模具厂片区改造建设项目可行性研究报告样本.doc
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1、第一章 总 论第一节 项目名称及承接单位一、项目名称济宁模具厂片区改造建设项目 二、项目承接单位济宁圣德房地产开发三、项目建设地点济宁模具厂片区改造建设项目标建设地点在山东省济宁市城区,东邻环城西路,北邻环城北路。 第二节 可行性研究汇报依据一、项目单位委托书;二、国家及省市相关政策、法规和文件;三、项目总体计划;四、住宅建筑设计规范;五、济宁市任城区总体计划;六、城市居住计划设计规范;七、中共济宁市委办公室文件 济办发()14号八、济宁市各类建筑取费标准;九、济宁市土地分等级及基准地价;十、项目承接单位提供相关设想及基础资料。第三节 可行性研究范围可行性研究根本目标是实现项目决议科学化、民主
2、化,降低或避免投资决议失误,提升项目开发建设经济、社会和环境效益。 可行性研究关键内容有:(1)项目背景及建设必需性;(2)建设地点和建设条件;(3)建设规模和建设内容;(4)设计方案;(5)项目进度安排;(6)物业管理;(7)社会经济效益分析;(8)投资估算及资金筹措;经过对以上内容研究,努力争取提供较正确资料和数据,对该项目是否可行作出可观、科学结论,以作为投资决议依据。第四节 项目单位基础情况本项目法人为济宁圣德房地产开发介绍第五节 关键技术经济指标本项目关键技术经济指标表序号项 目数 量单 位1项目总用地177302总建筑面积634002.1住宅建筑面积242002.2商务建筑面积39
3、20012项目总投资 35400万元3建筑工程17800万元4配套工程1200万元5其它费用12500万元6预备费3900万元第二章 项目背景及建设必需性第一节 项目提出背景一、济宁市中区概况济宁市中区在鲁西南平原,南四湖北端。地处东经北纬3508-3532,11626-11644。市中区是市委、市政府所在地,全市关键区和政治、经济、文化中心,辖8个街道(安居街道、唐口街道、观音阁街道、南苑街道、阜桥街道、古槐街道、越河街道、济阳街道),1个镇(喻屯镇)和1个省级经济开发区(济宁经济开发区),面积381平方公里,人口57万。 1994年3月3日,撤销仙营乡、观音阁乡、土城镇、南辛庄乡,设置仙营
4、镇、观音阁镇、金城镇、南苑镇。 1997年,市中区面积39平方千米,人口32万。辖4个街道、4个镇:阜桥街道、古槐街道、济阳街道、越河街道、仙营镇、观音阁镇、南苑镇、金城镇。 12月1日,山东省政府(鲁政函民字63号)同意同意:撤销仙营镇,以原仙营镇行政区域设置仙营街道办事处,办事处机关驻原仙营镇人民政府驻地;撤销金城镇,以原金城镇行政区域设置金城街道办事处,办事处机关驻原金城镇人民政府驻地;撤销观音阁镇,以原观音阁镇行政区域设置观音阁街道办事处,办事处机关驻原观音阁镇人民政府驻地;撤销南苑镇,以原南苑镇行政区域设置南苑街道办事处,办事处机关驻原南苑镇人民政府驻地。 ,将济宁市市中区金城街道办
5、事处划归任城区管辖,将任城区安居镇划归市中区管辖。此次区划调整,确定市中区和任城区区划界线是,标准上以洸河路为界,东起琵琶山路,沿洸河路西行至环城西路,沿金城街道和古槐街道边界及金城街道和济阳街道边界至太白楼西路西行至梁济运河。此线以南划归市中区,此线以北划归任城区。市中区管辖范围是,在保留古槐、阜桥、越河、济阳、观音阁、南苑6个街道基础上,将仙营街道洸河路以南6个小区(新刘庄、刘庄、菜市、红星新村、蒋林、后铺)并入阜桥街道。将金城街道太白楼西路以南部分划归济阳街道。将任城区南张镇太白楼西路以南后营村划归济阳街道。将任城区安居镇整建制划归市中区。为了保持行政区划完整性并有利于运河沿岸综合开发,
6、将任城区唐口镇、喻屯镇整建制划归市中区管理。3月9日,经省政府同意(鲁政字34号),济宁市任城区市中区调整部分行政区划:将济宁市任城区喻屯镇、唐口镇划归市中区管辖。 ,济宁市中区完成GDP167亿元,同比增加14.2%;规模以上固定资产投资101亿元,增加38.8%;财政总收入13.67亿元,增加31.2%;地方财政收入7.58亿元,增加30.1%,以上4项指标分别是底4.2、3.1、2.5和2.0倍。16月份,连续保持高位增加态势,实现地域生产总值94.2亿元,同比增加12.1%;规模以上固定资产投资54亿元,增加23%;限额以上企业社会消费品零售总额72亿元,增加19.6%;完成财政总收入
