浦东新区商品住宅项目可行性研究报告样本.doc

浦东新区泾南新村2号地块
商品住宅项目
可行性研究汇报

上海XX置业
二OO十二个月十月

目 录
前 言
第一章 项目概况
第二章 市场分析
第三章 设计方案
第四章 市政配套、环境保护及节能
第五章 项目法人和项目经营管理
第六章 建设进度
第七章 投资估算、资本金和资金筹措
第八章 财务效益分析
第九章 结论和提议
附表
一、 建设投资估算表
二、 营业收入估计表
三、 营业成本估计表
四、 损益表
五、 现金流量表
六、 敏感性分析表
附件
一、 项目提议书批复
二、 选址意见书批复
三、 上海中迪置业营业执照
四、 上海中迪置业暂定资质证书
五、 水电煤等配套单位意见
六、 相关资本金到位证实
附图
一、 平面图
二、 房型图
前 言
上海要建成国际经济、金融、贸易中心之一，其社会结构、经济布局、人口分布等很多原因合理计划和调整无疑必不可少。20世纪90年代以来，为了加紧上海市商品住宅建设，改善居民居住条件，上海房地产开发企业做出了巨大贡献。
在浦东新区泾南新村Ⅱ地块，长久以来建筑陈旧，临时用房较多，居民居住质量较差，大大落后于周围小陆家嘴地域飞速发展。
上海中迪置业经过反复调查研究后，于初决定投资对该地域72325平方米区域进行开放改造，建设商品住宅，项目暂名“泾南新村Ⅱ地块商品住宅项目”。项目提议书已于9月16日经上海市浦东新区发展计划局“浦计投（）991号文”批复同意；项目选址意见书于 月 日经上海市浦东新区计划局“ （） 号文”批复同意。
伴随上海市住宅市场趋于景气，加紧本项目基地建设，改善周围居住环境时机已到来。
依据建设基地情况和项目初步方案，遵照相关要求，编制“泾南新村Ⅱ地块商品住宅项目”可行性研究汇报以下。

