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金太城—商住复合策划方案

一、“金太城”项目计划和前期工作评定和提议
一、评定
在对所提供前期资料消化吸收过程中，我们对整个项目计划及前期工作形成了以下见解：
1、从总体布局上看，整体计划科学、紧凑、有序，并充足表现了人文关心思想，小区采取封闭式管理，使业主安全得以充足确保，住宅主入口设在戴家巷，即表现了方便标准，又表现了闹中取静设计意图。酒店、写字楼及商业街组成广场主入口设在虎踞北路，交通极为便利，并易于聚积人气。小区内车行线路设计合理，达成人车分流标准，另外虎踞北路口还设置了人流疏散通道，考虑极为周密。

2、从土地价值利用上看，整体计划充足或能够说最大程度地发挥了土地价值，经过环小区商业街、写字楼、酒店及住宅多种物业形态复合式开发销售，以使土地价值最大程度地发挥。

3、从环境景观设计上看，将区内集中绿地置于主入口轴线上，使其既是地理上中心，也成为小区生活中心区域，使小区形成藏风聚气之势。另外，环境设计中充足表现了“均好性”标准，经过组团内绿地、两两围合庭院式绿地、宅前绿地、屋顶花园使小区整体绿意盎然；更为关键是计划设计中充足考虑了山坡地绿化造景利用，使其形成小区最具特色、最具卖点景观环境，使小区组成了竖向绿色景观带，
结构清楚、层次分明，地面景观和空中景观交相呼应。另外，虎踞北路上形成了城市景观带，城市景致、风水利用，组成小区山、水、城、林全方面景观链。

4、从健康设施考虑上看，计划设计中人文关心情结表现淋漓尽致，在地幅不大现实情况中，利用架空、绿地、屋顶、山地等多处面积及小区会所，设置运动体闲设施，使小区居民及办公人群能在工作、生活中享受美好景致，体验美好人生，经过运动强化体魄，放松身心。

5、从单体设计上看，开发企业数次调整，终使现方案达成较为理想境界。因为小区基地面积不大，一面临山，一面有26层写字楼，所以单体和单体间关系就极为关键，现在，A、B、C、D、E座，均在上作了斜向调整，这么关系将愈加合理，对住房光照、通风、视线全部能有很大改善。

6、从户型设计上看，主力户型是130-150 M2之间三室二厅二卫及四室二厅二卫，比较能切合市场中改善型二次置业人群生活模式，并合适配以大、小两类（150 M2以上，100 M2以下）及其它特殊户型（别墅式公寓、跃层公寓等），配置基础合理。

7、从建筑立面和造型上看，主楼金源大厦，立意新奇、造型极富特色，可成为虎踞北路上标志性建筑。银色外观，临街面全玻璃幕墙；住宅小高层外观雅致，用料考究，整个小区天际线丰富，造型美观，色彩协调，和山色云彩友好共存。

8、从建筑结构上看，高层写字楼采取现浇框一简结构体系，小高层、高层住宅采取现浇异形柱框结构体系，其它公建均采取现浇钢筋混凝土框架结构，均十分科学合理。

9、从技术经济指标分析上看：用地经济，覆盖率、容积率、绿化率均达成标准要求并十分人性化。各物业类型建筑面积分配也较合理，车位考虑也较充足。

10、从大厦扩初设计考虑上看，功效安排十分合理，设备安排比较到位，消防、通风、人防考虑细致。

11、从展示中心设计关键点上看，面积大、层高高很有特色，能够成为南京最好售楼中心之一，功效设想也很周到，并充足考虑了智能化展示系统利用。

12、从开发计划进度表上看：从拆迁、设计、报批、施工、一二期衔接、写字楼、住宅、商进度衔接上看，均很紧凑、有序。

总而言之，我们认为，尽管在报批步骤上出现了短暂延缓，但项目整个过程把握十分良好有序，系统运行控制良好。开发企业对市场研究充足，定位正确，计划思想现代科学，设计合理而富有个性。前期各项工作准备良好，为下一步开工和销售推广打下了坚实基础。有理由相信，该项目能够成为未来两年内南京最优异物业和销售情况最好物业之一。

