房地产开发项目可行性研究报告样本.doc

北海“鑫岳花园”房地产开发项目
可行性研究汇报

一、项目简述
1、项目名称：北海“鑫岳花园”
2、项目地点：广西北海市海成区驿马街道办事处西塘村十二间屋组（西南大道）
3、项目计划技术经济指标：
（1）用地面积：100亩
（2）用地使用性质：商业、住宅
（3）土地使用年限：70年
（4）容积率：≥2.2
（5）建筑密度：≤30%
（6）绿化率：≥35%
（7）总建筑面积： 148,149㎡
其中：A、别墅：50幢，建筑面积52,680㎡
B、电梯公寓：6幢，建筑面积48,960㎡
C、综合大楼：1幢，建筑面积63,880㎡（地上建筑面积约52,680㎡，地下建筑面积11,200㎡）
（8）综合楼停车位：350个
二、项目市场可行性研究
（一）、区域市场政策利好
对于北海市房地产市场宏观区域市场，在本项目标《项目评定汇报》中已进行具体描述，在此不再进行过多反复。
需要补充说明是，依据最新国务院、国家发改委、财政部、建设部、广西壮族自治区人民政府等多部门2月28日在北京人民大会堂举行联合新闻介绍会（2月28日新闻联播关键播报）上发表公布，1月16日国家同意实施《广西北部湾经济区发展计划》。计划将北部湾经济区定位为“关键国际区域经济合作区”其中：1、广西北部湾经济区开放开发正式纳入国家发展战略；2、广西北部湾经济区是中国西部大开发和面向东盟开放合作关键地域；3、将建设成为中国—东盟开放合作物流、商贸、加工制造基地和信息交流中心；4、经过10到努力，广西北部湾经济区将在西部地域率先实现全方面建设小康社会目标。对此，国家财政将计划在3年内调拨4000亿元，经过国家财政转移支付，对计划所属经济区域进行关键开发扶持。同时国家各部委也出台对应配套政策，明确给广西北部湾经济区综合配套改革，重大项目布局，保税物流体系，金融改革和开放合作五大方面政策倾斜，全力支持北部湾经济区建设。
在北部湾经济区发展计划当中，依据空间布局和海岸线分区，北部湾经济区将计划建设南宁、钦防、北海、铁山港和东兴5个功效组团。北海市管辖两个组团，同时广西北部湾经济区管委会将落户北海，将使北海市成为该区域中关键发展区域。北海市将根据特大城市规模计划建设，发挥宜居优势，促进城市发展。城市建成区人口将发展到100~120万人，城市建成区建设用地控制在140平方公里以内。城市发展关键向东向北推进，城市发展定位为：发挥亚热带滨海旅游资源优势，开发滨海旅游和跨国旅游业，关键发展电子信息、生物制药、海洋开发等高科技术产业和出口加工业，拓展出口加工区保税物流功效，保护良好生态环境，把北海建设为最适合人类居住，人居环境优美舒适海滨城市（详见所附报刊资料）。
（二）项目地段优势
北海“鑫岳花园”项目，在北海市中心地段位置，享受交通便利、配套设施完备、生活区域成熟同时，又近邻北海最著名疗养胜地——北海银滩。本项目不仅是适合人居成熟项目，同时含有极大商业开发价值和项目发展潜力。
1、便利交通、完备配套设施、成熟生活小区。本项目地处西南大道，在北海市现有城市中心北部湾广场和在建新城市中心南珠广场中间位置，周围配套有学校、医院、银行、政府机构及多个中高级小区（详见项目评定汇报细述），是一个含有成熟完备生活条件成熟开发项目。
2、卓越休闲疗养生活区域。本项目所处地段，距离北海最著名疗养胜地——北海银滩，仅需5 分钟车程，不仅可无限享受北海漂亮迷人阳光、海水、沙滩，还是富有成功人士休闲疗养胜地最好选择，同时极具投资价值及升值潜力。
三、项目发展定位及市场总体营销推广分析
（一）、项目产品定位
为充足发挥本项目标独特项目优势，本项目将计划建设成为一个集别墅、高级公寓、商业楼宇为一体综合性高级精品物业，其物业项目将发展成为北海市标志性顶级五星级小区。
（二）、目标用户群体定位
（1）大型企业、单位、团购用户
（2）高收入高级白领、金领阶层
（3）事业成功人士
（4）企业家及高收入职业经理人
（5）富裕阶层人士
（6）生活优良离退休人士
（7）外籍人士、外地驻北海机构代表
（8）投资置业人士
用户群体区域组成：
北海市当地40%～50%；
外地用户50%～60%
（三）、项目总体市场营销推广分析
本项目用户基础上全部是成功高收入阶层人士（其中包含最富有企业成功人士和团购用户），用户群体消费心理成熟，对项目产品要求极高，要求项目本身含有成熟便利生活条件，独特优美生活环境，良好投资价值及保值升值潜力，而本项目标优势特征恰好符合以上这些高标准要求。
本项目将极力围绕产品成熟配套、优美环境、投资价值等优势，进行全方位市场营销推广，并将围绕以上目标用户群体进行针对性引导。本项目标产品市场推广关键价值以下：
1、富有、成功标志；
2、城市中心成熟便利生活、交通；
3、疗养胜地美好生活方法；
4、异地置业消费良好选择；
5、候鸟性生活人群（关键是西北、东北退休养老用户冬天南迁）、夏天渡假疗养人群明智选择
6、城市大环境推进、项目内部优良品质共同形成投资价值及升值潜力。
四、项目财务可行性研究
（一）项目开发进度计划表
时 间

