房地产投资开发策划案样本.doc

南京秦淮名全部商住区投资开发策划方案

房地产市场需求量决定了市场供求关系，是影响着房地产市场稳定和健康发展最关键原因，作为投资商在开发楼盘时，怎样满足不一样特定消费需求，提升商业用房和居住用房入驻率，加紧投资回收速度。这是很多房产开发企业在投资商住楼盘时考虑最多，最为关注也是最为关键方面，它直接影响着决议正确是否。假如不加以精密策划，贸然投资开发，极有可能造成投资失败。
策划人在碰到上述情况时，首先要经过具体市场调查分析，科学分析楼盘市场需求情况，在此基础上整合各方面资源，采取“响应城市建设政策，呼应区域经济布局，顺应百姓生活需求”三应策略，即：响应政府城建政策，提升城市设施现代化、环境生态化、形象个性化；呼应区域性经济布局，发挥区域优势，符合区域经济发展战略；顺应百姓生活需求，楼盘开发不仅使业主得到实实在在利益，而且使周围居民也能得到生活上便利，提升生活质量。
我在操作“秦淮名全部”商住区这一项目时，适逢秦淮区大力实施旅游商贸兴区发展战略，为了达成加紧企业改革步伐，提升区域经济发展速度目标，全区加大城市建设和改造老城区力度，兴建一大批新旅游商住区，“秦淮名全部”投资开发方案在这一背景下应运而生。当初秦淮区为实施“旅游商贸兴区”战略，要对区内老住宅区进行重建，尤其是区内部分企业建设房子，历史久远，低矮破旧，严重影响市容。为把握好这一投资机会，成功开发商住楼盘，为以后类似项目标开发积累经验，企业决定进行精密地、科学地策划，为科学决议提供依据。经过和政府相关部门主动研讨，听取各方面意见，而且对区域经济形态调研，和深入小区和百姓进行有效交流，最终确定了“响应城市建设政策，呼应区域经济布局，顺应百姓生活需求”投资开发策略，形成了《‘秦淮名全部’商住区投资开发策划方案》，经董事会讨论经过，具体投资开发策略以下：
一、         响应城市建设政策
开发“秦淮名全部”商住楼盘时，我们响应市区各级政府对基础设施、环境生态和区域形象方面要求，取得政府认同，才能为下一步得到政府大力支持打下基础。同时紧紧围绕旅游商贸兴区发展战略来制订商业楼盘商业业态。因为这一战略是最符合本区域发展战略，政府经济政策和商业布局全部是围绕这一战略而制订。所以不仅要响应城建政策，更要吃透政策。
二、         呼应区域经济布局
秦淮区提出了旅游商贸兴区发展战略后，区域经济发展布局发生显著改变，我们确定“秦淮名全部”商业业态，即成为南京旅游休闲一站，集购物、美食、文化、娱乐、运动于一体商业场所，和夫子庙相为呼应和补充。
三、         顺应百姓生活需求
秦淮区在南京市城区东南部，因内秦淮河纵贯全境而得名，环境优美，自古以来便是人文荟萃、商贾云集之地，素有江南佳丽地之美誉，文化底蕴极其深厚，这里居民对原住地怀有很深感情，全部我们在开发时首先要满足她们更高生活要求，其次是尽可能让她们拆迁后回到原住地。
经过“响应城市建设政策，呼应区域经济布局，顺应百姓生活需求”三应策略，我们开发策略得到来自政府和民间支持，立项工作和拆迁工作异乎平常顺利，在很短时间就完成前期全部准备工作。更为可喜是，我们商业计划书一经推出就受到很多中小投资者追捧，销售情况十分喜人，不仅处理我们资金问题，而且中联牌子在业界一下子树立了起来，为我们下一轮投资开发打下良好基础。
楼盘交付使用后，入住率高达98%以上，“秦淮名全部”广场不仅成为周围小区休闲活动购物中心，更成为秦淮区商贸旅游关键一站，聚集了人气、发展了经济、提升百姓生活质量，处理了城市化进程中很多问题。政府支持、百姓快乐、商家得利 ，我们也在投资开放中壮大了实力。不仅使中联企业在江苏业务得到了拓展，而且受到江西招商部门关注，力邀我们到江西南昌开发商住楼盘，以加紧南昌城市化建设步伐，以后我们在南昌成功开发了多个楼盘，最近我们还着手开发洪全部南大道沿街商住楼盘，面积达成了20多万平米。

