房产保养与维修管理标准规定.doc

【目标】规范企业厂房和设施设计、施工、验收、确定、使用、维护保养、报废拆除等管理；确保企业厂房、设施符合产品生产要求。使房产建筑维修项目管理程序化、规范化、制度化，确保维修施工质量，节省企业费用。
【适用范围】本程序适适用于企业生产产品厂房、生产辅助设施、办公及生活设施、公用设施（蒸汽系统、气体制备系统、压缩空气系统、加热通风及空调系统等、水系统、排污系统）等管理。
【职责】
1. 工程部
1.1. 负责审批各部门报送建筑维修项目计划。
1.2. 依据各部门报送建筑维修项目计划，和计划提出部门、施工部门确定施工方案及施工进度和费用。
1.3. 负责需对外承包建筑维修项目标招标，确定有资质施工单位。
1.4. 和维修计划提出部门、施工部门共同进行建筑维修项目施工管理和验收。
1.5. 负责建筑维修项目协议管理、施工资料收交、整理、存档。
1.6. 负责建筑维修项目费用报批、控制和考评。
1.7. 负责《房产建筑维修项目计划单》(统计编号：REC-A/GC/06/001/01)、《房产建筑维修项目施工任务单》（统计编号：REC-A/GC/06/001/03）、《零星技改工程施工签证单》（统计编号：REC-A/GC/06/001/05）审批。
1.8. 负责企业厂房和设施总体管理，确保其施工、验收、确定、使用、维护保养、报废拆除等根据本程序要求进行。负责企业厂房设施总体设计，提供技术支持，符合建筑规范，确保达成使用及法规要求。
2. 财务部：负责建筑维修项目标付款审核工作。
3. 职业健康安全部
3.1. 负责施工证及相关手续审批。
3.2. 负责建筑维修项目标现场安全检验、督办工作。
4. 3车间
4.1. 负责相关动力方面建筑维修项目施工方案确实定，和施工过程管理协调。
4.2. 负责相关动力方面施工手续审批。
5. 生产部：负责因突发事件引发建筑维修项目标安排和协调工作。
6. 供给储运部：负责按计划采购、发放建筑维修项目所需物料。
7. 其它车间、部门
7.1. 依据需要提出建筑维修项目计划并送审。
7.2. 负责建筑维修项目材料计划申报及领取。
7.3. 负责建筑维修项目工程量、施工方案审核签字。
7.4. 负责建筑维修项目施工前期准备、施工期间协调配合和安全管理。
7.5. 参与施工完成以后验收及资料搜集，和实际工作量确实定。
7.6. 负责对本单位所属厂房设施立即进行维护保养；负责本单位需外协施工项目标申报工作；配合外协施工单位施工，办理相关手续，进行施工交底，监督施工质量并进行验收。
【相关文件】《工程项目变更及签证管理要求》《工程项目验收和后评价管理要求》
【定义】
房产建筑维修项目定义：凡我企业房产建（构）筑物土建维修项目，称为房产建筑维修项目（以下简称“建筑维修项目”）。
【内容】
1. 关键包含以下内容：房屋门窗及玻璃维修，楼房内墙和厂区围墙粉刷、维修，落水管维修，下水维修，公路维修，下水井维修（指竖井疏通、井壁、井盖维修），地面、屋顶防水，设备基础维修，地面防腐维修，设备防腐保温等。
2. 房产建筑维修项目定义：凡我企业房产建（构）筑物土建维修项目，称为房产建筑维修项目（以下简称“建筑维修项目”）。关键包含以下内容：房屋门窗及玻璃维修，楼房内墙和厂区围墙粉刷、维修，落水管维修，下水维修，公路维修，下水井维修（指竖井疏通、井壁、井盖维修），地面、屋顶防水，设备基础维修，地面防腐维修，设备防腐保温等。
3. 各车间技改工程项目和新项目、厂区上水、暖、电器线路等维修、安装工程项目，不列入本要求“建筑维修项目”范围。
4. 建筑维修项目审批管理程序
4.1. 各部门认真编制本部门下月建筑维修项目计划，填写《房产建筑维修项目计划单》（统计编号：REC-A/GC/06/001/01）（一式两份），于每个月10日前报工程部。
4.2. 工程部在十日内会同申报部门及施工单位对计划维修项目进行论证，确定设计施工方案（包含施工进度及质量要求等），申报部门不得私自改变已经同意施工方案或直接安排施工单位为其施工。
