房地产项目物业管理方案样本.doc
《房地产项目物业管理方案样本.doc》由会员分享,可在线阅读,更多相关《房地产项目物业管理方案样本.doc(44页珍藏版)》请在咨信网上搜索。
1、第一章 物业管理关键点项目介绍: 地址:济南市历下区和平路47号 建筑面积:33万平方米本项目包含25座公寓,2梯10户分布,7至9层不等。还有6座9层高公寓酒店,底商和住宅结合。另有一座4层公建楼,多处地面停车场。整个小区中心绿地在主入口进来50米左右,有良好主入口对景。中心绿地位置靠左。含有良好居住环境。为了加强园区内部空间连贯性和景观通透,各个院落向中心绿地和组团绿地敞开。而且各个组团绿地和中心绿地经过景观次轴联络在一起。另外利用现存沟渠,打造自然生态滨水景观系统。交通部署:小区道路系统层次分明,自然有趣,含有良好可达性和道路景观效果。小区内主干道系统形成顺其自然,又达成了最高效率,设计
2、中,在此定位基础上,将道路设计为一个自由曲线形式,避免笔直道路和小区优美环境冲突。从这条趣味怡然车行主干道上处理了小区关键交通问题,能够方便抵达每一个居住组团,抵达地下停车场。同时很好留出了中心绿地和各个关键组团绿地。做到人车分流,为小区户外活动提供安全,便利条件。停车位除了一定百分比地面停车外,集中安排了多个地下停车场。而且合理便捷安排了停车出入口。基于本项目业主特点:消费能力较强,追求时尚生活模式和确保私密性;居民(业主)对物业服务要求标准高且全方面。 我企业整体管理服务思绪以下 利用连续发展战略,确保物业保值和增值; 人性化管理方针为业户铺架沟通桥梁,促进了解和信任,以诚信为本提升管理服
3、务信誉; 结合物业实际情况,导入切合实际管理理念,以高效率管理降低成本,全心全意为业户服务; 采取PDCA循环整改方法,不停提升物业管理水平; 管理处采取管理体制是:企业化、专业化、一体化。 管理思想是:安全第一,不停满足业户日益增加对服务需求,打造物业管理精品。最终达成经济效益、社会效益、环境效益统一。在实际服务管理中,将抓住以下三个关键: 1、 完善服务、诚信待人。物业管理是以服务为主行业,为此我们将在以后服务工作中,充足表现我们服务宗旨和追求目标,奉行“以人为本,业户至上”标准和服务周到服务理念,为业户提供全方位、高品质优质服务,并将日常服务紧密融合于管理之中,和业户建立良好服务关系。同
4、时以走访沟通方法立即了解业户意见和需求,在不停完善过程中真正为业户发明安心、舒心、称心生活和工作环境。2、 环境管理责任到人小区环境管理极为关键,怎样为业户发明一个良好环境,是我们很重视问题。多年管理经验告诉我们,保洁工作责任到人,督导检验、培训落实到位,才能充足发挥每个人才能,使其认真地做好天天工作,树立环境保护意识,从而确保小区环境卫生情况达成最好,为小区增加一道清洁、卫生、亮丽风景线。3、 安全、消防真抓实干为确保业户生命、财产安全,我们主张以切合实际人员防范为主,紧密联络职能部门,齐抓共管,使所辖物业在终年平安条件下为业户服务。在日常管理中,制订和之相适应应急处理安全操作程序,在发生特
5、殊事件时尽可能将损失降低到最小程度。企业本着服务第一,以人为本,在管理中导入ISO9001质量管理体系、ISO14001环境管理体系。利用现代科技手段及管理方法来管理和服务,最终实现社会效益、环境效益、经济效益统一。企业将经过良好物业管理,使济南诚基中心保值、增值,真正为业户营造一个方便、温馨、舒适生活和工作环境。管理目标: 房屋建筑完好率达成98以上; 报修立即率达成100; 清洁管理无盲点; 设备设施完好率达成98以上; 小区路灯完好率达成100; 管理区域内不发生重大安全和火灾责任事故; 有效投诉处理率100; 服务满意率达95以上; 绿化完好率达成98以上; 道路完好率达成98; 各类
