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封套

万科·润园
前期物业管理服务投标书
（正本）

收件人：武汉万科天诚房地产
万科.润园物业管理服务招标项目

投标人名称：
投标人地址：
封面

万科·润园
前期物业管理服务投标书
（正本）

投标人名称：
投标人地址：
目 录

第一篇 投标函
第二篇 投标报价表（在唱标信封内）
第三篇 法定代表人授权书
第四篇 资格证实文件
第五篇 技术、商务响应文件
第六篇 物业管理投标方案
附件：万科润园物业管理服务方案实施细则
第一章 项目分析及管理处运行机制
第二章 物业服务人员配置方案
第三章 经营管理目标
第四章 中标后服务方案（含具体作业频次）
第一篇 投 标 函

致：武汉万科天诚房地产
我方确定收到贵方提供在湖北省武汉市武昌区万科.润园城物业管理服务招标文件全部内容，我方： 作为投标者正式授权 代表我方进行相关本投标一切事宜。
在此提交投标文件，正本一份，副本五份，唱标信封一份。包含以下等内容：
(一)投标函；
(二)投标报价表；
(三)法人代表授权书
(四)全套资格证实文件
(五)技术、商务响应文件
(六)物业管理投标方案
(七)唱标信封
我方已完全明白招标文件全部条款要求，并重申以下几点：
(一)我方决定参与万科.润园前期物业管理投标。
(二)全部相关服务投标总价为(详见投标报价表)。
(三)本投标文件使用期为投标截止以后35天有效，如中标，使用期将延至协议终止日为止。
(四)我方已具体研究了招标文件全部内容包含修正文(假如有)和全部已提供参考资料和相关附件并完全明白，我方放弃在此方面提出含糊意见或误解一切权力。
(五)我方承诺投标文件中一切资料、数据是真实，并负担由此引发一切责任。
(六)如我方被授予协议，由我方就此次招标支付或将支付给招标机构中标服务费列于招标文件要求承诺书中。
(七)我方同意根据贵方可能提出要求而提供和投标相关任何其它数据或信息。
(八)我方了解贵方不一定接收最低标价或任何贵方可能收到投标。
(九)我方假如中标，将确保推行招标文件和招标文件修改书(假如有话)中全部责任和义务，在中标通知书要求时间内签署《物业管理服务协议》，并严格按国家相关法规推行自己全部责任，按质、按量、按期完成《物业管理服务协议》中全部任务。
(十)全部和本招标相关函件请发往下列地址：
地 址：
邮政编码：
投标人(公章)：
授权代表姓名(署名或盖章)：
日 期：10月8日
第二篇 投标报价表
1．物业管理收入测算明细表
注：报价均应包含全部需受聘方交纳税费。
内 容
年度收入
收费面积
收费标准
1.物业管理费收入
2638986

小高层
410400
1
3
超高层住宅
1647186
57796
2.5
别墅洋房
581400
17000
3
2.车位管理收入
294000

3.公共资产、部位经营收益
9900

4.其它收入
5000

收入累计
2947886

投标人(公章)：
授权代表(签字或盖章)：
日 期：10月8日
按成本用途测算

年度
月份
单位成本
结构百分比%
1、管理费用
548204
45684
0.53
20.29%
2、保安费用
630372
52531
0.61
23.33%
3、保洁费用
337199
28100
0.32
12.48%
4、环境绿化费
208310
17359
0.20
7.71%
5、公共设施运行、养护费
698931
58244
0.67
25.87%
6、业主集体费用
18000
1500
0.02
0.67%
7、企业佣金
260905
21742
0.25
9.66%
8、其它
0
0
0.00
0.00%
成本累计
2701921
225160
2.59
100.00%
9、税金
168030
14002
0.16

费用总支出
2869950
239163
2.76

2．物业管理成本测算表
注：明细表需具体列出包含但不限于多种人工费用、物料费用、管理费用、不可预见费、税费、利润等。

投标人(盖章)
法人授权代表(盖章或署名)：
日 期：10月8日

第三篇 法定代表人授权书

致：武汉万科天诚房地产
本授权书申明：注册于 限公 在下面签字（或盖章） 代表本企业授权在下面签字 为本企业正当代表人，就湖北省武汉市武昌区万科.润园项目物业管理服务招标投标和协议实施，以我方名义处理一切和之相关事宜。本授权书于10月9日签字生效，特此申明。

