七星街综合项目可行性研究应用报告浓缩版.doc

七星街项目可行性研究汇报摘要：七星街座落于端州区广东省七星岩旅游度假区一区，而现在七星街主干道北面已经有食街，还有新活力休闲中心、富豪娱乐城、皇中皇特产专卖店等商业建筑，同时三茂铁路一直和七星街并行。项目定位为千里旅游走廊“驿站”，建筑面积约为80000平方米，所需总成本约9000万人民币。一、项目概况1、地理位置肇庆市在广东省中部偏西地域、西江中下游，有面向珠三角、背靠粤西腹地区位优势。全境处于北纬22462424和东经1112111251之间。东南部属珠江三角洲经济区（包含肇庆市区、高要市、四会市）。东北面和清远市毗邻，西北面和广西接壤，南面和云浮市相接，东南面和佛山市和江门市相邻。此次计划项目地块在广东省七星岩旅游度假区内，七星街南面，为商业临时用地，北面为美食街和北岭别墅区。总用地面积约60000平方米，地块呈带状东西走向，长约1.3公里，最窄处宽约36米，最宽处约60米。北靠北岭山，南面直临三茂铁路（由35米宽绿化带相隔），眺望星湖美景，并和市中心主干道迎宾大道（321国道）连接，西往德庆市，东接鼎湖区，也是广西及珠三角地域进入肇庆市区必经之路。2、区域文化背景肇庆是首批中国优异旅游城市之一，也是全国十大文明风景旅游示范区之一，除了拥有雄伟壮丽灵山、引人入胜秀水、溶洞怪石、急流瀑布、珍贵植物等自然景观之外，更有作为含有二千多年历史岭南古郡，积淀了厚重历史文化，形成了浓郁系列文化、多彩民间艺术、独特地方节庆等丰富多彩人文资源。3、自然环境条件北回归线横贯肇庆中部，属南亚热带季风气候。年平均气温21.2，1月份平均气温12，7月份平均气温28.7。4、地形地貌从地形上考虑：七星街东西长、南北短、呈梯形分布，影响街铺进深、停车场等公共设施部署位置选择；从地势上考虑：东西两端高、中间低、呈U字形，两端能够考虑负层建筑；从地貌上可虑：七星街所在地关键以山地丘陵地貌为主，地势有一定落差，植被分布茂密，水系关键以出头村鱼塘、游泳池等人工水系为主，能够采取取土回填方法平整场地。从地质上考虑：表层土关键以粘土层为主，向下为砂土、石灰岩，承载力较差，不宜建高层建筑，对低层建筑影响则不大。因为项目地势低洼，约有70%用地是鱼塘，地块基础未开发利用，可塑性强。但和计划路面标高落差较大，大部分位置落差为23米。地形比较复杂，两端高中间低，北起南伏。南北向地形标高平均高差为3.5米，东西向地形平均高差为6.8米，最小高差6.0米，最大高差13.2米。地块以南35米用地为防护绿地。5、园林景观及周围环境七星街北靠北岭山、南面星湖。现在七星街主干道北面已经有食街，建筑风格以仿古为主，但因为档次参差不齐。南面就是项目所在地，已经有部分树木，树高约46米左右。同时三茂铁路一直和七星街并行，这对七星街有两方面影响，一是从视觉上对消费者造成不协调感觉，二是从听觉上造成噪音；经过植树能够屏蔽铁路和火车对消费者影响，但在听觉上，由火车造成噪音对七星街来说是一个不利原因。6、七星街交通现实状况及对外连接分析七星街即使不在市中心区域内，但已经有两条公交线覆盖到，西南侧周围是火车站，再往西就是长途汽车站。距市中心仅10分钟车程，距离鼎湖山风景区20公里，距广州市103公里，交通便利、通畅。依据初步交通计划，若原来主入口封闭，将对七星街入口作改善，利用在利好山庄周围入口，及星湖名郡周围入口；同时铁路采取架空形式，这对和七星街来说是一个很好计划。二、项目分析和定位1、区位优势肇庆一一珠江文明起源地，集旅游胜地和珠三角最适宜人居城市于一身，辐射广州、深圳、佛山等地珠三角经济生活圈，每十二个月数以万人迁居肇庆城市生活圈，带来每十二个月上亿商业休闲财富。