沙县房地产市场调查研究报告样本.doc
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1、沙县房地产市场调研汇报目 录第一章 前 言 一、汇报编制目标 二、汇报编制依据 三、确定商住地块概况四、周围地块指标参考 五、沙县其它可利用商住地块六、多年沙县部分城建计划地块第二章 沙县房地产开发环境分析 一、沙县房地产发展概况二、沙县房地产市场分析 第三章 确定项目开发优势点和机会点分析 一、本案开发优势点 二、本案开发机会点第四章 确定项目定位 一、目标市场定位 二、产品定位 第五章 附 件一、沙县房屋施工、销售、空置统计表二、个案调研第一章 前 言沙县,是国家交通部新一轮计划全国100个、福建省4个交通枢纽通之一。鹰厦铁路、205国道、沙溪航运和福银高速公路横贯全境,三明机场、泉三高速
2、、向莆快速铁路、杭深铁路、厦沙高速等正在建设及计划中。为提升环境竞争力,政府方面把沙县计划建设成为一个闽中腹地新兴产业集中地、福建山海通道关键物流集散地和闽西北最好人口居住地,建成以“三明 沙县”市县一体化城市联盟体绿色工贸城市。本汇报围绕着沙县新城北片区福银高速沙县出口处左侧约400亩(可征用面积)一国有挂牌商住地块开发经营环境进行市场调查分析,和周围关键同类竞争物业比较后,依据沙县现在市场情况和对未来估计,和项目标开发经营策划提出初步意见,以期探讨该地块进行住宅开发经营可能性。注:以下数据是依据周围物业指标参考提出,该方案仅为初步方案,在很多方面还有待于深入优化。一、汇报编制目标1、在对项
3、目开发环境进行具体分析基础上,结合项目所处区位环境,对该地块市场价值进行合理评定。 2、对项目标可行性和开发经营策划提出初步意见,并对项目标计划、建筑方案提出对应提议。 3、结合企业情况和项目标特点,探索项目开发经营可行方法。 二、汇报编制依据 1、沙县第三轮城市总体计划方案; 2、沙县政府信息网站;3、国家及三明、沙县颁布和房地产相关法律和政策; 4、沙县统计年鉴; 5、现场勘察和实地调研所得资料; 6、沙县蔚蓝机构、福州喜达屋、福州四维联冀、厦门意特诺等中介代理企业提供资料。三、确定商住地块概况 1、沙县小吃文化城东对面北侧地块(暂称友邦第一城)2、该地块在沙县城市北大门福银高速沙县出入口
4、左侧拟计划地块,用地总面积约200亩,属于三明沙县市县一体化计划城区三大高尚新区之-沙县北大门居住组团,交通便捷,是沙县进出高速必经之路;也是通往拥有华夏第一卧佛-淘金山、定光禅院朝圣旅游必经之路;周围有建设及计划中沙县小吃城、沙县老年公寓、思敬前(荣华企业)商住地块及沙县现在最大成熟住宅小区鸿图花园等项目。对于新型高尚住宅开发有极其关键意义。依据海西纺织工贸园开发协议精神,沙县政府拟该地块130-150亩给置换,但现在该用地还未收储拆征、相关计划指标未定。四、周围地块指标参考: 1、世纪花园A、地理位置:在沙县新城西路北侧,其四至范围为:东至计划道路、西至计划道路、南至计划住宅小区、北至和地
5、税花园间道路。地块现实状况:地上建筑物拆除、管线迁移。B、关键计划指标:a.面积:34206平方米(51.36亩),其中办证用地面积32277平方米、城市绿地面积1929平方米,城市绿地面积不办证。b.用途:商业、住宅用地。c.使用年限:商业用地40年、住宅用地70年。d.容积率: 2.26e.建筑密度:21%。f.绿地率: 40%。C、其它具体挂牌信息详见附件。D、摘牌企业:沙县荣华房地产开发企业(据了解为当地新成立股东企业;责任人:张永辉)E、摘牌时间:3月14日G、最终摘牌地价:125万亩;2、“沙县老年公寓地块” A、地理位置: 在沙县高速公路收费站入口道路西侧、小吃文化城北侧,其四至
6、为:东至收费站入口道路、西至往淘金山道路、南至空地、北至空地。现实状况条件:生地,建筑物拆除、管线迁移。 B、关键计划指标: a.土地面积:29610.9平方米(44.46亩)。 b.土地用途:公共设施用地,只限用于建设老年公寓项目。 c.土地使用年限:50年。 d.容积率:1.0。 e.建设密度:22%。 f.绿地率:40%。C、其它具体拍卖条件及建设要求详见附件。D、拍卖地价不明,据了解公告内容也有在调整。3、沙县小吃文化城 a.项目地址:沙县新城西路四通路口,高速路出口处。 b.建设规模和关键内容: 小吃城占地43400平方米(61.17亩),建筑面积约30000平方米,建筑层数24层,
