贷款评估分析报告.doc

房 地 产 估 价 报 告

估价项目：肥都市新城盛源社区25号楼2单元2层东户
委托方：程勇
估价方：泰安市正源房地产评估有限公司
估价人员：于晓峰、梁新成
估价作业日期：3月17日—3月18日
估价报告编号：泰正源评报字[]第F0165号

目 录

一、 致委托方函………………………………………3

二、 估价师声明………………………………………4

三、 估价假设和限制条件…………………………5

四、 房地产估价成果报告………………………………6

五、 房地产估价技术报告…………………………… 10

六、 附件
1、房屋所有权证（复印件）
2、估价机构营业执照（复印件）
3、估价机构《资质证书》（复印件）
4、估价师资格证书（复印件）
5、法定优先受偿书面查询资料
6、法定优先受偿调查记录

致委托方函

程勇：
受贵方委托，我公司评估人员依照估价目，遵循估价原则，按照评估工作程序，对估价对象房地产进行现场勘察，然后选用适当评估办法进行了评估测算，评估工作现已完毕，现将报告重要内容阐明如下：
估价对象：肥都市新城盛源社区25号楼2单元2层东户
估价目：为拟定房地产抵押贷款额度提供市场价值参照根据。
估价时点：03月18日
估价成果：人民币小写：441000.00元整，
人民币大写:肆拾肆万壹仟元整。
报告详细内容见《房地产估价成果报告》及《房地产估价技术报告》。

此函

泰安市正源房地产评估有限公司
二零一零年三月十八日

估价师声明

咱们郑重声明：
1、估价报告中估价人员陈述事实，是真实和精确；
2、本估价报告中分析、意见和结论是咱们自己公正专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已阐明假设和限制条件限制。
3、咱们与本估价报告中估价对象没有利害关系，也与关于当事人没有个人利害关系或偏见。
4、咱们依照中华人民共和国国标《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
5、咱们已对本估价报告中估价对象进行了实地勘察并作了记录。
6、没有人对本估价报告提供重要专业协助。
7、委托方对其所提供资料真实性、精确性负责。
8、使用本报告，请注意估价假设和限制条件及报告阐明。

估价假设和限制条件

1、 估价成果重要根据了如下假设：
（1） 具备自愿卖者和买者；
（2） 为使交易完毕及达到合理价格，有充分谈判周期；
（3） 在这个周期内，市场状态、价格水平是不变；
（4） 估价对象能自由地在市场上出售转让；
（5） 不考虑特殊买家附加叫价和短期强制处分对价值影响。
2、 委托方对其所提供资料真实性、精确性负责。
3、 未经本评估机构书面批准不得向委托方和报告审核部门之外单位或个人提供，不得将报告所有或某些内容公开于关于媒体上。
4、 本次评估只是客观地反映出估价对象在本次估价目下市场价值，但不是必要成交价，其成果仅为委托方在本次估价目下提供价格参照根据，不得作为其他用途使用。
5、 评估中没有考虑将来国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗力对价值影响。
6、 本估价成果有效期自估价作业截止日期之日起壹年内有效，若在此期间由于国家政策、经济环境及估价对象自身状况发生重大变动，且这些变动会影响评估成果，应对成果进行恰当调节或重估。
7、 本次评估视估价对象不存在产权纠纷、其她抵押权、担保权、租赁权等她项权力及影响为假设前提。
8、 估价对象评估房地产面积以委托方提供有关产权资料为准。

