项目物业管理投标书模板.doc

目　　录

第一节 　 企业概述………………………………….1

第二节 　 清洁部概述…………………………….8

第三节 　小区清洁管理制度……………….10

第四节 　小区清洁服务实用表格……….…16

第一节 企业概述
（一）．企业概述
1．企业介绍
……企业是一家俱有独立法人资格，关键为大型写字间、公共设施、酒店及宿舍小区提供全方位物业管理服务企业。含有建设部颁发三级物业资质（二级资质正在申办中）。从用户利益出发，遵从嘱托、信守承诺、服务为本，使业主物业保值、升值并连续保持一个良好对外形象是我们服务宗旨。为深入提升企业管理和服务水平，企业正在进行ISO9000质量体系认证工作，现正处于试运行阶段。
……企业自成立以来，锐意进取，不停前进，凭借企业优异技术，完备设施，严谨管理和职员共同努力，在较短时间内成长为一家集保洁绿化管理、保安管理、工程管理及单项清洁服务为一体专业物业管理企业。面对新世纪新挑战， 企业放眼于市场，秉承“一切为用户服务”管理精神，主动承接写字楼、公寓、住宅、别墅等不一样类型物业经营管理工作，并致力于创建、完善一套高效、健全物业管理模式。
2．企业关键业绩
项目
单位
项目单
位地点
项目单位联络人
项目单位电话
物业类别
物业规模
履约情况

#

3．投标单位企业概况
企业名称

成立时间

资质等级

资历资质授
予单位(省建设厅)

企业性质

企业地址

电　　话

经营范围

企业职业总数

人

有职称管理人员、职员
持证上岗人员
高级
中级
初级
技术员
技术工人
无级
经理
管理员

（二）．组织机构图
总经理
副总经理
经理
清洁部
工程部
保安部
办公室
财务

（三）．岗位职责
1、 总经理、副总经理
总经理和副总经理是企业决议层，总经理对企业负全方面责任，对企业一切重大问题作最终决议。副总经理是总经理助手，负责处理分管工作，对下属机构进行指导和管理，同时帮助总经理完成其它工作。
2、 经理
经理职责
一、 在分管副总经理领导下，负责企业全方面工作，领导全体人员推行管理、监督、协调、服务职能。
二、认真落实相关物业管理各项法规、政策、标准、组织落实上级主管部门下达相关任务。
三、负责将ISO9002质量体系在物业中连续、有效地全方面运行。
四、负责了解新接管物业环境、功效、使用、维修、施工、设施等情况后配合企业领导初步制订物业管理服务档次、确定服务标准和服务项目。
五、负责制订物业项目标整体运作方案，制订内部机构设置及人员编制及物业管理所需多种文件。
六、每十二个月年底负责物业管理总结工作和确定下年《年度工作计划》，实施总经理审定年度工作计划，据此安排月工作计划，审批各业务点《月工作计划》。
七、全方面掌握企业管辖各物业情况，组织开展月检和用户意见咨询活动，每十二个月年底对各业务点进行年底考评，对管理服务质量进行严格控制。
八、负责帮助办公室做好各业务点人员招聘、考评、录用及人员调整工作。
九、每个月底组织一次部门例会，总结当月工作，制订下月工作计划，负责组织本部人员常规培训和考评。
十、完成企业领导交办其它工作。
3、 办公室
办公室是经理领导下管理部门，责任人事行政管理、劳资管理、后勤管理、文档管理、固定资产管理、文秘、车辆调度、协调各部门之间关系等工作。

