青岛酒店式公寓市场分析模板.doc
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1、青岛酒店式公寓市场分析第一部分酒店式公寓、产权式酒店概念特征区分一、 酒店式公寓概念(一) 酒店式公寓特点酒店式公寓,意为“酒店式服务,公寓式管理”,是亚洲兴起一个只做服务、没有任何酒店经营纯服务公寓。酒店式公寓既吸收了星级酒店服务功效和管理模式,又吸收了信息时代写字楼特点,拥有良好通讯条件,可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务,是一个综合性很强物业管理概念,集住宅,酒店、会所等多个功效于一体。(二)酒店式公寓户型从几十平方米到几百平方米不等,能够满足使用者个性化需求,在装修上统一为精装修,提供全套家居设计和电器。对于不一样户型也有不一样格调,在服务上依据住户要求提供酒店式服务同时,隶属设
2、施还增加了银行、会所、小超市等其它项目。(三)酒店式公寓计划设计酒店式公寓项目本身设计也是个性化,它不能流于通常形式,因为酒店式公寓用户群是著名跨国企业高级职员、经理、总裁等,她物业管理是由星级酒店直接管理或有酒店背景物业企业进行管理,这就消除了房东对物业管理企业水平怀疑,能够为住客提供高级、到位多种服务。选择酒店式公寓自住最大特点就是自由方便,而且价格相对较低,随时能够得到酒店式多种服务,如洗衣服、更换被单等。通常酒店式公寓公共设施均类似酒店,所以居住者身份和气派也可彰显。伴随大家生活水平及生活品味提升,大家对生活质量要求也随之提升。酒店式公寓能够满足这一特定人群这种需求。二、 产权式酒店概
3、念(一) 产权式酒店最早出现在欧美旅游发达地域。产权式酒店本质在于购置者购置目标并非用于自住,而是将客房委托酒店管理企业统一经营和出租,以获取客房利润分红和取得酒店管理企业赠予一定时限无偿入住权为目标。(二) 产权式酒店投资业主以取得酒店完全不动产产权作为资本,经过出让所购客房使用权赚取收益。这种物业可将每个单元出售给个体买房者,由拥有产权业主或委托酒店物业管理企业统一出租经营,所以能够认为它是拥有私家产权酒店。第二部分青岛酒店式公寓、产权式酒店发展现实状况概述一、 青岛酒店式公寓市场发展现实状况概述(一) 单一酒店式公寓物业形式匮乏就现在青岛酒店式公寓市场发展现实状况来看,计划为单一酒店式公
4、寓形式物业项目相对匮乏,此一定意义上说明了青岛酒店式公寓市场正处于探索阶段,不管是开发商还是政府计划部门,对于此种物业形态建筑开发建设还有待市场深入验证。(二) 计划有酒店式公寓物业形态部分综合性高品质项目引领市场时尚现在青岛新开工或将要开工多个高品质项目,在项目总体计划方面大多为:商业、办公楼、酒店式公寓。这种形式计划,极大提升了项目标综合品质和整体管理运行能力,对于吸引国际中国高端用户入住,形成良好综合性高端物业运行气氛,提供了良好基础。(三) 酒店式公寓分布区域特点现在青岛市场上计划有酒店式公寓部分项目,其分布区域能够分解为以下多个区域:市南区中心区域、开发区、城阳区,此三个区域现在全部
5、有酒店式公寓项目存在。从以上三个区域各自区位特点来说,在此建立酒店式公寓项目是有其一定区域发展特点和群众基础。其中市南区中心区域,山东路、香港路沿线,以其良好区位地段优势成为开发此建筑物业首选之地;开发区,政府政策倾斜,招商引资力度加大,港口经济迅猛发展,使此区域整体发展形势良好,对于酒店式公寓物业形态开发建设拥有一定环境基础;城阳区,青岛北部特色城区、经济重镇,众多工业园、韩国企业集散地,使此区域开发建设酒店式公寓项目拥有了良好群众基础。二、 青岛产权式酒店发展现实状况概述(一) 青岛产权式酒店分布需要有显著环境原因支持在地理位置上,产权式酒店多分布在旅游区、商业中心和高尔夫球场等旅游、休闲
6、项目内,相对于酒店式公寓来说,用户环境要求淡于商业而偏重于自然。就现在青岛产权式酒店分布现实状况来看,李沧区广业锦江大酒店处于商业中心区,崂山区弄海园在崂山石老人旅游度假区,格林堡高尔夫度假别墅在即墨高尔夫球场内,也属于旅游度假区。(二) 青岛产权式酒店物业发展相对趋缓,市场认同度较低。青岛产权式酒店物业开发建设速度缓慢,这和青岛现在城市发展进度存在一定关系,青岛即使经过近几年迅猛发展,城市综合品质得到了一定提升,不过对于城市物业建筑开发理念还和上海、北京等一线城市存在一定差距,而产权式酒店物业形态作为一个风险性很大投资性物业,其发展进程还有待在市场上去不停探索和验证。第三部分青岛酒店式公寓、
7、产权式酒店相关竞争个案市场情况对于现在青岛市场上酒店式公寓、产权式酒店项目,我们对市场在经营、正在开发域和将要开发项目进行了客观、全方面项目个案整理分析,具体情况以下:一、酒店式公寓项目(一) 市南区中心区域1. 已开发项目个案u 项目名称:TOP颐和国际开发商:青岛泰山房地产项目位置:香港中路10号总建面:12万平米计划用途:写字楼、酒店式公寓建筑形态:高层建筑风格:现代建筑栋数:2栋建筑层数:31层、40层总套数:写字楼440套、酒店式公寓403套绿化率:10%面积区间:60-150平米主力面积:68、95、108平米价格区间:10400-26600元(写字楼)、10400-17000(公