二、建 议
住宅产品应该包含：工程质量、功效、环境质量、服务等四个方面，以下从这些方面提出粗浅提议：
1、户型问题：
（1）写字楼户型及分割问题：
高级项目往往需要较大走廊、大堂、过道等公共空间，这么尽管得房率会有所下降，但业主体面得到了表现，假如市场销售显现出购房者有这方面需求，设计应该向这个方向妥协。
在写字楼楼层平面分割上，因为现在大、中、小买家百分比尚无法确定，故分割方案不应只做一个，而应多设计多个方案以供售楼人员向不一样需求业主推荐。
（2）住宅户型：
现在，主力户型三室二厅二卫及四室二厅二卫设置基础合理，但仍应考虑合适放大小户型（二室二厅二卫90-100 M2）百分比，以利于开盘人气。
（3）户型思索和创新：
好户型未必是热卖户型，卖得最好户型未必是好户型，在一个不成熟市场试图制订出标准是不现实。对我们而言，和其找到好标准，不如找到打开标准钥匙，这把钥匙恐怕一是市场分析，二是户型创新。

市场分析使我们得到现实需求意向，而户型创新使我们能够对市场起到引导性作用。
从这种意义上看，现在本案户型设计只是合理，而无创新。
另外，在公共活动区、私密休息区、辅助区，三者之间百分比关系上还有深入商榷可能性。
在户型细部设计处理上因不了解详情，故不便讲话。

2、物业管理（服务）问题：
小区为复合型项目，拥有酒店系统，所以酒店式物业管理服务含有了很大可能性，也成为小区特大卖点，应受到重视，并主动寻求设计方案，在内部认购前即应有所明确，以使业主放心，尽早下定。

3、环境质量问题：
小区现在环境设计考虑已几近极致，但怎样使景观价值最大化，仍然是要关键思索内容。
小区山坡地景观设计是重中之重，现在细化方案还未出现，但现在感觉到专题不够明晰，层次感还未表现。
小区城市广场（虎踞北路）景观设计现在尽管十分丰富，专题也较明确，但仍有繁杂、不简约之感，我们认为还应更现代，更简练方能和小区标志建筑金源大厦外观相匹配。
小区内部绿化考虑较为周到，但室外硬质景观设计现在尚不知详情，但提议考虑细致。
小区在文化设计方面，还应作深入思索，以确立小区现代和经典相融合文化景观特色。

4、装修房问题：
装修房能否成为本物业建筑交付中一环，是要仔细推敲，假如有市场接收可能性就不应轻易放弃。

5、开发节奏和销售推广步序：
现在地块受拆迁制约，形成由内而外开发次序，且受景观及前面写字楼大厦影响原因，住宅各幢价值有一定差异，而户型大小配置也深入形成差异局面。有鉴于此，我们提议要打破原有格局，在先开发住宅单体内配置一定百分比小户型以和销售推广步序相匹配。

二、对市场定位及新产品定位评定及提议

一、市场定位是在分析、研究南京市整体经济发展、消费能力、置业概念改变和南京房地产业现实状况和发展趋势，结合地域特点等很多原因而确定市场营销方向。本项目开发商已对此进行了扎实工作，精辟地提炼了项目标市场定位。