6、管理人员岗前岗中培训100; 无服务安全事故发生。方法 完善各项管理制度和管理要求; 所管辖区卫生无死角,绿地存活茂盛; 治安良好,环境清洁,辅助设备及建筑良好; 管理人员及服务人员上岗要佩带标志,规范制服,设置立岗、巡岗、监控岗,并明确岗位职责及考评标准; 建立多种资料档案、报修、养护统计; 多种收费项目、标准公开,合理收费; 制订大、中修年度计划,并负责实施; 制订并组织职员培训计划实施; 结合创优评选标准,深入提升物业管理水平。 遵照服务第一,业户至上,依法经营,务实奋进企业宗旨,弘扬勇争第一企业精神,以优质文明服务,为业户发明漂亮温馨家园。运行机制: 1、 建立监督机制; 2、 建立信
7、息反馈及处理机制; 3、 制订工作步骤、各项管理服务项目标长远计划和短期计划; 4、 管理人员培训管理; 5、 增强服务意识,量化管理及标准运作; 6、 企业内部岗位责任制、管理维护运作制度及标准、管理人员考评制度及标准。管理制度 1、 管理处经理职责; 2、 管理人员岗位职责; 3、 作业人员岗位职责; 4、 职员培训; 5、 管理处运作管理工作规程; 6、 人事管理及职员培训、考评制度;管理规程 1、 内部运作管理措施 2、 小区秩序管理; 3、 清洁管理; 4、 绿化管理; 5、 消防弱电设备设施管理; 6、 供配电设备管理; 7、 给排水设备管理; 8、 共用设施和共用场地管理; 9、
8、 安全操作规程; 10、 特约服务管理要求。第二章 拟采取管理模式一、 物业管理架构物业管理服务,要求有一个高效率及科学组织架构,使人力、物力、财力得到合理配置,以要求达成降低管理成本、提供优质服务目标。本物业管理处按“直线制”设置管理架构。其优点是集指挥和职能于一身,命令统一,责权分明,指挥立即,既能满足本物业管理要求,又能为未来业务发展留下充足空间。二、 物业管理岗位编制及管理架构项目总经理(1人)综合事务(主管1人)财务部工程部客服部主管1人会计(1人)技工(25人)客服专员(6人)保安部(主管1人) 保安(71人)保洁部(主管1人)保洁(45人)工程师(2人)第三章 物业管理人员培训一
9、、 新职员上岗培训 依据物业管理思想,为打造物业管理精品,对新职员上岗进行工作培训。1、 新职员上岗培训期为30天。2、 培训内容包含:物业管理概述,小区物业管理步骤,物业管理服务理念,专业服务技能和技巧、投诉、应急工作处理程序,军事化训练等。二、 在岗职员循环培训1、 经过实际工作中所产生问题,不定时地安排当事人(指职员)参与班后专题培训。2、 每位在岗职员每个月参与企业组织工作指导培训。组织职员座谈会,交流事件处理技巧及和业户沟通经验。3、 上岗循环培训考评措施。 在实际工作当中,业户投诉率和职员违章行为是评价职员工作基础。并经过理论和实践考评,淘汰不合格职员,达成优化管理目标。第四章 物
10、业管理工作岗位职责一、 物业经理岗位职责1、 全方面负责对所管辖物业实施一体化综合管理,落实实施ISO9001质量体系及ISO14001环境管理体系,完成年度管理目标和经济指标。2、 制订管理处年度、月度工作计划并组织实施,业务上接收上级领导指导和监督。3、 负责检验、监督各项制度实施情况。4、 合理调配人员,协调各岗位分工协作,责任到人,同时关心职员生活,确保管理处职员有良好精神面貌和主动工作态度。5、 负责所管辖物业装修审批,协调违章和投诉处理工作,落实安全、防火工作。6、 协调本部门和各方面关系,便于开展各项工作。7、 认真完成管理处其它工作职责内容和企业安排或委托其它工作任务。二、业户
