模具厂片区改造建设项目可行性研究报告样本.doc

第一章 总 论
第一节 项目名称及承接单位
一、项目名称
济宁模具厂片区改造建设项目
二、项目承接单位
济宁圣德房地产开发
三、项目建设地点
济宁模具厂片区改造建设项目标建设地点在山东省济宁市城区，东邻环城西路，北邻环城北路。
第二节 可行性研究汇报依据
一、项目单位委托书；
二、国家及省市相关政策、法规和文件；
三、项目总体计划；
四、《住宅建筑设计规范》；
五、《济宁市任城区总体计划》；
六、《城市居住计划设计规范》；
七、中共济宁市委办公室文件 济办发（）14号
八、济宁市各类建筑取费标准；
九、济宁市土地分等级及基准地价；
十、项目承接单位提供相关设想及基础资料。
第三节 可行性研究范围
可行性研究根本目标是实现项目决议科学化、民主化，降低或避免投资决议失误，提升项目开发建设经济、社会和环境效益。
可行性研究关键内容有：
（1）项目背景及建设必需性；
（2）建设地点和建设条件；
（3）建设规模和建设内容；
（4）设计方案；
（5）项目进度安排；
（6）物业管理；
（7）社会经济效益分析；
（8）投资估算及资金筹措；
经过对以上内容研究，努力争取提供较正确资料和数据，对该项目是否可行作出可观、科学结论，以作为投资决议依据。

第四节 项目单位基础情况

本项目法人为济宁圣德房地产开发介绍

第五节 关键技术经济指标

本项目关键技术经济指标表
序号
项 目
数 量
单 位
1
项目总用地
17730
㎡
2
总建筑面积
63400
㎡
2.1
住宅建筑面积
24200
㎡
2.2
商务建筑面积
39200
㎡
12
项目总投资
35400万元
3
建筑工程
17800万元
4
配套工程
1200万元
5
其它费用
12500万元
6
预备费
3900万元

