房地产前期业务管理工作基础手册.doc

房地产前期业务管理工作手册

目录
第一章 开发业务手册编制阐明 1
第二章 土地一级开发 1
2．1土地一级开发前投原则备 1
2．1．1编制土地一级开发实行方案，获得一级开发主体资格 1
2．1．2土地一级开发实行方案所需要材料 1
2．2 土地一级开发征询意见和审批阶段 3
2．2．1获得一级开发实行方案批复 3
2．2．2组织投标工作 3
2．2．3委托控规调节 5
2．2．4申报规划意见 5
2．2．5建设项目用地预审 8
2．2．6征询有关部门意见 9
2．2．7办理项目立项 12
2．3征地、拆迁 14
2．3．1征地与国有土地收购 14
2．3．2拆迁、拆除 17
2．3．3拆迁详细工作实行 17
2．4市政基本设施建设 24
2．4．1市政规划与允许 24
2．4．2市政基本设施建设阶段详细工作流程示意图 24
第三章、获取土地阶段 27
3．1工作成果 27
3．2项目土地获得原则 27
3．2．1项目位置选取及初步分析 27
3．2．2土地规模原则 27
3．2．3土地价格原则 27
3．2．4项目定位 27
3．2．5项目成熟 27
3．2．6营销效果初步分析 27
3．3获取土地 27
3．4北京地区招拍挂流程图 28
第四章、办理土地使用权证 30
6．1获取土地使用权证 30
6．2申请人需提交如下申办材料 30
6．3审查、决定期限 30
6．4流程图 30
第五章 办理建设用地规划允许证 32
5．1获取建设用地规划允许证 32
5．2申请人需提交如下申办材料 32
5．3审查、决定期限 32
5．4流程图 33
第六章、办理建设工程规划允许证 34
6．1获得建设工程规划允许证 34
6．2申请人需提交如下申办材料 34
6．3审查、决定期限 35
6．4流程图 35
第七章 施工图设计专项技术审查 36
7．1前置条件 36
７．２本阶段需提供如下材料 36
7．２．1施工图专项审查 36
7．２．2施工图备案 36
7．３办理流程 36
7．４环节时限 37
第八章 办理各项配套设施接入工作 38
8．1供电配套作业 38
8．1．1前期征询阶段 38
8．1．2工程建设阶段 38
8．1．3申请报告 38
8．1．4供电实行阶段 39
8.2供水配套 39
8．2．1项目规划设计阶段（方案设计阶段） 39
8．2．2市政综合阶段 40
8．2．3施工图设计阶段 40
8．2．4施工阶段 40
8．2．5使用阶段 41
8．2．6 注意事项: 41
8．3排水配套 41
8．3．1排水（方案）征询阶段 41
8．3．2排水（方案）审批阶段 42
8．3．3申办施工暂时排水工程 42
8．3．4排水工程实行阶段 42
8．3．5排水工程申请投入使用阶段 43
8.4消防配套 43
8.4.1规划设计方案阶段消防申报需提供资料 43
8.4.2初步设计方案阶段消防申报需提供资料 43
8.4.3施工图设计阶段消防申报需提供资料 44
8．4．4施工图（消防设备）设计阶段消防申报需提供材料 44
8．4．5施工图（内部装修）设计阶段消防申报需提供资料： 45
8．4．6消防工程施工阶段注意事项： 45
8．4．7建筑工程消防竣工验收需提供资料： 45
8．4．8装修工程 46
8.5燃气配套 47
8．5．1扩初设计完毕后 47
8．5．2施工图设计完毕后 47
8．5．3主体构造封顶前（或竣工前6～8个月） 47
8．5．4配套实行阶段 47
8．5．5竣工阶段 47
8．5．6通气 47
8．6通信配套 48
8．6．1前期征询阶段 48
8．6．2 扩初设计阶段 48
8．6．3 施工图设计与施工阶段 48
8．6．4竣工验收 48
8．6．5顾客申请开通 48
8．6．6通信配套受理运作程序 49
8．6．7收费 49
8.7有线电视配套工程 49
8．7．1 向区有线网络有限公司申请审图和配套 49
8.7.2 委托区有线网络有限公司进行楼外和社区外布线工程设计 49
8.7.3 与区有线网络有限公司协商楼内外和社区外布线工程费用 49
8．7．4有线工程施工 49
8．7．5验收 50
8．7．6客户申请开通 50
8．8邮政配套 50
8．8．1申报资料 50
8．8．2 办事程序 50
8．8．3 法定期限 50
8．8．4 收费原则 51
8．8．5注意事项 51
第九章 办理施工允许证 51
9．1获取施工允许证 51
9．2申请人需提交如下申办材料 51
9．3审查、决定期限 52
9．4流程图 53
第十章 办理预售证 54
10．1获得预售证 54
10．2申请人需提交如下申办材料 54
10．3审查、决定期限 54
10．4流程图 54
第十一章 验收阶段 56
11．1人防验收 56
11．1．1人防验收清申请材料 56
11．1．2人防验收时限与流程 56
11．2环保验收 56
11．2．1环保验收申请材料 56
11．2．2环保验收时限与流程 56
11．3消防验收 56
11．3．1消防验收申请材料 56
11．3．2消防验收流程与时限 57
11．4卫生防疫验收 57
11．4．1卫生防疫验收申请材料 57
11．4．2卫生防疫验收流程与时限 57
11．5规划验收 57
11．5．1规划验收申请材料 57
11．5．2规划验收流程与时限 57
11．5．3注意问题与事项 57
11．6竣工备案准备资料 57
11．6．1竣工备案资料 57
11．7四方验收 59
11．7．1四方验收工作成果 59
11．7．2监督站竣工验收申报材料 59
11．7．3四方验收时限与流程 59
第十二章 大产权办理阶段 60
12．1房屋实测 60
12．1．1房屋实测申请材料 60
12．1．2房屋测量审查流程与时限 60
12、2市测绘所上传数据 60
12．3确权 61
12．3．1确权需要申请材料 61
12．3．2确权审查流程与时限 61
第十三章 小产权办理阶段 62
13．1办理小产权所需资料 62
13．2时限与流程 62

