物业公司管理方案-(2)样本.doc

沈阳市东威物业管理

管 理 规 定

第一章 总 则
第二章 部门职责
第一条 总经理室：
第二条 办公室
第三条 财务部
第四条 清卫绿化部（可在企业规模扩大后独立为保洁分企业）
第五条 工程维修部
第六条 市场开发部
第七条 管理处
第三章 人事管理要求
第一节 职员招聘要求
第二节 职员调动管理要求
第三节 职员离职管理要求
第四节 培训管理要求
第四章 职员管理要求
第一节 着装管理要求
第二节 职员礼仪守则
第三节 职员考勤要求
第五章 行政管理要求
第一节 值班要求
第二节 公章管理要求
第三节 文档管理要求
第四节 会议管理要求
第六章 财务管理要求
第一节 财产、费用管理要求
第二节 薪资管理要求
第六章 后勤管理要求
第一节 办公环境、秩序管理要求
第二节 职员宿舍管理要求
第七章 奖惩考评要求
第一节 总 则
第二节 奖励要求
第三节 惩处要求
第四节 检验要求
第五节 考评要求
第六节 通报要求
第八章 修 订

第一章 总 则

第一条 为规范企业运行，加强职员管理，提升工作效率，营造良好工作气氛，依据相关法律、法规，结合企业实际，特制订本《企业管理要求》（以下简称本要求）。
第二条 企业职员必需严格实施本要求各项制度(企业部分部门因工作特殊性质所制订其它管理要求，经总经理签发同意后，根据该部门要求实施)。
第三条 企业实施董事会领导下总经理负责制，总经理依据董事会决议和董事长之任命管理企业一切事务，并设副总经理、总经理助理若干名，帮助总经理工作。
第四条 企业机构设置：企业设置总经理室、办公室、财务部、保安部、清卫绿化部、工程维修部、市场经营部等部门，并依据业务发展开设分企业。
第五条 企业机构设置图

东融集团

东威物业

总经理室

财务部
保安部
清卫绿化部
办公室
工程维修部
市场经营部
分企业

管理处
管理处
管理处
管理处
管理处

第二章 部门职责

第一条 总经理室：
1、全方面负责、主持企业各项工作，对企业一切事务含有最高决议权，对企业一切运行情况负全部责任；
2、负责制订企业月、年度计划和长久发展计划；
3、制订各部门职责权限，确定各岗位任职条件。
4、主持管理评审，领导内部审核；
第二条 办公室
担负企业行政管理、考评评选、企发职责，设置投诉处理中心，在企业规模扩大后分离为行政管理部、品质管理部、企业发展部、投诉处理中心。
（一）、行政管理部
1、负责企业职员招聘、培训；
2、负责企业固定资产登记、管理和维护；
3、负责企业内部宣传，组织企业内部各类会议，跟踪落实会议决议；
4、负责识别、搜集最新相关法律、法规，并转发对应部门；
5、负责企业各类协议、文件、档案和印章管理等工作；
6、负责对企业办公设施和工作环境进行管理；
7、负责对企业职员工牌、着装进行管理；
8、负责企业各部门办公用具采购管理；
（二）、企发部
1、负责企业发展近远期计划，为总经理工作提供意见和参考；
2、掌握和物业管理项目相关法律、法规、政策知识；
3、负责企业发展项目，包含物业项目投标书策划、制作等；
4、负责搜集物业招标信息，代表企业签署物业委托管理协议（协议）；
5、负责组织企业相关部门对招标书、投标书、物业委托协议（协议）评审；
6、负责开展和物业相关市场调查，形成文字、图案信息及分析汇报；
7、负责企业形象宣传，做好新物业项目标形象策划。
（三）、投诉服务中心
1、负责受理业主投诉或复诉，组织处理，并转交相关部门，
2、组织调查业主反馈信息并进行分析，为服务改善提供依据，将意见、提议总结归纳后提交总经理。
第三条 财务部
1、建立和健全各项财务管理制度；
2、掌握企业资本运作、成本核实、预算处理及财务管理，负责各项费用收取和支出等；
3、实施审批制度，按要求开支范围和标准核报一切费用，负责发放职员工资、奖金；
4、实施现金管理制度和支票使用要求，做好收费发票购置、保管、使用及回收工作；
5、编制记账凭证，立即记账，立即遍报多种报表，妥善管理会计账册档案；
6、确定各项财务计划，立即反应财务情况，提供财务分析汇报，当好参谋。
第四条 保安部（可在企业规模扩大后独立为安保分企业）
1、依据企业对保安工作总体要求和目标，制订、建立整套管理体系，制订《保安制度》；
2、依据管理处对保安人员需要，做好对保安人员招聘、培训、调整、解聘等工作；
3、负责保安人员上岗岗前培训，在岗间岗位培训，加强队员政治、业务素质，提升实际应用能力；
4、做好企业所管理辖区物业治安、消防、车辆管理工作，协调处理各物业辖区安全方面突发事件，确保物业辖区内人身财产安全；
5、加强保安工作和保安队员管理，组织实施保安工作各项监督、检验，尤其是夜间巡查，对不符合要求、不规范行为进行纠正和处罚；
6、负责对外相关部门对口联络，并依据相关要求负责处理；
7、做好服装、器材等选购，并对管理处所需数量进行控制。
第四条 清卫绿化部（可在企业规模扩大后独立为保洁分企业）
1、制订《卫生制度》、《绿化制度》，依据小区收费资质制订对应卫生标准；
2、做好企业所管理辖区物业环境卫生清洁、绿化养护工作；
3、负责清卫绿化人员招聘、培训；
4、定时、不定时对各小区进行卫生、绿化检验，检验各小区对卫生、绿化制度落实情况。
第五条 工程维修部
1、负责企业所辖房屋建筑、公共部位、公用设施、机电设备运行、养护、维修等技术管理工作；
2、负责业主提出维修服务，提供有偿服务；
3、负责业主办理装修审批手续；
4、负责组织对采购材料和外协服务供方进行评审，和工程外协服务监督管理；
6、负责本部门各岗位技能培训及考评；
第六条 市场开发部
利用企业经营用房、经营项目、物业管理区域开展多种经营活动，为企业发明经济效益。
第七条 管理处
1、负责物业管理范围内各项服务活动正常开展和提供，实施综合管理、监督和指导；
2、和业主沟通，了解业主需求和业主反馈信息，立即有效处理；
3、负责建立业主档案，办理入住、迁出手续及装修申请手续；
4、负责物业管理费用及代收、代付费用管理；
5、组织策划小区文化服务，代表业主就物业管理事务和政府相关部门协调处理；
6、负责物业管理范围内标识使用管理；
7、负责本部门服务所用材料管理；
8、负责本部门外协服务监督管理；
9、负责本部门职员技能培训和考评。