7、10.07亿元,增加46.77%,地方财政收入5.75亿元,增加45.46%,上六个月财政收入基础相当于整年水平。济宁市中区区位优势显著。105国道、327国道、京杭大运河、济荷铁路和正在建设中济徐高速穿境而过,京沪高铁在曲阜东站停靠,济宁曲阜机场已开通北京、上海、广州、成全部、沈阳、青岛等地航线,“水陆铁空”四位一体交通资源集于一地,是关键区域交通枢纽。济宁市中区城市型产业繁荣。坚持以城市型产业为方向,大力推进总部经济、楼宇经济、街区经济和园区经济发展,逐步形成以服务业为主导、城市型工业为支撑、城郊产业型生态农业为基础产业结构。在主城区,着力打造在淮海经济协作区有较大影响力和辐射力区域性现代
8、商务商贸产业区,主动推进重大产业载体建设,大力实施旧城开发和“城中村”改造,深度计划了一大批大型片区开发项目,现正在全方面对外推介。在西部,以 “水陆铁空”四维交通叠加优势为依靠,正在高起点计划建设省级经济开发区、滨河新区和唐口工业园,主动承接重大产业项目,着力打造现代物流和现代工业聚集区。我区被评为“中国最具发展潜力金融生态区”和“全省服务业发展优异区”,并被确定为全省服务业发展关键城区。济宁市中区社会友好稳定。一直坚持以人为本,大力建设民生工程,全方面发展各项社会事业,主动促进社会文明进步,成为文明优美“孔孟之乡、运河之全部、水城风貌、生态宜居”城市。市中区前后荣获“全国友好小区建设示范城
9、区”、“全国计划生育优质服务优异区”、“全国民族团结进步模范集体”、“全国科技进步优异区”、“中国楹联文化区”和“全省基层党建优异区”、“全省发展服务业优异单位”、“全省平安建设优异区”、全省双拥模范区“五连冠”等称号。二、项目提出背景(一)城镇化进入快速发展阶段进入二十一世纪以来,中国工业化、城镇化、市场化和国际化释放出巨大经济活力。关键工业产品产量已位居世界首位,中国正在成为世界工业生产最大基地; -中国城镇人口从4.59亿人增加至5.43亿人,新增加了8400万城镇人口,中国未来发展模式中,小城镇仍然是中国城镇化或城镇化发展过程中很关键模式之一。社会经济高速增加和农村劳动力向非农业部门转
10、移为特征城镇化进程大大加紧。(二)“十一五”发展计划新要求十一五时期是关键战略机遇期一个阶段。这个时期既是一个黄金发展时期,也是一个矛盾凸显时期。济宁市十一五着力处理好事关全局重大问题中指出:“构筑大城镇框架,加速城镇化进程,根据“四大板块支撑,两大亮点牵动,组团结构布局,城镇协调发展”总体思绪,加紧提升城镇化水平,主动推进城镇化进程,构建功效特点突出、结构合理城镇体系。完善区域协调发展机制,加紧形成优势互补、协调联动、相互促进、竞相发展区域经济发展新格局。市中区国民经济“十一五”发展计划要求全区城镇建设和国民经济发展目标相一致,经过城镇体系计划对未来城镇化发展水平,城镇合理分布,等级配置,功
11、效分工等做出宏观调控和诱导。 依据济宁市城市总体计划,济宁市把实施城市化战略作为促进经济社会发展关键载体和着力点,市委在第十一次党代会上把建设城镇秀美新济宁作为五大发展目标之一,确定了“中心突破、组群发展、城镇统筹、梯次推进”区域发展战略和“孔孟之乡、运河之全部、水城风貌、生态宜居”城市发展定位,根据“计划先行、产业先导、文脉存续、自然生态”标准,做大做强做美中心城市,加紧推进济宁城区建设发展。依据全省经济发展战略,济宁市深入完善城市计划,确立了“东扩西跨南联北延”城市发展格局,使城市产业结构、用地布局、基础设施、生态环境优化配置。(三)城镇发展迫切需要济宁市中区在鲁西南平原,南四湖北端,京杭