办公室主任职责、权限
一、 向总经理（副总经理）负责，主持办公室全方面工作，严格实施经理各项指令，有权问询检验督促各部门工作实施情况；
二、 负责安排企业各类文稿草拟，审核工作，有权检验督促岗位责任制在操作层实施情况，立即发觉问题，提出整改意见，落实奖惩制度；
三、 加强和各部门联络和沟通，对工作中具体问题不扯皮推诿，有权协调各部门工作运作和人际关系；
四、 加强业务学习，提升管理能力，促进各部门工作实现标准化、科学化、现代化，有权向企业领导提出创新改革意见和提议；
五、 恪守保密标准，督促相关部门及综合部工作人员加强文件管理，严格会议制度，凡属企业未正式公布拭目以待决议、决定、指示等，无权传输；
六、 遵照劳感人事部门相关要求，在企业人事编织计划内，按程序办理企业招聘工作，对部门中私招滥雇行为进行处理；
七、 从节省出发，审批各部门办公用具购置，尽力节省企业经费开支；
八、 完成领导交办其它工作。
人事主管工作职责
一、 加强学习，提升思想素质和业务素质，严格实施企业各项规章制度；
二、 遵守企业人事管理要求，负责做好企业人事、工资、劳保、福利等工作；
三、 帮助主任做好职员招调、聘用、解聘和岗位设置调整等工作；
四、 帮助主任做好对各部门职员平时考察和年度考评工作；
五、 负责办公室各类文件，资料档案清理保管，并按保密标准查阅管理；
六、 按相关要求开具企业对内外各类介绍、证实、公文等工作；
七、 按相关要求保管、使用企业行政印鉴和专用印鉴；
八、 完成企业领导交办其它任务。
文秘工作职责
一、 努力学习，主动工作，自觉遵守企业各项规章制度；
二、 负责企业各部门公文、资料修改、校对；
三、 负责企业文件、资料打印，复印工作；
四、 负责对外来公文签收、登记，并按主任拟写处理意见分送领导及相关部门指示或传阅；
五、 帮助主任安排企业各类会务工作；
六、 恪守保密标准，增强保密观念，严格按工作程序办事不散布和传输在工作中接触企业资料、决议等属保密事项；
七、 帮助主任做好报刑、书籍、资料征订借阅等管理工作；
八、 完成领导交办其它任务。

4、 财务
会计人员岗位职责
一、会计人员必需根据国家统一会计制度设置和使用会计科目。除会计制度许可变动以外，不得任意增减或合并会计科目。
二、会计人员对要求会计科目名称、编号、核实内容和对应关系，不得任意改变。
三、 会计人员对发生每一项经济业务必需取得或填制原始凭证，并依据审核无误原始凭证填制记账凭证。
四、会计人员要严格审核会计凭证并妥善保管。对伪造、涂改或经济业务不正当凭证，应拒绝受理，并立即汇报领导处理。
五、会计人员要根据要求设置总账、明细账，日志账。启用会计账簿时，应在账簿封面上写明单位名称和账簿名称。
六、会计人员应根据要求，定时（月、季、年）查对账目、结帐、编制会计报表。并做到报表数字真实，计算正确，内容完整，说明清楚。任何人全部不得篡改或授意、指使她人篡改会计报表数字。
七、会计人员要根据要求对多种会计资料，定时搜集，审查查对，整理立卷，编制目录，装订成册，并妥善保管、预防丢失损坏。
八、帮助领导完成其它日常工作。
出纳人员岗位职责
一、负责登记现金日志账、银行存款日志账工作，做到日清月结。
二、负责保管现金、空白支票及银行印鉴卡等相关资料。
三、负责管理银行账户，办理银行结算业务，月终立即对账，并依据需要编制银行存款余额调整表。
四、出纳员要根据相关要求，具体办理经营收入及费用报销等现金收支或银行转账手续。
五、负责统一管理企业发票和收据。
六、加强倾向资金管理，严格实施国家相关现金管理和银行账户管理法规制度。不得挪用公款，不得出借企业账户。
七、帮助领导完成其它日常工作。

第二节 清洁部概述
（一）．部门概述
含有现代清洁专业技能……企业面向全社会服务，自成立以来以科学企业管理，拓展了宏大业务范围，同时以证照齐全（法人执照、法人代码本、施工企业安全认可证、经理上岗证、高空作业培训卡等），设备优异，优质服务而著名。所下属清洁部关键为中国人民银行济南分行、交通银行、中国农业银行、金冠花园宿舍内外提供优美、洁净、舒适工作环境和生活环境。同时，还对外承接外墙清洗，地毯、软包、沙发清洗，大理石上光打蜡，室内全方面保洁等业务。
（二）．部门职能
1． 在企业经理直接领导下，开展日常各类清洗服务工作。
2． 负责所管辖区公共区域日常清洁和服务工作。
3． 负责为用户清洁服务具体工作。
4． 负责为所管辖区公共区域定时清洁工作。
5． 配合工程部做好各类设备、设施维修保养管理工作，发觉问题立即向企业汇报。
（三）．清洁部组织机构及岗位职责
（1）组织机构图
清洁部
固定点业务队
清洗工程队
交通银行
人行机关基建办
人行岔路街宿舍
农业银行明湖支行
金冠花园
和平路军区招待所

