项目物业管理招标文件模板.doc

深圳市体育运动学校物业管理项目

招 标 文 件
招标编号：SZZZ—C0011

深圳市中正招标
二〇〇五年九月
目　录
第一部分　投标邀请函 2
投标邀请 3
第二部分　投标人须知 4
第二部分　投标人须知 5
投标人须知前附表 5
投标人须知前附件 6
投标人须知 7
第三部分　参考协议 17
参考协议条款 18
第四部分　招标项目要求 22
招标项目要求 23
一、学校概况 23
二、物业管理需求 23
第五部分　投标文件格式 27
格式1　投标函 28
格式2　开标一览表 29
格式3 物业管理费组成明细报价 30
格式4 物业管理服务方案 34
管理人员情况一览表 35
管理设备情况一览表 36
格式5 投标人资格证实文件 37
法定代表人授权书格式（参考） 38
投标人资格申明 39
格式6　投标确保金 40

第一部分　投标邀请函
投标邀请
深圳市中正招标受深圳市政府采购中心委托，对深圳市体育运动学校物业管理项目进行公开招标，诚邀合格投标人参与投标。
1、招标编号：SZZZ－C0011
2、项目名称：深圳市体育运动学校物业管理项目
3、标书售价：人民币300元，如需邮寄，另加收50元人民币。标书售后不退。
4、售卖标书时间：-09-16起至-09-27每日9：00~17：00时（节假日除外）
5、售卖标书地点：深圳市福田区深南大道4013号兴业银行大厦5楼
6、投标截止及开标时间：10月10日下午2时30分（北京时间），逾期不予受理。
7、投递标书及开标地点：深圳市福田区深南大道4013号兴业银行大厦5楼中正企业第一会议室。
8、标前会时间：10月10日下午2时30分（北京时间）
9、标前会地点：宝安区龙华镇民治村深圳市体育运动学校。

联 系 人：雷金辉 黄文胜
电　　话：、83026699
传　　真：
E－ mail：
通讯地址：深圳市福田区深南大道4013号兴业银行大厦5楼
邮政编码：518048

开户名称： 深圳市中正招标
开户银行： 中国民生银行深圳分行
帐　　号： 07727

招标公告查询：
http：//.com
http：//.cn
http：//

深圳市中正招标

第二部分　投标人须知
第二部分　投标人须知
投标人须知前附表
项号
条款号
内容要求
1
1.1
项目名称：
深圳市体育运动学校物业管理
2
2.1
用户名称：
深圳市体育运动学校
3
2.2
招标机构名称：
深圳市中正招标
4
3.1
资金起源：
　　财政拨款100%
5
4.7
投标人资格要求：
1、含有物业管理一级资质；2、含有三年以上学校综合一体化物业管理经验；3、经过ISO9001国际认证。
6
6.1
踏勘现场
时间：9月28日早晨10时
地点：宝安区龙华镇民治村深圳市体育运动学校
7
16.1
投标使用期为90天（日历日）
8
17
投标确保金：
金额人民币壹万元整
提交截止时间：10月9日17：00时前
使用期：120天（日历日）
9
18.1
投标文件份数：
正本1份，副本 4 份，光盘1份。
10
20.1
开标
时间：10月10日下午2时30分（北京时间）
地点：深圳市福田区深南大道4013号兴业银行大厦5楼中正企业第一会议室
11
21.1
投标截止时间：
10月10日下午2时30分（北京时间）
12
27.5
评标方法：
综合评分法
13
35.1
履约确保金
协议金额10%
14
36.3
中标服务费：
中标金额1.5%
投标人须知前附件
本章是本招标文件中包含全部没有效标和废标情形摘要，除法律法规另有要求外，投标文件其它情形任何均不得作无效标和废标处理。招标文件中相关无效标废标和本章节不一致，以本章节内容为准。

1、投标人资格不符合招标文件要求。
2、投标人未按招标文件要求提交投标确保金。
3、投标人提供投标文件数量不符合招标文件要求。
4、投标文件未根据招标文件要求制作、密封和标识。
5、投标文件相关内容未按招标文件要求加盖投标人印章、或未经法定代表人或其委托代理人签字（或盖章）。
6、投标人法定代表人或其委托代理人未参与开标会。
7、开标查对法人代表或其授权代表身份证实时，不能提供对应身份证实或不相符。
8、投标文件关键内容字迹模糊、无法识别。
9、投标报价有严重缺漏项。
10、未实质性响应招标文件要求。
11、将一个项目包拆分投标，对同一货物及服务投标时，同时提供两套或以上投标方案。
12、投标人低于成本报价竞标。
13、投标文件附有招标人不能接收条件。
14、投标违规行为：如以她人名义竞标、串通投标或以其它弄虚作假方法投标。

