房地产定位策略方案分析样本.doc
《房地产定位策略方案分析样本.doc》由会员分享,可在线阅读,更多相关《房地产定位策略方案分析样本.doc(39页珍藏版)》请在咨信网上搜索。
1、房地产定位策略全案 本项目顺应该今市场改变,在缺乏旅游资源余江,打出“时尚住宅”招牌,来填补余江房地产市场空白,以田园山水自然风光资源及历史人文资源为强势卖点,并以含有“新生活+新人居”双重魅力来吸引消费者,对开发商来讲,投资回报风险将会大大降低,对消费者而言,产品附加值已大于产品本身,提升了商品“功效价格比”,这么也符合经济学需求供给理论。第二节 项目定位定位标准:适应市场、发明差异性定位:时尚住宅“绿色家园”环境和住宅对话绿色细胞组织生态环境最关键元素是“绿”和“水”民风.自然.人回到自然,在那里安家因为靠近自然就靠近了愉快本源绿色家园宇宙是物质,在时空长河中,宇宙万物不停地改变着,物质空
2、间一样含有改变性、流动性和连续性,推进这个改变动力也是其内在矛盾,阴阳、日月、动静、虚实、高低等等均是一个矛盾体,不过,在某一段时空中,矛盾双方又是相互依存,形成一个完整形象。本项目计划遵照“天人合一”自然规律及“以人为本”消费理论,以优美自然环境和现代化配套设施服务于消费者,共同构筑世外山水园林、画中精品住宅,观音阁生态园林式住宅。以中国传统为根,创建人、自然、建筑于一体生态居住环境。它含有绿色、休闲、运动、交往四重功效,是“人和自然友好共生,人和环境交融互动;居住和健康同时呼吸,身份和尊贵彰荣共显。”高尚、阳光大小区。论语云:“里仁为美”。里:居住区。仁:人情味。“里”在现代人了解中不单是
3、居住区,还包含居住区周围环境,“仁”“人情味”包含两个方面:首先居所因含有私密性(对个人而言);其次应含有开放性(对小区共享空间而言)。第三节 产品定位定位标准:突出个性、发明差异性定位:“纯健康生态型园林式住宅”集余江人文资源和现代高科技手段、现代材料相融合,开发出立体、三度空间生态住宅商品。一、 居住环境一度空间一度空间,属消费者个人私密空间,单元户内空间,合理空间布局,良好通风采光,业主可享受到最好户型结构,而且能够依据本身需求营造自己所需要一度空间,体会高科技带来幸福感。二、 居住环境二度空间二度空间,指开发商“以人为本”营造小区空间,含有科学划分领域空间、组织空间序列,遵照人行为轨迹
4、,安排建筑群体。充足利用土地,部署公共绿化,营造水景观赏景点,提升生活环境质量及亲密邻里关系。保障环境质量,合理分配建筑密度。独特小区形象,满足业主精神需求。三、 居住环境三度空间三度空间,指小区周围可借用自然环境,如江景、山景、水景、生态园,甚至小区人文景观也是住宅小区一道风景线。本项目含有得天独厚自然环境优势,在观音阁中心地带,并利用一号大道余江关键交通要道,为业主出入带来便利,使小区和外界交流愈加通畅,还能够利用该大道树立自我形象。小区内张公桥干渠,是小区可借用宝贵财富,是营造小区绿化关键资源。小区东南面白塔河对小区来讲全部是不可多得天然资源。由一、二、三度空间组成了“纯健康生态型园林式
5、住宅”产品成功要素,也形成了“观音阁商住区”居住+休闲+投资(这里指商铺)独特个性,并发明了产品差异性,使产品更含有竞争力,为开发商达成未来市场期望值提供保障。四、 产品档次定位可行性本项目标档次定位为“城市新贵追求高尚住宅”,而不是“豪宅”。其概念包含了小区计划合理性和户型结构实用性,单体外立面美观性等,不是高级材料堆积,而要美观漂亮。在相同建造成本基础上,设计出时尚前卫富有创意园林住宅。关键是户型结构合理性、实用性及多种生活设施配置。比如:安全设施系统、运动休闲中心、公共活动空间等充满人情味居住环境。第四节 产品文化定位定位标准:讲究个性,追求共性,提升产品附加值定位:人和自然环境相融合环