第一章 开发业务手册编制阐明
用于京汉集团开发地产项当前期开发业务工作，手册所列内容具备工作指引性，详细依照项目所在地区特点，参照执行；各地产子公司可以依照项目详细特点和公司组织管理架构拟定项当前期开发管理体制。
第二章 土地一级开发
2．1土地一级开发前投原则备
2．1．1编制土地一级开发实行方案，获得一级开发主体资格
通过市国土局会同市发改委、规划、建设、交通、环保等部门对土地一级开发实行方案会审，获得土地一级开发主体资格。
2．1．2土地一级开发实行方案所需要材料
土地一级开发实行方案重要涉及基本状况、工作方案、开发进度、投资方案等内容
2．1．2．1项目基本状况
1.项目区域位置描述和附图，自然环境描述和分析。
2.集体、国有土地、农用地（含耕地）、建设用地（宅基地）、未运用土地数量和分布图，并提交土地勘测成果报告。（国有地除外）
3.在1：500地形图上进行房屋现状调查记录；基本设施调查记录（含地下管线）；树木、古树、文物调查记录。
4.重要规划指标阐明并附控制性详细规划成果。
5.人文环境和特殊合用政策阐明。
6.开发进度分区和供地数量、时间预测。
2．1．2．2工作方案
分为征地方案、拆迁方案、市政建设方案和土地供应方案。
1、征地方案
（1）补偿金构成
经集体土地所有权人批准土地征用补偿金额
（2）按房屋与否拆迁分别计算补偿费。
（3）乡镇政府出具意见。
（4）阐明支付土地补偿费用方式，与土地供应关系。

2、拆迁方案
（1）拆迁政策合用阐明，与否回迁，区位补偿价格拟定及根据，奖励政策。
（2）需回迁，应编制回迁方案：涉及规划意见、建设周期、建设单位选取、
销售价格、不购买回迁房居民补偿等。
（3）拆迁工作分区状况和启动顺序。
（4）在1：500地形图上测量拆迁房屋总面积，区别住宅和其她。
（5）区县政府已组织过本行政区拆迁工作，阐明拆迁政策实行细则。
（6）开发区域内重要用地单位已达到补偿合同，可以附后，以利于拆迁
成本精准计算。
（7）市政基本设施补偿（含地下管线），应在1：500地形图上标注各类基
础设施，结合规划市政方案，区别拆、改、移不同状况。
（8）其她地上附着物，如树木、坟墓、花卉等，应在1：500地形图上标
注，可以在土地征用补偿包干费中包括，也可按拆迁对待。
（9）可按10％不可预见费匡算拆迁总成本。
（10）对于需要回迁，回迁房销售收益或亏损，与拆迁成本合并计算。