投标人须知
Ａ　总则说明
1 适用范围
1.1 本招标文件仅适适用于投标人须知前附表（以下简称“前附表”）第1项所叙述项目标产品及服务采购。
1.2 上述采购根据《中国招标投标法》、《中国政府采购法》和《深圳经济特区政府采购条例》及相关招投标法规、规章、要求经过招标来择优选定投标人。

2 定义
2.1 “用户”系指前附表第2项所述。
2.2 “招标机构”系前附表第3项所述。
2.3 “投标人”系指向招标机构提交投标文件供给商。
2.4 “货物”系指投标人按招标文件要求，须向买方提供设备及材料。
2.5 “工程”系指投标人按招标文件要求，须向买方提供设备及材料安装。
2.6 “服务”系指招标文件要求卖方须负担设计和其它类似义务。

3 资金起源
3.1 采购资金经过前附表第4项方法取得，并用于采购协议下合格支付。

4 合格投标人
4.1 含有独立负担民事责任能力；
4.2 含有良好商业信誉和健全财务会计制度；
4.3 含有推行协议所必需设备和专业技术能力；
4.4 有依法缴纳税收和社会保障资金良好统计；
4.5 参与政府采购活动前三年内，在经营活动中没有重大违法统计；
4.6 法律、行政法规要求其它条件；
4.7 符合前附表第5项要求条件。

5 投标费用负担
5.1 投标人应负担其编制投标文件和递交投标文件所包含一切费用。不管投标结果怎样，招标机构在任何情况下无义务和也无责任负担这些费用。

6 踏勘现场
6.1 招标机构将按前附表第6项要求时间组织投标人对工程现场及周围环境进行踏勘，方便投标人获取须自己负责相关编制投标文件和签署协议所需全部资料。踏勘现场所发生费用由投标人自己负担；
6.2 招标机构向投标人提供相关现场资料和数据，是招标机构现有能使投标人利用资料。招标机构对投标人由此而做出推论、了解和结论概不负责；
6.3 投标人及其人员经过招标人许可，可为踏勘目标进入招标人项目现场，但投标人及其人员不得所以使招标人及其人员负担相关责任和蒙受损失。投标人并应对由此次踏勘现场而造成死亡、人身伤害、财产损失、损害和任何其它损失、损害和引发费用和开支负担责任；
6.4 假如投标人认为需要再次进行现场踏勘，招标人将给予支持，费用自理。
B　招标文件说明
7 招标文件组成
7.1 招标文件用以说明所需物业管理服务、招标投标程序和协议条款。招标文件由下述部分组成：
(1) 投标邀请；
(2) 投标人须知；
(3) 参考协议条款；
(4) 招标项目需求；
(5) 投标文件格式。
7.2 投标人被视为熟悉上述和推行协议相关一切情况。

8 招标文件澄清
8.1 投标方对招标文件如有疑点，可要求澄清，应在投标截止时间前3天按投标邀请中载明地址以书面形式(包含信函、电报或传真，下同)通知到招标机构。招标机构将视情况确定采取合适方法给予澄清或以书面形式给予回复，并在其认为必需时，将不标明查询起源书面回复发给已购置招标文件每一投标方。

9 招标文件修改
9.1 在投标截止日期前，招标机构可主动地或依据投标方要求澄清问题而修改招标文件，并以书面形式通知全部购置招标文件每一投标方，对方在收到该通知后应立即签字盖章后以传真形式确定。
9.2 为使投标方在准备投标文件时有合理时间考虑招标文件修改，招标机构可酌情推迟投标截止时间和开标时间，并以书面形式通知已购置招标文件每一投标方。
9.3 招标文件修改书将组成招标文件一部分，对投标方有约束力。

Ｃ　投标文件编写

10 语言及计量单位
10.1 投标文件及投标人和招标机构就投标交换文件和来往信件，应以汉字书写。
10.2 除在招标文件技术规格中另有要求外，计量单位应使用中国法定计量单位(国际单位制和国家选定其它计量单位)。

11 投标文件组成
11.1 投标文件包含下列部分：
(1) 投标文件目录；
(2) 投标函；
(3) 物业管理费组成明细报价；
(4) 物业管理服务方案；
(5) 投标人资格证实文件；
(6) 投标确保金提交证实。
11.2 投标应将投标文件按要求装订成册。

