万科综合项目施工图设计管理作业流程及设计任务计划书.docx

施工图设计管理步骤

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同意人

一、 步骤图示
二、步骤概述
步骤目标
规范企业项目设计施工图阶段操作步骤，加强对此阶段各步骤监控，达成确保设计质量、进度和控制成本目标
适用范围
适适用于企业房地产开发各项目标建筑施工图设计管理。
定义
施工图设计是建筑设计最终阶段，综合建筑、结构、设备各工种，相互交底，核实校对，深入了解材料供给，施工技术、设备等条件，把满足工程施工各项具体要求反应在图纸上，做到整套图纸齐全，正确无误。
步骤要素描述
支持文件
1. 项目拓展及论证管理步骤
2. 报批报建管理步骤
3. 初步设计管理步骤
4. 设计供方选定及管理评价步骤
步骤CP点
1. 设计资料准备
2. 此阶段同时开展项目部品策划、成本预算
3. 设计评审及评审关键点

责任部门
1. 主导部门：一线企业设计管理部
2. 参与部门：
总部：产品研发中心、成本管理中心等
一线企业：合约采购部、经营开发部、工程管理部、营销部、客服部、项目部等
步骤KPI
1.
输入条件
1. 设计资料
2. 方案设计结果
3. 方案及初设报审意见
输出结果
1. 施工图及报审图

施工图设计管理步骤

　步骤CP点描述
CP点
对步骤影响
控制关键点
难点／风险点提醒
1. 设计资料准备
是设计步骤起点，明确此阶段输入结果及职责，有利于提升设计管理部门工作效率及相关工作提前安排
·详见文件说明
·深入总结，逐步形成标准化输入条件
2. 此阶段同时开展项目部品策划、施工图预算
属于为提升项目效率所进行部分工作前置
——
·企业以合约框架为基础目标成本体系，还未清楚逐步细化深化具体方法
3. 设计评审及评审关键点
多专业并行及协同复杂
·多专业参与，包含物业管理部门、成本、报批报建部门等，详见步骤说明
·提供通用方案评审关键点
·评审决议难度越来越高
三、工作程序
3.1设计资料准备
一线企业设计管理部在初步扩初设计完成，进入施工图设计准备阶段，设计管理部负责搜集相关资料及施工图设计前准备工作、各部门配合，关键包含：
1） 产品研发中心：给出企业确定项目部品控制表（B版）。
2） 成本管理中心：给出企业确定《施工图设计阶段限额设计及成本控制提议》。
3） 经营开发部：提交计划部门、消防部门、环境保护部门、人防部门、交通管理等部门在内相关方案或初步设计审批意见书。
3.2《施工图设计任务书》编制和评审
1）一线企业设计管理部依据以上资料编制《施工图设计任务书》，经主管上级审核后，发送项目部、工程管理部、合约采购部、客服部进行会签并依据审查意见，对任务书进行修改完善最终报各部门主管上级联签确定。
2）通常情况，不提议初步设计和施工图设计单位分开，通常不再进行施工图设计单位招标。
3.3施工图设计和评审
1）设计管理部委派设计任务书，设计单位按设计任务书要求时间、限额设计要求和结果标准提交设计资料；设计期间由设计管理部组织设计交流，并填写意见；各专业工程师依据产品功效需要，结合本专业具体情况，针对产品技术方案或某方面考虑进行专题分析。
2）因项目进度要求，经设计管理部主管上级同意后，可要求设计单位先行提交满足基础施工条件图及总包招标图，由设计管理部组织项目部、工程部专业人员和外部教授（必需时）审查施工条件图及招标图，确保施工条件图及招标图满足后期设计及施工技术条件，并最大可能降低无正式施工图带来潜在风险。
3）设计单位按要求提交设计结果后，一线企业召集项目部、工程管理部、合约采购部、客服部、物业企业、总包单位（或总包招标入围单位）进行审查，各专业按设计审图关键点进行审查；设计管理部将施工图送外部审图机构征求审批意见；同时，如项目进度要求，设计管理部提出依据内部评审施工图纸，合约采购部提前进行总包、监理等招投标工作申请，由一线企业总经理确定后实施。
4）一线企业设计管理部汇总内外部审查意见后，组织二次评审会，设计单位设计团体、外部顾问教授、项目部、工程管理部、合约采购部、客服部、物业企业、总包单位（或总包招标入围单位）参与；参会人员讨论、确定最终评审意见或统计关键分歧并达成后续处理方法备忘录，经总经理同意后，由设计管理部发给设计单位进行补充、修改和完善。
5）设计单位按要求完善施工图后，设计管理部对施工图进行验证，确保评审意见得到落实并将落实结果立即反馈相关部门。
6）此阶段总部相关中心工作：产品研发中心对设计任务书及施工图结果含有立案及关键点抽查权限；成本管理中心组织咨询单位进行施工图预算，根据《成本管理步骤》要求，有权对异常情况向企业领导汇报，经企业领导确定，可发出成本预警并要求一线企业整改。
3.4施工图交底
详见《施工图设计交底工作指导》。

