沙县房地产市场调查研究报告样本.doc

沙县房地产市场调研汇报

目 录

第一章 前 言
一、汇报编制目标
二、汇报编制依据
三、确定商住地块概况
四、周围地块指标参考
五、沙县其它可利用商住地块
六、多年沙县部分城建计划地块
第二章 沙县房地产开发环境分析
一、沙县房地产发展概况
二、沙县房地产市场分析
第三章 确定项目开发优势点和机会点分析
一、本案开发优势点
二、本案开发机会点
第四章 确定项目定位
一、目标市场定位
二、产品定位
第五章 附 件
一、沙县房屋施工、销售、空置统计表
二、个案调研

第一章 前 言

沙县，是国家交通部新一轮计划全国100个、福建省4个交通枢纽通之一。鹰厦铁路、205国道、沙溪航运和福银高速公路横贯全境，三明机场、泉三高速、向莆快速铁路、杭深铁路、厦沙高速等正在建设及计划中。为提升环境竞争力，政府方面把沙县计划建设成为一个闽中腹地新兴产业集中地、福建山海通道关键物流集散地和闽西北最好人口居住地，建成以“三明 沙县”市县一体化城市联盟体绿色工贸城市。本汇报围绕着沙县新城北片区福银高速沙县出口处左侧约400亩（可征用面积）一国有挂牌商住地块开发经营环境进行市场调查分析，和周围关键同类竞争物业比较后，依据沙县现在市场情况和对未来估计，和项目标开发经营策划提出初步意见，以期探讨该地块进行住宅开发经营可能性。
注：以下数据是依据周围物业指标参考提出，该方案仅为初步方案，在很多方面还有待于深入优化。
一、汇报编制目标
1、在对项目开发环境进行具体分析基础上，结合项目所处区位环境，对该地块市场价值进行合理评定。
2、对项目标可行性和开发经营策划提出初步意见，并对项目标计划、建筑方案提出对应提议。
3、结合企业情况和项目标特点，探索项目开发经营可行方法。
二、汇报编制依据
1、沙县第三轮城市总体计划方案；
2、沙县政府信息网站；
3、国家及三明、沙县颁布和房地产相关法律和政策；
4、沙县统计年鉴；
5、现场勘察和实地调研所得资料；
6、沙县蔚蓝机构、福州喜达屋、福州四维联冀、厦门意特诺等中介代理企业提供资料。
三、确定商住地块概况
1、沙县小吃文化城东对面北侧地块（暂称—友邦·第一城）
2、该地块在沙县城市北大门福银高速沙县出入口左侧拟计划地块，用地总面积约200亩，属于三明沙县市县一体化计划城区三大高尚新区之--沙县北大门居住组团，交通便捷，是沙县进出高速必经之路；也是通往拥有华夏第一卧佛---淘金山、定光禅院朝圣旅游必经之路；周围有建设及计划中沙县小吃城、沙县老年公寓、思敬前（荣华企业）商住地块及沙县现在最大成熟住宅小区—鸿图花园等项目。对于新型高尚住宅开发有极其关键意义。依据海西纺织工贸园开发协议精神，沙县政府拟该地块130-150亩给置换，但现在该用地还未收储拆征、相关计划指标未定。
四、周围地块指标参考：
1、世纪花园
A、地理位置：
在沙县新城西路北侧，其四至范围为：东至计划道路、西至计划道路、南至计划住宅小区、北至和地税花园间道路。地块现实状况：地上建筑物拆除、管线迁移。
B、关键计划指标：
a.面积：34206平方米（51.36亩），其中办证用地面积32277平方米、城市绿地面积1929平方米，城市绿地面积不办证。
b.用途：商业、住宅用地。
c.使用年限：商业用地40年、住宅用地70年。
d.容积率： ≤2.26
e.建筑密度：≤21%。
f.绿地率： ≥40%。
C、其它具体挂牌信息详见附件。
D、摘牌企业：沙县荣华房地产开发企业（据了解为当地新成立股东企业；责任人：张永辉）
E、摘牌时间：3月14日
G、最终摘牌地价：125万／亩；
2、“沙县老年公寓地块”
    A、地理位置：
    在沙县高速公路收费站入口道路西侧、小吃文化城北侧，其四至为：东至收费站入口道路、西至往淘金山道路、南至空地、北至空地。现实状况条件：生地，建筑物拆除、管线迁移。
    B、关键计划指标：
    a.土地面积：29610.9平方米（44.46亩）。
    b.土地用途：公共设施用地，只限用于建设老年公寓项目。
    c.土地使用年限：50年。
    d.容积率：≤1.0。