案  例：
中联房地产开发原是一家开发小型项目标房地产开发企业，因为前些南京地产开发水平落后上海、杭州等城市，企业首先努力提升投资开发策划能力，其次主动寻求机会把企业做大做强。到了，因为市场需求量不停增大，南京房地产市场已逐步进入繁荣期。近几来市委、市政府率领全市人民，不停解放思想，经济和各项社会事业 保持了连续、快速、健康发展良好势头。在城市建设政策上，市政府提出要把南京建设成为一座融古全部特色和现代文明于一体现代化江滨城市。这一政策引发了南京城建新高潮，也为中联企业带来难逢发展机遇。
当初，秦淮区为深入实施“旅游商贸兴区”发展战略，决定对区内部分老住宅区进行改造，尤其是部分企业单位建造苏式筒子楼房。这些楼房低矮破旧，分布在城市主干道和小街道交叉区域，首先严重破坏市容市貌，其次住房们期望着早日新房子。我们认为，南京老城改造工程已全方面铺开，这里面有着巨大商业机会，假如能在这一市场中取得机会，则对企业以后发展起着关键推进作用。不过老城改造也存着成本高，可能会因为拆迁问题致使工期延长等很多方面影响。发展是硬道理，企业全力介入这一市场，取得了开发一个面积近8万平方米项目标。但怎样开发，楼盘怎样定位很多问题摆在面前，于是董事会要求企业以最快速度拿出一个科学策划方案。
经过市场调研，我们对市场需求进行了着重研究：组成南京房地产市场需求主体关键包含了拆迁、结婚、改善居住、投资购房和城市化进程所带来购房等方面。  　　　　                   

