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黄兴南路步行商业街整合营销推广策划汇报

一、 黄兴南路步行商业街
产品概念设计及功效细分定位

（一）产品概念设计：
黄兴南路为长沙市传统老街，历经上百年历史，不少长沙老字号品牌如黄春和粉店，德圆包子，火宫殿，新华楼削面，甘长顺面食，漂亮长鞋店等二十余家老字商号全部集中在黄兴南路，可见黄兴南路商业文化沉淀极其深厚。
解放以后，尤其是改革开放以来，黄兴南路更形成了以传统老字号品牌店率领下集饮食、购物、娱乐、休闲于一体商业街，不少现代品牌纷纷进驻黄兴南路，黄兴南路商业街形象在长沙市民心目中不停成形和固化。
伴随长沙社会和经济不停发展，黄兴南路商业街以其深厚历史文化和商业文化沉淀，市政府决心下大力气将其改造，新黄兴南路将成为长沙市唯一步行商业街。
黄兴南路步行商业街建成，将代表长沙这座历史文化名城社会经济、文化、文明、科技发展新里程碑，也是长沙走向全国乃至走向世界又一窗口和亮点。

黄兴南路步行商业街总长度838米，商业建筑分一、二期投产，一期工程总建筑面积约13万平方米。
步行商业街建筑形式以室内步行商业街为主，室内步行街全部设计有冷暖空调系统，从而能有效地确保多种季节全天候人气指数，增强了步行商业街整体商业价值，步行商业街室外商业街，却是长沙商业业态关键形式之二，肯定人流量，和满足可得休闲设施和景观资源，保留和增强了室外街铺极高商业价值。
室外、室内相结合步行商业街形式，是黄兴南路步行商业街产品定位主概念设计。

（二）功效细分定位：
黄兴南路步行商业街功效分区，一定要考虑以下三大原因支持：
1、设计休闲购物和目标购物人流
购物人流设计，是直接决定步行商业街经营成功是否关键原因之一，从功效分区角度来考虑，商业街购物人流设计应充足考虑休闲购物和目标购物人流，具体作以下计划：
（1）设计步行商业街“中心广场”概念，将人流从南门口和司门口二端往中心区域引导，使“中心广场”成为步行商业街“街眼”和必游之地。
（2）设计明确功效区域和板块，引导目标性购物人流。
（3）设计功效和功效区域之间相互作用关系，以此带彼，以彼促此。
（4）横向和纵向设计不一样亮点和购物兴奋点，设计人性化辅助功效设施，引导观光休闲人流留连忘返。
（5）设计日常消费人流，增强步行商业街人气，以日常消费促进、带动其它非日常购物。
（6）设计休闲、观光、娱乐、美食功效，以休闲、观光、娱乐、美食功效带动购物。
（7）设计城市形象及政府形象功效区域，亲切市民，聚集媒体，增强步行商业街美誉度，自觉传输，口碑传输，以此达成和形成长沙各阶层消费者购物、休闲、饮食、娱乐、出行思维定式。
（8）设计长沙传统老字号品牌功效区域，标榜步行街深厚商业文化历史，形成步行商业街不可人为和比拟地域文化商业特色，引导观光旅游肯定人流。
（9）设计“商旅湘军”广场，集中宣传和展示湖南科技、文化、旅游、制造、轻纺等各个领域名优产品，引导湖南企业界对步行商业街关注和参与。
（10）设计广场文化、广场活动和广场商业功效区域，增强步行街全民参与感，形成步行商业街独特商业文化风景线，反复而有层次地引导人流。
（11）设计步行商业街建筑标志和功效标志，定时、定时、定点引导观光、休闲、购物人流，以制造兴奋点，从而达成集中引导购物目标。

2、提升步行商业街整体销售率和投资价值
黄兴南路步行商业街是一艘巨型“商业航空母舰”，她是以一个整体形象而出现，她既要有整体概念形象，又要有多种细分功效支持，所以，步行商业街细分功效区，横向、纵向、楼层、方位等等，全部要细致地考虑，多种功效经营赢利和经营成本，只有处理了各功效区经营和成本之间矛盾，才能有效地做好销售，提升整体销售率，有效快速地回笼资金，尽早实现步行商业街正常运行。