    e.建设密度：≤22%。
    f.绿地率：≥40%。
C、其它具体拍卖条件及建设要求详见附件。
D、拍卖地价不明，据了解公告内容也有在调整。
3、 沙县小吃文化城
　　 a.项目地址：沙县新城西路四通路口，高速路出口处。
　　 b.建设规模和关键内容：
　　 小吃城占地43400平方米（61.17亩），建筑面积约30000平方米，建筑层数2～4层，总投资21000万元，其中固定资产投资18000万元；小吃文化城可安排大小各式小吃美食、 旅游 商品、住宿、展览、文化艺术演出、娱乐休闲馆（店）300个、可一次性接纳1000人，并设有可容纳近400人大型文艺演出广场。
　　 c.项目建设意义和关键效益：
　　 本项目建成实现经营能力后，每十二个月小吃营业直接收入估计15810万元，以沙县小吃文化城和分企业直接小吃营业收入计算综合利润估计为2659万元，每十二个月可实现增值税1581万元，多种税费总计估计为2118万元，投资回收期5.21年，投资利润率31.14%。　
d.项目总投资、投资股比和资金起源组成：
　　 项目总投资2.1亿元，其中固定资产投资1.8亿元。
　　 e.项目建设年限、进度、总体安排：
　　 f.建设年限:-，于12月8日召开小吃节交付使用。
五、沙县其它可利用商住地块
沙县东大路片区改造（政府合作项目）
1、承接单位：沙县城镇计划建设局
2、项目建设理由和条件
A、地理位置：沙县东大路片区在沙县城区东侧，东面二十八曲风景区，南临七峰叠翠、十里平流，区位条件优越。该地块东至东门大樟树，南临沙溪河，西至建国路，北靠鹰厦铁路。
B、地块面积：占地约33万平方米（495.5亩），含沙县一中用地。
C、地块现实状况：现多为低矮破旧木质结构建筑，区内保留有兴国寺、宝延寺、城隍庙等宗教文化资源及明清时期建造较完好含有历史价值古建筑。同时，东门古街和周围自然景观，如沙阳八景——瀛州夕照仙舟岛、二十八曲、七峰叠翠等很友好地融为一体，是当今城市中不可多得古建筑群活标本，也是沙县建县16历史见证，集商业、居住、购物等系列综合开发前景看好。
4、前期工作进展情况：政府相关部门正进行项目计划和东门古街建设项目可行性研究汇报编制。
　六．近几年沙县部分城建计划用地（其它地块待核实）：
    A、县交通局地块（18亩）：
    东至交通局，西至后煌沟，南至城西北路，北至鹰厦铁路，用地总面积1.2万平方米，全部为国有建设用地。
    B、二建企业地块改造项目（18亩）：
    东至长太路，西至防疫站台阶东侧，南至市政企业宿舍楼后侧，北至防疫站，用地总面积1.2万平方米，其中大约有600平方米为集体山坡土地。
    C、泰和路沿线改造项目（84亩）：
    东至县职业中学，西至老纺织厂，南至洋坊村，北至东桥，用地面积为5.6万平方米，全部为集体土地，约4万平方米为集体农用地。
    D、五交化组团地块（21亩）：
    东至西大桥，西至金沙市场，南至李钢路，北至城西北路，用地面积1.4万平方米，全部为国有土地。
    E、原看管所地块改造项目（28.5亩）：
    东至建国路，西至电大教学楼，南至老看管所，北至审计局大楼南侧，用地总面积1.9万平方米，全部为国有土地。
    F、运输企业地块（34.5亩）：
    东至三官堂东路，西至长富路东侧，南至民房，北至莲花新村，用地面积2.3万平方米，全部为国有土地。
    G、东闽汽车厂地块（31.5亩）：
    东至林业局，西至县第三中学，南至罗花路，北至技术监督局大楼，用地面积2.1万平方米，其中约4000平方米为集体农用地。
    H、火车站旧屋改造项目（70.5亩）：
东至火车站，西至中国石化企业宿舍楼，南至万佳花园，北至县粮食仓库，用地面积4.7万平方米，其中约有1600平方米为集体农用地。
I、洋坊陶瓷建材城（30.9亩）：
    东至洛溪河，西至沙尤公路，南至道路，北至205国道，用地面积2.06万平方米，全部为国有建设用地。
    J、向莆铁路沿线拆迁项目：
    向莆铁路沙县城关段沿线地块，将依据向莆铁路设计图件划定征地红线确定用地范围和征地数量。