第二章 项目背景及建设必需性
第一节 项目提出背景
一、济宁市中区概况
济宁市中区在鲁西南平原，南四湖北端。地处东经北纬35°08＇-35°32＇,116°26＇-116°44＇。市中区是市委、市政府所在地，全市关键区和政治、经济、文化中心，辖8个街道（安居街道、唐口街道、观音阁街道、南苑街道、阜桥街道、古槐街道、越河街道、济阳街道），1个镇（喻屯镇）和1个省级经济开发区（济宁经济开发区），面积381平方公里，人口57万。 1994年3月3日，撤销仙营乡、观音阁乡、土城镇、南辛庄乡，设置仙营镇、观音阁镇、金城镇、南苑镇。 1997年，市中区面积39平方千米，人口32万。辖4个街道、4个镇：阜桥街道、古槐街道、济阳街道、越河街道、仙营镇、观音阁镇、南苑镇、金城镇。 12月1日，山东省政府（鲁政函民字[]63号）同意同意：撤销仙营镇，以原仙营镇行政区域设置仙营街道办事处，办事处机关驻原仙营镇人民政府驻地；撤销金城镇，以原金城镇行政区域设置金城街道办事处，办事处机关驻原金城镇人民政府驻地；撤销观音阁镇，以原观音阁镇行政区域设置观音阁街道办事处，办事处机关驻原观音阁镇人民政府驻地；撤销南苑镇，以原南苑镇行政区域设置南苑街道办事处，办事处机关驻原南苑镇人民政府驻地。
　　，将济宁市市中区金城街道办事处划归任城区管辖，将任城区安居镇划归市中区管辖。此次区划调整，确定市中区和任城区区划界线是，标准上以洸河路为界，东起琵琶山路，沿洸河路西行至环城西路，沿金城街道和古槐街道边界及金城街道和济阳街道边界至太白楼西路西行至梁济运河。此线以南划归市中区，此线以北划归任城区。市中区管辖范围是，在保留古槐、阜桥、越河、济阳、观音阁、南苑6个街道基础上，将仙营街道洸河路以南6个小区（新刘庄、刘庄、菜市、红星新村、蒋林、后铺）并入阜桥街道。将金城街道太白楼西路以南部分划归济阳街道。将任城区南张镇太白楼西路以南后营村划归济阳街道。将任城区安居镇整建制划归市中区。为了保持行政区划完整性并有利于运河沿岸综合开发，将任城区唐口镇、喻屯镇整建制划归市中区管理。3月9日，经省政府同意（鲁政字[]34号），济宁市任城区市中区调整部分行政区划：将济宁市任城区喻屯镇、唐口镇划归市中区管辖。
，济宁市中区完成GDP167亿元，同比增加14.2%；规模以上固定资产投资101亿元，增加38.8%；财政总收入13.67亿元，增加31.2%；地方财政收入7.58亿元，增加30.1%，以上4项指标分别是底4.2、3.1、2.5和2.0倍。1—6月份，连续保持高位增加态势，实现地域生产总值94.2亿元，同比增加12.1%；规模以上固定资产投资54亿元，增加23%；限额以上企业社会消费品零售总额72亿元，增加19.6%；完成财政总收入10.07亿元，增加46.77%，地方财政收入5.75亿元，增加45.46%，上六个月财政收入基础相当于整年水平。
济宁市中区区位优势显著。105国道、327国道、京杭大运河、济荷铁路和正在建设中济徐高速穿境而过，京沪高铁在曲阜东站停靠，济宁曲阜机场已开通北京、上海、广州、成全部、沈阳、青岛等地航线，“水陆铁空”四位一体交通资源集于一地，是关键区域交通枢纽。
 济宁市中区城市型产业繁荣。坚持以城市型产业为方向，大力推进总部经济、楼宇经济、街区经济和园区经济发展，逐步形成以服务业为主导、城市型工业为支撑、城郊产业型生态农业为基础产业结构。在主城区，着力打造在淮海经济协作区有较大影响力和辐射力区域性现代商务商贸产业区，主动推进重大产业载体建设，大力实施旧城开发和“城中村”改造，深度计划了一大批大型片区开发项目，现正在全方面对外推介。在西部，以 “水陆铁空”四维交通叠加优势为依靠，正在高起点计划建设省级经济开发区、滨河新区和唐口工业园，主动承接重大产业项目，着力打造现代物流和现代工业聚集区。我区被评为“中国最具发展潜力金融生态区”和“全省服务业发展优异区”，并被确定为全省服务业发展关键城区。
济宁市中区社会友好稳定。一直坚持以人为本，大力建设民生工程，全方面发展各项社会事业，主动促进社会文明进步，成为文明优美“孔孟之乡、运河之全部、水城风貌、生态宜居”城市。市中区前后荣获“全国友好小区建设示范城区”、“全国计划生育优质服务优异区”、“全国民族团结进步模范集体”、“全国科技进步优异区”、“中国楹联文化区”和“全省基层党建优异区”、“全省发展服务业优异单位”、“全省平安建设优异区”、全省双拥模范区“五连冠”等称号。
二、项目提出背景
（一）城镇化进入快速发展阶段
进入二十一世纪以来，中国工业化、城镇化、市场化和国际化释放出巨大经济活力。关键工业产品产量已位居世界首位，中国正在成为世界工业生产最大基地； -中国城镇人口从4.59亿人增加至5.43亿人，新增加了8400万城镇人口，中国未来发展模式中，小城镇仍然是中国城镇化或城镇化发展过程中很关键模式之一。社会经济高速增加和农村劳动力向非农业部门转移为特征城镇化进程大大加紧。
（二）“十一五”发展计划新要求
"十一五"时期是关键战略机遇期一个阶段。这个时期既是一个"黄金发展时期"，也是一个"矛盾凸显时期"。济宁市"十一五"着力处理好事关全局重大问题中指出：“构筑大城镇框架，加速城镇化进程,根据“四大板块支撑，两大亮点牵动，组团结构布局，城镇协调发展”总体思绪，加紧提升城镇化水平，主动推进城镇化进程，构建功效特点突出、结构合理城镇体系。完善区域协调发展机制，加紧形成优势互补、协调联动、相互促进、竞相发展区域经济发展新格局。市中区国民经济“十一五”发展计划要求全区城镇建设和国民经济发展目标相一致，经过城镇体系计划对未来城镇化发展水平，城镇合理分布，等级配置，功效分工等做出宏观调控和诱导。
依据《济宁市城市总体计划》，济宁市把实施城市化战略作为促进经济社会发展关键载体和着力点，市委在第十一次党代会上把建设城镇秀美新济宁作为五大发展目标之一，确定了“中心突破、组群发展、城镇统筹、梯次推进”区域发展战略和“孔孟之乡、运河之全部、水城风貌、生态宜居”城市发展定位，根据“计划先行、产业先导、文脉存续、自然生态”标准，做大做强做美中心城市，加紧推进济宁城区建设发展。依据全省经济发展战略，济宁市深入完善城市计划，确立了“东扩西跨南联北延”城市发展格局，使城市产业结构、用地布局、基础设施、生态环境优化配置。
（三）城镇发展迫切需要
济宁市中区在鲁西南平原，南四湖北端，京杭运河纵贯南北，新石铁路、日东高速公路横贯东西，其中济宁模具厂片区北临洸河路，东临古槐北路，地理位置优势显著，交通通讯十分方便，区位条件比较优越。进入工业社会，第二、三产业成了社会经济主导，现代社会发达国家经济主导是第三产业，2l世纪人类进入知识经济时代，知识产业必将占据主导地位。城镇发展方向和建设格局必需适应二、三产业发展，经济形成一个协调产业系统，有利于各产业之间相互结合、渗透，形成有机整体。在这种条件下，加紧济宁市中区城区建设新型小区已经成为迫切任务。