12 投标文件格式
12.1 投标方应按招标文件提供投标文件格式制作投标文件。
12.2 如无特殊说明（如参考备用等），投标人不得采取本招标文件以外其它格式。

13 投标报价
13.1 投标方应在招标文件所附开标一览表(格式2)上写明投标项目标投标总价。
13.2 在物业管理费组成明细报价表（格式3）中写明投标总价及分项价格，假如单价和总价有出入，以单价为准。投标方对每种项目只许可有一个报价，招标机构不接收有任何选择报价。
13.3 投标方按格式填写报价以供招标机构评标方便，但不限制用户以其它方法签署协议权力。

14 投标货币
14.1 投标应以人民币报价。

15 投标人资格证实文件
15.1 投标方必需提交证实其有资格进行投标和有能力推行协议文件(格式5)，作为投标文件一部分。

16 投标使用期
16.1 投标文件从开标之日起，投标使用期为90天。
16.2 特殊情况下，招标机构可于投标使用期期满之前，要求投标人同意延长投标使用期。投标人能够拒绝或同意上述要求，但要求和回复均须是书面文件。对于同意该要求投标人，招标机构既不要求也不许可其修改投标文件，但将要求其对应延长投标确保金使用期。相关退还和没收投标确保金要求在投标使用期内继续有效。

17 投标确保金
17.1 投标确保金为投标文件组成部分之一。
17.2 投标方向招标机构提交不少于前附表第8项所列金额投标确保金。
17.3 投标确保金用于保护此次招标免受投标方行为而引发风险。
17.4 投标确保金币种应和投标报价币种相同，能够下列任何一个方法提交：
17.4.1 银行本票、汇票、支票或现金；
17.4.2 银行保函。
17.5 以银行转帐方法提交投标确保金投标单位，请于办理转帐手续后致电并传真对应凭证至中正招标企业财务部。电话：，传真：，联络人：彭玉懿，叶志强。
17.6 投标确保金保函在投标使用期过后30天内继续有效。
17.7 未按要求提交投标确保金投标，将被视为无效投标。
17.8 未中标投标方投标确保金，将给予无息退还。
17.9 中标投标方投标确保金，在中标方签署协议并交纳履约确保金和中标服务费后，给予无息退还。
17.10 发生以下情况投标确保金将被没收：
17.10.1 开标后投标方在投标使用期内撤回投标；或
17.10.2 假如中标方未能做到：
①按要求签署协议；或。
②按要求提供履约确保金；或
③按要求缴纳中标服务费。

18 投标文件份数和签署
18.1 投标文件数量按前附表第7项所述，须在每一份“投标文件”上明确注明“正本”或“副本”字样。一旦正本和副本有差异，以正本为准。
18.2 “投标文件”正本和副本均须采取A4纸。为了便于投标文件保留，需提交一份刻有投标文件光盘（文件格式要求：文字性材料：word文件，资格证书及关键经营业绩材料：jpg格式）。
18.3 “投标文件”正本须打印，并须经正式授权投标人代表签字并加盖公章，“投标文件”副本可采取正本复印件。
18.4 除投标人对错处做必需修改外，“投标文件”中不许有加行、涂抹或改写，如有修改遗漏处，必需由投标人或其授权代表签字和盖章。
18.5 电报、电话、传真形式投标概不接收。

Ｄ　投标文件递交

19 投标文件密封和标识
19.1 投标文件正本应单独密封，全部副本应另行密封在一起，并在信封上正确标明“正本”或“副本”，再将密封好正本和副本封装在一个外层密封袋中。
19.2 在信封上均应：
19.2.1 写明投标人名称；
19.2.2 注明下列识别标志：
招标编号；
项目名称；
于　　　　　　　　（开标时间）前不得开封。
19.3 投标人应将“授权委托书”和“开标一览表”，单独密封于一信封，在递交投标文件时时一并交和招标机构，在信封上应：
19.3.1 写明投标人名称；
19.3.2 注明下列识别标志：
招标编号；
项目名称；
“开标一览表”和“授权委托书”；
于 （开标时间）前不得开封。
19.4 除了按本须知第所要求识别字样外，在内层投标文件密封袋上还应写明投标人名称和地址、邮政编码，方便投标按本须知宣告“迟到”时，投标文件能够原封退回。
19.5 假如投标文件没有按本投标须知第19.1款、第19.2款和第19.3款要求加写标识和密封，招标机构将拒收或通知投标人，招标机构将不负担投标文件错放或提前开封责任。对由此造成提前开封投标文件将给予拒绝，并退还给投标人。
19.6 全部投标文件密封袋封口处应加盖投标人印章或密封章。
19.7 投标人应将光盘备份文件单独密封于一信封，在信封上注明“光盘”装入“投标文件”正本密封袋中。
19.8 投标文件需由专员送交。投标人应本须知要求进行密封和标识后，将“投标文件”根据要求送至招标机构。
19.9 投标人按招标文件要求如需提供实物，应随投标文件一起递交。

