超市与商业街项目可行性研究报告.doc
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1、超市与商业街项目申请报告目 录第一章 申请单位及项目概况11.1项目申报单位概况11.2项目申请报告编制单位11.3编制依据与服务范围21.4项目研究结论简述31.5项目提出的背景41.6项目建设必要性51.7项目市场需求分析81.8地址选择91.9建设条件101.10工程规划方案121.11建筑工程151.12配套的公用辅助工程171.13职业安全卫生241.14企业组织与劳动定员251.15项目实施计划271.16招标方案27第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析312.1发展规划分析312.2产业政策分析322.3行业准入分析32第三章 资源开发及综合利用分析33第四章 节能方案分析3
2、44.1用能标准和节能规范344.2能耗状况和能耗指标分析354.3节能措施和节能效果分析354.4节能分析结论37第五章 建设用地和征地拆迁分析385.1项目选址及用地方案385.2土地利用合理性分析385.3征地拆迁和移民安置规划方案39第六章 环境和生态影响分析406.1设计依据及标准406.2周围环境质量现状406.3施工期环境影响及治理措施406.4运营期环境影响及治理措施426.5生态环境影响分析43第七章 经济影响分析447.1投资估算447.2资金筹措457.3经济效益分析457.4行业影响分析49第八章 社会影响分析508.1社会效益分析508.2社会风险及对策分析50第九章
3、 结论和建议529.1结论529.2建议52附表:1、流动资金估算表(附表1-1)2、总投资估算表(附表1-2)3、投资计划与资金筹措表(附表1-3)4、营业收入、营业税金及附加和营业税估算表(附表2)5、原材辅料、燃动力估算表(附表3)6、固定资产折旧费估算表(附表4)7、无形资产及其他资产摊销表(附表5)8、总成本费用估算表(附表6)9、利润及利润分配表(附表7)10、项目投资现金流量表(附表8)11、项目资本金现金流量表(附表9)12、财务计划现金流量表(附表10)13、资产负债表(附表11)14、借款还本付息表(附表12)附件1、企业营业执照2、土地证明3、自有资金证明4、招标方案附图
4、1、区域位置图2、平面布置图第一章 申请单位及项目概况1.1项目申报单位概况1.1.1项目名称xxxx花园(超市与商业街)1.1.2项目建设单位%xxxxx开发有限公司法定代表人:xxxxxxx联系人:xxxxxxxxx电 话:xxxxxxxxxxxx传 真:xxxxxxxxxx地 址:xxxxxxxxxx邮 编:xxxx1.1.3项目建设地点%市城区东部,潍河西侧,滨河路以东,交通街以北,利民街以南1.1.4项目申报单位概况%xxxxx开发有限公司%xxxxx开发有限公司是一家房地产开发企业,公司成立于2009年,隶属于山东xxx集团有限公司,注册资金1000万元。公司资金、技术力量雄厚,拥
5、有一批高素质的房地产开发经营专业人才,本着“打造精品社区,引领住宅潮流”的产品理念和市场定位,凭借在潍河西岸的土地资源优势和优越环境,以高起点、高标准、高品质的开发、设计、施工,进行集酒店、公寓、会馆、休闲、娱乐、购物一体化的大型综合性房地产开发项目。1.2项目申请报告编制单位xxxxxxxxxxxxx工程咨询资格等级:甲级证书编号:xxxxxxxxxx发证机关:国家发展和改革委员会1.3编制依据与服务范围1.3.1项目申请报告的编制依据1、委托单位与山东省纺织设计院签订的工程咨询委托书与合同书;2、产业结构调整指导目录(2005年本);3、国家物流业调整和振兴规划、山东省现代物流业振兴发展规