七星岩旅游景区一一中国首批国家AAAA级旅游风景区之一，是“千里旅游走廊”旅游人群最密集区域，聚集了天天不低于50000旅游人流，每十二个月不低于1000万旅游消费大军。北岭别墅高尚生活圈一一是肇庆餐饮业、娱乐业、休闲业消费中心，直接承接天宁路、环星湖两大商圈，辐射城区40万高端消费人群，独占肇庆60%消费市场份额。在未来2年，伴随星湖名郡等高级楼盘成熟，周围高尚小区将为七星街带来另外8万中产消费新贵。2、景观优势七星街在肇庆人文景观中轴线和“千里旅游走廊”大动脉起点交汇处，是“千里旅游走廊”休闲驿站关键站。卧北岭揽星湖，以国家AAAA级秀美山水吸引海外游客，用岭南文化特色书写着城市名片，将成为南中国最优雅“城市客厅”。3、机遇和挑战市中心老城区发展己基础定型，可开发资源有限。同时，在“打造肇庆文化大市”发展目标指导下，市政府提出“南连东扩”和打造“千里旅游走廊”发展思绪。此次计划项目正在发展根本之上，成为关键开发项目之一，将迎来新机遇和挑战。4、项目定位 （1）项目四大关键价值肇庆形象名片；肇庆人第一消费选择；外来旅游人士最好驿站；代言肇庆人城市荣耀。（2）专题定位岭南文化风情街，集美食、休闲、度假、娱乐为一体现代消费综合体，以历史源重建筑风格，轻松愉悦消费环境，优雅高尚小说情景，丰富完善功效配套，成就肇庆一站式消费娱乐天堂，为岭南首席肇庆名街。 （3）项目定位集肇庆美食、休闲、娱乐、文化一体化商业街区。三、计划目标和计划标准1、计划依据中国城市计划法建设部城市计划编制措施肇庆市城市计划管理技术要求城市商业网点计划编制规范地表水环境质量标准项目建设选址蓝线图和其它相关法规、规范、当地计划部门提出设计关键点及现场实测调研相关资料。2、计划目标七星街控制性具体计划设计是为指导该项目协调、合理地进行开发，并提供项目开发法规依据和对应方法而编制。经过整合项目本身资源，提升其商贸、旅游价值，塑造充满生机又富有传统魅力城市空间形态，达成社会效益、环境效益、经济效益协调目标。3、计划标准（1）整体标准全方面考虑地段内建筑和空间整体风貌，利用点、线、面结合设计方法，保持统一地段肌理和风貌特色，使注入多个元素相互协调展现新时代精神。（2）动态标准依据市场需求，流动开发和分期建设，计划设计努力争取含有可操作性和应变性，伴随不停开发而完善，采取动态平衡设计理念，适应商品经济发展，做到经济效益，环境效益和社会效益统一。（3）建筑功效延展标准建筑功效灵活适应性是符合现代社会经济文化发展需要，多变商业模式也决定了建筑功效可拓展性必需。所以功效延展标准也是成功城市开发关键一环。（4）可连续发展标准在重视基础设施建设，改善环境，完善各项服务设施同时重视景观绿化建设，增强城市发展活力，设计中坚持控制适宜建筑密度，经过绿化造景，形成城市景观空间。把现代文明引入其中，发明亲切宜人城市气氛。让市民不仅能够尽情领会城市生活丰富，还能够感受到自然亲和力。四、计划构思和总体布局本计划设计计划构思是以一轴两带，三街七区。1、一轴山水格局是传统城市选址关键原因，从城市空间构架上看，肇庆城市景观轴线为巽风塔一一西江一一端州古城一一星湖一一将军山，而七星街项目标东广场刚好坐落在这条轴线上，从城市空间结构上看，东广场既是城市景观轴上关键节点，也是项目1.3公里岭南文化风情街开头节点。强化、完善广场空间特征，有利于提升项目标定位。2、两带自然景观带：充足利用三茂铁路建筑红线退缩用地，使之形成1.3公里长、35米宽休闲绿化停车带。绿化带既能够降低列车过境造成视线、噪声干扰，又能够为商业街提供一个后花园，更提供一个大型室外停车场，提升项目标潜在价值。