4.3. 工程部将确定施工方案建筑维修项目形成《房产建筑维修项目计划汇总表》（统计编号：REC-A/GC/06/001/02），报主管领导审批。
4.4. 依据审批意见，由工程部填写《房产建筑维修项目施工任务单》（统计编号：REC-A/GC/06/001/03），于当月28日前将任务单返回相关部门，并按计划组织实施。
4.5. 建筑维修项目施工完成后一周内，由工程部组织申报部门、施工单位、财务共同进行施工验收（填写《房产建筑维修项目验收单》（统计编号：REC-A/GC/06/001/04），并对实际工作量进行确定（填写《零星技改工程施工签证单》（统计编号：REC-A/GC/06/001/05）。
4.6. 对月计划以外建筑维修项目，工程部不予安排施工。确实急需安排施工，由申报部门填写《紧急维修工作联络单》（统计编号：REC-A/GC/06/001/06），经主管领导审批后交工程部安排实施，同时对申报部门列入考评。
4.7. 对于因突发事件引发建筑维修项目，依据生产调度或企业值班人员安排，由工程部安排施工单位进行紧急抢修，事后由突发事件所在部门按程序补齐相关手续。
5. 建筑维修项目施工管理
5.1. 建筑维修项目计划申报部门要按工程项目管理相关要求，做好维修施工前准备工作，由申报部门帮助施工单位立即办理动土证、动火证、电动工具使用证、临时用电许可证等。
5.2. 每项建筑维修项目施工前，申报部门要指派专员，负责施工现场安全管理及监护工作。
5.3. 每项建筑维修项目施工前，工程部施工管理人员要到施工现场检验施工准备情况，同时安排施工单位工作，申报部门应主动配合。
5.4. 申报部门、工程部施工管理人员在施工期间要严格审查施工物料使用和质量等情况，严禁不合格物料投入使用，努力争取节省材料，降低工程造价，确保施工质量。
6. 申报部门安排在现场责任人应对建筑维修项目标施工情况进行监督、检验和管理，对发觉相关安全、质量、施工进度等问题，要快速向相关部门汇报，方便立即处理。
7. 建筑维修项目施工完成后，由工程部组织申报部门、施工单位对施工情况按国家标准进行验收，并对实际施工量进行确定，相关材料转交预决算人员进行审核、结算。
8. 全部建筑维修项目标资料，包含项目同意文件、设计施工图纸、施工任务单、预决算书、协议、验收材料等，由工程部负责搜集、整理，并按《工程项目变更及签证管理要求》移交企业档案室存档。
9. 建筑维修项目建筑材料管理
9.1. 建筑维修项目使用建筑材料，属于甲方提供范围，由申报车间、工程部、施工单位三方共同依据施工方案确定用量，由申报部门制订材料计划，报主管领导审批后，由供给储运部采购，使用部门领用。
10. 建筑维修项目费用控制管理
10.1. 每十二个月一月份，由工程部依据各部门实际使用厂房占地面积和建筑面积之和进行预算, 按10元/㎡/年标准，确定各部门整年建筑维修项目费用限额，并给予公布实施。
10.2. 建筑维修项目费用由申报部门负担，工程部根据各部门月建筑维修项目费用限额，对各部门建筑维修项目费用使用情况进行考评。
11. 建筑维修项目标保质期、保修期
11.1. 依据国家法规及行业标准，结合各车间实际情况，确定建筑维修项目标保质期、保修期。
11.1.1. 房屋门窗维修保修期六个月。
11.1.2. 楼房内墙、厂区围墙粉刷保质期两年。
11.1.3. 下水维修，公路路面维修，下水井维修（指竖井疏通、井壁、井盖维修）保修期六个月。
11.1.4. 地面、屋顶防水保质期三年。
11.1.5. 设备基础维修，地面防腐维修保质期十二个月。
11.1.6. 其它维修保质、保修期六个月。
11.1.7. 设备及管道防腐保温保质期十二个月。
11.2. 建筑维修项目交工后，保修期内维修由施工单位负责。保修期满但属于维修项目质量遗留问题，仍由施工单位负责维修，费用由施工单位负担。
12. 厂房和设施分类和编号