3、后续经营和管理
黄兴南路步行商业街在功效分区同时，必需考虑到步行商业街经营和管理，尤其象餐饮、美食等功效区域，更应是如此。
黄兴路步行商业街功效分区总标准是：
（1）实施横向、纵向交叉式功效分区，揉合较少百分比自由形态；
（2）以步行商业街中段“中心功效”区域向南门口和司门口辐射；
（3）完全考虑专题商业整体经营管理模式功效分区；
（4）各功效区大小百分比以自由商业业态百分比进行计划。
（5）休闲、美食、娱乐等辅助功效区域，现有大区域划分，又适时依据人流不一样生理和精神需求进行点状分布。
黄兴路步行商业街具体功效分区计划：（见图一）
黄兴南路步行商业街总长度838米，我们将建筑单体自然块状自南至北分为九个区，具体功效分区以六七区为整个步行商业街中心，配合步行街中心广场计划，六、七区将成为多种商业展示；广场文化活动；大型促销活动；标志性功效；和相关商业、城市形象、文化、大型公关活动、新闻公布会等等集中功效区域、亮点和高潮区域，加上中心区域标志性建筑、顶极品牌广场、创富会定位，中心区域将成为整个步行商业街“街眼”，是全部些人流必经之处。
步行商业街自南至北功效分区定位为：
一Ａ区：长度为120米，靠西，单层面积约7000平方米
一至三层：大型超市百货
四层：停车场
顶层：儿童游乐园

一Ｂ区：体育休闲立即尚天地
1层：时尚时尚天地
2层：服装、鞋帽、饰品
3层：器具
4、停车场
顶层：停车场

二区：男人广场
1层：衣饰、化妆品、保健
2层：品牌服装、鞋帽
3层：服装、鞋帽
4、饮食、湘风、文化之老字号广场
顶层：观光、休闲

三区：化妆品
1层：香水、护肤、美容品
2层：美容美发用具、保健
3层：器材（日用、专业）
4层：饮食、湘风、文化之老字号广场
顶层：休闲、观光

四区：女人广场
1层：首饰、衣饰、化妆品、保健
2层：品版服装、鞋帽、皮具
3层：服装、鞋帽
4层：饮食、湘风、文化之老字号广场、美容美发、纤体
顶层：观光、休闲

五区：儿童广场
1层：衣饰、服装、儿童食品（肯德基、麦当劳）
2层：服装、鞋帽（肯德基、麦当劳）
3层：玩具、体育用具、智力开发
4层：饮食、湘风、文化之老字号广场
顶层：观光、休闲

六区：国际名店廊
国际名店廊：
1层：顶级男性服装、饰品专卖
2层：顶级女性服装、饰品专卖
3层：顶级皮具、鞋帽、饰品专卖
4层：创富会俱乐部，经营项目关键以名酒咖啡吧、茶艺吧为主。
顶层：观光、休闲
中庭：展示及标志功效区

七区：金银珠宝、名表中心
1层：饰品、名表
2层：钻石饰品、金银饰品
3层：金银饰品
4层：湘风美食
顶层：观光休闲

八区、时尚饰品广场
1层：饰品（皮具、玉金、精品）
2层：鞋帽
3层：箱包、皮具
4层：湘风美食

九区：时尚家居广场
1层：小家电、小电子、通讯产品等
2层：日用家居用具、装饰品、精品家私
3层：大家电
4层：饮食、湘风、文化之老字号广场
顶层：观光、休闲

另尤其提醒：
1、黄兴南路步行商业街在以上大功效分区同时，1至3层，各层横向50米左右，均设置有饮食和休闲区，各饮食、休闲区域均分别设置有休闲台椅，饮料投币自动售卖机，公用IC卡电话，垃圾桶等。
2、各层横向80至100米左右，均设置有男女洗手间。
3、步行街一层考虑非饮食老字号店设置（如药店等），老字号店设在4楼，均在一层设提醒性入口。
4、各纵向功效区中庭，均设置展示或特卖场（按季节有组织安排）。
以上功效分区特点有：
1、纵横结合，主次结合，购物有集中区域，逛街有不一样观赏和兴奋点，充足考虑了人性化功效设计。
2、强调购物功效导向性和科学人流设计。
3、充足考虑步行街分期销售策略和后续经营管理。

（三）黄兴南路步行商业街商业专题开发和定位：
步行商业街商业专题设计，是为了愈加好地以专题商业功效去设计人流，因为步行商业街在形式上更倾向于逛街和休闲，缺泛对目标购物人流针对性引导，依据步行街功效分区，步行街商业专题定位以下：
1Ａ区：仓储式大卖场（设计日常消费和百姓阶层人流）
1B区：体育休闲时尚天地
2区：××男人广场
3区：××化妆品广场
4区：××女人广场
5区：××儿童广场
6区：××国际名店廊
7区：××金奶珠宝、名表中心
8区：××时尚饰品广场
9区：××时常家居广场
在设计多种商业专题功效区同时，各功效区贯名权，考虑以有偿形式出让。

