招商代理合同.doc

****商业项目全案策划及独家招商代理合同

甲方名称：******有限公司
注册地址：

乙方名称：北京中原房地产经纪有限公司
注册地址：北京市朝外大街20号联合大厦10层

本合同术语解释：
1．该 项 目: ******商业广场（原定名）
2．报 告: 全案策划内容
3．代理佣金: 甲方按合同规定付给乙方之全案策划费用及招商费用

甲、乙双方本着友好合作、相互协商的精神，就该项目之全案策划、独家招商代理共同达成如下协议：

第一条：项目名称、地址及规模
1.1 项目名称： ******
1.2 项目地址：
1.3 项目规模：

第二条：委托要求
2.1 该项目的战略策划方案应具有高起点、高品质、高水准，具有独特个性和可操作性。
2.2 方案的运作要建立在以地块为基础的资源整合基础上，要求方法科学、数据真实；同样具有高起点、高品质、高水准的特点，具有与本项目相谐调的独特个性。
2.3 通过方案的实施能够使甲方获得良好的经济效益和一定的社会效益。

第三条：委托内容
3.1 甲方委托乙方就该项目进行全案策划代理工作，乙方所出具报告及服务内容以本合同附件一所列之内容为准。
3.2 在乙方提交报告、甲方认可策划方案的基础上，乙方及乙方聘请的专家（主要为房地产资深人士、商业经营行家等）与甲方通过会议进行交流、讨论与确认，以使最终成果更科学、更切合实际。甲方须承担聘请专家所需之全部费用。
3.3 本条第1、2款所述之乙方提供该项目之报告及策划方案的形式包括：
A. 书面报告部分（文稿，并附电子文件）；
B. 项目整体规划、店铺分割等草图部分（设计草图，并附电子文件）；
C. 与甲方交互式讨论部分（会议），形成最终书面意见后，也可作为策划方案的组成部分；
D. 工程设计完成、直至开盘后对策划方案的修改（文稿，并附电子文件）

第四条：本合同期限
4.1 本合同的有效期自本合同签订之日起十二个月。
4.2 合作期限结束时，双方可再次洽谈延长合作期限事宜，并根据具体情况另行签约。

第五条：工作人员组成
5.1 乙方针对该项目成立专案小组全程操作本项目，专案小组人员由市场分析人员、经济分析人员、建筑设计专业人员、市场营销以及乙方聘请的各专业人士、专家团等外部资源组成，该专案小组人员包括本合同附件二所列之工作人员，乙方可以根据工作需要增加辅助工作人员。
5.2 乙方应当将专案小组成员名单及资历以书面形式通知甲方。乙方更换所派工作人员的，应于实际更换前三个工作日内，提前通知甲方并说明原因。

第六条：甲方责任及权利
6.1 甲方须根据本合同之第八条向乙方支付有关的服务费用。
6.2 甲方应按乙方合理要求及时向乙方提供该项目有关资料，并保证资料的正确性、真实性，为乙方顺利进行分析研究、策划工作提供方便。甲方必须提供的资料，以已经向计划管理部门、建设管理部门、土地管理部门、房屋管理部门或其他行政机关提供的及已经自勘察、设计、施工或者其他单位所获得的范围为限。甲方不能提供的部分，乙方应当自行收集。甲方提供之资料准确性、精确性不足的，乙方应当自行补充调查。
6.3 甲方指定专人作为本协议的甲方代表负责本项目策划工作。乙方应当与甲方以及该代表进行密切联系，加强沟通。甲方及甲方代表应当为乙方开展本协议约定的工作提供方便。甲方应当以书面形式将该代表人通知乙方。如有变更的，应当提前七日向乙方书面通知。
6.4 甲方代表以及甲方其他有关工作人员有权参加由乙方为本项目工作主持的会议，对乙方提供之项目报告及策划方案进行交流、讨论与确认。
6.5 对乙方提供之报告进行审查验收，审批乙方提供的广告宣传计划以及营销计划，与乙方沟通协商。
6.6 对乙方建议的招商价格表、付款方式、销控方案及宣传推广方案进行修改，并经双方协商后执行。
6.7 甲方负责办理该项目的房地产开发、商品房预售所需的全部文件。
6.8 有关现场售楼处、样板间、户外广告（围墙、指示牌、广告牌、车身广告等）、模型、效果图、楼书、折页、展板、DM、海报、展销会包装、推广活动、电台广告、报纸杂志广告及软性文章等的委托制作费用及发布费用均由甲方负责，有关委托制作及发布合同的谈判乙方负责、甲方委派代表陪同了解情况并进行监督。乙方在谈判确定合同文本后，应将有关合同的签订交由甲方直接进行。上述广告和宣传内容设计属于乙方提供策划咨询服务的范围。但甲方认为乙方设计不能达到本合同第二条规定水准的，可以另行委托设计。
6.9 甲方应协助乙方解决在项目所在地的办公及住宿地点。

