物业设备管理制度汇编样本.doc

*****物业设备管理制度汇编

设备设施安全管理

1、工程部（设备设施管理部门）应建立健全《设备台账》。
2、设备管理以安全、正常、经济运行为标准，设备操作、保养、维修由工程部（设备设施管理部门）专业技术人员实施；相关专业人员必需含有对应资质、上岗证。
3、智能控制、消防、电梯、供电、供水设备管理实施二十四小时值班制度；未经主管部门领导许可，非值班人员一律不得进入值班室及设备运行间。
4、设备运行、维修、保养必需严格按摄影关操作规程进行，并做好对应安全方法和技术方法，谨防事故发生。
5、设备管理、运行、维修人员应全方面了解和掌握设备运行规律，落实“预防为主”方针，预防安全事故发生。
6、值班室、设备运行间应按规范要求，配置合格消防器材及相关警示标志。
7、值班室、设备运行间等工作场地，严禁吸烟。
8、值班室、设备运行间等工作场地、设备及隶属设施应一直保持清洁卫生，严禁堆放杂物及搭晾衣物。
9、设备运行间应保持通风、照明良好，应急灯一直完好，门窗开启灵活无破损，并有防鼠、防蛇、防小动物进入相关方法。
10、每十二个月年底前，工程部（设备设施管理部门）对所管物业项目标设备设施维护保养情况进行一次拉网式大检验，针对检验中发觉问题制订下十二个月《年度设备设施保养计划》、《年度设备设施大中修计划》。

设备设施检验管理

1、每三个月（或每个月），工程部经理组织专业人员对年度计划落实情况进行监督检验，发觉问题立即督促整改，并填写《季度/月度设备设施检验统计》。
2、天天（或每七天），由设备专业主管人员对所管辖设备运行情况进行全方面检验，发觉异常或事故隐患时应立即排除，重大问题应立即向工程部（设备设施主管部门）、管理处主任汇报；同时应按要求如实填写相关设备日检统计。
3、设备责任人必需确保设备安全运行，天天对设备安全情况、线路、零部件等进行巡视检验，发觉故障隐患立即排除，确保安全。

设备设施值班管理

1、值班人员必需坚守岗位，不得私自离岗，不得干和工作无关事宜。
2、严格根据操作规程及岗位职责要求，进行巡视检验，准点抄录各设备运行数据，认真填写《设备运行统计》、《交接班统计》。
3、亲密监控设备运行情况，发觉事故隐患后立即处理。当班人员无法处理时，应立即汇报上一级主管协调处理。
4、交接班规程
（1）值班人员按统一安排班次值班，不得迟到、早退、无故缺勤，不能私自调班、顶班。因故不能值班时，必需提前办理请假手续，返回后立即销假。
（2）交班时，交班人员必需提前20分钟做好交班准备。
（3）接班时，接班人员必需提前15分钟抵达值班岗位准备接班。
（4）交接班时关键做好“五交”——“交安全、交统计、交工具、交场地卫生、交设备运行状态”。交班后，双方在交接班统计上签字确定。
（5）下列情况下不得交接班：
①没有完全达成“五交”规范要求时。
②接班人未到岗，交班人不准下班。
③接班人员有酒醉现象或其它神志不清情况而未找到顶班人时。
④交接过程中发生故障，应停止交接，由交班人负责处理事故，接班人帮助。

