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房地产开发商筹措项目资金方法

一、筹措项目0资金内涵
传统筹措资金方法是一个企业关键利用本身资信能力安排筹措资金。外部资金拥有者在决定是否投资或是否提供贷款时关键依据是企业作为一个整体资产负债、利润及现金流量情况，对具体项目标考虑是次要。筹措项目资金是为一个特定项目所安排融资，贷款人在最初考虑安排贷款时，以该项目标现金流量和收益作为偿还贷款资金起源，以该项目资产抵押作为贷款安全保障。假如项目标经济强度不足以保障贷款安全，则贷款人可能需求借款人以直接担保、间接担保或其它形式给项目附加信用支持。
筹措项目资金最少有项目提议方、项目企业、资金提供方3方参与；项目提议方以股东身份组建项目企业；资金提供方为项目企业提供资金(或投资者购置项目债券)；资金提供方(债券投资者)关键依靠项目本身资产和未来现金流量作为还款确保，标准上对项目提议方项目以外资产，没有追索权或仅有有限追索权。筹措项目资金根本特征就是融资不仅仅是依靠项目提议人信用保障或资产价值，贷款银行关键依靠项目本身资产和未来现金流量来考虑贷款偿还确保。所以，筹措项目资金风险分担，及对筹措项目资金采取周密金融安排，并将此项目有利益关系各个方面承诺和多种形式确保书结合起来，不使任何一方负担项目标全部风险，是筹措项目资金活动关键内容。

二、房地产开发投资特点
从开始，房地产业在中国飞速发展。统计数字表明，，伴随中国加入世贸，中国房地产资金比重陡增11.8%。一波房地产开发投资浪潮在中国已经展开。
房地产开发投资要求巨大资金投入。投资规模大、投资回收期长是房地产开发投资共性，但房地产对资金要求尤为突出。购物中心、特色商业区、shopping mall、商品房等建设通常全部需要大量资金，而且，房地产建设经营期通常还有2-3年长，需要有雄厚资金准备。所以，资金问题，一向全部是开发商最为关注和颇费心机问题。任何一家房地产开发企业，能否介入房地产市场，除了取决于其技术能力、管理经验和它在以往房地产发展过程中赢得信誉外，还取决于其筹措资金能力和使用资金本事。很多开发商全部是因为资金问题对房地产望而却步。
房地产含有高风险、高收益特征。其收益关键起源于租金收入、销售收入，而能否取得收益很关键在于物业价值上升和销售比率上涨。现在在中国很多城市尤其是大城市，房地产竞争已经趋于白热化，房地产建设经营成本在增大。同时在房地产很长投资回收期内，周围经济环境、交通情况、人流情况、居住人群乃至政府政策全部会对收益产生极大影响。而且，房地产经营过渡期存在使开发商在这一期间内随时可能面临调整和亏损。所以，房地产经营风险相当大。不过，和此同时，伴随中国经济飞速发展，而经济结构处于转型期，房地产开发投资中又蕴涵着巨大商机。

三、房地产资金起源方法及房地产行业情况对融资影响
现在中国房地产资金关键来自于房地产开发商、销售收入再投入、商业经营者本身积累和传统外源融资方法，也可归为三块：自筹资金、银行贷款和房屋销售款。
其中自筹资金中有30%到40%来自于开发商流动贷款，再加上建筑企业对项目标垫付款；而房屋销售款中，绝大部分是银行个人房屋抵押贷款。所以能够说，房地产开发中80%至90%资金是起源于银行。
开发商本身资金积累关键是指开发企业本身资金和以企业为基础股权融资，前者积累过程相当缓慢，以后者现在在中国利用有限。
而传统外源融资关键是银行贷款、信托投资、承包商带资承接等，其中尤以银行贷款为主。而银行贷款提供资金数量和使用期限全部有严格限制。银行贷款项目标风险首先是由开发企业完全负担，然后由银行负担，很不利于风险分散。而项目融资含有融资金额巨大、风险分担特点，对于大型房地产项目能够考虑采取项目融资方法，来实现融资目标和风险屏蔽作用。房地产开发和经营融资有债权融资和股权融资两种基础形式。即使股权融资是企业融资两大方法之一，但现在股权融资在中国房地产金融中占比率比较小。现在中国拥有3万家房地产企业（底为29967家），其中，依据联合证券统计，截至现在中国Ａ股市场实际关键从事住宅开发上市企业共65家，另外还有20家从事开发区土地开发企业，累计占中国房地产企业总数0.28％，占中国Ａ股上市企业数6.3％。房地产类上市企业总市值1713亿元，流通市值613亿元。
发达国家经验表明，房地产企业融资必需以多元化，才能够愈加好化解金融风险。现在，中国房地产金融以银行信贷融资为主，股权融资百分比较小，其融资格局较为单一特征十分突出。中国房地产企业实践也证实，只有那些经过在证券市场实现融资企业，才可能成为房地产业中佼佼者，才有期望使企业真正发展壮大。
1998年至今，中国房地产业平均每十二个月全部以22％速度增加，更是达成了32.5％增速；在这么增幅之下，房地产市场因为运作不规范，金融体系相对不成熟，也对应产生了部分负面问题，从房地产开发企业来看，本身企业运行机制、开发体系、资本金充足率全部远远未达成一个成熟房地产行业需要。众所周知，房地产行业是一个资金高度密集性产业，房地产开发周期长、投资需要资金量巨大，在中国地产业潜规则发生改变今天，资本实力成为决定房地产开发企业发展最关心问题。原有房地产开发关键融资渠道关键是依靠自有资金+银行贷款，进入，央行收缩银根，央行“121号文件”实施，要求开发商自有资金必需达成30％，而这30％须是全部者权益，对地产信贷大举“围追堵截”，从限制自有资金、到封顶放贷，开发企业依靠商业银行完成过桥等融资做法在上六个月已举步维艰；现在银行信贷政策已经基础实施到位，未来政策不会更严厉，但现在政策也不会有松动。在金融紧缩以后，房地产信贷变得愈加困难。同时，国务院也表态，宏观经济调控目标已经初步达成。不过，宏观经济调控是一个长久过程，所以，也不会松动，尤其是今年内不会有大松动。
所以，全部这些背景全部使得部分开发商在资金无法到位情况下不得不四处求援，或拱手转让项目，甚至错失巨大商业机会，全部问题全部集中反应了现在中国房地产行业调整大形势，而在这个大形势之下，只有及早调整开发策略、融资充足地产商才能够得以生存和发展。