第二节 项目建设必需性
一、符合国家产业政策
房地产作为不动产，价值大、资金占用多，且含有保值增值特点，不仅含有消费价值还含有投资价值。国务院颁布18号文件对房地产业在国民生产总值中地位作了肯定，称之为支柱产业。
从房地产行业地位来看，在国民经济中支柱地位将更显著。多年来，中国房地产业实现了连续、快速发展态势，为改善人民生活和发展国民经济做出了巨大贡献。全国80多个行业中，在投资上，房地产业居首位，表明了房地产业和国民经济联络日益加深，它连续、稳步、健康发展，对消费、投资、相关产业、金融安全和整个国民经济发展，全部将产生重大影响。
从房地产宏观政策上看，一直坚持一个目标和16字方针。房地产业既是国民经济基础性、先导性产业，又是风险性产业。为实现房地产业连续、健康、稳定发展目标，采取非“一刀切”因地制宜、分别决议、区分对待、分类指导16字方针将是以后国家宏观调控落实科学发展观必需坚持标准。
二、符合房地产开发计划要求
目前，居民购房十分看重住房质量，“计划设计是否合理，功效设施是否齐全，物业管理是否完善”已经成为居民买房时最为关心问题。不过，“房屋利用率低，住房面积小”，“小区缺乏整体计划，隶属设施不完善”问题在济宁市区仍然存在。为此，国家对房地产发展计划和要求成为房地产业发展关键基础。
伴随住房体制改革深化、福利性分房体制取消及货币购房体制实施，城镇居民居住条件得到了显著改善。为此，建设部制订了城市住宅建设和房地产开发“十一五”计划，省、市也相继编制了房地产业发展计划。从济宁圣德房地产开发开发建设济宁模具厂片区改造项目来看，完全符合国家和地方房地产业发展计划，而且能够带动当地居民消费水平提升，并能够快速提升居民生活质量。
三、符合济宁市城市发展计划
济宁市发展越来越快速，经济规模也在不停增大，在经济规模增大前提下，为社会各个产业良好和健康发展奠定了坚实基础。在济宁市远景总体计划中，要求全市大力发展经济，使济宁成为鲁西南工业和商贸中心。在这一总思想指导下，顺应济宁市大发展方向，现在所要建设小区就在新计划济宁市中区西南中心地带，将为周围居民提供愈加舒适和方便居所。
四、市场需求分析
1、 中国房地产市场情况
根据世界各国城市化发展通常规律，一国城市化水平在达成30%后，城市化进程便会加紧。城市化水平提升，肯定带来城市人口增加，从而极大带动了对房地产需求，成为促进房地产行业快速发展关键动力。同时，房地产作为不动产，价值大、资金占用多，且含有保值增值特点，使房地产不仅含有消费价值还含有投资价值。国家对房价进行调控，提升银行贷款利率，增加经济适用房和通常住宅供给量，限制“炒房”投机行为，更有利于房地产市场健康发展。中国城镇家庭收入快速增加，同时住宅消费支出在家庭支出中所占百分比快速提升，使中国城镇家庭用于住宅消费支出金额不停加大。经教授研究估计，未来中国房地产发展趋势是：
（1）从房地产市场总体形势来看，未来走势平稳，行业关注度减弱。在国家宏观调控方法指导下，多年来中国房地产开发投资快速增势得以遏制，初步形成了以一般商品房为主住房供给结构，房价趋于稳定。平稳是未来房地产市场走势主调，行业“关注度”减弱，成熟度将逐步提升，“横眉冷对千夫指”、大起大伏时代将结束。
（2）从束缚已久城市化需求看，将会带动国家对基础设施投资和房地产项目标大幅上升。以城市居民和总人口百分比来衡量，中国城市化水平很低。因为国家在改革开放以前一直实施城市和农村劳动力市场相分离政策，使得广大农村地域至今仍然没有走上城市化和工业化道路。1978年实施改革开放以来，中国就逐步开始了城市化进程，并在过去几年里加紧了这一目标实施步伐。因为现在全国城市居民数仅占总人口40%，所以，农村劳动力向城市转移还有很长路要走，一样对城市住房需求也会有很大发展空间。
（3）从壮大中产阶层看，收入分配和中产阶层出现是影响大家需求改变关键原因。不一样收入水平决定了对不一样产品购置力。其它国家经验显示，人均年收入超出3000美元将会出现一个中产阶层快速扩大，消费需求大幅上升时期。中国全球经济研究小组估计，到，中国人均年收入将是现在收入水平两倍，达成大约2500美元，这将使中产阶层人数达成现在6倍(总人口28%)。
（4）从住宅质量趋势来看，追求住宅品质时代已经到来。居住品质决定了生活品质，直接影响到每个人、家庭生活品质。品质房地产时代到来，加剧了企业竞争，所以，开发商所建住宅、建筑要追求不能是一时需求，而应是经得住时间考验一劳永逸好产品。假现在天建房子，五十年以后人还认为它是好房子，那么就说明是经得起时间考验。所以住宅这一特殊商品时间品质要求耐久性、文化感、适应今天和未来需求等多个方面。这一更高标准逐步成为开发商共识。
（5）从消费者消费观念角度看，随就业地周围居住时代已经到来。在就业地周围居住优点是能够降低交通成本、时间成本，对应地也会提升个人生活品质。伴随中国二手房、租赁市场规范、成熟，也将推进随就业地周围居住格局形成,新到一地就业就出现一次“买卖”行为或“卖”“租”行为，一生只在一地居住，一生只买一次房子行为将随之改变。
2、济宁市房地产市场情况
济宁市近几年房地产市场出现了火爆局面，尤其商业性住宅更为畅销，已经开始成为济宁强有力经济增加点。在目前住房制度转轨过渡阶段，济宁市企机关和个人购置力也伴随房改力度加大和全民收入增加而逐步提升，现在处于上升发展阶段。但含有超前意识强、综合性服务高住宅建设工程现在还仅仅处于起步阶段，它市场潜力伴随市区居民增多，对居住环境要求改善呼声越来越高，再加上经济强市、文化名市和组群结构大城市计划建设，济宁市城市规模不停扩大，中高级住宅需求越来越大。尤其是从起，济宁市房地产业开始逐步规范化，宏观环境渐趋规范，为全市房地产业健康发展提供了保障。济宁房地产市场营销时代已经显现，猛烈房地产市场竞争，促进了房地产质量、计划、环境、景观、配套设施等协调和优化。尤其是济宁市新一轮城市环境改造，为计划住宅小区提供了以人为本生态气息，从而提升了济宁人居住档次和生活品位。伴随济宁经济逐年快速增加，居民收入水平也逐年提升，对户型合理、环境优美、配套设施齐全、物业管理很好楼盘比较看重，或投资、或居住。
3、项目标市场估计
济宁模具厂片区改造建设项目在济宁市城区西部，新计划济宁市中区西南区中心地带，含有以下多个方面市场优势：
（1）区位环境优势：周围教育、医疗、公共服务设施齐全，所处地段和区域位置极佳。所以，该项目标市场需求前景很好，市场潜力很大。
（2）交通优势：紧邻城市生活主干道洸河路、古槐路、环城北路，有多班公共汽车途经，交通便利。