第二章 沙县房地产开发环境分析
一、沙县房地产发展概况
政府为了拓展新区，建设建国北路，改善交通情况。沙县进入商品房时代。沙县房地产开工，完工面积增势不减，保持了快速上升发展趋势，房地产开发展现以下特点：房地产开发投资和到位资金连续快速增加；商品房销售面积和销售收入增势强劲；平均销售价格稳中趋升；商品房施工总量不停扩大；新开工项目快速增加。归纳以下关键特征：
1．开发投资量连续增加，投资结构趋于合理。
2．消费专题发生改变，销售总量逐年上升。
3．销售价格稳中有升，消费信贷不停扩大。
4．二级市场日趋活跃，租赁市场渐成气候。
5．需求情况发生改变，市场供求展现多样。
二、沙县房地产市场分析
1、-沙县房地产增加趋势
5年来沙县房地产市场形势总体上处于稳步攀升，逐步走高态势。
相关数据见附件。
A、全县房地产开发总投资、开工面积、完工面积在逐年增加，开发商空置率下降。
B、在房地产租赁市场上，全县房屋租赁总户数、总面积及租金也在不停增加。
C、在房地产抵押方面，全县房地产抵押增加率较高，说明个人购房贷款正快速地增加。
以上情况表明：沙县6年房来产宏观经济指标不停增加，房地产市场开始步入了成长久，正朝着新繁荣上升期转变。
2．市场特点分析
A、宏观市场特点：
a.住房分配制度改革历史性突破，为房地产市场发展提供了动力。，沙县“华山小区”正式步入住宅商品时代。自98年12月31日延续了近50多年福利分配住房制度退出历史舞台，货币分房制度取而代之，住宅商品属性逐步被还原出来。经过1999年过分转换，从开始，实物分房已完全停止，居民“等、靠、要”福利性住房观念已经开始向商品化转变。
b.回乡置业率加强，使得空置商品房消化能力也加强。
c.经济适用房、廉租房建设取得很好成效，尤其是底初开发情况很好。
d.房地产一、二级市场联动效应初步显现。
e.良好金融系统成为本县房地产业坚实后盾。
f.住房抵押对房地产市场起到举足轻重作用。
g.房地产代理、中介服务为房地产一、二级市场开启发挥了主动作用。
B、微观市场特点
a.从地理位置来看，处于城区中心因为历史业态沉淀及政府在基础配套设施不停完善，环境、道路情况有很好改善，使投资和销售量均高于其它区域。从销售情况看最旺是“融兴地产—金鼎城”今年正月初五开盘时价格拉高到3888-4800价位。
b.从楼盘结构和户型来看，砖混结构楼盘已逐步退出历史舞台，现在市场上结构关键是框架结构。户型设计方面，伴随市民生活质量提升，三室两厅两卫户型逐步替换了两室两厅户型市场主力地位，受市场青睐。而面积大全部在110-140平方米之间。
c.从楼盘层高看，小高层楼盘销售开始开启，改变了多层楼盘占主导地位格局。这关键是因为小高层楼盘带电梯，避免了多层要上楼麻烦，同时跟高层建筑比较又有通风采光好，户型结构好，有效使用面积多等优势。当然相对独立院落也是很畅销。
d.从楼层销售情况看，顶层销售情况好于往年，关键是技术方面突破带来结果，不少楼盘顶楼销售全部采取了送阁楼促销手段，所以顶楼在空间利用上更合理了，价格也略低部分，对用户有一定吸引力，销售也比较顺利。比如：西园小区、罗布家园项目标闷层价格多少于售价50%左右。
e.从价格上看，3600-4200元/平方米左右商品房是最能被市场接收，也是用户购置商品房时认为最为合理价位。
f.从楼盘设计上看，以来开盘销售楼盘设计风格各异，以满足市场日益张扬个性化需求，现在整个市场中有欧式风格，古典风格、中西合璧风格等多个特点，可谓百花齐放。
g.从楼盘环境来看，因为消费者需求层次提升，对物业配套、建筑品质有较高追求，以来本县各开发商全部十分重视楼盘硬环境美化和完善。
h.从楼盘配套设施来看，不少开发商重视着楼盘更多人文环境、智能化配置等。
i.从楼盘卖点来看，销售突出是城市新城区、行政新中心等概念。
j从楼盘销售宣传上看，市场虽处于卖方市场，但消费者还未抵达理性化地步，卖方有效引导对买方购置决议会起到关键作用。
k.从品牌上看，鸿图、融兴、恒大、广源等企业楼盘以“购置安心、居住舒心”特点，成为市民购房首选。
总结：沙县房地产市场总体情况是很好，不过也有部分缺憾。比如在城南区域、工业园中存在着住宅商品性价比不合理等部分问题，部分开发商在开发楼盘过程中还存在着较多片面追求高利润短期行为，如选材不精、建筑质量不合格，物业管理不重视，城市配套落后等问题。
C、及未来沙县房地产市场展望
全省房地产价格从低迷状态中走出，展现出逐季上扬态势。所以也是沙县房地产发展关键十二个月。
a.沙县国家、省、市县及地方各类工程投资计划将掀起一轮新房地产经济热潮。
b.，沙县全方面推行住房分配货币化，提升住房社会化、商品化程度，建立适应社会主义市场经济城镇住房新制度，落实住房补助分配，释放购置力。
c.继续加强经济适用住房、廉租房建设，如：沙县火车站片区
d.，三明市级和各区县级房地产有形市场立即全方面建成并实现相互连通。将对促进市场流通将相关键推进作用。
e.建立高效房地产行政管理体系，主动推进房地产交易和权属管理一体化。
f.规范物业管理，明确物业管理收费定价标准、定价方法和价格组成，规范物业管理收费并加强监管。同时修订和完善原有政策法规，对物业管剪发展和市场行为进行有效规范，努力争取形成一个系统完整物业管理政策法规体系。