（一）市场潜力
1. 对现有房地产市场评价。
①河西、宁南、江宁板块急逢放量，形成中低层面销售主导市场。但临江大道、地铁、市政道路改造不配套，交通仍使用户在决定买房时犹豫不决。
② 城东板块因隔山隔水交通原因，缓释了市政府将南京市区东移速度。远郊公寓、别墅虽品质、景观可人，但未能组成日常居家主力。
③ 老市区改造新建商住房，基于地价、退让等原因，追求容积回报，缺乏环境舒适感，生态环境和交通通道缺乏现代人文情感，仅依靠楼盘地段优势争夺市场份额。
2．需求及市场动态
① 消费者理性需求：舒适方便、宁静、人文、自然、品质、永远是房地产消费基础要素
② 周围楼盘销售情况：
楼盘        中间价元/M2        主力户型M2        销售情况
虎啸花园        5200        114-160        尾盘（现房）
五台花园        4600        7130        很好（现房）
天福园        4800 （多）        89-140        一期完售（现房）
汇林绿洲        4800        120-150        通常（期房）
王府花园        5000        89-145        很好（现房）
湖景花园        4800        108-150        很好（现房）
汉府雅苑        6800        105-374        很好（现房）
金贸花园        5500        85-146        通常（现房）
佳乐福新寓        3450        82-129        很好（现房）
下关文化大楼        6800        写字楼        通常（现房）
③大景观是下一轮房地产市场营销推广关键。
   a “水景住宅”骤热。
     “生态、山水、美式、豪宅”（帝豪花园）
     “城墙花园，生活艺术家”（金城花园）
     “山水城林，我尽拥有”（紫金山水苑）
     “山水双景齐宅“（武夷花园）
     “新河秀水环抱”（南房花园）
     “典藏辉弘迎宾大道，尽享浪漫水岸生活”（陶然居）
   b 推崇生态和现代生活模式
④ 回归城市已形成新消费动力。
（二）消费者定位
1．写字楼及酒店
① 在计划上已经把较低层面（1-15层）改作酒店和自用。提供商务OFFICE为16层以上8000多M2高等级写字楼，充足考虑到用户选择OFFICE心理状态。从而使用户在相互比较过程中对本项目价格接收。如：天丰大厦起售价为7楼4500元/ M2，18楼价格攀升到6000元/ M2。
② 开发商对用户层面定位基础正确。但据我企业本年初市调汇报显示，因为地段特征，金融、咨询、中介等行业办公场所选择多集中在新街口、山西路、鼓楼。IT行业集中在珠江路城东干道。仅有广告、进出口贸易及其它贸易行业分别有3.4%-6.9%首选。
③ 我们注意到项目标地理交通环境和周围营销资源。依据差异化定位标准，提议是否能够考虑选择一个含有特殊地域优势行业定位作为主导推广行业。
以旅游和外事服务为主导推广行业。
交通资源：大桥、城西景观绿色通道、长江码头、火车站、盐仓桥交通枢纽。
周围资源：省旅游局、省外事办、省侨办、中国国际旅行社、中国康辉旅行社、中旅汽车企业、中旅服务企业、丁山宾馆、双门楼宾馆、友好大厦、江苏旅游学校等。
伴随中国进入WTO作为旅游大省，关键旅游城市南京，会有一个飞速发展机会。在中国生产总增加率中，旅游业一直是较为活跃行业。充足利用项目标交通、环境和行业气氛，有意识地吸引旅游、外服行业企业形成较为特色外事旅游商务平台。不仅在推广上易集中用户资源，同时会对整体品牌提升带来有益影响。

2．住宅
项目所在“居繁荣闹喧之地，尽享静谥舒适生活。”加之原生态山地、合围式城堡、二十一世纪时代生活配置，是城市精英理想生活环境开发商已对目标定位在社会地位方面作了较为广泛界定。我们试图经过需求层面作深入研究。
①        以用户家庭生命分阶段来界定：
a 以年纪35-50岁中间阶段家庭为主力消费群，市场用户组成36.03%。
b以年纪35-40岁离巢阶段家庭为关键消费群，市场用户组成11.8%。
c以年纪50-70岁空巢、解体家庭为辅助消费群，市场用户组成10.11%。
避开中低级消费水平22-34岁创业人群（53.8%）对价格敏感。太古山庄为成熟、成功人士提供住宅精品。
②        从用户购置动机来界定：
a．        以自购自住为关键需求。
b．        既追求享受自然生态健康生活，又保持和现有社交平台紧密相连生活习惯。
c．        钱换方便新城市生活成本概念。