四、项目资金基础筹措模式关键有三方面特征：
1、在贷款形式上。
①一个有限追索或无追索贷款；
②购置项目一定资源储量和产品；
2、在信用确保上。
①要求对项目标资产拥有第一低押权，对于项目标现金流量含有有效控制；
②要求把项目投资者一切和项目相关契约性权益转让给贷款银行；
③要求项目成为一个单一业务实体，除了项目融资安排外，限制该实体筹措其它债务资金；
④对于从建设期开始项目，要求项目投资者提供项目标完工确保；
⑤市场方面，要求项目含有类似“不管提货是否均需付款”或“提货和付款”性质市场所约安排。
3、时间结构上。
不管融资方案怎样复杂，其包含两个阶段是：项目标建设、开发阶段和项目标经营阶段。多个含有代表性融资模式有：
①投资者直接安排融资模式；
②投资者经过项目企业安排融资模式；
③以“设施使用协议”为基础融资模式；
④以“杠杆租赁”为基础融资模式；
⑤以“生产支付”为基础融资模式；
⑥以“黄金贷款”为基础融资模式；
⑦BOT 项目融资模式。

五、具体房地产开发商筹措项目资金方法
1、迂回融资。
先成立“类基金”投资企业，再经过信托、收购等方法将不良资产集中起来，形成一个巨大资金池。所以，就能够很方便灵活地取得多种资金支持，融资渠道相对来讲就会开通很大。“类基金”投资企业除了能够把银行看成一个资金起源，还能够培养很多定向私募人，包含部分上市企业、机构投资人，这正是很多中小型房地产开发商想做而又做不到。
就现在情况而言，很多中小型房地产开发商可能正碰到这么问题：自己已经拿到了立项和计划许可证，不过已经没有多少钱再来缴纳土地出让金，资金链说断就断了。在这种情况下，完全能够让投资管理企业来接手，做“过桥资金”，帮助自己把资金链连接上。那么过桥资金是怎么一回事呢？它是在项目确定以后进入成熟期之前为房地产开发商提供资金支持方法。这种形式，能够在不增加项目负债率情况下优化企业结构，很有利于中小型房地产企业连续发展。它方法相对也很灵活，能够进行阶段性股权质押，也能够购置预售物业面积，不一而足。而出于优化合作方面考虑，投资管理企业往往还会许可开发商在项目含有银行贷款条件下溢价回购股权和物业面积，这种方法往往能够大快人心，令开发商愈加认同这种融资模式。
除此以外，针对项目标不一样，投资管理企业还会帮助部分中小型房地产开发商找到投资方。以后以后，开发商就不愁没钱用了。既拿到了过河钱，又找到了投资商，这恐怕是很多中小型房地产开发商想全部想不到事情。

2、经过并购方法来融资
中国各中小企业能够经过并购方法处理融资难问题，首创就是在被并购过程中成长壮大，有实力大企业提供资金帮助中小企业完成项目，最终达成双方共赢目标。有土地小企业能够为大企业提供开发平台。中国房地产业经过近１０年发展，已经含有并购能力，宏观调控大环境改变也要求中国房产企业不得不进行并购。而且从全球房地产行业发展历程来看，并购也是肯定之路。“并购”既能够处理中小企业融资难问题，也能够重新组合行业之间力量，完善企业结构，实现利润最大化。