第一章 项目概况
1.1编制依据
1.1.1项目提议书批复，见附件1。
1.1.2计划选址意见书，见附件2。
1.2项目名称
泾南新村Ⅱ地块商品住宅项目
1.3建设地点
项目基地在浦东新区泾南新村Ⅱ地块，东至巨野路、南至已建中新家园和申立苑、西至民生路、北至羽山路。基地占地面积约72325平方米，总建筑面积约108480平方米。
1.4项目法人
上海中迪置业
法人代表：朱胜杰
注册地址：上海市浦东新区南泉路1315号222室
注册资金：人民币贰仟万元
企业类型：有限责任企业
上海中迪置业是由中华企业股份、上海古北（集团）、上海民办前进进修学院合作成立房地产开发企业。关键从事房地产开发经营、咨询、物业管理、建筑装潢材料、五金交电销售、室内装潢。8月13日取得由上海市房屋土地资源管理局颁发中国房地产开发企业暂定资质证书。
上海中迪置业营业执照见附件3，企业暂定资质证书见附件4。
1.5建设内容
泾南新村Ⅱ地块商品住宅项目用地面积72325平方米，总建筑面积108480平方米。其中住宅类型为多层、高层相结合，建筑面积100560m2；商业公建面积2940 m2；会所面积1980 m2；幼托公建面积3000 m2。
1.6建设投资
经估算，本项目建设投资为18595万元（不含土地动迁赔偿费用22283万元）。其中土建及设备安装工程费用14189万元，其它基建费用3981万元，预备费为425万元。
1.7财务效益测算
经测算，项目全部投资财务内部收益率为26.8%，高于银行年贷款利率6.435%。以9月为折现时点，按7%折现率测算财务净现值为6204万元，静态投资回收期为2.21年（含2年建设期），动态投资回收期为2.58年（含2年建设期），项目在财务上是可行。
1.8项目社会效益
1.8.1加紧改变该地域原有面貌，有利于和周围陆家嘴花园、香榭丽花园及联洋新小区将该区域共同提升为高级生态居住区域。
1.8.2本项目建成后将上缴政府各类税费8141万元，为地方财政和市政建设作出贡献。
第二章 市场分析
上海房地产市场特点，总体上处于较为平稳状态。但从住宅市场情况来看，尤其自以来，伴随宏观环境逐步变好，出现了部分新特点，最为显著就是市场形势深入趋好及新建楼盘畅销。从中房上海住宅指数来看，6月升11点，涨幅为1.6%；7月升12点，涨幅为1.7%。自99年11月止跌回升以来，住房价格至今年7月份累计已上升10%。各类房地产市场统计数据表明，住宅市场已进入新景气发展阶段，上海房价将在牢靠扎实基础上稳中趋升，物有所值。
2.1市场总体供求情况
2.1.1宏观环境分析
上海住宅市场景气是建立在宏观经济连续增加基础上。上海人均GDP正处于4000～8000美元发展阶段中，住房将以增量发展为主同时兼顾舒适型享受型消费需求。伴随GDP增加，恩格尔系数不停下降，住宅成为居民最大消费倾向。
上海住宅市场景气是建立在制度创新基础上。在95年房价开始下跌、空置量逐年剧增情况下，上海市政府采取了一系列政策方法。在供给方面，严控土地供给，消化空置房，降低不合理税费；在消费方面，着重培育房地产市场，推出了一整套市场运作创新制度，如出售旧公房使原租赁者成为业主，打破售后公房须5年上市约束，推进了二、三级市场联动。
上海住宅市场景气是建立在全方面提升住房品质基础上。在基础处理、结构抗震、生态绿化、容积密度、数字小区、门窗电梯等质量和标准上有了很显著进步，有些还是质飞跃。在住宅城市建设配套方面，最近上海城市现代化进程为世界城市史上罕见，高架道路、地铁隧道、大型绿地等建设投资经过城市地租成为住宅外部转移成本。来房地产市场化取向改革逐步实现了供求趋于平衡，一度较高利润率已大幅下降，趋于社会平均利润。
2.1.2市场发展分析
多年以来上海市政府前后采取了一系列方法完善和培育市场，如制订新住宅建设标准，加强房产市场法律法规建设，制订各类住房上市要求等，住宅市场正在纳入规范有序发展轨道中。
在住宅购置对象中个人购置比重不停上升同时，住宅质量也在不停提升。为适应购房者需要，发展商愈加注意住宅环境、配套设施、房型，从而是整个上海商品住宅面貌焕然一新。从上海市1999年、评选出最好房型看，住宅设计功效日趋合理，并能够满足不一样层次人士购房需求。