二、产品定位

产品定位、定向目标消费群提供需求产品认定。我们基础赞同开发商走精品之路产品定位思绪。
1．        写字楼
假如我们选定中型外事旅游行业为金源大厦OFFICE主导用户群，大厦风帆立面寓意成功意境会渲染一个亲切气氛。同时对这些涉外交际广泛热门行业特殊工作条件，尽可能多地配置、多路电话线、办公区和酒店客人分别运行电梯、商务服务平台。计算机及办公设备租赁、维修、快递、清洁、便餐等硬件和软件完善配套。
从产品共用性来看，写字楼分割比较符合中小型企业办公空间组合，户型跨度大，东全玻璃幕墙、便于二次分割、采光通风好。业主得房率也较高。
顶层豪华层、宾馆层办公室又注入了仿生态楼顶花园，适应不一样层面用户选购。
2．        住宅
因为地型特殊，太古山庄户型因地制宜，比较杂乱。应落实山水树林生态标准，在采光、通风分室诸方面要表现“以人为本”组团标准。
针对目标用户家庭需求功效分别供给不一样户型空间。
①精英户型35-50岁，三口之家。追求现代舒适生活，占44.16%。
主卧20M2，次卧15 M2，工作室20 M2，起居室（客、餐厅）30 M2，主卫10 M2，客卫6 M2，厨房10 M2，前阳台8 M2设备阳台5 M2，总面积124 M2。
②享乐户型：40-45岁，二口之家。追求豪华生活，占23.96%。
增加一个客卧或工作间15 M2，一个贮藏室4-6 M2，一个洗耳恭听衣间4 M2，一个保姆室7 M2，起居室合适增加10 M2，总面积160 M2左右。
③实用户型：50岁以上，35岁以下家庭及外地来宁单身住户，二口之家。简单实用生活，占31.88—。
主卧20 M2，工作间（或次卧）15 M2，起居室25 M2，卫生间8 M2，厨房8 M2，前阳台6 M2，设备阳台4 M2，贮藏室4 M2，总面积90 M2。

三、“金太城“项目品牌概念设计方案

一、本项目是江苏金源滩涂实业企业在江苏省滩涂开发投资企业和政府给予从事沿海滩涂开发利用战略建设后，首次涉入南京城区房地产项目开发。

（一）本项目功效设计特征：全方位多功效

  A.  商务：1. 多功效商业裙楼  Shopping  Mall
                           2. 星级酒店                    Hotel         旅业
                                      餐饮、娱乐、休闲
                           3. 写字楼                 Office     一般写字楼
                                                                                     豪华写字楼
                           4. 商铺                         Firm     金融
                                                                               超市
                                                                                    排档、  美容美发……  
                           5. 停车场                         Park    地下，地上，架空层、广场……

B.   居住 1.  单元住宅
                           2.  跃层住宅
                       3.  空中别墅

(二)、营销运作形式多样化

  1.  销售
2.  租赁
3.  招商合作
4.  自营
“金源大厦•太古山庄”项目是一个经典复合房地产开发项目

二、以一个整合概念，作为项目标品牌，能够较完整地，便捷涵括项目标各个层面

（一）、“金太城”整合品牌导入。“城，所以盛民也”“城为保民之地”。城市是富庶、繁荣，享受舒适生活代名词。城市化是新世纪人居文化发展趋势。现代建筑学提出新城市主义提出“居住小城”模式，处理城市发展中空心化，无序化状态。在改造旧城区再造自然生态同时、提倡修建含有城市情调系列公共空间体系及商业公建系统复合式居住小城。和城市固有结构市场相配合，形成在繁荣之全部享受自然新城市生活意境。
取金源大厦，太古山庄字头，借枕山，围合之势，立现代城市生态开发理念，“扬金帆，开财源，享受繁荣，沉醉自然”，“金太城”，一个概念复合地产项目。

（二）金太城品牌系统
金太城（JoYo  City）

        金源大厦                                        太古山庄           太古山地生态花园   金源商业广场
                 Joyo        Mansion                Joyo        Villa                        Joyo  Shopping  Mall
白云堡
金源大厦 Joyo Mansion                   暗香阁
        金源酒店 Joyo Hotel                      天一处
金源美食休闲中心                              闻涛轩
                                       翠鸣谷

（三）品牌形象分配               

复合地产      商务、商贸、酒店      金源                金太城
                                  住宅、景观地理                         太古