3、业内联合
这种做法在地产业界已经开始开启，把部分开发企业在其它产业投资闲散资金聚集，投入到需要资金行业内企业，完成互助和自救，使资金利用达成最好化。不过，此种方法因为资金量不够充足，且在资金投向、项目评定等方法上无法配套跟上，造成实际操作举步维艰。所以，这种方法只能局限在小范围、资金量需求不大项目中实施，而相对大规模、大资金投入就无能为力了。

4、卖地代建楼
卖地代建楼，是指开发商将楼盘土地按一定大小分成众多小地块，然后就以地售价向市场销售土地，另外加收一定土建费和杂费，买家买一地块，开发商就依据小区计划或协议约定代建楼宇。而价格也往往比同类房地产市场价格低，所以，也很受部分消费者喜爱。开发商经过“卖地代建楼”方法，既回收了之前买地费用，又得到了建设费用，能够确保建设工程顺利进行，而且也将以后商品房销售款项提前收取了。所以，开发商不仅得到了项目开发所需资金，还将收益也提前回收了。

5、建筑商垫资
建筑商垫资在房地产开发中是极为普遍现象。换言之，占相当百分比开发资金是经过建筑商从银行贷款来。而出现这种建筑商垫资情况，是因为建筑企业竞争十分猛烈，而且为了确保房地产项现在期开发可连续性，开发企业在公开招投标时，往往会选择有能力垫资建设建筑商。在项目开发完成后销售阶段，再依据销售情况分批返还给建筑商。开发商通常全部把项目给那些对自己让利幅度最大或给自己好处最多建筑商。
投资利润经过房地产开发形式转移到了房地产商手中，所以房地产业是个暴利行业，大小房地产商趋之若鹜，没钱也上，措施就是要建筑商垫资开工。房地产商将建筑发包给建筑商，这个建筑商叫总包，总包将工程分段或分门别类发包给二包，二包再发包给三包。依次类推，到了最终一关，叫做包工头。这么经层层剥皮，包工头利润就很微薄了，连串下来，民工工资就没了确保。现在，卡紧建筑贷款，意味着自有资金不多建筑商可能没有能力接到工程所以最先断炊了。过去情况是建筑企业愿意为工程贷款垫资，甚至使用流动资金贷款垫资，开发商只需在主体工程封顶以后支付二分之一工程款，余款则在售完楼后再支付。而过去通常在主体工程封顶时，预售其实早已开始了，假如市场形势好，资金回收会很快，支付工程款应绰绰有余，不会出现拖欠建筑商资金问题。但现在只有在主体封顶时才能够售楼，开发当初定位和市场现在需求假如不相适应，销售就会产生困难，资金链就会断裂，金融风险就会出现。 　
根据121号文要求，房地产商申请银行贷款时，自有资金不能低于开发项目资金30％，建筑企业垫款和挪用流动资金贷款方法受到了严格限制，这对房地产企业资金链形成了巨大压力。假如不能寻求到新融资渠道，众多中小房地产商将被迫退出市场。而对于商业银行来说则面临着两难境地。

6、预售商品房款项再投入
开发企业在向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》后，能够进行商品房预售。商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款行为。相关法规要求，开发企业预售商品房所得款项应该用于相关工程建设。这就是预售商品房款项再投入，而销售房款再投入中大部份是用户消费信贷。

7、 海外房地产基金投资
其关键方面是寻求和评定适宜投资房地产项目，然后和海外基金根据一定出资百分比结合，再以多个方法投入到选好房地产项目中去。
这里以万科“曲线贷款”打开境外融资之门为例。万科要将所持有中山项目80%股权转让给一家由HI设置名为Best Gain Investment企业，因为该企业万科也持有35%股权，从而在融资安排完成后，万科直接和间接持有该企业权益只有48%。从形式上看，HI取得了中山项目标控股权，是如假包换FDI(外国直接投资)。
　　该次融资载体万科中山企业注册性质是中外合资企业，由深万科和万科隶属企业香港永达投资企业共同投资设置，该企业权益实际上完全属于万科。但经过中外合资形式，为以股权形式取得境外融资打开了方便之门。然HI拥有中山项目52%股权，但并不拥有实际控制权。而依据双方协议约定，在项目回款以后，万科将以LIBOR(同业拆借利率)再加多个点利息赎回股权。
也就是说，这实际上是一笔商业贷款。但因为商业贷款属于资本项目，直接境外信贷显然有违现在外汇管制，所以才不得不“曲线融资”，以FDI之名，行商业贷款之实。这个融资安排，相当巧妙地满足了相关管制要求。在法律上，这算是一笔股权融资。