3、市政建设方案
（1）市政征询成果：涉及上水、排水、中水、电力、电信、燃气、热力、
有线电视、道路规划方案或征询方案。
（2）市规委审定综合设计成果，涉及总投资。
（3）已与自来水、电力公司、燃气集团进行了投资协商，可附投资方案。
（4）规划市政基本设施在开发范畴内，同步为本区域与区域外服务，可以附集资方案。在本区域外，应当阐明建设方案，涉及建设、资金贯彻和费用分摊状况。
（5）无法一次实行规划，结合供地方案，编制暂时过渡方案和费用。
（6）实行方案应结合现状与规划状况制定，进行优选。
（7）重大基本设施与开发区相邻或穿越，应当阐明互有关系。
（8）按市政先行原则，计算与市政建设设施关于拆迁费用（按1：500
道路条图计算），征地费用和对土地征用工作配合规定。
（9）综合上述，测算市政建设费用和市政建设有关费用。（分摊、集资、
拆迁、征地补偿）

4、土地供应方案
（1）结合土地开发进度分区，开发周期，预测供应土地数量和时间。
（2）结合房屋开发进度，明确房屋建设需要借用市政时间和需求。
（3）预测土地销售收入，周边已实行项目房地产销售价格。
（4）预测供地时间点开发状态，预测该时点开发成本支付状况。
2．1．2．3开发进度
1、合理拟定一级开发工作顺序和周期。预测每项工作起始时间和结束时间，充分考虑各项工作内在顺序、制约关系，编排顺序。
2、开发进度客观反映不同步点开发状态，特别是核心点开发状态。
3、需要行政允许事项，均要编入开发筹划。
4、拆迁、征地工作按法定顺序罗列，市政进度筹划按规划、设计、施工、竣工交用顺序分专业罗列。
5、进度筹划成果以横道图或网络图表达。
6、进度筹划编排起始时间为0，以月为编制单位，一级开发公司完毕授权工作之日相应进度筹划0点。
2．1．2．4投资方案
1、项目静态总投资测算，资金来源分析。
2、结合土地市场，供地方案预测土地销售收入。
3、结合开发进度，供地时间和收益，预测钞票流量，得出最大钞票流量数额和浮现时间，投资回收期、内部收益率等财务数值。

2．2 土地一级开发征询意见和审批阶段
2．2．1获得一级开发实行方案批复
土地一级开发实行方案编制完毕后，需要通过市政府审查、专家会审批、国土局审议、联席会终审四个审批环节。
2．2．2组织投标工作
投标工作详细涉及：投标文献、投标申请及批复、土地一级开发招投标三个工作环节。
土地一级开发招投标阶段详细工作流程如下：

授权
报送
土地储备分中心
招标文献
评标手册
招标申报资料
招标申报资料
中标人
确认中标人
一级开发主体
组织招 标
上报
上报
返回
拟定
市土地储备中心
市国土局
土地储备分中心
土地储备分中心
市土地储备中心
市国土局