6、划4、房地产开发项目可行性研究与经济评价5、山东省国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要6、%市国民经济和社会发展“十一五”计划和2015年远景目标规划纲要7、建设项目经济评价方法与参数、投资项目可行性研究指南8、建筑设计资料集;建筑设计防火规范;电气设计规范;工程抗震设计规范等有关规范标准9、项目承担单位提供的资料1.3.2项目申请报告研究范围1、项目概况2、发展规划、产业政策和行业准入分析3、资源开发及综合利用分析4、节能方案分析5、建设用地、征地拆迁及移民安置分析6、环境和生态影响分析7、经济影响分析8、社会影响分析1.4项目研究结论简述1、建设地址%xxxxx开发有限公司xxxx花园(
7、超市与商业街)地处%市城区东部,潍河西侧,滨河路以东,交通街以北,利民街以南,项目占地24321平方米,项目紧靠潍河景观带,环境清静优美,交通便利,适宜项目建设。2、建设规模%xxxxx开发有限公司xxxx花园(超市与商业街)占地面积24321平方米,总建筑面积29000平方米,项目建成后形成一个集日常用品、百货家电、服装、鞋帽、针织品、儿童用品、玩具等于一体的大型购物中心。3、劳动定员该项目需劳动人员30人,其中管理、技术人员10人,一般工作人员20人。4、项目实施进度计划该项目建设期为1年,计划于2010年8月份开工建设,到2011年7月全部竣工并投入运营。5、投资估算该项目总投资估算为6
8、000万元,其中建设投资5976万元,铺底流动资金24万元。建设投资中建筑工程费2722万元,设备购置及安装费586万元,其他费用2323万元,预备费226万元,建设期利息119万元。项目资本金2000万元6、资金筹措申请银行贷款2000万元;建设单位自筹资金4000万元。7、主要技术经济指标见下表综合技术经济指标汇总表综合技术经济指标汇总表序号项目单位指标一建设规模1项目用地面积平方米243212项目建筑面积万平方米29000二项目计算期年151建设期年12经营期年14三项目总投资万元6000四劳动定员人30五经济指标1营业收入万元15662税金及附加万元73营业税万元784利润总额万元87
9、7 5所得税万元219 6税后利润万元658 7总投资收益率%14.58资本金净利润率%21.99所得税后内部收益率%13.110财务净现值(Ic=10%)万元124511税后投资回收期年7.8312盈亏平衡点%301.5项目提出的背景随着我国社会主义市场经济的不断发展和改革开放的逐步深入,城市商业网点的规划和建设对促进商品流通,方便城乡居民生活,扩大城乡居民就业,拉动国民经济增长发挥了积极的作用。在现代商业社会中,由于大中型综合超市、购物中心的商品种类丰富、购物环境舒适、服务项目多样、价格又相对比较低廉,能满足消费者一次大量购物的需求,所以越来越受到消费者的青睐。伴随着国民经济的快速发展和人
10、们生活水平的逐步提高,人民群众在满足了衣、食、行等方面的要求后,对居住区商业环境的要求也日益提高,良好的商业环境有利于改善居民的生活质量。目前%市城区内形成规模的商住区难以满足当地居民的居住购物需求,对改善商住环境、提高生活质量的要求越来越迫切。%市城区现有百货大楼、佳乐家超市、中百商场、新东方等几处大型的商场、超市。近年来,随着%经济的发展,商业商场日益繁荣,各种经济项目蓬勃兴起,商场竞争非常激烈。然而%市目前现有的商业设施难以满足当地消费者的需求,特别是城区中东部,靠近城市景观带,此处人流丰富,到目前还未有尚无一家大型综合类购物广场。%xxxxx开发有限公司依据自身的商业经营经验、经济实力
11、和黄金地域环境,投资建设“xxxx花园(超市与商业街)”,满足%市人民的消费需求,促进现代化城市的发展。1.6项目建设必要性1.6.1符合国家的产业政策为进一步发挥服务业在优化经济结构、提高综合竞争力和全面建设和谐社会中的作用,山东省国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要中指出:大力发展新型流通业态,积极发展第三方物流,鼓励支持发展电子商务等现代流通方式,加快构筑起社会化、专业化、信息化、规模化的现代物流服务体系。根据国家产业结构调整指导目录(2005年本),该项目符合第一类鼓励类第二十五项“其他服务业” 第1条“电子商务、现代物流服务体系建设及以连锁经营形式发展的中小超市、便利店、专业店等新