设备设施维修保养管理

1、各物业企业一律不许自行对高压供电设备进行维修保养。如遇这类设备出现故障，应报请专业供电主管部门处理。
2、各物业企业全部特种设备设施（如空调、电梯、锅炉、压力容器、压力管道、起重机械、消防系统、安防系统机械维修检验等）一律实施外委维护保养。对于外委项目维保，工程部应指派专员监督维修保养质量；每次外委项目实施作业前，外委单位应先到工程部办理进场作业手续方可到设备安装地点进行作业。
3、维修
（1）检验中如发觉设备设施存在隐患或性能劣变，维修主管应提前备好相关备件，预订维修时间实施作业。
（2）如在预定维修时间施工影响业户正常生活，则需报经管理处主任同意后方可实施，并提前通知辖区内业户。
（3）维修主管应督导维修人员按时作业。
（4）施工前，维修人员应备好工具及备件，提前携至作业现场。
（5）维修完成后，工程部应就维修情况进行检验，填写《设备设施维修统计》。
4、保养
（1）实施保养计划前，各维修班长应制订材料采购计划并报批，提前组织维修保养材料。
（2）正式施工前，维修人员应准备好操作工具、协调相关部门发明保养条件，提前携至作业现场；施工时，应先按安全要求悬挂警示牌，做好安全防护方法，要求相关人员做好配合。
（3）保养完成后，保养人应如实填写《设备设施保养统计》
5、紧急故障处理
（1）接到紧急故障处理请求，工程部主管应快速组织人力至故障现场抢修；重大故障，应同时向管理处主任、企业主管领导汇报。
（2）抵达现场后，工程部主管应查看现场、了解故障原因，制订抢修方案。
（3）实施抢修前，严格根据安全规范做好防护方法，并要求相关人员给予配合。
（4）维修时以不扩大故障及隐患为前提。无法确定故障原因时，切不可盲目乱动，应集中商议，找出最好方案；如属特种设备，应请求相关单位配合支援，并按中国国务院令(第373号)《 特种设备安全监察条例 》实施。
（5）故障处理完成后，应做好事故起因分析，制订对应防范方法。
（6）每次紧急故障处理完成后，工程部经理应如实写出书面汇报上报相关部门。

设备设施大中修、更新、改造管理

1、工程部（设备设施主管部门）依据设备使用情况提出设备中修、大修、更新、改造实施方案，上报物业企业领导审核后，交由小区/大厦业主委员会审批（业主委员会应按要求向全体业主公告，征求意见）。
2、实施方案取得业主委员会同意后，按相关要求申请或续筹物业专题维修资金。
3、资金筹集到位后，工程部负责方案实施。
4、工程完工后，工程部组织相关人员进行验收确定，并按要求办理款项支付签字手续（按《西安市物业管理条例》要求，须由业主委员会全体组员签字）。

设备资料管理

1、物业验收交接应移交相关机电设备档案资料，包含设备产品合格证、施工图、接线图、试验汇报、说明书等（弱电设备还应移交程序软件备份盘等），物业企业档案室专柜保管。
2、工程部（设备管理部门）建立设备运行档案柜，保留设备技术资料、设备台帐、设备运行管理资料和维修资料等。机电设备档案关键包含：《设备台帐》、随机资料图册、《设备设施维修统计表》、《设备报废审批表》。
3、智能控制、消防、水电、电梯等设备值班统计、巡视检验和保养统计，必需留有值班、巡检和维保人员署名。
4、全部统计按月整理、装订成册，归档管理。对一些特殊设备，应定时对设备管理统计内容进行分析，掌握设备运行情况。
5、借阅、查找设备管理统计应按要求办理登记手续，并立即归还。

发电机使用管理要求

除严格实施设备设施通用管理制度外，还应实施以下要求：
1、发电机房应做好防水、防潮工作。
2、常常检验发电机机油油位、冷却水水位是否符合发电机运行要求，贮备合适油量以满足发电机满负荷运行（依据各项目情况自定最小满负荷运行时间）
3、发电机每个月空载试运行1-2次，运行时间约15-20分钟；平时应将发电机置于“手动”状态（酒店等特种物业，按协议要求实施）。
4、发电机起动时，操作人员应检验开启条件（冷却水、机油、柴油、电瓶电压等）是否含有，开启送新风设备。发电机首次投运时，应做全方面检验。
5、每次运行、保养完成后，如实填写《发电机运行统计》和《设备设施保养统计》。
6、发觉漏油、漏水现象应立即处理。
7、冬季发电机保养，冷却系统应加防冻液。