（四）各功效区商业面积分割及商业展示计划（见图二）
1、商业面积分割：
销售面积分割：
一层：
① 注意外街铺和内街铺通透性，使外街铺和内街铺形成功效上整体性；
② 外街铺因为价格系数较高，面积分割多以80～150平方米铺位分割为主；
③ 西边内街铺面积分割除16平方米铺位分割外，考虑柜台式经营部署，同时在中庭、节点处适时考虑开放式经营铺位分割，最小面积20平方米；
④ 在一层内外街铺，设计二、三层功效区门面入口，面积由16平方米、32平方米之间改变。
二层：注意和一层、三层在功效整体上综合考虑外，注意面积分割以最小16平方米分割和查丈。

三层：注意和一、二层在功效整体上综合考虑外，面积分割以最小32平方米分割和查丈。
四层：在整体功效考虑之外，面积分割以最小64平方米分割和查丈。

（2）招商面积分割：
除去自用物业面积之外，招商面积分割，具体依据不一样功效区、不一样经营品种而按需分割，各层招商最小单位，不得低出销售面积分割查丈最小单位，最大不限。

2、商业展示计划（1至3层）
（1）1A区：仓储式大卖场
由商家自行计划设计

（2）1B区：体育休闲时尚天地
一层：间隔式独立展示，玻璃墙间隔、含柜台经营
二层：间隔式独立展示，玻璃墙间隔、含柜台经营
三层：低柜开敞式展示（或局部玻璃隔断独立展示）

（3）2区：男人广场
一层：玻璃墙间隔，独立展示，低柜开敞式展示
二层：玻璃墙间隔，独立展示，低柜开敞式展示
三层：低柜开敞式展示

（4）3区：化妆品广场
一层：玻璃墙间隔，独立展示，开敞式展示、低柜台展示
二层：玻璃墙间隔，独立展示，开敞式展示、低柜台展示
三层：低柜开敞式展示

（5）4区：女人广场
一层：开敞式或玻璃墙间隔，独立展示、开敞低柜展示
二层：低柜开敞式展示（或局部玻璃间隔，独立展示）
三层：低柜开敞式展示（或局部玻璃间隔，独立展示）

（6）5区：儿童广场
一层、二层、三层独立或低柜开敞式展示

（7）6区：国际名店廊
一层、二层、三层玻璃墙间隔，独立展示
中庭部署典雅宏伟，设计标志性功效，设计时考虑和7区相呼应。

（8）8区：金银珠宝、名表中心
一、二、三层实施封闭组团式低柜展示

（9）时尚饰品广场
一、二、三层独立或低柜开敞式展示

（10）9区：时尚家居广场
一层：中央部份低柜开敞展示，四面玻璃墙隔断，独立展示
二层：低柜开敞式展示，或局部玻璃间隔，独立展示。
三层：低柜开敞式展示，或局部玻璃间隔，独立展示。

（11）各功效区中部，考虑独立中庭设计，强化视觉通透和人流设计

3、横向商业展示计划：（4层）
整个步行商业街四层功效计划，关键以饮食、湘风、文化之老字号广场为主，6、7区四层则以名酒廊、咖啡吧、茶吧为主。具体展示由各商家自行设计。
四层老字号广场商业展示、设计，提议将饮食、湘风和传统建筑、传统文化相结合，展示文化湘军、革命湘军、商旅商军等阵容，让历史、文化和商业渊源相辉相映。

（五）黄兴南路步行商业街交通组织和街区功效计划
黄兴南路步行商业街交通组织关键包含三个方面：

1、步行商业街和城市交通组织。
步行商业街和城市交通，关键枢纽有南门口、司门口和改造后

人民路口，另外，坡子街、樊西港、织机街等街巷，同时也是步行街和城市交流渠道。
步行商业街和城市交通组织，关键要设计好南门口、司门口和计划改造人民路公共交通体系，合理设置公共交通站点，增加新交通线路，在条件许可前提下，在南门口和司门口两端设置出租车候客区，方便购物和旅游人流。
同时要切实管理好坡子街、樊西巷、织机街等街巷出入口，避免这些街巷“地摊形象”对步行街经营和管理产生负面影响。
总而言之，步行商业街和城市交通组织，注意四点：
（1）建设好南门口、司门口、人民路公共交通体系。
（2）计划南门口、司门口出租车落客、候客区域。
（3）严格管理好小街巷出入口。
（4）计划设计好自驾车停车场系统和自行车、摩托车停车体系。