人文景观带：项目强调发掘当地历史文化，重视传统文明和现代文明融合，经过打造独具特色休闲商业街，以强化项目标品牌效应，提升项目标内在价值。3、三街一项目用地呈狭窄长条，建筑红线最宽处约45米，最窄处约25米，依据红线宽度及地块南接35米绿化带、北临市政道路特点，拟在地块中部延纵向开出一条1218米左右内街，借用水景、绿化、高差处理等手法，强化商业气氛，形成一条面向35米绿化带商业步行街，一条下层式商业内街及一条面向城市道路商业街。三条街，组合成独具特色人文景观带，并最大程度地开拓商业沿街面，其差异性也能够同时满足不一样商业需求，最大程度发挥出土地利用效率。4、七区一七星街突破单纯商业或旅游发展思绪，以饮食为主导，荟萃南中国美食，引领一个原生态美食注意风尚。街区分板块设置了商业、文化、休闲、旅游、度假等多元化休闲配套，满足一站式休闲消费综合性需求。本计划设计将七星街划分成七个功效区：休闲养生区一一休闲养生己成为城市人主流生活命题之一。美容纤体、水疗SPA、沐足健身等在这区一应俱全，引领新一轮休闲消费热潮。特色吧街一一慢拍街区，悠然情怀在这里渐渐弥漫。酒吧、书吧、咖啡吧、茶吧四处酒香茶语、书卷情怀。风土特产区一一岭南风土特产专题旅游购物街区，汇聚肇庆八大县市区名优特产、端砚珍品、翡翠玉石、名优工艺品等，集展示、加工、销售于一体，成为千万游客必到淘宝乐园。动感游乐区一一以居家饰品和儿童天地为专题动感街区，配套以时尚家俱、精美装饰品、大型电玩、儿童衣饰、反斗玩具等，开创精巧商铺空间，家庭同乐天地。时尚商品区一一丰盛商业配套最大程度满足星湖旅游圈人流需求，以中国外名牌产品为专题，配套包含综合型超市、品牌专卖店、运动用具专区、精品文化、影音产品等，全方面对接宏大生活财富流。住宿办公区一一优雅居住气氛，灵活办公空间。街区旅馆骤站临近星湖景点，住宿购物两适宜，轻松驻留万千游客；同时，为广告企业、装修企业、旅行社等提供理想SOHO办公场所。美食街一一以粤菜、客家菜、潮菜、农家菜等为专题，由大型酒楼、品牌茶楼、各类特色食坊、风味茶餐厅等组成半开放式园林美食街区，切合千万旅游人流饮食喜好，更成为40万消费大军消遣肯定选择。各功效面积配比业 态面积（）占 比功效说明特色小吃78006.74开间4m，进深10m，以临街铺面为主；另可依据地形及商家要求划分为进深5m铺位。中、小型餐饮78006.74关键在一楼，开间8m，进深10m-15m。大型餐饮1900016.42关键在二楼，局部可在三楼。开间8m，面积可在500平方米到3000平方米不等，进深15m以上。中心广场及商业配套58005.01商业配套分为四个分区，分别为OUTLET、快餐区、超市和其它配套商业区。休闲娱乐2300019.88开间8m，基准进深10m，面积以80平方米为主，具体能够由商家组合使用。大型KTV58005.01以开间8m，进深以1025m为主，具体可根据地形划分，但最小要大于10m。小区住宿1750015.133层，套内面积100-120平方米，分布在会所北面。会所1750015.13会所功效包含休闲娱乐、运动、住宿及商务会议功效，其中三楼为高级公馆。名优特产购物115009.94以经营肇庆名优特产为主，根据肇庆八个地域分为八个片区，关键在一、二楼，开间4m，进深1014m。注：1.具体面积可依据地块形状和地形地貌稍作调整，建筑以两、三层高为主。2.中心广场占地平方米，两个副中心广场所占平方米，三者合占4000平方米。3.会所公共空间占地7200平方米。4.“驿站”关键在休闲娱乐区及土特产区三楼。套内面积100120平方米。5.大型餐馆须在首层留门面。6.步行道宽610m，可依据具体地形调整。7.其它预留 30000 平方米，提议做四星级以上酒店。