电梯安全管理要求

除严格实施设备设施通用管理制度外，还应实施以下要求：
1、机房内悬挂温度计，应确保机房温度不超出40℃。
2、机房内盘车工具、使用标识图须悬挂于机房内显眼位置。
3、《电梯困人救援规程》及多种警示牌须悬挂在电梯机房、值班室显眼位置。
4、倒闸操作前，应将电梯停至基站；倒闸完成后，检验电梯运行是否正常。
5、每十二个月，应邀请省（或市）质检部门对全部电梯进行一第二年度安全检验；未取得质检部门检验合格证电梯，严禁投入使用。
6、如发生火灾、地震、水淹等情况，按突发事件处理措施实施。
7、工程部（设备设施管理部门）每个月对电梯外委单位进行一次抽查评定（按百分制打分，作为年底综合评审依据）。
8、每十二个月，物业企业领导、工程部及电梯维修主管对电梯委保单位进行一次综合评审，选择评审合格单位签署委托维护保养协议，负担维保任务。
9、乘梯须知
（1）用手按钮，严禁撞击。
（2）不许吸烟，勿靠厢门。
（3）运行之时，挤门危险。
（4）危险物品，严禁进梯。
（5）保持清洁，勿吐勿丢。
（6）运载货物，须先报批。
（7）若遇意外，请按警铃。
（8）超载铃响，后进退出。
（9）儿童乘梯，成人陪同。
（10）发生火警，切勿乘梯。

防雷安全管理

1、工程部（设备设施主管部门）应于每十二个月雷雨季节前（通常为4月份）请当地防雷装置检测所（如：陕西省气象局西安市防雷装置检测所）对物业管辖区域内房屋防雷装置检测一次；如为易燃易爆场所，对其防雷电装置每六个月检测一次。对测量不合格项，由工程部组织专业人员进行维修整改。
2、大雷雨后，要再次对系统进行检验，察看是否因引雷击而造成一些连接点松脱和断开。接闪器和引下线和接地体连接必需牢靠可靠，接地电阻值应符合要求要求，通常小于10欧姆；对大于10欧姆部位，要查找原因，重新焊接或另外增设接地体，确保防雷设施良好运行。
3、检验如发觉引下线受到严重腐蚀、其腐蚀程度占截面积30%以上则应立即更换；发觉接头松动要立即紧固。
4、当雷击引发火灾、爆炸和人员伤亡、建筑物或建筑物内设备损坏时，应立即通知防雷电装置检测机构派人到现场勘察，查找原因，采取补救方法。

高压运行工岗位职责

严格遵守各项目管理处及设备管理部各项规章制度。
努力学习专业技术，熟练掌握管辖区域供电方法、状态、线路走向及所管辖设备、设施原理、技术性能及实际操作。
认真做好设备维修保养工作，做好防范小动物工作，确保安全运行。
坚守岗位，定时巡查电气设备，亲密监视各仪表工作情况，正确抄录各项数据并填好报表。
负责和开闭所业务联络，并做好登记。
事故发生时，高压运行工应保持头脑冷静，根据操作规程立即排除故障。
事故未排除不得交接班，应上下两班协同工作，通常性设备故障应交代清楚并做好统计。
请假、补休需在一天前汇报领班，并由班长安排适宜替班人。
按要求时间做好配电室室内外清洁工作。
完成上级交办其它工作。