第四章 建设条件和建设地点

第一节 建设条件
一、地形地貌
项目建设区域属于泰沂山前冲击扇下缘，为黄泛区交错地段，地势东北高，西南低，东北部有连绵起伏山峦、丘陵，西南部是地势低下湖洼，中部为土地肥沃平原，整个地形波浪起伏，西北倾斜度大。地势北高南低，地形坡度万分之二左右。地面标高＋35～＋38m；以平原地形为主。
二、气候条件条件
济宁市地处暖温带，季风性大陆气候，四季分明，春季干旱少雨，多风，夏季高温多雨，秋季气候温和、降雨稀少。冬季干旱严寒，雨雪稀少。年平均温度为13.5摄氏度，月平均最高温度29摄氏度，日最高气温41.6摄氏度，月平均最低气温4.1摄氏度，日最低气温－19.4摄氏度，整年平均降水量为701.9毫米，年平均蒸发量为1654.7毫米，年最大蒸发量1819.5毫米。年平均日照时数为2400小时。常年主导风向为偏南风，平均风速2.3m/s。历年最大积雪厚度0.15m，最大冻土厚度0.3m。
三、水文地质条件
济宁市河流大部分属淮河流域南四湖水系，关键河流有大汶河、小汶河、泉河、京杭运河(梁齐运河)、排渗河。梁齐运河是济宁以北地域关键排水河道，从济宁市西南部流经，县内长10.7km,丰水期流量29.65m3/s,枯水期有短期断流。
项目建设区地层自上而下有第四系、上侏罗统蒙阴组，上二迭统上石盒子组、下二迭统下石盒子和山西组、上石炭统太原组、中石炭统本溪组、中下奥陶和寒武式。区内地基承载能力为110KPa考虑，地下水常年水位10～12m，依据地震烈度区划图(1990)，该区地震烈度为6～7级。
四、基础设施条件
区域内基础设施已经实现了“七通”(通上水、通下水、通路、通讯、通电、通气、通暖)。
供水：由市供水企业城市给水管网供水；
排水：由市政排水管道排水，排水通畅；
供电：由市供电企业变电站供电网供电；
通讯：区域内通讯和市政通讯网相联，通讯线路通畅；
通暖：由市政集中供暖网络系统供暖；
通气：本项目采取市燃气企业提供天然气，气量较足，完全能够满足居民生活用气需要。