第三章 “友邦·第一城”开发经营优势点和机会点分析
一、本案开发优势点
住宅市场优势点集中以下。
1、本案开发周期内相关经济大“势”。
A、国家宏观经济走出低谷，进入上升繁荣期，是本案开发经营期。
B、住宅业金融、财政、市场管理等政策逐步到位，住宅业将面临有利政策法规环境。
C、置业意识——古往今来中国文化观念组成部分，已经重新泛起，并将成为全社会占主导地位消费观念。全社会小康后家庭消费将首先集中在住房条件改善方面。
2、本案区位优势和地段优势及其发展空间和规模
A、友邦·第一城自然环境，在沙县得地独优，其离尘不离城；
B、友邦·第一城可作为三明沙县市县一体化企事业人员，私营、民营企业家理想生活基地；
C、友邦·第一城占地超百亩，规模较大，可作为唯一全封闭高尚小区分期开发。
3本案项目企业企业领导关键和公共关系状态。
A、项目开发企业领导关键实施新组建班子，在人事、财务管理等方面实施全新体制。
B、项目开发企业领导层经营思想应以营造精品品牌，为三明市人民，沙县政府作出贡献。
C、项目也能够运行类似于bot 模式，这也刚刚得到政府充足支持。
D、本案投资商品牌、资金、资源、公共关系等优势。
上述这些优势点正确利用，有利于开发项目标打造良好基础。
二、本案开发机会点
1、整个沙县交通枢纽系统建立和市县一体化后人口众多，外来人口也较多，而且私营，民营企业今年来不仅增加，收入水平也不停增加，加之“沙县小吃城”“省级金沙园”品牌活动，使得整个沙县新区北房市较为活跃，有利于新项目标上马开工。
2、项目区域位置离尘不离城，自然环境得天独厚，加之其成本较市中心同类物业廉价，而且多年来，城北区域有大规模开发建设，整个区域内基础设施，市政设施不停完善和健全，这就更有利于新项目未来前景，而且整个沙县潜在购置力也是相当有分量，这也正是项目标开发机会点。
3、现在“友邦·第一城”交通便捷，而且物业增值可能性是显而易见，项目在这个时候和金陵大道、二环路建设同时进行，将大大促进项目所在地域交通优化。未来几年里，这些设施将逐步完成，那么友邦·第一城销售将适逢其时。