和此同时，本市住宅消费市场中居住观念也在不停进步。现在大家买房走是“先看环境地段，再看房型功效，然后才讨论房价高低”三部曲，尤其是绿地率已成为楼盘优劣关键标志，而识别房型孰好孰差也几乎成为楼市常客基础功。现在消费者对楼盘功效开发已形成共识：厅卧大小适宜，朝向端正，厨房、卫生间不再狭小，洗衣机和冰箱有专门位置，甚至阳台取舍、过道楼梯宽窄装饰全部成了楼盘品质关键原因。
2.1.3区位原因分析
多年来，上海市新上市楼盘总体质量已经有显著提升，给购房者以更大选择余地，购房者观念也正在发生改变，除地段和交通之外，良好绿化和人文环境、合理房型、完善配套设施也成为购房者十分重视方面。
就本项目而言，基地在小陆家嘴地域，毗邻浦东新区花木文化行政中心，区位优势显著，轨道交通发达，公交路线四通八达，进才中学、世纪公园、源深体育中心使该地域形成浓厚文化气氛。和此同时，羽山路沿线陆家嘴花园、香榭丽花园等住宅小区已使该地域成为众多购房者向往高级生态居住区域，吸引了相当一批购置力较高购房者。
2.1.4价格分析
以来，开发开放浦东政策及市政设施、生态环境极大改善，浦东新区房地产市场急剧升温，房价已上涨20%左右。锦绣路世纪公园沿线高级楼盘如华丽家族、天安花园等价格已超出8000元，羽山路沿线香榭丽花园、陆家嘴花园二期价格均达成6000～7000元，即使在浦东塘桥怡东花园、乔顿花园等价格也已突破5000元。不过，在房价上涨情形下，良好居住环境仍吸引一批批购房者纷至沓来。浦东房价仍有上涨空间。
2.1.5目标用户及购置力分析
地段、交通、环境及各项配套设施优势将对收入较高私营业主、律师、港澳台在沪人员及在陆家嘴金融贸易区、金桥出口加工区及部分外高桥保税区收入较高白领产生较强吸引力。
本项目定位为高级生态居住区，在房型设计上以三室二厅为主，面积在130～150平方米之间，总价控制在60～80万之间。同时，考虑部分面积较小房型，以满足年轻白领需求。
2.2本项目售价估计
依据本项目周围地域新建或在建住宅项目标售价情况及项目本身特点，估计本项目标住宅每平方米销售均价在5500元，是较为客观和适宜。
第三章 设计方案
3.1设计指导思想
以人为本设计指导思想，面向二十一世纪，以建设绿色生态型和高智能化居住环境为目标，强化小区居住功效，合理安排居住配套通讯设施，提升生活质量，为居民发明一个高绿化率、高智能化、布局合理、功效齐备、交通便捷、生活方便现代化高级生态居住小区。
3.2总体设计
本项目在浦东新区泾南新村Ⅱ地块，地理位置十分优越，为新兴标志性高级住宅区。小区南面为花木文化行政中心及新联洋小区，西接陆家嘴花园二期高级居住区，北临进才中学分校，周围基层文教医疗机构完善，交通便捷，购物方便。
小区内多、高层住宅相结合，形成高低起伏建筑群落，小区内设置大型集中绿化区域，以草地、乔木、花卉、景观池为主。在靠近民生路主入口一带，设置小区活动中心――会所及部分商业设施，在靠近巨野路一侧建造幼稚园、托儿所等公建设施。
整个小区一次计划实施。土地使用面积72325平方米，共建8幢高层及3幢多层住宅。地上建筑面积108480平方米（其中住宅面积100560平方米，会所、商场、幼托等公建面积7920平方米）；地下建筑面积18400平方米，关键为地下车库。
总平面图见附图1，关键建筑指标详见表3－1。
表3－1 关键技术指标表
序 号
指 标
数 值
1．
总用地面积（平方米）
72325
2．
地上建筑面积（平方米）
108480
2.1
住宅面积（平方米）
100560
2.1.1
多层住宅（平方米）
23540
2.1.2
高层住宅（平方米）
77020
2.2
会所（平方米）
1980
2.3
商场（平方米）
2940
2.4
幼托（平方米）
3000
3.
地下建筑面积
18400
4.
建筑密度
16.5%
5.
总户数
784户
6.
综合容积率
1.50
7.
集中绿化率
22.9%
8．
绿化率
52.4%
9.
停车位
470辆
3.3建筑结构设计
3.3.1结构设计
基础设计多层采取复合桩基，高层采取桩基，地下车库采取锚桩，2层商场、会所、幼托采取天然地基；
上部结构多层为钢筋混凝土异型柱结构，高层为钢筋混凝土剪力墙结构，商场、会所、幼托为钢筋混凝土框架结构，地下车库为无梁楼盖结构；
本工程按7度设防，场地类别为Ⅵ类。
3.3.2建筑设计
建筑造型上采取现代气息强烈组成方法。多层采取框架结构体系，高层采取大板结构体系，使得建筑造型更趋自由、丰富。多层顶部3层弧形玻璃面和高层大面积落地门窗及大胆漏空、挑板，使得立面造型丰富而有层次，统一而不乏改变，结合屋顶绿化和平台（阳台）绿化，让人宛如在一组组现代雕塑中穿行，其乐无穷。