2、步行商业街外街交通组织。
步行街外街交通组织，着重三个方面计划和建设：
（1）无障碍通道计划设计
（2）自驾车和货流通道设计
步行商业街室外走廊设计，和南门口、司门口两端公
共交通体系，包含出租车候客区一起考虑。

3、步行商业街商场及内街交通组织。
步行商业街商场及内街交通组织，必需着重两个方面：
（1）以功效导向设计和引导人流
（2）着重垂直交通和扶梯硬件科学计划和建设。
（3）一层南门口、司门口和各节点设计入口和直接上二层自动扶梯。
（4）步行街内街自动扶梯设计，以迎合人流自然流向作纵向安装。

（六）黄兴南路步行商业街商业经营模式总体方向性定位
1、严格实施功效分区。
2、总体实施统一经营和统一管理。
3、设计和计划销售、招商、经营三位一体超大商业物业营销模式。
4、计划独立、补给性品牌商业经营功效，总体协调，提升步行商业街整体经营档次和商业形象。
5、借外脑、输入软件、输入模式，组建可控商业经营和商业管理队伍。

（七）黄兴南路步行商业街国际化、人性化功效设计。
1、导向和指示系统，实施中英文对照。
2、外街、内街、垂直电梯、商业展示柜台、厕所、休闲配套功效设施、公用设施，设计无障碍通道。
3、设计步行商业街五星级厕卫系统。
4、步行商业街横向间距50M设置公用IC卡电话，休闲区，自动购物机。
5、室外步行街设计室外遮荫走廊，使游人风雨无阻。
6、设计各年纪层休闲设施和区域。
7、设置步行商业街无偿偏远区域公交车。

黄兴南路步行商业街
目标市场细分定位

依据对长沙整体商业环境调查，长沙市商业物业市场关键是展现以下特征：
1、街铺、大百货、大型专业批发市场占业态绝大部分百分比。
2、商业中心：板块概念模糊。
3、投资者占据买铺者绝大部分百分比。
4、经营者，包含品牌店、专门店以租赁经营为主体。
5、投资者非成熟原因较大。
6、多年大百货业经营效益呈下降趋势。
7、形象好、信誉高专题商业物业缺泛。

基于长沙商业物业市场及商业经营现实状况，黄兴路步行商业街各专题商业区目标市场细分定位，总体考虑以下：
1、投资市场占据较大部分百分比。
2、针对性开发自营者目标用户群体。
3、针对开发品牌经营目标用户群体和品牌厂商用户群体。
4、设计投资购置和租赁经营之间控制性营销模式。
5、从功效分区上考虑自由形态和回迁用户区域。
6、以功效计划引导品牌和经营者。

各功效区目标市场细分定位：
1、1A区：大型超市：
引进山姆会员店、沃尔玛等国际性大型超市。

2、1B区：电子电脑广场：
（1）投资者；
（2）现已进驻长沙电子、通讯产品、办公设备、电脑品牌厂家或经销商。长沙通讯电子类、PC机、办公设备经销商，电子、电脑专业市场经营者；
（3）中国、国际电子、通讯产品、办公设备、电脑品牌厂家或经销商；
（4）其它。

3、2、3区：儿童广场、体育健身用具广场：
（1）投资者；
（2）现已进驻长沙中国、国际儿童服装品牌、儿童用具、保健品、玩具、儿童书箱、电子读物、体育、健身、休闲服装、器材品牌，厂家或经销商；
（3）中国、国际，其它儿童服装品牌、儿童用具、保健品、玩具、儿童书箱、电子读物、体育、健身、休闲、服装、器材、用具品牌厂家和经销商；
（4）其它。

4、4区：男人广场：
（1）投资者；
（2）现已进入长沙国际中国品牌男装、皮具、饰品、鞋帽厂家及经销商；
（3）中国、国际品牌男装、皮具、饰品、鞋帽厂家及经销商；
（4）其它。

5、5区：金、银、珠宝广场：
（1）投资者；
（2）现已进驻长沙国际中国品牌金银、珠宝、玉器、首饰、饰品、名表厂商及经销商、打金店；
（3）中国、国际品牌金、银、珠宝、玉器、首饰、饰品、名表厂商及经销商；
（4）其它。