扩初/施工图审核意见表

项目名称

图纸名称

设计单位

图纸完成时间

一线企业审核意见

建筑

结构

设备

电

部门经理：

主管副总经理：

总经理：

施工图设计任务书

工 程 名 称： 首创 项目扩初及施工图
工 程 地 点：
委 托 方：
签 订 日 期： 年 月

目 录

一. 项目概要………………………………………………………………3
二. 设计依据………………………………………………………………3
三．总体设计要求…………………………………………………………4
四．专业技术设计关键点……………………………………………………5
五. 设计文件内容及深度………………………………………………13

一. 项目概要
1.1项目名称：
1.2项目位置：
1.3用地范围：
1.4总建筑面积：
1.5地上部分：
1.6地下部分：
一、 二. 设计依据
2.1市计划国土局方案审批意见书（附件）
2.2市消防局方案审批意见书（附件）
2.3市人防办建设意见咨询单（附件）
2.4市计划国土局扩初设计审批意见书（附件）
2.5市消防局扩初设计审批意见书（附件）
2.6市人防办扩初设计审批意见书（附件）
2.7市其它行政部门审批意见书（附件）
2.8甲方确定设计方案及相关技术经济指标
2.9设计中建筑、市政、水、电、燃气、电信等用量及标准应符合国家、建设部及市相关设计标准及要求
2.10设计深度需符合国家建设部〈建筑工程设计文件编制深度要求〉中相关要求及甲方其它要求。
2.11其它国家现行相关规范

二、 三．总体设计要求
3.1总体布局要求
3.2道路交通要求
3.3户型配置要求
3.4配套设施要求
3.5环境设计要求
3.6地下车库要求
3.7经济性标准、成本要求

三、 四．专业技术设计关键点
4.1建筑专业
4.1.1层高和净高：住宅层高2.9米，住宅底商净高3.3米。
4.1.2各功效空间关系紧凑且形状合理，起居室、卧室、餐厅、厨房、卫生间长短边之比宜≤1.8。其中起居室供家俱、设施部署连续墙面长度≥3m。
4.1.3户型放大图须经甲方确定后方可进行其它专业后续设计。户型放大图中应包含多种家俱、电器、设施、点位定位等内容。
4.1.4空调机安装位置应合理，柜式空调位置宜和电视柜同侧，壁挂机出风口不能正对床头，冷媒管长度不宜超出3米，最长不应超出6米。空调冷凝水必需有组织排放。空调室外机搁板位置应方便对室外机安装和检修。
4.1.5橱柜设计需符合操作步骤，管道接口、电源插座定位应和设备位置相一致，微波炉、电饭煲等厨房电器有固定摆放位置，方便使用。厨房地柜操作台面总长度不宜小于3米。厨房中不设洗衣机位时不设地漏，不做防水。
4.1.6生活阳台多种管道部署须尽可能降低对日常使用干扰。
4.1.7卫生间洁具部署应符合人体工程学原理,并依据户型定位提供设备、设施：
位置
设备
设施
独立卫生间或
客卫生间
主卫生间
主卫生间（高级住宅、豪宅）
洗脸盆
1（柱盆或台盆）
1（台盆）
1或2（台盆）
座便器
1
1
1
妇洗器
——
——
可设置
淋浴间
1
选其一
1
浴缸
——
1
化妆镜
设置
设置
设置
镜前灯
设置
设置
设置
排风扇
设置
设置
设置
浴室五金
设置
设置
设置

