上半年越秀区片区房地产市场的调查研究报告.doc

越秀区上六个月住宅市场分析汇报

一：广州市越秀区概况
越秀区东起广州大道，和天河区接壤；南临珠江，和海珠区隔江相望；西至人民路，和荔湾区毗邻；北面到白云山山脚，和白云区相邻。是广州市老城区。，越秀区总面积为32.82平方公里，下辖洪桥街道、北京街道、六榕街道、流花街道、光塔街道、人民街道、东山街道、农林街道、大东街道、大塘街道、珠光街道、白云街道、建设街道、华乐街道、梅花村街道、黄花岗街道、矿泉街道、登峰街道等18条行政街道，总户籍人口为116万人，人口密度为34239人/平方公里。
合并后越秀区不仅能够合理配置及共享原东山区教育、名校优势,愈加能把原越秀区商业及政治中心作用发挥出来,区域面积增大不仅仅代表市民在老城区房地产市场可选择机会增多,其更大意义是在越秀区置业市民能集中享受到原来两个老区优势,越秀区楼市前景无可限量。
其中农林街道、黄花岗街道为此次调查关键区域。
农林街道：
农林街道在越秀区东部，东以福金为界，和梅花村相邻；南以中山路为界，和东湖街、大东街相邻连；西至烈士陵园东门，和大塘街相接；北以东风路为界，和黄花岗、华乐街接壤。面积1.08平方千米。辖内关键马路有东风东路、中山一路、中山二路、农林下路和执信南路等。全街设有中山二路、马棚岗、执信南路、竹丝岗、竹丝二、农林下路西、农林下路东、农林上路、东园新村、三育路、东风东路共12个小区居委会。底常住人口13540户，约52729人。省人大办公厅、省机要局、省电信、省冶金建筑设计院、省汽车集团、省冶金工业总企业、省机械进出口企业、铁青旅游企业等单位驻街辖内。
广州市第16中学、东风东路小学等名校；中山大学隶属一院等教育卫生配套驻辖区内；同时，广州3条关键商业街之一农林下路商业街也尽在其中。
作为越秀区商业中心之一农林街道，高端住宅、写字楼、商厦等现代化气息较浓建筑是必不可少，然而，农林街道随之也形成了一个商业气氛浓厚住宅市场。
黄花岗街道：
广州市越秀区下辖一个街道，在越秀区东北部。辖区总面积4.43平方公里，下辖15个小区，常住人口8.94万人。
黄花岗街道：辖下包含：永福、科苑、永泰、云鹤、空司、区庄、犀牛北、农本、永泰、东环、菜寮、执信、水荫南、水荫西、水荫15个小区
作为越秀区北部地域，黄花岗街道关键发展方向是高新科技区。
推进该片区建设，关键有以下五个战略节点：
（1）黄花岗科技园区扩容建设，在现有黄花岗科技（信息）园区基础上，向东延伸至广州大道中，向北延伸至永福路汽车用具市场群区域，关键是经过整改清理周围低端专业市场等，腾出空间，扩大科技园区面积，增加高端产业要素载体
（2）创意大道建设，关键集聚研发设计、服务外包、网络经济等行业，强化该地域创意和网络经济功效，引进龙头型科技企业、创意设计企业。
（3）永福地域市场改造，利用黄花岗科技（信息）园区技术力量，加大该地域网络经济和创新型业态发展。首先，对该地域专业市场适度控制发展规模，加大对落后业态淘汰力度，实施“企业化+电子商务”方法，发展现代商贸，培育品牌总部。其次对达不到要求且不含有升级改造条件专业市场实施关闭，可考虑引入大学生创业基地，探索为产业发展提供创新动力及实现区域人才资源集聚。
（4）水荫路钢瓶厂改建，着手做好该地块计划设计，利用工业老厂房改建成创意产业园区，逐步吸引服装设计、广告设计、建筑设计、出版、文化传媒及相关信息技术服务等文化创意企业进驻。
（5）培育一批龙头骨干企业，根据企业龙头带动产业发展思绪，充足培育辖区内漫友、奥飞等骨干企业对整个产业支撑和带动作用，逐步形成一批上规模、原创能力强、含相关键技术竞争优势和品牌影响力文化创意企业群体，占据文化创意产业链高端，使文化创意产业真正能够成为黄花岗创意及网络经济区支柱产业。
作为一个科技园聚集，工厂较多地域，从居住角度讲是不适合人居，但在相对宽广土地上，政府能够加大力度发展工业，建造工业厂房、科技园、研究所等房地产项目，从而使土地得以充足利用。
二：交通情况
多年来，越秀区建设局和市政局加大了城区道路改造力度，尤其是对越秀区关键商业路段进行了更新改造，提升了商业环境，取得了显著成效。
经过几年以来整改和改造，作为老城区传统商业街农林下路、北京路、东川路等路段，商业繁荣，人流和车流量大，交通繁忙缓解情况已经有了显著成效。
越秀区是广州市交通中心枢纽。区内现有和市外联络关键交通集散地—火车站、省、市汽车总站、锦汉车站、流花车站,又有多条市级交通主干道,如环市路、东风路、中山路、沿江路、人民路、解放路等。地铁一号线和地铁二号线不仅从东西和南北两个方向贯穿全区,而且在区内交汇。所以,越秀区作为全市交通枢纽地位愈加巩固。
老城区道路系统四通八达、公交线路安排也很合理。加上地铁一、二号线补充,能够说越秀区地面、地下立体市内交通网络已日趋完善。而越秀区在交通方面更有别区没有优势,那就是拥有很多客运站,首先客运站为广州市民外出提供便利,其次更带旺了客运站旁人气,从而刺激了此地房地产投资市场。

