城市居住区社会调研报告.doc

居住区调研报告

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摘要：城市居民小区是城市的重要组成部分。城市居民小区规划、建设和管理水平的高低，直接反映出城市发展状况和城市品位。本文通过对平顶山市湖光花园小区的实地调研,小区的区位、周边环境、设计理念、小区内部规划结构形式以及公共设施、小区的内部交通、小区内部环境景观以及街道景观的布设。发现了这些小区规划中的优秀和特别之处。
关键词：城市居民小区规划 周边环境 设计理念 小区内部规划结构形式
一、 调研基本信息 
1. 调查对象
湖光花园小区
 2. 调查方法
实地踏勘、访谈 
3.  调查内容
小区的区位、周边环境、设计理念、小区内部规划结构形式以及公共设施、小区的内部交通、小区内部环境景观以及街道景观的布设 
二、 小区区位及周边环境
湖光花园小区位于平顶山市新城区长安大道北侧南眺平西湖，东临平顶山市政府，北靠河南城建学院，附近有16、26、27、28、66、67、68路等公交车，距市区30分钟车程，交通十分方便。
三、小区设计理念
1.总体布局 
   小区内部由小区路网分隔为六个组团，形成居住小区——居住组团的结构，各组团空间的开敞性和通透性方面体现着传统韵味，最大限度与自然亲和。组团间通过步行景观通道串联各个内庭，形成景观轴线和广场空间。组团封闭式管理，大区开放。
2.规划结构 
   居住东侧为行政办公用地，南侧为防护绿地，而西北侧均为居住用地。为了合理布置居住区且达到最大经济效益，要小区北侧沿城市道路布置商业，而将学校布置于沿绿地的西侧，社区服务中心、幼儿园等公建布置与中心绿地的两侧，力图形成良好的景观，并方便居民生活。各个组团环绕中心绿地布置。
3.道路交通组织 
   规划地块南北侧均为城市主干道，东侧为次干道。区内道路系统分为小区路，组团路，宅间小路。小区路红线宽14米，组团路宽8米，宅间小路宽3米。为减少汽车对区内居民的影响，停车场主要设为地下，有指示性标志，组团路为环形路结合尽端式相结合。小区路设为漂亮的“花托”形，相应的组团路与宅间小路设计与小区路相呼应，尽可能地形成韵律感，增加节奏感。
4.绿地系统 
   本设计在绿化设计中力图通过绿化带的形式营造出不论身在何处都有绿色相伴的氛围。能绿化的地方尽量设置绿化，位于小区中心的主绿地广场及各组团的中心绿地为居民提供了聚会、休闲的好地点，力求使每个组团的居民在拥有一处相对封闭的绿地基础上还可以享受大面积完全开放的共享空间。
5.公建系统 
   设计中每个组团在配置了满足其必须的公建的前提下，小区级的公建尽量集中布置。这样既可让各个组团的居民方便快捷的使用，又可在居住区中形成一种聚心力。公建层数主要为两到三层，局部高出，中部绿地两侧分别为社区服务中心和幼儿园，风格统一，采用较为稳重的暖色调，以简洁、热情的方式为居民营造出一个安全、轻松、方便的休闲场所。
6.景观空间组织 
   小区内在宏观上注意与周围环境协调统一，在具体设计上追求个性化和多样性，设计在结合地形及周边环境的前提下，通过对原有特色的尊重，力图实现健康、愉悦、时尚的主题，构建成为一个现代开放、成熟的人文生态区，成为一个散发着朴实气息的、使人们乐居其中的田园社区。
7.住宅选型及住宅群组的规划布置 
设计中力求做到以下几点：房间齐备，套内安排卧室、起居、餐厅、储藏等基本空间，并参照不同标准进行了房间面宽和面积的设计。在户型和面积的选择上，设置了大中小三种档次的户型，以满足各个层次的消费需求。   本小区为满足住宅日照间距，通风需要并根据地形和总体构图的需要，住宅多为近南北向布置，且采用了北高南低的方式充分节约土地及空间，提高小区的整体环境和经济效益。建筑布置结合多种组合及围合方式，避免住区内空间形式过于单调，形成空间上的整体感并力图营造良好的视觉空间。

8.技术经济分析    
1）用地平衡表 
项目
用地面积（ha）
人均用地面积（㎡/人）
占地比例（%）
居住建筑用地
11.77
14.71
53.5
公共建筑用地
2.77
3.46
12.6
道路用地
2.99
3.74
13.6
公共绿地
4.47
5.59
20.3
总计
22
27.5
100

2）技术经济指标 
项目
数值
容积率
1.3
总建筑面积
28.6万㎡
平均层数
7.62层
居住总人数
8106人
公共建筑面积
6378㎡
平均居住水平
110.1㎡/户
居住用地
22ha
人口净密度
284人/ha
居住建筑面积
27.9万㎡
建筑密度
27.30%
绿地率
46.50%
地下停车位
3250个
居住户数
2533