12、型零售业态”,项目属于国家鼓励发展类。同时项目建设是山东半岛作为环渤海地区的有机组成和国家物流业调整和振兴规划提出的九大物流区域之一。因此该项目的建设是国家重点鼓励发展的产业,符合国家相关的产业政策。1.6.2项目的建设有利于加快%市服务业的发展%市地处山东半岛中部,随着经济的发展,已成为山东半岛最具活力的经济发展区域中心。但在经济发展过程中,国民经济结构发展不太合理,第一二产业所占比重高,第三产业发展滞后于其他地区的发展水平。主要是物流产业滞后的发展影响到区域性商贸、运输以及信息、金融中心的建设、发展。xxxx市政府依据国家政策和自身所处的优越地理环境,在“十一五”规划中指出,加快物流园区建
13、设,将xxxx市建成山东半岛乃至整个华北地区的物流集散地。本工程不仅是%市商贸设施建设重点项目,也是xxxx市物流产业建设发展的组成部分,在建设过程中,以物流产业发展做为牵引力,形成区域性的物资交易体系,进而带动相关的交通运输业、商贸业、金融业、信息业和旅游餐饮业等第三产业的全面发展,推动现代化区域性城市的顺利建成。1.6.3符合地区政策和发展规划经济的繁荣需要众多适应市场需要的、具有强大生命力的经营项目的推动。依靠得天独厚的交通条件、资源优势、产业政策、良好的投资环境和日益完善的配套服务,%市经济得到了迅猛发展。%市委、市政府坚持以市场为导向,以现代物流理念为指导,以信息技术为手段,以降低物
14、流成本、提高物流效率为宗旨,加快物流资源整合,加强物流基础设施建设,努力培育和引进一批现代物流企业,实现物流的社会化、专业化、规模化经营,构建信息通达、物流畅通、快捷准时、结构合理的现代物流服务体系,把%市建设成为胶东地区重要的物流枢纽,为生产企业降低生产成本,进而促进%市整体经济的腾飞。因此该项目的建设符合%市发展政策和发展规划。1.6.4项目的建设是增加当地就业机会,推动区域经济快速发展的需要解决就业问题是我国经济建设和社会发展中一项极端迫切而艰巨的任务,就业问题是当今世界各国都面临的一个难题,就业和再就业已成为关系政治稳定、社会安定、经济发展的极为重要因素。中央在全国再就业工作会议上指出
15、:“扩大就业,促进再就业,关系改革发展稳定的大局,关系人民生活水平的提高,关系国家的长治久安,不仅是重大的经济问题,也是重要的政治问题。就业问题解决的如何,是衡量一个政府、一个执政党治国水平、执政水平的重要标志。我国人口众多,富有劳动力。随着城市化水平的提高,大量农民转变为城市市民,同时随着高校的扩招,每年有数百万的大学毕业生面临就业,我国就业形势严峻。21世纪以来,我国陆续推出了一系列的体制改革措施和政策安排,对提高社会就业、促进经济发展起到了积极作用。当前,我国正处于经济体制转轨和产业结构战略性调整的关键时期,劳动力供求总量矛盾和结构性矛盾都很突出,就业形势十分严峻。解决好就业问题,特别是
16、解决好当前国有企业下岗职工再就业的困难,已成为我国经济建设和社会发展中一项极端迫切而艰巨的任务。”服务业属于劳动密集型项目,它的日常运营需要大量的工作人员为消费者服务,同时可吸引众多商家前来创业,都需要大量的工作人员。通过项目的建设可以带动商品流、信息流、人才流、资金流,以及产品加工、房地产开发、运输、金融等相关行业的发展。这是产业结构的市场化调整,调整的结果是产业结构的升级,可提供大量服务业就业岗位,达到400个以上,从而增加当地的就业机会,推动区域经济的快速发展。1.6.5促进相关产业发展,拉动经济增长,经济发展的需要项目自身的的建设运营与建筑业、建材、冶金、纺织、化工、机械、仪表等50多
17、个物质生产部门紧密相关,并直接影响到装饰产品以及金融、旅游、园林、运输、商业、服务等行业的发展。商业的流通和消费与商品制造业、物流业、人才交流等息息相关。%xxxxx开发有限公司超市与商业街的建设是一项房地产开发项目,建成后势必带动相关产业发展,促进当地经济的增长。因此,该项目开发建设项目的实施将极大地促进相关产业的发展,拉动地方经济增长。综上所述,该项目的建设是十分必要的。1.7项目市场需求分析1.7.1从宏观政策分析房地产业是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业,引导和促进房地产业持续稳定健康发展,有利于保持国民经济的平稳较快增长,有利于满足广大群众的基本住房消费需求,有利于实现全面建设小康