（2）清洁部管理人员配制表

职务（岗位）
人数
关键工作内容
备注
经理
1
负责清洁部全方面工作。
持证上岗

主管

1
帮助经理日常事务，安排好施工方案及相关人员施工任务，落实施工安全操作规程，安排好清洗设备使用，维护和保养工作。

持证上岗
1
帮助经理安排各类会议及人事管理。

班长
6
负责各业务点工作。
其中2人持证上岗

组长

5
负责每个固定点计划清洁安排。

其中1人个持证上岗

2
负责施工过程中安全操作规程，组织安排好本班施工任务及施工所需外出物资领取，回收工作。关键负责对外施工业务。

主管助理
兼库管

1
负责企业需用物资保管及发放，对缺乏物品立即汇报给经理，核实好对外施工出勤情况。（外出施工考勤暂由组长代管施工任务完成后交考勤表核实。

持证上岗

第三节　 清洁管理制度

工作纪律和职员行为规范
1、工作纪律
A. 服从领导，听从指挥。
B. 遵纪遵法，严格实施阳光花园相关要求。
C. 文明服务，礼貌待人。
D. 珍惜公共设施、设备。
E. 严格考勤纪律，不迟到、早退。
F. 按企业要求程序进行工作，严禁违规操作、消极怠工。
G. 严格完成企业要求之工作标准。
H. 按要求着装，工装要整齐，工牌佩戴适当。
I. 工作时不得随身携带个人物品。
J. 工作期间不准干私活，听录音、广播、看报、吃零食。
K. 举止大方、得体，不东倒西歪，手插口袋，依靠它物。
L. 使用合适服务语言，不粗言恶语。
M. 保持最好精神状态，注意检验仪表、仪容，但不适当众整理个人衣物。
N. 保持个人卫生，服装洁净，头发整齐，不留怪发型、长指甲。
O. 当班前不吃异味食品，当班时不吸烟、不吃零食。
P. 向客人服务时需停下手中工作，按要求站立。
Q. 工作期间不得脱岗、窜岗，或私下换班。
R. 处理问题要讲求方法、标准，态度和蔼，不刁难对方，不辱骂外来人员。
2、行为规范
为了发明一个文明祥和、秩序井然工作环境，树立思瑞物业企业工作人员良好形象，要求全体职员在管理、服务过程中，严格根据本章内容去实施，以确保企业取得最好社会效益和经济效益。
*职员守则
（1）遵守国家政策法令、法规，遵守济南市市民行为道德规范，遵守本企业一切规章制度。
（2）按企业要求如实填写各类表格，提供有效证件，不得有隐瞒或假造。
（3）根据本企业《培训表格》要求接收业务指导、各类培训及考评。
（4）服从领导、听从指挥、团结同事、互帮互助，按时按质完成各项工作任务。
（5）严格遵守劳动纪律，按质量标准要求开展工作，作业场所严禁无关人逗留。
（6）讲究社会公德和职业道德，严守企业机密，廉洁奉公，维护集体利益和企业声誉。
（7）珍惜公物及公共设施，自觉维护和保持环境卫生。
（8）勤俭办公，节省用水、用电，杜绝一切浪费现象。
（9）衣容整齐、精神饱满、待人热情、文明用语。
（10） 关心企业，主动提出合理化提议，发扬企业精神，为企业作贡献！
*工作态度
（1）服从领导——不折不扣地服从上级工作安排及工作调配。
（2）严于职守——坚守本职岗位，不得私自离岗、窜岗或睡岗。
（3）正直老实——对上级领导、同事和用户要以诚相待，不得阳奉阴违。
（4）团结协作——各部门之间、职员之间要相互配合，同心协力地处理困难。
（5）勤勉高效——发扬勤奋扎实精神，优质高效地完成所担负工作。
*服务态度
（1）礼貌——这是职员对用户和同事最基础态度，在任何时刻均应使用礼貌用语，“请”字当头、“谢”字不离口。
（2）乐观——以乐观态度接待用户。
（3）友善——“微笑”是表现友善最合适表示方法，所以应以微笑来迎接用户及和同事相处。
（4）热情——尽可能为同事和用户提供方便，热情服务。
（5）耐心——对用户要求应认真、耐心地聆听，并尽可能在不违反本企业要求前提下办理。
（6）平等—— 一视同仁地对待全部用户，不能有贫富之分，厚此薄彼。
*仪容仪表
（1）职员必需保持衣冠整齐，按要求要求着装，并将工作卡端正地佩戴在左胸前。
（2）任何时候，在工作场所不得穿短裤、背心、拖鞋。
（3）皮鞋要保持洁净、光亮，不准钉响底。
（4）男职员应每日修剪胡须，发不盖耳遮领，不得剃光头；女职员头发应梳理整齐，不做怪异发型。
（5）面部、手部必需保持干爽清洁，女职员不得浓妆艳抹，并避免使用味浓化妆品，不留长指甲（不长于指头2毫米）和涂有色指甲油。
（6）保持口腔清洁，上班前不吃异味食物。
*行为举止
（1）举止应大方得体，和人交谈双眼应平视对方，不要左顾右盼。
（2）遇上级领导或有客来访，应立即起身相迎并问好，先请来访人员入座后，自己方可坐下；来客告辞，应起身移步相送。
（3）站立正确姿势应是：双脚和两肩同宽自然垂直分开（体重落在双脚上），肩平、头正、双眼平视前方、挺胸、收腹。
（4）注意走路姿势，行走脚步要轻,不得奔跑（紧急情况下除外）
（5）在工作场所不得吹口哨、唱歌及大声喧哗，不可使用粗言秽语。
（6）进入上级领导或其它部门办公室前，应先立在门外轻叩门三下，取得同意后方可入内；若进去时门是关住，出来时则应随手将门轻轻带上。