12、运河纵贯南北,新石铁路、日东高速公路横贯东西,其中济宁模具厂片区北临洸河路,东临古槐北路,地理位置优势显著,交通通讯十分方便,区位条件比较优越。进入工业社会,第二、三产业成了社会经济主导,现代社会发达国家经济主导是第三产业,2l世纪人类进入知识经济时代,知识产业必将占据主导地位。城镇发展方向和建设格局必需适应二、三产业发展,经济形成一个协调产业系统,有利于各产业之间相互结合、渗透,形成有机整体。在这种条件下,加紧济宁市中区城区建设新型小区已经成为迫切任务。第二节 项目建设必需性一、符合国家产业政策房地产作为不动产,价值大、资金占用多,且含有保值增值特点,不仅含有消费价值还含有投资价值。国务院颁
13、布18号文件对房地产业在国民生产总值中地位作了肯定,称之为支柱产业。从房地产行业地位来看,在国民经济中支柱地位将更显著。多年来,中国房地产业实现了连续、快速发展态势,为改善人民生活和发展国民经济做出了巨大贡献。全国80多个行业中,在投资上,房地产业居首位,表明了房地产业和国民经济联络日益加深,它连续、稳步、健康发展,对消费、投资、相关产业、金融安全和整个国民经济发展,全部将产生重大影响。从房地产宏观政策上看,一直坚持一个目标和16字方针。房地产业既是国民经济基础性、先导性产业,又是风险性产业。为实现房地产业连续、健康、稳定发展目标,采取非“一刀切”因地制宜、分别决议、区分对待、分类指导16字方
14、针将是以后国家宏观调控落实科学发展观必需坚持标准。二、符合房地产开发计划要求目前,居民购房十分看重住房质量,“计划设计是否合理,功效设施是否齐全,物业管理是否完善”已经成为居民买房时最为关心问题。不过,“房屋利用率低,住房面积小”,“小区缺乏整体计划,隶属设施不完善”问题在济宁市区仍然存在。为此,国家对房地产发展计划和要求成为房地产业发展关键基础。伴随住房体制改革深化、福利性分房体制取消及货币购房体制实施,城镇居民居住条件得到了显著改善。为此,建设部制订了城市住宅建设和房地产开发“十一五”计划,省、市也相继编制了房地产业发展计划。从济宁圣德房地产开发开发建设济宁模具厂片区改造项目来看,完全符合
15、国家和地方房地产业发展计划,而且能够带动当地居民消费水平提升,并能够快速提升居民生活质量。三、符合济宁市城市发展计划济宁市发展越来越快速,经济规模也在不停增大,在经济规模增大前提下,为社会各个产业良好和健康发展奠定了坚实基础。在济宁市远景总体计划中,要求全市大力发展经济,使济宁成为鲁西南工业和商贸中心。在这一总思想指导下,顺应济宁市大发展方向,现在所要建设小区就在新计划济宁市中区西南中心地带,将为周围居民提供愈加舒适和方便居所。四、市场需求分析1、 中国房地产市场情况根据世界各国城市化发展通常规律,一国城市化水平在达成30%后,城市化进程便会加紧。城市化水平提升,肯定带来城市人口增加,从而极大
16、带动了对房地产需求,成为促进房地产行业快速发展关键动力。同时,房地产作为不动产,价值大、资金占用多,且含有保值增值特点,使房地产不仅含有消费价值还含有投资价值。国家对房价进行调控,提升银行贷款利率,增加经济适用房和通常住宅供给量,限制“炒房”投机行为,更有利于房地产市场健康发展。中国城镇家庭收入快速增加,同时住宅消费支出在家庭支出中所占百分比快速提升,使中国城镇家庭用于住宅消费支出金额不停加大。经教授研究估计,未来中国房地产发展趋势是:(1)从房地产市场总体形势来看,未来走势平稳,行业关注度减弱。在国家宏观调控方法指导下,多年来中国房地产开发投资快速增势得以遏制,初步形成了以一般商品房为主住房
17、供给结构,房价趋于稳定。平稳是未来房地产市场走势主调,行业“关注度”减弱,成熟度将逐步提升,“横眉冷对千夫指”、大起大伏时代将结束。 (2)从束缚已久城市化需求看,将会带动国家对基础设施投资和房地产项目标大幅上升。以城市居民和总人口百分比来衡量,中国城市化水平很低。因为国家在改革开放以前一直实施城市和农村劳动力市场相分离政策,使得广大农村地域至今仍然没有走上城市化和工业化道路。1978年实施改革开放以来,中国就逐步开始了城市化进程,并在过去几年里加紧了这一目标实施步伐。因为现在全国城市居民数仅占总人口40%,所以,农村劳动力向城市转移还有很长路要走,一样对城市住房需求也会有很大发展空间。(3)