第七条：乙方责任及权利
7.1 乙方根据本合同之第八条向甲方收取有关的服务费用。
7.2 乙方将组成六至八人的专案小组进行本项目的策划工作（辅助人员不计在内），全程与甲方密切联系，加强沟通。并调动公司重要部门和优秀专业资源全力配合。
7.3 乙方应本着客观的原则，按附件一（济南开元商业广场商业项目全案策划纲要）的规定以及甲方提出之有关项目策划工作的合理要求完成策划工作，并尽力提供准确的资料以供参考。策划报告以附件一之内容为标准。报告要详细、切实可行、富有创新性和个性，保证本项目的开发质量。
7.4 乙方在提交策划报告的各种文件时，应同时提供内容一致的相应电子文件；书面文件一式两份。
7.5 乙方提供有关策划报告后，有责任向甲方详细解释、解答报告有关内容。
7.6 乙方应通观全局，对项目可预见和不可预见问题及时给甲方提供预警性提示及解决方案，以保证项目的顺利进行。
7.7 乙方有责任根据项目进展的实际需要对已经完成的策划进行修改，防止由于策划瑕疵给甲方造成的损失、或者导致甲方错失商业机会。
7.8 乙方应组织专案组定期与甲方就本项目举行例会，例会时间根据项目进展的需要由甲乙双方合理确定。
7.9 乙方应组织专案组为甲方选择设计方案提供顾问服务；负责项目全程的顾问工作。
7.10乙方应制订详细的营销策划执行方案，密切配合并代理甲方、实施策划方案，同时协助相关专业设计单位准确执行策划方案。
7.11乙方应召开并主持对项目报告及策划方案的交流、讨论与确认会，必要时聘请有关专家出席，甲方须承担聘请专家之全部费用。
7.12乙方亦应积极参与甲方或甲方与其他合作单位的会议，并就本项目提出有利建议。
7.13乙方应协助甲方设计、执行和各种媒体发布或制作的工作。
7.14乙方所制定的所有方案均需由甲方最终确定认可后，方可执行。
7.15乙方保证全部文件均以快捷方法予以及时处理。
7.16甲方同意在所有该项目的宣传品上印刷乙方为全案策划公司，并配有乙方的公司名称及商标标识。
7.17乙方委派所有工作人员的差旅费、人员工资、奖金、补贴、服装及办公耗材、通讯费全部由乙方负责承担。本项目售楼处、样板房及办公家具、办公用品由甲方提供，折旧由甲方承担。

