虹口项目营销策划报告样本.doc
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1、虹口富杰大厦项目营销企划汇报上海优阁房地产代理 11月第一部分:企划总体定位我们企划见解:项目企划是在充足了解市场需求和项目标基础上,挖掘项目关键价值,以策略性方法使目标用户充足感知这一价值。我们对项目标企划推广是立体、系统、组合式、有节奏。企划表现形式随推案节奏灵活多变,一直不变是我们企划总精神 它代表着我们对项目关键价值定位。优越区位是项目不可替换竞争优势,但区位本身还不足以形成项目标个性和差异性优势。项目标个性只能来自于产品本身。项目应着力打造国际性品质,强调项目本身丰富产品特征,以此实现项目标关键竞争优势。依据对富杰大厦项目关键价值认知,我们确定项目标企划总精神为:“精装专题建筑国际标
2、志生活”企划总精神诠释:“精装专题建筑国际标志生活”本项目标关键价值将会经过两个界面来进行诠释,形成有力支撑点:1)第一关键价值为产品本身特色-“精装专题建筑”结构鲜明个性,方可形成差异性优势,彰现发展商实力,发明附加价值、顺利实现销售。 项目需要在产品上做实,概念上做足,立显优越国际品质,从而拔高产品起点,突出项目标高性价比。产品卖点强化:n 国际标准,打造国际建筑从计划、到建筑设计,从团体、理念到风格、技巧,全部表现出国际化高要求、高水准、高端;A区位(地段) 携开发商东道主之天时,占虹口中心黄金地段之地利,环拥虹口几大商圈。 携虹口区域整体价值提升之势,乘势而上,促进销售。B计划建筑(设
3、计风格)国际团体、全球视野,国际化计划尺度、国际化设计理念、 以国际化审美眼光,发明简约流畅外立面设计风格,采取国际主流高级公寓建筑立面形态,发明国际标志建筑精品。C技术(标准)主动应用尖端住宅技术和高科技产品,增加楼盘技术含量,经过优异楼宇技术应用,增加产品舒适度和性价比。D材质(品牌)关键建材设备采取国际著名品牌产品,室内装修配置全部国际品牌产品,保障楼盘建筑价值、兑现楼盘国际化价值取向。E配套(设施)由境外专业星级酒店管理企业经营管理,五星级住客专享专题会所,1层独立气派大堂,为业主国际化生活提供切实保障。F服务(品质)标准化品牌物业管理加上五星级酒店管理,标准化服务和个性化服务相结合
4、源于标准、高于标准物业管理服务品质带来至尊无上享受。G管理(创新)采取科学管理方法和专业技术手段,全方面杜绝品质隐患,一丝不苟毫不马虎。H高附加值(投资收益确保)专题楼层上海唯一原创,酒店管理企业提供8%年租金回报率,区域价值紧随大市场开发及虹口利好发展前景稳步上升。I优质空间面积(合理投资,舒适空间)50平米主打标准单元,合理控制总价,空间功效布局合理;套房行成空间改变,给予不一样触觉灵感。2)第二关键价值为所提供从未有过和接触国际感受-“国际标志生活”产品本身特质决定了所提供空间感受是不一样,在产品国际化基础上,进行提炼和升华,提倡新体验和感受,时刻了解尊贵和国际新定义。结合企划总精神和支
5、持点所叙述内容,我们来命名项目标案名:主推案名:尊皇国际案名解释-“尊皇”强调项目所提供一个尊贵感受,同时也表明了项目产品本身品质,装修是富丽堂皇;“国际”强调项目标一个高度,同时强化项目所要打造国际品质,也反应项目建设团体水准和提供服务品质。当然,本案名也较为霸气,有力度,符合项目标特征。辅推案名:财富锦全部案名解释-“财富”无容质疑直接点题,我们项目是一个以投资客为主产品;“锦”代表一个富丽堂皇质感;“全部”强调中心,表示区域关键。备选案名:金域芝华室案名解释-“金域”解释了本项目标地段和区域价值所在;“芝华室”借用著名洋酒品牌“芝华士CHIVAS”著名度,为项目推向市场立受关注形成有效关