7、总投资21000万元,其中固定资产投资18000万元;小吃文化城可安排大小各式小吃美食、 旅游 商品、住宿、展览、文化艺术演出、娱乐休闲馆(店)300个、可一次性接纳1000人,并设有可容纳近400人大型文艺演出广场。 c.项目建设意义和关键效益: 本项目建成实现经营能力后,每十二个月小吃营业直接收入估计15810万元,以沙县小吃文化城和分企业直接小吃营业收入计算综合利润估计为2659万元,每十二个月可实现增值税1581万元,多种税费总计估计为2118万元,投资回收期5.21年,投资利润率31.14%。d.项目总投资、投资股比和资金起源组成: 项目总投资2.1亿元,其中固定资产投资1.8亿元。
8、 e.项目建设年限、进度、总体安排: f.建设年限:-,于12月8日召开小吃节交付使用。五、沙县其它可利用商住地块 沙县东大路片区改造(政府合作项目)1、承接单位:沙县城镇计划建设局2、项目建设理由和条件A、地理位置:沙县东大路片区在沙县城区东侧,东面二十八曲风景区,南临七峰叠翠、十里平流,区位条件优越。该地块东至东门大樟树,南临沙溪河,西至建国路,北靠鹰厦铁路。B、地块面积:占地约33万平方米(495.5亩),含沙县一中用地。C、地块现实状况:现多为低矮破旧木质结构建筑,区内保留有兴国寺、宝延寺、城隍庙等宗教文化资源及明清时期建造较完好含有历史价值古建筑。同时,东门古街和周围自然景观,如沙阳
9、八景瀛州夕照仙舟岛、二十八曲、七峰叠翠等很友好地融为一体,是当今城市中不可多得古建筑群活标本,也是沙县建县16历史见证,集商业、居住、购物等系列综合开发前景看好。4、前期工作进展情况:政府相关部门正进行项目计划和东门古街建设项目可行性研究汇报编制。六近几年沙县部分城建计划用地(其它地块待核实): A、县交通局地块(18亩): 东至交通局,西至后煌沟,南至城西北路,北至鹰厦铁路,用地总面积1.2万平方米,全部为国有建设用地。 B、二建企业地块改造项目(18亩): 东至长太路,西至防疫站台阶东侧,南至市政企业宿舍楼后侧,北至防疫站,用地总面积1.2万平方米,其中大约有600平方米为集体山坡土地。
10、C、泰和路沿线改造项目(84亩): 东至县职业中学,西至老纺织厂,南至洋坊村,北至东桥,用地面积为5.6万平方米,全部为集体土地,约4万平方米为集体农用地。 D、五交化组团地块(21亩): 东至西大桥,西至金沙市场,南至李钢路,北至城西北路,用地面积1.4万平方米,全部为国有土地。 E、原看管所地块改造项目(28.5亩): 东至建国路,西至电大教学楼,南至老看管所,北至审计局大楼南侧,用地总面积1.9万平方米,全部为国有土地。 F、运输企业地块(34.5亩): 东至三官堂东路,西至长富路东侧,南至民房,北至莲花新村,用地面积2.3万平方米,全部为国有土地。 G、东闽汽车厂地块(31.5亩):
11、东至林业局,西至县第三中学,南至罗花路,北至技术监督局大楼,用地面积2.1万平方米,其中约4000平方米为集体农用地。 H、火车站旧屋改造项目(70.5亩):东至火车站,西至中国石化企业宿舍楼,南至万佳花园,北至县粮食仓库,用地面积4.7万平方米,其中约有1600平方米为集体农用地。I、洋坊陶瓷建材城(30.9亩): 东至洛溪河,西至沙尤公路,南至道路,北至205国道,用地面积2.06万平方米,全部为国有建设用地。 J、向莆铁路沿线拆迁项目: 向莆铁路沙县城关段沿线地块,将依据向莆铁路设计图件划定征地红线确定用地范围和征地数量。第二章 沙县房地产开发环境分析一、沙县房地产发展概况 政府为了拓展
12、新区,建设建国北路,改善交通情况。沙县进入商品房时代。沙县房地产开工,完工面积增势不减,保持了快速上升发展趋势,房地产开发展现以下特点:房地产开发投资和到位资金连续快速增加;商品房销售面积和销售收入增势强劲;平均销售价格稳中趋升;商品房施工总量不停扩大;新开工项目快速增加。归纳以下关键特征:1开发投资量连续增加,投资结构趋于合理。2消费专题发生改变,销售总量逐年上升。 3销售价格稳中有升,消费信贷不停扩大。4二级市场日趋活跃,租赁市场渐成气候。 5需求情况发生改变,市场供求展现多样。 二、沙县房地产市场分析 1、-沙县房地产增加趋势 5年来沙县房地产市场形势总体上处于稳步攀升,逐步走高态势。相
13、关数据见附件。A、全县房地产开发总投资、开工面积、完工面积在逐年增加,开发商空置率下降。B、在房地产租赁市场上,全县房屋租赁总户数、总面积及租金也在不停增加。C、在房地产抵押方面,全县房地产抵押增加率较高,说明个人购房贷款正快速地增加。以上情况表明:沙县6年房来产宏观经济指标不停增加,房地产市场开始步入了成长久,正朝着新繁荣上升期转变。 2市场特点分析 A、宏观市场特点: a.住房分配制度改革历史性突破,为房地产市场发展提供了动力。,沙县“华山小区”正式步入住宅商品时代。自98年12月31日延续了近50多年福利分配住房制度退出历史舞台,货币分房制度取而代之,住宅商品属性逐步被还原出来。经过19
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