6、6区：国际名店廊：
（1）投资者；
（2）国际顶级品牌男装、女装、皮具、饰品、鞋帽、童装、饮食、酒廊、咖啡等长沙商家及经销商，中国其它区域商家及经销商；
（3）长沙或国际中国展览企业；
（4）其它。

7、7区：商旅湘军广场：
（1）投资者；
（2）湖南名优产品厂商及经销商，湖南旅游区、旅游企业；
（3）其它。

8、8区：女人广场：
（1）投资者；
（2）现已进驻长沙国际、中国女装、化妆品、女性保健品、饰品、女用皮具、鞋帽、美容、纤体品牌厂商和经销商，中国其它区域品牌厂商和经销商；
（3）其它。

9、9区：时尚家居广场：
（1）投资者；
（2）现已进驻长沙国际、中国家电、家庭用具，家庭装饰品、音响、音像制品、家私、床上用具等品牌厂商及经销商，中国其它区域品牌厂商或经销商。

综观步行商业街各功效区域目标用户分析，各功效区目标市场有二大特征：

一是投资者是步行街主力目标市场；
二是品牌厂商和经销商是步行街次主力目标市场。

在这二大目标用户群体中，投资者目标比较单纯，而品牌商多以分店和专卖店形式出现，而经销商经营方法和厂商也是保持一致。针对长沙商业经营业态调查结果，专卖店和品牌店绝大部分是以租赁经营和抽成方法为主。也就是说，在步行商业街目标买家中，品牌店产生购置，难度较大。
所以，步行街针对品牌买家用户，营销推广关键方向是代理商和经销商。
步行街目标用户，在整体经营前提下，肯定出现租和售二个层次。
怎样处理租和售二个层次目标用户之间矛盾，总策略方针是：
1、掌握项目标经营调配权；
2、以租赁和经营先行，展示商业街最终业态形式，以租带售；
3、设计租不如买价格策略和营销模式。

黄兴南路步行商业街
价格基数定位及分期推广计划

1、价格基数定位：
一层：3万元/M2
二层：1.6万元/M2
三层：0.8万元/M2
四层：0.6万元/M2

2、分期推广计划：
第一期：内部认购期，时间：7月份至8月上旬。
2区、3区、4区、5区、8区、9区南段：一层及二、三、四层东西向各选择25%单位，进行内部认购，认购前进行一次筹码认购，最终抽取中标筹码。
目标：试探价位、目标群体、经营范围、推广策略，为正式开盘打好坚实基础。

第二期：正式发售，时间：8月中旬至9月下旬。
2区、3区、4区、5区、8区、9区南段一、二、三、四层铺位全方面推出。

第三期：10月上旬至11月下旬。
6区、7区全方面推出。

第四期：12月上旬至12月下旬。
1B区、9区北段一至四层全方面推出，并各区选择一间铺面进行公开拍卖，价高者得。

第五期：元月上旬至六月全方面清盘。

黄兴南路步行商业街
营销通道定位计划

1、现场通道：
在司门口设现场营销中心，同时在现场举行不一样时期、不一样专题公关活动、促销活动。

2、媒体通道：
（1）户外形象广告：
·南门口、司门口工地围墙形象墙、巨幅广告牌
·五一广场巨幅广告牌
·东塘巨幅广告牌
·火车站巨幅广告牌
·袁家岭巨幅广告牌
（2）报纸通道：
长沙晚报、潇湘晨报、三湘城市报，新闻炒作及形象广告为主体，诉求及活动广告为辅助。
（3）影视通道：
湖南卫视、湖南经视、及其它频道影视新闻为主体，诉求及活动广告为辅助。

黄兴南路步行商业街
整合营销推广策略计划

（一）概念形象定位：
黄兴南路步行商业街是新世纪长沙市政府国庆献礼工程，项目之所以被市政府列为国庆献礼工程，肯定蕴含了步行商业街对于一个城市关键性和代表性。
应该肯定是：
黄兴南路步行商业街，不仅仅是一个商业物业形式，她更是城市、市民、是政府脸面和形象，是一个城市新世纪政治、文化、经济、科技和可连续发展庞大综合载体。
但回过头来，黄兴南路步行商业街又完全是一个市场形式下商业街物业，她一切市场化运作，包含开发、销售和经营，又很大程度地决定了她作为“载体”真正内涵和含金量。
鉴于以上考虑，黄兴南路步行商业街概念形象，一定是地域文化背景下，以人为本、以社会为本、以科技为本、以可连续发展为本综合经济发展和高度社会文明相统一、整个城市形象载体和窗口。
所以，黄兴南路步行商业街概念形象，既要涵概地域经济、地域文化特色，又要涵概历史和时代主旋律。在这么背景前提下，才可能实现商业物业本身深厚内涵。
那么，长沙乃至湖南地域文化是什么？新世纪历史和时代主旋律又是什么？商业街又怎样经过产品本身去表现这一切呢？