8、租赁融资

（1）出租人房地产。
假如某开发商拥有一块土地，可依据某租户要求开发建设房地产，并和其签署长久租赁协议。开发商可用每十二个月将定时取得租金作为抵押，申请开发项目全额长久抵押贷款。只要开发商每十二个月取得租金收入大于她每十二个月需偿付抵押贷款本息，她就有利可图。而且，开发商除了有权取得租赁期间租金收入之外，在租赁期间她仍保留出租物业全部权，租赁期满后，可重新取得物业占用权，视情况自己经营或出租或转卖。另外，因为贷款利息是在税前支付，开发商保留物业全部权，物业折旧计入成本，也在税前支付，开发商还能所以取得一定免税额度。而对承租人来说，只要其经营收入足以支付租金，她当然愿意做这么投资。
（2）承租人房地产。
是指开发商经过租赁方法取得土地使用权和占用权后，自己开发房地产。因为开发商取得是长久、排她性租赁权益，她就能够此作为抵押向银行申请长久抵押贷款。通常为了减轻贷款人风险，贷款人总是要求土地出租方承诺将其获取土地租金时间后于支付贷款本息。也就是开发商以租赁权益和土地租金为抵押申请长久抵押贷款，但只要她经营收入足以覆盖贷款本息和土地租金，她就能够实现利润。因为租金在财务上是作为经营成本，能够在税前支付，开发商也所以取得一定免税额度。

9、回租融资
开发商为某项物业全部些人，想要保留对该物业使用权方便从经营此物业中取得收入，同时又期望出让该物业全部权进行融资来降低资金占用；投资者拥有充足资金，能够向开发商提供融资服务，同时也期望借此取得较高投资收益。于是，开发商能够将物业以低于市场售价价格出售（通常不会低于其市场价格75％，即回租融资百分比高于抵押贷款百分比上限），立即取得资金回收，并和投资者签署长久回租协议。因为物业售价低于市场水平，所以开发商向投资者支付租金也低于市场水平。对于投资者，回租可为其带来高于抵押贷款投资回报率，而且她对物业拥有控制权，租期结束后可将物业继续出租或出售，取得更可观回报。对于开发商而言，回租融资最大好处就是能够少占用自有资金，另外租金在财务上作为经营成本，应从纳税收入中扣除，开发商可所以取得一定免税额度。但回租融资对开发商经营水平也提出了更高要求——其预期经营收益率必需高于回租融资成本。另外，回租期满后，开发商并不能取得物业产权。

10、回买融资
可填补回租融资对开发商不利原因。其思绪十分简单：一家贷款机构买下某物业，然后再卖还给开发商。物业购置价格通常为其市场价格80％，也就是说开发商融资百分比达成了80％。这种融资方法之所以对融资双方全部有吸引力，因为对贷款机构来说，回买贷款利息收入高于一般抵押贷款利息收入，同时还能够以全部权人身份参与分享物业经营收益；对开发商而言，不仅能够取得高百分比融资，而且在贷款还清以后，便能够得到物业产权，另外，开发商还可所以提取物业折旧计入成本，以取得免税额度。

11、经过项目工资融资
项目融资即项目标承接人(即股东)为经营项目成立一家项目企业，以该项目企业作为借款人筹借贷款，并以项目企业本身现金流量和收益作为还款起源，以项目企业资产作为贷款担保物。商业房地产融资能够采取经过组建项目企业进行融资方法。包含经过项目企业、项目子企业、合作制结构3种模式：
(1)经过项目企业安排融资
由投资者共同投资组建一个项目企业，以项目企业名义建设、拥有、经营项目和安排有限追索融资。项目建设期间，投资者为贷款银行提供完工担保。第一，项目投资者依据股东协议组建项目企业，并注入一定股本资金；第二，项目企业作为独立生产经营者，签署一切和项目建设、生产和市场相关协议，安排项目融资，建设经营并拥有项目；第三，项目融资安排在对投资者有限追索基础上。在项目建设期间，投资者为贷款银行提供完工担保。

(2)经过项目子企业安排融资
建立项目子企业，以该子企业名义和其它投资者组成合资结构安排融资。因为项目子企业缺乏必需信用统计，可能需要投资者提供一定信用支持和确保。第一，轻易划清项目标债务责任。第二，项目融资有可能被安排成为非企业负债型融资；第三，在税务结构安排上灵活性可能会差部分。
(3)经过合作制项目安排融资
经过项目企业安排项目融资优点：法律关系较简单，便于银行就项目资产设定抵押担保权益，融资结构上较易于被贷款银行接收、投资者债务责任清楚，项目融资债务风险和经营风险大部分限制在项目企业中，易实现有限追索和非企业负债型融资，可利用大股东资信优势取得优惠贷款条件，项目资产全部权集中在项目企业，便于管理，管理上较灵活，项目企业可直接运作项目，也可仅在法律上拥有项目资产，而将项目运作委托给另外管理企业。经过项目企业安排项目融资也有部分缺点：缺乏灵活性，极难满足不一样投资者对融资多种要求，关键表现在：在税务安排上和债务形式选择上缺乏灵活性，即使投资者能够选择多个形式进行投资，但因为投资者难以直接控制项目现金流量，各个投资者难以单独选择债务形式。