职员考评制度
1． 新职员考评
（1）．试工三天后，进行上岗应会考评
（2）．试工期由专员负责培训带教
2． 每七天评分考评
（1）．依据不一样岗位制订出不一样评分内容
（2）．实施打分制
（3）．班组长对各个职员评分一次
（4）．张榜公布
3． 每个月评选考评
（1）．每七天累计为月总分
（2）．违纪一次扣除一个分值
（3）．奖励一次加得一个分值
（4）．统计总分，最高分为优胜
（5）．统计总分，最低分为最差岗位
（6）．连续三次评为优胜嘉奖
（7）．连续三次评为最差，工资下浮一级
（8）．每次评为优胜者进行奖励
（9）．对每个月评选考评作统计
（10）．张榜公布
4． 应知考评
每三个月一次应知培训和考评
A．业务知识
B．职员纪律
5．应会考评
A．实际操作每三个月培训一次，培训内容依据操作程序制订
B．实际操作每三个月考评一次，方法采取抽查，考评内容依据操作规程制订

考勤制度

1．建立考勤记录表，有专员负责落实，每个月送企业作为发放工作依据，考勤表不得复写及她人带签，违者除追回损失外，撤销领班员职务、按职员基础工资发放后给予开除；
2．全体人员要按要求时间上下班，无故不到者，每次违罚十至二十元，当月累计三次即行开除；
3．请假必需写请假条，说明天数和原因，事假每个月不得超出三天，不然给予解聘，当月请假条必需和考勤表一起上级，不然算事假；
4．无故矿工半天扣三拾元，一天扣六拾元，旷工两天即行开除；
5．遇有特殊情况，管理人员有权安排加班，无故拒绝一次，扣发当月工资，拒绝两次给予解聘。
奖惩制度