第三章 人事管理要求
第一节 职员招聘要求
第一条 目标
为确保企业管理水平和服务质量，提升职员整体素质，特制订企业各岗位任职标准。
第二条 任职条件
1、部门经理级
大专（含大专）以上学历，有较强组织、管理、协调能力。为人正直，以身作则，实际掌握本部门专业知识和技能，会简单电脑操作，有两年以上相关工作经验，能独立负责本部门管理工作。有特殊技能者可合适放宽条件。
2、管理处主任级
大专（含大专）以上学历，含有两年以上物业管理工作经验，思绪开阔，会讲一般话，能听懂长沙话，会简单电脑操作，持有建设部颁发物业管理专业上岗证书，有很强人际沟通能力。有特殊技能者可合适放宽条件。
3、管理员
高中（含高中）以上文化程度，五官端正，身体健康，会讲一般话、能听懂长沙话，会简单电脑操作，含有一定礼貌修养，能吃苦耐劳，交际能力强。
4、文员、内勤
中专（高中）以上学历，含有一定文字表示能力，熟悉公文写作基础要求，熟练掌握办公软件操作，有文档管理经验。
5、工程维修人员
初中以上文化，持有相关工种上岗证书，能熟练操作工程维修项目，能吃苦耐劳，有较强沟通能力。
6、保安人员
初中以上文化程度，身体健康，五官端正，能力、责任心强，素质高。一星级小区标准上配置年纪不超出60周岁当地保安；二星级小区标准上配置年纪不超出55周岁当地保安;三星级小区配置年纪较轻（标准上不超出40岁）保安人员，本、外地人均可，退伍军人优先。
7、清卫工
身体健康，五官端正，工作细致周到，能吃苦耐劳，年纪在 55岁以下。
8、其它人员
按各部门招聘要求适时制订。
第三条 各部门依据实际需要向主管领导提出招聘申请，经主管领导同意后，由办公室组织负责招聘，相关部门帮助招聘。
第四条 企业招聘职员关键标准是依据应聘者是否含有应聘岗位职务素质和培养潜质，并以该职位人员应含有业务知识和操作技能为考评标准，采取“公开招聘、择优录用”方法进行。受聘者以政治、身体情况、学历、工作经历（专业岗位需要专业证书）等，和是否含有为企业长久服务思想为企业招聘录用标准。
第五条 应聘者应首先填写《东威物业应聘记录表》，经面试、笔试、实际操作等程序后考评后方可聘用，进入试用期，试用期内管理人职员资下浮20百分之二十，清卫工在试用期内月工资不下浮。
第六条 被录用者必需在指定时间到企业报到，由办公室负责工作卡制作、工作服发放、《东威物业职员记录表》填写，办理好相关手续后到对应部门报到。
第七条 招聘录用职员，应提供本人身份证原件及复印件，和相关证件，经办公室验证后，由办公室统一建立人事档案。职员必需确保向企业提供个人资料真实无误，若一经发觉属虚报或伪造，企业有权立即将其解聘。职员资料如有更改，应立即通知办公室立案。
第八条 新聘用职员，管理人员试用期二个月，清卫工试用期30天。在试用期若有不适，双方均可提出解约。试用期职员在试用期内表现突出，可由部门经理提议、办公室审核、总经理同意，提前转正。试用期职员试用期满，经本人提出申请、部门经理上报、办公室审核、总经理同意后转入正式职员。经审核工资成绩欠佳者，可延长试用期或停止使用。通常情况下，企业新聘全部职员，不管其工作岗位，均需到管理处进行见习，时间视具体情况而定。
第二节 职员调动管理要求
第一条 各职能部门责任人调动其管理内职员或企业跨部门调动职员，由副总经理以上同意，办公室签发《调令单》。
第二条 被调动部门应主动配合职员调动，被调职员应服从调动，办理好相关移交手续，按指定时间到新岗位报到。
第三节 职员离职管理要求
第一条 试用期职员如在试用期内要求辞职，必需提前七天向所在部门提出书面申请。正式职员要求辞职必需提前30天以书面形式提交辞职汇报，由部门领导签发《职员离职记录表》逐层上报，经总经理同意，办理好相关移交手续后方可离职。违反以上要求者，企业不予结账。
第二条 对平时工作不认真、消极怠工，虽未违反本要求所列惩处要求，但经教育仍屡教不改职员，由部门主管提议，企业将向其发出《解聘警告书》，限期30天整改，若在整改期内仍无显著收效，企业将给予解聘。
第三条 若本企业因业务变更或其它原因需要淘汰职员时，企业有权决定，被淘汰人员应服从安排，不得提出无理要求，企业补发30天工资。
第四条 凡职员离职（含辞职、解聘）均无年底奖金。
第五条 被解聘职员或本人辞职职员标准上不得再进入本企业工作。
第四节 培训管理要求
第一条 新职员培训
新进企业职员必需参与企业岗前培训，使新职员了解企业概况及规章制度，便于使其愈加快胜任未来工作，并遵守规章制度。
培训时间为3至5天。
培训内容包含应知和应会两部分：
应知部分：企业历史、组织机构设置、企业业务、管理制度；
应会部分：从事工作技能和工作方法。
第二条 在职职员培训
企业对在职职员每十二个月最少进行两次培训，依据实际情况事务分批培训。
培训内容关键包含业务技能、技巧和相关法律、法规等政策性文件。
培训计划由培训主管确定，会同办公室安排实施。
第三条 凡指定受训人员，除有特殊情况事先向培训人请假并经同意方能免训外，一律不得不参与培训，不然将从严论处。
第四条 全部培训和受训人员均应该做好相关统计，对于从事指导培训人员，要求精益求精，保质保量完成指导培训工作，企业将视培训情况给对应奖励；对于成绩优异受训人员，可呈请选派委外学习或考察，深入深造。
第五条 委外培训要求：依据实际工作需要，经办公室审核、总经理同意后方可安排培训。参与培训前需要签署《培训协议》，培训合格后，到办公室立案方可给予报销。