注：浴缸尺寸宜选择750*1500mm（1700mm），档次较高时可增设浴缸平台。豪宅项目同时需考虑设置按摩浴缸可能性。
4.1.8卫生间内应考虑预留电热水器位置及插座。
4.1.9立面造型
4.1.9.1近人尺度范围内立面、入口、大堂和架空层顶部等关键部位需精心设计，提供局部放大图。
4.1.9.2外立面设计需将多种材料饰面画出具体分割设计图,具体标注多种尺寸、颜色、材料、做法；尤其需注意转角处和不一样材料交界处细部处理。
4.1.9.3需注意多种立管位置，尽可能设在建筑物凹角处，必需确保立面整齐美观。
4.1.9.4立面设计需考虑空调机隐蔽，降低对立面影响。
4.1.9.5同类型房间外窗洞口尺寸宜尽可能统一。窗设计既要考虑外立面整体形象，又要考虑业主在室内感觉，在转角处窗应避免视线干扰。外窗不宜采取较特殊或拼接过多窗型，避免使用弧形玻璃。
4.1.9.6对特殊部位如墙地面交接、窗台、窗顶、栏杆栏板等装饰构件、屋顶、女儿墙等节点均需提供设计详图。
4.1.9.7扩初设计阶段，提议建筑专业关键细部大样均设计出图，不引用标准图集。
4.1.10装修标准（另附要求）
4.2 结构专业
4.2.1设计单位须和本企业对结构设计方案作深入沟通，确保结结构价和钢筋、混凝土用量在控制范围内。
4.2.2基础部分。基础应尽可能依据地质汇报采取天然基础。若在软土地域，应计算沉降量对主体结构影响。基础所采取混凝土强度等级应小于C30,高层建筑基础混凝土采取C30。有防水要求时，混凝土抗渗等级应依据地下水头和防水混凝土厚度比值确定。
4.2.3地上部分结构体系应依据建筑抗震类别、抗震设防烈度、建筑高度、场地条件、地基、结构材料和施工等原因，经技术、经济和使用条件综合比较确定。上部结构混凝土强度等级应从下到上逐步递减。梁板混凝土强度等级通常小于C30，自下而上部逐步减小。转换层通常小于C40。
4.2.4结构方案、构件部署应在满足建筑要求同时，尽可能使室内空间“无梁无柱”，提升空间利用率。
4.2.5户型平面中在可能前提下客厅和餐厅做大板结构，取消二者之间梁。客厅有跃层时，跃层应尽可能用大板结构，以增加下层净高，降低压抑感。框架梁应满足梁底距地面装修完成面大于2400。
4.2.6卫生间内避免有梁穿过，有梁穿过时应注意卫生器具楼面留孔和梁关系，同时需注意给水管、排水管不发生冲突，立管不遮挡排气洞口、不影响开窗。
4.2.7全部设备专业在板、梁上留洞必需预留，不能后凿。尽可能留在对结构影响最小地方，而且应有加强方法。相邻上下层留洞需考虑外墙面美观要求，做到水平、竖向排列整齐。
注：其它要求及做法应满足国家及地方相关规范、要求、要求。
4.3 暖通专业
4.3.1室内采暖温度设计参数：
房间名称
采暖温度
厅房及卫生间
20℃
厨房
18℃
设备用房、水箱间、水泵房
5℃
注：住宅卫生间冬季采暖考虑散热器和电辅加热（如浴霸）相结合形式。
4.3.2户内为双管异程式下供下回供暖方法。依据要求在每户供水支管上加装热计量表及隶属配件。散热器统一为钢制散热器，卫生间可合适考虑卫浴系列散热器，每组散热器配直通型温控阀，便于调整温度。散热器安装不能影响家俱部署摆放，散热器背后不得出现电器插座、开关之类管线。
4.3.3散热器进出水立管在承重墙或轻质隔墙内暗埋，确保地面完整。散热器距地面200mm，靠墙角设置时，距墙角100mm。
4.3.4地下车库提议不设采暖，在地下车库出入口设电热风幕，地下车库管道防冻能够采取电伴热保温处理。
4.3.5全部厅、房全部应预留空调电源插座和冷媒管道孔，客厅空调冷媒管道孔按柜机和壁挂机分别考虑，客厅空调选择参考下表：
客厅面积
25m2以下
25m2～35m2
35m2以上
空调形式
分体壁挂机
分体壁挂机和柜机
分体柜机