投标人(公章)：
邮政地址：
法定代表人(签字或盖章)：
职 务：
被授权人(签字或盖章)：
职 务：

第四篇 资格证实文件
1. 投标方《营业执照》复印件（盖章）
2. 投标方《资质证书》复印件复印件（盖章）
3. 投标方介绍
第五篇 技术、商务响应文件
5.1 技术响应表
[说明]完全满足在“响应栏”中打“√”，若有差异请在“差异栏”中打“O”，并将差异情况在技术差异表说明。
序号

条款题目

响 应

差异

l
招标项目介绍
√

2
物业管理总体要求
√

3
物业管理内容
√

4
物业管理质量指标要求
√

5
协议终止
√

6
物业管理期限及管理服务费收取时间及方法
√

7
物业管理服务前期交接工作要求
√

8
其它
√

投标人(盖章)：
授权代表(签字或盖章)：
日 期：10月9日

技术差异表
[说明]依据“用户需求书”内容作出响应有差异，则说明差异内容。
序号
用户需求书要求
投标文件内容
条款号
简明内容
条款号
实际响应具体内容

投标人(公章)：
授权代表(署名或盖章)：
日 期：10月9日
5.2 商务响应表
物业管理服务协议书(格式)响应表
[说明]完全满足在“响应栏”中打“√”，若有差异请在“差异栏”中打“O”，并将差异情况在差异表说明。
序号
条款号
协议条款题目
响应
差异
1
第一章
物业基础情况
√

2
第二章
服务内容和质量
√

3
第三章
服务费用
√

4
第四章
物业经营和管理
√

5
第五章
物业承接验收
√

6
第六章
物业使用和维护
√

7
第七章
专题维修资金
√

8
第八章
违约责任
√

9
第九章
其它事项
√

投标人(公章)：
授权代表(署名或盖章)：
日 期：10月9日

物业管理服务协议书(格式)差异表
[说明]投标人应依据其提供服务，对照招标文件《物业管理服务协议书(格式)》要求，有差异，则在差异表中写明实际响应具体内容。
序号
招标文件要求
投标文件内容
条款号
简明内容
条款号
实际响应具体内容

投标人(公章)：
授权代表(署名或盖章)：
日 期：10月9日
第六篇 物业管理投标方案
一、 物业服务模式
提供酒店式物业管理服务，配置金钥匙用户服务人员，满足高端用户需要。
二、 架构及人员配置（50人）
经理 1人
用户主管 1人
金钥匙 2人
保安员 25人
维修员 5人
保洁员 15人
出纳员 1人
三、 拟设置规章制度及作业指导(具体详见附件)
四、 管理服务费用收支预算方案
1．物业管理收入测算明细表
内 容
年度收入
收费面积
收费标准
1.物业管理费收入
2638986

小高层
410400
1
3
超高层住宅
1647186
57796
2.5
别墅洋房
581400
17000
3
2.车位管理收入
294000

3.公共资产、部位经营收益
9900

4.其它收入
5000

收入累计
2947886

2．物业管理成本测算表
按成本用途测算

年度
月份
单位成本
结构百分比%
1、管理费用
548204
45684
0.53
20.29%
2、保安费用
630372
52531
0.61
23.33%
3、保洁费用
337199
28100
0.32
12.48%
4、环境绿化费
208310
17359
0.20
7.71%
5、公共设施运行、养护费
698931
58244
0.67
25.87%
6、业主集体费用
18000
1500
0.02
0.67%
7、企业佣金
260905
21742
0.25
9.66%
8、其它
0
0
0.00
0.00%
成本累计
2701921
225160
2.59
100.00%
9、税金
168030
14002
0.16

费用总支出
2869950
239163
2.76

3．物业管理收支预算表
内容
年度
月平均
月每平米
1、营业收入
2947886
245657
2.83
物业管理费收入
2638986
219916
2.53
车位管理费收入
294000
24500
0.28
其它收入
14900
1242
0.01
2、成本支出
2701921
225160
2.59
人员费用
1239272
103273
1.19
行政费用
127013
10584
0.12
财产费用
24455
2038
0.02
物料消耗
75200
6267
0.07
公共运行费
406300
33858
0.39
保洁费
568776
47398
0.55
企业佣金
260905
21742
0.25
3、税金
168030
14002
0.16
项目利润
77936
6495
0.07
投标人(公章)：
授权代表(署名或盖章)：
日 期：10月8日