2．2．3委托控规调节
2．2．3．1获得控规调节批复
如果一级开发实行主体需要对一级开发筹划进行调节，可以委托控规调节，获得规划行政主管部门批准。
2．2．3．2申报时需提交材料
1．具备甲级和乙级资质规划设计单位出具控规调节可行性论证报告（纸文献5份，电子文献2份， 图示展板 1套）
2．用地权属证明材料
3．申请单位规定调节“控规”指标申请一份
4．“控规”调节论证报告，总图图则为1：5000比例尺；分图图则为1：4000比例尺，7套
5．图示展板900×1200mm，内容涉及简要阐明、位置图、现状图、原控规图、控规调节图以及有关分析图1套
6．电子文献 内容同展板，jpg或gif格式文献，文字材料为文档格式文献，2套；电子演示文献，幻灯片格式文献，一套；报纸公示电子文献。（格式待定）
2．2．3．3审批时限与程序
公示与预审工作同步进行，期限为15个工作日。
2．2．3．4注意问题与事项
论证报告内容应涉及控规调节阐明，位置图、现状图、原控规图、调节控规图、有关分析图（环境、景观等）以及交通组织及影响评价。
2．2．4申报规划意见
2．2．4．1获得开发规划意见书
申报规划意见阶段，一级开发主体准备所有申报资料到市规委进行申报、协调。市规委审视后出具规划意见受理单，批复给一级开发主体规划意见书。
2．2．4．2申请人需要提交申报材料：
1．建设单位出具申报委托书；
2．建设单位填写完整并加盖单位印章“建设项目规划允许及其她事项申报表”；
3．对项目有关批复及规划文献，如：
1）危改项目：市、区危改办对危改项目批复意见，市政府对《修建性详细规划》批复意见及批复批准《修建性详细规划》文本及图纸材料。
2）市级开发区或产业、科技园区建设项目：市政府对开发区建设和《开发区控制性详细规划》批复件和《开发区控制性详细规划》文本及规划设计图纸（或申请人为入区单位，还需提交开发区管理部门对入区单位批复意见及用地范畴及市规划行政主管部门为开发区管理部门核发〈规划意见书〉及附图复印件）。
3）绿隔项目：绿化隔离地区建设项目审查会会议纪要及有关文献，市规划院核定“规划意见书”（含重要经济技术指标）1份，“规划意见书”附图4份。
4．主管部门批准建设项目关于文献原件；
5．修建性详细规划（或《规划意见函复》等前一阶段规划审批文献）中规定提交有关部门审查意见；
6．建设单位用地申请（须表述获得用地关于状况，申请文献应包括发文号、签发人、单位印章等基本公文要素）文献；
7．申报建设项目拟规划设计方案图（含重要经济技术指标）；
8．经市测绘行政主管部门审核确认，具备相应资质测绘单位提供基本比例尺1：500或1：（远郊地区可使用1：1000或1：10000）地形图１份，并用铅笔画出用地范畴；
9．建设用地钉桩成果；
10．其她法律、法规、规章规定规定提供有关材料。
2．2．4．3审查、决定期限
行政允许审查总期限：20个工作日（不含法定颁发、送达行政允许证件时间），特殊状况下可以延长10个工作日。
2．2．4．4申报规划意见阶段详细流程图如下：

申报规划意见阶段

2．2．4．5注意问题与事项
1．位于自然疫源地或也许是自然疫源地建设工程，应获得卫生防疫行政主管部门意见及结论（可选）。
2．7000平方米以上居住建筑、10层以上建筑和基本埋深3米以上建设工程须有人防主管部门审查批准意见（可选）。
2．2．5建设项目用地预审
2.2.5.1获得项目用地预审
市国土资源局批准项目用地预审
2.2.5.2需提交材料如下
1.建设项目用地预审申请表
2.预审申请报告：涉及拟建设项目基本状况、拟选址状况、拟用地总规模和拟用地类型、补充耕地初步方案。
2.2.5.3允许时限
20个工作日
2.2.5.4.允许程序
重要分为受理、审查、审核、审定、告知五个环节

受理
业务受理部门
初步审查材料
通过
申请人
材料接受单
0．5个工作日
主办科室
详细审查
不受理
3日内
书面凭证

2．2．6征询有关部门意见
2.2.6.1市交通委意见
可委托征询公司进行交通评价，并报市交通委获得相应批复。其程序如下：
1、规划主管部门在规划管理相应阶段，对提交交通影响评价报告和其她有关文献一起送交通主管部门组织评议。
2、交通主管部门以评议意见书形式函告规划主管部门。
3、规划主管部门将交通主管部门评议意见书告知建设单位。
2.2.6.2市园林局意见
1.工作成果
获得市园林局对工程建设林木移植申请批复；委托有资质园林测量部门进行现场测量并出具测量报告以及移植方案，由园林局审核并出具意见进行树木移伐解决。
2.申请人须提交如下申办材料