第八条:策划服务费用
本合同签订之乙方应收取的全程策划代理佣金，具体金额与结算如下：
策划费用合计：人民币一百万元整（小写：RMB 1000，000.00 元）
策划工作进程：
A． 乙方应于合同签订后45个工作日内，完成第一部分报告（市场调研及市场定位报告），并就报告所涉及内容与甲方进行专题研讨后提交正式报告。
B． 乙方应于提交第一部分报告并经甲方认可后25个工作日内完成第二部分报告（产品设计报告、营销推广报告、招商推广计划），并就报告所涉及内容与甲方进行专题研讨后提交正式报告。
策划费用结算：
A． 本合同签订后三个工作日内，甲方须向乙方支付50%策划费用人民币五十万元整（小写：RMB 500，000.00 元）；
B． 在乙方提交第一部分正式报告，并经甲方签收后3个工作日内，甲方须向乙方支付25%策划费用人民币贰拾五万元整(小写：RMB 250，000.00 元)；
C． 在乙方提交第二部分正式报告，并经甲方签收后3个工作日内，甲方须向乙方支付25%策划费用人民币贰拾五万元整(小写：RMB 250，000.00 元)；
D． 乙方需在甲方向其支付策划费用的同时，向甲方开具正式发票。乙方因收取策划费用所应缴纳的所有税费，由乙方自行承担。
E． 甲方应按照上述约定条款日期向乙方支付策划费用，逾期支付的乙方将按照每日万分之二（甲方应支付未支付乙方的策划费用的万分之二）的比例向甲方收取滞纳金。同时，乙方在上述款项支付后方才进行下一阶段之工作。若因甲方延期付款导致乙方延迟完成工作，将视为甲方之责任。
F． 甲乙双方结算时，发生的汇款费用和银行手续费由汇款方负担。

第九条：招商服务费用
乙方在甲方通过策划报告的基础上进行严格的招商工作，乙方收取甲方以本项目商业物业出租楼面面积首年月租金之180%，即1.8个月的租金作为招商代理服务佣金。（以成交价为准，租金不含物业管理费）。
招商费用结算：
A． 乙方在代理服务期限内，将客户成功招商至本项目商业物业内并促使客户与甲方签署正式租约后的三个工作日内支付给乙方招商代理佣金。
B． 如遇到由于甲方因为其他条件未按乙方策划报告中针对项目所制定的租金表执行的情况，乙方仍按租金表中的定价收取佣金。
招商补充条款：
A． 为保证策划与招商工作的统一性与连续性，招商工作需严格执行策划报告内容。
B． 为确保乙方利益，如甲方有意向客户进入，也需严格执行策划报告中规划方案，并在征得乙方同意后，方可进驻。
C． 招商中乙方提供意向承租客户名单, 甲方须签署客户确认书,作为租务代理成交依据，签署客户确认书的客户与甲方签署《正式承租合同》并缴纳相应租金，即视为乙方租务代理成功。
D． 所有经由其他物业代理公司和甲方联络介绍的客户，甲方应直接转介予乙方处理，如该客户成功租用本项目之单位，则认同为乙方成功租出该单位，依照合同由乙方收取相应代理佣金。
E． 若乙方客户在签署后悔约，客户所付定金由甲方没收并按甲、乙双方对半比例平均分配。

第十条：违约责任
10.1 本合同的任何一方因不履行本合同中所规定的任何责任或义务，而使对方造成损失的，须赔偿对方因此造成的相应损失。
10.2 因一方未遵守合同中的任何条款，或未履行本合同中的任何责任或义务，守约方在提前7个工作日书面通知违约方后，有权提前终止本合同的履行。守约方因违约行为而受到损失的，违约方应承担相应的赔偿责任。
10.3 合同有效期间，因不可抗力（系指如洪水、地震、火灾等自然灾害及战争等人力无法抗拒、不能预料又不可避免的事件；但无支付能力、破产等不视为不可抗力）而一方不能履行本合同的，在取得有关部门的不可抗力认定后不视为违约，但是应当在发生不可抗力事件后立即向对方通知，并于七日内向对方出具合法、有效的证明。
10.4 如因甲方未按本合同约定向乙方提供乙方需求的合理文件致使乙方不能按期完成工作的，乙方对甲方不负赔偿责任，同时甲方应按本合同第八条的规定向乙方支付应付费用。