四、小区规划设计分析
该规划设计的理念就是“以人为本”，创造出一个布局合理，配套齐全，环境优美且适合各类人群居住的生活社区。现今有很多的居住小区都想在高楼林立的城市中为人们建造一个清幽宁静舒适的居住环境，比如住宅户型的合理设计，小区环境的优美设计，及各项生活设施的完善等等。但是在我们对新老居住小区的调研过程中，却是深刻地体会到这种改变仅仅是表面上的，并未给小区人们带来生活上的影响，也就是不实用，比如很多居住小区中小水渠等景观设计，就算是在很高档的社区也有水渠干涸的现象存在，还不如将其改成室外座椅，或者多种植一些能够美化环境的植物。所以，在规划的最开始我就摒弃了这些类似的设计，寻找那些既能更好的服务于人们日常生活，又能美化居住环境的设计。在我的居住小区规划设计中，我大量的使用了室外运动场地与小区绿地及小区广场结合的景观。  
1.住宅分析 
该小区规划任务是要以多层为主，同时有要求居住人数不小于6000人。我将高层住宅作为提升小区入住人数的关键。高层选用的是一梯六户，同时偶数层与奇数层之间又有两个小楼梯连接，形成高层住宅的每个奇偶层为一个单元。高层住宅的每一层都有两个三室两厅，两个二室两厅，两个一室一厅，户型搭配比例适当。又因为小区的周边环境非常好，又添加以少量的中高层作为高档住宅。中高层是一梯两户，一个二室一厅，一个三室两厅，顶层则为复式，低层可做商铺，为小区内部的居民服务。因多层住宅在现今社会的需求量本就很高，再加上用地建设等各类因素的影响，使得多层的价位本身就很高，在多层住宅中也分为经济多层和少量的高档多层作为区分。经济多层是一梯四户，每层有两个三室两厅，两个二室两厅。高档多层则与中高层户型一致。低层住宅位于基地的最高处，也就是东南部，低层是该居住小区的豪华区，为了凸显其位置的优越，在低层区的左面设置了小区的第二个中心绿地及步行道路，并且与小区的会所相对。高层住宅组团以地下停车为主，有两个地下车库的出入口，位于小区的两个不同主入口附近，从而增大小区绿地面积。其他多层则以地上停车为主。  
2.道路交通系统设计  
小区流畅而实用的道路系统，体现“人车分流”的基本原则，道路之间有明确的功能区分。小区的规划是以小区路——组团路——入户路，三级道路网来划分小区的各个组团。小区内部的小区路连接了小区的四个主入口与小区的各个组团路，其宽度为14米，采用双车道行车方式。组团路则是连接小区的小区路与各个入户路，宽度为10米。入户路的宽度为5到3米不等，根据各自的需要而设。对于尽端式的入户路，则设置回车场地。  
3.绿化景观系统设计  
在小区绿化环境的设计上，充分的体现“以人为本”的原则，满足人的多维视觉感官，营造舒适亲人的景观环境。在保证优美环境的前提下，更是增加了对室外空间利用，优美的环境与室外空间实用性相结合，才是理想的小区景观。  
小区主要景观轴线：利用南北入口、主干道及组团路连接小区的两个主要绿地景观。轴线虚实相接，不显得生硬。  
小区次要景观轴线：与小区的主要景观轴线相结合，形成小区的东西向次要轴线；由晨练广场，休闲廊架广场及中心绿地所组成的次要轴线；由小区路，小区会所及会所前的广场，小区中心绿地所组成的次要轴线，引导人们的景观视线向基地的东部，使得滨河水域景观也成为小区景观的一部分。
小区主要绿地：结合建筑规划设计，由自由休闲活动平台，运动休闲活动平台，住宅中心花园组成完整的视觉景观，满足小区中心区域功能需求。并由中心绿地引出水域，与河流，小区绿地形成呼应。  
住宅组团区域：设有儿童游乐，住宅休闲庭院等，在满足功能需求的同时，充分考虑每个区域的合理划分及有机联系，功能区景观特性鲜明，与主题呼应统一。
4.小区公建设施分析  
居住区应根据居民的实际需要配置生活服务设施。由于生活方式的改变，生活区中的粮店，菜店已经不复存在，代之而起的是综合服务商店，小型自选商场，商业配套无偿使用的时代已经成为历史，如何做到方便生活，有利于经营是值得研究的新课题。因此，在居住区主入口附近设置了一中型商场，既满足了本区居民的要求，又方便了外来人员的购物，其他社区服务中心集中在小区商场附近，在小区路及入口处，如物业、商铺、小区会所等，充分满足了人们日常生活的需要，这样设计即节约了土地，又方便了居民的使用，人们在这里休闲、购物、娱乐和交往，成为小区人气最旺的热点区域，也是小区文化氛围的具体表现。  
5.规划原则
1）规划要符合遵化市的总体规划。
2）必须从空间角度来组织配置好居住区各组成要素。居住区总体规划是在平面图上进行布局，但我们考虑的问题绝不能局限在平面上各组成要素相互结合的的合理性，而要扩大到空间角度来看。
3）要充分满足功能要求。
4）规划布局要留有余地。
5）要强调布局的统一性。居住区规划的总体布局要强调统一，做到整体统一、布局协调，同时注意艺术表现效果，使居住区富有韵律。  
6.总体布局
通过布局将各种建筑用地、道路用地、绿化用地和公共设施等居住区的组成要素，有机的组合成一个和谐的整体。  
7. 规划结构及功能分区
本着方便生活、促进流通、优化环境的基本思想进行布局，根据用地的特点，小区总体划分为七个区域，即六个组团，通过道路及绿地分隔开来，形成相对独立的区域，每个小组团建筑单体有机的结合，形成较大的室外共享空间。为了满足居民居住的的需求，本小区在南半部设立了低层住宅区，高三层，中间大部位多层住宅区，高六层，北部设置高层住宅区，高20层。小区的设计人口为6400人。各区域间通过分布于小区的绿地景观、道路进行连接，小区的市民广场位于小区的主要道路、中央绿化及滨水步行系统交汇处，处于小区人流的主流线上，方便居民享受小区周到的服务。商业设施设在小区筑北，靠近各个组团的入口，方便居民的日常购物。
五、 居住区规划要求
1.要为居民创造卫生、安静、舒适的居住环境（包括内部环境和外部环境）。要选择合适的住宅类型；住宅布置上要满足当地日照、通风，防止噪声和视线干扰，不受污染等要求；要为不同年龄的居民提供休息、活动的场地；要考虑防火、防震、防空、防盗等安全上的要求。
2.设置一套齐全、方便的生活服务设施。一些大型文化、商业服务设施一般采取集中布置，形成居住区中心；居民日常生活所需的粮食、副食、早点等服务网点要分散布置；占地较大的中小学、锅炉房等布置在居住区内的独立地段。
3.要建设现代化的基础设施，包括道路、公共交通、给水排水、供电、供热、供燃气、垃圾清除、路灯、汽车及自行车停车场地等。私人汽车拥有量较大的居住区，采取车行道和步行道分离的设计原则，有的还设计专用的自行车道。居住区内市政工程管线要布置合理，便于维修。
4.要形成丰富、优美的建筑空间，外观上注意完整、统一并富于变化。居住区的内部空间应给人以亲切感，并有民族风格和地方特色。要特别重视绿化，改善卫生条件。低密度的居住区还可提供宅园用地。
5.要取得较好的经济效果。在规划上采取适当的标准，布局紧凑，以节约用地、降低工程造价。
六、总结 
（1） 该小区内的建筑物适合平顶山地区的气候、光照条件，住宅朝向合理，避免了西晒，小区有良好的通风性，冬暖夏凉。 
（2） 小区内的道路布网规划的很好，分级布设逐级衔接。 
（3）公共绿地规划布置很合理，有小区游园和公共绿地，内设有儿童游戏场所和成年人老年人活动场地。 目 录