第四章 确定项目定位
面对竞争猛烈房地产市场，企业要建立自己品牌和形象，就必需长、短目标兼顾，为实施品牌战略，在本项目定位时，需将区域，交通环境、配套设施，人文文化等多种原因综合考虑，做到“高起点计划，高品质生活”打造沙县楼市新领域开发理念。
一、目标市场定位
友邦·第一城在沙县新城北，这决定了主体目标对象为沙县周围地域中高层消费群。
1、消费群界定
A.市县一体化后高校、科研院所高级职称人士
B.民营或私营企业家或个体老板
C.行政企业机关主管级领导
D.周围居民区部分富裕回乡居民购房和二次换房需要
2、年纪判定在30－45岁
购置目标百分比依次判定为：纯自住、自住兼投资型、其它。
二、产品定位
依据对项目周围环境及物业市场调查分析，将项目定位为全封闭高尚小区，关键原因是:
1.相对而言，项目在沙县旅游生态区-淘金山下，离尘不离城；地价成本较低，各项指标空间弹性大。
2.现在沙县可开发、销售项目均在金沙新区及水南片区，即使各项基础、市政设施已趋于完善。但项目标销售情况不看好，呈有价无市状态。
3.在建金陵路, 二环路将决定了“友邦·第一城”在城北区域含有
其它物业不可替换优势。

第五章 附 件
一、沙县房屋施工、销售、空置统计表

房屋施工、销售、空置等统计表
单位：平方米、万元
指 标 名 称
合

计
按用途分
住 宅
办
公
楼
商
业
用
房
其

她

90平方米以下
经济适用
别墅、
高级公寓
房屋施工面积
518592
393768

88649
36175
其 中：
本年新开工面积
291395
217610

54645
19140
完工房屋面积
176022
130733

28766
16523
其 中：
不可销售面积
8898

8898
本年商品住宅套数

1007

本年完工房屋价值
11596
8760

1739
1097
年商品房销售面积
190450
171372
508

881
9618
8579
其 中：
现房销售面积
21879
8867

881
5817
6314
期房销售面积
168571
162505
508

3801
2265
本年商品房销售额
43481
38518
112

145
4052
766
其中：现房销售额
4577
1726

145
2322
384
期房销售额
38904
36792
112

1730
382
本年住宅销售套数

1400
6

其中：
现房销售套数

76

期房销售套数

1324
6

本年现房平均销售价格
2092
1947

1646
3992
608
本年期房平均销售价格
2308
2264
2205

4551
1687
年（月）末空置面积
5759
521

2940
2298
其 中:
空置1-3年(含1年)
3856
521

2535
800

附：
沙县楼市个案调研

【世纪花园】
基地位置：新城西路
开发商：华荣地产
占地面积：3万多平方米
总建筑面积：7.3万平方米
产品形态：9幢18层高层
楼盘特色：立面、景观有一定特色（沙县首座新古典主义建筑）
主力产品：120平米左右三房
价格：均价4200元/平米
去化分析：第一期（1#、2#）148套已售完，现推第二期（3#、5#）

【康城国际】
基地位置：
开发商：
占地面积：80多亩
总建筑面积：
产品形态：多层、小高层、高层
楼盘特色：立面、景观有一定特色
主力产品：
价格：均价3700元/平米（第一期）
去化分析：第一期多层已售完，现推第二期高层

【世纪之光】
基地位置：
开发商：
占地面积：
规模：3幢楼（共198套）
产品形态：高层
楼盘特色：地段好，巴厘岛风情园林景观
主力产品：1#141平方米；2#99平方米；3#116—119平方米
价格：起价4300，最高价5000元/平方米
去化分析：住宅全部售完，现推店面

【融兴·金鼎城】
基地位置：县政府旁
开发商：融兴房地产开发
占地面积：
规模：23万多平米
产品形态：高层
楼盘特色：市中心，地段好，配套全
主力产品：户型齐全（小户型、2房、3房、4房）
价格：均价5000
去化分析：小户型基础售完，其它去化通常

【龙湖天城·御湖】
基地位置：
开发商：一信地产
占地面积：
规模：最终一期
产品形态：多层、小高层
楼盘特色：大小区，最终一期直面湖景，封闭式物业管理
主力产品：
价格：均价4000；店面均价7800
去化分析：基础售完，仅剩尾房

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