名称 数量 备注
授权单位申请 一份 如涉及市公路、水利、矿务等有林部门，附其主管部门函一份
《林木移植申请表》 三份
林权证或其她权属证明材料 一份
工程建设批准文献 一份
工程规划设计方案 一份
补偿合同 一份
绿化方案 一份
移植方案 一份
关于移植目、地点、林种、树种、面积、株数、方式、去向等内容调查设计及移植后养护办法等现场审核状况、审核意见及请示 一份
区县林业主管部门现场审核状况、审核意见及请示或函 一份
工程建设单位移植林木请示或函 一份
如涉及市绿化隔离地区，须市绿化隔离地区建设指挥部意见 一份；
因征占用林地移植林木，还需提交《使用林地审核批准书》和建设用地审批手续复印件 一份。
3.允许总时限：20个工作日（不含送达时间）。
4．注意问题与事项：
1、禁伐区内林木移植；
2、限伐区内林木移植500株以上；
3、市园林绿化局直属单位林木移植；
4、市公路、水利、铁路、矿务等有林部门在限伐区内林木移植。
2.2.6.3市文物局意见
1.工作成果
市级文物局文物保护处对建设控制地带内建设工程项目工程设计方案审核
2．申请材料
1）市级文物保护单位建设控制地带内建设工程项目工程设计方案审核申请材料：
①申请函，内容涉及：工程名称、地点、规模
②建设工程位置、设计方案一式两份。内容涉及：1：500或1：现状地形图（标出涉及文物保护单位），设计方案规定上报1：100或1：200建筑总平面图、平面、立面、剖面图
③涉及地下遗存，应提供考古勘探发掘资料
④以上文献为A4规格，图纸为A4、A3规格装订成册
2）市级文物保护单位原址保护办法批准，申请材料：
①申请函，内容涉及：建设项目名称、建设地点、规模，加盖公章
②建设工程规划、设计方案，一式两份。内容涉及：1：500或1：现状地形图（标出涉及文物保护单位），设计方案规定上报建筑总平面图、平面、立面、剖面图
③关于保护办法详细方案，涉及文字阐明、图纸、专家论证意见
④以上文献为A4规格，图纸为A4、A3规格装订成册
3．办理程序：受理→审查→告知
2．2．6．4市环保局意见
1．工作成果
委托有资质征询公司编制环保评价报告等，并到北京市环保局进行建设项目环保审批，涉及环境影响报告书、环境影响报告表和环境影响登记表审批。
2．申请人应提交如下材料：
1）填写完整并加盖单位印章《北京市建设项目环境管理申请登记表》和《建设项目环保审批登记表》(建设项目环境影响评价登记表项目不提交《建设项目环保审批登记表》)及上述两表电子文档（电子格式须与链接中格式一致）；
2）环境影响评价文献：
（1）书面文档2份及电子文档（电子文档须含图片等JPG/PPT文献）；
（2）涉及水土保持建设项目，还必要有经水行政主管部门审查批准水土保持方案；
（3）环境影响报告书须符合《关于进一步规范环境影响评价工作告知》（环办[]88号）规定。
3）项目建议书及关于主管部门对项目建议书批复文献各1份及扫描文献;（按照国家关于规定不需要进行可行性研究建设项目可只提交建设项目状况阐明）
4）拟建项目实行地点地形图，图上应标出拟建项目周边状况；（环境影响报告书（表）项目为1：或1：500图纸，要可以反映建设项目周边关系，并规定按A4（竖向）装订，同步应提供CAD文献；环境影响登记表项目可以提交示意图）
5）建设项目依法需要由行业主管部门预审，需持行业主管部门预审意见（须提供扫描文献）；
6）对环境也许导致重大影响，需要编制环境影响报告书建设项目及按照规定需要征求周边居民意见建设项目，需提交论证会、听证会或采用其她方式征求关于单位、专家和公众意见成果，但依照规定需要保密情形除外。
3．允许期限
报告书30个工作日、报告表20个工作日、登记表10个工作日。
4．允许程序
申请、审查申请资料、决定予以受理或者不受理、审查、作出准予允许或者不准予允许决定
2．2．6．5市政专业部门接入意见
1．工作成果
到各市政专业部门进行市政综合征询，获得市政设施及管网综合规划方案。重要涉及：
道路
雨水
污水
中水
供
水

燃
气

供
热
供
电
电
信

有限电视网

规划方案综合
（规划部门）
规划方案

2．2．7办理项目立项
2．2．7．1工作成果
向市发改委、市建委区建委、区规委、区计委、市计委进行项目立项核准；
2．2．7．2申请人需提交如下申办材料
1、开发公司编写可研报告需涉及（项目概要、建设地点及外部配套条件、该地区（某区）市场调查分析、环保、建设方案、投资估算、效益分析）
2、北京市固定资产投资项目节能审批
3、根据市国土局出具国有建设用地项目《中标告知书》、
4、《国有土地出让合同》、
5、房地产开发公司资质证书
6、项目资本金证明等有关资料，
2．2．7．3审查、决定期限
11个工作日（不涉及测绘时间、市（县）政府审批时限）。
2．2．7．4流程图