第二节 建设地点
济宁模具厂片区改造建设项目标建设地点在济宁市城区，东邻环城西路，北邻环城北路，计划用地面积17730平方米。

第五章 建设规模和建设内容
第一节 建设规模
本项目依据市中区体系计划要求，结合建设地点条件和周围环境，确定本项目总体计划建设规模为：
该片区计划用地面积17730平方米，总建筑面积为63400平方米，配套给水、排水、供热、燃气、绿化、景观照明等基础设施建设。
第二节 建设内容
该项目拟建总建筑面积为63400平方米，其中住宅面积为24200平方米，商务面积为39200平方米，配套给水、排水、供热、燃气、绿化、景观照明等基础设施建设。

第六章　计划布局和工程方案
第一节　计划设计方案
一、 设计依据
本项目设计依据关键有：
1.《中国城镇计划法》（1989）；
2.《中国土地管理法》（1999）；
3.《中国村镇计划建设标准》（GB50188—93）；
4. 建设部《城镇计划编制措施实施细则》；
5.《村庄和集镇计划建设管理条例》（1993）；
6.《山东省村镇计划编制措施》（鲁建村发【1997】293号）；
7.《中共山东省委、山东省人民政府相关加紧小城镇建设决定》（鲁发【1999】18号）；
8. 《山东省济宁市中区总体计划》；
二、计划设计方案
1、指导思想
本项目标设计指导思想为：
坚持“高起点、高定位、高级次”标准，整体计划，充足表现项目标社会效益、环境效益和经济效益。结合区位特点，打造城市新型片区特点和景观特色。依据现有实际，统筹安排，计划长远，努力打造设施现代化、管理科学化新型居住示范化新片区。经过本项目标建设实施，推进济宁市中区片区改造工作进程。
2、计划地点
该项目计划地点在济宁市城区，东邻环城西路，北邻环城北路。
3、计划标准
此次计划地块在市中区关键发展区域，在城区居住商务环境建设中将饰演关键角色，此次计划从开发者角度、整体区域角度和居住者角度，对于计划进行合理定位并合理确定计划标准，在计划设计和建设上既要充足利用土地，节省土地资源，又要考虑居住者感受，形成自然、友好、舒适居住环境。
（1）示范性和标志性标准
以建设任城区示范性住宅区为标准，为城市建设争光添彩。使之成为城区近期建设示范工程。计划设计含有超前性、先导性，达成高起点、高标准。
（2）地块固有资源价值最大化标准
当地域位条件好，拥有优美环境资源条件，所以在计划过程中应对计划过程中应对地块有利资源条件进行充足发掘，落实“尊重自然”思想和“可连续发展”战略，以建设绿色居住空间环境为计划目标，满足住宅居住性、舒适性、安全性、耐久性和经济性。发明一个布局合理、功效齐备、交通便捷、环境优美现代住区。
（3）适合实际情况和可实施性标准
计划设计落实环境标准、经济标准和效益标准，正确处理计划中社会效益和经济效益、超前性和操作性之间关系。计划应适合现阶段对于居住及商务要求，既要实现居住品质要求、表现商务价值，同时也要经济可行。住宅区建设以科技为先导，加强新技术利用、市政基础设施合理布局，重视物业管理和安全保卫。
（4）从居住角度应该充足考虑当地块和周围居民生活便利性，配置一定数量商业及其它生活服务设施，从而提升地块居住商务生活品质。
（5）景观布局表现均好性标准
计划中合理组织小区内部公共景观绿地，以表现景观均好性标准，实现户户有景、窗窗见绿优良景观效果。
5、计划设计布局方案
（1）功效结构计划
依据功效定位和要求，住宅商务建筑全为高层建筑。即提升了土地利用率，又增加居住舒适度。科学计划、合理部署管网配套工程。
（2）道路交通系统
此次计划依靠现有道路，形成纵横交错和环形相结合框架格局，中心路为对外交通道路，其它为生活性道路。
（3）绿化景观系统
此次计划在居住商务区环境设计中，以发明可共享、相互渗透生态绿化环境为标准，关键分为中心绿地和宅间绿地两个层次，重视绿化和道路、住宅相互结合，强调绿地服务均好性，使之成为自然、生态、友好居住环境。
（4）设备管线布局
依据规范要求，设备管线总平面设计应统一计划，全方面考虑，合理安排层次、走向、坡度等，并应努力争取适应维修和改扩建需要；同时，明设管道应排列整齐，并应依据不一样用途以不一样颜色分别标明。
（5）竖向设计
竖向设计应满足以下要求：
1）合理利用地形地貌，降低土方工程量。
2）满足多种管线埋设要求。
3）有利于建筑部署和空间环境设计。
4）对外联络道路高程和城市道路高程平顺衔接。
道路标高确实定，即考虑新建筑物要求，又要兼顾和保留建筑物结合，使其排水便捷通畅，为此道路最大纵坡为1.75%，最小纵坡为0%，计划后该小区地势北高南低，东高西低。计划后排水便捷。人行道需设无障碍和防滑方法。
地面排水通常采取单侧设雨水口搜集排放，其数量依据汇水面积、流量、道路纵坡确定。
建筑物室内外高差取0.15～0.60m。
三、关键技术指标
表6-1 总体技术指标表
序号
项目
指标
1
项目总用地
17730㎡
2
总建筑面积
63400㎡
2.1
商务建筑面积
39200㎡
2.2
住宅建筑面积
24200㎡

