规模和品牌效应，受到了高端置业者认可。
（2） 当地房地产企业在航头开发商拥有很强背景和实力，其中关键有南航房地产开发企业、航汇房产和上海航头高夫置业，她们是航头镇开发关键力量。
（3） 开发住宅物业基础集中于独栋别墅，以吸引镇外和当地企业高端用户，其中关键是来自上海和港澳台高级管理人员、私营业主等。而相反是，该地域极少有多层、小高层住宅物业开发。开发于之前、在沪南公路东升家园空住率很高，沿街商铺几乎全部空置；相反，对面别墅却几乎座无虚席。这深入说明当地别墅市场趋于成熟，而置业用户大多是来自于镇外有车一族，底商和小区商业不可能得到很大发展。

2.4项目标市场原因及定位提议
2.4.1周围市场情况（详见下表）
表一：周围住宅项目列表
楼盘名称
物业类型
占地面积
开发商
均价(元/平方米)
开盘时间
聚鑫苑、池鑫苑
多层小高层
未知
南航房地产开发企业
未定
未定
爱法奥朗新庄园
独栋别墅
918亩
上海爱法房地产经营开发
估计9000-10000
未开
东方夏威夷（二期）
独栋别墅
780亩
上海厦大房地产企业
10000
.1
枫林雅苑
独栋别墅
30亩
上海华正置业
3200
.11
绿洲千岛花园一期
独栋别墅
600亩
上海航头高夫置业
13000
.11
生茂养园
独栋别墅
600亩
生茂集团/航汇房产
11000
未开
富康别墅
独栋别墅
未知
上海鹏联置业
3600
前
鹤鸣家园
独栋别墅
未知
航汇房产
未定
未定

2.4.2市场原因
表二：土地S.W.O.T分析表
优势（S）
地块方正，利于别墅景观计划
在航头镇别墅计划区内，有规模效应
劣势（W）
位置较偏，离镇中心和商业区还有一段距离
紧邻下沙小区居民拆迁安置区
周围有大致量高品质独栋别墅形成竞争
机会（O）
南汇别墅市场需求旺盛
整个航头镇万亩别墅区计划开启
威胁（T）
本区域内从未有过联排、叠加别墅项目
现在区域内路桥在建，未来情况不明

总体而言，当地块最大优势在于其在航头高品质别墅辐射群内，该小区面向高端人群，已经受到了广大置业者认可。但同时，该项目最大不确定原因在于该地块容积率偏高（达成0.6），又邻近下沙拆迁安置区，有可能对未来住宅产品品质造成一定劣势。
2.4.3定位提议
小区文化导入是主体，即在作扩初之前，先行做好小区文化定位，来确保小区在一定文化背景下市场定位。
计划是本案成功关键，突破原有计划模式，提出全新设计计划理念，如环境、建筑、配置上表现以人为本、面向未来思想。全过程有效率又有力度预先策划是本项目成功开发确保。结合周围物业概况，参考南汇地域及浦东地域物业经验，来确定本案市场定位是十分关键工作。
2.4.4售价估计
依据本项目周围地域新建住宅项目标售价情况，鉴于本项目标特点，估计本项目标叠加别墅住宅每平方米售价在4500-5300元之间，独立别墅住宅每平方米售价在9000-1元之间，是较适宜。

第三章 设计方案

3.1设计指导思想
以人为本设计指导思想，面向二十一世纪，以建设绿色生态型高智能化居住环境为目标。强化小区居住功效，合理安排居住配套建筑设施，提升生活质量，为居民发明一个高绿化率、高智能化、布局合理、功效齐备、生活方便现代化居住小区。
3.2总体设计
航头镇政府很重视该地域计划，将航头镇别墅建设列为航头镇最关键建设之一。东起沪南公路西至杨高路延伸段别墅区包含了航头镇现在绝大多数独栋别墅项目。所以，待招标地块能够依靠这一计划，形成规模效应。
本项目东临惠南镇，南面是周浦镇，伴随南汇地域整体改造，它交通和环境优势将逐步表现。
依据项目标地理位置和区域市场情况分析，提议以下：
（1）因为该地域目标用户大多为镇外和浦东地域高级管理阶层，所以项目开发物业定位应以高级型为主。
（2）项目标建筑类型应以低密度住宅为主，降低建筑覆盖率，提升小区绿化面积，真正表现“以人为本”开发新理念。
（3）在房型设计中，要表现布局合理性和使用功效超前性，叠加别墅面积约控制在180-220平方米，独立别墅面积约为330-360平方米之间。
整个小区统一计划，分二期实施。土地占地面积510亩，拟开发建筑面积203100平方米（其中住宅面积193100平方米，公建面积10000平方米），每期约开发面积10万平方米。
见表3关键技术经济指标

表3：关键技术经济指标
序号
指标
数值
1
基地面积（平方米）
340477
2
总建筑面积（平方米）
203100
2.1
住宅和商业面积（平方米）
193100
2.2
公建面积（平方米）
10000
3
综合容积率
0.6
4
绿化率
≥50%
5
建筑密度
≤20%
6
户数（户）
约791