6、联效应,也借品牌影响,提升项目标宣传美誉度;“室”能够了解为房间,说明项目特征。第二部分:营销企划战略1、战略目标树立本案整体形象,制造楼市热点,推广品牌理念;确保本案销售达成圆满效果,实现整个项目标投资回报,实现整体利润最大化。2、整体营销企划竞争战略战略由外而内区域阻击战战术窗口为先通路为先传统媒体战斗游击战、歼灭战正确打击、各个击破3、营销策略背景“由外而内”是基于以下市场背景:虹口受关注度现在很高;其它在售和正进行推广项目全部在“抢夺” 当地、区域用户;我们项目和市场存在无可比性。经过对上述三点推广背景思索,我们认为,现在本区域其它发展商全部在“抢夺”当地用户,我们在本区域前期推广竞争
7、优势并不显著 。而我们投资用户50将会来自外省市(包含境外人士),终极使用用户中,外籍人士也将占主力。鉴于此,我们应该先期在推广时,首先“掠夺”这部分客源(境外和外省市),在她们心中打上深深烙印。造成高端消费者外区域获知信息,当地咨询信息。然后再进行当地进行PR、SP活动,然后进行媒体推广,达成事半功倍效果。“区域阻击战”是基于以下市场推广背景:现在在同处区域竞争楼盘较多,其它在售和正进行推广项目全部在“抢夺” 当地、区域用户,我们必需有效进行用户拦截,避免造成用户现场分流,加大我们推广和销售成本。“由外而内”前期推广战略; 投资客理性心态更成熟; 用户更重视产品第一性。市场竞争猛烈。经过对上
8、述三点推广背景思索,我们认为,在未来市场和用户全部在逐步成熟情况下,产品本身品质关键性日显,只有真正高品质产品,才能更长久地保持它在市场上价值,才能让用户真正感到它物有所值。我们产品正是符合这种市场要求高端产品,要把这种高品质产品内涵有放矢地传输给目标用户。我们认为,“由外而内区域阻击战”方法比较符合我们产品定位要求。4、战略理念窗口为先通路为先传统媒体新奇“直复式营销”模式,发明高级盘营销新时代。“直复式营销”是新奇销售模式,经过售点和通路营销相结合方法,以最贴近目标用户方法达成最好销售效果,并为项目和开发 商提供最大化形象和品牌宣传窗口,树立起市场著名度。我们经过全球、全国、全市和区域分路
9、整合,表现战略理念,落实营销策略。5、营销策略a、策略方针 全市、全国、港台地域甚至全球表现“综合“优势:人有我有,比发展潜力,依据本案本身产品特色,为吸引本案目标用户,争夺非区域用户资源。故:我们提议在以现场出色精神堡垒最为第一窗口,同时网络宣传作为第二宣传,直邮广告作为第三窗口,贴近目标用户通路造势及整体综合优势推广诉求为战略理念。区域市场张扬“个性“特点:人有我有,人无我亦有。依据本案市场分析,本案区域竞争猛烈,同价、同质楼盘较多。她们对大量区域客分流,对本案造成直接威胁。故:我们提议在区域市场中以我们产品优势,独有个性化优势推广诉求为战略理念。b、策略目标全市、全国、港台地域:做到“引
10、发关注”总标准即是“引发目标用户关注”,以吸引更多非区域用户。 区域范围内:做到“细分市场”在区域范围内,我们要做到高级项目独有国际化标准,以势夺人,个性化优势推广诉求,总标准即是“细分区域用户需求特征”,垄断用户资源。我们要做到:有效聚集潜在用户、正确打击目标用户!第三部分:各个阶段划分及营销推广策略依据本项目标特征,我们将整个营销阶段化为6个阶段,每个阶段紧紧相扣,相互联络,整个项目估计推案时间周期跨度为8个月,即12月至8月,阶段节点划分以下:第一阶段预热期时间:12月至1月份这个时期关键是为项目入市做前期准备工作,在市场形成有效率新闻宣传,加强现场精神堡垒攻势宣传力度。本项目标销售中心
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