第二节 建筑设计方案
一、设计依据：
1. 《住宅建筑设计规范》（GB50096-1999）
2. 《建筑设计防火规范》（GB50016-）
3. 《城市居住区计划设计规范》GB 50180-93（）
4. 《民用建筑设计通则》（GB 50352-）
5. 《屋面工程技术规范》（GB 50345-）
6. 《汽车库建筑设计规范》（JGJ100-98）
7. 其它现行国家、部委、省市相关规范、标准和条文
二、建筑设计方案
1．指导思想
（1）、发明鲜明、友好主体新型片区形象。
（2）、发明新世纪居住购物环境。
（3）、精心平面布局并兼顾投入成本。
2．建筑平面设计
·住宅建筑
济宁城区地处中国北方，住户居住行为和气候特征结合起来是设计一个方向，所以在满足自然采光通风基础上，尽可能将室内公共活动区域开窗面积增大，尽可能加大向阳面和室外环境接触面，使室内外融为一体。
3、建筑装修
建筑填充墙体采取多排孔烧结粉煤灰砖,符合现在发展节能墙体材料要求。户内分隔墙采取轻质隔墙，以尽可能增大户内使用空间。入户门采取防盗门，内门采取夹板门或暂不装门，窗户采取中空塑钢窗，以满足建筑节能要求。屋面平屋顶处为膨胀珍珠岩保温屋面，坡屋面处为红色粘土瓦屋面。屋面排水为有组织排水，雨水管采取PVC塑料落水管。室外坡道为混凝土坡道，散水为1000宽细石砼散水。

第三节 结构设计方案
一、设计依据
1、《建筑结构可靠度设计统一标准》GB50068-
2、《建筑结构荷载规范》GB50009-
3、《砌体结构设计规范》GB50003-
4、《混凝土结构设计规范》GB50010-
5、《建筑抗震设计规范》GB50011-
6、《建筑地基基础设计规范》GB5007-
7、《建筑地基处理规范》JGJ79-91
二、基础设计参数
1、建筑结构安全等级为二级。
2、建筑结构可靠度采取设计基准期T取50年。
3、抗震设防烈度为7度，设计基础地震加速值为0.05g，设计地震分组为第一组。
4、建筑抗震关键性分类为乙类建筑，地震作用须符合7度抗震设防烈度要求
三、上部结构方案
建筑物为框架结构，全部为现浇楼屋面
四、基础设计方案
1、多层住宅及其它建筑物拟采取混凝土条形基础。
2、具体基础形式应依据实际地质勘察资料和结构荷载情况确定。
五、结构荷载
1、基础风压Wｏ=0.55kN/m2，地面粗糙度取B类。
2、雪菏载：0.35kN/m2
3、关键楼面和屋面菏载标准值按建筑结构菏载规范取值：
办公室 2.0kN/m2
库房 5.0kN/m2
厕所、阳台、楼梯 2.5kN/m2
六、结构材料
1) 本项目建筑物主体结构混凝土强度等级：
2) 混凝土强度等级：五层以下为C25；
3) 框架混凝土强度等级为C30、基础垫层混凝土为C10外，其它处皆为C20；
4) 钢筋采取HPB235级和HRB335级钢筋。
5) 砌体材料强度等级为Mu10，砌筑砂浆地面以下采取M5.0水泥砂浆，地面以上为M5.0混合砂浆，未说明其它结构问题皆按国家相关规范、规程实施。