三、金太城品牌形象概念

                金色源泉，成功动力
财富之源，事业起点，拥抱自然，享受生活

四、主副品牌定位

                金太城——新世纪城区国际时尚商住复合小区
                金源大厦——信息时代，高效率商务平台
                金源商业广场——区域性商贸副中心，休闲购物街
                太古山庄——城区山地自然生态小区，山地造氧运动

五、城区山地自然生态小区概念

             在太古，有山感觉。
     山地生态生活方法
1.  空间错落标准
2.  亲阳光标准
3.  健康空气标准
4.  绿色通道标准
5.  自然生态标准
6.  纯洁水标准
7.  山地运动标准
8.  半闭合管理标准

六、金太城品牌概念物质层面支持

1. 太古山地生态花园——山地生态概念具象表现
        在保持太古山及原始生态同时，修建山体景观，虎踞形象石雕群和大厦前市民休闲广场，以小区内中心花园、楼园景观绿地，裙楼楼顶花园，楼外立面造型等整合修造以阳光、树林、运动为专题生态花园。
2. 重新审阅太古山庄各幢楼体外立面及户型设计,以表现阳光•空气•宁静•便捷个性特征。
3. 三维绿化：山体绿化，绿化通道，空中立体绿化。

七、金太城品牌销售形象视觉表现

                 组合形式：
1.  金太城Logo
2.  金源大厦、太古山庄、金源商业广场选造专用汉字字体。
3.  推广组合：“，金色源泉，成功动力”，下缀金太城Logo下组成推广模式。

四、“金太城”项目包装方案

总  则

“金太城”项目包装方案包含四个部分，即品牌总体形象包装、传媒形象包装、过程现场形象包装、落成现场包装。
品牌总体形象包装是指以标准名称，标准图形，标准字体，标准色彩、标准广告语等关键要素为基础所组成项目形象体系。该体系是整个项目形象灵魂。传媒形象包装、过程现场形象、及建成后小区总体形象包装均以此为标准。它是上述三者在实际利用中表现。
传媒形象包装是指本项目品牌形象在大众传媒中具体展现。具体而言，就是项目信息在报纸、广播、电视、印刷品、户外、车站等广告媒体中传达形式。它感染力、冲击力及整体识别性对项目能否吸引公众视线、买家爱好起到至关关键作用。
过程现场包装是指项目在施工过程及销售过程中现场形象包装。此为购房者最为关注焦点，是最经济，最有效宣传场所。它好坏将直接影响项目和开发商形象，更为关键是它对于销售气氛营造起关键性作用。
落成现场包装是指整个小区完工以后对小区实施全方面形象统一和整合，它表现着开发商对业主承诺兑现和关爱，更为关键是为开发商树立了样板工程，为后续项目积累品牌力量。

一、“金太城”品牌总体形象包装方案

（一）标准名称
1.  总称 (汉字): 金太城
                         (英文): Joyo  City
2.  子系统名称
        A. 写字楼(汉字): 金太城•金源大厦
                          (英文): Joyo  Mansion
b.  住宅 (汉字): 金太城•太古山庄
                          (英文): Joyo  Villa
c.  商业街(汉字): 金太城•金源广场
                          (英文): Joyo  Shopping  Mall
d.  商业街(汉字): 金太城•金源大酒店
                          (英文): Joyo  Hotel
※        以“金太城”为项目总体名称，以“城”概念涵盖统领整个项目丰富性、多样性；取金源大厦、太古山庄首字合成“金太”表现其内在有机联络，并表现品质感，钛金为最珍贵合金，常见于尖端科技。

（二）、标准图形
见品牌概念设计内容

（三）、标准字体
见品牌概念设计内容

（四）、标准色彩
见品牌概念设计内容

（五）、标准广告语：
                成功动力        金色源泉

二、“金太城”传媒形象和包装方案

对公众信息传达，首先要考虑该项目标丰富性，多样性。所以，第一，是正确、全方面并反应项目个性；第二，在形式上要鲜明突出，风格统一，调性一致；第三，因为“城”概念较为硬朗，所以设计中要用亲切柔和元素去调和，以求平衡感。