第四章 职员管理要求
第一节 着装管理要求
第一条 为树立和保持企业良好形象，企业对对应部门职员配发工作服，凡配发工作服职员必需根据本要求着装。
第二条 职员上班必需根据要求统一着装，不得穿其它有碍观瞻奇装异服，不得有卷袖子、挽裤腿或不系衣扣等有损形象行为。
第三条 职员上班一律佩戴工作牌，工作牌未按要求位置佩戴，视为未佩戴，全体职员在企业内部各部门办事均应遵守本条。
第四条 职员上班应注意将头发梳理整齐。男职员发不过耳，并通常不准留胡须；女职员提倡化淡妆，金银或其它饰物佩戴应该适当。
第五条 各职能部门（管理处）应认真配合、督促下属职员遵守本要求，本部门（管理处）30天累计违反本要求人次超出本部门职员总人数20％，扣罚该部门（管理处）责任人20元。
第六条 职员办理完录用手续后，由办公室发给工作服和工作牌，离职时应原物交回，若有损坏遗失按现价赔偿（折旧率为：六个月内100％，六个月以上至十二个月内80％，十二个月以上至两年内50％）。工作服和工作牌应妥善保管，如有损坏或遗失，应将缘由以书面形式递交办公室，由办公室核实后补发，并从该月工资中代扣对应费用；如属有意损坏，双倍扣罚；如因公损坏，应报请部门责任人签证，经总经理同意后，交办公室补发。
第二节 职员礼仪守则
第一条 职员上班必需仪表端庄、整齐，企业内和同事相遇时应点头示意，不得大声喧哗和喧华等。
第二条 全部来电应在响铃三声内接听，通话时先问候，第一句话必需为：“您好，东威物业！”通话时语气温和，态度热情；通话结束时礼貌道别，待对方切断电话后再挂机。
第三条 进入她人办公室，要先敲门，停到应答再进。进入后，回手不能大力、粗暴；若对方正在讲话，要稍等静候，不要中途插话，如有急事要打断讲话，应看按时机，礼貌用语。
第四条 向上级汇报工作时，应将手机调至震动、静音或关机，如相关键来电，需请示领导同意后，到室外接听电话。
第五条 企业管理处主任（含）以上职员由企业统一格式印制名片，发放名片时，应将名片文字方向向着对方，双手递送，一边递交一边清楚说出自己姓名；接收名片时，应双手接收，名片拿到手后，应立即阅读，正确记住对方姓名后，将名片收好。对收到名片妥善保管，便于以后检索。
第三节 职员考勤要求
第一条 职员正常上班时间为：
周一至周六早晨8：30－11：30，下午13：00－17：00。特殊情况需调整工作时间由办公室另行制订通知。
休息日、节假日应轮番值班，上班时间遵照以上要求。
第二条 全部职员必需到企业签到后，方能外出办理业务，特殊情况需提前申明。
第三条 上班时间开始后30分钟内到岗者或提前30分钟内下班者，按迟到、早退处理；超出30分钟以上者，按旷工半天处理。
第四条 职员外出办理业务前须向本部门责任人申明外出原因及返回企业时间，并填写《公出登记单》；部门责任人外出须到办公室立案，特殊情况报总经理审批。
第六条 职员因工作原因确需加班，应服从企业安排。
第七条 法定公休假日为：元旦一天，五一节三天，十一节三天，春节三天；双休日。
第八条 职员请假一律填写《请假单》，因故不能事先请假者，应在上班前用电话向主管请假，事后补办请假手续。
第九条 请假权限
1、各部门一般职员请假一天内由部门责任人审核同意，两天内由部门经理同意，三天以上应逐层上报，由部门经理审核、总经理同意。
2、各部门责任人请假由总经理同意，报办公室立案。
3、全部些人员请假，各审批人员月底前报办公室立案。
4、除因急病不能自行请假可由同事或家眷代其请假外，其它均应亲自办理请假手续；未办妥请假手续先行离职、请假期满未办理续假或办理续假还未得到同意而不到职者，均按旷工处理。
第十条 职员请假分为事假、病假、婚假、产假、丧假五种。
1、事假：因事必需本人亲自处理者可请事假，每次事假不足一个小时按一个小时计算，超出一个小时未满两个小时按 两个小时计算，以这类推，每十二个月累计7天为限，超出期限按实际扣除薪资。
2、病假：因病诊疗或休养者应出具公立医院证实申请病假，并经总经理同意后方可有效，每十二个月累计15天为限，超出期限按实际扣除薪资。
3、婚假：凡符正当定年纪结婚职员持结婚证向办公室办理婚假手续，企业给三天婚假，薪资照发，超出按事假手续办理。
4、产假：
①符累计划生育女职员分娩，给产假30天，薪资照发；
②女职员产后哺乳期为五个月，前两个月为全休假，发放50％薪资，后三个月为哺乳期，天天许可两个小时哺乳时间，每次一个小时，薪资照发，产后不再为企业任职，不享受此待遇；
③全部假期按连续时间计算，含国家法定节假日。
5、丧假：
①职员直系亲属（祖父母、父母、配偶、儿女）逝世，企业给其三天丧假，薪资照发；
②职员旁系亲属（外祖父母、配偶祖父母及父母、本人弟兄、姐妹）逝世，企业给两天丧假，薪资照发；
③职员其它亲属逝世，企业不给假期。
4、特殊情况由总经理同意决定。
第十二条 外地企业中层管理人员，每十二个月可享受15天探亲假，具体时间经总经理同意安排，休假期间薪资照发。

