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1 房地产企业管理制度手册房地产企业管理制度手册 目 录 第第 1 1 章章 组织结构组织结构设设计计与责权范本与责权范本______________________________________________________1010 1．1 房地产企业组织结构设计 ___________________________10 1．1．1 大型房地产企业组织结构范例 __________________10 1．1．2 中型房地产企业组织结构范例 __________________11 1．1．3 小型房地产企业组织结构范例 __________________12 1．2 房地产企业部门组织结构与责权 _____________________13 1．2．1 总经理办公室组织结构与责权 __________________13 1．2．2 投资发展部组织结构与责权 ____________________14 1．2．3 项目开发部组织结构与责权 ____________________15 1．2．4 项目经理部组织结构与责权 ____________________16 1．2．5 设计管理部组织结构与责权 ____________________17 1．2．6 造价管理部组织结构与责权 ____________________18 2 1．2．7 工程技术部组织结构与责权 ____________________19 1．2．8 材料设备部组织结构与责权 ____________________20 第第 2 2 章章 房地产企业职位说明书房地产企业职位说明书__________________________________________________________2121 2．1 高层管理类职位说明书模板 _________________________21 2．1．1 总经理职位说明书 ____________________________21 2．1．2 运营总监职位说明书 __________________________22 2．1．3 营销总监职位说明书 __________________________23 2 . 1 . 4 工程总监职位说明书 ________________________24 2 . 2 投资拓展类职位说明书模板_________________________25 2 . 2 . 1 投资发展部经理职位说明书 __________________25 2. 2. 2 发展规划主管职位说明书 ______________________26 2．2．3 投资拓展主管职位说明书 ______________________27 2．3 项目开发类职位说明书模板 _________________________27 2．3．1 项目开发部经理职位说明书 ____________________27 2．3．2 项目投标主管职位说明书 ______________________28 2．3．3 项目立项主管职位说明书 ______________________29 2．4 项目管理类职位说明书模板 _________________________30 3 2．4．1 项目经理职位说明书 __________________________30 2．4．2 施工员职位说明书 ____________________________31 2．4．3 技术员职位说明书 ____________________________32 2．5 设计管理类职位说明书模板 _________________________33 2．5．1 总设计师职位说明书 __________________________33 2．5．2 结构设计师职位说明书 ________________________34 2．6 造价管理类职位说明书模板 _________________________35 2．6．1 造价管理部经理职位说明书 ____________________35 2．6．2 合同预算主管职位说明书 ______________________36 2．6．3 造价工程师职位说明书 ________________________37 2．7 工程技术类职位说明书模板 _________________________37 2．7．1 工程技术部经理职位说明书 ____________________37 2．7．2 土建工程师职位说明书 ________________________38 2．8 材料设备类职位说明书模板 _________________________39 2．8．1 材料设备部经理职位说明书 ____________________39 2．8．2 采购主管职位说明书 __________________________40 2．8．3 仓库主管职位说明书 __________________________41 2．9 质量管理类职位说明书模板 _________________________42 4 2．9．1 质量管理部经理职位说明书 ____________________42 2．9．2 质量体系主管职位说明书 ______________________43 2．9．3 质量检验主管职位说明书 ______________________43 2．10 装饰管理类职位说明书模板 ________________________44 2．10．1 装饰管理部经理职位说明书 ___________________44 2．10．2 装饰设计主管职位说明书 _____________________45 2．11 营销管理类职位说明书模板 ________________________46 2．11．1 营销策划部经理职位说明书 ___________________46 2．11．2 销售管理部经理职位说明书 ___________________47 2．11．3 售楼处经理职位说明书 _______________________48 2．11．4 调研主管职位说明书 _________________________48 2．11．5 策划主管职位说明书 _________________________49 2．11．6 公关主管职位说明书 _________________________50 2．11．7 客服主管职位说明书 _________________________51 2．12 物业管理类职位说明书模板 ________________________52 2．12．1 物业管理部经理职位说明书 ___________________52 2．12．2 服务中心主管职位说明书 _____________________52 2．12．3 绿化主管职位说明书 _________________________53 5 2．12．4 保洁主管职位说明书 _________________________54 2．12．5 安全主管职位说明书 _________________________55 2．13 财务管理类职位说明书模板 ________________________55 2．13．1 财务经理职位说明书 _________________________55 2．13．2 财务主管职位说明书 _________________________56 2．13．3 融资主管职位说明书 _________________________57 2．13．4 审计主管职位说明书 _________________________58 2．14 行政人事类职位说明书模板 ________________________59 2．14．1 总经理办公室主任职位说明书 _________________59 2．14．2 行政管理部经理职位说明书 ___________________59 2．14．3 人力资源部经理职位说明书 ___________________60 2．14．4 档案室主管职位说明书 _______________________61 2．14．5 法务主管职位说明书 _________________________62 2．14．6 行政主管职位说明书 _________________________62 2．14．7 后勤主管职位说明书 _________________________63 2．14．8 车队队长职位说明书 _________________________64 2．14．