18、从壮大中产阶层看,收入分配和中产阶层出现是影响大家需求改变关键原因。不一样收入水平决定了对不一样产品购置力。其它国家经验显示,人均年收入超出3000美元将会出现一个中产阶层快速扩大,消费需求大幅上升时期。中国全球经济研究小组估计,到,中国人均年收入将是现在收入水平两倍,达成大约2500美元,这将使中产阶层人数达成现在6倍(总人口28%)。(4)从住宅质量趋势来看,追求住宅品质时代已经到来。居住品质决定了生活品质,直接影响到每个人、家庭生活品质。品质房地产时代到来,加剧了企业竞争,所以,开发商所建住宅、建筑要追求不能是一时需求,而应是经得住时间考验一劳永逸好产品。假现在天建房子,五十年以后人还认
19、为它是好房子,那么就说明是经得起时间考验。所以住宅这一特殊商品时间品质要求耐久性、文化感、适应今天和未来需求等多个方面。这一更高标准逐步成为开发商共识。 (5)从消费者消费观念角度看,随就业地周围居住时代已经到来。在就业地周围居住优点是能够降低交通成本、时间成本,对应地也会提升个人生活品质。伴随中国二手房、租赁市场规范、成熟,也将推进随就业地周围居住格局形成,新到一地就业就出现一次“买卖”行为或“卖”“租”行为,一生只在一地居住,一生只买一次房子行为将随之改变。2、济宁市房地产市场情况济宁市近几年房地产市场出现了火爆局面,尤其商业性住宅更为畅销,已经开始成为济宁强有力经济增加点。在目前住房制度
20、转轨过渡阶段,济宁市企机关和个人购置力也伴随房改力度加大和全民收入增加而逐步提升,现在处于上升发展阶段。但含有超前意识强、综合性服务高住宅建设工程现在还仅仅处于起步阶段,它市场潜力伴随市区居民增多,对居住环境要求改善呼声越来越高,再加上经济强市、文化名市和组群结构大城市计划建设,济宁市城市规模不停扩大,中高级住宅需求越来越大。尤其是从起,济宁市房地产业开始逐步规范化,宏观环境渐趋规范,为全市房地产业健康发展提供了保障。济宁房地产市场营销时代已经显现,猛烈房地产市场竞争,促进了房地产质量、计划、环境、景观、配套设施等协调和优化。尤其是济宁市新一轮城市环境改造,为计划住宅小区提供了以人为本生态气息
21、,从而提升了济宁人居住档次和生活品位。伴随济宁经济逐年快速增加,居民收入水平也逐年提升,对户型合理、环境优美、配套设施齐全、物业管理很好楼盘比较看重,或投资、或居住。3、项目标市场估计济宁模具厂片区改造建设项目在济宁市城区西部,新计划济宁市中区西南区中心地带,含有以下多个方面市场优势:(1)区位环境优势:周围教育、医疗、公共服务设施齐全,所处地段和区域位置极佳。所以,该项目标市场需求前景很好,市场潜力很大。(2)交通优势:紧邻城市生活主干道洸河路、古槐路、环城北路,有多班公共汽车途经,交通便利。第四章 建设条件和建设地点第一节 建设条件一、地形地貌项目建设区域属于泰沂山前冲击扇下缘,为黄泛区交
22、错地段,地势东北高,西南低,东北部有连绵起伏山峦、丘陵,西南部是地势低下湖洼,中部为土地肥沃平原,整个地形波浪起伏,西北倾斜度大。地势北高南低,地形坡度万分之二左右。地面标高3538m;以平原地形为主。二、气候条件条件济宁市地处暖温带,季风性大陆气候,四季分明,春季干旱少雨,多风,夏季高温多雨,秋季气候温和、降雨稀少。冬季干旱严寒,雨雪稀少。年平均温度为13.5摄氏度,月平均最高温度29摄氏度,日最高气温41.6摄氏度,月平均最低气温4.1摄氏度,日最低气温19.4摄氏度,整年平均降水量为701.9毫米,年平均蒸发量为1654.7毫米,年最大蒸发量1819.5毫米。年平均日照时数为2400小时
23、。常年主导风向为偏南风,平均风速2.3m/s。历年最大积雪厚度0.15m,最大冻土厚度0.3m。三、水文地质条件济宁市河流大部分属淮河流域南四湖水系,关键河流有大汶河、小汶河、泉河、京杭运河(梁齐运河)、排渗河。梁齐运河是济宁以北地域关键排水河道,从济宁市西南部流经,县内长10.7km,丰水期流量29.65m3/s,枯水期有短期断流。项目建设区地层自上而下有第四系、上侏罗统蒙阴组,上二迭统上石盒子组、下二迭统下石盒子和山西组、上石炭统太原组、中石炭统本溪组、中下奥陶和寒武式。区内地基承载能力为110KPa考虑,地下水常年水位1012m,依据地震烈度区划图(1990),该区地震烈度为67级。四、
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