第五章 行政管理要求
第一节 值班要求
第一条 为加强对节假日值班管理，确保企业各项工作正常开展，为业主提供满意服务，特指定本要求。
第二条 值班人员
企业总部由部门经理以上人员组成；
管理处由主任、管理员、内勤、保安队长组成；
工程维修部依据工作规章制度，安排水、电等维修工、电梯工值班；
第三条 职责
1、接待节假日来访业主，对业主提出问题及要求做到热情接待，耐心解释、处理立即；
2、了解、监督节假日在岗人员推行工作职责和遵守纪律情况；
3、指挥处理突发事件，立即汇报企业相关领导；
4、认真填写《值班统计》。
第四条 程序
1、企业总部值班人员负责处理值班期间企业各部门发生情况，负责指挥协调企业各岗位值班人员工作，职员应服从其安排。天天必需对企业物业辖区进行一次巡查，检验下级值班情况；
2、管理处值班人员负责处理本辖区发生情况；
3、保安人员实施二十四小时值班；
4、值班人员负责当班期间物业辖区全方面管理，发生紧急情况时实施《紧急情况处理程序》。考虑到物业管理工作特殊性，各管理处主任、职能部门责任人在放假期间需保持通信通畅，遇有紧急情况需立即返回企业进行处理。
第五条 值班时间和编排
1、值班时间：实施正常上下班时间；
2、办公室每个月一日编制企业当月节假日值班表，值班人员按班值班；
3、凡已排班值班人员如遇特殊情况本人不能值班能够换班，但事先必需在办公室立案。
第二节 公章管理要求
第一条 企业对外签署协议、协议一律须盖企业行政章，报总理同意后方能够盖章，并写《公章使用记录表》。
第二条 各部门图章由本部门责任人或指定专员保管，须经部门责任人同意方可盖章，并只能在本部门辖区范围内有效，超出范围所造成后果，由公章使用同意人负担。
第三条 公章如需携带外出，必需办理出借手续。
第四条 公章必需妥善保管，保持清洁、完好、清楚。
第五条 加盖企业行政章协议、协议必需在办公室存档。
第三节 文档管理要求
第一条 为提升办文速度和发文质量，充足发挥文件在各项工作中指导作用，制订本要求。
第二条 本企业全部文件均由办公室办理。
第三条 文件处理包含发文处理、收文处理、文书处理三个步骤管理。
第四条 全部文件填写《文件登记薄》，关键文件由办公室给予严格保管。
第五条 发文处理
1、凡企业发文，由发文部门拟稿，办公室根据发文格式对草拟文稿进行审查、修改，经总经理审阅后，由总经理同意后签发，文稿一经签发即成定稿，据此生效。
2、办公室负责文件编号，确定份数，对打印好文件加盖公章。
第六条 收文处理
1、办公室对收到文件须进行登记，登记内容为：次序号、收文日期、来文单位、标题、备注等。
2、文件处理基础标准是“立即”、“正确”，并明确文件处理责任者。
3、办公室应未来文根据文件性质送到对应部门处理，须轮阅填写《文件阅览记录表》。如遇性质不明，请领导对应办文件由谁或哪一部门办理及怎样办理写出指示性意见。
4、办公室应对文件办理情况进行督促、检验，提醒相关人员加紧办文速度。
第七条 办公室将每十二个月度关键文件进行汇总，分编装订成册，存入档案。
第八条 将文件分类别确定保留期限
反应本企业关键职能活动和基础历史面貌，列入永久保留；
反应企业通常工作活动，在相当初间内需要查考，列入长久保留；
在较短时间内本企业需要查考多种资料，列入短期保留。
第九条 保留期满或在保留期内没有必需继续保留文件，应立即给予废除或销毁。废除必需经相关部门合议，报总经理认可，由办公室实施。如对废除没有异议，应立即给予销毁。
第十条 文件归档
1、归档文件必需按年度立卷，企业承接部门或人员应确保经办文件系统完整，并立即交办公室保留，工作变动或因故离职后应将经办文件材料向接办人员交待清楚，不得私自带走或销毁。
2、归档范围：
关键会议材料；
上级机关来文中和本企业相关决定、决议、指示、命令、计划等文件材料；