1．全月无迟到、早退、旷工及其它违章纪录并圆满完成任务，地面洁净：无水迹、无污迹、无垃圾，通常能用手摸到部位不得有灰尘，全部垃圾容器垃圾不得外露，小便池内不得由尿锈，以上标准，企业领导和领班必需严格实施每个月发放工资依据，如有虚报，保除领班工资后免职；
2．提合理化提议并取得良好效益者、工作中受到用户公开表彰、拾金不昧等，视情况给和不一样奖励；
3．国家要求节假日工作一天做三天工资，白天干户外单项活儿按正常出勤计算，高空作业人员工资应在原平均日工资基础上加至和聘用施工人员日薪平等水平；
4．除本部门领导不予回复外，越级向上级反应问题打乱管理秩序任何人员，每次扣二十元；
5．在职员中散布不良影响、挑拨离间、拉帮结伙者，发觉一次罚款一百元，发觉两次给予开除；
6．企业全部些人员如辞职，必需提前30天书面申请，不然当月只发基础工资，协议到期前申明是否续签，不然以自辞对待，解除劳动协议给予解聘，通常违章被辞者，只发当月出勤天数工资；
7．工作服只收成本费作为押金，但丢失后，由当事人赔偿五拾元；
8．通常违章被辞及协议内自辞者，只发基础工资、押金一律不退。
行管制度

1．上班签到、下班检验早退情况，企业各工作点要设专员清点登记；违者职员每次扣发十元，领班每次二十元；
2．上班前要做好多种准备：服装整齐、佩带胸卡、工具齐备，工作服必需确保每七天洗涤一次；男职员不得留长发和胡须，女职员不得浓妆及佩带饰物，不得穿短裙；
3．严格落实各项规章制度，果断服从各级领导安排和指挥，按要求高质量完成领导分配任务，在领导安排后必需立即行动；
4．有事要逐层请示汇报；
5．坚守岗位，工作时间不准打闹、嬉笑、闲聊，违者罚款二十元；不许在工作区内闲逛，班上严禁购物，违者罚款五拾元；在狭窄处和她人相遇时，应主动礼让，不得和甲方工作人员、用户发生口角和争吵；工作中捡拾物品要立即归还原主或上缴甲方保卫部门，分毫不得装入自己腰包，违者扣分全部工资后交保卫部门处理，责任一律自负；
6．工作时不准将有损地面工具和物品推来推去，违者每次罚款二十元；
7．珍惜甲方一切财物，做好防火防盗等安全工作，工作时严禁吸烟，企业及甲方物品不得占为己有；
8．上班时间严禁打私人电话，发觉一次违罚款二十元；
9．工作时间不准私自离开岗位，有事请假，请假时间不足半天算半天、不足一天算一天，未请假者按矿工处理；
10．企业保洁点严禁转手个人承包，提出此项要求任何个人，企业将给予开除，永不录用。

物品领用制度
清洁物品（工具、设备）
一．领用
1． 班长填写领料单
2． 主管、经理签字后交仓库领料
3． 对领用物品进行归类
4． 领用物品堆放整齐
5． 职员领料后，必需将物品放入指定位置
二．发放
1． 主任、领班负责向职员发放
2． 发放依据工作需求定量
3． 发放时作好统计，职员收到后签字
4． 作好外部门借用统计
三．统计
1．班长每日作领用统计
2．班长每日作发放统计
1． 班长作库存统计
2． 每个月二十五日将＜领用表＞、＜消耗表＞、＜库存表＞上报企业

清洗工程(机动组)施工现场管理制度

工程队外出施工代表着企业形象，服务质量好坏关系着企业声誉和利益，依据清洗施工特点，制订本施工现场管理制度：
一、工程施工人员在上岗前，必需按企业要求着装整齐，佩戴工作证，戴好安全帽，检验好手套和防护鞋。
二、服从分配，听从安排，坚守工作岗位，工作期间，严禁睡岗、串岗。
三、团结友爱，不闹无标准纠纷，有问题逐层反应处理，发扬团体精神，加强协作，亲密配合。
四、工作期间，严禁喝酒，酒后严禁上岗，工作场所，禁烟区内严禁吸烟。
五、牢靠树立安全意识，严格实施操作规程。
六、工作中严禁使用亵渎性或辱骂性语言，不许可有吵架、打架现象，不大声喧哗，未经许可，不在非工作区域内往返走动。
七、工作时间和休息时，严禁打扑克，下棋、接持私人好友、打私人电话，特殊情况经同意后方可。
八、严禁私拿、私藏、翻动用户及企业多种物品。
九、保守企业秘密，严禁对用户及企业竞争对手及相关人员泄露企业经济、技术、经营信息、机密，维护企业利益，不对外讲企业坏话。
十、严禁施工质量弄虚作假，消极怠工，无故拖延施工进度，严禁由此造成人力、财力物资材料浪费。
十一、保管好施工中设备、工具、材料，不给企业利益带来损失。
十二、对施工区域内固定物（花草及建筑物）和流动物（车辆、行人）加以防护和疏导，并放置显著警示牌，对被污染区域立即加以处理。
十三、对工程施工中可能会出现影响工程质量和施工进度实际问题，提前做出预防方法和处理问题方案，使整个施工秩序井然，有条不紊进行。
十四、天天工作完成和工程结束后保持卫生整齐，清理施工现场，物资时一定要齐全，决不能丢失，遗失和私自废弃。
清洗工程施工安全管理守则