工作票制度

在电气设备上工作，应填用工作票或按命令实施，填用工作票工作为：
高压设备及线路上工作需全部或部分停电者。
低压设备及线路上工作需将高压设备停电或部分停电者。
高压室内二次接线上工作，需要将高压设备停电或做安全方法者。
票签发或命令公布人（工作领导人）所负安全责任：
工作必需性和安全性；
工作票上所填安全方法是否正确完备；
工作责任人和工作班人员是否合适和足够，精神状态是否良好；
工作责任人（监护人）所负安全责任；
正确安全地组织工作；
工作前应将工作任务、停电范围、安全方法和工作时间等具体向工作人员交待清楚，并结合实际进行安全思想教育；
工作责任人应检验工作票所载安全方法是否正确、完备和值班员所做安全方法是否符合现场实际条件。
工作许可人（值班员）应负责检验工作票上所写各项安全方法是否完备及符合现场条件，并正确实施；负责检验停电设备有没有忽然来电可能。

操作票制度

一张操作票只能填写一个操作任务。
操作票要填写设备双重名称即设备名称和设备编号。
操作票用钢笔或圆珠笔填写，票面应清楚整齐，不得任意涂改。
高压运行工在开始操作前应确定操作票无误后再进行实际操作。
倒闸操作或是一些重大操作必需由两人实施，一人监护，一人操作。
操作过程中如发觉疑问，应立即停止操作并向电气主管问询清楚以后再进行操作。
不得私自更改操作票，不得随意解除闭锁装置。
进行多种操作，均应做好对应防范方法，雷电时，严禁倒闸操作。
下列各项工作能够不用操作票，但均应记入操作统计簿内：
事故或紧急情况处理。
拉合开关单一操作。
操作票应按编号次序使用，作废操作票应注明“作废”字样，已经操作注明“已操作”字样。
操作票应按ISO9000标准保留。

工作间断、转移和终止制度

工作间断时，工作班人员从工作现场撤出，全部安全方法保持不动，工作票仍由工作责任人保留；间断后继续工作，无需经过工作许可人，由工作责任人率领全班工作人员回到工作地点继续工作。
在未办理工作票终止手续以前，高压运行工不得将检修设备合闸送电。
在工作期间，若有紧急需要，值班员可在工作票未交回情况下合闸送电，但应先将工作班全体人员已经离开工作地点确实定，通知工作责任人，在得到工作责任人能够送电回复后，并拆除临时遮栏、接地线和标示牌，恢复常设遮栏、清理现场后方可合闸送电。
检修工作结束以前，若需将设备试加工作电压，可按下列条件进行：
全体工作人员撤离工作地点；
收回工作票，拆除临时遮栏、接地线和标示牌，恢复常设遮栏；
工作责任人和值班员进行全方面检验无误后，由值班员进行加压试验。
作班若需继续工作时，应重新推行工作许可手续。
在同一电气连接部分用同一工作票依次在多个工作地点转移工作时，全部安全方法由值班员在开工前一次做完，不需再办转移工作手续，但工作责任人在转移工作地点时，应向工作人员交待带电范围，安全方法和注意事项后方可开工。
工作完成后，工作班应清扫、整理现场。工作责任人应先周密检验，待全体工作人员撤离工作地点后，再向值班员讲清所修项目,发觉问题、试验结果和存在问题等。并和值班员共同检验设备状态，有没有遗留物件，是否清洁等，然后在工作票上填明工作终止时间，经双方署名后，工作票方告终止。
只有在同一停电系统全部工作票结束，拆除全部接地线、临时遮栏和标示牌，恢复常设遮栏后，方可合闸送电，严禁自行停送电。
已结束工作票，应按ISO9000标准保留。

确保安全技术方法

在全部停电或部分停电电气设备上工作，必需完成下列方法：
一、停电。
二、验电。
三、装设接地线。
四、悬挂标示牌和装设遮栏。
上述方法由高压运行工实施。对于无常常值班人员电气设备，由断开电源人实施，并应有监护人在场。

