2023年中国房地产行业发展白皮书.pdf
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1、2023中国房地产行业发展白皮书12023中国房地产行业发展白皮书2前 言观点指数 中国房地产行业发展白皮书(影响力指数 博鳌风尚企业表现报告)是对房地产及新经济地产各业态、领域的发展现状与前景所做的整体性研究,由专业研究机构观点指数研究院撰写,并于每年度的博鳌房地产论坛上公开发布。步入 2023 年,房地产市场出现积极转变,一季度财报来看,部分房企归母净利润等指标实现同比增长,合同负债净值上升,意味着销售有所好转。同时,信贷收紧的动作已远去,企业得到短暂“恢复”。地产行业经历了前所未有的挑战,目前收入担忧、融资缺乏等预期因素依旧存在,传统的地产开发业务如何在不过度依赖高息负债的情况下稳健推进
2、?地产深入变革中,相关行业如何抓住资本机遇提升发展?未来调整还会持续,新的发展模式、新的行业格局将会是怎样的?住宅业务之外,产业物流、商业、康养、物业服务、数字科技等更多赛道将会带来什么样的发展机遇?如何把握?观点指数研究院在长期跟踪企业动态、市场发展、行业经济的基础上,以企业访谈、数据收集的方式,结合专业的数据分析和深度的研究,全方位多维度地剖析当前房地产及新经济地产各业态各环节的发展现状,并且对标杆企业项目、产品模式进行综合探析,在 2023 博鳌房地产论坛现场隆重发布观点指数 2023 中国房地产行业发展白皮书,与各方企业共谋划,同成长。2023中国房地产行业发展白皮书3目录32/ESG
3、 发展 重要性显著38/产业运营 复苏未至43/物流投资运营 资本及时雨49/商业纵览 复苏缓行53/办公空间 重塑盈利57/住房租赁 再造新高度63/文旅发展 新程再启69/康养运营 玩家进退75/物业服务 路径渐明82/数字化发展 投资分化可持续发展篇产业物流篇商业篇康养篇物业服务篇数字科技篇博鳌风尚企业表现31/37/48/68/74/81/90/20/地产金融 周期变革24/地产资管 链条进阶资本篇19/7/销售回顾 投资信心增强13/代建管理 专业细化2/前言 4/研究成果构成 5/研究成果说明及活动办法 市场篇6/2023中国房地产行业发展白皮书4研究成果构成一个影响力巨大的企业,
4、往往能够影响行业未来的发展走向。影响力指数,作为观点指数三大指数系列研究之一,旨在研究标杆们给地产行业全链条带来的影响与变化。从企业影响力、行业影响力到社会影响力,观点指数研究院结合企业运营、模式、品牌、管理、创新、资本等多种因素综合研究,盘点对行业发展带来深远影响以及未来将产生巨大影响的企业、团体、品牌和项目,组成反映年度行业各领域发展变化及水平的影响力指数,共同构建出专业、客观的“影响力指数 年度博鳌风尚企业表现”研究成果:2023 年度影响力地产企业2023 年度 ESG 发展影响力企业2023 年度投资价值地产企业2023 年度影响力产业运营发展企业2023 年度影响力代建管理企业20
5、23 年度影响力物流资产投资运营企业2023 年度影响力政府代建管理企业2023 年度影响力住房租赁运营服务企业2023 年度影响力地产股权投资机构2023 年度影响力康养产业综合运营企业2023 年度影响力不动产基金品牌2023 年度影响力物业服务企业2023 年度影响力不动产投资信托基金2023 博鳌风尚企业表现2023中国房地产行业发展白皮书5研究成果说明活动办法中国内地区域或中国(部分研究成果范围含港澳地区)。参加企业填报各种基本资料和数据,经核查和调研后,列出首批研究企业名单。观点指数研究院根据“影响力指数 2023 博鳌风尚企业表现”研究体系进行全方位研究。作为 2023 博鳌房地
6、产论坛的重要标志,“影响力指数 2023 博鳌风尚企业表现”发布仪式在本届论坛中盛大举行并重磅发布研究成果名单,同时精选出部分优秀企业的经典案例、项目及地产人物参与大会议程及嘉宾对话。另外论坛的主办方及支持媒体也将集中展示此次公布的研究成果全名单。营运和财务指标统一截取时间为2023 年 6 月 30 日。2023 年在中国有项目运营的房地产开发企业、各业态领域企业、专业机构、建材配套等相关企业。企业自行申报、上市公司公开资料、第三方专业机构提供。如果企业自身没有进行申报,同时无法从第三方获取准确讯息,研究成果名单已排除。但是可以参加非营运、财务指标类的研究成果名单。2023 年在售、运营或服