4.3.6空调室外机搁板位置应方便对室外机安装和检修。空调室外机应设百叶或孔板遮挡，开启、拆装方便，开孔面积大于板总面积80%。
4.3.7燃气立管及燃气表标准上置于阳台上，位置及支管走向应做到美观、隐蔽、便捷、安全；立管置于厨房墙角处时，应尽可能降低对橱柜有效空间影响。
4.3.8安装燃气房间，应设置燃气浓度报警器，并能连锁关闭进气阀，开启排风设备。
4.3.8室外燃气管线应避免破坏建筑外立面。埋地燃气管线应避开围墙﹑大门等设施。
4.4 给排水
4.4.1住宅小区低区生活给水采取市政管网直接供水，中区和高区采取低位水箱+变频水泵给水或无负压直接供水，（其中无负压直接供水方法需要经过当地自来水企业审批。所以无负压变频给水依据当地实际情况确定是否选择）。
4.4.2厨房、卫生间均需考虑热水供给，如不提供集中热水，需预留热水管道及热水器位置。
4.4.3排水系统采取室内污废分流。住宅排水系统不和会所、餐饮排水系统共用排水管，在室外连接之前应设水封井。
4.4.4厨房卫生间立管集中设在管井内，管井紧邻厨房、卫生间部署。管井中管线排布合理，尽可能降低管井尺寸。
4.4.5管井设检验门，户内计量仪表、阀门、检验口位置合理，方便检修和日常维护。
4.4.6管道、管线宜采取暗装形式部署，合理、安全。
4.4.7消防设计按国家相关规范和市消防局方案、扩初批文要求进行设计。住宅内消火栓箱、立管、阀门等一律暗设或在隐蔽处设置。
4.4.8人防设计按人防规范和市人防相关要求实施。
4.5 电气
4.5.1用电负荷：
二室两厅 6KW 三室两厅 7KW
四室两厅 10KW 大户型平面复式 12KW
车库、裙房、会所等公共建筑负荷按手册推荐值计算。
4.5.2户内照明配电箱尽可能设置在户内隐蔽处，配电箱底边距地1.8米。
4.5.2独立居室灯位居中部署；餐厅和客厅相连时，餐厅灯位以有利于家俱部署为标准。
4.5.3灯位开关面板安装高度底边距地1400mm，中距门洞口200mm；阳台灯位开关通常在室内，厨房、卫生间灯位开关设在厨房、卫生间门口外侧，套内有跃层时，楼梯走道灯应设置双控开关。
4.5.4住宅户内点位数量
名称
客厅
卧室
餐厅
主卫
次卫
厨房
储藏
阳台
二、三极插座
4
（豪宅为5个）
3
（豪宅为4个）
1