电梯事故应急处理方法

一、当火灾发生时
维修电梯工打开迫降开关，将消防电梯全部降至首站；
消防电梯自动进入消防运行状态，快速关闭不含有消防功效电梯；
关闭各层厅门，预防火向其它楼层延烧。
二、当发生地震时
轻微地震对电梯破坏不大；震级较强时，可能会使轿厢或对重导靴脱离导轨。有一部分导线可能切断，一些元件可能会误动作：
司机立即在安全楼层停车，把乘客引导到安全地方；
运行时发生地震，应驶向最近一层楼面，立即撤离轿厢，并关闭电源、轿门、厅门。地震后对电梯进行具体检验，修复脱轨、移位、断线等故障后，方可使用；
当电梯发生严重撞顶和蹲底时，须经过相关部门严格检验、修复、判定后方可使用；
假如电梯因某种原因失去控制或发生超速而无法掌握时，司机和乘客应保持镇静，切勿企图跳出轿厢；
当乘客全部脱离危险后，应立即切断总电源开关。
三、当电梯进水时
底坑进水，应将电梯停于两层以上，中止运行并切断电源；
当楼层水淹而使井边或底坑进水，应将电梯停于进水楼层以上并立即关闭电梯及总电源；
电梯湿水后，由电梯企业做湿水处理，并提交对应汇报。

电梯紧急故障处理预案

假如电梯在行驶途中忽然发生停车故障。而停在井道内不能开门时应先设法通知电梯维修人员，其它人员不得随意处理，以免处理不妥发生危险。
维修人员抵达现场后，首先应立即设法救出轿厢内被困人员。若轿厢不在平层开门位置，应以检修方法慢车开动电梯，将轿厢移动到开门处，让乘客离去，当电梯因安全钳动作或其它原因，采取前述方法轿厢仍不能移动时，可将轿厢顶安全窗开启，放出被困人员经井道退出，但应注意要切断电源。
如发觉水进机房井道、井底坑和轿厢，应立即将电源全部切断，以预防触电事故及电气设备短路。
如遇电气设备发生燃烧时，应立即把电源切断，采取四氯化碳或干粉灭火器扑救，并汇报相关部门。
电梯发生事故，司乘、维修人员必需立即抢救伤员，保护现场。抢救伤员需移动现场时，须设标志，立即汇报相关部门根据“三不放过标准”采取有效方法。
若电梯发生严重冲顶、蹲底时，须经过相关部门严格检验，修复判定后方可启用。
假如轿厢因超行程或其它原因必需在机房用手轮转动曳引机使轿厢作短程升降时，首先要切断电动电源。然后应二到三人配合进行操作，一人使用工具松开刹车，其它人扳动手轮使曳引机转动。操作应注意安全，预防松开刹车时手轮突转伤人。
全部事故发生和处理后，一定要具体统计发生时间、现象和处理方法，并要立即汇报上级。

水泵房停水及事故处理方法

1、因停电造成停水时：值班人员应立即启用备用电源供水，或开启市政平地供水阀门供水，并报工程责任人，做好相关统计。
2、因水泵故障停水：值班人员应立即启用备用水泵供水，同时报工程责任人，组织抢修，并做好相关统计。
3、水泵电气控制回路故障停水：值班人员应先关闭电源后，开启市政平地供水阀门供水，同时报工程责任人（物业主管/主任）组织抢修，并报物业部（物业前台）。
4、市政管线故障停水：值班人员应立即报工程责任人（物业主管/主任），并联络自来水企业，问询故障原因，恢复供水时间，同时报物业部（物业前台）。
有蓄水池（箱）设施可依据蓄水量及市政恢复供水时间等原因实施定时供水，以保障业户生活。
5、水泵房水浸应急处理：
（1）视进水情况，如进水量大，则关闭机房运行设备，并关闭电源开关。
（2）立即通知工程部主管（物业主管/主任），同时报物业部（物业前台）。
（3）堵住漏水水源，关闭漏水相关阀门。
（4）封堵水源同时应立即排水。
（5）排干水后，应立即对浸水设备设施进行除湿（烘烤）处理。
（6）确定浸水已消除，各机电设备绝缘电阻符合要求后，开始试运行，如无异常则可投入运行。

