物业有限公司作业规程汇编样本.doc
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1、某物业企业作业规程汇编目标管理标准作业规程 1.0 目标规范物业管理企业各级目标管理工作,确保企业总体工作目标实施。 2.0 适用范围适适用于物业管理企业各部、各级目标管理工作。3.0 职责 3.1 企业董事会负责同企业总经理签署目标管理责任书并负责总经理目标管理考评、评价和监管工作。3.2 企业总经理负责同机关各部门经理、各管理处经理签署目标管理责任书,并负责部门经理、各管理处经理目标管理考评、评价和监管工作。 3.3 管理处经理负责同管理处各部门主管签署目标管理责任书,并负责管理处各部门主管目标管理考评、评价和监管工作。 4.0 程序关键点 4.1 目标管理基础作业步骤(略) 4.2 物业
2、管理企业总体目标制订和总经理目标管理责任书签署。 4.2.1 每十二个月年底(或每一任期结束)前,企业总经理应召开企业经理办公会议,结合董事会工作要求和企业实际管理情况确定出第二年(或第二个任期)企业总体物业管理工作目标: a) 制订目标基础要素: 目标均应为量化目标,非量化目标不应列入; 目标应含有可考评、可检验、可评价性; 分目标应和总目标保持一致o b) 目标分类: 按物业管理目标内容分,可将目标分为管理质量目标、服务质量目标、经营利润成本目标; 按物业管理企业管理层次分,可将目标分为企业总体工作目标、部门工作目标、管理处总体工作目标、管理处分部门工作目标; 按物业管理企业工作时序分,可
3、将目标分为长久目标(5,)、中期目标(2-4年)、年度目标、季度目标。 c) 制订物业管理总体工作目标时应考虑原因: 达成目标; 必需工作环境(人力、物力); 以往经验教训; 物业管理企业实际工作情况; 必需责、权、利情况。 d) 总经理应该综合考虑上述多种原因后再制订管理企业总体工作目标。 4.2.2 企业总经理就企业第二年(或次任期)物业管理企业总体工作目标和为确保工作目标所必需权、责、利同企业董事会进行主动协商讨论。 4.2.3 协商讨论一致后由企业总经理代表物业管理企业同董事会签署物业管理企业总经理目标管理责任书。物业管理企业总经理目标管理责任书内容通常由以下内容组成: a) 企业总体
4、工作目标: 管理目标; 服务目标; 经营目标。 b) 责任人(总经理)权利、义务; c) 企业董事会权利、义务; d) 目标考评方法和考评依据; e) 目标完成情况奖罚方法; f) 其它。 4.3 物业管理企业总体工作目标分解 4.3.1 企业总经理同董事会签署完成(仅供参考) 7.1 物业管理处经理目标管理责任书(仅供参考) 附录一 年度物业管理总经理(仅供参考) 目标管理责任书 为确保物业管理计划目标得以实现,经董事会和目标责任人(总经理)共同商讨,已确定物业管理年度工作责任目标,并由目标责任人代表物业管理签署确定。 1.0 责任目标 1.1 管理目标 注: “重大安全事故”是指: a)
5、因渎职或玩忽职守引发职员死亡事故; b) 因渎职或玩忽职守引发企业关键财产报废、损毁事故; c) 因渎职或玩忽职守引发火灾事故; d) 因渎职或玩忽职守引发水浸事故; e) 因渎职或玩忽职守引发恶性治安事件。 112 所辖物业设施设备使用完好率达98以上。 113 职员上岗培训合格率100。 114 职员对企业满意率达85以上。 115 导人赐09阗0质量体系建立健全标准化管理。 116 其它各项指标在年月日前达成全国城市物业管理优异住宅小区考评标准中优异住宅小区各项管理指标。 12 服务目标 121 住户对管理服务工作满意率达95以上。 122 职员对饭堂服务工作满意率达95以上。 13 经
6、营目标 131 整年各项开支控制在预算指标内。 132 整年实现经营利润 万元。 20 为确保上述责任目标实现,企业实施总经理负责制,责任人(总经理)权力以下: 2.1 人事管理权 2.1.1 对物业管理总经理助理(含)、部门经理(含)、管理处经理(含)以下各级职员组阁权、奖罚权、任免权、解聘权。 2.1.2 对物业管理副总经理财务部经理任免、调配、解聘、奖罚提议权。 2.1.3 编制范围内职员招聘录用决定权。 2.1.4 工薪标准范围内调薪决定权。 2.2 财务管理权。日常经营管理资金预算范围内支出决定权、借款审批权、费用 报销审批权。 2.3 管理决议权 2.3.1 主持物业管理日常管理工