任 务

1-3月
4-6月
7-9月
10-12月
1-3月
4-6月
7-9月
10-12月
1-3月
4-6月
7-9月
可行性研究

项目审批

计划设计

土建及结构工程

装饰及设备安装工程

销售进度

（二）项目关键经济指标及开发价值汇总表
物业
项目

累计
联体公寓
可供销售面积（㎡）
35000
17500

销售百分比
50%
50%

销售面积
17500
17500
35000
销售单价（元/㎡）
7250
7250

销售金额（万元）
12687.5
12687.5
25375
电梯公寓
可供销售面积（㎡）
48960
24480

销售百分比
50%
50%

销售面积
24480
24480
48960
销售单价（元/㎡）
4760
4760

销售金额（万元）
11652.48
11652.48
23304.96
综合楼—商业部分
可供销售面积（㎡）
16800
8400

销售百分比
50%
50%

销售面积
8400
8400
16800
销售单价（元/㎡）
7710
7710

销售金额（万元）
6476.4
6476.4
12952.8
综合楼—办公部分
可供销售面积（㎡）
35880
17940

销售百分比
50%
50%

销售面积
17940
17940
35880
销售单价（元/㎡）
4820
4820

销售金额（万元）
8647.08
8647.08
17294.16
综合楼—车库
可供销售个数
350
175

销售百分比
50%
50%

销售个数
175
175
350
销售单价（元/㎡）
50000
50000

销售金额（万元）
875
875
1750
销售累计（万元）

40338.46
40338.46
80676.92
本表销售单价=比准价×（1+估计本项目开盘销售日房地产价格指数）2，所取指数均为5%

（三）项目投资成本汇总表
序号
项目费用名称
金额（万元）
1
土地出让费
16,000
2
三通一平费用
16
3
设计费用
344
4
勘探费用
22
5
报建费
7,94
6
建设施工费
18,223
7
配套系统
3,179
8
产权登记
1,800
9
其它税费
10,782
10
其它费用
4,462

投资成本累计（万元）
55,622

（四）项目利润表
序号
项目
金额（万元）
1
销售总收入
80676
2
减:销售总成本
55622
3
利润总额
25054
项目投资收益率为45%，年投资收益率为23%；销售成本中已包含全部税费（营业税，土地增值税，企业所得税）。

（五）项目资金投入计划表

累计(万元)

1-3月
4-6月
7-9月
10-12月
1-3月
4-6月
7-9月
10-12月
1-3月
4-6月
7-9月
资金投入（不含土地出让费）
100%
39622
3%
993
1%
385
2%
761

107
23%
9283
11%
4311
15%
6073
14%
5695
19%
7802
3%
1216
8%
2988
⒈土地开发费
100%
16000
100%
16000