第十一条：保密及知识产权
11.1 乙方应保守甲方提供的和所知悉的本项目的商业秘密（包括数据、图纸、客户名单、经营策略等），非经甲方同意不得将有关资料、信息擅自泄漏给他人，不得将策划工作中的有关资料与内容使用于本项目以外的用途。
11.2 乙方违反上款规定，应承担由此给甲方造成的所有损失，包括律师费。

第十二条：争议的解决方式
凡因执行本合同产生的一切争议，双方应协商解决，商议不成时，应向有管辖权的人民法院提出诉讼。本合同适用中国法律，以法院最终判决为终局，对双方均有法律约束力。

第十三条：甲方在此不可撤销地陈述并保证
13.1 甲方系依中国法律合法注册成立，并有效存续的有限公司，为该项目之合法所有者，已取得了或保证在正式开盘前取得出租该项目之一切必需的合法授权和许可。
13.2 甲方保证向乙方提供的有关该项目的一切政府批文，物业状况、说明、设计、装修标准等文件和资料均真实、正确、合法、有效，无任何虚假或非法之处。
13.3 甲方保证为乙方完成物业宣传和租赁工作提供支持与帮助，合理协调并及时通报乙方有关工作进展。
13.4 若因物业本身之缺点或缺陷或甲方之原因导致与第三人发生争议或引起诉讼或提起仲裁，则甲方保证积极解决上述争议、诉讼或仲裁并承担应诉义务，承担因此发生的费用。

第十四条：乙方在此不可撤销地陈述并保证
14.1 乙方系依中国法律合法注册并有效存续的有限公司。
14.2 乙方依照中国法律及项目所在地有关政府部门的规定已经取得代理房地产销售之资格证书。
14.3 乙方在本合同履行中忠实于甲方利益，并保证其委派、聘请的工作人员在代理以及服务中忠实于甲方利益。

第十五条：其他
15.1 《济南开元商业广场商业项目（原定名）全案策划纲要》为本合同附件一。
15.2 乙方的工作人员组成为本合同附件二；
15.3 本合同自双方签字盖章后生效。
15.4 本合同一式肆份，甲，乙双方各执贰份，具有同等法律效力。
15.5 本合同如有未尽事宜，由双方协商确定或另行签订补充合同，补充合同与本合同的规定如有不同，以补充合同为准。

甲方： 乙方：北京中原房地产经纪有限公司

（代表签字／公司印签） （代表签字／公司印签）
签字日期 签字日期

附件一：
商业项目全案策划纲要

第一部分 市场调研报告
一、宏观市场环境分析
1. 经济环境分析
2. 政策环境分析
3. 相关宏观环境因素
二、商业物业调研分析
1. 商业物业市场发展概况分析
2. 商业物业开发现状与发展趋势分析
3. 商业物业总体供求分析
Ø 总体市场状况分析
Ø 商业物业市场供应、需求分析
Ø 商业物业租赁、销售价格分析
三、经营店型调研分析
1. SHOPING MALL（购物中心）分析
2. 百货商场（传统百货）分析
3. 超级市场分析
4. 专业市场分析
5. 社区商业分析
6. 其他类型商业物业的研究分析
四、客户群体的调研分析
1. 商铺投资者调研分析
2. 终端消费者调研分析
3. 招商客户的调研分析
五、主要商圈与重点商业项目分析
1. 主要商圈调研分析
2. 重点商业项目（商业市场）分析
Ø 地理位置
Ø 项目规模
Ø 商业性质
Ø 硬件设施
Ø 经营模式
Ø 楼层分布
Ø 购物环境
Ø 商户与业主合作方式
Ø 租客组合
Ø 商品布局
Ø 价格
Ø 目标消费群体
Ø 品牌档次
Ø 广告形象
Ø 优劣势分析
Ø 经营状况
Ø 其他各项影响因素分析
六、物业管理之调研分析
1. 物业管理公司调研
2. 物业管理各项条款调研分析
Ø 管理力度
Ø 商户对物业管理提出的要求
Ø 个别商户对物业管理的特殊要求
七、项目所在地区域市场分析
1. 区域商业市场环境分析
2. 区域商业市场供应、需求分析
3. 区域市场租金、销售价格分析
4. 域市场商业物业竞争格局分析
5. 项目商业物业可行性分析、初步定位