安全施工不仅关系到企业经济效益，更包含到每个职员本身健康和家庭幸福。所以，工程部本着“安全第一，预防为主”标准，制订劳动安全守则：
一、3米以上高空作业必需加强劳动安全，防护方法，确保施工安全。
1、工作绳、安全绳分别拴在牢靠物体上并打死结。
2、带好安全帽，扎好安全带，扣好安全锁。
二、工作时严禁打闹，嬉戏追跑，在不安全距离内，必需用粗绳传输物品，严禁投掷。
三、工作绳、安全绳经过建筑物锋锐部位必需加绳套，地毯进行保护，多个部位要数次保护。
四、不得任意更换，拆卸吊坐板，安全带安全锁上部件，发觉问题立即更换、修理。
五、作业时，携带物品要扎牢靠，水桶必需卡在坐板两端，并用细绳捆扎牢靠，工具放置水桶内，使用吸盘时，要牢靠系在坐板绳上。
六、使用强酸或碱清洗时，桶内严禁存放易腐蚀工具。
七、使用高压清洗机，接地线要有效，电压符合要求，供水使用较大容器，高压管必需打扣牢靠，传输水枪配合适当。
八、高空作业在地面一定距离内放置高空作业标志，特殊位置必需用显著细绳或专员输导。
九、高空作业时，不得任意打开安全锁、安全带、安全扣，如经过特殊物体必需更换安全锁位置时，必需将安全扣扣在另一安全锁上。
十、工作绳、安全绳在运输过程中，严禁直接接触强酸强碱或油性液体，和高温明火，严禁在粗糙地面拖拉。
十一、用活动交架施工时，要组装牢靠，卡扣扎牢，移动平稳严禁在操作时，将身体探出支架外。
十二、认真检验用户室内电源是否和使用设备电压相符，未经用户同意严禁将电源线随意乱接。
十三、化学清洗时，未经主管人员同意，不得私自搬动，接触化学试剂严禁用手触摸或肩扛化学试剂，严禁同一容器存放不一样试剂。
十四、家庭清洗不经用户许可，严禁使用、移动室内任何物品，不得随意翻动用户珍贵物品，不准吃、喝、拿、用用户物品，不是工作需要，严禁单独在室内工作。
十五、在清洗过程中严禁采取砸、挖、碰、划、拖等手段对清洗物品进行人为损坏。
十六、严禁使用强酸或强碱性清洗剂对用户物品进行清洗，损坏物体表面，严禁乱倒污水或垃圾。

第四节　　 清洁服务实用表格

清洁工作日检表
　　　　　　　年 月 日
岗位
检验统计
纠正方法
受检人姓名

检验人署名：
注：1．本表检验按岗位责任内容进行，由清洁班长每日检验；
2．对检验中不合格项由班长提出纠正方法。

物 料 领 用 表

领料人： 年 月 日

物品名称
规格
数量
备注

责任人签字：

员 工 培 训 登 记 表

姓名

入职时间

职务

序号
培训日期
内容
形式
成绩
讲课人
统计人

物 料 申 购 表
年 月 日
品名及规格
数量
单位
估计金额
申购用途
备注

申购人： 同意人： 总经理：
仓库物品盘检表
年 月 日
商品名称
规格
帐数
实数
单位
备注

清洗工程领用表
地点

责任人

施工
人数

起至
日期

设备工具名称
规格
数量
回收
情况
清洗剂名称
规格
领用
数量
剩下
数量
工程
用量

备注：

保管员： 领料人：