水泵房运行规程
1、值班人员应对水泵房进行日常巡视，检验水泵、管道接头和阀门有没有渗漏水现象。
2、检验水泵房控制柜仪器仪表、指示灯、供水管网压力是否正常；正常情况下，生活水泵、消防水泵、喷淋泵、排污泵选择开关应置于“自动”位置。
3、生活水泵每七天最少轮换使用一次；消防泵、喷淋泵每个月最少手动、自动各试机一次（运行时间不得低于2分钟）。
4、应对蓄水池观察孔加盖并上锁，钥匙由值班人员管理；透气管应用纱布或纱网包扎，以防杂物掉入水池中。
5、巡检
（1）天天最少对泵房运行情况巡检2次，如实填写《水泵房运行统计表》。
（2）观察蓄水池（箱）液位显示器是否正常。
（3）检验控制柜各元器件是否正常，指示灯指示是否正确，手动/自动转换开关位置是否正确，电压、电流是否正常。
（4）污水泵液位报警显示器是否正常，水泵有没有堵塞。
6、二次供水管理（参考西安市卫生监督所二次供水管理措施制订）
（1）有二次供水水箱基础档案（包含水箱总数、居民楼水箱、所属管理单位名称）。
（2）有二次供水卫生许可证（按期审核，并悬挂在显著位置）。
（3）二次供水人员含有相关卫生知识，从事二次供水操作人员应持有有效健康证。
（4）二次供水设施完备，有卫生安全制度，每十二个月定时清洗、消毒，有确保水质安全和预防二次污染方法，水质符合卫生要求，有清洗、消毒统计及水质检验汇报。
（5）二次供水设施设备设有卫生防护标志。保持水池、水箱及周围环境清洁卫生，无二次污染及隐患。
（6）设备阀门、管道、泵体无跑、冒、滴、漏。全部排水系统通畅，汛期道路无积水，楼内、地下室及车库无积水、浸泡发生。
（7）高压水泵、水池、水箱有严密管理方法。供水计量及收费严格实施相关部门要求，无不合理计量及乱收费现象，限水、停水能预先通知用户。
（8）遇有事故，维修人员在要求时间内进行抢修，无大面积跑水、泛水、长时间停水事故。锅炉房设备紧急事故处理方法

一、锅炉事故应急方法
锅炉设备发生事故后，应立即汇报主管部门，如实介绍事故发生经过。对重大事故，比如爆炸事故除采取对应救援方法外，应保护好现场，预防事故蔓延。
1、如发觉天燃气管道及调压箱，发生天燃气泄漏情况时，应立即停炉关闭电源及天然气总阀门，并通知天燃气企业抢修部门及相关人员。
2、锅炉爆炸事故。一旦发生锅炉爆炸事故,必需设法躲避爆炸物和高温水、汽，在可能情况下立即将人撤离现场，有条件时拨打“119”、“120”、“110”等电话请求救援，并将情况逐层上报。爆炸停止后立即查看是否有伤亡人员，并进行救助。
3、锅炉爆管事故。一旦发生锅炉爆管事故,必需采取紧急停炉方法，如几台锅炉并列供热，应将故障锅炉供回管阀门关闭。
4、当忽然停气时，燃烧机会自锁停炉，关闭燃气阀门，注意锅炉水温度忽然升高产生汽化现象。
5、当锅炉超温（压）报警时，燃烧机会自锁停炉，应检验故障并排除后，方可开启运行。
6、当开启点火发生爆燃时，应立即关闭锅炉电源及天然气阀门，并通知厂家或维保单位进行检验修理。
7、当正在运行锅炉或燃烧机发生震动时，应立即停炉，并通知厂家或维保单位进行检验修理。
8、当锅炉房发生火灾时，应立即停炉，关闭天然气总阀及电源，快速采取方法控制火势，同时拨打火警119电话，并上报企业领导。
二、电动葫芦事故应急方法
1、电动葫芦吊运重物时如遇忽然停电或设备忽然发生故障,司机和指挥人员不准离开现场,要警戒任何人不准经过危险区,等电力恢复或设备处理完后将吊运重物放好后才能离开。
2、起升机构制动器在工作中忽然失灵时,要沉着冷静,做慢速反复升降动作,同时开动葫芦,选择安全地点放下重物。
三、事故消除后，将发生事故地点、部位、事故经过、事故原因、处理方法及结果统计在锅炉运行值班统计中，拟制事故汇报，并报企业主管部门及领导。
四、检验事故隐患，接收教训，采取纠正方法，预防类似事故再次发生。