第二部分 市场定位报告
一、项目区域总体概况总结分析
二、项目分析
1. 项目地理位置分析
2. 项目基本技术指标分析
3. 项目功能分析
Ø 功能互动分析
Ø 项目各业态功能的确定
4. 项目商圈分析
Ø 商圈区域市场的划分
Ø 主要商圈、次要商圈、辐射商圈的确定
Ø 商圈消费人群分析
Ø 商圈竞争格局分析
三、项目SWOT分析
1. 项目优势分析
2. 项目机会分析
3. 项目劣势分析及应对措施
4. 项目威胁分析及应对措施
5. 项目综合分析及初步定位的确定
四、项目定位
1. 项目总体定位
Ø 商业物业经营主题的确定
Ø 商业物业投资主题的确定
2. 项目目标客群定位
Ø 终端消费人群定位
Ø 经营商户定位
Ø 投资人群定位
3. 项目价格定位
Ø 价格制订依据的阐述
Ø 本项目价格定位

第三部分 产品定位报告
一、项目商业物业总体规划
1、产品设计总体规划方案的制定（总体规模（地上、地下）、建筑方式、商业经营形态等）
Ø 本项目商业配套、非配套比例控制
Ø 本项目公建物业的合理利用方案的制定
Ø 本项目商业物业总体供应量计算、分析与规划
Ø 本项目商业物业规划形式、分布格局、组合方式等总体规划
Ø 本项目销售、租赁可行性分析及适合本项目之租、售方案的制定
Ø 本项目经济效益分析
二、产品设计主题定位
1. 产品设计主题定位确定
2. 产品设计主题定位诠释与细部研究
三、产品设计
1. 建筑产品设计（外立面、柱间距、层数、层高、商铺面宽、进深、墙体、天花、地面、灯光、防火设施等）
2. 物业经营产品设计
Ø 交通组织系统（外部交通组织、内部交通组织、入口、中庭、电梯、消防通道、休息场所、停车场等）
Ø 经营管理产品（仓储空间的设计与规划、中央空调系统设计、智能化保安系统设计、电子商务平台设计等）
Ø 装饰装潢设计（整体形象与风格建议、外立面设计、商场招牌设计、绿化建议、灯光建议、景观小品建议、广告（位）宣传设计等）
四、店铺分割与功能布局
1. 店铺分割总体策略的确定（视具体行销策略决定）
2. 物业功能布局的设计与规划
五、商业经营管理（物业管理）建议
1. 商业经营管理模式的设计与制定
2. 商业经营管理职责的确定（介入时机的选择、工作内容的确定、管理方式的制定、管理费用的确定等）
3. 商业经营管理针对项目长期、稳定发展运作策略的制定