　1．拆迁购房已处于南京房地产需求主导地位
　　最近几年，南京市政府加大了对基础设施建设改造，尤其对南京老城区、危旧房改造等力度也显著加大。到去年为止，最近3年南京累计拆迁居民户达3.5万户，今年将再创新高，估计拆迁户数将超出4万户。按现在房地产市场户均为100平米计算，所以，因实施货币化拆迁购房需求容量就可超出400万平米，而对于该拆迁总体来说，处理购房问题已是很迫切摆在了面前。
　　2．结婚购房已成为另一购房主力军
　　依据市民政部门资料，南京每十二个月约有2万对青年进行结婚登记（估计今年国庆节期间举行婚礼新人会有近万对），其中60%左右有购房意向，可见结婚购房需求面积就可达100万平米左右。
    另外，现在南京每十二个月高等院校毕业生在7万人左右，有相当一部分留宁工作，保底数应在2万人左右。所以，三、五年内，这群新兴白领也将扩大结婚购房群体数。
　　3．改善居住环境群体正逐步扩大
　　伴随南京经济发展加紧，居民收入也显著提升，所以，对应改善居住条件群体数逐步扩大。依据抉策地产研究中心对江南购房会员俱乐部会员数据统计显示，在1多名欲购房会员中，以改善居住为购房目标会员百分比达30%以上。
　　4．投资购房容量不可忽略
　　最近几年，中国仍然处于改革历程中，因为居民对自己未来预期不确定性，造成了有效需求不足。居民收入在增加前提下，投资渠道单一，银行利率过低，股票市场风险太大。于是，经过将自己可支配收入转移到房地产市场，以投资购房取得收益购房投资者逐步增加。 
　　抉策地产研究中心数据显示，因投资购房百分比达7％左右，其需求面积也在50万平米左右。而购房投资关键集中在以小户型和门面房为主投资热点方面。
　　5．城市化进程也带来了购房需求
　　现在，中国城市化平均水平约为35%，而南京作为东南沿海省会城市，城市化水平会高于这一平均水平。根据世界各国城市化发展通常规律，一个国家城市化水平在达成30%后，城市化进程便会加紧。据权威估计，中国城市化水平每十二个月将增加1.5个百分点。
调查结果，让我们对投资开发这一项目充满了信心，我们只要做到商业布局合理，迎合百姓需求，就能得政府支持和购房者信赖。于是我主持起草了《秦淮名全部投资开发策划方案》，经董事会讨论经过，以此为标准开展相关各项工作。具体策划方案和实施情况以下：
一、响应城市建设政策       
1、  吃透政策，把政策作为开发大方向
房地产开发是有很大社会风险，社会风险是因为政治方面原因引发，比如国家政治情况和政治形式改变，国家宏观政策和房地产方面政策变革，此风险亦无法估计和规避，只能响应政策、法规。南京这些年经济发展速度相对落后于苏、锡、常地域，市政府制订了一系列发展政策，房地产开发作为城市经济发展关键推进力，市政府更是提出要把南京建设成为一座融古全部特色和现代文明于一体现代化江滨城市。在这一政策推进下，南京地产春天来到了。同时南京市政府为吸引各类人才来南京定居，制订了一系列激励政策，如减免交易税费、购房入户口等政策，使南京这座古全部对外来人更具包容性，放大了住房购置力。
在把握政策走向基础上，我们提出混合型土地开发模式，这一模式关键是在吸收中国外经验教训基础上，依据南京具体情况而提出来。原先单一土地开发计划理论和政策已遭到挑战，因为它造成了传统城市居民流失，商业区在晚上如同一座死城，从而产生一系列严重问题。
我们依据区域所固有历史文化积淀，在建筑形态上打造老建筑和新建筑混合步行街环境；功效上混合商业购物，办公、娱乐、住家于一体综合城市区；因为充满活力，便捷、有趣和安全环境才是大家日常生活所需要。
2、  不停创新，作为政府城建参谋。
作为专业房地产开发企业，除了吃透政策，跟着政策走以外，还应主动策划区域性建设战略。这首先能为政府决议提供参考依据，使政府城建方案愈加科学合理；其次经过主动参与，为政府作一个好参谋，能使企业取得更多发展机遇。
我们除了做好本楼盘开发策划方案，还就区域性建设战略作深入研究，不停提出新愈加科学方案，并立即相关部门立即沟通。经过这些工作，我们得到政府部门信赖，在制订具体开发方案时，相关部门会邀请我们参与讨论，同时也使我们竞争优势逐步增加。
二、呼应区域经济布局
1、区域经济分布情况
本项目所在区域为城市大道和小区主干道交叉口，大型企业生活区和老城区居民小区相接壤。小区原有商业业态相对落后于主城区市中心，没有相对完善、时尚休闲娱乐场所，既和秦淮区素有“江南佳丽地”之名不副，也和区域要求发展商业服务业经济目标相差太远，更无法满足百姓消费要求。
2、商业业态设计
① “秦淮名全部”定位是含有特色、高级次、高端商业综合区，使其对全市乃至全省有辐射作用。依据区域商业要求，兼顾富裕地域高端用户需求，作为南京融古全部特色和现代文明于一体现代化江滨城市一个亮点，满足游客旅游、休闲和购物需要。
② 结合城市商业文化，老城区人气优势，围绕老城区特色，该商业在功效上能提供集购物、美食、文化、娱乐、商务、运动、旅游为一体一站式商业服务，以吸引和聚集人气，打造成良好商业气氛。 
③ 综合商业、办公、居住、酒店为一整体，利用各功效互补，优势整合，内容丰富并在不一样时段运行商业功效，使用商业实现全天候繁荣。同时在确保步行街品味和格调前提下，充足考虑经营上租售结合及合理布局，有利于开发商投资成本立即回收及物业增值和升值。
3、建筑形态设计 
① 在城市大道和城市小道交叉口设置大型Shopping  mall ，利用交叉口做下沉广场。拓展新道路，连通另一条城市主干道，从而吸引来自主干道和城市小区人流。
② 建设一幢24层酒店式公寓，酒店公寓1—3F为商场和Shopping  mall，接合形成颇具特色半商业步行街，公寓往北依次设置办公楼，住宅区和28层五星级酒店。裙楼商业和Shopping  mall商业街形成连续内容丰富商业步行街。
③ 充足考虑交通、停车库等相关配套服务功效。

三、顺应百姓生活需求
1、消费研究
依据经济发展趋势，结合城市建设要求，“秦淮名全部”作为区域性中心区所含有商业办公和居住功效，既考虑到本区域老居民所持有深厚本土情结，也考虑到作为现代城市居民所应享受便捷、时尚、健康、文明现代商业服务，更注意到南京居民所特有、复杂古全部情结，和由此而来对“建设融古全部特色和现代文明于一体现代化江滨城市”热情。