房地产估价成果报告
一、委托方：程勇
二、估价方：泰安市正源房地产评估有限公司
法人代表：梁新成
资格级别：国家三级
证书编号：103004
三、估价对象：
1、估价对象区位状况：
估价对象坐落于肥都市新城盛源社区25号楼2单元2层东户，东临吉山路，西临凤山大街，南临肥桃路，北临盛世年华社区。周边距学校、银行、医院等较近，交通便利，周边环境较好。
2、估价对象实体状况：
估价对象建筑面积139.01㎡，配房（车库）面积37.66㎡，总层6层,在2层，经到房管局查询档案资料建筑质量检查合格报告该房产建于，房产设计用途为住宅，混合构造，水、电等基本设施齐全，国有出让土地。房产设计用途为住宅，实际用途为住宅，混合构造，水、电齐全。
3、估价对象权益状况：
房产证编号：肥房权证新城字第S075267号 登记产权人：程勇
四、估价目：为拟定房地产抵押贷款额度提供市场价值参照根据。
五、估价时点：03月17日
六、价值定义：依照估价目，本报告所采用价值原则为估价对象基于估价时点公开市场价值原则，所谓公开市场价值是指在公开市场上最有也许形成或成立价格。即交易双方都掌握了必要市场信息，有比较充裕洽谈时间进行交易。
七、估价根据：
（一）本次估价所根据关于法律、法规和部门规章
1、《中华人民共和国都市房地产管理法》；
2、《中华人民共和国土地管理法》；
3、《中华人民共和国担保法》；
4、《都市房地产抵押管理办法》。
（二）本次估价采用技术规程
1、中华人民共和国国标GB/T50291—1999《房地产估价规范》；
2、建设部、中华人民共和国人民银行、中华人民共和国银行业监督管理委员会联合颁布建住房{}8号《房地产抵押估价指引意见》。
（三）估价机构和估价人员所收集掌握关于资料。
八、估价原则：
1、本次评估以独立、客观、公正为基本原则；
2、以合法原则、谨慎原则、最高最佳使用原则、代替原则、估价时点
原则为操作技术性原则。
九、估价办法：
估价人员通过认真分析所掌握资料，依照估价对象实际状况及本次估价目，选用市场比较法作为本次评估基本办法。
十、房地产变现能力分析：
变现能力是指假定在估价时点实现评估目时，在没有过多损失条件下，将房地产转换为钞票也许性。
（一）估价对象在房产证所拟定合法用途前提下，独立使用性较强，不适当分割使用、转让。
（二）假定在估价时点拍卖或者变卖估价对象时，因存在短期内强制
处分、潜在购买群体受到限制及心理排斥因素影响，最也许实现价格普通比公开市场价格要低。
（三）处置房地产时，其变现时间长短以及费用、税金种类、数额和清偿顺序与处置方式和营销方略等因素关于。普通说来，以拍卖方式处置房地产时，变现时间较短，但变现价格普通较低，变现成本较高，要支付拍卖佣金、营业税及某些手续费。
（四）估价对象也许会由于房屋现状变更、国家经济形势、都市规划、环境变化以及房地产市场价格波动、房地产税费调节等不可预见因素，导致房地产价值产生波动。
十一、房地产抵押估价报告使用提示：
（一）估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值也许产生影响，在估价对象实物及区域因素不受意外损害，能正常维护使用，且未增长法定优先受偿款，房地产市场没有大波动状况下，预测估价报告使用有效期内，房地产抵押价值基本保持稳定。
（二）对抵押期间也许产生房地产信贷风险，估价报告使用者应予以关注：估价对象也许会由于房屋现状变更、环境变化以及房地产市场价格波动、房地产税费调节等因素导致房地产抵押价值减损。估价报告使用者应合理使用评估价值,关注处置房地产时迅速变现及费用影响。
十二、估价成果：
估价人员依照估价目，遵循估价原则，按照评估工作程序，选用适当评估办法，最后拟定估价对象在估价时点公开市场价值为：
人民币小写:441000.00元整，人民币大写:肆拾肆万壹仟元整。
十二、估价作业日期：3月17日—3月18日
十三、估价报告应用有效期：自估价作业截止日期之日起壹年内有效
十五、注册房地产估价师：