7、作。 2.3.2组织实施物业管理工作目标, 理制度。 工作计划、工作标准、工作程序、管 2.3.3 主持召开物业管理各类工作会议。 2.3.4 组织管理评审。 2.3.5 审批各类经济协议。 2.4 申请支持权 2.4.1 依据物业管理工作进展情况申请专题经营管理资金和其它资金支持Q 2.4.2 申请修改物业管理组织架构和人员定编。 2.4.3 申请业务支持。 3.0 责任人义务 3.1 接收董事会统一领导。 3.2 向董事会作工作汇报。 3.3 确保责任目标逐步实现。 3.4 自觉接收董事会监控、考评、检验。 3.5 每个月5号前按时上报财务报表和其它工作报表。 3.6 每个月5号前组织目标
8、评定,质量评审,进度、质量考评和职员绩效考评 3.7 主动配合董事会完成其它专题工作。 3.8 确保企业各个标准作业规程落实实施。 3.9确保企业操作不违反国家法律、法规。 3.10 确保职员生活、工作秩序。 3.11 确保职员整体操作技能和工作质量。 3.12 为企业培养人才。 3.13 向董事会交纳风险抵押金。 4.0 董事会权力 4.1 有对企业运作情况(工作进度 权力。 标准、质量、成本等指标)抽查、检验、监督 4.2 有对目标责任人、副总经理、财务部经理任免权、解聘权、调配权。 4.3 有要求责任人出示、搜集、解释各类数据、报表、原始凭据、统计权力。 4.4 有对企业财务运作情况审计
9、权、监控权。 4.5 有对目标责任人绩效考评权、奖罚权。 4.6 专题事件调查权。 5.0 董事会义务 5.1 立即提供适宜业务支持。 5.2 提供信息支持。 5.3 提供资金支持。 6.0 目标考评 6.1 董事会定时(不定时)监控、审计、检验物业管理企业资金运作、成本和其它财务工作。检验标准、措施依据行业法规和企业财务要求。 6.2 董事会负责目标责任人绩效考评。考评标准措施依据本目标管理责任书。 7.0 目标奖罚 7.1 企业责任人(总经理)必需依据双方确定工作计划完成本责任书所列各项目标。 7.2 假如工作目标完成,则企业可按董事会奖金分配方案对职员发放奖金,其中目标责任人可提取企业经
10、营利润作为个人奖金。 7.3 假如本责任书所列三类目标不能全部完成,则每不能完成其中一项指标,扣减项目责任人25目标奖金,直至扣除全部奖金,并负担对应行政处罚。 7.4 若发生不可抗力而致使责任目标无法完成,则本目标责任书失效,遗留问题由董事会和目标责任人共同处理。 8.0 本目标管理责任书壹式肆份,董事会存档两份,目标责任人一份,物业管理企业存档一份。 8.1 未尽事宜,由目标责任人同董事会协商处理,补充条款和本责任书含有相同效力。 10.0 本责任书自签署之日起生效。 11.0本责任书解释权在董事会。 目标责任人签署: 董事长签署: 日期: 日期: 目标管理责任书 附录二: 年度物业管理
11、管理处经理(仅供参考) 为确保物业管理管理处计划目标得以实现,经企业和目标责任人(管理处经理)共同商讨,已确定物业管理处年度工作责任目标,并由目标责任人代表物业管理处签署确定。 10 责任目标 11 管理目标 111 整年不发生重大安全责任事故。 注: “重大安全事故”是指: a) 因渎职或玩忽职守引发职员死亡事故; b) 因渎职或玩忽职守引发企业关键财产报废、损毁事故; c) 因渎职或玩忽职守引发火灾事故; d) 因渎职或玩忽职守引发水浸事故; e) 因渎职或玩忽职守引发恶性治安事件、。 112 所辖物业设施设备使用完好率达1001)2上。 113 职员上岗培训合格率100。 114 职员对
12、管理处满意率达90以上。 115 年底前,取得“全国城市物业管理优异示范小区”称号。 12 服务目标 1。2重 住户对管理服务工作满意率达95以上。 122 职员对饭堂服务工作满意率达95以上。 13 经营目标 131 整年各项开支控制在万元内(详见预算明细表)。 132 整年实现经营利润万元。 20 为确保上述责任目标实现,责任人(管理处经理)权力以下: 21 人事管理权 211 对物业管理处班组长(含)以下各级职员组阁权、奖罚权、任免权、解聘权(财务人员除外)。 212 对物业管理处副经理、部门主管副主管、财务人员任免、调配、解聘、奖罚提议权。 21。3 编制范围内临时工招聘录用决定权。
13、21。4 工薪标准范围内调薪提议权。 22 财务管理权 日常经营管理资金600元以内支出决定权借款审批权。 2.3 管理决议权 2.3.1 主持物业管理处日常管理工作。 2.3.2 组织实施物业管理工作目标、工作计划、工作标准、工作程序、管理制度。 2.3.3 主持召开物业管理处各类工作会议。 2.3.4 审核管理处各类经济协议。 2.4 申请支持权 2.4.1 依据物业管理处工作进展情况申请专题经营管理资金和其它资金支持 2.4.2 申请修改物业管理处组织架构和人员定编。 2.4.3 申请业务支持。 3.0 责任人义务 3.1 接收企业统一领导。 3.2 向企业作工作汇报。 3.3 确保责任