公用设施及类别号分为蒸汽系统（Z）、气体制备系统（Q）、压缩空气系统（Y）、加热通风及空调系统（K）、水系统（S）、排污系统（PW）、冷媒系统（L）。部门（车间）代码表详见附件一内容。厂区全部厂房和设施编号均为唯一编号，并伴随全部厂房寿命周期。编号按以下标准进行编排：
12.1. 工房编号：
12.2. 按完工时间次序对工房顺次编号（2位流水号）；如01、02
工房门编号：
12.2.1. 大门：部门号（2或3位），工段号（2或3位），编号（2位流水号）。
部门（车间）代码：即所属部门及车间；
分类号：外；
编号：分别按“北、西、南、东”沿逆时针方向进行编号。
如：1车间发酵北大门编号：1外01
12.2.2. 工房内门编号：部门号+编号。部门号（2或3位），编号（3位流水号）。
部门（车间）代码：即所属部门及车间；
分类号：内；
编号：分别按“北、西、南、东”沿逆时针方向，而且楼层从低到高依次进行编号。
如：1车间：1内001，1内002等。
12.3. 关键岗位门编号：部门号（3位），岗位号（2或3位）。
部门号：即所属部门及车间；岗位号：菌种室、调度室
如：1车间菌种室编号为：1菌种室； 生产部调度室为：生产部调度室
12.4. 公用设施编号：
12.4.1. 类别号，按上述标准分类。
12.4.2. 部门（车间）代码（2或3位），即所属部门及车间。
12.4.3. 编号（2位流水号）。
12.5. 窗编号：
12.5.1. 部门（车间）代码（2或3位），即所属部门及车间。
12.5.2. 岗位：提炼、一段
12.5.3. 编号（4位流水号）。
13. 厂房和设施设计
13.1.新建、扩建、改建厂房和设施设计由工程筹建组或项目组各相关专业人员负责提出本专业施工及工艺条件，有对应资质设计单位负担，使其符合设计规范并达成使用要求。设计中生产区应有和其规模相适应面积和空间用以安置设备、物料，便于生产操作；贮存区应有和其规模相适应面积和空间用于存放物料、中间产品、待验品和成品，避免差错和交叉污染, 仓储区设计和建造应确保良好仓储条件，并有通风和照明设施。仓储区应能满足物料或产品贮存条件（如温湿度、避光）和安全贮存要求，并进行检验和监控。接收、发放和发运区域应能保护物料、产品免受外界天气（如雨、雪）影响。接收区布局和设施应能确保到货物料在进入仓储区前可对外包装进行必需清洁。如采取单独隔离区域贮存待验物料，待验区应有醒目标标识，且只限于经同意人员出入。不合格、退货或召回物料或产品应隔离存放。假如采取其它方法替换物理隔离，则该方法应含有相同安全性。通常应有单独物料取样区。取样区空气洁净度等级应和生产要求一致。如在其它区域或采取其它方法取样，应能预防污染或交叉污染。
13.2.在企业建造生产高致敏性物质（如青霉素或头孢菌素类）厂房，从设计和施工上应该建造专用生产区，包含设施、空气净化处理设施等。
13.3.从厂房和设施设计阶段开始，由工程部组织施工单位、企业各相关部门进行厂房设施验证工作，即证实建筑物、HVAC、水系统等确实能符合GMP及药品生产特殊要求一系列活动。
14. 厂房和设施施工：工房和设施建设经立项批复后，由工程部组织招标施工，并对施工过程、施工队伍进行综合管理，各专业责任人参考施工规范进行工程监理。
14.1. 工程部负责组织项目开展工作及施工控制工作，协调处理相关关键事项。
14.2. 对应部门负责项目标配合工作，帮助提供工程所需水、电、暖、仪、资料等。
15. 厂房和设施验收
工程完工后，筹建或项目组组织有设计、施工、使用和负责厂房和设施管理人员、QA人员共同对施工项目按《工程项目验收和后评价管理要求》验收，并将完工资料存入档案室。
12.1施工质量应按下列要求进行验收：
12.1.1工程施工应符合工程勘察、设计文件要求。
12.1.2工程质量验收均应在施工单位自行检验评定合格后进行。
12.1.3检验工程质量应按主控项目和通常项目验收。
16. 厂房和设施使用：
各使用部门在厂房和设施使用过程中应遵照以下标准
16.1. 各部门在使用时不准随意改变原设计结构和设计要求使用条件。需改变时报工程部及企业主管副总同意，格式见《工程项目变更及签证管理要求》。