泰安市正源房地产评估有限公司
二零一零年三月十八日
房地产估价技术报告
一、个别因素分析：
估价对象建筑面积139.01㎡，配房（车库）面积37.66㎡，总层6层,在2层，经到房管局查询档案资料建筑质量检查合格报告该房产建于，房产设计用途为住宅，混合构造，水、电等基本设施齐全，国有出让土地。房产设计用途为住宅，实际用途为住宅，混合构造，水、电齐全。二、区域因素分析：
估价对象坐落于肥都市新城盛源社区25号楼2单元2层东户，东临吉山路，西临凤山大街，南临肥桃路，北临盛世年华社区。周边距学校、银行、医院等较近，交通便利，周边环境较好。
三、市场背景分析：
肥都市位于泰安市西部，属鲁中经济区，有多条国道、省道，高速路通过，交通便利，有助于同全省建立密切经济，科技和文化联系。逐渐建立起适应社会主义市场经济发展和国际经济接轨运营机制，努力培植当代化产业构造体系，运用区位优势，资源优势和国家产业政策加快都市建设进程。随着新一轮都市总体规划实行，整体经济形势好转，估价对象房地产保值增值潜力得到充分发挥。
四、估价办法选取：
依照以上状况及估价人员掌握既有资料，结合估价对象自身特点与评估目，选用市场比较法进行评估。
五、估价测算过程：
市场比较法基本公式：
比准价格=可比实例价格×交易状况×交易日期×区域因素×个别因素
修正系数 修正系数 修正系数 修正系数
1、选用交易可比实例
依照现场勘察状况及交易状况，选用三宗与估价对象在用途、建筑结
构、区位等方面相似或类似房地产交易可比实例列表如下：
实例
项目
A
B
C
估价对象
坐落
盛源社区
盛源社区
盛源社区
盛源社区
用途
住宅
住宅
住宅
住宅
构造
混合
混合
混合
混合
所在层数
2
2
2
2
交易状况
正常
正常
正常

单价（元/㎡）
2510
2530
2490

交易时间
．9
．9
．9

2、交易状况修正
实例A、B、C均为正常交易，因此无需进行交易状况修正。
3、交易日期修正
实例A、B、C均为近期交易，由于近期以来，同类地段同类物业房产成交价格基本稳定，故无需进行交易日期修正。
4、区域因素修正
取估价对象区域因素为100，将影响区域状况各因素赋与不同权重，然后将交易实例与估价对象分别比较，逐项打分，汇总之后拟定修正系数。
区域因素/交易实例
A
B
C
估价对象
商服繁华限度
20
20
20
20
距商服中心距离
10
10
10
10
公交状况
10
10
10
10
交通道路通达便捷限度
10
10
10
10
公共基本设施配套完善度
20
20
20
20
公害发生限度
10
10
10
10
都市规划限制
10
10
10
10
景观影响
10
10
10
10
合 计
100
100
100
100
5、个别因素修正
取估价对象个别因素为100，将影响个别状况各因素赋予不同权重，然后将交易实例与估价对象分别比较打分，汇总之后拟定修正系数。
个别因素/交易实例
A
B
C
估价对象
土地使用权类型及年限
20
20
20
20
建筑层次
20
20
20
20
平面布局
15
15
15
15
建筑构造
10
10
10
10
装修原则
16
17
14
15
新旧限度
10
10
10
10
便利运用限度
10
10
10
10
共计
101
102
99
100
6、求算估价对象价格
运用基本公式及以上数据计算，可得三个交易实例比准价格分别为：
项目
A
B
C
交易价格（元/㎡）
2510
2530
2490
交易状况
100/100
100/100
100/100
交易日期
100/100
100/100
100/100
区域因素
100/100
100/100
100/100
个别因素
100/101
100/102
100/99
比准价格（元/㎡）
2485.00
2480.00
2515.00
比准价格差别不大，取其算术平均数作为估价对象评估成果单价，即：（2485.00+2480.00+2515.00）÷3＝2493.00元/㎡
估价对象房地产评估价值为：
2493.00元/㎡×139.01㎡=346551.93元
经现场考察,综合考虑拟定配套房（车库）价值为94000元
估价对象总评估价值为346551.93元+94000.00元＝440551.93元
取整拟定为441000.00元
六、估价成果拟定：
依照估价目，结合估价人员经验，综合分析拟定估价对象在估价时点公开市场价值为：
人民币小写:441000.00元整，人民币大写:肆拾肆万壹仟元整。