⒉三通一平费用
100%
16

100%
16

⒊设计费用
100%
344
30%
103

70%
241

⒋勘探费用
100%
22
100%
22

⒌报建费
100%
794
15%
119
35%
278
50%
397

⒍建设施工费
（考虑垫资）
100%
18223

20%
3645
16%
2916
16%
2916
16%
2916
32%
5831

⒎配套系统
100%
3179

26%
827
26%
827
48%
1526
⒏产权登记
100%
1800

39%
702
9%
162
23%
414
20%
360
7%
126
1%
18
1%
18
⒐其它税费
100%10782

39%
4205
9%
970
23%
2480
20%
2156
7%
755
1%
108
1%
108
⒑其它费用
100%
4452
17%
749
2%
107
2%
107
2%
107
17%
731
6%
263
6%
263
6%
263
6%
263
6%
263
30%
1336

（六）项目资金回款计划表

累计(万元)

1-3月
4-6月
7-9月
10-12月
1-3月
4-6月
7-9月
10-12月
1-3月
4-6月
7-9月
总回款%
100%

39%
9%
23%
20%
7%
1%
1%
总计
80676
31745
7302
17678
15863
5977
875
875
⒈联体别墅
100%

70%
15%
15%

25375
17763
3806
3806
⒉电梯公寓
100%

60%
15%
15%
10%

23304
13982
3496
3496
2330
⒊综合楼—商业
100%

80%
20%

12953
10074
2518
⒋综合楼—办公
100%

60%
20%
20%

17294
10376
3459
3459
⒌综合楼—车库
100%

50%
50%
1750
875
875
（七）项目现金流量图表
日期
累计
一季度
二季度
三季度
四季度
一季度
二季度
三季度
四季度
一季度
二季度
三季度
资金流入
80676

31464
7261
18555
16135
5647
807
807
资金流出
39622
1189
396
792
396
9113
4358
5943
5547
7528
1189
3170
资金净流入
41054
-1189
-396
-792
-396
22351
2902
12612
10588
-1881
-382
-2363

经过以上现金流量图表可看出，因为不需要支付土地出让费用，所以本项目在共需投入资金约为2774万元，而企业自有开启资金为10000万元，资金比较充足。资金用量全部集中在一季度至一季度，而资金回笼期也是集中在这个时间段，所以企业关键任务是落实销售计划表，使资金立即回笼，降低融资成本，立即收回投资成本，实现项目预期收益。

五、融资渠道计划
(一)、现有资金情况
1、土地费用已无需支付，这是很大资金优势。
2、从投入前期工作、项目报建、施工工程进度达成预售条件、开始预售为止，所需资金量为2774万元，自有流动资金10000万元，资金较充足，但从一度季开始资金需要量上升，假如不能按销售计划表从一季度开始销售，企业将从一季度起要进行开发贷款融资。
（二）应急融资计划
1、施工单位垫资，直至地面以上4～6层。
2、在报建完成，含有开发四证【土地使用证、建设用地计划许可证、建设工程计划许可证、建筑施工许可证】情况下，以项目土地抵押，到时也可进行开发贷款融资。
3、项目预售回笼资金从一季度就达成39%回笼,可作为工程流动资金使用。
4、项目团购预付款也可作为工程流动资金使用。
总而言之，本项目标资金不存在资金不足问题。

六、项目财务评价分析
（一）、项目关键指标测算结果分析：
1、项目总收入：80,676万元
2、项目总投资：静态54,533万元、动态投资55,622万元
3、利润总额：动态投资下为24961万元、静态投资下为26,143.49万元。
4、静态投资收益率:项目静态投资收益率为45.77%，年收益率为22.85%。
5、动态投资收益率：项目动态投资收益率为46.92%，年收益率为23.46%。
6、销售利润率：32.41%
7、累计财务净现值(FNPV)=7,356.00万元>0。
8、财务内部收益率(FIRR)=19.32%>10%(行业基准收益率)，远大于行业基准收益率。
9、投资回收期=2年
10、盈亏平衡点(BEP)=53.01%，即销售收入达估计收入53.01%时，项目处于盈亏平衡状态。
以上各项财务指标均表明,本项目含有很好财务经济效益。

