物业设备管理制度汇编样本.doc
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1、*物业设备管理制度汇编设备设施安全管理1、工程部(设备设施管理部门)应建立健全设备台账。2、设备管理以安全、正常、经济运行为标准,设备操作、保养、维修由工程部(设备设施管理部门)专业技术人员实施;相关专业人员必需含有对应资质、上岗证。 3、智能控制、消防、电梯、供电、供水设备管理实施二十四小时值班制度;未经主管部门领导许可,非值班人员一律不得进入值班室及设备运行间。4、设备运行、维修、保养必需严格按摄影关操作规程进行,并做好对应安全方法和技术方法,谨防事故发生。5、设备管理、运行、维修人员应全方面了解和掌握设备运行规律,落实“预防为主”方针,预防安全事故发生。6、值班室、设备运行间应按规范要求
2、,配置合格消防器材及相关警示标志。7、值班室、设备运行间等工作场地,严禁吸烟。8、值班室、设备运行间等工作场地、设备及隶属设施应一直保持清洁卫生,严禁堆放杂物及搭晾衣物。9、设备运行间应保持通风、照明良好,应急灯一直完好,门窗开启灵活无破损,并有防鼠、防蛇、防小动物进入相关方法。10、每十二个月年底前,工程部(设备设施管理部门)对所管物业项目标设备设施维护保养情况进行一次拉网式大检验,针对检验中发觉问题制订下十二个月年度设备设施保养计划、年度设备设施大中修计划。设备设施检验管理1、每三个月(或每个月),工程部经理组织专业人员对年度计划落实情况进行监督检验,发觉问题立即督促整改,并填写季度/月度
3、设备设施检验统计。2、天天(或每七天),由设备专业主管人员对所管辖设备运行情况进行全方面检验,发觉异常或事故隐患时应立即排除,重大问题应立即向工程部(设备设施主管部门)、管理处主任汇报;同时应按要求如实填写相关设备日检统计。3、设备责任人必需确保设备安全运行,天天对设备安全情况、线路、零部件等进行巡视检验,发觉故障隐患立即排除,确保安全。设备设施值班管理1、值班人员必需坚守岗位,不得私自离岗,不得干和工作无关事宜。2、严格根据操作规程及岗位职责要求,进行巡视检验,准点抄录各设备运行数据,认真填写设备运行统计、交接班统计。 3、亲密监控设备运行情况,发觉事故隐患后立即处理。当班人员无法处理时,应
4、立即汇报上一级主管协调处理。4、交接班规程(1)值班人员按统一安排班次值班,不得迟到、早退、无故缺勤,不能私自调班、顶班。因故不能值班时,必需提前办理请假手续,返回后立即销假。(2)交班时,交班人员必需提前20分钟做好交班准备。(3)接班时,接班人员必需提前15分钟抵达值班岗位准备接班。 (4)交接班时关键做好“五交”“交安全、交统计、交工具、交场地卫生、交设备运行状态”。交班后,双方在交接班统计上签字确定。(5)下列情况下不得交接班:没有完全达成“五交”规范要求时。接班人未到岗,交班人不准下班。接班人员有酒醉现象或其它神志不清情况而未找到顶班人时。交接过程中发生故障,应停止交接,由交班人负责
5、处理事故,接班人帮助。设备设施维修保养管理1、各物业企业一律不许自行对高压供电设备进行维修保养。如遇这类设备出现故障,应报请专业供电主管部门处理。2、各物业企业全部特种设备设施(如空调、电梯、锅炉、压力容器、压力管道、起重机械、消防系统、安防系统机械维修检验等)一律实施外委维护保养。对于外委项目维保,工程部应指派专员监督维修保养质量;每次外委项目实施作业前,外委单位应先到工程部办理进场作业手续方可到设备安装地点进行作业。3、维修(1)检验中如发觉设备设施存在隐患或性能劣变,维修主管应提前备好相关备件,预订维修时间实施作业。(2)如在预定维修时间施工影响业户正常生活,则需报经管理处主任同意后方可
6、实施,并提前通知辖区内业户。(3)维修主管应督导维修人员按时作业。(4)施工前,维修人员应备好工具及备件,提前携至作业现场。(5)维修完成后,工程部应就维修情况进行检验,填写设备设施维修统计。4、保养(1)实施保养计划前,各维修班长应制订材料采购计划并报批,提前组织维修保养材料。(2)正式施工前,维修人员应准备好操作工具、协调相关部门发明保养条件,提前携至作业现场;施工时,应先按安全要求悬挂警示牌,做好安全防护方法,要求相关人员做好配合。(3)保养完成后,保养人应如实填写设备设施保养统计5、紧急故障处理(1)接到紧急故障处理请求,工程部主管应快速组织人力至故障现场抢修;重大故障,应同时向管理处
