房地产前期业务管理工作基础手册.doc
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1、房地产前期业务管理工作手册目录第一章 开发业务手册编制阐明1第二章 土地一级开发121土地一级开发前投原则备1211编制土地一级开发实行方案,获得一级开发主体资格1212土地一级开发实行方案所需要材料122 土地一级开发征询意见和审批阶段3221获得一级开发实行方案批复3222组织投标工作3223委托控规调节5224申报规划意见5225建设项目用地预审8226征询有关部门意见9227办理项目立项1223征地、拆迁14231征地与国有土地收购14232拆迁、拆除17233拆迁详细工作实行1724市政基本设施建设24241市政规划与允许24242市政基本设施建设阶段详细工作流程示意图24第三章、获
2、取土地阶段2731工作成果2732项目土地获得原则27321项目位置选取及初步分析27322土地规模原则27323土地价格原则27324项目定位27325项目成熟27326营销效果初步分析2733获取土地2734北京地区招拍挂流程图28第四章、办理土地使用权证3061获取土地使用权证3062申请人需提交如下申办材料3063审查、决定期限3064流程图30第五章 办理建设用地规划允许证3251获取建设用地规划允许证3252申请人需提交如下申办材料3253审查、决定期限3254流程图33第六章、办理建设工程规划允许证3461获得建设工程规划允许证3462申请人需提交如下申办材料3463审查、决定期
3、限3564流程图35第七章 施工图设计专项技术审查3671前置条件36本阶段需提供如下材料3671施工图专项审查3672施工图备案367办理流程367环节时限37第八章 办理各项配套设施接入工作3881供电配套作业38811前期征询阶段38812工程建设阶段38813申请报告38814供电实行阶段398.2供水配套39821项目规划设计阶段(方案设计阶段)39822市政综合阶段40823施工图设计阶段40824施工阶段40825使用阶段41826 注意事项:4183排水配套41831排水(方案)征询阶段41832排水(方案)审批阶段42833申办施工暂时排水工程42834排水工程实行阶段428
4、35排水工程申请投入使用阶段438.4消防配套438.4.1规划设计方案阶段消防申报需提供资料438.4.2初步设计方案阶段消防申报需提供资料438.4.3施工图设计阶段消防申报需提供资料44844施工图(消防设备)设计阶段消防申报需提供材料44845施工图(内部装修)设计阶段消防申报需提供资料:45846消防工程施工阶段注意事项:45847建筑工程消防竣工验收需提供资料:45848装修工程468.5燃气配套47851扩初设计完毕后47852施工图设计完毕后47853主体构造封顶前(或竣工前68个月)47854配套实行阶段47855竣工阶段47856通气4786通信配套48861前期征询阶段4
5、8862 扩初设计阶段48863 施工图设计与施工阶段48864竣工验收48865顾客申请开通48866通信配套受理运作程序49867收费498.7有线电视配套工程49871 向区有线网络有限公司申请审图和配套498.7.2 委托区有线网络有限公司进行楼外和社区外布线工程设计498.7.3 与区有线网络有限公司协商楼内外和社区外布线工程费用49874有线工程施工49875验收50876客户申请开通5088邮政配套50881申报资料50882 办事程序50883 法定期限50884 收费原则51885注意事项51第九章 办理施工允许证5191获取施工允许证5192申请人需提交如下申办材料5193
6、审查、决定期限5294流程图53第十章 办理预售证54101获得预售证54102申请人需提交如下申办材料54103审查、决定期限54104流程图54第十一章 验收阶段56111人防验收561111人防验收清申请材料561112人防验收时限与流程56112环保验收561121环保验收申请材料561122环保验收时限与流程56113消防验收561131消防验收申请材料561132消防验收流程与时限57114卫生防疫验收571141卫生防疫验收申请材料571142卫生防疫验收流程与时限57115规划验收571151规划验收申请材料571152规划验收流程与时限571153注意问题与事项57116竣工
7、备案准备资料571161竣工备案资料57117四方验收591171四方验收工作成果591172监督站竣工验收申报材料591173四方验收时限与流程59第十二章 大产权办理阶段60121房屋实测601211房屋实测申请材料601212房屋测量审查流程与时限6012、2市测绘所上传数据60123确权611231确权需要申请材料611232确权审查流程与时限61第十三章 小产权办理阶段62131办理小产权所需资料62132时限与流程62第一章 开发业务手册编制阐明用于京汉集团开发地产项当前期开发业务工作,手册所列内容具备工作指引性,详细依照项目所在地区特点,参照执行;各地产子公司可以依照项目详细特点