五、建筑和景观设计创新理念1、山水理念肇庆含有岭南文化发祥地特殊地位，是当之无愧“岭南家乡”。计划从多方面多角度把“岭南古全部、山水、名城”鲜明形象溶入项目中，充足利用现实状况环境依山望水有利条件，把七星岩、星湖、北岭山作为大背景，建筑以现代主义岭南风格溶于山水意境中，景观设计采取岭南园林经典元素，以水作为关键语言，经过不一样形态水景设计表现丰富环境，配合不一样专题需要。2、变换意境穿梭街内游览路线将多个风格建筑环境和景观场地串连起来，使旅客能选择不一样意境消费场所。一样，旅客在购物或享受美食时也不知不觉地改变意境，使消费过程更丰富多彩，引人入胜，此所谓“柳暗花明”感观享受，使旅客不只是为购物而购物，为消费而消费，还要为选择而消费，为享受而消费。3、融合环境本计划设计一大特色就是将现实状况铁路转化成景观关键元素。计划商业街南面设计一条3米宽“小铁路”，往返于东广场和中心演艺广场之间，每250米设置“月台车站”，为旅客提供便利上落点和不一样观光路线。沿“小铁路”一带就是特色吧街，风情万种“吧”文化和往返“小火车”成为了最好搭配，现实状况铁路成为了漂亮背景，呜呜火车响声成为了特色。这么，既使建筑融合环境，利用环境，又降低对隔声设备投入。4、人文精神采取现代建筑元素演绎传统岭南建筑是本设计一大特点。走在千米七星街上，大家在岭南建筑园林文化符号中找回自己根，感受一个文化血脉皈依。经过半围合院落、内街、骑楼、挑檐、砖木、玻璃、坡顶、天际线、单体模块等艺术建筑营造新古典建筑风格，给人一个传承发展、耳目一新感觉。经过荷塘水车、跌水瀑布、下沉广场、城市公园、悠闲活动、深庭小院、花街水巷、乡村野趣等园林景观，打造1.3公里景观长廊。经过雕塑、历史旧物、红灯笼、黄包车、路引、书画、花坛、浮雕墙等艺术小品，反应肇庆历史和民风民俗，营造现代城市休闲文化长廊。六、基础设施计划1、交通体系区内交通体系由公共交通、车行交通和人行交通组成，建立完善道路交通体系，并实施动静分流、人车分流。2、配套公共服务设施产区内配套公共服务设施包含导游服务中心、银行、邮局、卫生站、报刊亭、电话亭、路标标识、公厕、垃圾箱、公交站台、停车场等，按摄影关规范要求均衡分布在商业街内。3、场地和竖向设计（1）为降低土石方数量、节省建设投资，建筑部署采取分（分台）、掉（掉脚）等方法，努力争取和地形及环境协调统一。（2）为确保排水顺畅，道路及场地最小坡度按不低于0.3%控制，道路最大纵坡标准上不超出6%。（3）设计商铺入口标高和计划路面标高基础一致，经过规整场地，选择合适标高，充足利用中间低两端高、北高南低地势特点，在低洼位置做架空停车场和下沉广场。4、节能系统设计（1）计划设计方面良好朝向一一大部分住宅为南北向或靠近南北向，小部分东西向住宅采取了遮阳、导风方法。适宜间距一一最小间距为1H，经日照分析，符合当地日照标准要求。良好自然通风一一采取南北对流布局，主立面和开口迎向夏季主导风向，避开冬季主导风向，整个小区自然通风顺畅，无“风影区”。立体绿化系统一一采取地面绿化，空中绿化，屋顶花园立体绿化系统，提升绿地率和绿化率，可起到遮阳、降温、导风作用，对节能有利。（2）单体设计方面采取简单规整体形，尽可能缩小体形系数。组织良好穿堂风一一每户每室全部有两对侧开窗，形成良好穿堂风，有利于夏季降温，降低空调能耗。适宜窗墙比一一窗墙比为南向4.7，北向4.7，东西向3.2，符合节能标准要求要求。采取活动（或固定遮阳）一一在北向采取固定遮阳，阻挡太阳辐射，降低夏季空调能耗。围护结构采取保温隔热方法，其热工性能符合节能标准要求。5、隔声设备本方案隔声设计以生态林为主，局部采取隔声墙，隔声要求较高建筑采取隔声玻璃。多个隔声设备结合以提升隔声效果。