6、境和住宅对话城市文化和乡村文化相融合传统和现代相融合第五节 产品形象定位定位标准:提升企业品牌形象和产品(物业)著名度、美誉度、社会认知度。定位:现代城市新贵“风雅逸境”显示身份“名片”产品形象定位不是开发商为自己产品随心所欲定一个什么形象,而是顺应消费趋势、消费心理、消费追求,在消费者向往“心里”定位,在消费者心里树立起产品形象,让消费喜爱,认同并追求,并和消费者自己身份相匹配,使住在该小区业主有一张尊贵“名片”。 第六节、商业配套综合定位提议定位标准:提升项目综合素质,表现开发商“以人为本”服务理念定位:以服务小区业主为辅,服务社会为主a) 网点计划提议本项目沿街商铺,假如单纯为小区业主服
7、务,依据小区规模和居住位置,会出现购置力资源不足,而造成商辅经营者“无利可图”,影响经营者放弃经营或质量下降负面结果。唯一措施就是要把沿街商铺纳入小区整体计划,从根本上处理因为前期人气不足给商业经营带来困难,达成“以服务社会为主”标准,并将服务面向余江整个市场,来填补因购置力资源不足造成经营者“落荒而逃”不良后果。本项目商业配套,因为地段位置和小区规模等原因,不宜做大百货,而适合小开间商辅。可由买主出租或自行经营。商辅计划在沿街行人主出入口版式结构住宅一层,总建筑面积约2.3万平方米,均价3500元/平方米,价格范围25004000元/平方米,利用住宅主体结构设计成临街独立商辅,依据地当地居民
8、购置需求,楼层可设计为通天楼形式,也能够打通将多个门面合并使用,经营小型超市或餐厅等。如可设计为餐饮一条街,那么余江人两大生活习性在此得到了综合。依据结构、商辅在一层有利原因,可把层高设计成5.2米,或为复式商铺,业主可建阁楼,供储藏货物或居住,开发商也可考虑赠予夹层,这也是商辅销售一大卖点。依据调研,还发觉当地居民对通天楼热衷,四层楼通天楼商铺在当地还是有相当市场。当然,商辅经营范围尽可能满足小区业主生活需求,满足余江城市发展需要。如小餐厅、啡咖厅、茶餐厅、特色中餐厅(如川菜餐饮项目),小百货、杂货、小型超市等。b) 商业网点策划提议i. 项目标优劣势1)所处位置优势:地处观音阁商住区中心地
9、带,并利用一号大道余江关键交通要道,是未来人流聚集黄金地段,交通便利,现政府计划几条交通线路途经此地,未来观音阁商住区近万人口,也为本项目网点聚集人气,且项目周围环境烘托,商业气氛将会十分浓厚,购物环境也将十分优越。劣势:虽该区周围无商住区,而且在现在余江人眼中此地块属没人气地块,地理位置较偏,和内围商业街相比,人流量及商业环境上存在较大差距。2) 量承载优势:商业网点属于统一开发,有规模性和统一性,假如加以引导和管理,能快速吸引人气,并在此区域将形成一个较大规模及影响力商业圈。劣势:网点物业范围大,在现在商品零售业普遍不景气情况下,各商家竞争猛烈,营销战线过长,分配不均人流量,能够造成商家对
10、尾端人流量小网点难以接收。网点单层面积范围大,不易聚积人气,显得空旷。从计划角度上看,相对较难。3) 销售面积:优势:项目标整体计划约为390户,从投资者角度上考虑,能满足各经营种类需要,未来可能形成一条业态齐全商业街。劣势:作为本项目存在未来两片成熟生活片区(以一号大道为界),因为未来开发周期难预料性,和计划中缺乏大面积超市百货,这么极难将网点整体做旺,也会使发展商未来物业管理带来难度,另外,现有计划390套商铺销售一样也给开发商带来一定销售压力。4) 布局计划:优势:余江现在无整体计划小区及商铺,在计划及设计上更是杂乱无章,而本项目从当地市场出发,有合理计划设计,从实用性、人性化部分考虑将