第四节　给排水设计方案

一、设计依据及设计范围
1、建设单位提供相关设计任务书和建筑专业方案资料。
2、国家颁布现行相关规范和标准。
3、设计范围：计划基地内室内外给排水，消防设计。
二．给水方案
城镇给水水源：取自市政给水管网，拟从城市干道各引入一路DN300给水管，引入后在基地内成环部署，以满足整个小区生活和消防用水。
2、供水水质及水压
（1）水质：水质符合《生活饮用水卫生标准》GB5745-89。
（2）水压：市政水压按0.25Mpa考虑。
3、管网部署
小区管网建立依据远近期结合标准，近期采取枝状管网，远期完善形成环状管网
三．消防设计
1、建筑物按二类建筑防火标准设计，耐火等级为二级。
2、消防水量：依据消防规范小区同一时间内按发生一次火灾计，一次火灾灭火用水量为20升/秒，一次着火时间按2小时计，则小区室外消防用水量为140立方米/日。
3、消防给水：城镇消防给水采取给水管网方法。根据《建筑设计防火规范》要求，在城镇给水中要满足消防给水需要。消防用水关键由给水管网供给，给水管网管径要满足生产、生活和消防用水量要求。小区主、次要道路按120m间距设置消火栓。两路DN200给水管在基地内呈环状网部署，环网上按间距小于120m部署地上式三出口消火栓,消防栓采取半地下防冻式。
4、建筑疏散楼梯在数量、间距、疏散宽度等方面均应能满足消防要求。
四、排水方案
1、排水体制：本着高起点、高标准要求，室内排水采取污、废水合流制排水系统；室外排水采取雨水、污水分流制排水系统。
2、排水系统：
（1）雨水：雨水流量按当地暴雨强度公式计算，重现期为十二个月，雨水管管径按雨水流量计算；各管段流向部署，依据竖向计划及水系分布进行考虑，本着就近排入水体标准进行部署。最小管径D200，最大管径为D600。计划后，新村小区排水通畅、快速、无积水现象。依据小区驻地地形地貌，小区雨水就近排入道路市政雨水管道。
（2）污水：污水流量按给水量80%计，住宅数、公建楼污水需经化粪池初沉，然后流入市政污水管道。
五、管材
1、室外给水管选择球墨铸铁给水管，部分选择PPR塑料管，室内给水管选择PPR塑料管，专用胶粘接。
2、室外排水管选择混凝土管及高密度聚录乙烯波纹管，室内排水管选择硬聚氯乙烯排水塑料管，粘接。
3、消防喷淋管选择DN≤100，选择热镀锌钢管，管道连接；DN≧100，卡箍连接；DN＜100，丝扣连接。
第五节　供热设计方案
一、热负荷计算
小区供热负荷全是采暖负荷，计划采取平均热指标法进行计算，得小区冬季采暖负荷表以下：
小区采暖计算表
采暖用户
采暖热指标W/m2
采暖面积m2
采暖负荷MW
居民住宅
100
63400
6.34
累计

63400
6.34

二、热源计划
拟用热源由运河热力高温水供给。供回水温度95－70度，低温热水直接供给用户。
三、管网计划
1、热力管线敷设，采取不通行地沟敷设或直埋。
2、管线部署努力争取短直，平行道路并靠近人行道。
3、管线走向尽可能靠近热负荷集中区。
4、供热管网均采取枝状部署，供回水管同程敷设。
第六节　燃气供给方案
一、用气量
小区引用管道燃气作为气源，小区居民气化率为100%，按户均用气1.4N立方米/日计算，得小区用气平衡表以下：
小区用气平衡表
户类型
用户定额
N立方米(户/日)
用气户数
用气量
N立方米/日
居民
1.4
260
364

二、气源
济宁市华润燃气企业中压管道接入该区，主干管DN200调压后供给用户。
三、管网
1、采取中低压两级管网系统。
2、管道一律采取PE管，埋地铺设。

第七节　小区管线铺设方案
本工程管线共有供水管、雨水管、污水管、电力电缆、电信电缆、热力管、燃气管共7种，除电力电缆和电信电缆采取电缆沟铺设外，其它管线一律采取直埋铺设。
多种管线之间和管线和道路及建筑之间要保持一定水平和垂直净距，避免相互干扰，多种管线在垂直交叉时，应遵守以下标准：
1、压力流管让重力流管。
2、小管径让大管径
3、给水管尽可能在污水管上面。
4、易弯曲管让不易弯曲管。
5、临时性管线让永久性管线。
6、工程量小管线让工程量大管线。