锅炉应急事故救援预案

为了有效、立即控制和消除突发性锅炉房失火、炉体爆炸事故危害，最大程度地降低事故损失，依据《特种设备安全监察条例》要求，根据“统一领导、专业分工、反应立即、方法果断、加强合作”标准，特制订本预案，以备紧急情况出现时实施：
一、锅炉设备出现重大事故时，由企业领导或管理处主任直接担任救援指挥，立即赶往事故现场，判定是否还有隐患（周围易燃易爆物）存在及周围环境（房屋、人群密集度等）观察，统一组织、布署救援工作，控制事故蔓延和扩大。
二、假如发觉有伤员，应立即和120抢救中心联络进行救护。
三、锅炉设备使用部门，在出现事故后除按《锅炉事故紧急处理方法》实施外，还应主动配合事故应抢救援工作，快速做好周围人群撤离危险区或就地安全疏散，同时针对火情严重，应立即和119消防中心联络进行消防。
四、在应急抢险救援过程中需要紧急调用物资、设备、人员和占用场地，任何单位和个人不得阻拦和拒绝，相关单位和个人应该支持、配合提供一切便利条件，所产生费用标准上由事故单位负责。
五、参与事故应急处理工作人员，应该根据本预案要求，采取安全防护方法，并在专业人员指导下进行工作。
六、对事故应抢救援工作处理立即、指挥有效、挽回经济损失者，企业将给重大奖励。
七、对瞒报、迟报、漏报、谎报、误报或在事故中玩忽职守、不听指挥、临阵脱逃、不负责任者，按企业要求给开除处分，如组成犯罪，依法追究刑事责任。
交换站操作规程

（1）运行人员负责交换站内设备运行，定时巡检（每小时1次），按要求填写《交换站运行统计》。
（2）运行人员必需严格实施开机、停机时间。做好开机前准备工作，发觉重大问题时立即汇报工程部主管，待处理好后方可开机。
（3）运行前：认真检验交换器及各类隶属设备，检验进出水阀门是否打开、安全阀是否正常、设定温度数值是否在要求范围内。
（4）送汽/送水程序：
①汽——水交换：确定循环水系统运行正常→检验冷凝水疏水阀、紧急泄水阀正常→开启紧急泄水阀→慢慢打开蒸汽阀→排净蒸汽管道内冷凝水→关闭紧急泄水阀→开启冷凝水疏水阀→渐渐向交换器送入蒸汽→检验设备运行情况。
②水——水交换：确定二次循环水系统运行正常→打开一次回水阀门→打开一次供水阀门→检验设备运行情况。
运行人员依据工程部（设备设施主管部门）动力调度命令调整供热水温度（各物业企业依据各自实际情况确定调度令公布人、不一样天气下出水温度）。
（5）停止运行：
①汽——水交换：缓慢关闭蒸汽阀门→循环水系统继续循环→水温降至50℃以下→关闭循环泵（假如系统长时间停运，应将系统循环水排净，预防设备冻裂）。
②水——水交换：关闭一次供水阀门→关闭回水阀门（假如系统长时间停运，可将系统循环水排净）。
（6）交接班应在下一班前10分钟内进行，并在运行统计上签字，具体统计当班问题和处理结果。
锅炉运行规程