8、寓)销售均价:约13000元/平米装修标准:精装修车位:400个,地上4050,地下300个,3元/天开完工日期:04.11.20.5.26开盘日期:5.9.17交房日期:06.10.31u 项目名称:瑞纳康全部开发商:青岛华侨地产工地位置:海门路8号总建面:1.5万平米计划用途:酒店式公寓建筑形态:高层建筑风格:现代建筑栋数:1栋建筑层数:18层总套数:150套面积区间:31-365平米主力面积:105平米价格区间:约13500-16000元/平米销售均价:约15000元/平米装修标准:约元/平米公开日期:04.9交房日期:05.12u 项目名称:数码港三度空间开发商:青岛阳光新地项目位置:
9、海丰路10号总建面:2万平米建筑形态:高层建筑风格:现代建筑栋数:1栋总套数:200套面积区间:52-112平米主力面积:52-90平米销售价格:11000-13000元/(二手房价格)租赁价格:398-698元/天;4.5-10万元/年销售情况:开发、售完、4月开业u 项目名称:千禧龙城市精英开发商:荣昌置业集团工地位置:香港东路225号总建面:8519平米建筑形态:高层建筑风格:现代总套数:118套(含12套阁楼,无产权)面积区间:73-108平米销售价格:7000-11000元/(二手房价格)租赁价格:300-400元/天;26000元/年销售情况:10月开始销售;底售完经营情况:半数以
10、上业主交由物业经营,物业收取费用,物业服务到位,经营情况良好。2. 正在开发项目个案u 项目名称:二疗改造项目开发商:青岛中金渝能置业项目位置:香港中路8号 总建面:33.7万平米计划用途:办公、酒店、商业、公寓、酒店式公寓(3万平米)建筑形态:高层建筑风格:现代建筑栋数: 3栋建筑层数:约50层总套数:未定容积率:5.98建筑密度:23%绿化率:35.5%面积区间:未定主力面积:未定价格区间:未定销售均价:开发商现在估计4万(本企业认为在2.5-3万/平米相对客观)装修标准:未定开完工日期:奥运会之前建设完成u 项目名称:世纪名人广场开发商:青岛浪潮集团项目位置:香港西路46号(海天大酒店西
11、侧)总建面:15万平方米计划用途:办公楼、酒店式公寓建筑形态:高层建筑风格:现代建筑栋数:1栋建筑层数:41层总套数:未定容积率:未公开建筑密度:未公开绿化率:未公开面积区间:未定主力面积:未定价格区间:未定销售均价:估计2-2.5万/平米装修标准:未定开完工日期:9月21日u 项目名称:东海路9号开发商:阳光新地置业投资商:天泰、红领集团、新地集团项目位置:东海路9号总建面:95368平米计划用途:公寓建筑形态:高层建筑风格:现代建筑栋数:2栋建筑层数:50层总套数:约500余户容积率:9.5建筑密度: 未公开绿化率:未公开面积区间:70-623平米主力面积:70-270平米价格区间:未定销
12、售均价:估计3万左右装修标准:未定景观设计:贝尔高林(香港)交付日期:初u 项目名称:香格里拉二期开发商:香港嘉里控股项目位置:香港里拉1期西侧总建面:8万平米计划用途:商务写字楼、酒店式公寓、高级酒店客房、商业建筑形态:高层建筑风格:现代建筑栋数:2栋建筑层数:24层总套数:未公开容积率:未公开建筑密度: 未公开绿化率:未公开面积区间:未公开主力面积:未公开价格区间:未公开销售均价:未定装修标准:未定开完工日期:11月10月u 项目名称:万邦中心开发商:万邦置业发展计划设计:美国T&M建筑事务所项目位置:市南区延安三路234号总建面:20万平米计划用途:商务写字楼、酒店式公寓、商业裙房建筑形
13、态:高层建筑风格:现代建筑栋数:2栋建筑层数:50层(写字楼240米,内设20部电梯)、30层(酒店式公寓约111米)总套数:未公开容积率:未公开建筑密度: 未公开绿化率:未公开面积区间:未公开主力面积:未公开价格区间:未公开销售均价:未公开,估计2万/平米以上装修标准:未定地下二、三层车位:1000个以上入住日期:8月31日u 项目名称:鼎盛时代开发商:青岛深华房地产代理商:青岛福元九合物业管理:第一太平戴维斯项目位置:香港中路26号总建面:12.5万平米计划用途:商业、商务写字楼、酒店式公寓(3.4万平米)建筑形态:高层建筑风格:现代建筑栋数:1栋建筑层数:48层总套数:约400多套容积率
14、:6.99建筑密度:48.5%绿化率:32.6%面积区间:50-200平米主力面积:50-70平米销售均价:估计2万元/平米主力价格:未定装修标准:精装修,装修标准未定停车位:未定开盘日期:未定入住日期:未定u 项目名称:维多利亚广场开发商:青岛华森置业发展商:上海相卫集团、山东华艺集团总建面:约5.8万平米计划用途:商业、酒店式公寓(约2.8万平米)建筑形态:高层建筑风格:现代建筑栋数:1栋建筑层数:地上28层,地下4层总套数:414套容积率:7.2建筑密度:45%绿化率:25%面积区间:50-90平方米主力面积:50平米价格区间:未定销售均价:约2万元/平米装修标准:未定停车位:未定开完工
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