9 招聘主管职位说明书 _________________________64 2．14．10 培训主管职位说明书 _________________________65 6 第第 3 3 章章 项目投资与开发管理项目投资与开发管理______________________________________________________________6666 3．1 项目投资与开发管理制度设计 _______________________66 3．1．1 企业项目投资管理制度 ________________________66 3．1．2 企业经营计划管理制度 ________________________71 3．2 项目投资与开发管理操作工具 _______________________73 3．2．1 项目阶段投资回收分析表 ______________________73 3．2．2 企业年度总体经营计划书 ______________________74 3．2．3 投资项目竞争分析调研表 ______________________75 3．2．4 项目开发成本费用估算表 ______________________75 3．3 项目投资与开发管理工作流程 _______________________77 3．3．1 企业经营决策管理流程 ________________________77 3．3．2 年度经营计划编制流程 ________________________78 3．4 项目投资与开发管理方案设计 _______________________79 3．4．1 年度经营计划方案 ____________________________79 3．4．2 项目投资分析方案 ____________________________80 3．4．3 项目拆迁安置方案 ____________________________82 第第 4 4 章章 设计管理设计管理__________________________________________________________________________________8686 7 4．1 设计管理制度设计 _________________________________86 4．1．1 工程设计管理制度 ____________________________86 4．1．2 设计图纸自审制度 ____________________________91 4．2 设计管理操作工具 _________________________________92 4．2．1 工程项目设计任务单 __________________________92 4．2．2 设计任务修改审批表 __________________________92 4．2．3 设计投标企业审查表 __________________________92 4．2．4 设计跟踪检查记录单 __________________________93 4．2．5 设计输出文件审查表 __________________________94 4．3 设计管理工作流程 _________________________________95 4．3．1 图纸设计管理工作流程 ________________________95 4．3．2 设计变更管理工作流程 ________________________96 4．4 设计管理方案设计 _________________________________96 4．4．1 工程设计合同书编制方案 ______________________96 4．4．2 工程设计任务书编制方案 _____________________101 第第 5 5 章章 造价管理造价管理________________________________________________________________________________104104 5．1 造价管理制度设计 ________________________________104 8 5．1．1 工程预结算管理细则 _________________________104 5．1．2 工程计量计价管理办法 _______________________108 5．2 造价管理操作工具 ________________________________111 5．2．1 工程预算作业进度表 _________________________111 5．2．2 单项工程计量一览表 _________________________112 5．2．3 分项工程计价内控表 _________________________112 5．2．4 单项工程概、预算表 _________________________113 5．3 造价管理工作流程 ________________________________114 5．3．1 工程预算编制流程 ___________________________114 5．3．2 工程竣工结算流程 ___________________________115 5．4 造价管理方案设计 ________________________________116 5．4．1 工程水电预结算办法 _________________________116 5．4．2 竣工结算社会审价方案 _______________________117 5．4．3 项目付款审核审批办法 _______________________118 第第 6 6 章章 工程施工管理工程施工管理________________________________________________________________________121121 6．1 工程施工管理制度设计 ____________________________121 6．1．1 项目经理部管理制度 _________________________121 9 6．1．2 项目招投标管理制度 _________________________125 6．1．3 工程承包商管理制度 _________________________129 6．1．4 工程监理管理制度 ___________________________137 6．1．5 技术交底管理制度 ___________________________140 6．1．6 临时水电使用规定 ___________________________143 6．1．7 工程签证管理制度 ___________________________144 6．2 工程施工管理操作工具 ____________________________147 6．2．1 项目工程施工进度表 _________________________147 6．2．2 建设工程招标申请书 _________________________147 6．2．3 建设投标报价清单表 _________________________148 6．2．4 施工招标合同评审表 _________________________149 6．2．5 施工招标合同会签表 _________________________149 6．2．6 施工组织设计报审表 _________________________150 6．2．7 工程施工方案审批表 _________________________151 6．2．8 工程施工进度计划表 _________________________151 6．2．9 进度调整计划审批表 _________________________151 6．2．10 建设工程开工申请单 _________________________152 6．2．11 技术交底三签记录表 _________________________153 10 6．2．12 施工工程量签证单 __________________________153 6．2．13 周工程量统计表 ____________________________154 6．2．14 工程管理日记表 ____________________________154 6．3 工程施工管理工作流程 ____________________________154 6．3．1 工程施工过程管理流程 _______________________154 6．3．2 工程进度控制管理流程 _______________________155 6．4 工程施工管理方案设计 ____________________________157 6．