相应组织
办证流程

工作流程

投资分析，编写项目建议书
开发公司
公司上报

区计委、区建委分别依照上报内容，《项目建议书》测算项目可行性
区计委
区建委

项目建议书应涉及：
项目概要、建设地点及外部配套条件、该地区市场调查分析、环保、建设方案、投资估算、效益分析

初审

可研分析

区建委
受理
报区建委经办人审核，并上报材料

市建委
市计委
报市建委、市计委审核上报材料

市局审核

区建委
区计委
审核通过后，市建委转某区建委“立项批复”
审核

区建委
区计委
顺义区建委、计委转发市局关于立项批复
告知

领取区计委、区建委，市建委、市计委立项批复

开发公司
批复

2．3征地、拆迁
2．3．1征地与国有土地收购
2．3．1．1通过听证，达到合同
若需进行听证，由国土分局进行征地公示，组织听证，经村民批准后获得会议纪要。
2．3．1．2申请所需提交资料
1）区县人民政府建设用地申请文献。
2）项目筹划部门批准立项文献。中央单位建设项目在国家计委或国家部委立项，还需提交市建委《项目筹划告知书》。
3）规划部门批准《规划意见书》和附图及钉桩坐标成果告知单。
4）建设用地预审意见。
5）区县政府负责填报建设用地“一书四方案”
6）建设用地勘测定界技术报告书和勘测定界图。
7）拟占用土地1：10000土地运用现状图。
8）补充耕地位置图（不占耕地免）。
9）建设项目总平面图或线形工程平面图。
10）土地运用总体规划局部调节方案及土地运用总体规划局部复印件（符合土地运用总体规划免）。
11）与否占压矿床证明（通过预审免交，分批次免交）。
12）地质灾害危险性认定书（通过预审项目免交，分批次项目免交）。
13）征（占）地状况调查表。
14）建设拟征（占）地土地权属状况汇总表。
15）征（占）地合同书。
2．3．1．3时限与流程
办理时间：30工作日。
办理征地手续阶段详细流程示意图和国有土地收购工作详细实行流程如下：