户型设计上多采取一梯二户，配合部分一梯三户，而且大量引入“一梯一户”概念；户型以三室二厅二卫为主，并设有一室二厅、二室二厅等多个户型，可选性强；户户朝阳，日照充沛，而且客厅景观视野开阔；户型合理，客厅和餐厅分区明确，餐厅绝大多数全部有良好自然采光，厨卫宽大实用。
关键房型图见附图2。
3.3给排水设计
3.3.1生活用水
本工程最高日用水量为937m3/d。给水方法：小区内公建均由市政给水管网直接供水。高层采取水池水泵及屋顶水箱供水，多层采取小区集中变频供水。
3.3.2消防用水
在高层电梯前室，关键楼梯出入口及商场等处设消火栓箱，各箱内设置消防泵开启按钮，在系统上设置水泵接合器，其周围15～40米内设置室外消火栓。消防用水按基地内最大一幢建筑考虑，室内消火栓用水量为20l/s，室外消火栓用水量15L/s，消防用水直接从市政网中抽吸。
3.3.3排水
室内采取废水分流制，室外污废水合并后排至二级生化处理装置，处理达标后排入市政管道，污水量为844m3/d，雨水聚集后直接排入市政雨水干管。
3.4电气设计
3.4.1强电系统
强电系统设计包含：基地内电力配电和照明系统设计、防雷接地及电气保安接地系统设计。基地内总装机容量为：7894KW，总有功效负荷为：6315KW，总视在负荷为：6864KVA。
本工程拟在小区基地内设电业箱式变电站，每座电业箱式变电站均由二路10KV高压进线。
3.4.2弱电系统
本工程于会所底层设一电话交换间，电话通讯总光缆埋地引自市话局网，在电话交接间进行光电转换。本工程住宅每户设直线电话2对每户，商场及会所部分按30m2/门各设电话终端若干个。电话总容量约为1770门。
本工程设置有线电视系统，有线电视总线埋地引自有线电视网，经分配分支器至各用户。本工程住宅每户设电视终端2个，商场，会所依据具体情况设置电视终端若干个。
小区安保系统由楼宇对讲子系统、小区摄像监控子系统、红外监控子系统组成。
3.4.3防雷和接地系统
本工程防雷接地，电器设备接零，保护反复接地及弱电系统工作接地，均利用建筑物基础底板及基桩组成一个统一联合接地体，该接地体接地电阻R<1W。
本工程为二或三级防雷系统，屋面采取避雷带及避雷针相结合防雷装置，避雷带用25×4镀锌扁钢。避雷引下线利用砼柱及砼剪力墙内主钢筋，和基础底板及桩内钢筋可靠焊接。为防侧击雷，本工程各栋大楼由底层开始，每隔二层沿建筑外墙，利用圈梁式砼剪力墙中钢筋连接并接地，作为防侧击雷均压环。
3.5煤气
气源来自城市管网，天然气关键供住宅燃气热水器及二眼灶使用，每户煤气表容量为4m3/h。
第四章 市政配套、环境保护及节能
4.1市政配套
4.1.1给水
本项目标日最大用水量约为937m3，消防水量20L/s。经向上海市自来水浦东咨询可配套。
4.1.2排水
项目日最大排污废水量844m3，室外污废水合并后排至二级生化处理装置，处理达标后排入市政管道。
4.1.3供电
项目用电总量累计7894KW，经向上海市电力企业浦东供电所咨询可配套。
4.1.4煤气
经向上海燃气浦东销售咨询能够配套。
现在建设单位已得到市政配套相关方面咨询意见。详见附件5。
4.2环境保护
本项目无“三废”产生，关键治理污水、油烟排气及设备噪声。
4.2.1废水处理
厨房废水经隔油处理，然后和其它生活污水经处理达标后，一起排入市政污水管网。
4.2.2废水治理和排放
厨房灶头设油烟过滤排气罩，烟气经过滤后高空排放。厕所设有独立排风系统。
4.2.3噪声处理
本项目中设备如水泵、风机等均选择低噪声产品，机房采取隔离方法，机房内墙、顶棚设置吸声材料，以降低噪声并降低其对外界影响，振动大设备在安装时设置减震器，以降低振动。
4.3节能
本项目选择国家颁布节能型设备，如风机、水泵、变压器，以降低能耗。
本项目标照明尽可能采取节能高效灯具，如荧光灯等。
第五章 项目法人和项目经营管理
5.1项目法人
依据相关要求，项目标建设单位应实施项目法人制度。本项目标项目法人为上海中迪置业，该企业将对整个项目标策划、资金筹措、建设实施和经营实施全过程负责。
5.2项目经营管理
本项目建成后，项目标经营由项目法人负责，并委托专业物业管理企业负责其物业管理。
第六章 建设进度
本项目自3月开始编制项目提议书及可行性研究，计划于12月开工，12月完工，建设期为2年。建设形象进度详见表6-1。
序号
时间
内容