12、大发展商融资过程
资产规模小开发商通常全部是直接从银行贷款，但规模稍大地产开发商除了直接从银行贷款之外，通常全部会先持有一家上市企业股权，然后再经过“迂回战术”向银行套取更多资金。
　　第一步，地产开发企业首先会在资本市场上寻求部分陷入亏损上市企业B，然后经过企业A控制上市企业B。当找到适宜开发项目时，在地产开发企业控制下，A和B共同出资成立地产项目企业C。
　　项目开启早期由上市企业负担大部分成本及风险。通常方法是，在项目开启之初，上市企业B持有C绝大部分股权；A仅占小股。
　　接下来，企业C预付土地出让金、取得“四证”(国有土地使用权证、建设用地规模许可证、建设工程计划许可证、建设工程施工许可证)，成立房地产项目开发企业D。
　　根据央行出台;121号文件要求，预付土地出让金必需是自有资金，但实际操作中，企业C预付土地出让金通常来自于银行贷款，由上市企业提供担保。而通常只需先期投入总投资额30％，即可开启项目，滚动发展。其中，土地出让金占相当大比重，通常会占到总投资额10％－30％。
　　在预付了土地出让金，取得“四证”后，企业D即可申请银行开发贷款，用于设计计划等项目费用，通常由其母企业C或上市企业提供担保。同时，建筑施工企业进入并垫资施工费用，而垫资施工往往是建筑施工企业中标关键条件。其中，建筑安装企业垫资数量视施工进度而异，通常，在项目完成时，垫资数量可能占到建筑安装成本50％。因为上市企业对C企业绝对控股并成为资金关键起源，所以负担着大部分成本及风险。而这部分风险其实又由银行来负担。
　　第二步，回笼预售款前后，摊薄上市企业所持股权。根据原政策要求，必需在住宅主体结构封顶、高层完成2／3后才能进入销售阶段，对购房者才可发放按揭贷款。但在实际运作中，往往刚刚兴建甚至在计划阶段就开始预售，预售资金用于后期项目建设等(但会计上这部分收入并不能入帐，所以在上市企业财务报表中反应不出来这一块)。
　　在预售后很快，企业A即开始大幅度增资，其追加资金则可能利用预售收入，即A以其它资金(大多是银行贷款)追加投资，取得对企业C绝对控股地位。增资完后，再把预售款转到企业A；被A控制上市企业B却不追加投资，其股权被稀释，只能取得投资收益。
　　第三步，项目完工，企业A享受大部分收益。项目完工后，企业C以项目总投资额30％投入，取得总销售额30％毛利或18％净利润。根据对企业C股权百分比进行利润分成，A取得大部分利润，上市企业B负担了早期高成本及风险(实际上这部分风险关键由银行来负担)，最终却取得了小部分利润。

13、开发商贴息委托贷款
所谓“开发商贴息委托贷款”是指由房地产开发商提供资金，委托商业银行向购置其商品房者发放委托贷款，并由开发商补助一定时限利息，其实质是一个“卖方信贷”。开发商出资贴息贷款给购房者买房，对承接金融机构而言，能够有效地规避金融风险，换而言之，风险负担者由银行变成了开发商。
但“卖方信贷”对房地产开发商有三个方面好处：第一，处理了融资问题，开发商利用委托贷款进行融资货币乘数模型Ｅ＝Ａ（１＋２０％／８０％）ｎ，其中，Ａ 为开放商首次投入委托贷款预定金额，Ｅ 为 取得回收总房款资金数量，ｎ为委托贷款周转次数。因为开发商委托贷款提供房款８０％按揭百分比，销售后回笼资金中增加了买房人２０％首付款，只要委托贷款周转三次，开发商利用这种方法可回笼资金几乎翻了一倍。低成本融资对于开发商来说，既可作为销售利润归入自有资金，也可直接投入工程建设，尤其是因为自有资金提升能够愈加好地满足开发商３０％自有资金难题，更轻易得到商业银行开发贷款。使得资金链愈加宽余起来。第二，实现提前销售。根据央行１２１号文件要求，开发商必需在“结构封顶”时才能取得商业银行个人购房贷款按揭，开发商从办得“四证”，并取得销售许可证，到“结构封顶”还需要平均１年左右时间，这期间是开发商资金最为短缺时间，大多数开发商资金断链是在此期间发生。现在中国商品房销售中８０％以上购房者是靠贷款才能够买得起房子，没有住房贷款支持，房地产开发商极难把房子卖出去。依靠开发商贴息委托贷款，能够很好地处理达一问题。第三，提供营销题材。商家贴息，是很有诱惑力市场营销题材，对于购房者来说，低价买期房再加上提前贷款利息贴补，大大降低了购房者成本，这种有实质性好处由此形成良性循环将有利于激活抵押贷款一级市 市场营销更轻易被购房者接纳。