20 递交投标文件截止时间
20.1 全部投标文件全部必需在招标机构在投标邀请中要求投标截止时间之前送至招标机构。招标机构于截标前三十分钟开始接收投标文件。
20.2 出现9.2款因招标文件修改推迟投标截止时间时，则按招标机构修改通知要求时间递交。

21 迟交投标文件
21.1 招标机构将拒绝在投标截止时间后收到投标文件。

22 投标文件修改和撤销
22.1 投标方在提交投标文件后可对其投标文件进行修改或撤销，但招标机构须在投标截止时间之前收到该修改或撤销书面通知，该通知须有经正式授权投标方代表签字。
22.2 投标方对投标文件修改书面材料或撤销通知应按第19条要求进行编写、密封、标注和递交，并注明“修改投标文件”或“撤销投标”字样。
22.3 投标截止时间以后不得修改投标文件。
22.4 投标方不得在开标时间起到投标文件使用期期满前撤销投标文件，不然招标机构将按17.10款要求没收其投标确保金。

Ｅ　开标和评标

23 开标
23.1 招标机构在招标通告或投标邀请要求时间和地点公开开标。投标方应派代表参与。
23.2 开标时，招标机构先检验投标人是否提交了投标确保金，如投标人未按要求金额提交投标确保金，则不接收其投标。
23.3 开标时，查验投标文件密封情况，确定无误后拆封唱标。
23.4 唱标内容：
（1）查对法人代表授权人身份证和“法人代表授权书”是否相符，若不能提供对应身份证或不相符，则视为无效投标；
（2）唱“开标一览表”内容，和招标机构认为适宜其它内容并统计。

24 评标委员会
24.1 招标机构将依据招标采购项目标特点组建评标委员会，其组员由买方代表、招标机构代表和行业教授组成。组员人数为不少于5人以上单数，其中技术、经济等方面教授不少于组员总数三分之二。
24.2 评标事务由评标委员会负责，并独立推行下列职责：
24.2.1 审查投标文件是否符合招标文件要求，并作出评价；
24.2.2 要求投标供给商对投标文件相关事项作出解释或澄清；
24.2.3 依据委托授权推荐中标候选供给商或直接确定中标供给商。

25 对投标文件初审
25.1 开标后，评标委员会将组织审查“投标文件”是否完整；是否有计算错误；文件是否合适地签署。
25.2 投标文件中开标一览表内容和投标文件中明细表内容不一致，以开标一览表为准；大写金额和小写金额不一致，以大写金额为准；总价金额和按单价汇总金额不一致，以单价金额计算结果为准；单价金额小数点有显著错位，应以总价为准，并修改单价；对不一样文字文本投标文件解释发生异议，以汉字文本为准。若投标人拒绝接收上述修正，其投标将被拒绝。
25.3 在对投标文件进行具体评定之前，评标委员会将依据投标方提供资格证实文件审查投标方财务、技术和管理能力。假如确定投标方无资格推行协议，其投标将被拒绝。
25.4 评标委员会将确定每一投标是否对招标文件要求作出了实质性响应，而没有重大偏离。实质性响应投标是指投标文件符合招标文件全部条款、条件和要求且没有重大偏离或保留。
25.5 评标委员会判定投标文件响应性仅基于投标文件本身而不靠外部证据。
25.6 评标委员会将拒绝被确定为非实质性响应投标，投标方不能经过修正或撤销不符之处而使其投标成为实质性响应投标。
25.7 评标委员会将许可修改投标中不组成重大偏离微小、非正规、不一致或不规则地方。

26 投标文件澄清
26.1 为了有利于对投标文件进行审查、评定和比较，评标委员会有权向投标方质疑，请投标方澄清其投标内容。投标方有责任根据招标机构通知时间、地点指派专员进行答疑和澄清。
26.2 关键澄清回复应是书面，但不得对投标内容进行实质性修改。