本企业请示和上级机关批复；
本企业多种计划、总结、会议统计、统计报表及简报；
本企业和相关单位签署协议、协议书等文件材料；
本企业职员劳动、工资、福利方面文件材料；
本企业历史沿革、大事记及反应本企业关键活动简报、照片、录像等。
3、各部门、管理处应建立健全平时归卷制度。
4、案卷质量总要求是遵照文件形成规律和特点，保持文件之间有机联络，区分不一样价值，便于保管和利用。
5、永久、长久、短期案卷必需按要求格式填写卷内文件目录，并放在卷首。
第十一条 档案管理要求
1、文书处理完成后，由办公室归档保留，经办部门依据实际需要留存，如因业务需要原稿须由经办部门保管，应由办公室同意后妥善保管，办公室以复印件存档。
2、档案管理人员应注意维护档案清洁，预防损毁，每十二个月年底整理一次。
3、保管期限届满文件中，部分经核定仍有保留价值，档案管理人员应注明“参考”字样，供职员参考。
4、借阅档案（文件、资料）必需进行《文件档案借阅记录表》登记后方可借阅。
5、案卷不准外借，只供在办公室查阅，未归档文件及资料可外借。
6、借阅档案人员必需珍惜档案，要保护档案安全和保密。
7、外单位借阅档案，应持单位介绍信，并经总经理或相关责任人同意，但不得以任何形式（复印、拷贝、摄影、电子邮件等）将档案带离企业。
第四节 会议管理要求
第一条 为改善工作作风，提升会议质量，特制订本要求。
第二条 企业会议基础上归纳为：总经理办公会议、部门经理会议、部门会议、职员大会、（半）年度会议、临时会议等。
第三条 组织召开会议部门、责任人要做好对应会前准备工作，并做好会议统计，对会议期间所使用文件资料和会议期间形成文件进行搜集、清理、立卷和归档。
第四条 会议纪律
参与会议人员不得迟到、早退。如不到会，必需事先请假，并说明原因。和会人员应统一企业着装、佩戴工作牌。
开会期间，将手机等通讯工具调至震动或关机，如有来电，到室外接听，避免影响会议进程；会议进行途中不得随意离场；
对会议内容有异议应举手示意，经会议主持人认可后公开讨论，不得私下交头接耳，影响会议秩序。
以上如有违反，每条处以当事人10元。
第五条 会议时间、地点由组织部门提前通知。
第六条 总经理办公会议
由总经理主持，参与人员：副总经理、总经理助理。
第七条 部门经理会议
1、每个月召开一次，时间定在每个月1日早晨8：30，遇节假日顺延。
2、会议内容：工作汇报、工作安排。
3、参与人员：总经理、各职能部门责任人及管理处主任。
4、会议程序
会议开始，上次会议遗留问题处理情况进展汇报；
各部门责任人及管理处主任工作汇报；
会议提及事项当场处理，形成决议；
下步工作安排。
5、要求各和会人员作好充足准备，讲话突出关键，介绍明了，多提建设性意见和提议。
第八条 部门会议
职能部门每个月一次，管理处每七天一次，由部门主管主持；
参与人员：各部门职员。
第八条 全体职员大会
每六个月一次，由总经理或副总经理主持。
第九条 （半）年工作会议
1、六个月度工作会议、年度工作会议基础上分别于当年7月和第二年1月中旬召开，时间为1－2天。
2、参与人员：总经理、各职能部门责任人及各管理处主任。
3、会议由办公室负责组织，包含会议场所、日程安排，相关人员通知和相关资料准备工作。
4、各职能部门责任人及各管理处主任作工作总结及计划汇报，财务部要提供相关详实数据，公布财务测算结果。
5、年度会议上讨论经过各管理处及承包责任部门下年度管理目标、经济目标责任书，并和企业签署协议。
第十条 临时会议
1、凡企业有重大情况发生或临时性工作部署时，召开临时会议，临时会议不受时间、次数约束，均可由提议人经总经理同意而召集相关人员开会商讨。
2、参与人员主动配合提议人工作，不得以任何理由拒绝参与会议，违者一次扣罚20元。