14、住房“假按揭”融资
通常认为，住房“价按揭”是在真实材料和主体名义下构建起来，房地产开发人以本单位职员或其它关系人作为名义购房人，假借购房向银行办理个人住房贷款，从而套取银行资本行为。
“价按揭”关键有以下表现行为：
A、 无购房事实之按揭。即开发人经过内部职员、关联企业职员，采取伪造假身份证等方法，虚构购房事实，在银行办理按揭贷款，再用贷来款归还开发商其它债务或挪作其它用途。
B、 返租按揭。即开发人和购房者相互串通，以高出同地段房产价格成倍价格进行购房交易，经过购房者向银行就高价部分进行按揭，为开发商套取现金，以后开发人分期以租金形式将贷款本金连同高息返还购房者融资方法。
C、 虚构购房按揭。在公安机关确定楼盘名称和门牌号码之前，房地产开发商经过不停变动临时门牌号码，虚构房产，对同一套房产反复按揭。
D、 虚增面积按揭。房地产开发人利用实际购建房屋和图纸偏差，经过承诺降低支付首期付款或降低实际房价和返租等方法，虚增面积进行按揭。

15、证券市场融资
中国房地产企业证券市场融资少，有其历史原因，关键是因为1992年至1994年间房地产泡沫，使得国家决定严禁房地产企业上市。具体来说，证监会就在96、97年连续出台文件，明令严禁房地产企业上市。如1996年12月26日，中国证监会《相关股票发行工作若干要求通知》中要求，“在产业政策方面，从严控制通常加工工业及商业流通性企业，金融、房地产等行业暂不考虑。”1997年9月10日，中国证监会在《相关做好股票发行工作通知》要求，在产业政策方面继续“对金融、房地产行业、企业暂不受理”。
直到1999年7月，建设部出于拉动内需、拓宽房地产企业融资渠道需要，经国务院同意，拟推荐三家房地产企业上市试点。4月30日，证监会确定北京天鸿宝业、深圳金地集团、天津综合开发企业为解禁后首批在证券市场发行股票房地产企业，这三家企业随即分别在3月、4月和9月发行上市。至上六个月，房地产企业共在证券市场融资99.7亿元。
房地产企业融资将走向多元化。其中，证券市场是房地产企业融资关键渠道之一，房地产企业在证券市场融资大大增加。在这个证券市场上，多种金融创新产生了层出不穷房地产金融工具,包含投资基金、信托证券、指数化证券等。正是经过多种投资者在房地产金融市场上对证券化金融资产自主购置，证券市场把原来集中于房地产信贷机构市场风险和信用风险有效地分散到整个金融市场多种投资者手中。据联合证券统计，，现在已经经过证监会同意房地产企业总融资规模已近70亿元，加上年初两家房地产企业上市，房地产企业在证券市场融资规模已相当于过去3年总融资规模四分之三，房地产企业在证券市场融资规模将创下历史新高。
借壳上市，发行债券融资仍是房企上市捷径。已知将落实香港主板上市计划中国房地产企业有：上海复化、SOHO中国、首创置业、上海仲盛和天津顺驰五家，到香港股市去融资是中国房企最大亮点。中国债券市场将迎来常规发展十二个月，在新增债券市场发行量、发债主体上均和以往有很大改变，华远集团获准发行6亿元企业债券。
因为多年来资本市场对房地产企业限制，借壳上市成为房地产企业上市融资主流。有业内人士认为，假如能够巧妙地利用借壳上市技巧，能够达成事半功倍效果。如亿城股份正是采取了巧妙借壳上市手段，才取得了今天发展。