27 具体评审
27.1 评标委员会只对确定为实质上响应投标文件进行评价和比较。
27.2 评标委员会将依据委托招标金额作为授予协议价格上限，在委托招标金额未得到追加之前，只对在委托招标金额内投标进行评定。
27.3 对全部投标方投标评定，全部采取相同程序和标准。
27.4 评标工作将严格根据招标文件要求和条件进行评审，经过评审，评出综合评审最优投标人。
27.5 评标委员会在量化评审时除考虑投标价以外，还将考虑物业管理供给商服务质量、企业信誉和物业管理方案优异程度等原因。
类别
评分项目
权重
说明
技术标（J）
（总分100分）
人员配置
20
机构及人员配置
管理模式
20
管理模式、服务方法、标准及承诺
管理目标
20
经营管理目标
收支计划
20
财务收支计划
物业管理实例
20
投标人于提交投标文件时一并提交其负担物业管理项目2处（提供电话、地址、联络人等），评标委员会据以打分。
价格标（S）
（总分100分）
投标总价
100
经评审最低报价得满分，其它经评审报价按百分比计算得分。计算方法：S1为最低报价，得100分，Sn得分为[1－（Sn－S1）/S1]×100。
当价格分<0时，取0。
商务标（X）
（总分100分）
企业实力
25
对投标单位企业规模、资本实力评审。
资质及荣誉
25
企业物业管理资质等级、所获行业荣誉等。
管理制度
25
投标企业管理制度。
财务情况
25
近两年财务情况报表等
评标总得分（N）
总分100分
N=A1×J+A2×S+A3×X
其中A1=50% A2=30% A3=20%
27.6 评标委员会将对低于成本价格投标作无效投标处理。
27.7 综合以上分析比较按前附表第13项所述评标方法，评委会将根据招标文件要求各项原因对各投标文件进行量化打分并加权汇总，然后对每个投标人总得分去掉一个最高分和一个最低分后，取算术平均值确定其评标总得分，评标总得分最高者将被推荐为预中标人，并作出评标结论。

28 保密
28.1 相关投标文件审查、澄清、评定和比较和相关授予协议意向一切情况全部不得透露给任一投标方或和上述评标工作无关人员。
28.2 投标方不得干扰招标机构评标活动，不然将废除其投标。

Ｆ　授予协议

29 定标准则
29.1 协议将授予能够最大程度满足招标文件要求投标单位。
29.2 最低报价不是被授予协议确保。

30 资格最终审查
30.1 招标人将审查第一中标候选人投标方财务、技术、管理能力及信誉，确定其是否能圆满地推行协议。
30.2 假如确定该投标方无条件圆满推行协议，招标机构将对第二中标候选人资格作出类似审查。

31 接收和拒绝任何或全部投标权力
31.1 招标人在授予协议之前仍有选择或拒绝任何或全部投标权力，并对所采取行为不作任何解释。

32 中标通知
32.1 评标结束15日内，招标机构将以书面形式发出中标通知书。
32.2 中标通知书一经发出即发生法律效力。
32.3 招标机构在收到中标方提交履约确保金后，将退还落标方投标确保金。
32.4 中标通知书将作为签署协议协议书依据及协议组成部分。

33 授予协议时变更数量权力
33.1 招标机构在授予协议时有权对“招标项目需求”中要求项目规模或工作量在法定范围内给予增减。

34 协议协议书签署
34.1 中标方应按中标通知书指定时间、地点和用户签署协议协议书。
34.2 招标文件、中标方投标文件及其澄清文件，均为签署协议协议书依据。

35 履约确保金
35.1 协议签署后30天内，中标方须按协议金额10%向用户提交前附表第13项要求数额履约确保金。
35.2 履约确保金能够现金或银行保函方法提交。

36 中标服务费
36.1 中标方须向招标机构按以下标准和要求交纳中标服务费。
36.2 中标服务费以中标通知书中确定中标总金额作为计算基数。
36.3 中标服务费为中标总金额1.5％。

第三部分　参考协议
参考协议条款
依据深圳市中正招标组织招标编号为SZZZ-C0011深圳市体育运动学校物业管理项目招标结果，缔结协议以下：

本协议双方当事人
委托方（以下简称甲方）：
受委托方（以下简称乙方）：
依据《中国政府采购法》、《中国招标投标法》、《深圳经济特区政府采购条例》等要求，在平等、自愿、协商一致基础上，就甲方委托乙方对（物业名称）实施专业化、一体化物业管理签订本协议。