第六章 财务管理要求
第一节 财产、费用管理要求
第一条 固定资产购置必需以书面形式报请企业总经理会议讨论审批同意。
第二条 低值易耗品采购，由使用部门填写《材料采购申请单》，报请总经理同意、财务部审核后，由办公室统一采购，一次性金额不得超出1000元。
第三条 对固定资产和低值易耗品维修，应先报预算，经总经理同意审核，方可列支。
第四条 物资用具采购
1、企业办公用具由办公室依据实际需求统一填写《材料采购申请单》，报总经理审批后方可购置，各部门定额领用，不得自行购置（除经济指标考评部门外）。
2、不属于日常办公用具物品，应在月末（25日前）填写《材料采购申请单》经总经理同意后由办公室统一购置。
第五条 应酬费
应酬费用开支坚持必需、合理、节省标准，标准由总经理同意（经济指标考评部门按核定指标开支）。
第六条 差旅费
1、差旅费开支坚持节省、立即报销标准，出差借支差旅费应于出差归企业后三天内报清，逾期不报从当月工资中天天扣除总差旅费10％。
2、出差乘坐交通工具等级标准为：长途汽车、火车硬座、轮船三等舱。出差目标地交通费按实际报销。
3、住宿费标准：省内地域，经理级150元\天，其它职员100元\天；省外地域，经理级180元\天，其它职员120元\天；特殊地域（北京、上海等经济特区），经理级220元\天，职员160元\天。抵达第一天可加50％，第二天起按要求报销，超出标准，除特殊情况由总经理同意报销外，其它个人负担50％。自行处理住宿，按住宿费50％发放给个人，但最高天天不超出100元。
文件要求探亲交通费，经办公室核实审查、总经理审批后方可报销；参与会议、学习按举行单位要求如实报销。
4、伙食补助：省内出差每人20元\天，省外出差每人30元\天，北京、上海经济特区每人50元\天。中午12时前回企业或12时以后离开按半天计算。
5、出差（探亲）期间，如因工作需要，发生应酬费用，依据要求报销，则不再享受伙食补助。
6、等级不一样人员同时出差，以其中最高级她人员标准实施。
第七条 通讯费
办公电话：经济指标考评部门按核定指标开支，企业电话一律不得拨打信息台电话，如拨打而产生费用从该当事人当月工资中双倍扣除。
第八条 培训费
职员委外培训须凭：由办公室审核、总经理同意《培训申请表》《培训协议》、相关合格证书，经确定后方可报销，由企业派出学习除外。
第九条 市内车费
因公外出方可报销市内车费，仅限于公交车费用，标准上不能乘坐出租车，如有特殊原因，应向总经理说明原因，经同意后方可报销。
第十条 医疗费
办理养老保险待遇，依据宁波市相关医疗保险制度实施，未办理医疗保险，直接因工作而造成疾病需要支付医疗费，由企业报销，非直接因工作而造成疾病医疗费，经企业研究酌情报销。
第十一条 委外业务要求
1、各管理处凡包含委外工程类维修项目，必需书面通知工程部，工程部在当日做出回复，如确需委外维修，工程部应填写《委外申请表》，注明委外原因，经办公室审批，管理处会同工程部选择委外单位。
2、企业各部门、管理处委外业务（包含公共维修基金开支）1000元以上，必需和业务单位签署协议，工程类同时附决算表，决算表经分管经理签字后生效。
3、财务部严格按要求办事，支付1000元以上外加工服装类、印刷业务、广告业务等时应凭相关协议，工程类款项应附委外申请表、协议及决算表，财务在上述手续完备前提下方可付款。
第二节 薪资管理要求
第一条 中层以上管理干部薪资要求
1、中层以上管理人职员资表：
岗位
基础工资
岗位工资
考评工资
应发工资
最低年薪
副总经理

