旅游度假区发项目可行性研究报告样本.doc

旅游度假区计划分区（A8、A9）开发项目可行性研究汇报

呈报时间：二0 0五年六月二十七日
一、项目概况
（一）、开发项目区位条件
威海九龙湾旅游度假区在经济技术开发区大庆路以北，西起九龙河，东至海埠路，北临大海。A8、A9地块为度假区计划分区，在威海湾南侧，东、北临计划环路，西侧和皇冠房地产先期开发九龙湾花园小区隔河相对，是九龙湾旅游度假区地理位置最为优越计划分区之一。
（二）、计划方案
旅游度假区计划总用地面积140.92公顷，居住人口1.59万人，其中A8、A9计划分区总用地3.61公顷，计划用地3.18公顷，计划以居住为主，兼容办公、商业、文化娱乐等功效，充足表现了以人为本对居住环境、居住类型、居住心理要求。计划北部A8地块以居住为主，沿大庆路A9地块以商业、办公为主，兼容一部分住宅。总建筑面积为90860㎡，其中多层住宅6621㎡；高层（18层）住宅建筑面积为53682㎡；商业、公用、办公建筑面积为11768㎡；地下储藏室3749㎡；地下车库376个，建筑面积15040㎡。建筑密度20.1%，容积率为2.27。整体计划充足考虑了各性质用地间相互协调和衔接，表现了计划区现代和时尚，含有了高品质居住环境和高标准生活服务设施，发明了清新、雅致人文居住园区。
二、建设条件
（一）、建设地点条件
1、该计划区地理位置优越，紧邻威海湾和海上公园。
2、靠近公路，交通便利，离火车站及长途客运总站仅3公里。
3、周围环境适宜，自然景观和生态环境良好。
4、容积率较高，可计划面积充足，场地地形地质条件满足建设要求。
5、拟建计划分区给排水、供暖、电力、燃气、电信、有线电视等基础设施计划配套齐全，学校、商店、邮局等生活服务设施尽在整体计划中。
（二）、建设实施条件
1、该具体计划已经全部完成，并经过市计划局审批。
2、威海市国土资源局公布公告将于7月6日进行国有土地使用权公开拍卖，现威海已经有多家实力强、著名度高、经验丰富房地产开发商报名参与竞拍。
3、该计划分区距皇冠房地产办公楼、工业园区、已开发皇冠九龙湾花园较近，为项目实施提供了得天独厚条件。   
三、投资环境分析
（一）、宏观环境分析
1、据国家相关部委及业内教授人士分析，政府系列政策目标是为了抑制房价过快增加，确保房地产业健康稳定发展，系列政策均是站在增量房市场来进行调控、规范，而对存量房市场影响则是加大了交易成本，降低了供给量，对增量房价反而是确保和促进上涨力量，中国房价总体上保持稳定且会稳中有升。
2、据国家统计局资料汇报，整体房价呈上涨趋势，今年1—5月份，全国商品房平均销售价格同比上涨8.9%，商品住宅和商业用房平均销售价格分别上涨11.3%和4.1%。
3、国家、山东省、威海市相关土地政策出台加大了开发用地管理，使得威海市本就担心可开发用地更为紧缺，更突显了威海九龙湾旅游度假区用地商业价值，成为威海房地产商家必争之地。
（二）、微观环境分析
1、威海投资环境良好，政策比较优惠，尤其是大庆石油管理局和威海市委、市政府建立了良好合作关系，给发展集团所属企业在威海发展发明了较为宽松条件。
2、皇冠房地产在威海成功地开发了多个住宅小区，树立了良好企业形象和信誉，创建了较强品牌优势。A8、A9计划分区继续开发，将是大庆及皇冠等品牌优势有效利用和发挥。
3、每十二个月一度威海国际人居节形成威海人居品牌吸引力极强，加之商业住宅用地日趋担心，使得威海房地产业显示出强劲发展势头，A8、A9计划区开发，是皇冠房地产壮大企业经济实力，提升经济效益机遇，是实现企业可连续发展动力之源。