4．1 施工组织总设计方案 _________________________157 6．4．2 安全生产协议书模板 _________________________159 6．4．3 给排水技术指导方案 _________________________162 6．4．4 施工技术管理方案 ___________________________168 6．4．5 土方回填施工方案 ___________________________172 6．4．6 工程成品保护方案 ___________________________174 第第 7 7 章章 材料设备管理材料设备管理________________________________________________________________________178178 7．1 材料设备管理制度设计 ____________________________178 7．1．1 材料设备采购管理制度 _______________________178 7．1．2 重要设备招标采购办法 _______________________182 11 7．2 材料设备管理操作工具 ____________________________185 7．2．1 年度设备采购计划表 _________________________185 7．2．2 月度材料采购计划表 _________________________186 7．2．3 材料设备考察信息表 _________________________186 7．2．4 材料设备采购询价表 _________________________186 7．2．5 供应商评价记录 _____________________________187 7．2．6 合同谈判记录表 _____________________________188 7．3 材料设备管理工作流程 ____________________________189 7．3．1 采购计划编制工作流程 _______________________189 7．3．2 材料设备采购工作流程 _______________________190 7．4 材料设备管理方案设计 ____________________________191 7．4．1 采购谈判方案 _______________________________191 7．4．2 材料采购合同 _______________________________195 7．4．3 供应商管理方案 _____________________________197 第第 8 8 章章 营销管理营销管理________________________________________________________________________________200200 8．1 营销管理制度设计 ________________________________200 8．1．1 营销策划人员工作守则 _______________________200 12 8．1．2 营销活动策划与实施细则 _____________________201 8．1．3 房地产企业销售管理制度 _____________________202 8．1．4 房地产销售会议管理规定 _____________________206 8．2 营销管理操作工具 ________________________________208 8．2．1 营销策划计划书 _____________________________208 8．2．2 策划内容执行表 _____________________________209 8．2．3 销售推广计划表 _____________________________209 8．2．4 媒体推广计划表 _____________________________209 8．2．5 营销费用预算表 _____________________________210 8．2．6 项目市场调研表 _____________________________211 8．2．7 宣传事项报告书 _____________________________212 8．2．8 销售工作计划表 _____________________________212 8．2．9 客户促销计划表 _____________________________214 8．2．10 客户到访征询单 _____________________________215 8．3 营销管理工作流程 ________________________________216 8．3．1 企业营销战略制定流程 _______________________216 8．3．2 项目市场调研管理流程 _______________________217 8．4 营销管理方案设计 ________________________________218 13 8．4．1 全程营销策划方案大纲 _______________________218 8．4．2 住宅小区营销策划方案 _______________________221 8．4．3 商业地产营销策划方案 _______________________226 8．4．4 企业公关活动企划方案 _______________________229 8．4．5 楼盘销售广告计划方案 _______________________231 8．4．6 销售现场包装策划方案 _______________________236 第第 9 9 章章 房地产企业绩效管理房地产企业绩效管理____________________________________________________________239239 9．1 房地产企业绩效管理制度设计 ______________________239 9．1．1 绩效考核管理制度 ___________________________239 9．1．2 员工奖惩管理制度 ___________________________241 9．2 房地产企业绩效考核表 ____________________________244 9．2．1 总工程师绩效考核表 _________________________244 9．2．2 投资发展部经理考核表 _______________________245 9．2．3 项目开发部经理考核表 _______________________246 9．2．4 项目经理绩效考核量表 _______________________247 9．2．5 营销策划部经理考核表 ________________________248 9．2．6 水暖工程师绩效考核表 ________________________249 14 9．2．7 工程项目预算员考核表 ________________________250 9．3 房地产企业绩效管理流程 __________________________251 9．3．1 目标设定工作流程 ___________________________251 9．3．2 绩效管理工作流程 ___________________________252 9．4 房地产企业绩效管理方案设计 ______________________253 9．4．1 项目经理绩效考核办法 _______________________253 9．4．2 工程技术人员考核办法 _______________________256 第第 1010 章章 物业管理物业管理______________________________________________________________________________258258 10．1 物业管理制度设计 _______________________________258 10．1．1 保洁工作管理制度 __________________________258 10．1．2 绿化工作管理制度 __________________________261 10．2 物业管理操作工具 _______________________________265 10．2．1 业主信息登记表 ____________________________265 10．2．2 服务质量调查表 ____________________________266 10．2．