11、更轻易为小商户接收。而采取“小铺位,多通道”市场经营模式,将会吸引低收入人士前来消费。商铺采取通天楼建筑,迎合了当地居民消费观,购置群体将占相当一部分。小区整体计划,给沿街商铺带来了一个好销售环境,小区人气聚集,为繁荣商业街可起到推进作用。劣势:因为余江消费市场较小,这就决定了整体市场经营档次不够,用户群有差异,易形成负面影响。B;业态分布定位提议1) 因地制宜,规范网点业态因为项目网点计划范围较长,所以提议开发商在对业主经营种类时有所规范,预防单一经营种类或杂乱区段经营。2) 关键突出,特色经营本项目网点位置和现有余江人心目中热闹商业地带十字路口相差悬殊,所以提议开发商在业态定位上能顺应市场
12、需求,关键突出,现阶段市场空白,如百货超市,品牌衣饰,饮食业等,以此提升著名度及吸引人气。C:网点价格策略提议依据本企业调研人员调研提供数据分析:开发商在前期网点销售价格策略上采取“低开高走”,前期各阶段平均价格提议大致以下:1、住宅开盘期3月均价为680元/3月6月均价为780元/6月 9月均价为880元/依据前期市场调查数据统计,现在余江住宅平均价格水平在600元/左右,所以,分析未来商业网点价格水平同余江现期商业网点价格水平及销售率情况,提议开盘用较低价格吸引商户购置,后期(6月9月)采取价格走势每平方米高出现价格100200元。2、商铺:开盘期3月均价为3480元/3月6月均价为368
13、0元/6月 9月均价为3880元/依据前期市场调查数据统计,现在余江商业网点平均价格水平在3800元/左右,所以,分析未来商业网点价格水平同余江现期商业网点价格水平及销售率情况,提议开盘用较低价格吸引商户购置,后期(6月9月)采取价格走势每平方米高出现价格200300元。提议各阶段上、下幅度,同住宅楼价格通常。第六节 住宅产品定位组成份析一、 住宅产品组成原因“关键产品”-关键产品是由产品基础功效组成。“形式产品”-形式产品是由和关键产品不可分割部分所带来附加值。“延伸产品”-延伸产品是由产品质量、形象、物业管理等带来产品品牌和开发商品牌形象。二、 关键产品-产品基础功效本项目标市场定位是以“
14、新生活+新人居”为市场主导,引导城市消费群体住房消费心理。“住宅”,不言而喻就是居家,本项目标“住宅”概念已经打破了传统“家,仅仅是睡觉地方”观念,所以,不管是户型、外形、环境等全部要满足这要求。(一) 平面布局本小区计划多层住宅主力户型以120-150中等户型面积为主导,多层住宅占小区总建筑面积70%左右。商业面积约占小区总建筑面积8%左右。公建面积约占小区总建筑面积8%左右。户型特点各功效区间分布合理,动和静,洁和污,共享空间和私密空间严格区分开来,互不干扰。1、卧室空间卧室是套房内最基础空间,关键功效是睡眠、休息、配置衣帽间,部分大户型还配有书房(或多功效房)。为实现动静功效良好分区,卧
15、室要避免正对客厅,卧室对采光、通风要求很严,设计时不许可出现“暗房”。2、厨房空间提议厨房应尽可能靠近住宅入口,便于食品、蔬菜、垃圾进出,并和餐厅相邻,依据户型大小不一样,厨房合理面积大约应在一房户型3 5 ,二房户型6 8 ,三房户型在9 12,四房以上户型,可合适放宽,以确保户型合理和尊贵。3、卫生间空间提议公用卫生间应靠近卧室,并应靠近厨房,以利管道集中,降低材料和施工成本,设计最好把洗厕功效分工。室内卫生间面积大于3 5 ,主卧室卫生间面积应大于3.5,大户型可合适放大,依据户型面积大小可合适按百分比布局。4、厨卫设备厨房和卫生间是住宅里设备最集中空间,是小区档次象征,也是文明标志,本