8、和公司组织管理架构拟定项当前期开发管理体制。第二章 土地一级开发21土地一级开发前投原则备211编制土地一级开发实行方案,获得一级开发主体资格通过市国土局会同市发改委、规划、建设、交通、环保等部门对土地一级开发实行方案会审,获得土地一级开发主体资格。212土地一级开发实行方案所需要材料土地一级开发实行方案重要涉及基本状况、工作方案、开发进度、投资方案等内容2121项目基本状况1.项目区域位置描述和附图,自然环境描述和分析。2.集体、国有土地、农用地(含耕地)、建设用地(宅基地)、未运用土地数量和分布图,并提交土地勘测成果报告。(国有地除外)3.在1:500地形图上进行房屋现状调查记录;基本设施
9、调查记录(含地下管线);树木、古树、文物调查记录。4.重要规划指标阐明并附控制性详细规划成果。5.人文环境和特殊合用政策阐明。6.开发进度分区和供地数量、时间预测。2122工作方案分为征地方案、拆迁方案、市政建设方案和土地供应方案。1、征地方案(1)补偿金构成经集体土地所有权人批准土地征用补偿金额(2)按房屋与否拆迁分别计算补偿费。(3)乡镇政府出具意见。(4)阐明支付土地补偿费用方式,与土地供应关系。2、拆迁方案(1)拆迁政策合用阐明,与否回迁,区位补偿价格拟定及根据,奖励政策。(2)需回迁,应编制回迁方案:涉及规划意见、建设周期、建设单位选取、销售价格、不购买回迁房居民补偿等。(3)拆迁工
10、作分区状况和启动顺序。(4)在1:500地形图上测量拆迁房屋总面积,区别住宅和其她。(5)区县政府已组织过本行政区拆迁工作,阐明拆迁政策实行细则。(6)开发区域内重要用地单位已达到补偿合同,可以附后,以利于拆迁成本精准计算。(7)市政基本设施补偿(含地下管线),应在1:500地形图上标注各类基础设施,结合规划市政方案,区别拆、改、移不同状况。(8)其她地上附着物,如树木、坟墓、花卉等,应在1:500地形图上标注,可以在土地征用补偿包干费中包括,也可按拆迁对待。(9)可按10不可预见费匡算拆迁总成本。(10)对于需要回迁,回迁房销售收益或亏损,与拆迁成本合并计算。3、市政建设方案(1)市政征询成
11、果:涉及上水、排水、中水、电力、电信、燃气、热力、有线电视、道路规划方案或征询方案。(2)市规委审定综合设计成果,涉及总投资。(3)已与自来水、电力公司、燃气集团进行了投资协商,可附投资方案。(4)规划市政基本设施在开发范畴内,同步为本区域与区域外服务,可以附集资方案。在本区域外,应当阐明建设方案,涉及建设、资金贯彻和费用分摊状况。(5)无法一次实行规划,结合供地方案,编制暂时过渡方案和费用。(6)实行方案应结合现状与规划状况制定,进行优选。(7)重大基本设施与开发区相邻或穿越,应当阐明互有关系。(8)按市政先行原则,计算与市政建设设施关于拆迁费用(按1:500道路条图计算),征地费用和对土地
12、征用工作配合规定。(9)综合上述,测算市政建设费用和市政建设有关费用。(分摊、集资、拆迁、征地补偿)4、土地供应方案(1)结合土地开发进度分区,开发周期,预测供应土地数量和时间。(2)结合房屋开发进度,明确房屋建设需要借用市政时间和需求。(3)预测土地销售收入,周边已实行项目房地产销售价格。(4)预测供地时间点开发状态,预测该时点开发成本支付状况。2123开发进度1、合理拟定一级开发工作顺序和周期。预测每项工作起始时间和结束时间,充分考虑各项工作内在顺序、制约关系,编排顺序。2、开发进度客观反映不同步点开发状态,特别是核心点开发状态。3、需要行政允许事项,均要编入开发筹划。4、拆迁、征地工作按
13、法定顺序罗列,市政进度筹划按规划、设计、施工、竣工交用顺序分专业罗列。5、进度筹划成果以横道图或网络图表达。6、进度筹划编排起始时间为0,以月为编制单位,一级开发公司完毕授权工作之日相应进度筹划0点。2124投资方案1、项目静态总投资测算,资金来源分析。2、结合土地市场,供地方案预测土地销售收入。3、结合开发进度,供地时间和收益,预测钞票流量,得出最大钞票流量数额和浮现时间,投资回收期、内部收益率等财务数值。22 土地一级开发征询意见和审批阶段221获得一级开发实行方案批复土地一级开发实行方案编制完毕后,需要通过市政府审查、专家会审批、国土局审议、联席会终审四个审批环节。222组织投标工作投标
14、工作详细涉及:投标文献、投标申请及批复、土地一级开发招投标三个工作环节。土地一级开发招投标阶段详细工作流程如下:授权报送土地储备分中心招标文献评标手册招标申报资料招标申报资料中标人确认中标人一级开发主体组织招 标上报上报返回拟定市土地储备中心市国土局土地储备分中心土地储备分中心市土地储备中心市国土局 223委托控规调节2231获得控规调节批复如果一级开发实行主体需要对一级开发筹划进行调节,可以委托控规调节,获得规划行政主管部门批准。2232申报时需提交材料1具备甲级和乙级资质规划设计单位出具控规调节可行性论证报告(纸文献5份,电子文献2份, 图示展板 1套)2用地权属证明材料3申请单位规定调节