3 满意度调查问卷 ____________________________266 10．2．4 服务意见征询表 ____________________________269 10．2．5 设备报修记录表 ____________________________269 15 10．2．6 业主报修记录表 ____________________________270 10．2．7 消杀服务检查表 ____________________________270 10．2．8 清洁质量总结表 ____________________________271 10．2．9 绿化养护周检表 ____________________________271 10．2．10 消防巡查记录表 ____________________________272 10．3 物业管理工作流程 _______________________________273 10．3．1 物业报修管理流程 __________________________273 10．3．2 机电设备检修流程 __________________________274 10．4 物业管理方案设计 _______________________________275 10．4．1 设备维修养护方案 __________________________275 10．4．2 物业服务管理方案 __________________________277 10．4．3 保洁工作应急方案 __________________________282 第第 1111 章章 装饰管理装饰管理______________________________________________________________________________284284 11．1 装饰管理制度设计 _______________________________284 11．1．1 装饰工程质量管理制度 ______________________284 11．1．2 装饰工程安全管理制度 ______________________286 11．2 装饰管理操作工具 _______________________________288 16 11．2．1 装饰工程项目计价表 ________________________288 11．2．2 装饰施工进度计划表 ________________________288 11．2．3 现场质量检查记录表 ________________________288 11．3 装饰管理工作流程 _______________________________290 11．3．1 装饰工程设计管理流程 ______________________290 11．3．2 装饰工程预算管理流程 ______________________291 11．4 装饰管理方案设计 _______________________________292 11．4．1 装饰工程造价控制方案 ______________________292 11．4．2 装饰工程施工管理方案 ______________________294 第第 1212 章章 财务管理财务管理______________________________________________________________________________298298 12．1 财务管理制度设计 _______________________________298 12．1．1 企业存货管理制度 __________________________298 12．1．2 货币资金管理办法 __________________________301 12．1．3 项目融资管理制度 __________________________303 12．1．4 内部财务管理制度 __________________________307 12．2 财务管理操作工具 _______________________________312 12．2．1 营业利润测算表 ____________________________312 17 12．2．2 年度财务费用台账 __________________________313 12．2．3 票据及存款日报表 __________________________314 12．2．4 财务审计报告表 ____________________________314 12．2．5 审计查账记录表 ____________________________315 12．2．6 现金流量分析表 ____________________________315 12．2．7 融资项目登记表 ____________________________315 12．2．8 项目融资申报表 ____________________________316 12．3 财务管理工作流程 _______________________________318 12．3．1 资金管理工作流程 __________________________318 12．3．2 财务审计管理流程 __________________________319 12．4 财务管理方案设计 _______________________________320 12．4．1 财务会计报告管理方案 ______________________320 12．4．2 财务成本核算控制方案 ______________________321 第第 1313 章章 行政人事管理行政人事管理______________________________________________________________________324324 13．1 行政人事管理制度设计 ___________________________324 13．1．1 办公用品管理制度 __________________________324 13．1．2 会议管理制度 ______________________________325 18 13．1．3 文书管理制度 ______________________________327 13．1．4 印章管理制度 ______________________________329 13．1．5 出差管理制度 ______________________________331 13．1．6 档案管理制度 ______________________________333 13．1．7 车辆管理制度 ______________________________336 13．2 行政人事管理操作工具 ___________________________339 13．2．1 办公费用明细表 ____________________________339 13．2．2 办公用品请购单 ____________________________339 13．2．3 办公用品领用表 ____________________________340 13．2．4 办公设备登记表 ____________________________340 13．2．5 固定资产登记表 ____________________________341 13．2．6 图书借阅登记表 ____________________________341 13．2．7 印章使用申请单 ____________________________341 13．2．8 车辆使用申请表 ____________________________341 13．2．9 安全状况检查表 ____________________________342 13．2．10 会议申请表 ________________________________342 13．3 行政人事管理工作流程 ___________________________344 13．3．1 行政经费控制流程 __________________________344 19 13．3．2 企业会议管理流程 __________________________345 13．4 行政人事管理方案设计 ___________________________346 13．4．1 办公费用控制办法 __________________________346 13．4．2 车辆使用管理办法 __________________________347 第第 1 1 章章 组织结构设计与责权范本组织结构设计与责权范本 1 1