第1章 总 论 3
1.1. 项目背景与概况 3
1.2. 主要技术经济指标 7
1.3. 问题与建议 8
第2章 项目投资环境与市场研究 9
2.1. 投资环境分析 9
2.2. 区域房地产市场分析 11
2.3. 销售预测 15
2.4. 营销策略 19
第3章 建设规模与项目开发条件 21
3.1. 建设规模 21
3.2. 项目概况现状 21
3.3. 项目建设条件 22
第4章 建筑方案 26
4.1. 设计依据 26
4.2. 项目设计主题和开发理念 26
4.3. 项目总体规划方案 27
4.4. 建筑设计 28
4.5. 结构设计 29
4.6. 给排水设计 30
第5章 节能节水措施 32
5.1. 设计依据 32
5.2. 建筑部分节能设计 32
第6章 环境影响评价 33
6.1. 编制依据 33
6.2. 环境现状 33
6.3. 项目建设对环境的影响 34
6.4. 环境保护措施 34
第7章 劳动卫生与消防 35
7.1. 指导思想 35
7.2. 职业安全卫生健康对策与措施 35
7.3. 消防设计 36
第8章 组织机构与人力资源配置 38
8.1. 组织机构 38
8.2. 人力资源配置 38
第9章 项目实施进度 39
9.1. 项目开发期 39
9.2. 项目实施进度安排 39
9.3. 项目实施过程控制措施 39
第10章 项目招投标 41
10.1. 工程项目招标投标概述 41
10.2. 工程项目招标投标因素分析 42
10.3. 招标依据 44
10.4. 招标范围 44
10.5. 招标方式 44
第11章 投资估算与资金筹措 45
11.1. 投资估算 45
11.2. 资金筹措 45
第12章 财务评价 47
12.1. 项目评估依据 47
12.2. 财务评价基础数据的选择 47
12.3. 财务评价 47
12.4. 不确定性分析 48
第13章 社会评价 49
13.1. 项目对社会的影响分析 49
13.2. 风险分析 50
13.3. 社会评价结论 51
第14章 研究结论与建议 52
14.1. 可行性研究结论 52
14.2. 建议 52