总经理助理

部门经理

一级主任

二级主任

三级主任

2、工资说明
①企业职员标准上实施以岗定工资，特殊人才视情况经双方协商另行决定。
②承包部门责任人在正常情况下，企业确保其最低年收入，盈亏按企业相关承包方案处理，不设收入上限。
③老小区管理处主任经总经理同意，可享受津贴，具体数额视实际情况另行研究决定。
④在企业不一样岗位兼职职员，以其最高职务工资标准为该职员工资。
第二条 一般职员薪资管理要求
1、基层管理层工资表
岗位
基础工资
岗位工资
考评工资
应发工资
年收入
管理员

700－800

内勤

700－800

2、一般职员工资表
岗位
基础工资
岗位工资
考评工资
应发工资
备 注
保安员
一级小区

50
550－600
保安队长岗位津贴100元，班长岗位津贴50元
二级小区

50
650
三级小区

50
800
维修工

50
1000

清卫工

50
500

绿化工

50
500

第三条 管理处主任在考评指标许可情况下，依据职员工作能力和工作量大小在上述范围内可合适调整本部门职员工资，但必需经总经理同意。
第四条 考评遵摄影关文件实施。
第五条 以上工资标准为基准，如需调整，须经总经理同意。
第六条 管理处主任薪资管理要求
1、依据管理小区面积、实际情况确定管理处等级，通常为三级、二级、一级管理处主任，特殊情况可设置特级管理处主任。
划分以下：
管理面积为3－5万平方米，通常设三级或二级管理处主任；
管理面积为5－10万平方米，通常设二级或一级管理处主任；
管理面积为10万平方米以上，通常设一级或特级管理处主任；
2、为促进管理处工作开展，企业每十二个月将开展民意测验、能力测验等活动对每项活动结果给予考评积分，年底评出1－2名优异管理处主任，给一定物资和精神奖励。
第七条 特殊贡献奖励措施
1、职员应主动对企业发展献计献策，提案被企业采纳，使企业转换风貌、提升经济效益，企业将酌情给奖励。
2、各部门职员因工作突出需进行奖励，参考该部门要求实施。
3、企业激励全体职员对外拓展业务，若承接业务成功，企业将该新项目当年度利润30－50％奖励给本人。