15、“控规”指标申请一份4“控规”调节论证报告,总图图则为1:5000比例尺;分图图则为1:4000比例尺,7套5图示展板9001200mm,内容涉及简要阐明、位置图、现状图、原控规图、控规调节图以及有关分析图1套6电子文献内容同展板,jpg或gif格式文献,文字材料为文档格式文献,2套;电子演示文献,幻灯片格式文献,一套;报纸公示电子文献。(格式待定)2233审批时限与程序公示与预审工作同步进行,期限为15个工作日。2234注意问题与事项论证报告内容应涉及控规调节阐明,位置图、现状图、原控规图、调节控规图、有关分析图(环境、景观等)以及交通组织及影响评价。224申报规划意见2241获得开发规划意
16、见书申报规划意见阶段,一级开发主体准备所有申报资料到市规委进行申报、协调。市规委审视后出具规划意见受理单,批复给一级开发主体规划意见书。2242申请人需要提交申报材料:1建设单位出具申报委托书;2建设单位填写完整并加盖单位印章“建设项目规划允许及其她事项申报表”;3对项目有关批复及规划文献,如:1)危改项目:市、区危改办对危改项目批复意见,市政府对修建性详细规划批复意见及批复批准修建性详细规划文本及图纸材料。2)市级开发区或产业、科技园区建设项目:市政府对开发区建设和开发区控制性详细规划批复件和开发区控制性详细规划文本及规划设计图纸(或申请人为入区单位,还需提交开发区管理部门对入区单位批复意见
17、及用地范畴及市规划行政主管部门为开发区管理部门核发规划意见书及附图复印件)。 3)绿隔项目:绿化隔离地区建设项目审查会会议纪要及有关文献,市规划院核定“规划意见书”(含重要经济技术指标)1份,“规划意见书”附图4份。4主管部门批准建设项目关于文献原件;5修建性详细规划(或规划意见函复等前一阶段规划审批文献)中规定提交有关部门审查意见;6建设单位用地申请(须表述获得用地关于状况,申请文献应包括发文号、签发人、单位印章等基本公文要素)文献;7申报建设项目拟规划设计方案图(含重要经济技术指标);8经市测绘行政主管部门审核确认,具备相应资质测绘单位提供基本比例尺1:500或1:(远郊地区可使用1:10
18、00或1:10000)地形图份,并用铅笔画出用地范畴;9建设用地钉桩成果;10其她法律、法规、规章规定规定提供有关材料。2243审查、决定期限行政允许审查总期限:20个工作日(不含法定颁发、送达行政允许证件时间),特殊状况下可以延长10个工作日。2244申报规划意见阶段详细流程图如下: 申报规划意见阶段2245注意问题与事项1位于自然疫源地或也许是自然疫源地建设工程,应获得卫生防疫行政主管部门意见及结论(可选)。27000平方米以上居住建筑、10层以上建筑和基本埋深3米以上建设工程须有人防主管部门审查批准意见(可选)。225建设项目用地预审2.2.5.1获得项目用地预审市国土资源局批准项目用地
19、预审2.2.5.2需提交材料如下1.建设项目用地预审申请表2.预审申请报告:涉及拟建设项目基本状况、拟选址状况、拟用地总规模和拟用地类型、补充耕地初步方案。2.2.5.3允许时限20个工作日2.2.5.4.允许程序重要分为受理、审查、审核、审定、告知五个环节受理业务受理部门初步审查材料通过申请人材料接受单05个工作日主办科室 详细审查不受理3日内书面凭证226征询有关部门意见2.2.6.1市交通委意见可委托征询公司进行交通评价,并报市交通委获得相应批复。其程序如下:1、规划主管部门在规划管理相应阶段,对提交交通影响评价报告和其她有关文献一起送交通主管部门组织评议。2、交通主管部门以评议意见书形
20、式函告规划主管部门。3、规划主管部门将交通主管部门评议意见书告知建设单位。2.2.6.2市园林局意见1.工作成果获得市园林局对工程建设林木移植申请批复;委托有资质园林测量部门进行现场测量并出具测量报告以及移植方案,由园林局审核并出具意见进行树木移伐解决。2.申请人须提交如下申办材料名称数量备注授权单位申请一份如涉及市公路、水利、矿务等有林部门,附其主管部门函一份林木移植申请表三份林权证或其她权属证明材料一份工程建设批准文献 一份工程规划设计方案 一份补偿合同 一份绿化方案 一份移植方案 一份关于移植目、地点、林种、树种、面积、株数、方式、去向等内容调查设计及移植后养护办法等现场审核状况、审核意
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- 房地产 前期 业务 管理工作 基础 手册
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