除严格实施设备设施通用管理制度外，还应实施以下要求：
1、司炉工负责锅炉及隶属设备运行、定时巡检（每小时1次），按要求填写《燃气/燃油锅炉运行统计》。
2、巡回检验路线（以天然气锅炉为例）：
锅炉本体及燃烧机→安全附件→管道阀门→风机房→循环泵房→水处理及除氧→补水、除氧泵→软水箱。
3、巡检内容关键包含：
①锅炉及附机控制操作系统是否正常。
②压力、供回水温度、水位、排烟温度在要求范围内。
③安全附件、保护装置和仪表灵敏可靠，无泄漏现象。
④受压部件可见部位无鼓包、渗漏；炉内燃烧情况良好，无漏水漏气声。
⑤锅炉外壳、前后烟门及人孔、手孔完整牢靠、无破损。
⑥管道、阀门无泄漏，阀门开启灵活。
⑦燃烧器运转有没有异常响声，风机运行是否正常。
⑧循环泵运转正常，无异常现象。
⑨锅炉房照明良好，道路通畅，消防设施、可燃气体报警装置正常。
⑩软水箱储水充足。
⑾如有下列情况，司炉人员应增加巡检次数：
——设备存在一些临时不影响安全运行通常缺点时。
——新改装、长久停运或新检修后设备投入运行时。
——设备运行中发觉可疑现象时。
4、定时维修保养锅炉、燃烧器及隶属设备。
锅炉操作规程

1、运行前准备
①司炉工在操作运行前必需熟悉《自控装置说明书》和《锅炉运行说明书》。
②天然气/油供给管道应达成标准压力，燃气/燃油系统无泄漏（如为燃油锅炉，应确保日用油箱油量充沛）。
③锅炉给水系统正常，软水水质达成标准、水位量达成要求值（热水锅炉应排尽空气），如实填写《锅炉房水处理统计》。
④锅炉运行控制柜是否能正常工作。
⑤锅炉受压元件检验：
——锅炉炉墙、安全附件、保护装置及仪表。
——给水、回水、出水及供汽系统阀门管件。
——天然气/油管道及阀门。
⑥准备工作：
——调整阀门到开启状态。
——向锅炉注水，达成要求数值。
——开启循环泵。
——检验水箱水位达成满水位值。
——系统检漏、排气，达成工作压力。
2、正常运行
①循环泵运转正常后，合上锅炉电控箱电源，按下锅炉电控箱开启按钮，锅炉即进入自动点火程序，开始正常燃烧。
②司炉工依据工程部（设备设施主管部门）动力调度命令调整锅炉出水温度（各物业企业依据各自实际情况确定调度令公布人、不一样天气下出水温度）。
3、关机停炉
①正常停炉
——将燃烧机负荷降为最低后按“停炉”按钮，燃烧器进行后吹扫状态，延时到自动停止。
——停炉后循环水泵继续运行，待水温降止50℃以下时，方可停泵。
②紧急停炉
——当出现紧急事故时，直接按“停炉”按钮，关闭天然气/油源，依据需要停止循环泵运行。
——当出现锅炉自动停炉时，依据报警情况检验系统，处理出现问题后重新开启。
锅炉维修保养规程

（1）对于外委维护保养项目，工程部应派专检人员跟踪监督，确保维护保养结果。
（2）对于内部维护保养项目，由工程部主管组织各工种严格根据规范进行作业。
（3）大修项目，应报物业企业主管领导审核，业委会、上级主管部门审批后进行（锅炉本体大修需报质检部门立案）。
（4）大修项目，通常应安排在非供暖期进行；临时维修项目，应避开供热时间进行，确保对用户供热质量。
（5）锅炉大修后，应严格根据设计标准进行自检，报请质检部门进行检验，合格后方可运行。
（6）每次完成保养后，须填写《设备设施保养统计》。
（7）每十二个月供暖前，应校验安全阀、压力表；供暖结束后，对锅炉、压力容器进行年检。