16、股权融资方法
这种投资方法是指投资人将风险资本投资于拥有能产生较高收益项目标企业，帮助融资人快速成长，在一定时间内经过管理者回购等方法撤出投资，取得高额投资回报一个投资方法。
股权融资方法有多个，最常见是以合资形式成立项目企业，双方依据项目所需资金，尤其是开启资金缺口按百分比投资，实现销售后，利润一样按百分比分红。通常这全部是一个短期融资方法。出资方法也不全部是现金，也有土地等其它方法。
股权融资不像银行融资，尽管有利息和还款期，但银行毕竟只是外部监督，不介入企业内部管理。股权融资双方不仅要依据投资百分比分红，更麻烦还要分权，除了以股东会、董事会名义共同决议外，也要派管理人员。因为合作双方背景、企业文化、经营理念、管理方法和个人风格全部不可避免存在差异，但良好沟通、建设性关系、公正心理，和以项目和发展为重基准是合作成功是否关键。假如单纯地为了融资而融资，或被动融资，不是高瞻远瞩和战略性主动融资，全部可能给未来合作埋下破裂祸根和无法调和矛盾。
股权融资方法是很多不含有银行融资和资本市场融资条件房企和资金实力差中小项目企业最便捷和可操作方法。现在房地产行业，尤其是北京房地产正赶上百年不遇机会，在大量业外和国外，尤其是港台巨额资金虎视眈眈窥探着房地产这个最终暴利孤岛情况下，关键是看是否含有合作基础质素和基础条件，现在已经毫无疑问地进入了偶然成交和快速成交年代。
股权性融资优点在于：
①能够增加一个融资渠道，不一定是债券性融资；
②能够取得连续发展资本；
③能够处理短期流动资金；
④对著名度和品牌度影响全部很好；
⑤对雇员期权激励。
不过，股权性融资有尤其严格规范；股权有可能分期制；成本还是比较高。在国际市场上，全部是债券性融资成本比股权性融资成本要低，因为在一个比较成熟股票市场，分红利润要做到股票估价5％，但中国现在大家全部没有达成这个水平 。

操作步骤：
①对融资方债务债权进行核查确定
②签署风险投资协议书：确定股权百分比、确定退出时间、确定管理者回购方法、确定再融资资金数量立即间、确定管理上监控方法、确定帮助义务。
③在相关管理部门办理登记手续

17、债权融资方法
债权融资是指债权人利用现有或未来债权来融通资金过程。现在中国最多是债权融资方法，而且这种债权集中于从银行取得贷款、企业之间欠债和预收贷款。现在因为中国金融市场开放程度较差，即使用债权融资也还有很多可利用金融工具未被充足利用，如信托基金和企业债券等工具应用。债权融资则是最常见和常见一个融资方法，假如从银行或金融机构借款，这种借款常常为短期或专题流动资金或开发贷款，不利于房地产开发企业从事较长建设期过程中利用安排，增加了企业现金流控制难度。发行企业债券或信托基金则有可能使长久债务增加、短期债务降低，更有利于企业资金计划安排。债权性融资就是银行贷款、企业债券。
债权性融资现在在中国比较难，现在企业发债要经过国家相关部门同意，而国家更愿意支持那些关键大中型基础建设项目。所以，一个地产企业去发信贷会极难批。还能够到境外去发债务。欧洲发债务利率，大约一厘左右，十二个月下来可能百分之一利息全部不要。但债权性融资也有其优点和缺点。优点在于债权性融资尤其便捷，相对成本比较低；缺点是发债压力较大，所以风险也比较大。
方法：投融资双方签定借贷协议进行融资，确定对应固定利率和收回贷款期限。

18、债转股融资方法
债转股是指投资企业或银行组建资产管理企业，把原来和房地产企业之间债权债务关系，转变为资产管理企业和企业间控股和被控股关系。债权转股权后，原来还本付息就转变为按股分红。债转股不仅能够使企业丢掉债务包袱，而且降低了银行坏帐损失，盘活和加紧回收不良资产，有利于缓解金融风险。企业在减轻债务以后就能够进行企业改造，重新组织生产，在资产管理企业监督下从事经营活动。资产管理企业只是阶段性持股，最终或转让给境内投资者或被企业回购或上市。所以，债转股实质就是企业将债务和风险阶段性转移给资产管理企业，并将投资企业或银行从债权债务关系中解脱出来。
投融资双方开始以借贷关系进行融资，投资方在借贷期间内或借贷期结束时，按对应百分比折算成对应股份。 债转股对于企业意义应该在于，债变成股以后，能够缓解企业高额存量债务在短时期内还本付息压力，从而给经营不好企业一段较为宽松、从容"软"时间约束，来处理其长久存在政策性负担问题，提升其竞争和盈利能力。只有在这段“软”时间约束里，企业能够消除其竞争和盈利能力低根本原因，并要求企业最终能给资产管理企业支付比银行利息更高投资回报。 可转换债券兼具股票和债券特点，当股市低迷时，投资者可选择享受利息收益；当股市看好时，投资者可将其卖出获取价差或转成股票，享受股价上涨收益。因可转换债券有收回本金确保和券面利息收益，而且其投资者往往受回售权保护，投资风险比较小，不过收益可能很大，同时，可转换债券转股和兑付压力也对企业经营管理者形成约束，迫使她们谨慎决议、努力提升经营业绩，这些原因使得可转换债券对投资者很有吸引力。实际上，发行可转债和增发新股很类似。假如可转债全部转股成功，其实是相当于按转股价增发了一批股票。区分是增发新股当初一次性全部计入总股本，而可转债是延期渐次转入总股本，所以，可转债可认为是一个“推迟股本融资”，而对上市企业来说，发行可转换企业债券优点十分显著。
因为可转换债券兼具股票和债券二者之长，融资规模大，融资成本低，灵活性强，适应性广，而且能够利用财务杠杆以增加股东财富和优化企业资本结构，优点十分显著，现在因为利率水平。资金使用成本较低，企业支付债息可作为固定开支计入企业成本，避免交纳企业所得税企业财务费用支出少，避免了企业股本在短期内急剧扩张，尤其在二级市场处于低迷，融资环境发生了重大改变情况下，发行可转换债券将有利于企业取得最大融资效益，是值得满足条件尤其是资产负债率较低上市企业优先选择融资方法。能够预料，可转债以其独有特点，对投资者和企业有较强吸引力，从而使其在特定条件下成为上市企业再融资首选作为新生事物，以后可转换债券在中国证券市场应用前景十分宽广。