16.2. 不准随意增加载荷，确属必需时要到工程部办理核实同意手续。
16.3. 不准在墙面、楼面、屋面上乱打洞，因为工艺改变确属必需时应办理手续，在非承重墙或无腐蚀介质存在楼面打洞，直径小于120mm时可由使用单位设备员酌情决定。
16.4. 不准随意碰撞和损坏围护结构、楼梯、栏杆、盖板等各类安全防护设施。因检修需要切断栏杆时需经工程部同意，并做到立即恢复。
16.5. 不准任意拆除和损坏防火、防水、防腐蚀、防雷等设施。
16.6. 不准在厂房周围任意挖坑积水，以免引发对地基不均匀沉降，施工单位在厂区开挖土方对原有厂房有影响时应采取保护方法。
16.7. 不准对公用设施计划部署随意进行更改，如确需改动应到工程部进行申请。
16.8. 不准任意排放酸碱等有腐蚀性液体和气体，对有腐蚀介质设备严格管理，杜绝跑、冒、滴、漏，尽可能降低对厂房和设施腐蚀。
17. 厂房和设施维护和保养
17.1. 各部门对使用厂房设施要进行维护、保养，具体参考（建筑维修项目标保质期、保修期）。
17.2. 各车间（部门）负责本单位建构筑物进行检验，发觉问题立即向工程部管理人员反应。
17.3. 工程部管理人员每七天应深入现场，掌握厂房实际情况，对厂房检验，如有问题立即提出大修和整改方案，报企业主管副总同意后，组织施工及验收工作。
18. 厂房和设施拆除
因故停用厂房及公用设施，在无法适应生产要求时，而且也无法达成其它使用效果条件下，由使用部门报工程部，经工程部及主管领导同意后，该厂房和设施进行拆除同时废除该编号。
19. 其它管理
19.1. 洁净区设施管理
依据生产要求提供足够照明。关键工作室照明宜为300勒克斯；有特殊要求另设局部照明。厂房应有应急照明设施。
19.1.1. 洁净区内多种管道、灯具、风口和其它共用设施，在设计和安装时应考虑使用中避免出现不易清洁部位。防爆区用防爆灯，全部电气设施按防爆要求安排。
19.1.2. 设备保温层表面应平整、光洁，不得有颗粒性物质脱落。
19.1.3. 洁净厂房防火设计应符合国家建筑设计防火规范及洁净厂房相关要求，由车间制订防火相关方法。
19.1.4. 厂房应有预防昆虫和其它动物进入设施，如防鼠板等。由相关车间制订其管理制度。
19.2. 厂区环境管理
厂区生产环境应整齐，生产、行政、生活和辅助区总体布局合理不得相互妨碍。厂房及多种设施周围应绿化，铺植草坪，种植对大气含尘、含菌浓度不产生有害影响绿地树木，不宜种花，以防花粉污染。厂区内地面、路面平整，不对药品生产造成污染。
19.3. 室内装修管理
19.3.1. 洁净厂房建筑围护结构和室内装修，应选择气密性良好，且在温度和湿度改变作用下变形小材料。墙壁和顶棚表面应光洁、平整、不起灰、不落尘、耐腐蚀、耐冲击、易清洗。应降低凹凸面。墙壁和地面交界处做成圆角。壁面色彩要友好雅致，便于识别污染物。
19.3.2. 地面应平整，无缝隙、耐磨、耐腐蚀、耐冲击、防静电、易除尘清洗。
19.3.3. 技术夹层墙面、顶棚宜抹灰，需在技术夹层内更换高效过滤器，宜刷涂料饰面。
19.3.4. 送风道、回风道、回风地沟、管道表面装修应和整个送风、回风系统及送水、回水系统相适应，并易于除尘。
19.3.5. 门窗和内墙面宜平整，尽可能不留窗台。外窗层数和门窗结构要充足考虑对空气和水汽密封，使污染粒子不易从外部渗透，预防因为室内外温差而产生结露，室内不一样洁净度房间之间内门、内窗和隔断等缝隙均需考虑密封。门窗造型要简单，不易积尘清扫方便。门框不得设门槛。
19.3.6. 装饰材料选择要符合GMP要求。室内装修用密封材料及涂料必需注品名、成份、出厂日期、使用期，并符合产品合格证和施工说明书。过期或不合格产品不得使用。
19.3.7. 洁净室门窗材料应选择性能好（如耐水性）、自然变形少、制作尺寸误差小、
19.3.8. 轻易控制缝隙、气密性好材料。通常情况下，洁净室外门和窗宜用金属或金属涂塑材料，不宜使用木制品。
【相关统计清单】