第六章 后勤管理要求
第一节 办公环境、秩序管理要求
第一条 为发明一个友好、文明、有序工作环境，特制订本要求。
第二条 办公室建立卫生值班要求，值班人员对公共办公区域要保持整齐、无异味。
第三条 节省用水用电和办公用具，注意公共区域卫生，不乱扔杂物，下班前关好电器、门窗（包含公共部位）。
第四条 工作时间不准串岗、聊天、吃零食。
第五条 工作时间严禁看和本职员作无关书籍、报纸和杂志。
第六条 工作时间内严禁喧哗、嬉戏，影响她人办公。
第七条 此规范由办公室负责检验实施，适适用于管理员（含管理员）以上管理人员，违者一次罚款10元。。
第二节 职员宿舍管理要求
第一条 为使职员宿舍保持良好清洁卫生，整齐环境及公共秩序，使职员取得充足休息，以提升工作效率，特制订本规范。
第二条 企业为外地职员提供无偿宿舍，提供职员宿舍系企业对外地职员额外待遇，非协议条款约定义务，企业可依据实际情况及职员表现决定是否给此待遇。
第三条 职员对所居住宿舍，应尽管理人责任，不得随意改造或变更房舍；不得将宿舍之一部分或借予她人使用；不得在宿舍聚众赌博、斗殴、酗酒或其它不良行为；不得在宿舍内开灶；以上一经发觉，立即停止其居住权。
第四条 相关宿舍现有器具、设施设备，职员应妥善保管，如有损坏或遗失，由相关人员负担修理费或赔偿费，并视情节轻重论处。
第五条 宿舍内外应保持清洁，物品摆放整齐有序，立即倾倒垃圾，公共场所建立卫生值班制度，轮番负责打扫。
第六条 树立节省意识，预防长流水、长明灯。
第七条 本企业提供职员宿舍系现住人尚在本企业服务为条件，如职员离职，其居住权随即终止。职员应于离职之日起三天内搬离宿舍，迁出职员应将使用床位、物品等清理洁净并移交钥匙。
第八条 职员宿舍居住职员由企业选定一人任管理员，全方面负责宿舍环境卫生检验、职员关系协调等事务。宿舍或企业需常常视察职员宿舍，职员不得拒绝，并服从管理。
第九条 在宿舍居住保安人员需担负治安值班任务，具体要求由保安部依据实际情况制订。

第七章 奖惩考评要求
第一节 总 则
企业或由企业职能部门（经总经理同意公布）制订各项规范、制度、文件，企业管理要求、职员手册等，是全体职员行动指南，企业各职能部门应该依据文件要求发挥对应检验、考评和通报职能。
企业部分部门岗位因工作特殊性质所制订其它奖惩要求，经总经理签发同意后，根据该部门要求实施。
第二节 奖励要求
第一条 奖惩种类分为：表彰、嘉奖、小功、大功四种。
第二条 奖励措施：
1、凡记表彰一次者，年底加发一天薪资；
2、凡记嘉奖一次者，年底加发三天薪资；
3、凡记小功一次者，年底加发一周薪资；
4、凡记大功一次者，年底加发半月薪资；
第三条 企业职员有以下表现之一者，给表彰一次：
1、平时工作认真负责、吃苦耐劳，刻苦钻研业务，企业领导及同事一致公认者；
2、忠于职守，廉洁奉公、模范遵守和实施企业各项规章制度者；
3、以主人翁态度关心企业，主动提出合理化提议有成效者；
4、团结协作，愿在工作中挑重担者；
5、拾金不昧，品德高尚者；
6、坚持标准，大胆管理，本部门工作出色者；
7、在上级主管部门考评检验中，其成绩赢得领导认可者；
8、在预防业主被盗、丢失等事故方面有具体事迹者；
9、其它还应给予记表彰之事项者。
第四条 企业职员有下列情形之一者，给嘉奖一次：
1、对舞弊或有危害企业权益之事，见义勇为，能事先举报或预防而使企业减免损失者；
2、遇应急事故，能随机应变，方法适当，使生命、财产免受损失或降低损失者；
3、为企业节省资金和能源，使企业取得一定效益者；
4、为企业献计献策，对企业有一定贡献者；
5、其它还应给予记嘉奖之事项者。
第五条 企业职员有下列情形之一者，给小功一次：
1、对企业经营管理，提升经济效益和管理效益方面有显著成绩者；
2、维护企业利益，抵制不正之风，事迹突出者；
3、预防或挽救重大事故有功，使企业取得较大利益者；