16、项目尽可能要做到定型化、配套化、标准化,关键要处理是:(1) 依据规模尺寸需求,配置配套化厨卫设备、部品配件,确保部品和建筑,部品和管道之间连接配合。(2) 合理有序部署厨卫各项设备和设施,冰箱要入厨,卫生间要合适分隔。大户型住宅应独立分设厕所。(3) 厨卫均应配置性能良好通风机构和风道。风道应满足不串气、不传声、通畅无阻要求,尽可能设计成直排风道。(4) 各户应集中管井,实现户外查表、抄表,隐蔽和暗藏水平管道,设置水平管道区;强调自家和支管道不进邻居家,尽可能不穿和少穿楼;尽可能配置后出水便器和半硬性铝塑复合管和配件等。(5) 多种线管综合处理,一次敷就,预防和不许可以后安装破坏装修和设备。
17、避免强调工种施工特殊性。(6) 热水器选择和安装,要求注意通风处理和整体设计配合。(二) 形式产品形式产品附加值是现代住宅必需硬件,如园林、绿化、交通、建筑外立面等,而这些必备原因,又直接刺激消费者在购置之前心理附加值及购置以后使用过程中附加值升值。绿化、交通、智能化配套和景观环境本小区绿化是以点、线、面组成立体绿化空间。1. 绿化特点是:三层立体绿化、三级小区绿化-小区立体绿化。2. 景观特点是:区外景-入口景-中心景-组团景-窗前景。3. 交通组织:是由“U”字形主干道,东西主干道及小区景观轴组成小区交通一级道路。由通往各组团架空层车库,和消防、迁居、救护功效交通网组成了小区二级道路。由联
18、通各组团景观、休闲中心公园及主出入口等步行交通网组成了小区三级道路。4. 智能化配套系统:(只做提议)“高尚住宅”物业管理硬件上,要和通常住宅不一样,要依据建造成本选择智能化管理系统。智能化配套包含有:小区外围红外线监控系统;防盗报警系统;出入口管理系统;煤气泄露报警系统;通讯自动化系统。(三) 延伸产品-产品品牌和形象延伸产品包含售前服务及售后服务,以表现开发商品牌及产品品牌。经过良好服务,使消费者在体会到“物超所值”基础上,更体会到“上帝”滋味,把这种体会变成传输,使开发商及产品品牌经过本项目标开发、销售、物业管理过程中达成“著名度、美誉度、社会认知度”提升,为以后再开发项目提供“无形资产
19、”,再使无形资产转化成有形资产。1、 购置之前产品附加值对消费心理影响原因经过产品包装、围墙、售楼处、样板房、计划小区未来前景展示等,全部会提升消费者在购置前对产品附加值认同感,起到刺激消费欲望,并产生购置行为作用。所以,好产品一定要有好包装,使消费者不仅体会到产品功效实惠,更体会到产品附加值带来心理满足感。2、 使用过程产品附加值对消费心理影响原因使用过程是指消费者在购置了物业以后,入伙时或入伙以后,为主真实看到小区,自己入住单位及良好售后服务(物业管理),给业主心理附加值以提升。小区整体计划及建筑特色本小区是以:后现代主义设计手法结合欧陆设计风格,以典雅、明快风格突出楼盘个性,在余江形成巨
20、大冲击力,给消费者心理以满足感。第七节 户型装修定位提议基于本项目标“高尚住宅”概念,“产品需求”关系分析,在购置该产品目标用户上有一定百分比用户需求带装修好房子,免去距离较远、装修烦人麻烦。另外,本项目标户型是以中等户型120150平方米为主力户型,依据购置者消费需求,如有现成装修一步到位,而且价格略高一点,对购置心理刺激还是较大,所以,本项目标中小型以带装修销售为宜,大户型即以推荐套餐服务方法为主。一、墙地面部分客厅地面为玻化地砖,房间地面为复合地板,墙面、天花白灰打底乳胶漆。二、门窗部分入口为优质实心防盗门(小区可统一型号定做),一般夹板室内门。塑钢凸配浅绿色玻璃。三、厨卫部分 提议厨房
21、、卫生间给排水接头一次到位,厨房内墙面砖、地面砖、灶台、厨柜一步到位(厨柜可采取海尔整体厨房设备),卫生间要设座式马桶,洗手盆、淋浴设备三件套及排风扇,地面铺设防滑面砖,墙面贴墙面砖并吊顶。第八节 目标用户定位定位标准:选准目标,稳准出击定位:城市新贵一、 产品目标用户造什么产品?卖给谁?依据调查结果分析,从现在余江人口结构、人均收入、房地产价格、消费力资源等原因来看,针对本项目,我们只能把目标用户锁定在余江,可部分考虑部分余江以外鹰潭投资商或外地投资商购房以做投资。二、 目标用户细分1、 个体和私企业老板(市内+周围城镇)该阶层基础全部有住房,对生活质量要求比较高,且在长久经营过程中对“功效