（一）报纸
         为表现大厦匠心独具造型和复合性特色，也为在报纸大量地产广告繁杂背景中脱颖而出，从公布形式上看
1. 宜主导性采取竖半版、竖1/4版，横跨版通栏等特殊规格广告形式。
2. 以淡底色衬托楼宇,并增强亲和力。
3. 将名称、标志、广告语等关键元素以标准格式统一设置。

（二）广播
采取两种方法进行包装，一是男声独播，选择音质成熟、稳健、富磁性男播，表现“金太城”伟岸大气，丰富深远；二是女声独播，选择音质柔美，亲切女播，表现“金太城”亲切灵动，含蓄婉约。

（三）电视
现在，南京地产界普遍不重视电视媒体利用，一是投量少，二是制作过于粗糙，根本不能表现项目形象，有鉴于此，我们提议“金太城”项目应重视电视媒体强大视觉冲击作用。制作精良电视广告片以树立形象，以增加传输效果。
制作精良广告片，并不意味着花过多制作成本大代价拍摄，且鉴于项目建设过程中不可能实景拍摄实际情况，我们提议用三维方法制作吉祥物及大楼及小区环境动态演示模型，以吉祥物引领进入金太城，表现美妙生活方法展开电视广告，形成动态视觉包装。
三、“金太城”过程现场包装方案

过程现场包装就是将工程现场依据进厂施工进程和环境改造进行装饰和美化。它是营销策划中不可缺乏一个步骤，是销售广告有力补充。
“金太城”项目现场包装可分为前期和后期两部分，前期部分包装着重于工地形象和工作环境，包含售楼中心、围墙、工地入口、小区每个入口、项目一期入口、小区外围入口道路等；后期部分包装侧重于现场环境，包含样板店、广告牌、展示灯箱、人造景观等。（此处关键指前期包装。）

（一）售楼中心包装
售楼中心包装关键是格调和功效及其有机组合，鉴于本案售楼中心面积大，净高高特点，我们作以下提议：
1.  中心以虎踞北路沿街全落地玻璃,中间开设四扇开大门，表现通畅明亮现代感。
2.  大门进入处中央设置小区楼盘模型；
3.  模型后设集中演示区，包含多媒体屏幕演示系统、图片悬挂演示、建材及设备演示系统；
4.  以沙盘及演示区为中轴，左右分别设置写字楼、商铺销售洽谈区和住宅销售洽谈区，形成功效性区分；
5.  中心内侧局部做二层，将办公性功效放置二层，并在二层设置贵宾接待室及小型游戏活动室；
6.  售楼中心沿虎踞路上方墙体上提议制作超大型户外广告牌，表现小区形象。
※　这么设计，关键是表现集中演示、分区洽谈标准。既可使买主感受小区整体内涵，也可让其依据自己需要分别洽谈，不相互干扰。局部二层上设办公室，使办公和洽谈互不干扰；二层设贵宾接待区，使大买家有倍受尊重之感，也使谈判平静有序不受干扰，边上还有活动室，亦可在轻松活跃气氛中完成交易。

（二）围墙包装
1.        沿虎踞北路围墙
(1)        围墙制作成南京市第一本“墙体楼书”,既是美化墙体,更关键是作为新闻炒作题材。
(2)        围墙尺寸：砌净高为2.2米，带墙檐高2.3米。墙柱高2.5米，柱顶带一根管式细短铁棍，上面可插旗杆。柱宽40CM，柱和柱之间墙宽3米。
(3)        包装方法：以楼书内容制作上墙，墙体下部做上开发商名称字样，墙柱体上饰以“金太城”名称及标志，每个墙柱顶端上插上企业旗帜。
2．沿戴家巷及镇江路围墙
(1) 围墙专题：企业及小区形象展示
(2) 围墙尺寸：同虎踞路围墙
(3) 包装方法：以“金太城”标准色作底色，将墙体及围墙柱全部涂满，在每两柱间墙体中饰以和标准色形成反差项目组合标志等其它同虎踞路围墙。