1
柜式空调插座
1

壁挂空调插座
1
1
1

厨房插座

2~3

抽油烟机

1

冰箱

1

橱柜内插座
（精装修）

1~2

电吹风插座

1
1

洗衣机插座

1

换气扇插座

1
1

电热水器插座

1
1

燃气热水器
1（依据预留位置设计）

4.5.5电气点位设计应依据户型及家俱部署图展开，详见附图，电气点位设计图和户型及家俱部署图一并经甲方确定后，方可开展后续设计工作。
4.5.6公共部分照明方法合理，灯具选择节能型产品。电梯前室照明灯具应满足足够照度，管线一次敷设到位，二次装修时不再开槽。
4.5.7塔楼顶部设置泛光照明。
4.5.8每户设一个户内弱电分配箱，户内网络、电视及电话接口均由此处引出。
4.5.9每户设两条电话外线。起居室、卧室均设置电话及网络接口，主卧卫生间、高级住宅工人房需设置一个电话接口。网络和电话接口在同一个面板上。
4.5.10起居室、卧室内均需设置一个电视接口，豪宅中厨房、主卧卫生间、工人房均需设置电视接口。
4.5.10首层大堂设置楼宇广告用液晶显示器,并和管理中心联网。
4.5.11统一考虑户内紧急呼叫按钮、燃气报警、窗磁门磁及其它户内安防设施，并和物业管理中心连接。每户设置门铃。
4.5.12门禁管理系统：在各小区大门、各单元大门口、由地下室车库进入各塔楼关键筒防火门处、塔楼通向室外疏散楼梯口等处设置门禁系统读卡机。
4.5.13可视对讲系统：在各小区大门、各单元大门口及地下车库进入塔楼关键筒防火门处均安装可视对讲门口机，每户户内安装可视对讲室内分机，监控中心安装管理员机，在各单元首层大堂设置对讲管理员机。全部设备均联网运行。对讲产品暂按_____设计，但要考虑系统普适性。
4.5.14火灾自动报警系统根据国家相关规范设计。火灾报警系统产品暂按____设计，但也要考虑设计普适性。
4.5.15闭路电视监控及保安系统：小区围墙处预防非法侵入，采取摄象机监控和主动式红外对射探头相结合方法。在首层电梯大堂、电梯轿厢内均安装一台摄象机，在地下车库及小区内部分地方设置摄象机，立即监控小区内发生紧急事件。
4.5.16停车场管理及收费系统均和门禁系统一致，采取一卡通非接触式IC卡。
4.5.17在电梯厅、小区内、会所等处设置扬声器，监控中心设置CD唱机、功放等设备。背景音乐设备和消防广播联网运行，平时消防广播可播放背景音乐，火灾时切换为火灾紧急广播。
4.5.18在室外工程中，多种管线变标高地方应绘出详图。
4.5.19其它未尽事宜，根据国家相关规范设计。
4.6 电梯
4.6.1电梯设计要求。
层数
电梯类型
每单元台数
载 重
(Kg)
速度(m/s)
12层以下
客梯兼消防电梯
1
800~1000
1.0 m/s
12层及以上（注）
客梯兼消防电梯
1
12~18层：1.5 m/s
18~26层：1.75 m/s
27~33层：2 m/s
客梯
1
楼层数大于26层，且标准层6户以上
客梯兼消防梯
1
客梯
2
客梯
3
注：每单元户数较少时，可考虑采取一部客梯兼消防梯。
4.6.2电梯厅宜采取自然采光通风。
4.6.4电梯呼叫按钮宜设置在两电梯门洞连接墙体中心位置，单台电梯呼叫按钮设置在电梯门套一侧。具体定位需经装修专业确定。
四、 五. 设计工作内容及结果深度
5.1 设计文件编制必需落实实施国家及地方相关工程建设政策和法令，应符合国家现行建筑工程建设标准、设计规范和制图标准，并满足设计任务书要求。