第一条 物业基础情况
座落位置： 　　市　　区　　路（街道）　　号；占地面积：　　平方米；建筑面积：
　　平方米；其中住宅　　平方米；物业类型：　　（住宅区或组团、写字楼、商住楼、工业区、其它／低层、高层、超高层或混合）。

第二条 委托管理事项（依据招标确定内容填写）
1．房屋建筑本体共用部位（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯问、走廊通道、门厅、设备机房、）维修、养护和管理。
2．房屋建筑本体共用设施设备（共用上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、中央空调、暖气干线、供暖锅炉房、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯、中水系统等）维修、养护、管理和运行服务。
3．本物业计划红线内属物业管理范围市政公用设施（道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、自行车房棚、停车场）维修、养护和管理。
4．本物业计划红线内属配套服务设施（网球场、游泳池、商业网点、）维修、养护和管理。
5．公共环境（包含公共场地、房屋建筑物共用部位）清洁卫生、垃圾搜集、清运。
6．交通、车辆行驶及停泊。
7．配合和帮助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作，（但不含人身、财产保险保管责任）。
8．小区文化娱乐活动。
9．物业及物业管理档案、资料；
10．法规和政策要求由物业管理企业管理其它事项；

第三条 协议期限
本协议期限为　　年。自　　年　　月　　日起至　　年　　月　　日止。

第四条 甲方权利和义务
1．和物业管理企业议定年度管理计划、年度费用概预算、决算汇报；
2．对乙方管理实施监督检验，每十二个月全方面进行一次考评评定，如因乙方管理不善，造成重大经济损失或管理失误，经市政府物业管理主管部门认定，有权终止协议；
3．委托乙方对违反物业管理法规政策及业主条约行为进行处理：包含责令停止违章行为、要求赔偿经济损失及支付违约金、对无故不缴、交相关费用或拒不更正违章行为责任人采取停水、停电等催缴催改方法；
4．甲方在协议生效之日起 日内按要求向乙方提供经营性商业用房　　平方米，由乙方按每个月每平方米　　元标准出租经营，其收入按法规政策要求用于补助本物业维护管理费用。
5．甲方在协议生效之日起 日内按政府要求向乙方提供管理用房　　平方米（其中办公用房 平方米，职员宿舍　　平方米，其它用房　　平方米），由乙方按下列第　　项使用：
①无偿使用。
②按每个月每平方米建筑面积元标准租用。
6．甲方在协议生效之日起　　日内按要求向乙方提供本物业全部物业及物业管理档案、资料（工程建设完工资料、住用户资料、。），并在乙方管理期满时给予收回；
7．不得干涉乙方依法或依本协议要求内容所进行管理和经营活动；
8．负责处理非乙方原所以产生多种纠纷；
9．帮助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动；
10．法规政策要求由甲方负担其它责任。

第五条 乙方权利和义务
1．依据相关法律、法规政策及本协议要求，制订该物业各项管理措施、规章制度、实施细则，自主开展各项管理经营活动，但不得损害大多数业主（住用户）正当权益，获取不妥利益。
2．遵照国家、地方物业管理服务收费要求，按物业管理服务项目、服务内容。服务深度，测算物业管理服务收费标准，并向甲方提供测算依据，严格按协议要求收费标准收取，不得私自加价，不得只收费不服务或多收费少服务。
3．负责编制房屋及隶属设施、设备年度维修养护计划和大中修方案，经双方议定后由乙方组织实施。
4．有权依据法规政策、本协议和业主条约要求对违反业主条约和物业管理法规政策行为进行处理；
5．有权选聘专营企业负担本物业专题管理业务并支付费用、但不得将整体管理责任及利益转让给其它人或单位，不得将关键专题业务承包给个人；
6．接收物业管理主管部门及相关政府部门监督、指导，并接收甲方和业主监督；
7．最少每3个月向全体业主张榜公布一次管理费用收支账民主。
8．对本物业公用设施不得私自占用和改变使用功效，如需在本物业内改扩建完善配套项目，须报甲方和相关部门同意后方可实施；
9．建立本物业物业管理档案并负责立即记载相关变更情况；
10．开展有效小区文化活动和便民服务工作；
11．本协议终止时，乙方必需向甲方移交原委托管理全部物业及其各类管理档案、财务等资料；移交本物业公共财产，包含用管理费、公共收入积累形成资产；对本物业管理财务情况进行财务审计，甲方有权指定专业审计机构。
12．不负担对业主及非业主使用人人身、财产保管保险义务（另有，专门协议要求除外）。