第四章 开发进度
4.1项目建设进度
本项目整个建设周期分为三年，自中标后，九个月为前期计划设计期和动迁交地期，二年左右完成工程建设，建设形象进度见表4：
表4：建设形象进度表
项目\时间
第十二个月
第二年
第三年

一季度
二季度
三季度
四季度
一季度
二季度
三季度
四季度
一季度
二季度
三季度
四季度
前期计划设计

三通一平

工程建设（一期）

工程建设（二期）

收尾工程

依据开发建设进度图所表示，本项目标前期工作需要八～九个月，施工期约为二十四个月，项目分二期实施，交叉进行，后期配套和完工验收则要三～四个月左右。假如中标，依据项目标进展，我们将编制项目步骤图和节点时间图，并严格控制项目标进程和关键节点工作情况，方便能对项目标开发过程愈加好地进行控制。
4.2付款进度和资金安排
4.2.1付款进度
建设项目土地费用付款承诺：
付款承诺： 签署协议后10天内，除投标确保金外，支付到协议费用总额40%；签署协议后40天内，支付到协议费用60%；签署协议后60天内，付清全部土地费用。
4.2.1资金筹措
为确保该项目全方面、按时交付使用，在该项目上我企业以约4亿元（详见银行资信证实）自有资金全额投入该项目标开发建设。项目标资金起源渠道关键有三个方面：自有资金、银行贷款、预销售款(含按揭)。其中，银行贷款、预销售款是调整整个项目资金运作平衡关键“蓄水池”。
依据本企业情况和市场行情，三个资金块中有两块是能够确保，即自有资金和银行贷款；假如邀请一家银行对项目实施专题资金管理，那么银行融资问题也能得到较可靠确保，可能会出现问题是银行放贷计划和本企业项目投资计划在时间或数量上误差，这可经过双方立即沟通得四处理；所以，三块资金中只有预销售款存在较大不确定原因。所以，在资金平衡控制中就是要填补因为销售回款不立即所带来风险。
依据较理想情况，若项目于二季度开始预售，则项目标总投资约99493亿元人民币，其中自有资金为40000万元、银行贷款13474万元、预售回笼投入46019万元。

第五章 投资估算
5.1工程建设投资估算内容（详见附表二投资估算表）
项目标投资分析和成本测算是以《南汇区航头镇基地招标文件》为基础，并参考了投资监理成本测算，结合本市住宅建设项目建设费用计费标准相关要求及市场实际平均发生金额进行估算。
（1） 土地费用
土地费用包含中标地价、土地交易契税和基地三通一平费用。
（2） 前期费用
前期费用包含可行性研究费、大市政配套费、设计、地质勘查及人防配套费等费用。
（3）间接开发费
间接开发费包含管理费、监理、招投标代理、工程审照费、完工决算等费用。该部分费用均依据常规或初步咨询结果进行估算。
（4） 工程费用
以叠加别墅1200元/平方米，独立别墅1400元/平方米，公建部分3000元/平方米工程造价进行估算。
（5） 小区配套费
配套费用按配套单位相关要求估算。关键包含水、电、煤、通讯、排水配套费用及小区智能化配套、绿化、环卫、有线电视等工程费用。
（6） 不可预见费
根据工程费用5％计取。
（7） 维修基金
维修基金按政府要求售后公房1295元/平方米3%计取，为37元/平方米。
（8） 财务费用
根据6％银行贷款年利率进行折现测算。
5.2投资估算
经估算，本项目总投资为99493万元，单位综合造价为4899元/平方米，其中单位土地费用2353元/平方米，单位建安造价1470元/平方米，前期费用、配套费用及其它费用为1076元/平方米。投资估算见表5：

表5：建设投资估算
序号
项 目
金额（万元）
单价（元/M2）
1
土地费用
47050
2353
2
前期费用
8263
407
3
间接开发费
1657
82
4
工程费用
29847
1470
5
小区配套费
9538
470
6
不可预见费
1492
73
7
维修基金
753
37
8
利息费用
893
44

总投资
99493
4899
注：建设项目投资总额不包含销售费用和销售营业税

第六章 财务效益分析
6.1损益分析
从项目标损益表（详见附表四损益测算表）分析，项目标可销售面积为193100平方米，每期可销售面积约为100000平方米。叠加别墅销售均价为4952元/平方米，独立别墅销售均价为10783元/平方米，累计销售总收入为131209万元，扣除投资成本、销售费用及税金，项目标税后利润为13720万元，税后投资利润率为13.79%，资本金年利润率为11.43%。投资损益表见表六，下页。
6.2财务效益分析
经测算，项目全部投资财务内部收益率13.01%，高于银行三年期贷款利率，按6%折现率测算财务净现值为7048万元，投资回收期为2.65年，项目在财务上是可行。
（详见附表五现金流量表）

表6：投资损益表
序号
项目
金额（万元）
1
销售总收入
131209

——营销税金（5.56%）
7302
——营销费用（3%）
3936
2
销售净收入
119971

——工程投资
98600
——利息费用
893
3
税前利润
20478
——所得税
6758
4
税后利润
13720

第七章 结论

本项目标建设符合南汇航头地域建设计划，项目标建设将给该地域发展带来有利影响，而且依据测算，项目经济及财务指标很好。所以，本项目标投资是基础可行。