办理征地手续阶段

国有土地收购

2．3．2拆迁、拆除
2．3．2．1通过拆迁管理科批准获得房屋拆迁允许证。
2．3．2．2申请人需要提交如下材料：
1）建设项目批准文献。
2、建设用地规划允许证或者建设工程规划允许证。
3、国有土地使用批准文献。
4、都市房屋拆迁资格证书。
5、办理存款业务金融机构出具拆迁补偿安顿资金证明文献。
6、拆迁筹划，涉及项目基本状况、拆迁范畴和方式、搬迁期限、工程开工和竣工时间等。
7、拆迁方案，涉及被拆迁房屋状况、补偿款和补贴费预算等。
8、法律、法规和规章明确规定应当提交其她材料。
（1）拆迁工地防治扬尘污染责任书和房屋拆除施工单位资质证明。
（2）委托评估合同和受托评估机构营业执照和资质证书。
2．3．2．3审批总时限：30个工作日
2．3．2．4申办房屋拆迁允许证，注意问题与事项：
国有土地使用批准文献：划拨方式获得土地使用权，提交建设用地批准书；有偿获得土地使用权，提交国有土地使用权出让、转让合同；在原使用土地范畴内实行拆迁，提交原土地使用证（没有土地使用证，提交用地范畴内房屋所有权证）。
2．3．3拆迁详细工作实行
2．3．3．1拆迁前期工作
1、拆迁人拆迁前期工作重要内容涉及：
①抓紧办理立项、规划、用地等前期审批手续；
②及时申报年度拆迁筹划；
③申请暂停办理有关事项和拆迁公示；
④拟定拆迁、评估、房屋拆除施工单位；
⑤委托拆迁、评估单位入户调查和评估，理解被拆迁人拆迁安顿意向；
⑥制定拆迁补偿安顿方案和工作筹划；
⑦筹集和贯彻补偿资金、可购安顿房源、强制拆迁周转房源；
⑧按照规定申请办理房屋拆迁允许证；
⑨其她工作。
2、申报年度拆迁筹划
拆迁人按照规定向区建委申报下一年度年度拆迁筹划。
3、申办拆迁公示
拆迁人向区建委申请在拆迁范畴内暂停办理有关事项，需提交如下材料：
①《拆迁范畴内暂停办理有关事项申请表》；
②建设项目立项文献；
③建设用地规划允许证或建设工程规划允许证及附图；
④前一阶段拆迁准备工作状况阐明、下一阶段（特别是公示期间）拆迁工作筹划和安排。
拆迁人在市拆迁信息网上按规定填报拆迁公示有关内容。
经受理之后，由市（区）建委到现场核算拆迁范畴。
4、开展拆迁投标
（1）拆迁人在发布招标公示或者招标邀请书5日前，向市（区）建委办理招标备案。
（2）评标委员会评标完毕后，向拆迁人提出书面评标报告，并推荐中标候选人。拆迁人向中标人发出中标告知书，同步将中标成果书面告知所有未中标投标人，发尚未中标单位投标保证金。同步拆迁人选取具备测绘资质测绘公司，订立委托测绘合同。
（3）拆迁人完毕拆迁项目招投标活动后，将招投标活动重要内容制作招投标状况报告，与中标人订立拆迁、评估和拆除委托书面合同等报区建委备案。
5、拆迁入户调查、测绘和评估
6、编制拆迁补偿安顿实行细则和方案
7、筹集拆迁补偿资金、可购安顿房和拆迁裁决周转房
8、申办房屋拆迁允许证
（1）拆迁人向市（区）建委申请项目拆迁允许证，需提交：
⑴征地批复；
⑵建设用地规划允许证；
⑶立项批复；
⑷房屋拆迁资格证书；
⑸拆迁补偿安顿资金证明；
⑹拆迁筹划；
⑺拆迁方案；
⑻防止扬尘污染责任书；
⑼拆除施工单位资质证书；
⑽委托拆迁、评估和拆除合同；
⑾委托评估机构营业执照和资质证书；
⑿招标状况书面报告；
⒀其她需要材料。
区建委于北京市拆迁信息网激活年度拆迁项目筹划，向拆迁人提供拆迁项目编号。拆迁人在拆迁信息网上按规定规定填报有关内容。
2．3．3．2拆迁实行
与被拆迁人协商订立拆迁补偿合同
1、申请房屋规划审批鉴定、房屋拆迁估价成果异议解决
在申报裁决之前需进行如下工作须按被拆迁人分别提交：
①申请书；
②拆迁测绘图；
③标出被拆迁人住所1993年度及最新年度1：测绘蓝图；
④其她有关建房手续。
拆迁人向被拆迁人送达《房屋拆迁估价成果报告》，同步邀请具备社会公信力单位人员进行现场佐证（如辖区街道办事处或居委会工作人员）。
2、申请房屋拆迁裁决
（1）若拆迁人申请拆迁裁决须提交如下材料：
①拆迁纠纷裁决申请书；
②法定代表人身份证明；
③授权委托书；
④规划部门出具房屋规划审批状况函、房屋测绘图；
⑤被拆迁房屋权属证明、房屋拆迁估价成果报告、送达回执；
⑥被申请人补偿方案；
⑦申请人和被申请人协商记录；
⑧完毕拆迁状况、未达到合同被拆迁人比例及因素；
⑨建设用地规划允许证、立项批复、拆迁允许证、拆迁公示、致居民一封信、入户调查表、户口本等复印件、周转房（租或购）合同及产权证明。
建委经审核拆迁人裁决申请材料，于正式受理之日起30日内做出裁决决定。
2．3．3．3拆迁档案整顿归档和办理结案
1．归档材料
所有完毕拆迁工作后，拆迁人或受托拆迁公单位及时将如下拆迁档案材料整顿归档：
1）各被拆迁人拆迁补偿合同等有关材料；
2）申办拆迁允许证关于材料；
3）被拆迁房屋评估报告；
4）拆迁状况总结和拆迁结案表；
5）裁决、强制拆迁关于文献；
6）其她材料。
2．时限
拆迁人或受托拆迁单位在完毕拆迁后10日内在市拆迁信息网上填报完毕“结案报表”，于一种月内向市（区）建委办理完毕所有拆迁结案手续。
3．拆迁流程
拆迁完毕后，再委托拆除公司，对拆迁地块内地上物进行拆除、平整场地。
拆迁详细工作流程图如下：

拆迁前期准备阶段：

拆迁实行阶段：

拆迁结案阶段：

2．4市政基本设施建设
2．4．1市政规划与允许
一级开发公司将市政方案综合委托给市规划院市政综合所进行市政综合设计，并由市规院市政综合所组织召开综合会签。设计单位将市政申报资料申报给市规委窗口并通过批准后，一级开发主体可获得市政规划允许证。
2．4．2市政基本设施建设阶段详细工作流程示意图