4、拟开发项目和皇冠九龙湾花园隔河相对，距皇冠房地产办公楼约500米，和皇冠庆威工业园一路之隔，独特地理位置，为皇冠房地产开发该项目提供了极其便利条件，便于生产经营和管理，有利于降低成本费用。已建皇冠九龙湾花园小区在威海含有较高著名度和美誉度，可成为拟开发项目标样板小区，是无形广告，对提升其商业价值和促进房屋销售，全部将起到主动作用。同时，皇冠九龙湾花园、皇冠庆威工业园区和拟开发项目实施统一物业管理，将提升我们庆威物业企业市场份额和信誉形象，形成规模管理和经营，取得规模效益和效应，既可消除用户对售后服务顾虑，又可拉动销售。而且，我们开发办公区、工业区、住宅区相对集中，有利于形成整体优势，提升大庆品牌、皇冠品牌竞争能力，并为九龙湾旅游度假区后期开发，占得了商业先机，发明了条件。
四、市场分析和价格估计
（一）、市场发展前景分析
依据对今年以来出台房地产行业政策、威海市场供需情况等方面情况调查表明，威海地域房地产业发展前景看好，关键表现为：
1、房价将连续稳中有升
近几年，威海商品房价格和周围沿海城市相比涨幅较低，所以受宏观调控影响较小，因为土地价格、建筑材料等价格上涨，房屋产品质量及配套标准提升，造成商品房价格居高不下。
2、房地产市场需求仍然处于快速增加态势
一是城镇化进程加紧，大量人口进城居住、就业，将增加房地产市场需求。二是消费者消费观念发生改变，将增加市场需求。三是拆迁安置将增加房地产市场整体需求。
3、二手房市场活跃对新房促进
伴随房地产二级市场不停活跃，如卖旧买新、押旧买新、租旧养新、按揭买新等“以旧换新”购房群体逐步上升。
4、政府将加大对地产开发调控力度及城市建设力度，将极大地改善城市面貌，深入优化城市空间布局，推进威海这座最好人居城市计划建设，跻身世界精品居住城市行列，并吸引更多人群到威海购房居住。
5、房地产营销方法改变
房地产销售方法从原始概念销售、点子销售、商业炒作销售转变为全方位营销推广。竞争由单一价格竞争、质量竞争上升到价格、质量、品牌、环境、配套等多原因、多元化竞争新格局。
（二）、目标用户定位
目标用户群关键分为四类：
一是钟爱于威海居住环境、人居品牌购房群体；
二是追求货币保值投资市场和休闲度假市场；
三是当地居民更换旧房、二次置业购房群；
四是致力于威海投资置业购房群体。
（三）、价格估计
依据本项目本身特点，参考当地房产价格及其发展趋势，本项目估计价格：
1、多层住宅均价3900元/㎡；
2、高层住宅均价4200元/㎡；
3、商业网点均价4500元/㎡；
4、办公楼均价3000元/㎡；
5、车位均价10万元/个；
6、储藏室均价1000元/㎡。
五、项目实施计划
（一）、工程建设实施计划
1、按威海市对九龙湾旅游度假区总体计划及拍卖公告，将在7月6日进行土地竞拍，假如我们竞拍成功，取得土地使用权后，将于今年底完成项目单体初步设计、施工图设计，工程报建、审批等相关手续，满足开工需要。
2、为了合理利用资金，将采取滚动开发方法，先开发市场份额大、开发成本低、利润空间大多层住宅和高层住宅，回收资金后再开发商业网点、办公楼、地下停车场等单体工程，拟开发建设期为3年（—），拟开发面积37902㎡，拟开发面积26150㎡，拟开发面积26808㎡，工程建设进度计划。
3、以多年开发经验，科学优异管理模式、招投标制、工程监理制确保施工建设规范进行，施工过程中，要严格控制工程造价，提升工程质量，控制工期，提升资金周转率。
（二）、销售计划及营销策略
1、销售计划
依据工程建设进度计划及威海地域房地产发展走势，该项目拟销售周期为四年：销售收入5612万元；销售收入9984.2万元；销售收入9216.3万元；销售收入8344.5万元。年度销售测算。
2、营销策略
秉承企业“广厦千万、诚信皇冠”经营理念，深入房地产市场调查研究，充足发掘楼盘卖点，经过以下路径和方法实现房屋销售，获取最大利润。
（1）、进行广泛市场调查，经过目标用户和目标市场分析，对目标市场、户型结构、用户群体进行正确定位，建设适应用户需求楼盘产品。