（三）入口包装
需要包装入口有两处：
1. 虎踞北路入口
此为施工主入口，因为沿虎踞北路，有重大宣传意义，提议搭建大型牌楼和灯光铁架拱门。入口处顶部悬挂一条横幅，门两侧悬挂彩旗，三角吊旗，门两侧竖警示牌和公告牌。（如提前把金太城门头建好，更可使项目形象吸引用户）
2. 戴家巷入口
此为施工入口，也是未来住宅小区车辆主入口处，在施工期间因为在戴家巷内，宣传意义不及虎踞北路门，提议前期以施工方便为第一标准，施工期间，整体用半跨式拱型彩虹门，待后期条件成熟后设计现代实用小区大门，设计时仍期望灯光亮化效果 。
（四）各施工区域包装
1.  A地块一期 （金源大厦施工现场）
此区域需要包装关键是围墙，及北侧工地入口，详见入口及围墙包装内容。
2．B地块 (一期太古山庄a、b楼)
因为此处为地块最内侧腹地，且镇江路无小区出入口，距两个施工入口最
远，所以包装需要小，但又因为此区域作为A幢住宅楼地块，且最先动工也最先完工，未来被看房者参观概率最大，所以此地块关键是对抵达该地块沿途道路进行包装，关键方法是经过绿化、彩旗、灯光，条幅、充气拱门等方法进行。在现场样板房开放阶段，在镇江路修建简单精巧便门，以利看房人员进出。并可作为A、B幢先期出入临时通道。
3．C、D地块
     此两块关键是按拆迁次序进行，对施工入口、道路系统按上述两种方法进行包装。

（五）已建成交付区域和在建区域区分和链接
鉴于本小区开发是“由内而外”序列，提议以工地围板方法将施工区和建成交付区相区隔，以道路双侧绿化，彩化、亮化相互衔接过渡。

（六）施工过程中具体包装元素利用

                概  念        内  容
楼
盘
包
装        地块包装        楼盘范围内一切广告宣传及销售设施和用具
“硬件”包装        广告板、旗、幅、售楼处、样板房、人工景观等
        销售包装        “软件”包装        销售人员管理、语言、服装、行为、气氛营造等
        施工建设包装        施工现场
整体管理        包含开发商实力，销售进度，建筑质量等问题
        管理组织包装        对工程和销售进度总体策划和掌握        动工、施工、封顶、完工、交付进度把握

1. 施工阶段包装元素
（1）致歉公告牌：让人得到心理抚慰
（2）入口牌楼：让人看到脸面
（3）施工区进度板：让人看到楼在长
（4）广告布幔：让人看到楼形象
（5）指示牌：让人看清楼区位
（6）充气拱门：让人想到喜庆色彩
（7）楼盘实物标志：让人记忆深刻
（8）温馨警示牌：让人感到温馨

2. 预售阶段包装元素
(1) 路旗
(2) 小彩旗
(3) 景观小品
(4) 售楼处
3. 收尾阶段包装元素：
（1）树立入住率广告板
（2）告谢板
（3）逐步回撤多种原包装工具，小区形象显示系统进入制作。

四、“金太城”落成现场包装方案

落成现场是指整个小区全方面完工交付后包装方案。提议全方面导入CIS系统，以树立金源企业及“金太城”项目标良好公众形象，提升著名度和美誉度，建立样板工程。
具体内容及条目以下：
房地产楼盘导视系统设计内容

A、        楼盘形象基础要素：

一．        总系统
1．        楼盘标志
2．        楼盘标志最小使用尺寸限定，最小预留空间限定及标志方格制图法
3．        楼盘标志辅助色及标志搭配使用规范
4．        楼盘辅助色带和楼盘标志之组合
5．        标志及楼盘名称中英文组合
6．        楼盘名称标准字体及其方格制图法
7．        指定印刷字体
8．        辅助图形