7、主任、企业主管领导汇报。(2)抵达现场后,工程部主管应查看现场、了解故障原因,制订抢修方案。(3)实施抢修前,严格根据安全规范做好防护方法,并要求相关人员给予配合。(4)维修时以不扩大故障及隐患为前提。无法确定故障原因时,切不可盲目乱动,应集中商议,找出最好方案;如属特种设备,应请求相关单位配合支援,并按中国国务院令(第373号) 特种设备安全监察条例 实施。(5)故障处理完成后,应做好事故起因分析,制订对应防范方法。(6)每次紧急故障处理完成后,工程部经理应如实写出书面汇报上报相关部门。设备设施大中修、更新、改造管理1、工程部(设备设施主管部门)依据设备使用情况提出设备中修、大修、更新、改造
8、实施方案,上报物业企业领导审核后,交由小区/大厦业主委员会审批(业主委员会应按要求向全体业主公告,征求意见)。2、实施方案取得业主委员会同意后,按相关要求申请或续筹物业专题维修资金。3、资金筹集到位后,工程部负责方案实施。4、工程完工后,工程部组织相关人员进行验收确定,并按要求办理款项支付签字手续(按西安市物业管理条例要求,须由业主委员会全体组员签字)。设备资料管理1、物业验收交接应移交相关机电设备档案资料,包含设备产品合格证、施工图、接线图、试验汇报、说明书等(弱电设备还应移交程序软件备份盘等),物业企业档案室专柜保管。2、工程部(设备管理部门)建立设备运行档案柜,保留设备技术资料、设备台帐
9、、设备运行管理资料和维修资料等。机电设备档案关键包含:设备台帐、随机资料图册、设备设施维修统计表、设备报废审批表。3、智能控制、消防、水电、电梯等设备值班统计、巡视检验和保养统计,必需留有值班、巡检和维保人员署名。4、全部统计按月整理、装订成册,归档管理。对一些特殊设备,应定时对设备管理统计内容进行分析,掌握设备运行情况。5、借阅、查找设备管理统计应按要求办理登记手续,并立即归还。发电机使用管理要求除严格实施设备设施通用管理制度外,还应实施以下要求:1、发电机房应做好防水、防潮工作。2、常常检验发电机机油油位、冷却水水位是否符合发电机运行要求,贮备合适油量以满足发电机满负荷运行(依据各项目情况
10、自定最小满负荷运行时间)3、发电机每个月空载试运行1-2次,运行时间约15-20分钟;平时应将发电机置于“手动”状态(酒店等特种物业,按协议要求实施)。4、发电机起动时,操作人员应检验开启条件(冷却水、机油、柴油、电瓶电压等)是否含有,开启送新风设备。发电机首次投运时,应做全方面检验。5、每次运行、保养完成后,如实填写发电机运行统计和设备设施保养统计。6、发觉漏油、漏水现象应立即处理。7、冬季发电机保养,冷却系统应加防冻液。电梯安全管理要求除严格实施设备设施通用管理制度外,还应实施以下要求:1、机房内悬挂温度计,应确保机房温度不超出40。2、机房内盘车工具、使用标识图须悬挂于机房内显眼位置。3
11、、电梯困人救援规程及多种警示牌须悬挂在电梯机房、值班室显眼位置。4、倒闸操作前,应将电梯停至基站;倒闸完成后,检验电梯运行是否正常。5、每十二个月,应邀请省(或市)质检部门对全部电梯进行一第二年度安全检验;未取得质检部门检验合格证电梯,严禁投入使用。6、如发生火灾、地震、水淹等情况,按突发事件处理措施实施。7、工程部(设备设施管理部门)每个月对电梯外委单位进行一次抽查评定(按百分制打分,作为年底综合评审依据)。8、每十二个月,物业企业领导、工程部及电梯维修主管对电梯委保单位进行一次综合评审,选择评审合格单位签署委托维护保养协议,负担维保任务。9、乘梯须知(1)用手按钮,严禁撞击。(2)不许吸烟
12、,勿靠厢门。(3)运行之时,挤门危险。(4)危险物品,严禁进梯。(5)保持清洁,勿吐勿丢。(6)运载货物,须先报批。(7)若遇意外,请按警铃。(8)超载铃响,后进退出。(9)儿童乘梯,成人陪同。(10)发生火警,切勿乘梯。防雷安全管理1、工程部(设备设施主管部门)应于每十二个月雷雨季节前(通常为4月份)请当地防雷装置检测所(如:陕西省气象局西安市防雷装置检测所)对物业管辖区域内房屋防雷装置检测一次;如为易燃易爆场所,对其防雷电装置每六个月检测一次。对测量不合格项,由工程部组织专业人员进行维修整改。2、大雷雨后,要再次对系统进行检验,察看是否因引雷击而造成一些连接点松脱和断开。接闪器和引下线和接