1、长沙地域文化：
长沙是一个拥有悠久历史文化古城，谓之文化古城，是因为长沙在长久历史沉淀中，积累了大量传统民俗民风，这些民俗民风，其实就是地域文化高度集中表现。
长沙地域文化特色要在步行商业街中得以贯穿和表现，关键包含以下方面：
（1）黄兴南路，本身就是一条拥有百余年商业文化沉淀商业街。商业街拥有老字号商家有二十余家，这些老字号商家在长沙家喻户晓，其中包含：德圆包子、李合盛清真小吃、李文玉金首饰、介昌布店、九如斋食品店、漂亮长鞋店、金泰华手饰店、享德利钟表店、姊妹花女装、达仁堂药店、九芝堂、四怡堂药店、中华国药局、奇风鸭店、火宫殿、柳德芳汤圆、双燕馄饨、黄春和粉店、玉楼东、甘长顺面食等，黄兴南路步行商业街建成后，留住这些老字号店，就在很大程度上表现了长沙地域文化特色，因为只有传统，才是城市，只有传统，才是世界。
（2）长沙地域文化，除了传统老字号载体外，更要表现长沙现阶段发展和文明史，长沙是湖南省府，长沙代表湖南缩影，所以，步行街商旅湘军广场，也是步行商业街地域文化特色缩影。

2、新世纪历史和时代主旋律。
高速发展社会，高速发展科学技术，伴之而来是大家对精神更高层次需求，所以，黄兴南路步行商业街除了要表现商业功效、商业价值外，更要表现：
以人为本、以社会为本、以科技为本、以可连续发展为本时代主旋律。

从步行商业街老字号广场和商旅湘军广场定位，无不代表了浓郁湖湘地域文化特色。从无障碍通道、中英文指示导向、休闲、绿化景观、步行街等设计，又充足表现了步行商业街时代特征；同时，步行街商业功效分区又决定了步行街集休闲购物和目标购物于一体产品定位特色，所以，步行商业街概念形象定位以下：
（1）长沙唯一步行商业街。
（2）长沙老字号风味美食中心。
（3）长沙商业购物中心。
（4）长沙休闲、游乐中心。
（5）长沙商业旅游中心
（6）长沙现代文明窗口。
（7）长沙（湖南）城市形象旗舰。
（8）湖湘及至中南地域品牌服装信息中心和区域辐射中心。

（二）营销推广专题定位：
黄兴南路步行商业街营销专题，一要起源项目，二要起源于地域文化，三要起源于城市和市民，四要起源于目标消费群体。
1、项目：长沙唯一步行商业街，统一形象、统一经营、统一管理。
2、地域商业文化：百余年历史商业文化沉淀，二十余个老字号品牌，很成熟商业街，很成熟商业形象。
3、城市和市民：关键设计城市形象功效和市民参与感。
4、目标消费群：关键设计投资价值、投资潜力和投资空间。
综合如上方面原因，又鉴于黄兴路是长沙市政府关键形象工程。所以，黄兴南路步行商业街营销推广专题开发，分二个方向面：

1、形象推广专题定位：

百年黄兴路，世纪步行街！

专题释义：
百年老商业街，成熟商业街和成熟商业形象。
百年黄兴路，黄兴路，百年商业文化沉淀一个标志。
世纪，代表新世纪、新纪元，又一百年，新百年，更上一层楼，寓意新里程，新商业，新历史机遇，新投资良机，百年等一回。
世纪步行街，时代烙印，经济和科技发展展示平台，城市形象名片，国际性高度文明窗口，人性化、返扑归真、可连续发展城市社会“缩写”。

2、商业推广专题：

百年等一回！

百年，漫长时间，人生极难愈越时间跨度，黄兴路百年商机沉淀，今天，您能够选择和拥有。
推广延展依据以下根本推进：
百年文化：中国地域文化，多是伴着商业形式而流传。
百年商业：成熟商业形象，成熟商业文化，成熟百姓购物首选。
百年机遇：百年一次，一生一次机遇，投资经营、价值潜力、价值空间、超值、轻松、自然。
百年选择：身逢其时，无怨无悔选择，发展商品牌、理念，政府资源介入，综合专业国际合作，综合品牌支撑。