第四部分 营销推广报告
一、项目简介
二、可类比项目重点竞争对手营销策略分析
1.竞争对手的确定
2.竞争对手项目概况
3.竞争对手近期的销售动态及我方的对应策略
三、本项目创新营销体系的建立及关系营销
四、项目主要卖点荟萃及强弱势分析与对策
五、项目发展定位确定
1.项目发展定位
2.项目形象定位
3.项目形象的塑造和建立
4.项目命名方案
六、项目目标客户群的定位（客户群的再清晰化）
1.目标客户群定位
2.目标客户群描述
七、价格的定位及策略
1.项目单方成本
2.项目利润目标
3.可类比市场价格
4.价格策略
5.价格分期策略
八、入世时机及销售分期控制
九、广告策略
1.广告市场分析
2.天津市楼盘市场广告解析
3.广告战略目标
4.项目分析和广告定位
5.广告创意表现
6.广告策略
7.广告阶段研究
8.广告主题
9.广告投放率及规模
10.广告效果监控、评估及修正
11.广告费用预算
十、媒介策略
1．媒体总体策略及媒体选择；
2．媒体组合策略；
3．投放频率及规模；
4．软性新闻媒体；
5．媒体费用预算。
十一、推广计划
十一、公关活动策划及现场包装
十二、品牌战略
1.品牌命名方案；
2.项目VIS系统建立。
十三、营销推广效果监控、评估及修正
1.效果测评形式；
2.实施效果评测的主要指标。
十四、营销环境的营造
1.销售部的规划设计；
2.样板间的规划设计和建议。

第五部分 招商推广报告
一、初期宣传推广工作
1. 初步完成落实项目推广费用预算案、确定物业最终面积计算表等工作后，我司将立即筹备一套完整的宣传推广工具；
2. 行业咨询材料如：法律咨询材料、牌照、税务问题、来往账户之开设等；
3. 现场咨询材料如:项目所在地消费者零售消费能力、档次、品味、流行情报；项目所在地游客数量、消费习惯；项目所在地商业物业分布地区、经营业绩等；
4. 项目资料如：图片、效果图、平面图、位置图、租金价目表等；
5. 项目租赁条款如：租赁年期、起租期、免租期、管理费、水、电、煤、电话费、违约责任等。
6. 公关活动
Ø 与公关、广告公司协调策划宣传公关活动，如记者会、专题采访；
Ø 提供印刷品宣传、楼书、招商手册等设计意见；
Ø 软、硬广告配合介绍项目所在地商业物业市场状况。
7. 直销大型目标主力客户。我司将根据目标主力租户名单，以直销方式亲自逐一联络及洽谈，度身定造其需要的市场资料,了解其装修工程技术要求，利用较惠租赁条件吸引其进驻，务求在招商的最早阶段便能落实此批“主力租户”，从而提高项目号召力，增加其他商户的信心。同时，我司将大量邮寄本项目之推广资料予零售商户，利用我司之客户网络资源，最大限度推动项目招商工作的顺利进展。

二、全面招商运作工作
1. 此阶段我司将按照拟定之行业组合及分布建议，根据每一行业的分类，为项目选择具适合的租户进行推广；
2. 继续向主力商户推广，以不断提高物业实力，努力开拓及发掘更多新客户。我司将全面跟进所有投寄范围内的商户名单，跟据各商户的质素及营业性质来确定其进驻物业位置，以配合拟定的行业商户组合建议；
3. 不断改进及更新招商资料，继续跟进主力牵头商户；利用促销活动及媒体宣传，营造声势及热销气氛，使本项目成为零售界成行成市的谈论进驻对象，成为市场注目的焦点。

三、落实商户进驻物业
1. 继续全面跟进招商推广工作，视商铺（物业）出租状况，及时调整及制定招商策略；
2. 以租金价格为指针，协助甲方与商户直接洽谈租赁条件；
3. 落定租赁条款及租约，完成整个签约程序。

四、后期招商跟进工作
1. 全面跟进工作，包括视察场地、洽谈租赁、条款、签约等过程；
2. 协助商户进场装修，与工程公司协调入图审批、装修等工程问题；协助公关、广告公司安排新闻发布会、记者会、作广泛试业宣传，如出报纸新闻稿、举办宣传活动、剪彩等，以提高本项目的知名度，营造浓厚的商业氛围；
3. 展开整体商场(物业)的宣传活动，预计当商场招商超过70%时，可开始试业。当商场招商工作完成超过80%时，我司将制定商场全力推广宣传活动，协助举办试业活动。

五、正式开业

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