7、务的各类房地产、新经济地产、供应链项目或物业。筛选城市范围第一个阶段:调研和申报资料(2023.04-2023.06)第二个阶段:综合研究(2023.06-2023.07)第三个阶段:研究结果名单展示(2023.08.08)口径统计时间企业样本选取标准数据获取方法项目样本选取标准2023中国房地产行业发展白皮书6市场篇2023中国房地产行业发展白皮书7销售回顾 投资信心增强疫情管控放开后,房地产市场投资信心增强,在春节过后的3 月表现更加明显,但由于当前房地产投资区域集中,整体规模收缩。“2023 年 1-6 月房地产企业销售表现”研究成果显示,6 月份前 100 房企实现权益总销售金额 36
8、41 亿元,同比下降 34.3%,环比基本持平。1-6 月,前 100 房企实现累计权益销售额 22980 亿元,同比下降 4.7%。中海、保利发展和万科占据前三甲,分别录得权益销售金额 1675.6 亿元、1657.5 亿元以及1325.6 亿元,其中中海和保利发展同比分别上升 30.1%和 17.4%,万科同比下降 5.3%。6 月前 20 房企实现权益销售金额 2490 亿元,同比下降31.2%,环比上升 3.7%。1-6 月前 20 房企实现权益销售金额 14993 亿元,同比上升 10.1%。与 2022 年上半年相比,前 20 房企仍有 17 家在列,其余 3 家则被中国铁建、保利
9、置业、卓越集团取代。从上半年权益销售的增长率来看,增长较快的民企仅大华集团一家,其余主要是央国企,另外,绿城中国上半年权益销售额增长亦达到 39.7%。上半年权益销售 2.3 万亿,销售均价同比上升 1%数据来源:观点指数统计及整理数据来源:观点指数统计及整理2023中国房地产行业发展白皮书8数据来源:观点指数统计及整理数据来源:国家统计局、观点指数整理数据来源:国家统计局、观点指数整理销售均价方面,6 月前 100 房企录得全口径销售金额5378 亿元,销售面积 3218 万平方米,销售均价为 1.67万元/平方米,较5月下降3.4%,较去年6月轻微上升1%。国家统计局数据显示,6 月份 7
10、0 个大中城市新建商品住宅销售价格环比上涨的城市有 31 个,比上月减少 15 个;一、二线城市新建商品住宅销售价格由上涨转为持平,三线城市新建商品住宅销售价格由持平转为下降。从上半年的房价走势来看,市场发展趋势尚不明朗,尽管上半年新房销售价格基本保持上升趋势,但需求在 3-4月集中释放后保持低位,五一、端午等假期节点的看房、成交量未有明显上升。二手房销售价格短暂回升后再现下跌,或意味着房价“挤泡沫”的过程仍在持续。观点指数认为,新房市场的价格上升,一定程度上是部分高端、豪华项目的畅销所支撑的;而二手房市场的发展趋势则更能反映首次购房的刚需和置换类改善型需求市场的情况。值得注意的是,近期各地在
11、房地产市场的政策导向主要以支持首次购房和多孩家庭改善性购房为主,如长沙、安徽蚌埠、襄阳等地下调了个人首套房贷首付比例;天津则出台新规,在津无房家庭首次公积金贷款还清后,仍可按首套房贷款;广东省发布了关于进一步完善和落实积极生育支持措施的实施意见,实施精准购房租房倾斜政策,向多子女家庭倾斜。此外,青岛、福州、惠州、沈阳、珠海等超过 20 个城市提出,可提取住房公积金作为首付款,减轻购房资金压力。上半年不少城市限购区域亦有所放宽,如扬州自 7 月 1日起一年内,在市区购买改善性住房不再执行限购政策,其原有住房不再执行限售政策;杭州钱塘区、临平区全域放宽限购,余杭区和萧山区部分镇街亦放松限购政策,外
12、地户籍缴纳 1 个月社保即可购房;目前武汉二环外新房与二手房都不限购。早前更有消息传出,二线城市将全面取消限购。观点指数认为,当前房地产市场实施精准调控,全面放开限购的可能性较小,放宽限购区域或调整限购规则引导市场需求流向特定区域的可能性更大;但该消息亦反映出,市场仍期待强有力的政策刺激。7 月 24 日的中共中央政治局会议指出,要切实防范化解重点领域风险,适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势,适时调整优化房地产政策,因城施策用好政策工具箱,更好满足居民刚性和改善性住房需求,促进房地产市场平稳健康发展。这意味着限购可能进一步放松。不久前,广州对差别化入户政策征求意见,28 周岁以下,
13、大专学历等,连续缴社保满一年者可入户广州白云、黄埔、花都、番禺、南沙、从化和增城 7 个行政区。佛山则优化了港澳居民购房资格申请流程。其他城市亦可能陆续跟进,分区、分镇街二手房价方面,6 月份一二三线城市二手住宅销售价格全面下跌,一线城市二手住宅销售价格环比下降 0.7 个百分点,北京、上海、广州和深圳环比分别下降 0.7%、1.2%、0.3%和 0.7%,二、三线城市二手住宅销售价格环比均下降 0.4%,降幅分别扩大 0.1 和 0.2 个百分点。二手房销售价短暂回升再现下跌,市场预期仍待修复2023中国房地产行业发展白皮书9数据来源:国家统计局、观点指数整理数据来源:国家统计局、观点指数整