人与人之间距离虽然摸不着，看不见，但确确是一杆实实在在秤。真与假，善与恶，美与丑，尽在秤杆上可以看出；人心大小，胸怀宽窄，拨一拨秤砣全然知晓。
　　人与人之间距离，不可太近。
　　与人太近了，经常看人不清。一种人既有长处，也有缺陷，所谓人无完人，金无赤足是也。初识时，走得太近就会模糊了局限性，宠之；时间久了，原本美丽之处也成了瑕疵，嫌之。
　　与人太近了，便随手可得，有时得物，据为己有，太过贪财；有时得人，为己所用，也许贪色。贪财也好，贪色亦罢，都是一种贪心。
　　与人太近了，最可悲就是会把自己丢在别人身上，找不到自己影子，忘了回家路。
　　这世上，主线没有零距离人际关系，由于人总是有一份自私，人与人之间太近距离，易滋生事端，恩怨相随。因此，人与人相处太近了，便徐徐相远。
　　人与人之间距离也不可太远。
　　太远了，就像放飞风筝，过高断线。
　　太远了，就像南徙大雁，失群哀鸣。
　　太远了，就像失联旅人，形单影只。
　　人与人之间距离，有时，先远后近；有时，先近后远。这每次变化之中，总是有一种难以忘掉故事或者一段难以割舍情。
　　有时候，人与人之间距离，突然间近了，其实还是远；突然间远了，必定是伤了谁。
　　人与人之间距离，如果是一份信笺，那是怀念；如果是一种微笑，那是宽容；如果是一句问候，那是情谊；如果是一次付出，那是责任。这样距离，即便是远，但也很近。
　　最怕，人与人之间距离就是一句失真谗言，一种不屑眼神，一叠诱人纸币，或者是一条无法逾越深谷。这样距离，即便是近，但也很远。
　　人与人之间最美距离，就是不远不近，远中有近，近中有远，远而不离开，近而不相丢。
　　太远距离，只需要一份宽容，就不会走得太远而行同陌人；太近距离，只需要一份自尊，就不会走得太近而丢了自己。不远不近距离，多像一朵艳丽花，一首悦耳歌，一首优美诗。
　　人生路上，每个人相遇、相识，都是一份缘，咱们都是互相之间不可或缺伴。
人与人之间距离虽然摸不着，看不见，但确确是一杆实实在在秤。真与假，善与恶，美与丑，尽在秤杆上可以看出；人心大小，胸怀宽窄，拨一拨秤砣全然知晓。
　　人与人之间距离，不可太近。
　　与人太近了，经常看人不清。一种人既有长处，也有缺陷，所谓人无完人，金无赤足是也。初识时，走得太近就会模糊了局限性，宠之；时间久了，原本美丽之处也成了瑕疵，嫌之。
　　与人太近了，便随手可得，有时得物，据为己有，太过贪财；有时得人，为己所用，也许贪色。贪财也好，贪色亦罢，都是一种贪心。
　　与人太近了，最可悲就是会把自己丢在别人身上，找不到自己影子，忘了回家路。
　　这世上，主线没有零距离人际关系，由于人总是有一份自私，人与人之间太近距离，易滋生事端，恩怨相随。因此，人与人相处太近了，便徐徐相远。
　　人与人之间距离也不可太远。
　　太远了，就像放飞风筝，过高断线。
　　太远了，就像南徙大雁，失群哀鸣。
　　太远了，就像失联旅人，形单影只。
　　人与人之间距离，有时，先远后近；有时，先近后远。这每次变化之中，总是有一种难以忘掉故事或者一段难以割舍情。
　　有时候，人与人之间距离，突然间近了，其实还是远；突然间远了，必定是伤了谁。
　　人与人之间距离，如果是一份信笺，那是怀念；如果是一种微笑，那是宽容；如果是一句问候，那是情谊；如果是一次付出，那是责任。这样距离，即便是远，但也很近。
　　最怕，人与人之间距离就是一句失真谗言，一种不屑眼神，一叠诱人纸币，或者是一条无法逾越深谷。这样距离，即便是近，但也很远。
　　人与人之间最美距离，就是不远不近，远中有近，近中有远，远而不离开，近而不相丢。
　　太远距离，只需要一份宽容，就不会走得太远而行同陌人；太近距离，只需要一份自尊，就不会走得太近而丢了自己。不远不近距离，多像一朵艳丽花，一首悦耳歌，一首优美诗。
　　人生路上，每个人相遇、相识，都是一份缘，咱们都是互相之间不可或缺伴。