11、接待岗位职责1、 负责小区业户接待工作,做到仪表端庄、态度和蔼,热情大方,反应灵敏,处事稳健。2、 负责为业户办理入住手续,装修手续,非公共性服务手续,建立业户档案。3、 负责管理费、维修资金及其它费用催缴、收缴工作。4、 负责接待及处理业户咨询、来访、投诉工作,并定时进行回访工作。5、 走访业户,征求和搜集业户对管理和服务方面意见。6、 保持和业户联络和相互沟通,做好日常接待工作。7、 帮助管理处经理做好其它工作。三、保洁服务岗位职责1、 严格遵守企业各项管理制度和操作规程。2、 负责本辖区卫生清扫工作。3、 负责本辖区内公共设施清洁工作。4、 负责企业及管理处业户服务工作。5、 负责小区内
12、垃圾搜集及清运工作。6、 完成领导交办其它工作。四、绿化服务岗位职责1、 负责小区内苗木移栽和修剪。2、 负责小区内花草树木养护和管理。3、 对花草树木定时进行浇水、施肥、除草、修剪,预防病虫害发生。4、 熟悉园林机械操作使用步骤,并对机械进行简单维修保养。5、 负责对绿化修剪场地清理、清洁。6、 认真完成领导交办其它工作。五、秩序管理员岗位职责1、 服从领导,听从指挥,以军人风度处事。2、 负责本辖区内车辆进出、停放管理。3、 负责本辖区人员进出管理。4、 负责小区安全、防火、防盗、防破坏防范工作。5、 负责小区应急处理抢救工作。6、 完成领导交办其它工作。六、设备维修工岗位职责1、 定时清
13、洁所管理设备和设备房,确保设备设施、设备机房整齐。2、 严格遵守操作规程,预防安全事故发生。3、 发生突发情况,应快速赶往现场,立即采取应急方法,确保设施、设备正常、完好。4、 定时对设施、设备进行全方面巡视、检验,发觉问题立即处理。5、 负责业户日常报修工作,并做到工完料清。6、 认真完成领导交办其它工作任务。第五章 各项管理方案一、工作关键(一)、业户入住 经过有效管理,使入住工作规范,为业户入住提供方便,确保入住工作正常有序。同时做好入住资料搜集、归档。1. 管理处于业户入住前准备好以下文件,此项工作由管理处经理负责组织落实。1.1房屋验收表1.2住宅使用条约1.3业主手册1.4装潢管理
14、措施1.5装潢管理协议1.6业主入住手续流转单1.7代办服务委托书1.8保管钥匙委托书1.9保管钥匙承诺书1.10钥匙签收表1.11业主信息表1.12入住资料签收表1.13入住须知2. 入住发放文件业户入住时以下文件由业户接待负责发放并请业户签收。2.1入住须知2.2业主手册2.3住宅使用条约2.4装修管理协议3.入住统计管理处于受理业户入住时由业户接待和陪同验房人员做好以下统计。3.1业户登记。3.2验房签收统计。3.3入住资料签收统计。3.4领取钥匙签收统计。3.5委托代办服务统计。3.6业主信息记录表。3.7入住收费统计。4入住工作方法4.1入住程序4.1.1业户办妥售房手续后到管理处办
15、理入住手续。4.1.2管理处接待人员审核业户入住通知书、业主入住手续流转单及售房单位要求相关资料。4.1.3管理处接待人员审核资料无误后按入住收费项目开具票据并收费。4.1.4管理处接待人员介绍小区管理服务情况,和业户签署住宅使用条约、装修管理协议。4.1.5管理处接待人员向业户发放入住文件并请业户签收。4.1.6管理处接待人员登记业户委托代办服务项目。4.1.7管理处接待人员陪同业户验房,抄水、电表底数,业户验房合格后办理收房、钥匙交付签收手续。填写房屋验收单,验收不合格限期整改。5 收费管理5.1 管理处根据物业管理委托协议内容向业户收取物业管理费、有偿服务费;向开发商收取空房管理费。5.