13、地体连接必需牢靠可靠,接地电阻值应符合要求要求,通常小于10欧姆;对大于10欧姆部位,要查找原因,重新焊接或另外增设接地体,确保防雷设施良好运行。3、检验如发觉引下线受到严重腐蚀、其腐蚀程度占截面积30%以上则应立即更换;发觉接头松动要立即紧固。4、当雷击引发火灾、爆炸和人员伤亡、建筑物或建筑物内设备损坏时,应立即通知防雷电装置检测机构派人到现场勘察,查找原因,采取补救方法。高压运行工岗位职责严格遵守各项目管理处及设备管理部各项规章制度。努力学习专业技术,熟练掌握管辖区域供电方法、状态、线路走向及所管辖设备、设施原理、技术性能及实际操作。认真做好设备维修保养工作,做好防范小动物工作,确保安全运
14、行。坚守岗位,定时巡查电气设备,亲密监视各仪表工作情况,正确抄录各项数据并填好报表。负责和开闭所业务联络,并做好登记。事故发生时,高压运行工应保持头脑冷静,根据操作规程立即排除故障。事故未排除不得交接班,应上下两班协同工作,通常性设备故障应交代清楚并做好统计。请假、补休需在一天前汇报领班,并由班长安排适宜替班人。按要求时间做好配电室室内外清洁工作。完成上级交办其它工作。工作票制度在电气设备上工作,应填用工作票或按命令实施,填用工作票工作为:高压设备及线路上工作需全部或部分停电者。低压设备及线路上工作需将高压设备停电或部分停电者。高压室内二次接线上工作,需要将高压设备停电或做安全方法者。票签发或
15、命令公布人(工作领导人)所负安全责任:工作必需性和安全性;工作票上所填安全方法是否正确完备;工作责任人和工作班人员是否合适和足够,精神状态是否良好;工作责任人(监护人)所负安全责任;正确安全地组织工作;工作前应将工作任务、停电范围、安全方法和工作时间等具体向工作人员交待清楚,并结合实际进行安全思想教育;工作责任人应检验工作票所载安全方法是否正确、完备和值班员所做安全方法是否符合现场实际条件。工作许可人(值班员)应负责检验工作票上所写各项安全方法是否完备及符合现场条件,并正确实施;负责检验停电设备有没有忽然来电可能。操作票制度一张操作票只能填写一个操作任务。操作票要填写设备双重名称即设备名称和设
16、备编号。操作票用钢笔或圆珠笔填写,票面应清楚整齐,不得任意涂改。高压运行工在开始操作前应确定操作票无误后再进行实际操作。倒闸操作或是一些重大操作必需由两人实施,一人监护,一人操作。操作过程中如发觉疑问,应立即停止操作并向电气主管问询清楚以后再进行操作。不得私自更改操作票,不得随意解除闭锁装置。进行多种操作,均应做好对应防范方法,雷电时,严禁倒闸操作。下列各项工作能够不用操作票,但均应记入操作统计簿内:事故或紧急情况处理。拉合开关单一操作。操作票应按编号次序使用,作废操作票应注明“作废”字样,已经操作注明“已操作”字样。操作票应按ISO9000标准保留。工作间断、转移和终止制度工作间断时,工作班
17、人员从工作现场撤出,全部安全方法保持不动,工作票仍由工作责任人保留;间断后继续工作,无需经过工作许可人,由工作责任人率领全班工作人员回到工作地点继续工作。在未办理工作票终止手续以前,高压运行工不得将检修设备合闸送电。在工作期间,若有紧急需要,值班员可在工作票未交回情况下合闸送电,但应先将工作班全体人员已经离开工作地点确实定,通知工作责任人,在得到工作责任人能够送电回复后,并拆除临时遮栏、接地线和标示牌,恢复常设遮栏、清理现场后方可合闸送电。检修工作结束以前,若需将设备试加工作电压,可按下列条件进行:全体工作人员撤离工作地点;收回工作票,拆除临时遮栏、接地线和标示牌,恢复常设遮栏;工作责任人和值
18、班员进行全方面检验无误后,由值班员进行加压试验。作班若需继续工作时,应重新推行工作许可手续。在同一电气连接部分用同一工作票依次在多个工作地点转移工作时,全部安全方法由值班员在开工前一次做完,不需再办转移工作手续,但工作责任人在转移工作地点时,应向工作人员交待带电范围,安全方法和注意事项后方可开工。工作完成后,工作班应清扫、整理现场。工作责任人应先周密检验,待全体工作人员撤离工作地点后,再向值班员讲清所修项目,发觉问题、试验结果和存在问题等。并和值班员共同检验设备状态,有没有遗留物件,是否清洁等,然后在工作票上填明工作终止时间,经双方署名后,工作票方告终止。只有在同一停电系统全部工作票结束,拆除
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