五、 各项物业管理服务、物业维护计划和实施方案（附件中会有具体描述）
六、 管理服务分项标准，服务承诺
服务项目
服务范围
服务标准
综合管理
小区计划红线范围内,包含共有财产和公共事务管理
1、建立完善物业管理制度和服务质量管理体系。 
2、推行物业管理服务协议，并按要求公布物业管理服务项目内容及物业管理服务费标准。
3、每十二个月对房屋及设施设备进行一次安全普查，依据普查结果制订维修计划，组织实施。
4、管理人员80%持有物业管理上岗证书，特种作业职员100%持有专业部门颁发有效证书上岗，全体工作人员统一着装，挂牌服务。
5、利用计算机对业主资料、房屋档案、设备档案、收费管理、日常办公等进行管理，建立完善档案管理制度。
6、设置用户服务中心和服务热线，有效投诉处理率100%。
7、夜间有专员值守，处理紧急报修、水、电等紧急报修半小时内到现场。
8、每十二个月进行一次服务满意率调查，征求用户意见不低于入住总户数80%，促进管理服务工作改善和提升。
物业共用部位、共用设施设备日常运行维护（不包含电梯、水泵、供暖）
物业共用部位、共用设施设备
1、维修养护制度健全并在工作场所明示，工作标准及岗位责任制明确，实施良好。
2、共用设施设备根据项目配套建设管理，责任分工运转正常，维护良好，有设备台帐，运行统计、检验纪录、维修统计、保养统计，对设备故障及重大或突发性事件有应急方案和现场处理统计。
3、实施二十四小时值守服务。
4、水、电、电梯、监控等设备运行人员技能熟练，严格实施操作规程及保养规范。
5、道路、停车场平整通畅，交通标志齐全规范。
6、公共照明设备完好率90%以上。
7、设备用房整齐，关键设施设备标识清楚齐全。
8、雨水污水井、化粪池、排水管网每个月检验一次，定时疏通，保持通畅，无堵塞外溢。
9、在接到相关部门停水、停电通知后，立即通知业主。
绿化养护
小区计划红线内公共绿地和花草树木
1、花草树木生长良好，修剪整齐美观无杂草。
2、绿地无改变性质和破坏，占用现象。
3、适时对花草树木进行浇灌、松土、施肥、灭虫、防冻保暖。
4、园林小品及设施维护良好。
清洁卫生
小区计划红线以内，业主户门以外
1、环卫设备完好，合理设置垃圾桶、果皮箱、垃圾中转点。
2、清洁卫生实施责任制，有专职清洁人员和明确责任范围，公共区域天天最少清扫一次并实施标准化保洁。
3、垃圾日产日清，无垃圾桶、果皮箱溢满现象，各类垃圾容器立即清洁，无重异味。
4、小区内道路等共用场地无纸屑、烟头等废弃物。
5、雨雪天气立即对区内主路、干路积水、积雪进行清扫，楼道无乱悬挂、乱贴、乱画、乱堆放等现象。
6、依据实际情况开展灭蚁、灭鼠、灭蝇、灭蚊等卫生消杀工作。
7、对超环境保护标准排放油烟、嗓音等行为和违反要求喂养宠物、家畜、家禽者进行劝说，并汇报相关部门进行处理。
秩序维护
小区计划红线以内,业主户门以外(公共区域秩序维护和公共财产看管)
1、小区基础实施封闭管理，关键出入口有专员值守，外来人员和车辆及大件物品出入有登记。
2、有专门秩序维护人员，实施二十四小时值班及巡查制度。
3、机动车、非机动车行驶、停泊管理有序。
4、危及人身安全处有显著标识和具体防范方法。
5、消防设备设施完好无损，可随时起用、消防通道通畅，制订消防应急方案。
6、中央监控室实施二十四小时安全监控并统计立即。
7、看管公共财产包含楼内门、窗消防器材及小区表井盖、花、草、树木、果实等。
8、发生治安案件、刑事案件、交通事故时，应立即报警，并配合公安部门进行处理。
智能化系统运行维护 
1、保障小区智能化设施日常运行正常，维护立即。
2、智能化系统出现故障时，有相关预案方法填补。
电梯运行维护

1、电梯按要求时间运行，安全设施齐全、通风、照明及隶属设施完好。
2、轿厢、井道、机房保持清洁。
3、电梯按时年检，由专业队伍维修保养，维修、保养人员持证上岗。
4、运行出现故障后，维修人员应在要求时间内抵达现场维修。
5、运行出现险情后，有排除险情应急处理方法。
水泵运行维护

1、确保居民正常生活用水。
2、对水箱定时清洗消毒，确保水质合格。