5.2项目扩初设计、施工图设计结果及深度除满足国家建设部〈建筑工程设计文件编制深度要求〉中相关要求外，同时必需满足甲方以下要求:
5.2.1建筑专业
1)总图
a)总平面图 1:500包含建筑布局、场地标高、道路、场地排水、竖向设计、土石方平衡等。
b)各变标高处局部剖面图 1:50
c)管线综合图 1:500
2)住宅单体
a)各层平面图 1:100
b)厨房、卫生间放大平面图 1:50
c)空中花园（两层高）放大平面图 1:50
d)楼梯间放大平面图 1:50
e)各向立面图 1:100
f)立面放大图 1:50
g)排砖图 1:50
h)门、窗、幕墙分割详图 1:50
i)幕墙结构详图 1:10或更大
j)特殊做法详图 1:10或更大
k)关键剖面图 1:100
l)墙身剖面详图 1:20或更大，包含墙地面交接、窗台、窗顶、特殊部位结构、屋顶、女儿墙、机房等部位。
3)公建部分
a)各层平面图 1:100
b)卫生间放大图 1:50
c)楼梯放大图 1:50
d)各向立面图 1:100
e)立面放大图 1:50
f)排砖图 1:50
g)门、窗、幕墙分割详图 1:50
h)幕墙结构详图 1:10或更大
i)特殊做法详图 1:10或更大
j)关键剖面图 1:100
k)墙身剖面详图 1:20或更大，包含墙地面交接、窗台、窗顶、特殊部位结构、屋顶、女儿墙、机房等部位。
l)环境构筑物平、立、剖面图及详图
4)地下室
a)各层地下室平面图
b)地下室停车位部署图
c)地下室防火分区、防烟分区图
d)人防地下室平面图
e)地下室楼梯、坡道放大图 1:50
f)半地下室开敞面立面图 1:100
g)立面放大及排砖图；特殊部位详图 1:50或更大
h)关键剖面图 1:100
i)出地下室顶板构筑物立、剖面图 1:50
5.2.2结构专业
1)设计说明
2)基础及结构选型经济及技术比较汇报
3)本工程设计中可采取新材料、新工艺、新技术提议书；
4)基础部署平面图、地下室底板平面图及地下室各层结构平面图
5)首层结构平面图、转换层结构平面图、标准层结构平面图、屋顶结构平面图；柱和墙定位平面图
6)结构施工图设计计算书（书面及电子文件）
5.2.3给排水专业
1)室外给水排水总平面图
2)室外给排水管断面大样及高程图
3)地下车库一、二层、首层、标准层给排水消防平面图
4)地下车库一、二层、首层、标准层给排水消防平面图
5)生活水池、消防水池、水泵房、卫生间管井，水箱间等大样图
6)生活给水、污水、雨水系统图
7)消火栓、喷淋消防系统图
5.2.4暖通专业
1) 空调通风:
初步设计文件包含图纸及CAD电脑光盘等，初步设计文件除须按国家及市相关规范进行设计外，图纸须包含：图纸目录、每层平面图、剖面图、立面图、设备用房及设备大样图、管道井大样图、系统图、步骤图、图例、设备及材料表、设计说明等。
2) 燃气:
初步设计文件包含图纸及CAD电脑光盘等，初步设计文件除须按国家及市相关规范进行设计外，图纸须包含：图纸目录、庭院管网图、每层平面图、剖面图、立面图、设备及管道大样图、系统图、步骤图、图例、设备及材料表、设计说明等。
5.2.5电气专业
电气部分设计深度：除根据国家标准要求完成所需图纸外，还需向我方提供电气负荷计算书、强弱电竖井部署大样图、地下室干线平面图、室外干线平面图、变配电房平立剖面图等。
5.3 设计方除完成全套初步设计、施工图设计外，还应依据商务协议约定完成本项目相关报审、报批图纸。并为甲方提供全程技术支持及服务。