14、目标逐步实现。 3.4 自觉接收企业各职能部门监控、考评、检验。 3.5 每个月5号前按时上报财务报表和其它工作报表。 3.6 每个月5号前组织目标评定,质量评审,进度、质量考评和职员绩效考评 3.7主动配合企业完成其它专题工作。 3.8 确保管理处各个标准作业规程落实实施。 3.9 确保管理处操作不违反国家法律、法规。 3.10 确保职员生活、工作秩序。 3.11 确保职员整体操作技能和工作质量。 3.12 为企业培养人才。 3.12 向企业交纳风险抵押金。 4.0 企业权力 4.1 有对管理处运作情况(工作进度、标准、质量、成本等指标)抽查、检验、监督权力。 4.2 有对目标责任人及以下各
15、级职员任免权、解聘权、调配权。 4.3 有要求责任人出示、搜集、解释各类数据、报表、原始凭据、统计权力。 4.4 有对管理处财务运作情况审计权、监控权。 4.5 有对目标责任人绩效考评权、奖罚权。 4.6 专题事件调查权。 5.0 企业义务 5.1 立即提供适宜业务支持。 5.2 提供信息支持。 5.3提供资金支持。 6.0 目标考评 6.1 企业财务部定时(不定时)监控、审计、检验物业管理处资金运作、成本和其它财务工作。检验标准、措施依据行业法规和企业财务要求。 6.2 企业品质部负责目标责任人绩效考评。考评标准措施依据企业绩效考评相关标准作业规程和本目标管理责任书。 7.0 目标奖罚 7.
16、1 管理处责任人(经理)必需依据双方确定工作计划完成本责任书所列各项目标。 7.2 假如工作目标完成,则管理处可按企业奖金分配方案对职员发放奖金,其中目标责任人可提取管理处经营利润作为个人奖金。 7.3 假如本责任书所列三类目标不能全部完成,则每不能完成其中一项指标,扣减项目责任人25目标奖金,直至扣除全部奖金,并负担对应行政处罚。 7.4若发生不可抗力而致使责任目标无法完成,则本目标责任书失效,遗留问题由企业和目标责任人共同处理。 8.0 本目标管理责任书壹式肆份,企业行政部存档两份,目标责任人一份,物业管理处存档一份。 9.0 未尽事宜,由目标责任人同企业协商处理,补充条款和本责任书含有相
17、同效力。 10.0 本责任书自签署之日起生效。 11.0 本责任书解释权在企业。 目标责任人签署: 总经理签署: 日期: 日期:3. 对外投资标准作业规程 1.0 目标 规范物业管理企业对外多个经营投资和对外投标承接物业管理投资工作,确保对外投资稳妥可靠、盈利。 2.0 适用范围 适适用于物业管理企业对外多个经营投资和对外投标承接物业管理投资管理决议工作。 3.0 职责 3.1 企业总经理负责对外投资论证、决议工作。 3.2 企业各职能部门负责组织、参与对外投资论证、公关、决议工作。 4.0 程序关键点 4.1 项目起源和立项 4.1.1 当企业对外寻求到新多个经营投资项目或寻求到对外招标物业
18、管理项目时,总经理应指令分管副总经理对候选项目进行初步论证。 4.1.2 初步论证关键是初步进行技术经济分析,假如结论可行,分管副总经理应该编写出书面初步论证汇报书报总经理进行项目立项。 4.1.3 项目立项基础要求是: a) 有明确项目说明、概况; b) 有较为正确技术经济分析; c) 有结论; d) 有对外投资合作步骤、方法; e) 有必备原始凭证; f) 有明确立项结论。 4.2 拟选项目标可行性论证 4.2.1 项目立项后,总经理应立即组织相关人员组成专题可行性论证小组目进行全方面可行性研究论证。 对拟选项 4.2.2 可行性研究应该注意在论证时不设任何可能影响论证结论前提和标准。 4
19、.3 可行性论证汇报书编制要求 4.3.1 可行性论证汇报书内容应该包含以下几部分: a) 投资项目标基础情况; b) 影响投资基础要素; c) 技术、资源可行性论证; d) 经济及风险论证: 成本估计; 利润估计; 风险论证。 e) 本企业优劣势分析; f) 结论; g) 实施工作进度估计表。 4.3.2 可行性论证汇报书编制要求: a) “投资项目标基础情况”要求较具体地列出拟投资项目标名称、地点、规模、现实状况等; b) “影响投资基础要素”要求具体列出拟投资项目标对外合作条件和可能影响此次可行性研究原因; c) “技术、资源论证”是可行性研究关键论证之一。技术论证关键是对拟投资项目进行
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