1
2
3
4
1
2
3
4
1
2
3
4
1
可行性研究

2
初步设计

3
施工图设计

4
地下工程

5
地上工程

6
设备装饰工程

7
市政配套工程

8
收尾工程

9
完工

第七章 投资估算、资本金和资金筹措
7.1项目投资估算范围
本项目标工程建设投资估算中，不包含住宅用房二次精装修等费用。
7.2投资估算编制依据
Ø 建设投资依据项目基础设计方案和相关前期工作方面部分基础资料；
Ø 上海市建委《1993土建综合预算定额》；
Ø 关键设备采取现行市场价格。
7.3建设投资估算内容
Ø 总体工程包含室外管线系统、道路、绿化等；
Ø 项目全部土建和建筑物外立面装修及内部一次性装修；
Ø 勘察设计费用按每平米25元计；
Ø 住宅维修基金
Ø 预备费为工程不可预见费，按建安工程费3%计。
7.4投资估算
经估算，本项目建设投资为18595万元（不含土地动迁赔偿费用22283万元）。其中土建及设备安装工程费用14189万元，其它基建费用3981万元，预备费为425万元。建设投资估算详见附表一。
7.5资本金及资金筹措
依据项目实施资本金制度要求和项目标实际情况，本项目标资本金约为3000万元。项目法人前期投入资金已达成项目报建所需资金要求，详见附件5。其它建设资金由项目法人单位自筹和经过预售处理。
第八章 财务效益分析
8.1分析依据及说明
本财务分析依据国家现行财税体制进行。
本财务分析计算期为2.75年，其中建设期2年。
本项目建成后商品住宅及机动车位全部出售，暂不考虑物业管理收入及其成本。
8.2营业收入
8.2.1住宅销售
项目建成后，100560平方米住宅面积全部按市场价出售。房产销售采取预售和现售相结合方法。销售均价按5500元/平方米计，销售进度见下表（表6-3）。
住宅销售进度（售房资金按当季度回笼50%，剩下50%在下一季度回笼）：