第六条 管理目标
乙方依据甲方委托管理事项制订出本物业“管理分项标准”（各项维修、养护和管理工作标准和考评标准），和甲方协商同意后作为本协议必备附件。乙方承诺，在本协议生效后年内达成管理标准；年内达成管理标准，并取得政府主管部门颁发证书。

第七条 管理服务费用
1.物业管理年度收费标准为　　（按中标金额填写）：
2．乙方对物业产权人、使用人房屋自用部位、自用设备维修养护，及其它特约服务，采取成本核实方法，按实际发生费用计收；但甲方有权对乙方上述收费项目及标准进行审核和监督。
3．房屋建筑（本体）共同部位及共用设施设备维修、养护和更新改造，由乙方提出方案，经双方议定后实施，所需经费按要求在房屋本体维修基金中支付。房屋本体维修基金收取实施市政府物业管理主管部门指导标准。甲方有义务督促业主缴交上述基金并配合维护。
4．本物业公用设施专用基金累计 元，由甲方负责在 时间内按法规政策要求到位，以保障本物业公用配套设施更新改造及重大维护费用。
5．乙方在接管本物业中发生前期管理费用 元，按下列第 项实施：
①由甲方在本协议生效之日起 日内向乙方支付；
②由乙方负担；
③在 　　　费用中支付；
④ 　　　　　　　　　。
6．因甲方责任而造成物业空置并产生管理费用，按下列第 项实施：
①由甲方负担全部空置物业管理成本费用，即每平方米建筑面积每个月 元；
②由甲方负担上述管理成本费用 ％；

第八条 奖惩方法
1．乙方全方面完成协议要求各项管理目标，甲方分别下列情况，对乙方进行奖励；
2．乙方未完成协议要求各项管理目标，甲方分别下列情况，对乙方进行处罚：
3．协议期满后，乙方可参与甲方管理招投标并在相同条件下优先取得管理权，但依据法规政策或主管部门要求被取消投标资格或优先管理资格除外。乙方全部完成协议责任并管理成绩优异，多数业主反应良好，能够不参与招投标而直接续订协议。

第九条 违约责任
1．如因甲方原因，造成乙方未完成要求管理目标或直接造成乙方经济损失，甲方应给乙方对应赔偿；乙方有权要求甲方限期整改，并有权终止协议。
2．如因乙方原因，造成不能完成管理目标或直接造成甲方经济损失，乙方应给甲方对应赔偿。甲方有权要求乙方限期整改，并有权终止协议。
3．因甲方房屋建筑或设施设备质量或安装技术等原因，造成重大事故，由甲方负担责任并负责善后处理。因乙方管理不善或操作不妥等原因造成重大事故，由乙方负担责任并负责善后处理。（产生事故直接原因，以政府相关部门判定结论为准）
4．甲、乙双方如有采取不正当竞争手段而取得管理权或致使对方失去管理权，或造成对方经济损失，应该负担全部责任。

第十条 其它事项
1．双方可对本协议条款进行修订更改或补充，以书面签署补充协议，补充协议和本协议含有相同效力。
2．协议要求管理期满，本协议自然终止，双方如续订协议，应在该协议期满六个月前向对方提出书面意见。
3．本协议实施期间，如遇不可抗力，致使协议无法推行时，双方均不负担违约责任并按相关法规政策要求立即协商处理。
4．本协议在推行中如发生争议，双方应协商处理，协商不成时，提请物业管理主管部门调解，调解不成，提交深圳市仲裁委员会依法裁决。
5．下列文件均为本协议不可分割一部分，和协议正文含有相同效力。
①中标通知书。
②深圳市中正招标企业招标编号为SZZZ-C0011招标文件。
③中标方投标文件。
④和此次招标活动相关书面澄清及补充说明资料
本协议及其附件和补充协议中未要求事项，均遵照中国相关法律、法规和政策实施。
6．本协议自签署之日起生效。