16、2 物业收费项目、标准应上墙公布。5.3 业户管理人员应做好费用日清月结、解缴和妥善保管工作。5.4管理处每个月制作费用收缴月报表,由管理处经理审核。5.5 对逾期不交纳费用业户,管理处经理应立即组织力量催缴。5.6 对无故逾期不交纳费用业户,管理处应依据住宅使用条约或相关要求处理。(二)、业户装修管理1装修管理步骤1.1业户向管理处提出装潢申请,携带装修图纸,施工单位资质证书及施工人员身份证复印件到各管理处填写住宅装修申请表和施工人员记录表,签署装修管理协议。1.2管理处经理协同秩序管理人员向业主和施工队介绍小区管理要求。1.3管理处于接收装修申请后,经管理处审批合格后,方可施工。1.4在办
17、妥以上手续后,接待人员办理施工人员临时出入证。由施工人员责任人持施工人员身份证或暂住证及照片,到管理处办理施工人员临时出入证,填写施工人员记录表,并缴纳施工人员出入证工本费10元/张。1.5现场跟踪:秩序管理人员必需天天到装修户施工现场跟踪视察,了解施工情况并做好统计,必需时请设备人员同往。1.6装修完成后,经管理处验收后,在装修申请表上填写装修验收情况,并署名。1.7在跟踪时,如发觉有违章和妨碍公共行为,应立即采取方法进行整改,必需时填写整改通知单、现场拍照等,以备留用和归档。1.8违章处理措施,对违反装修要求者将依相关条例采取以下方法:1.8.1批评、劝戒1.8.2责令停工整改1.8.3报
18、业主委员会、前期管剪发展商、或政府相关部门。1.9对于材料进出、施工人员办证、施工工具管理: 业主装修材料搬运出小区时,必需由业主亲自到管理处办理出门证,签字认可,不然任何人一律不准把材料带出小区。办理临时施工人员出入证和工具出小区手续必需由业主或施工责任人来管理处办理,其它人不得办理。1.10管理处经理每个月不定时抽查4次装修管理情况。2.装修管理要求2.1装修申请程序:2.1.1业主办完全部入住手续并仔细阅读装修管理措施。2.1.2业主携带装修图纸、施工单位资质证书到管理处填写住宅装修申请表签署装修管理协议;施工单位填写施工人员记录表。2.1.3管理处审验业主、施工单位装修资料时,如发觉有
19、不合理处应立即通知业主、施工单位对方案进行修改,直至修改合格后,方准予施工单位办理施工管理手续,开始施工,发放施工许可证。2.1.4施工单位责任人带好施工人员身份证或暂住证到管理处办理施工管理手续,交纳出入证工本费,领取施工人员出入证。2.1.5为避免有违政府和有损自己和邻居利益,为确保住宅小区完整、安全、平静、整齐,维护全体业主共同利益,促进物业保值升值。在装修过程中,请您在装修前仔细地阅读相关要求。2.2装修前2.2.1住户应明确,您只能对自己名下住宅自用部位进行必需装修(户门之内四壁、地面、顶面),不要对室外公用部位、走道进行任何改、移、加、拆类施工。2.2.2装修严禁行为:2.2.2.
