房地产花园项目可行性研究报告样本.doc
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1、可行性研究汇报 二九年九月目 录l 一、总论011、申报单位概论012、项目建设建设背景013、项目概况024、编制依据025、可行性研究汇报研究范围036、研究结论及提议037、关键技术经济指标03l 二、隆安调研分析041、隆安总体经济运行情况分析042、隆安房地产市场情况分析07l 三、资源开发及综合利用111、概论112、建设规模和产品方案11l 四、节能节水方法121、概论122、节能方法123、节水方法13l 五、建设用地、征地拆迁及移民安置13l 六、环境和生态影响131、建设地点和环境现实状况132、关键污染源、污染物及治理方案143、绿化144、环境影响评价15l 七、投资估
2、算和资金辞行措151、项目实施进度安排方案152、投资估算153、资金筹措154、经济效益分析155、财务评价结论17l 八、结论和提议17l 九、附表18一、总 论1、申报单位概况2、项目建设背景房地产项目在南宁市隆安县华侨经济开发区浪湾大道和桥新路交汇处,其占地为一片待开发用地,整个地块地势平坦,用地方正。自然地形最低标高为89.3m,最高90.9m。基地内无须要保留文物古迹和古树名木。整个地块依据实际情况考虑,整个地块一期开发,拟建华侨新城一期金浪湾花园多层住宅,并开发沿浪湾大道低层商业。 3、项目概况(1)项目名称:华侨新城一期金浪湾花园(2)建设单位:(3)工程概况:房地产项目在南宁
3、市隆安县华侨经济开发区浪湾大道和桥新路交汇处,项目占地约19072.16平方米,总建筑面积34666.32平方米,计划为10栋6层多层建筑,其中1-2层为商业,设计使用年限70年,项目户型以三房二厅为主,产品由二房二厅、四方房二厅、五房二厅厅及复式楼组成,套型建筑面积84-192,累计282套。项目容积率1.82,绿地率30%,建筑密度32.5%。4.可行性研究汇报编制依据(1)隆安县-国民经济和社会发展统计公报;(2)南宁市市区基准地价;(3)国家计委建设项目经济评价方法和参数(第二版);(4)建设部房地产开发项目经济评价方法;(5)国家计委投资项目可行性研究指南(试用版);(6)项目周围市
4、场调研和现场勘察资料;(7)国家现行工程建设方面标准、规范、定额;(8)编制汇报委托协议;(9)其它相关依据资料5、可行性研究汇报研究范围本汇报关键围绕华侨新城一期金浪湾花园房地产建设项目建设必需性、可行性进行研究,研究内容关键包含市场分析及项目开发利用,投资估算和资金筹措,项目经济效益评价等。6、研究结论及提议本项目属房地产住宅开发项目,符合国家城镇住宅开发建设产业政策,符合南宁市城市计划布局;部分建设资金将经过自筹来处理,其它部分由预售房款及贷款处理。依据对隆安县房地产市场分析估计,项目开发有市场销路。财务分析结果表明,项目经济效益良好。从现在房地产市场分析,提议在下一步设计方案、营销方案
5、实施时再作深入市场调研,并加强工程施工建设,加强楼盘营销工作,降低开发建设成本,尽可能减小项目风险。7、关键技术经济指标名称单位总计备注总建设用地面积m219072.16总建筑面积m234666.3其中住宅建筑面积m231733.36层层高3.0m商业建筑面积m229331-2层层高4.5m,4.2m容积率-1.82建筑占地面积m26200建筑密度%32.5计划总户数户282机动车停车位辆42地面停车绿地率%30二、市场调研分析(一) 南宁市总体经济运行情况分析房地产投资和国民经济发展间存在互动关系。经济发展水平是房地产开发投资及发展基础,房地产健康发展又会促进国民经济发展。隆安县生产总值突破
6、30亿元,达成32.88亿元,增加10.16。其中,第一产业增加值13.82亿元,增加6.64%;第二产业增加值10.01亿元,增加13.2%,其中工业增加值8.47亿元,增加16.07%;第三产业增加值9.06亿元,增加11.76%。三次产业结构为42.02:30.44:27.54,其中工业为25.77%,比上年提升0.49个百分点。三次产业对经济增加贡献率分别为42.43%、33.1%、24.47%,其中工业为30.69%,第一产业所占百分比为最大,第二产业对经济增加速度尤为显著,增加达成了16.07%。一季度,南宁市三次产业投资全方面增加,尤其是第二产业,在工业投资迅猛增加带动下,展现高