14、理数据来源:国家统计局、观点指数整理开发投资方面,从国家统计局公布的数据来看,2023 年1-6 月,房地产投资开发实际到位资金 126341 亿元,同比下降 12.6%。6 月份,房地产投资开发实际到位资金 14405 亿元,环比上升 17.9%,同比下降 22%。投资信心增强,金融支持力度加大精准调控的可能性较大。从数据上看,当前销售增长依然困难,6 月销售不及预期,上半年销售额低于 2022 年的同期水平。根据国家统计局数据,1-6 月全国累计商品房销售金额63092 亿元,同比下降 4.5%;全国累计商品房销售面积59515 万平方米,同比下降 13.7%;商品房销售均价为10601
15、元/平方米,同比上升 11.3%。6 月商品房销售金额 13305 亿元,同比下降 25%,环比上升 32.6%。6 月楼市以平淡为基调,市场预期有待进一步修复;项目端推盘亦不积极,如广州端午假期仅有2 个项目加推,而五一假期期间则有超过 30 个项目开盘或加推。疫情管控放开后,房地产市场投资信心增强,在春节过后的 3 月表现更加明显,但由于当前房地产投资区域集中,整体规模收缩,叠加销售仍处于低谷等因素,房地产投资开发资金规模未有明显提升。另外,土地出让收入的下降亦反映出房地产投资规模的下行趋势。据财政部公布的数据,2023 年 1-6 月国有土地使用权出让收入 18687 亿元,同比下降 2
16、0.9%。新开工方面,1-6 月房地产累计新开工面积 49880 万平方米,同比下降 24.3%,降幅较上月扩大 1.7 个百分点。6 月单月房地产新开工面积 10157 万平方米,环比上升19.5%,同比下降 31.4%。竣工方面,1-6 月房地产累计竣工面积 33904 万平方米,同比上升 19%。6 月单月房地产竣工面积 6078 万平方米,环比上升 15.2%,同比上升 46.5%。观点指数认为,新开工面积同比持续下降主要是受制于销售走弱带来的投资信心摇摆。而竣工方面受“保交付”政策支持,仍在有序推进当中。各地正在探索通过金融保障提高房地产的投资信心,如连云港曾在今年关于进一步促进房地
17、产市场发展相关措施的通知中提到,在保障商品房正常交付的前提下,合理释放监管资金用于开发项目运营。房地产开发企业可通过保函方式置换最高不超过 30%的预售资金。广州在2023 年广州金融支持实体经济高质量发展行动方案中提出,加快开展保函置换预售监管资金业务。发改委关于进一步抓好抓实促进民间投资工作努力调动民间投资积极性的通知则提出从促进民间投资引导专项、搭建民间投资问题反映和解决渠道、健全保障机制等方面激发民间资本投资活力。2023中国房地产行业发展白皮书106 月 20 日,中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布最新的 LPR 数据,1 年期 LPR 为 3.55%,5 年期以上 LPR
18、为 4.2%。LPR 下降 10BP,贷款利率进一步下降。据观点指数了解,不少城市在消息公布后就同步下调了房贷利率。目前首套房贷利率最低已降至 3.6%,据观点指数监测,珠海、清远等城市已经执行这一最低利率;另外,目前北京、上海、广州、深圳地区的商业银行主流首套房贷利率分别为 4.75%、4.55%、4.2%、4.5%,均较 5 月下调了 10BP。从住户中长期贷款变动来看,今年前 6 月住户中长期贷款变动额分别为+2231、+863、+6348、-1156、+1684亿元、+4630 亿元。观点指数认为,3 月住户中长期贷款的大幅增长显示了需求集中释放时贷款购房人群将占据较大份额。4、5 月
19、商品房销售总额超过 1.9 万亿元,但同期住户中长期贷款额仅新增 528 亿元,意味着贷款购房数量锐减,全款购房占据当下购房市场的主流,而全款购房者通常更青睐于高端产品。从当下商品房销售热点板块和热门项目的情况亦可以发现,当下高端项目去化相对顺利。例如,深圳上半年首个开盘售罄的项目为海德园,位于福田区,备案均价约 12.6 万/平方米;厦门岛内五缘湾片区销售火热,五缘湾海、天琴海等项目首次开盘都获得了不错的销售业绩,当前五缘湾新房价格超过 5 万元/平方米。7 月 21 日,关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见在国务院常务会议上审议通过。鼓励7 个超大城市、14 个特大城市通过城