22、价格比”有着较清楚认识,文化方面全部有一定修养,对“居住 + 休闲 + 投资”概念了解高于其它行业人士,这一部分人士将是沿街商铺和大户型房屋关键购置群体。2、 文、教、卫圈人士该群族文化素质较高,追求自由浪漫工作和生活方法,生活空间不一定追求太奢华,但要有品位,并重视生活质量,对居住环境有着较高要求,该阶层收入虽不太稳定,但决不是通常工薪层收入水平,该群体是本项目期望目标用户。3、 外企、合资企业、集团企业职员在余江这一族人数不在少数,余江雕刻和制药企业就有很大一部分对生活和居住环境提出高要求年轻人,此项目对她们还是含有很大诱惑力。细分以下:企业业主高级职业经理人高级技术人员一般工人该群族是本
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 房地产 定位 策略 方案 分析 样本
1、咨信平台为文档C2C交易模式,即用户上传的文档直接被用户下载,收益归上传人(含作者)所有;本站仅是提供信息存储空间和展示预览,仅对用户上传内容的表现方式做保护处理,对上载内容不做任何修改或编辑。所展示的作品文档包括内容和图片全部来源于网络用户和作者上传投稿,我们不确定上传用户享有完全著作权,根据《信息网络传播权保护条例》,如果侵犯了您的版权、权益或隐私,请联系我们,核实后会尽快下架及时删除,并可随时和客服了解处理情况,尊重保护知识产权我们共同努力。
2、文档的总页数、文档格式和文档大小以系统显示为准(内容中显示的页数不一定正确),网站客服只以系统显示的页数、文件格式、文档大小作为仲裁依据,平台无法对文档的真实性、完整性、权威性、准确性、专业性及其观点立场做任何保证或承诺,下载前须认真查看,确认无误后再购买,务必慎重购买;若有违法违纪将进行移交司法处理,若涉侵权平台将进行基本处罚并下架。
3、本站所有内容均由用户上传,付费前请自行鉴别,如您付费,意味着您已接受本站规则且自行承担风险,本站不进行额外附加服务,虚拟产品一经售出概不退款(未进行购买下载可退充值款),文档一经付费(服务费)、不意味着购买了该文档的版权,仅供个人/单位学习、研究之用,不得用于商业用途,未经授权,严禁复制、发行、汇编、翻译或者网络传播等,侵权必究。
4、如你看到网页展示的文档有www.zixin.com.cn水印,是因预览和防盗链等技术需要对页面进行转换压缩成图而已,我们并不对上传的文档进行任何编辑或修改,文档下载后都不会有水印标识(原文档上传前个别存留的除外),下载后原文更清晰;试题试卷类文档,如果标题没有明确说明有答案则都视为没有答案,请知晓;PPT和DOC文档可被视为“模板”,允许上传人保留章节、目录结构的情况下删减部份的内容;PDF文档不管是原文档转换或图片扫描而得,本站不作要求视为允许,下载前自行私信或留言给上传者【丰****】。
5、本文档所展示的图片、画像、字体、音乐的版权可能需版权方额外授权,请谨慎使用;网站提供的党政主题相关内容(国旗、国徽、党徽--等)目的在于配合国家政策宣传,仅限个人学习分享使用,禁止用于任何广告和商用目的。
6、文档遇到问题,请及时私信或留言给本站上传会员【丰****】,需本站解决可联系【 微信客服】、【 QQ客服】,若有其他问题请点击或扫码反馈【 服务填表】;文档侵犯商业秘密、侵犯著作权、侵犯人身权等,请点击“【 版权申诉】”(推荐),意见反馈和侵权处理邮箱:1219186828@qq.com;也可以拔打客服电话:4008-655-100;投诉/维权电话:4009-655-100。