19、房地产信托融资
信托，简单地讲，是投资者基于对信托企业信任，将其财产权委托给信托企业由其运作，信托期限满后收回本金和运作收益一个理财形为。是现实生活中储蓄向投资有效转换路径之一。
信托品种关键是经过以下方法参与到房地产企业中。
（1）信托贷款。
信托投资企业经过设计推出信托品种募集到资金后贷给房地产企业。这种形式和商业银行贷款基础上相同。关键有三种具体方法：
A、债权信托。
因为上调存款准备金，部分商业银行为了缓解头寸担心，将房贷资产出售给信托企业，也可称为是一个准资产证券化形式。信托以购置信贷资产路径间接参与房地产企业。
B、前期贷款。
因为商业银行对房地产企业贷款必需在“五证”办全后才可进行，而对于自有资金不足、进度达不到银行贷款条件项目，便可经过信托贷款形式取得资金用于征地、拆迁等前期投入，在此期间再办理各项审批手续，当审批经过后再向银行申请贷款。
C、关键贷款。
也就是信托贷款直接参与房地产企业开发项目标全部过程。
和商业银行贷款相比，信托贷款有以下多个特点：期限较短；对资金及收益安全性要求较高；利率相对较低；单纯依靠信托资金，开发规模会受到一定限制(信托协议不超出200份，筹集5000万每份不低于25万)；适适用于滚动式开发形式等。
（2）股权信托。
房地产股权信托通常运作模式是集合资金以股权方法对项目企业投资，信托企业派出董事或财务人员参与项目管理，在信托终止时，项目企业股东或第三方企业溢价回购信托股权。信托投资企业经过募集资金对房地产开发商阶段性持股使大型开发项目得以顺利进行。
“121”号文件中要求：申请贷款房地产企业自有资金不能低于项目总金额30%。这对于资金规模上亿元开发项目而言，注册资本金最低在3000万元以上，而且企业全部资金不可能只投入在一个在建项目上。去年重庆国投推出“世纪星城股权信托计划”是个经典例子。“世纪星城”估计总金额达8.9亿元，前期投入已完成2.8亿元，已取得土地和建设用地许可证，开发商北京顺华注册资本为1.5亿元，不能满足30%下限(1.5/8.99<30%)，重庆国投发行股权信托计划募集2亿元对北京顺华增资，使其注册资本达3.5亿元，这么便可顺利申请银行贷款，而且2亿元使用效益远在银行贷款之上，也没有改变企业资产负债结构。作为新一个信托品种，房地产利用股权信托募集资金近10亿。
这种形式信企合作方法有以下显著特征：
A、对于这种阶段性持有股份在信托期限结束后处理，现有两种方法：一是开发商或企业其它股东回购；二到期拍卖。信托目标不是去长久控制某家房地产开发商，而是经过这种方法去运作投资委托资金以达成预期理财效果，为委托人(投资者)谋取很好投资收益，本身也从中获取一定信托酬劳。
B、股权信托在这份协议中含有拥有表决权优先股性质，作为股东每十二个月回报率在协议中是固定，不参与利润分成。在信托期限内占到开发商股份控股或相对控股地位，能够参与企业重大资金投向决议，和新募集资金计划等。这对于房地产企业规范化程度要求也较高，但这是任何一家企业正常发展中起码要求，也是为了确保信托品种安全性，收益性。
（3）受益权信托。
信托企业以受托信托财产衍生权益优先享受权对投资者发行受益权凭证，募集到资金后再让渡给房地产企业，是财产信托一个。中煤信托(中诚信托前