B、        应用要素：

一．        办公系统：
1．        名片
2．        信封（中国、国际标准信封）
3．        职员识别牌（工作牌）
4．        徽章
5．        信笺
6．        便笺
7．        传真纸
8．        笔记本
9．        职员手册封面
10．        文件夹
11．        文件袋（横式、竖式）
12．        桌签
13．        签到簿
14．        请柬/贺卡
15．        纸杯
16．        考勤卡
17．        钥匙扣
18．        公文包
19．        意见簿
20．        笔筒
21．        笔架
22．        书写工具
23．        烟灰缸

二．        分区环境系统：

售楼处：
1、        欢迎牌
2、        展板规范
3、        展厅导示牌
4、        台面标牌（洽谈处、收款处、签约处）
5、        警示牌（请勿触摸、请勿拍照、请勿吸烟）
6、        功效标示牌（总经理室、资料室、财务室、洗手间）
7、        区内住户楼导向牌（楼号、座号、门号）
8、        走廊导示牌
a．        火警119
b．        请勿吸烟
c．        配电房
d．        安全通道
e．        有电危险
f．           闭路电视监控室
g．        电标
h．        水标
i．           管气标
j．           电梯标牌
9、        小区区旗
10、        示范单位标牌（主人房、客厅、房型、面积）
11、        看楼专车

现场部分：
1．        工地广告牌
2．        路牌标识
3．        路灯
4．        彩旗/三角旗
5．        气球
6．        POP挂旗
7．        楼体条幅
8．        楼盘管理导视
a．        管理处
b．        保安部
c．        问询处
   9、停车标识

三．        广告系统
1、        宣传册封面
2、        海报规范格式
3、        POP规范格式
4、        优惠卡
5、        礼品（伞、钥匙扣）
6、        礼品包装纸
7、        灯箱
8、        路牌广告
9、        车身广告
10、        手拎袋
11、        锦旗
12、        绶带

四、衣饰系统
1、        管理人员衣饰
2、        销售人员衣饰
3、        清洁人员衣饰
4、        保安人员衣饰

五、“金太城”项目营销方案

一、入市时机和态势

（一）入市时机
入市时机是首要营销策划要素，其选择是否合适对于物业开盘业绩起至关关键影响。
本案要考虑影响入市时机原因有以下几条：
1. 写字楼、商铺购置适宜在年底推出，原因是企业及个体业主通常会在年底，企业财务情况明确后作出购置决议。
2. 销售许可证有望在11月份拿到。
3. 圣淘沙花城将在9月开盘，不宜给其在本区独售时间过久，应适时跟进，以分流买主。
有鉴于此，我们提议在10月份进行媒介预热，并进行现场准备，12月份开始内部认购。在圣诞节或元旦前后正式入市，以起到一收今年之尾势，二抢明年之头彩功效。

（二）入市态势
从气势上看，既选址于虎踞龙蟠之地，自当有龙行虎啸之势，应考虑力度和速度，快速有力地取得市场影响。所以，在宣传及营销战略部署上应以求势、求实为旨，不宜采取浅吟低唱、细雨润物之法。

二、销售阶段和销售进度

（一）销售阶段：
依据地块折迁次序，工期安排及多种物业形态间内在联络，在内部认购结束后，提议将整个项目标营销阶段作以下划分：
共分两期：
第一期销售：.1-.8        (A幢完工交付日)
此一阶段销售物业内容:
住宅:        A、B幢
写字楼：保留4层整层，其它推出
商铺：虎踞北路沿街商铺及D、E座楼下商铺
第二期销售：.9-.6        (项目全方面交付日)
此一阶段销售物业内容:                (含上一阶段余量)
住宅:        C、E幢
写字楼：保留整层开始发售
商铺：戴家巷、镇江路沿街商铺

（二）销售进度
1.  第一期销售: 共8个月
(1)  开盘后前4个月.即.1-.4,实现销售率：
住宅:        40%
写字楼：50%  （整层保留层除外）
商铺：55%
(2)  开盘后后4个月.即.5-.8,实现销售率：
住宅:        85%
写字楼：80%  （整层保留层除外）
商铺：80%
2.  第二期销售: 共9个月
(1)  开盘后前4个月.即.10-.1 （写字楼及B幢住宅完工）,实现销售率：