20、1拆改原房屋承重墙。2.2.2.2改变房屋及配套设施使用功效。2.2.2.3随意封闭阳台。2.2.2.4以安装防盗门为由,私自占用楼道公用部位及占用公用管道间。2.2.2.5在预留或指定以外位置安装空调机、衣架和排放冷凝水。2.2.2.6在外墙、门外搭建、加建、悬挂任何建筑物及晾衣架。2.2.2.7 大量使用易燃装修材料。2.2.2.8随意改变或移动电话、电视、对讲、煤气、水管、电线管等设施。2.2.3填写装修申请表、施工人员记录表并将装修图纸、施工单位资质证书一并交物业企业各管理处审验同意。签署装修管理协议、安全责任书及办理其它相关手续。2.3装修施工中2.3.1随时接收物业企业管理处工作人
21、员上门检验、监督、核实,是否严格根据装修图纸要求施工,检验施工人员是否办理了临时滞留证手续。2.3.2业主应自行随时督查施工人员在为您装修时,是否将装修材料以次充好,工艺简单粗糙,质量能否确保可靠。2.3.3装修施工应于天天8:00时18:00时之间进行,晚间18:00次日早晨8:00(包含节假日、双休日)不得进行有噪音施工。(三)、 日常服务和联络 管理处日常服务和联络是物业管理服务最基础一项日常工作。物业管理宗旨是为业户提供服务,物业企业经过有效服务来确保业户需求树立企业形象。 管理处经理负责日常服务和联络工作,对管理处业户接待服务质量进行检验、指导。1.日常服务和联络内容1.1 日常服务
22、内容1.1.1维修保养服务;1.1.2绿化养护服务;1.1.3治安消防服务;1.1.4环境卫生管理服务;1.1.5停车管理服务;1.1.6特约服务;1.2日常联络内容1.2.1 小区中设置业户联络箱,天天定时开箱;1.2.2 设置投诉电话接收业户投诉;1.2.3 立即回访业户咨询意见。2. 日常服务和联络质量控制2.1业户人员应多路径和业户保持沟通,常常走访业户听取意见,满足合理要求,立即提供各类服务。2.2每六个月最少开展一次公益性活动,事先做好可行性调研,报计划并做好策划,事后要分析小结,使该项工作不停改善提升。2.3业户接待要做好清洁、绿化、停车工作巡检,确保服务质量。3.日常服务和联络
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 房地产项目 物业管理 方案 样本
1、咨信平台为文档C2C交易模式,即用户上传的文档直接被用户下载,收益归上传人(含作者)所有;本站仅是提供信息存储空间和展示预览,仅对用户上传内容的表现方式做保护处理,对上载内容不做任何修改或编辑。所展示的作品文档包括内容和图片全部来源于网络用户和作者上传投稿,我们不确定上传用户享有完全著作权,根据《信息网络传播权保护条例》,如果侵犯了您的版权、权益或隐私,请联系我们,核实后会尽快下架及时删除,并可随时和客服了解处理情况,尊重保护知识产权我们共同努力。
2、文档的总页数、文档格式和文档大小以系统显示为准(内容中显示的页数不一定正确),网站客服只以系统显示的页数、文件格式、文档大小作为仲裁依据,平台无法对文档的真实性、完整性、权威性、准确性、专业性及其观点立场做任何保证或承诺,下载前须认真查看,确认无误后再购买,务必慎重购买;若有违法违纪将进行移交司法处理,若涉侵权平台将进行基本处罚并下架。
3、本站所有内容均由用户上传,付费前请自行鉴别,如您付费,意味着您已接受本站规则且自行承担风险,本站不进行额外附加服务,虚拟产品一经售出概不退款(未进行购买下载可退充值款),文档一经付费(服务费)、不意味着购买了该文档的版权,仅供个人/单位学习、研究之用,不得用于商业用途,未经授权,严禁复制、发行、汇编、翻译或者网络传播等,侵权必究。
4、如你看到网页展示的文档有www.zixin.com.cn水印,是因预览和防盗链等技术需要对页面进行转换压缩成图而已,我们并不对上传的文档进行任何编辑或修改,文档下载后都不会有水印标识(原文档上传前个别存留的除外),下载后原文更清晰;试题试卷类文档,如果标题没有明确说明有答案则都视为没有答案,请知晓;PPT和DOC文档可被视为“模板”,允许上传人保留章节、目录结构的情况下删减部份的内容;PDF文档不管是原文档转换或图片扫描而得,本站不作要求视为允许,下载前自行私信或留言给上传者【人****来】。
5、本文档所展示的图片、画像、字体、音乐的版权可能需版权方额外授权,请谨慎使用;网站提供的党政主题相关内容(国旗、国徽、党徽--等)目的在于配合国家政策宣传,仅限个人学习分享使用,禁止用于任何广告和商用目的。
6、文档遇到问题,请及时私信或留言给本站上传会员【人****来】,需本站解决可联系【 微信客服】、【 QQ客服】,若有其他问题请点击或扫码反馈【 服务填表】;文档侵犯商业秘密、侵犯著作权、侵犯人身权等,请点击“【 版权申诉】”(推荐),意见反馈和侵权处理邮箱:1219186828@qq.com;也可以拔打客服电话:4008-655-100;投诉/维权电话:4009-655-100。