20、中村改造改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展。城中村改造稳步推进有望令超大、特大城市释放出更多优质房地产项目。LPR 下调,首套房贷利率最低 3.6%数据来源:中国人民银行、观点指数整理数据来源:中国人民银行、观点指数整理2023中国房地产行业发展白皮书11以下排名按拼音排序,不分先后2023 年度影响力地产企业保利发展控股碧桂园滨江集团国贸地产华发股份华润置地建发房产金地集团龙湖集团路劲地产绿城中国万科新城控股新世界中国越秀地产招商蛇口中国海外发展中国金茂中交地产中南建设2023中国房地产行业发展白皮书12以下排名按拼音排序,不分先后2023 年度投资价值地产企业保利发展控股保利置业滨江集
21、团华发股份华润置地建发房产金地集团龙湖集团绿城中国美的置业万科五矿地产新城控股越秀地产招商蛇口中奥地产中国海外发展中国金茂中国铁建中粮大悦城2023中国房地产行业发展白皮书13代建管理 专业细化当前代建行业多元化需求渐现、核心城市动力足、区域结构性机会仍存,企业想要获得市场份额需要“修炼内功”,打造专业化服务水平。过去的一段时间里,房地产市场的恢复不如预期,代建服务再次受到重视,成为不少房企改善营收的一条赛道。除此之外,入局者增多,加快了行业的变革。结合观点指数发布的研究成果来看,1-6 月前 100 房企实现累计权益销售额 22975 亿元,同比下降 4.8%。6 月单月前 100 房企实现
22、权益总销售金额 3636 亿元,同比下降34.4%,环比基本持平。在房企销售不佳时,代建市场则表现出不一样的走势,上市代建企业代建销售金额月均同比增长超 10%。期内,不少企业在代建方面持续发力。除商业合作模式的住宅类代建项目较多外,新拓代建项目类型多元化,涉及公共事业单位(医院、学校)、社区服务设施、办公楼、产业园等。观点指数认为,未来一段时间内商业合作的住宅代建项目依然会占据大量的市场份额。一方面在于近年来一些企业开发需求上升,这类企业主要是缺乏开发能力的城投和中小企业;另一方面是出险企业,需要盘活项目、完成交付。此外,政府类代建份额也有所上升,主要是“十四五”规划对保障房建设的需求、城市
23、更新进程中旧改项目、以及公建类业务增量建造和存量改造等。企业对代建也有不同的战略把握方向。部分企业认为,代建业会涌现出多元化的需求,专注于某一垂直领域会有不错的竞争力。部分则基于未来房地产项目的打造会细分为四个角色,即代建方、投资方、运营方、委托方。每个角色都有其不同职能。基于此,代建将会成为整个项目建设过程中必不可少的一环。针对当下政策、市场、企业发展,观点指数将分析代建行业的现况与走势。回顾期内的政策动态,近几年内其他地方也在积极推广代建,如广东、浙江、江苏、陕西等省份。地方在以更市场化的手段吸引代建企业参与,这对代建行业来说是一个机会。目前政府代建依然有很大的发展空间,主要是保障性住房和
24、城市更新计划带来新一轮的迭代。“十四五”期末,力争基本完成 2000 年底前建成需要改造的城镇老旧小区的旧改任务,40 个重点城市计划新增保障性租赁住房 650万套。可以看到,政府类代建未来有着较大的政策动能和发展空间。据观点指数监测,报告期内一些地方出台代建项目政策文件,出台背景是在实施代建过程中,因代建单位服务水平参差不齐等原因,造成部分项目单位选择代建方式的获得感不强,市场上优质企业参与代建的积极性不高,代建制度作用有待进一步发挥。实施项目代建制对加快政府投资项目建设、提高项目建设质量有较为明显的作用。政府代建释放政策动能,提升专业度成立身根本报告免费分享+V:R t h e 4 520
25、23中国房地产行业发展白皮书14具体来看,福建省人民政府提到“项目总投资 3000 万元以上的,原则上依照本办法推行代建制”,而此前是“凡是项目总投资达到 500 万元且政府投资占项目总投资 50%及以上的推行代建制。”可以看到推广代建项目总投资的下限提高了 2500 万元。值得一提的是,修订稿 明确项目建设单位选取方式为:代建管理费 100 万元以上的可以采用公开招标或邀请招标方式,存在特殊情形的,经省政府同意,可以直接指定代建单位。100 万元以下的可以采用更为灵活的非招标方式(竞争性磋商、竞争性谈判等)。在市场化的机制下,有利于选取优质的代建企业建造项目。此前,基本建设项目建设成本管理规
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