（三）媒体策略
1、媒体安排：
以户外、报刊、影视、媒体形象广告为主体；
以影视、报刊新闻为主体；
以诉求广告为辅；

2、活动安排：
在开工、完工、开街（国庆）、开业等各个阶段举行不一样专题公关活动，具体安排以下：
（1）开工：
举行一次新闻公布会，招集长沙全部影视、报刊、广播媒体进行报导，邀请政府相关领导出席。
利用新闻公布会效应，公布项目咨询热线电话，进行内部认购登记，或举行一次公开发筹，目标是测试市场，其中包含用户结构、经营品种及百分比、价格、营销通道等等。

（2）完工（部分）：
正式开盘仪式
邀请政府相关领导，招集全部传媒记者；
进行形象广告和诉求广告立体宣传。

（3）开街：（国庆）
大型演出活动（专题另定）
在中心广场举行，邀请湖南卫视、湖南经视进行现场直播，中间穿抽步行商业街诉求广告和形象广告。
目标，笼络市民，增强人气，实现全民口碑传输效应。

（4）开业：
活动专题另定
目标，举行最终一波强大促销攻势。

（四）上市姿态策略：
黄兴路步行商业街上市姿态，将直接决定项目在长沙商业物业市场中形象，也将决定市场和目标消费者对于步行商业街心理预期。
现在，作为政府工程步行商业街，市民关注、业界关注、媒体关注、和目标消费群体关注，整个外界对于步行商业街心里预期很高。
但作为一个巨大致量商业街物业，对于项目上市姿态定位，一定要考虑以下方面原因：

第一，市场和消费者原因。市场和消费者对项目高企期望值，和市场和消费者最终面正确是一个什么样项目产品和购置价位，将直接决定市场和消费者对项目标忠诚度和追捧度，良好口碑和姿态，才能拥有深厚市场基础。

第二，物业体量和市场容量原因。本项目是一个拥有10余万平方米建筑面积商业物业，销售、招商和经营绝不是一蹴而就，项目标上市姿态，应该很好地迎合整个项目全程营销节凑和频率，才能最大化地掠夺和占有最大市场份额。

第三，市场之外第三种原因，如政府原因等等。

依据上述三种原因考虑，黄兴南路步行商业街上市姿态定位总体标准为：
1、宣传策略上以制造新闻由头、主动操控媒体、形象广告为主。
2、控制销售节奏和销售频率，营造低价入市姿态。
3、重视公关活动和事件营销，以步行商业街整体效应推进销售进程。
4、塑造开发商精业、沉稳、务实、奉献风格和形象。
黄兴南路步行商业街上市姿态定位可概括为：

低调入市，低开高走，忠诚回报！

（五）上市时机策略：
黄兴南路步行商业街上市时机定位，关键要考虑以下方面原因：
1、项目标工程形象进度
6月20日开工
7月10日正负零
8月20日主体封项
9月30日完工

2、商业经营旺季和销售周期关系
商业经营旺季几乎全部和传统节、假日紧密关联。今年剩下三个大节假日，集中在10月1日、元旦和春节，所以，步行商业街销售，必需综合考虑和这三大商业经营旺季之间关联。

3、适时利好和项目销售之间关系
关键指项目形象进度和其它政府事件等。

依据三种原因综合考虑，步行商业街上市时机考虑以下：
最好时机：7月份，赶10月1日开业，准备工作充足。
一等时机：8月份，赶10月1日开业；11月份，赶元旦和春节开业。
二等时机：9月份，无明确开业时间作导向。

依据项目标前期工作和项目形象进度，步行商业街最好上市时机选择8月份最为理想，因为8月份有三大入市由头：
一是主体封顶。
二是业主对赶在10月1日开业有足够信心。
三是销售前期工作，有充足时间作确保。

（六）价格策略：
没有科学合理价格策略，极难确保项目标整体销售水平和最大化价值实现，步行商业街价格策略分为三个部分：
价格系数制订。
步行商业街价格系数制订是依据每个商铺不一样楼层、方位、人流、公共资源、功效、面积大小等等，作为参考依据，具体系数参考依据分为：