2、小区定位
①     文化底蕴+现代文明——舒适、亲和人居模式
为打造舒适、亲和人居模式，我们一改原有那种一拆就迁做法，采取拆而不迁做法，就是原居民做到期100%回迁。我们把原居民回迁，尽可能按原来邻居来安排住房，这就让住房可重温过去邻里相处温馨时光。因为原居民回迁，她们有能力购房儿女大多数也选择了到“秦淮名全部”购房，或购大房型住房，过上全新几代同堂生活。
同时，因为原居民习惯在小区购物，所以对于新建商业设施，她们将会成忠诚消费者。
    在建设小区时，我们充足考虑和发掘当地文化底蕴，将风雅、浪漫古秦淮文化和现代文明相结合，不仅使居住在这里居民时时感受到传统文化和现代文明精神享受。也使来宁游客感受到古全部南京文化博大精深，成为她们来秦淮必游一站。
②     商业旺铺+高品质住宅区——外动内静综合商住小区
外动内静综合商住小区是“秦淮名全部”关键定位，使围绕在小区外围商业真正为生活服务而不干扰生活。从下沉广场设计，到商业步行街设计，无不表现外动内静理念。
③     历史文脉+秦淮风情——立体化、内外空间交融环境景观
在秦淮区兴建物业，首要考虑秦淮区深厚历史文脉和令人神往秦淮风情，怎样发掘它历史文脉和风雅情调，不仅对小区宣传有很大作用，更为关键是让居住在这里大家接收文化沐浴，经过环境来影响居民们精神世界。也使这一小区能吸引高素质官、商、文、艺人士来此安居，从而更增加它文化气息。
3、  价格定位　　
①从整个南京房地产市场来看，现在，购房者对所购房子期望单价图所表示。
图1-4：购房者期望单价百分比图（单位：元）

　　②依据建设部对房价划分标准，确定房价在每平米2800元以下为低级房，每平米在2800-5000元之间为中等房，而每平米在5000元以上为高级房。以此为标准，我们能够从价格角度，对现在南京房地产市场各个档次市场容量进行分析。
　　图1-5：低、中、高价位档次容量百分比图

　　统计发觉，现在购房者对价格期望关键集中在中等价位，而期望所买房子价格在每平米5000元以上百分比仅为4%。依据总市场容量，南京房地产市场现在各个价位档次房产产品需求容量分别为150万平米、500万平米、30万平米左右。
　　③图1-6：各片区价格档次容量百分比图

　　能够看出，现在购房者期望单价在每平米3000元以下意向购房区域关键集中在江宁和城北，期望单价在每平米3000-4000元意向区域关键集中在河西、城东和城南，而期望单价在每平米4000元以上区域关键集中在城中。
　　④楼型容量分析
　　购房者在购房过程中，她们在考虑首选区域和期望价格时，也很关注她们所买到房子楼型。房产从楼型角度看关键包含了多层、小高层、高层和别墅。通常说法：定义7层以下为多层， 7-17层为小高层，17层以上为高层。
　　图1-7：楼型需求百分比图

　　数据表明，现在南京房地产市场各楼型需求情况仍然是以多层为主，小高层紧随其后。
按总容量为700万平米计算，可知现在南京房地产市场对各楼型需求容量图所表示。（计算方法同上）
图1-8：楼型需求结构图（单位：万平米）

能够看出，南京房地产市场购房者对多层、小高层、高层和别墅需求容量分别为420万平米、180万平米、70万平米、30万平米左右。
　　依据以上数据，地处南京城东南秦淮区主流房价应定位在3000元—4000元之间，同时该区域4000元—5000元之间需求量也相当旺盛。从高层住宅需求量来看，24层酒店式公寓定价在4000—5000元之间是有市场需求。

企业依据策划方案实施开发以后，市场反应十分良好，认购、咨询、参观络绎不绝；原居民在了解我们政策后，对于拆迁工作相当支持，在最短时间内完成搬迁工作，并提前完成认购作，交纳了增加面积部分购房款，她们除了期望我们快一点完成建设，再没有其它要求了。在我们开工很快，“秦淮名全部”商住楼盘预售率达成70%以上，交付使用后，入住率高达98%，沿街商铺、购物中心、酒店、娱乐中心开业后用户盈门，“秦淮名全部”名副其实地成为区域商业文化中心，和夫子庙相和呼应，成为秦淮区实施“旅游商贸兴区”战略一个亮点。企业也因为这个楼盘成功开发，打造出了一个“发明型”房产开发企业品牌。