18、社会的目标。中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年计划纲要中提出“鼓励发展所有制形式和经营业态多样化、诚信便民的零售、餐饮等商贸服务”。 根据国家产业结构调整指导目录(2005年本),本项目建设符合第二十五款“其他服务业”第1条“电子商务、现代物流服务体系建设及以连锁经营形式发展的中小超市、便利店、专业店等新型零售业态”列为当前国家重点鼓励发展的产业。xxxx市在“十一五”规划中指出,加快服务业设施建设,大力发展综合物流中心、专业物流中心和配送分拨中心,大力健全和完善商贸设施,做大做强一批现代物流中心和商贸中心,以促进地方第三产业的发展。1.7.2从消费需求分析山东省2007年实现生产总
19、值2.6万亿元,增长14.3%;人均生产总值达到2.8万元。社会消费品零售总额8.9万亿元,比上年增长16.8%。居民消费价格总水平上涨4.8%。2008年,在国家继续扩大消费需求的宏观政策主导下,山东省消费品市场承接上年良好的发展势头,继续保持快速增长势头,全省实现社会消费品零售总额10381.2亿元,比上年增长23.0%,扣除物价因素,实际增长17.3%,名义增长和实际增长均创近几年新高。零售额总量和增速均创近十年来同期新高。在全国各省排名中,居全国第二。%市(含辖区、县)总人口62.5万,其中市区约20万人。随着农村走向城市化建设进程的加快,市区人口在不断增加,%流动人口也逐年增长,据x
20、xxx市统计局提供的数据显示,2008年%市城区居民家庭人均总收入达11846元,创历史新高,比去年增长14.8%,居民消费性支出人均8816元,同比增长15.1%。从收入来源结构看,职工的工薪收入依然是拉动国民收入增长的主要因素,城镇居民具有较强的购买力,居民消费能力的提高带动了流通商业企业的快速发展。1.7.3具有优越的地理位置%xxxxx开发有限公司xxxx花园(超市与商业街)地处%市东部,紧靠潍河城市景观带,项目周围人流量丰富,是商业开发的黄金地段,从地理位置上看,在%商业市场中是独一无二的。1.8地址选择1.8.1选址原则项目选址在遵循国家、省、市有关法规法令的基础上,应同时满足以下
21、原则要求: 1、符合城市总体规划。2、自然地理条件:水电畅通,基础条件好,采光照明良好。3、运输条件:方便运输,便于配送,运输基础设施较好,最好靠近各种运输方式的运输据点或多种运输方式的中转点,并应在交通主干道附近。4、用地条件:满足需求,留有余地,适当超前,地价应在能承受的投资能力内。5、环境条件:缓解城市交通压力,不对环境造成不利影响,实现物流可持续发展。6、法规制度:符合本区域政府的各项规章制度。商贸中心的选址必须和国家及区域的经济发展方针、政策相适应,与当地国民经济和社会发展相协调。1.9.2地址选择根据物流项目选址原则和要求,结合%市城市发展规划,项目建设地点拟建于%市城区,处于%市
22、商贸黄金地块。项目建设地点位于%市城区东部,潍河西侧,滨河路以东,交通街以北,利民街以南,紧靠潍河景观带,交通十分便利,同时建设场地周边宽阔,地势平坦,利于项目建设和远期发展。附:项目区域位置图1.9建设条件1.9.1自然条件 1、气象条件%市域属北温带风区,北陆面海,是暖温带季风型半湿润大陆性气候,气候温和,光照充足,四季分明,自然环境优越。全市所平均气温12.4无霜期185-211天年平均蒸发量1774毫米年平均降水量652.8毫米2、地貌地形%市位于华北台地的东南部,著名的沂沭深大断裂带纵贯南北,将本市分成两个构造单元:城西属沂沭断裂带(级)、xxxx凹陷区(级),城东是胶北隆起区(级)
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