房地产开发项目可行性研究报告样本.doc
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1、北海“鑫岳花园”房地产开发项目可行性研究汇报一、项目简述1、项目名称:北海“鑫岳花园”2、项目地点:广西北海市海成区驿马街道办事处西塘村十二间屋组(西南大道)3、项目计划技术经济指标:(1)用地面积:100亩(2)用地使用性质:商业、住宅(3)土地使用年限:70年(4)容积率:2.2(5)建筑密度:30%(6)绿化率:35%(7)总建筑面积: 148,149 其中:A、别墅:50幢,建筑面积52,680B、电梯公寓:6幢,建筑面积48,960C、综合大楼:1幢,建筑面积63,880(地上建筑面积约52,680,地下建筑面积11,200)(8)综合楼停车位:350个二、项目市场可行性研究(一)、
2、区域市场政策利好对于北海市房地产市场宏观区域市场,在本项目标项目评定汇报中已进行具体描述,在此不再进行过多反复。需要补充说明是,依据最新国务院、国家发改委、财政部、建设部、广西壮族自治区人民政府等多部门2月28日在北京人民大会堂举行联合新闻介绍会(2月28日新闻联播关键播报)上发表公布,1月16日国家同意实施广西北部湾经济区发展计划。计划将北部湾经济区定位为“关键国际区域经济合作区”其中:1、广西北部湾经济区开放开发正式纳入国家发展战略;2、广西北部湾经济区是中国西部大开发和面向东盟开放合作关键地域;3、将建设成为中国东盟开放合作物流、商贸、加工制造基地和信息交流中心;4、经过10到努力,广西
3、北部湾经济区将在西部地域率先实现全方面建设小康社会目标。对此,国家财政将计划在3年内调拨4000亿元,经过国家财政转移支付,对计划所属经济区域进行关键开发扶持。同时国家各部委也出台对应配套政策,明确给广西北部湾经济区综合配套改革,重大项目布局,保税物流体系,金融改革和开放合作五大方面政策倾斜,全力支持北部湾经济区建设。在北部湾经济区发展计划当中,依据空间布局和海岸线分区,北部湾经济区将计划建设南宁、钦防、北海、铁山港和东兴5个功效组团。北海市管辖两个组团,同时广西北部湾经济区管委会将落户北海,将使北海市成为该区域中关键发展区域。北海市将根据特大城市规模计划建设,发挥宜居优势,促进城市发展。城市
4、建成区人口将发展到100120万人,城市建成区建设用地控制在140平方公里以内。城市发展关键向东向北推进,城市发展定位为:发挥亚热带滨海旅游资源优势,开发滨海旅游和跨国旅游业,关键发展电子信息、生物制药、海洋开发等高科技术产业和出口加工业,拓展出口加工区保税物流功效,保护良好生态环境,把北海建设为最适合人类居住,人居环境优美舒适海滨城市(详见所附报刊资料)。(二)项目地段优势北海“鑫岳花园”项目,在北海市中心地段位置,享受交通便利、配套设施完备、生活区域成熟同时,又近邻北海最著名疗养胜地北海银滩。本项目不仅是适合人居成熟项目,同时含有极大商业开发价值和项目发展潜力。1、便利交通、完备配套设施、
5、成熟生活小区。本项目地处西南大道,在北海市现有城市中心北部湾广场和在建新城市中心南珠广场中间位置,周围配套有学校、医院、银行、政府机构及多个中高级小区(详见项目评定汇报细述),是一个含有成熟完备生活条件成熟开发项目。2、卓越休闲疗养生活区域。本项目所处地段,距离北海最著名疗养胜地北海银滩,仅需5 分钟车程,不仅可无限享受北海漂亮迷人阳光、海水、沙滩,还是富有成功人士休闲疗养胜地最好选择,同时极具投资价值及升值潜力。三、项目发展定位及市场总体营销推广分析(一)、项目产品定位为充足发挥本项目标独特项目优势,本项目将计划建设成为一个集别墅、高级公寓、商业楼宇为一体综合性高级精品物业,其物业项目将发展
6、成为北海市标志性顶级五星级小区。(二)、目标用户群体定位(1)大型企业、单位、团购用户(2)高收入高级白领、金领阶层(3)事业成功人士(4)企业家及高收入职业经理人(5)富裕阶层人士(6)生活优良离退休人士(7)外籍人士、外地驻北海机构代表(8)投资置业人士用户群体区域组成:北海市当地40%50%;外地用户50%60%(三)、项目总体市场营销推广分析本项目用户基础上全部是成功高收入阶层人士(其中包含最富有企业成功人士和团购用户),用户群体消费心理成熟,对项目产品要求极高,要求项目本身含有成熟便利生活条件,独特优美生活环境,良好投资价值及保值升值潜力,而本项目标优势特征恰好符合以上这些高标准要求
7、。本项目将极力围绕产品成熟配套、优美环境、投资价值等优势,进行全方位市场营销推广,并将围绕以上目标用户群体进行针对性引导。本项目标产品市场推广关键价值以下:1、富有、成功标志;2、城市中心成熟便利生活、交通;3、疗养胜地美好生活方法;4、异地置业消费良好选择;5、候鸟性生活人群(关键是西北、东北退休养老用户冬天南迁)、夏天渡假疗养人群明智选择6、城市大环境推进、项目内部优良品质共同形成投资价值及升值潜力。四、项目财务可行性研究(一)项目开发进度计划表时 间任 务1-3月4-6月7-9月10-12月1-3月4-6月7-9月10-12月1-3月4-6月7-9月可行性研究项目审批计划设计土建及结构工
8、程装饰及设备安装工程销售进度(二)项目关键经济指标及开发价值汇总表物业项目累计联体公寓可供销售面积()3500017500销售百分比50%50%销售面积175001750035000销售单价(元/)72507250销售金额(万元)12687.512687.525375电梯公寓可供销售面积()4896024480销售百分比50%50%销售面积244802448048960销售单价(元/)47604760销售金额(万元)11652.4811652.4823304.96综合楼商业部分可供销售面积()168008400销售百分比50%50%销售面积8400840016800销售单价(元/)771077
9、10销售金额(万元)6476.46476.412952.8综合楼办公部分可供销售面积()3588017940销售百分比50%50%销售面积179401794035880销售单价(元/)48204820销售金额(万元)8647.088647.0817294.16综合楼车库可供销售个数350175销售百分比50%50%销售个数175175350销售单价(元/)5000050000销售金额(万元)8758751750销售累计(万元)40338.4640338.4680676.92本表销售单价=比准价(1+估计本项目开盘销售日房地产价格指数)2,所取指数均为5%(三)项目投资成本汇总表序号项目费用名称
10、金额(万元)1土地出让费16,0002三通一平费用163设计费用3444勘探费用225报建费7,946建设施工费18,2237配套系统3,1798产权登记1,8009其它税费10,78210其它费用4,462投资成本累计(万元)55,622(四)项目利润表序号项目金额(万元)1销售总收入806762减:销售总成本556223利润总额25054项目投资收益率为45%,年投资收益率为23%;销售成本中已包含全部税费(营业税,土地增值税,企业所得税)。(五)项目资金投入计划表累计(万元)1-3月4-6月7-9月10-12月1-3月4-6月7-9月10-12月1-3月4-6月7-9月资金投入(不含土地
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