解  释：
这些年房地产投资是经济发展最大热点，但地产投资也存在风险，这些风险包含自然灾难造成自然风险，因为政治方面原因引发社会风险，由市场运行情况不确定原因引经济和市场风险，由科学技术进步引发技术风险，还有就是企业内部风险。这些风险有些是能够规避，有些则是无法估计，无法规避，只能顺应。我们中联企业在开发“秦淮名全部”楼盘时，为了规避或愈加好顺应政策法规改变，使投资开发一举成功，进行了科学策划，正所谓“三思方举步，百战亦成功”。具体在策划实施中我们利用“响应政策，呼应布局，顺应民心”策略，取得良好效果。
一、响应城市建设政策   
响应城市建设政策，就是在制订策划方案时首先考虑相关政策，跟着政策走。
这几年来，国家对社会办学政策放宽了，很多房地产企业读懂了这一政策，主动响应。如浙江耀江集团和学校合作，首先利用学校在主城区原校址开发商住楼盘。在为学校建设新校区同时，投资学生宿舍、学校食堂等校内商业物业，取得了良好经济效益。
我们在“秦淮名全部”策划中，首先考虑是政策，那就是“旅游商贸兴区”这一政策。这意味着城市面貌会有巨大改变，一是老城区改造，带有秦淮特有风情，以吸引更多游人驻足；二是兴建新商业区，满足吃、住、购物、娱乐需求。基于这一考虑，我们策划方案不仅要顺应这一政策，还要主动和相关部门研讨，以取得更多支持，结果证实这一策略是正确。
我们全部经济活动全部是在国家政策大环境下进行，脱离了这个环境就会使经济活动受到制裁或无法进行。被动接收是接收，主动接收也接收，所以我们选择主动接收。我们不仅主动响应政策，依据政策调整经营战略，而且我们主动研究城建科学性和合理性，为政府部门提供制订政策参考，这么我们就做到最早接触政策，最先吃透政策，立即捕捉机会和规避风险，
二、呼应区域经济布局
呼应区域经济布局，就是在设计商业业态是要从大局上考虑整个区域商业分布，做到你无我有，相互补充，相互呼应，而不是反复建设。
河北香河县天下第一城，是北京缩微版，而香河距北京仅100公里左右，这是一个反复建设典范，我相信除了北京人想去看看做个评判外，其它人去香河看了“小北京”后肯定会大呼受骗，因为“不到长城非好汉”，谁会为区区不到100公里旅程舍北京而去香河旅游。
秦淮名全部”在商业地产定位上做了不少调研，最终依据商圈内消费特点和消费能力，和整合区域经济布局特点，兴建大型购物中心、五星级酒店、娱乐等一系列商业地产，和夫子庙商圈相互补充，对区域经济而言是画龙点睛之笔，取得市场追捧是意料中事。
不管是兴建商住楼盘、兴建市场还是做旅游区建设，全部必需要做到和整个区域经济布局相适应，这么才能使该商业业态和区域商业业态形成有效补充，达成相得益彰效果。假如不认真研究区域经济布局，只凭感觉或喜好做决议，造成反复建设，最终造成“门前冷落车马稀”结果。

三、顺应百姓生活需求
顺应百姓生活需求，也就是顺应民心，以消费者为中心，只有百姓认可了，我们才能算是成功了。
有些企业就片面了解品牌，她们认为靠炒作，靠广告，靠概念就能塑造品牌。其实品牌对消费者而言，是质量，是确保，品牌是实实在在，是积累出来。如海尔为了一个农民洗红薯需要，而去研发能够洗红薯洗衣机，我想张瑞敏这么做目标只有一个，那就在全企业灌输一个理念，我们全部工作只是为愈加好满足消费者需求。
地产作为一个商品，它必需而且首先就要考虑消费者生活需求，只有替百姓着想，让百姓在生活取得更多利益，我们商品价值才会被认同。所以，我们经过认真调查，取得消费者群体特征、价格承受能力、房型、物业管理、小区文化建设、老邻居情结延缓、商业要求等很多方面信息，进而在此基础上作了深入提升，使我们所提供超出她们所期望，这么受到消费者拥护是水到渠成事了，同时也经过口碑传输提升中联房产这一品牌美誉度。
得民心者得天下，我们进行商业活动目标就是发明出目标消费者认同价值，从而产生预期效果。其实不管是商业活动，还是政治活动，谁能认真百姓需求，谁能处理百姓需求，谁就能叱咤风云，取得成功！