7、速增加态势。一季度,全市第二产业投资11.86亿元,同比增加85.01,增速比去年同期加紧83.41个百分点。其中,工业投资11.37亿元,同比增加82.75,对全市投资增加贡献率达成38.34。南宁市近六年中国生产总值(GDP)和三大产业值一览表(按当年价格计算) 单位:亿元产值结构“十五”期间,南宁市经济结构深入优化,三次产业比重由23.1927.8848.93调整到15.62:34.05:50.32。依据南宁市国民经济和社会发展第十一个五年计划纲要要求,“十一五”期间南宁市经济结构仍要不停调整,提升工业产业支柱地位,断增强自主创新能力,形成一批含有自主知识产权和著名品牌、市场竞争力较强优
8、势企业;加紧发展新兴服务业。至“十一五”期末三次产业比重调整到12.2036.5051.30。工业增加值占生产总值比重提升到27以上,财政收入占生产总值比重提升到15,城镇化率达成45左右。一季度,南宁市第二产业展现出高增加态势,工业产业支柱地位继续得到提升,经济结构优化步伐深入加紧,这对将对南宁市经济保持快速稳定发展起到着关键作用。社会固定资产投资,一季度,南宁市完成全社会固定资产投资67.43亿元,同比增加24.87,其中,城镇固定资产投资61.47亿元,同比增加24.09。其中更新改造和房地产投资增势强劲。基础建设、更新改造、房地产开发分别完成投资22.67亿元、11.20亿元、27.1
9、5亿元,分别增加3.38 %、71.02%和37.19%。同时大项目施工个数增多,全市继续加大项目建设投资,施工项目继续增加。一季度,南宁市施工项目870个,比去年同期增加42个,其中,大项目建设同比增加较快,1-3月,全市计划投资3000万元以上施工项目377个。更新改造和房地产投资增势表明,南宁市又将迎来一个“城市建设年”,这给各房地产项目开发建设营造了良好环境。结论:南宁市国民经济和社会发展正处于经济发展周期上升期,经济指数反应各行各业全部有连续稳步增加。一季度南宁市经济运行情况良好,上升势头显著,估计GDP总值将达成980亿元,以后3年GDP年均增加速度将在1215%左右;“十一五”期
10、间继续优化产业结构,为房地产业发展提供保障。城镇居民生活水平和收入提升成为房地产需求提供经济支持。(二)南宁市房地产市场情况分析1、房地产投资连续增加,施工面积增加南宁房地产开发投资增速比上年有所回落,但仍保持较快增加。整年完成房地产开发投资139.07亿元,增加32.31%。商品房供需基础平衡。一季度,南宁市房地产完成投资27.15亿元,比上年同期增加37.19%,增速比平均增速快4.88个百分点。其中,商品房投资完成21.78亿元,同比增加14%。土地购置费、土地开发投资6.80亿元,同比增加2.36倍,新项现在期投入增加较快,预示新十二个月里全市房地产投资将有不俗表现。南宁市房地产开发投
11、资 数据表明:近几年南宁市房地产快速发展,市场发展态势良好,供需两旺。值得关注是房地产每十二个月投资增加率高达50以上,投资增加率虽有所减缓,投资额却保持较高增加,预示着南宁市商品房供给量仍将保持稳定增加幅度。-南宁市商品房施工、完工面积南宁市房地产发展很快速,年施工面积大幅度增加,新开工、完工面积有突破性增加。05国家政策调控楼市,开发商放慢开发步伐,新建面积在首次出现负增加,完工推售面积也开始下降。不过,施工房屋每十二个月均保持300万增加,这为商品房后续供给提供了保障。基此估计,南宁市商品房供给量将保持稳定幅度,但增速放缓。2、商品房销售量出现反弹性增加商品房销售面积456.02万平方米
12、,增加0.24%,其中住宅销售面积419.79万平方米,增加0.13%;商品房销售额131亿元,增加10.44%,其中住宅销售额111.5亿元,增加11.3%。数据起源于统计年鉴和统计公报3月末,南宁市共有131个楼盘在售,比上年同期新增26个。因为开盘销售项目较上年增加,商品房销售业绩大增。1-3月,全市商品房销售面积98.44万平方米,同比增加57.66%,其中,现房销售占9.03%,期房销售占90.97%。一季度,全市商品住宅成交92.57万平方米,办公楼成交0.64万平方米,商业营业用房4.20万平方米,住宅成交活跃,商业用房销售平缓,办公楼需求下滑。3、空置情况有一个比较简单指标判定
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