时间
内容
建 设 期

4
1
2
3
4
1
2
3
4
销售百分比（%）
25
25
15
15
10
10

8.2.2车位销售
本项目建有470个车位，全部采取预售及现售方法出售，车位平均售价10万元/个，销售收入当期回笼，销售进度见下表（表6－4）。

时间
内容
建 设 期

4
1
2
3
4
1
2
3
4
销售百分比（%）

15
15
15
15
15
15
10

以上总销售收入为60008万元，经营收入估计表见附表二。
8.3销售税金
本项目按销售收入5%交纳营业税，并分别按应纳税额7%、3%、1%、0.3%、0.25%交纳城市建设维护费、教育费附加、堤防费、义务兵优待金、河道维护费，累计为5.5775%。
8.4营业成本
8.4.1土地拆迁赔偿费用
依据协议，土地拆迁赔偿费用22283万元
8.4.2建设投资
依据先前估算，建设投资18595万元。
8.4.3销售费用
代理费用和广告费用分别按销售收入1%计，累计1200万元。
8.4.4其它费用
权属登记费用及印花税等，累计56万元。
总成本费用估计表见附表三。
8.5土地增值税
本项目属一般标准住宅，可免交土地增值税。
8.6利润
8.6.1所得税
按经营利润33%交纳所得税。
8.6.2利润分配
按税后利润15%计提公益金和公积金。
损益表见附表四。
8.7财务效益分析
经测算，项目全部投资财务内部收益率为26.8%，高于银行年贷款利率6.435%。以9月为折现时点，按7%折现率测算财务净现值为6204万元，静态投资回收期为2.21年（含2年建设期），动态投资回收期为2.58年（含2年建设期），项目在财务上是可行。
项目现金流量表见附表五。
8.8不确定性分析
8.8.1盈亏平衡分析
本项目标盈亏平衡价格为4750元/平方米时，项目即可保本。
8.8.2敏感性分析
当销售价格及开发成本分别改变时，对项目标财务分析指标影响程度分别进行了分析，结果表明，本项目标抗风险能力很好。
敏感性分析表见附表六。
第九章 结论和提议
9.1结论
本项目标建设符合该地域改造计划，对该地域发展将带来有利影响。项目标开启资金已基础落实，建设条件基础成熟，且项目标财务评价结果很好。所以本项目标建设是基础可行。
9.2提议
提议依据计划要求在单体方案设计阶段深入优化完善设计。

附表一 建设投资匡算表
序号
内 容
建筑面积(m2)
单位面积造价
(元/ m2)
总 计
(万元)
1
前期开发费：
设计、勘察、审照、
配套咨询、招投标：
108480

35
25
10
379
271
108
2
土建及设备安装：
住宅部分（含电梯）：
公建部分：
智能化配套费用：
108480
100560
7920
108480

1300
1000
30
14189
13072
792
325
3
街坊配套及总体工程：
108480
250
2712
4
维修基金：
100560
51.8/38.9
490
5
管理费：

400
6
预备费：

425
合 计

18595

附表二 经营收入估计表 单位（万元）
项目
累计
计算期

一．售房收入
55308

预售25%
13827
13827

预售65%
35950

35950

销售10%
5531

5531
二．车位销售收入
4700

预售60%
2820

2820

销售40%
1880

1880
合 计
60008
13827
38770
7411
附表三 总成本费用估计表 单位（万元）

1.土地拆迁赔偿费用
22283
10000
12283

2.建设投资
18595
379
6706
9018
2492
3.销售费用
1200

138
858
204
4.其它费用
56

40
16
总成本费用
42134
10379
19127
9916
2712

附表四 损益表 单位（万元）
项目
累计
计算期

1.销售收入
60008

6913.5
42918.3
10176.2
2.总成本
42134
10379
19127
9916
2712
3.销售税金
3347

385.6
2393.8
567.6
4.税前利润
14527

14527
5.所得税
4794

4794
6.税后利润
9733

9733
7.公积金、公益金
1460

1460
8.净利润
8273

8273

附表五 现金流量表 单位（万元）
项目
累计
计算期

1.现金流入
60008

6913.5
42918.3
10176.2
2.现金流出

2.1总成本费用
42134
10379
19127
9916
2712
2.2销售税金
3347

385.6
2393.8
567.6
2.3所得税
4794

4794
2.4公益金
485

485
3.净现金流量
9248
-10379
-12599.1
30608.5
1617.6
4.累计净现金流量
9248
-10379
-22978.1
7630.5
9248
5.净现值
6204
-10485.7
-11917.8
27159.6
1447.6
6.累计净现值
6204
-10485.7
-22403.5
4756.1
6204
内部收益率
26.8%
净现值(I=7%)
6204万元（9月为折现点）
静态投资回收期
2.21年（含建设期）
动态投资回收期
2.58年（含建设期）

附表六 敏感性分析表

内部收益率
财务净现值
静态 投资回收期
动态 投资回收期

%
i=7%(万元)
年
年
基础方案
26.8
6204
2.21
2.58
建设投资增加2%
24.2
5437
2.34
2.71
销售收入降低2%
24.1
5301
2.33
2.70