（2）、实施有效广告宣传策略、营销策略及公关策略，实现销售目标。利用“报纸、电视、户外广告牌、车体、站牌”等行之有效广告方法，立即地将楼盘信息传输给购房用户。经过沟通，利用用户群对企业品牌认识、了解和接收，提升对所开发产品认识度。
（3）、经过拓展销售渠道实现房屋销售。利用广告促销、人员促销、网络促销扩展销售渠道，使房屋销售由原来单一自行销售转变为直销、行销、网络销售、地域代理等多元化销售方法。
（4）、提供优质服务实现房屋销售。要在猛烈市场竞争中赢得用户，必需深入了解用户，为用户提供优质完善服务，让用户感受到比预期愈加好超值服务。
（5）、利用具牌战略实现房屋销售。有效地利用大庆及皇冠品牌效应，提升企业关键竞争力，加强创新力，提升房屋竞争优势，满足用户期望，激发用户购置愿望。
（6）、结合价格策略实现房屋销售。在现在楼盘价格稳中有升形势下，新盘开发销售价格采取随行就市结合“低开高走”价格策略，将本项目标房屋价格，由低到高次序推向市场，吸引用户关注，形成良好市场气氛，形成人气后再据市场情况逐步提升房屋价格，给用户以“增值、保值”信息，坚定购房用户信心。
六、项目财务经济分析
（一）、投资估算
按每亩173.6万元取得土地使用权，土地总成本为8,514.84万元（出让金总额8,266.83万元，契税248万元），项目开发总投资为31,525.03万元。
（二）、资金筹措
依据投资估算及项目实施进度计划，投入资金总额26,600.27万元。其中自有资金12,600.27万元(含本项目销售回笼资金再投入10,545.18万元),借入资金14,000万元（其中中油企业贷款剩下额2，500.00万元，应收回金海湾 医院欠款2，000.00万元，需新增贷款9，500.00万元）。
（三）、项目经济效益分析
1、利润估算表
本项目净利润2,141.06万元，净利率6.36%。
估计前提：
土地173.6万元/亩；
营业收入33,666.10万元；
平均销售单价3,705.27元/平方米；
营业成本26,600.27万元；
单位成本2,927.61元/平方米；
税金3,854.77万元；
费用1,070.00万元；
贷款利息1,310.4万元。
2、现金流量估算表
本项目税后现金净流量2,141.06万元。测算前提同上。
3、盈利能力分析
（1）、静态分析
投资利润率（税后）=项目净利润/项目投资支出总额
                  =2,141.06/26,600.27
=8.05%。
（2）、动态分析
项目净现值为277.46万元，净现值大于0，项目可行（计算见附表6）。
经计算，本项目标内部收益率为9.5%，参考同行业基准投资内部收益率8%，本项目标内部收益率大于基准投资收益率，项目可行。
七、风险分析（项目盈亏平衡分析）
销售面积盈亏平衡点=成本费用累计/平均销售单价（1-税费率）=27，670.27*10,000/3，705.27(1-11.45%)=84，334.35平方米
占计划销售量92.82%
销售单价盈亏平衡点=成本费用累计/房屋销售量（1-税费率）=27,670.27*10,000/90，860(1-11.45%)=3,439.16元/平方米   
占计划销售单价92.82%
盈亏平衡分析表明，当项目销售面积达成84,334.35平方米或平均销售价格达成3,439.16元/平方米时，项目保本，安全余度7.18%。
八、结论
经过我们认真研究分析论证，不管是从实施发展集团“一体两翼”发展战略，尤其是对房地产“一翼”利润中心要求来看，还是从确保皇冠房地产企业实现可连续、有效益地发展来看，和从九龙湾度假区计划远景和参与后续开发看，开发该项目均是必需；同时，从财务评价等多个角度论证表明，在土地价格173.6万元／亩以内拍得该宗土地，进行开发建设，该项目均是可行。