第七章 项目实施及管理

一﹑项目实施提议
为使项目立即投入使用，早日取得效益，在可研汇报批复后，应立即委托设计单位进行设计，落实各项内外条件，如资金筹措、设备管材考察、选型比价、招标签约等。在整个建设过程中要抓紧抓好设计、设备管材订货、土建施工、安装调试等步骤，利用网络科学协调安排好各项建设内容，努力争取快速、优质地建设好项目。
二﹑项目实施计划
（一）工程实施标准和步骤
济宁圣德房地产开发作为项目实施单位和法人单位，负责项目标实施﹑组织﹑协调和管理。同时指定一人作为项目实施总责任人。
项目实施总责任人，作为项目建设单位代表，负责项目标决议﹑指挥﹑实施和对内﹑对外谈判和联络。
项目标设计﹑供货﹑施工安装等推行单位必需推行必需法律手续，若违约则按相关法律实施。
项目实施单位应和项目推行单位协商制订项目计划表并通知相关各方。
项目实施单位应为项目推行单位开展工作而主动发明有利条件，项目推行单位也应服从项目实施单位指挥和调度。
（二）组织领导。
新型片区建设项目是影响广泛民心工程，必需充实加强指挥决议和具体运作两个层面领导力量，建立起运作高效组织工作体系。济宁圣德房地产开发作为小区建设项目法人，具体负责项目可研立项、计划融资、建设运行等项工作。并切实推行职责，根据筹建工作总体布署要求，抓紧完善机构体系，健全工作制度，优化工作步骤，严格工作纪律，制订具体具体、切实可行实施方案，逐一落实具体承接责任人，确保各个部位、各个步骤责任落实、方法到位、高效运转。
（三）工程实施组织机构
依据以往工程项目实施通例，本项目成立筹建处，下设六个职能部门：
行政管理：负责日常行政工作，和对项目推行单位接待联络工作；
计划财务：负责项目标财务计划和实施安排、和项目推行单位协议及协议和资金使用收支手续。
施工管理：负责项目标土建和安装工程施工指挥，施工进度和计划安排，制订设备、材料技术要求，施工质量和施工安全监督检验和验收工作。
设备材料管理：负责项目设备材料定货、采购、保管、调拨等项工作。
技术管理：负责项目技术文件、技术档案管理、主持设计图纸会审，处理相关技术问题。
纪检审计管理负责相关纪律及制度制订，处理相关违纪案件，预防出现腐败。
项目筹建组织机构网络：

项目筹建处

纪
检
审
计
处

施
工
管
理
处
技
术
管
理
处
设
备
材
料
处
行
政
管
理
处
计
划
财
务
处

三、项目推行
（一）推行资格
1、设计
选择有建设部建筑乙级设计资质以上计划设计及建筑设计单位负担。
2、施工
土建安装施工必需从含有乙级资质以上建筑安装施工企业中选择，拟在项目实施单位进行资格审查后，经过招标方法确定。
3、供货
设备管材供货单位经过招标方法确定。
4、安装
大型设备及公用动力等配套设施安装应选择专业施工单位并经资格审查后招标确定。
5、监理
从含有乙级以上资质监理企业中选择，拟在项目实施单位进行资格审查后，经过招标方法确定。
（二）设计、施工和安装
本项目标设计、施工及安装必需根据国家技术规范和标准实施。项目实施中全部文件均应存档以备查用。
（三）调试和试运转
多种配套设备调试可依据相关技术标准进行或由供货单位派人进行技术指导。
试运转单位应邀请设计单位、安装单位共同参与，试运转操作人员上岗前必需经过专业技术培训。
相关设备调试、试运转和验收等项工作技术文件必需存档立案。
四、工程管理
依据《中国招标投标法》、《山东省＜中国招标投标法＞实施措施》、《山东省基础建设项目招标投标工作暂行要求》和国家相关项目建设计划实施意见等要求，要加强项目建设管理。
1、实施项目法人责任制和责任追究制，由项目法定代表人对建设全过程和工程质量负总责。
2、实施项目招投标制，对建设项目施工和关键设备、材料采购实施公开招标。
3、实施项目协议制，建设单位应根据中标结果和建设内容和施工单位、设备安装单位、装饰装修队伍、设备供给商签署相关协议，认真会审施工图，明确质量要求和合理工期、总造价，明确双方责、权、利及约束方法。
4、实施工程监理和完工验收制，确保工程质量、预防资源浪费。
5、实施工程项目开工、完工审计制，较大工程可委托审计机构实施项目跟踪审计，并按国家和省相关要求要求办理。工程完工决算应经项目单位内部审核后，委托有对应资质审计机构复审。
6、实施工程完工验收立案制度。工程完工后建设单位必需立即组织工程勘察、设计、施工、监理等单位进行完工验收，验收合格后，按要求报相关部门立案。未办理完工验收工程，不准交付使用。
第八章 物业管理

物业管理伴随市场经济兴起而兴起，它作为大家以市场化、企业化、专业化、社会化方法处理居住小区后续管理关键手段，越来越凸现其关键性。现在，物业管理已经成为大家在买房置业过程中最关心原因。伴随大家生活水平提升，享受物业服务意识已经越来越强。为适应该代新型农村小区生活和社会管理、服务需要，本项目拟设置独立物业管理机构，采取和小区居民委员会合一组建