基本设施建设

第三章、获取土地阶段
3．1工作成果
经招、拍、挂获得土地使用权，订立《土地出让合同》，或通过收购项目公司，签定收购土地合同。
3．2项目土地获得原则
3．2．1项目位置选取及初步分析
房地产项目位置选取问题对于项目成功将是决定性。
3．2．2土地规模原则
房地产项目对土地规模规定：要满足该项目自身功能需要，得够用；土地规模要符合战略发展需要。
3．2．3土地价格原则
土地价格高低将直接决定项目竞争优势。特别在项目运做初期，土地价格越低，前期资金压力越小。
3．2．4项目定位
项目定位符合公司项目定位一致规定。
3．2．5项目成熟
项目需要满足开工建设条件，市场成熟。
3．2．6营销效果初步分析
公司实力含公司资金实力、技术实力、对资源整合能力、关系能力、公司领导人人格魅力、创新实力等等因素。
3．3获取土地
房地产开发公司通过招标拍卖挂牌获得国有土地使用权后，应按照《中标告知书》有关规定，在规定期限内与市国土局签定《国有土地出让合同》，并按期缴纳土地出让金。
基本设施配套建设费涉及在地价款中，依照位置不同北京市各区基本配套设设费也各不相似。
根据国家计委、财政部关于全面整顿住房建设收费取消某些收费项目告知（计价格[]585号）第三条：整顿都市基本设施配套费。凡在《国家计委、财政部关于取消某些建设项目收费进一步加强建设项目收费管理告知》（计价费 [1996]2922）颁布前，已按规定审批权限批准征收都市基本设施配套费及其她专项配套费，由省级财政、价格主管部门对各类专项配套费进行整顿，将其统一归并为都市基本设施配套费；取消与都市基本设施配套费重复收取水、电、气、热道路以及其她各种名录专项配套费。统一归并后都市基本设施配套费，由省级价格、财政部门依照近年来公用事业价格改革和调节状况，按照从严控制、逐渐核减原则重新核定收费原则。凡是未按规定审批权限批准征收都市基本设施配套费或其她各类专项配套费，以及计价[1996]2922号文献颁布后，地方各级人民政府或关于部门出台都市基本设施配套费或其她专项配套费，一律取消。
在实际开发过程中，要依照项目所在地都市管理部门规定与否支付基本设施配套及公共配套费用（如教诲配套问题）。
3．4北京地区招拍挂流程图

国有土地使用权拍卖出让流程图

拟订房屋土地收益分派及搬迁合同

市规委
规划意见书
无规划意见书
储备土地

主管局长、局长
审批
土地出让处审查
拟订拍卖工作方案

土地整顿储备中心与原土地使用者订立房屋土地收益分派及搬迁合同
检查竞买申请有效性，发放标号竞买标志牌
竞买人提出竞买申请时应提交文献：
1、竞买申请书
2、营业执照
3、法人代表证明书
4、法人代表身份证复印件
5、不低于公示数额履约保证金
6、按公示须提交其他文献
竞买人
提出竞买申请
竞买人登记、索取拍卖文献和关于文献

发布拍卖公示
土地整顿储备中心
返回
出让处
公开拍卖
市国土房管局与竞得人
订立《拍卖成交确认书》
土地整顿储备中心向土地运用中心移送文献
土地运用中心
拟订《土地出让合同》
市国土房管局与中标人
订立《土地出让合同》
受让方
缴纳合同定金
出让底价审定小组
拟定拍卖底价
局长办公会
地价审定
地价办公室
地价初审
地价评估
拟订拍卖文献
有规划意见书
批转
土地整顿储备中心

出让处

初审
市国土房管局
受理
需提交文献
1、土地出让申请
2、《房屋所有权证》
3、《国有土地使用证》；无《国有土地使用证》，提供土地权属来源文献
4、无法院查封、抵押证明
5、营业执照或法人资格证明文献
6、有《规划意见书》及其他规划材料，提交《规划意见书》、其他规划材料及3份地价评估报告
申请人
土地出让申请

第四章、办理土地使用权证
6．1获取土地使用权证
法定实行主体：国土资源某区别局（产权产籍科）
6．2申请人需提交如下申办材料
1、计委立项批复；
2、建设用地规划允许证；
3、规划红线图；
4、征地合同书　；
6、土地补偿合同书及各项补偿