一层商铺：100%；
其中：外街商铺加20%；
中段节点商铺加35%；临中庭商铺加35%；
南门口、司门口和中心广场临街商铺加40%。

二层商铺：60%；
其中：中段节点、临中庭、临扶梯口和休闲区商铺加15%；
南门口、司门口、中心广场商铺加20%。

三层商铺：40%
其中：中段节点、临中庭、临扶梯口和休闲区商铺加15%；
南门口、司门口、中心广场商铺加20%。

四层商铺：30%
其中：中段节点、临中庭、临扶梯口和休闲区商铺加15%；
南门口、司门口、中心广场商铺加20%。

第二、单价和总价。
平衡单价和总价之间茅盾，能有效地提升高价位物业购置力，从而提升物业整体价格水平。

单价和总价总体策略是：
1、一层尽可能安排更多外街铺面积；
2、减小一层商铺发售单位面积；
3、价位高低和可售单位面积分割成反比。

第三、按揭和付款方法。
1、争取更高成数和年限银行按揭；
2、付款方法设计多样性和灵活性。

第四、招商租金。
招商物业部分，设计租金水平等同售价水平租赁形式，目标是：
1、加紧资金回笼；
2、设计租不如买营销模式。

第五、促销和竞价。
在基础价格水平上，设计不一样促销模式，同时，利用不一样营销阶段，举行竞价竞买活动，营造项目标价值空间和务实作风。

（七）销售节奏和频率控制。
步行商业街改造后商业经营面积已翻了几倍，所以，作为步行商业街巨大价值表现，也只有从商业经营中来，而商业经营肯定是滞后于项目销售，也就是说，步行商业街价值潜力和价值空间，要伴随时间和空间推移，不停地释放出来。
所以，为了实现开发商最大项目效益，有必需对步行商业街销售节奏和频率进行控制，具体思绪是：
1、对各功效区进行分期推广（见分期推广计划）；
2、预留若干百分比自有物业；
3、各档次商铺以价位定市场，控制百分比分期推出，标准上同层物业，先推低价位商铺；
4、南北两端和中段各节点街铺控制销售，或先租后售。
5、销售频率和周期安排为十二个月，进度以下表：

日期

8月
9月
10月
11月
12月
1月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
销售
进度
35%
25%
20%
10%

（八）成立创富会：
基础构想：
1、服务商业街较大百分比中小经营者和中小经营品牌，服务内容包含：
（1） 经营模式策划服务；
（2） 提供货源渠道及信息渠道；
（3）定时商业经营讲座及沙龙；
（4） 营销渠道设计；
（5）建立专题同业经营交流网络；
（6）策划和扶持中小品牌商品。
2、增强商业街中小经营者综合经营能力，培养真正懂市场、懂经营、有战略经营者，增强商业街综合竞争力。
3、改变商业街零售购物单一商业形态，设计步行商业街优势产品前店后厂、中心辐射功效，增强商业街对周围地域辐射能力，使黄兴路步行商业街真正成为湖湘地域，乃致中南地域“商业枢纽”，所以声名大震。
4、寓管理于服务之中，以服务强化对经营者管理，淡化单一“行政式”管理，提升商业街经营管理品牌。
5、寓“商业街文化”于服务之中，经过创富会，吸引高素质商业经营者，以商业经营者为中心，设计管理企业赢利性经营项目和专题活动，增强步行商业街对业主和商业经营者凝聚力，增强业主和商业经营者“主人翁”精神。
6、创富会组织构架，由商业街物业管理企业担纲，秘书长由管理委员会、或物业管理企业委派，副秘书长由各专题商业分会选派人仕担任，名额不限。

目 录

一、黄兴南路步行商业街产品概念设计及产品细分定位 1
（一）产品概念设计 1
（二）功效细分定位 2
（三）黄兴南路步行商业街商业专题开发和定位 9
（四）各功效区商业面积分割及商业展示计划 10
（五）黄兴南路步行商业街交通组织和街区功效计划 13
（六）黄兴南路步行商业街商业经营模式总体方向性定位 15
（七）黄兴南路步行商业街国际化、人性化功效设计 16
二、黄兴南路步行商业街目标市场细分定位 17
三、黄兴南路步行商业街价格基数定位及分期推广计划 22
四、黄兴南路步行商业街营销通道定位计划 24
五、黄兴南路步行商业街整合营销推广策略计划 25
（一）概念形象定位 25
（二）营销推广专题定位 28
（三）媒体策略 29
（四）上市姿态策略 31
（五）上市时机策略 32
（六）价格策略 34
（七）销售节奏和频率控制 36
（八）成立创富会 37