（二）项目敏感性分析
取值参数：1、销售价格±5%，开发成本±5%。
序号
项目
正常测算结果
销售价格改变
开发成本改变
+5%
-5%
+5%
-5%
1
静态投资收益率
45.77%
54.13%
38.98%
36.89%
43.28%
2
动态投资收益率
46.92%
53.92%
38.71%
36.35%
42.90%
3
销售利润率
32.41%
43.55%
28.43%
28.33%
42.35%
4
累计财务净现值(FNPV万元)
7356
9650
6843
6767
9389
5
财务内部收益率(FIRR)
19.32%
23.67%
15.46%
16.87%
23.22%
6
投资回收期(年)
2
2
2
2
2
7
盈亏平衡点(BEP)
53.01%
46.35%
57.25%
48.76%
56.78%
从上表各指标来看，该项目含有很好抗风险能力，假设在实现全部销售情况下，开发成本、售价±5%单方面变动全部不会使项目赔本，销售利润率均保持在28%以上。经过对项目标成本和收入敏感性分析，开发成本和售价变动对项目收益形成有着巨大影响。所以，在项目标开发经营中，要认真做好项目标成本控制工作，同时也要加强销售宣传力度及相关工作，以确保预期目标实现。
七、项目投资风险分析
（一）、政策风险
国家实施紧缩性贷币政策，并以多种宏观调控手段对房地产市场进行调整，估计到底将初见成效。
北海“鑫岳花园”项目标实质性建设开发周期应在底开启，关键自有资金投放期将集中在.3～.3，贷款性融资关键于初贷款投入，所以国家政策影响将减至最小。而且因为北部湾经济区域关键发展要求，此区域内房地产发展、宏观政策、金融信贷等多种政策性原因，全部优于外地，所以政策风险性原因影响较小。
（二）、市场风险
全国房地产市场发展速度在有所放慢。而北海市前两年房地产市场发展速度较为迟滞，慢于全国房地产市场发展，但从开始，其市场发展速度急剧加紧（补涨），其发展速度远高于全国绝大多数大中城市，所以北海市整体房地产市场发展前景仍为多数外地投资者所看好（包含众多福建、浙江、广东投资商）。而北海“鑫岳花园”项目其项目本身品质卓越、优势显著，用户群体目标明确，所以项目本身市场竞争力较强，对市场风险负担能力很高，所以就市场风险来看，本项目标抗风险能力高于其它同地域同类项目。（详见项目评定汇报敏感性分析）
（三）、资金风险
北海“鑫岳花园”项目标土地费用已消化，在后期投入自有流动资金10000万元开启项目，并由施工单位进行部分垫支施工情况下，本项目将可开发进行至项目预售期。其后，可利用项现在期部分进行银行抵押性开发贷款，同时在预售房款资金回笼，多方融资渠道确保情况下，本项目标整体资金风险较小。考虑到多个融资渠道资金到位、资金使用周期错位搭接，项目本身抵押开发性款百分比较小，本项目标财务风险和资金风险较低。

八、项目可行性研究结论及提议
考虑到北海“鑫岳花园”项目本身卓越开发前景，市场定位推广，良好投入产出比（总成本投入：55622万元；项目总收入：80676万元；利润：25054万元，销售利润率：32.41%），项目本身整体开发价值较大。
而从资金使用情况来看，从“项目资金投入、回款计划表”，“现金流量表“可知，在土地费用问题已处理情况下，投入10000万元自有流动资金作为项目开启资金，已可确保项目预售期及之前项目运作资金，以后期多个融资渠道建立，也将处理项目开发后续发展资金投入，确保项目标良性资金循环使用，确保项目含有良好资金链条结构体系。
国家同意实施《广西北部湾经济区发展计划》，给北海市带来了千载难逢发展新机遇，也带动北海房地产市场发展上了新台阶。伴随北海市区人口翻倍增加，未来五年内北海房地产市场将出现供不应求局面，尤其是高级精品楼盘。所以，和时俱进投资开发北海“鑫岳花园”机遇难得，时逢“天时、地利、人和”，必将给合作各方带来多赢局面和良好经济效益。

广西鑫岳投资
3月3日