【历史修订统计和原因】

【相关业务步骤图】

石药集团中润制药（内蒙古）

房产保养和维修管理要求
文件编号
SOP-A/GC/06/001-02
实施日期

步骤编号
CSPC-A/GC/06/001-01
步骤图名称
月度零活计划申报步骤
复审期
3年
第 1页/共1页
时间
车间（部室）车间8-----------------------------
工程部
相关领导

每个月10日前

每个月30日前

对月度零活计划进行统计

是

部门经理（主任）审核

房产建筑维修项目计划单

存档计划结束步骤

房产建筑维修项目计划汇总表
专业管理员安排施工
计划管理员存档下发
专业管理员现场核实

否
是
是
工程部经理审批
计划管理员汇总
计划管理员汇总

否
否
总经理审批
工程副总审批

起草人
审核人
审核人
同意人
同意人
部门
工程部
工程部经理
质管认证部经理
企业主管副总
企业质量责任人
签字和日期

石药集团中润制药（内蒙古）

房产保养和维修管理要求
文件编号
SOP-A/GC/06/001-02
实施日期

步骤编号
CSPC-A/GC/06/001-02
步骤图名称
紧急工作维修单申报步骤
复审期
3年
第 1页/共1页
时间
车间（部室）车间8-----------------------------
工程部
相关领导

对紧急工作内容进行统计
是

部门经理（主任）审核

紧急维修工作联络单

否

取消施工

审批人存档联络单

紧急维修工作联络单

是
紧急维修工作联络单
计划管理员存档联络单
具体责任人签收安排施工
工程部经理审批

是
否
主管副总审批

起草人
审核人
审核人
同意人
同意人
部门
工程部
工程部经理
质管认证部经理
企业主管副总
企业质量责任人
签字和日期