甲方签章：　　　　　　　　　　　　　乙方签章：

法人代表：　　　　　　　　　　　　　法人代表：

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　年　 　月　 　日

第四部分　招标项目要求
招标项目要求
一、学校概况

一、创办历程：
学校成立于是1995年12月。7月正式迁入由深圳市政府投资1.2亿元兴建新校址，成为运动训练、体育比赛、文化教学、办公和生活配套设施等为一体综合性体育人材培养基地。
二、基础情况：
深圳市体育运动学校属全日制中等体育专业学校。学校占地8.2万平方米，总建筑面积3.4平方米。设置了田径、游泳、篮球、体操、花样游泳、举重、跆拳道、柔道、摔跤、射箭等10个项目竞技体育项目，初步结构了深圳市竞技体育关键项目布局和后备人材梯队建设，成为全市业余训练龙头。
三、设施建设：
学校有一般教室18间，语音、电脑、生理、解剖、物理试验、化学试验等特殊教室6间，行政办公室33间，学生寝室118套，教室公寓44套，科研医务用房13间，室内训练场地13个，室外场地4个，
其中包含：配看台400米标准塑胶田径场1个，标准足球场1个，小足球场1个。还有投资3800万元将于建成室内游泳跳水馆1座。（立即完工）
四、办学特色：
学校秉承全方面落实落实国家“奥运争光计划纲要”，发展深圳市竞技体育事业，为省国家培养和输送优异竞技体育后备人材办校宗旨，认真落实国家教育、体育方针，坚持训读并重、全方面发展标准，实施学生全部住校，半天训练，半天文化学习，寒暑假集中训练全方位管理。在运动训练方面，在校学生经过教练细心指导，专题运动水平不停提升。在文化教学建制方面，均按特招进校运动员所需就读年级实际情况确定，初中和小学班按国家教育部统编教材教学，中专班按国家体委统编教材教学，同时依据深圳市地域特点和发展需要开设计算机机基础、运动训练教学等4门限定选修课和体育管理学、体育经济学、体育测量和评定等8门任意选修课。中专班学生还在老师指导下参与大型比赛裁判工作，教学实习工作和群体活动宣传、组织工作，培养实际操作能力。

二、物业管理需求

深圳市体育运动学校是一所为国家体育培养后备人材特殊学校，为了运动员能在学校安心学习和训练，确保全校师生职员日常生活和工作正常运作。依据学校实际情况提出下列物业管理需求。

一、委托物业管理内容及服务要求

（一）人员配置方案
管理部经理：1名。
经理助理：1名。
宿舍管理员：男1名，女1名。
文员： 1名。
保安部长：1名
保安员：19名。
清洁工：15名。
绿化工：3名。
电工： 3名。

（二）、物业管理进住学校工作分类职责：

1、管理部门工作职责：
①负责学校学生宿舍、水电、环境卫生、绿化、消防、保卫收发、配合学校各赛事等工作。
②协调好各科室工作，实施学校各项规章制度。
③为学校把好关，看好家。
④管理处应“规范服务、苟刻要求、绩向导向、尊重人性、操守完美”管理理念，有放矢开展各项工作。
⑤严格推行协议所要求职责，完成校领导交给各项工作。

2、男女学生宿舍管理职责：
①必需安排男、女生宿舍管理员二十四小时值班，负责宿舍钥匙管理。
②负责督导住宿人员宿舍内部卫生清洁，定时组织室长对宿舍卫生进行检验评选，并对宿舍公共区域进行清扫。上班时间不能私自离岗。
③负责宿舍安全管理，对违反《宿舍管理要求》行为立即阻止，并对违规者进行思想教育。
④负责每晚宿舍查房，清点人数，对无故缺宿者，立即问询去向，并立即向相关领导通报情况。
⑤定时查看宿舍设备（设施）完好情况，发觉损坏或发生故障立即报修。
⑥严格根据作息时间表要求时间，定时开关大门和熄灯。对夜不归宿学生相关情况进行统计，按时开关空调。
⑦负责对来访人员情况进行登记，确保宿舍安全和正常秩序。

3、保安部门工作职责：
①负责服务区内安全保卫工作，做好消防设备登记和管理。
②负责对外来施工人员进行管理。
③负责门卫车辆出入登记。
④负责院内相关物品搬运作业。
⑤负责服务区范内报刊、信件、及包裹收发和管理。
⑥负责对服务区内停车场管理。
⑦负责对各部门进行消防及安全培训，并负责组织实施消防及安全演练。

4、水电部门工作职责：
①负责对服务区内使用水电、空调系统、排污排水、照明路线、简单设备维修管理。
②负责对消防自动系统进行维护保养及维修。
③负责对服务过程中水、电、气等能源消耗情况进行对应控制。
④负责服务区内用水、用电故障排除。
⑤负责服务区内电梯、机房清洁保养。
⑥完成学校领导交给任务。

5、环境卫生部门工作职责：