三：C片区
1.范围
永福路
先烈中路 + 内环路
中山一路
2.片区配套

配套
数量
幼稚园
5
小学
4
中学
5
大学
3
商场
6
肉菜市场
3
医院
5
体育设施
0
市政配套
6
邮局
1
银行
10

具体配套
幼稚园：育才幼稚园、广州市第二幼稚园、中山大学北校区幼稚园、广东省委机关幼稚园、广东省对外贸易局幼稚园、安安幼稚园
小学：育才小学、东风东路小学、农林下路小学、广州市执信南路小学、梅花村小学
中学：育才中学东校区、育才中学西校区、执信中学、东环中学、梅花中学
大学：中山大学北校区、广东工业大学、广州工程职业技术学院
商场：王府井百货、国美电器农林下路商城店、东山锦轩现代城、好又多量版先烈中路店、杏林超市、兴安超市
肉菜市场：犀牛肉菜市场、农林下路肉菜市场、东山口肉菜市场
医院：中山大学隶属肿瘤医院、广东药学院隶属第一医院、中山大学隶属第一医院、东山中医门诊部、同仁堂中医馆
体育设施：无大型体育场馆
市政配套：黄花岗剧院、广东粤剧院文化大楼、广东省土地勘测计划院、广东省教育厅、广东省气象局、广东省人大
邮局：中国邮政
银行：民生银行东城分行、浦发银行环市东分行、中国银行高尔夫大厦支行、中国工商银行环市东路支行、中国工商银行农林下路支行、农行东山支行、建行高教大厦支行、光大银行执信支行、农行三寓支行
3.交通情况
公交站点：农林下路、东峻广场、羊城晚报、广东工大
公交路线：2、16、27、30、62、63、112、185、192、204、209、221、223、247、256、261、280、283、284、285、305、517、535、542、545、550、886、886a、夜14、36、高峰快线13、13a、14、23、30
4.楼盘总汇
云鹤园、银翔花园、东山紫园、万科金色家园、东山雅筑、东山华府、御东和府、福至富.豪阁、通圆、百好居、东山锦轩大厦、东山公馆、康和雅居
5.住宅市场片区情况
C片区所在区域在越秀区中部和东部，关键以农林街道和黄花岗街道组成。
农林街道作为越秀区中心商务区之一，多年来，吸引了一大部分向往城市生活大家到这里置业，加上片区为原东山区，教育楼盘优势显著，一直深受广大家庭青睐。
广州最新官方房价汇报数据显示，9月越秀区一手房价降至25165元/平方米。问题是，一直因学位房而被称为“土豪楼市”越秀区，哪里有这么廉价一手房？记者了解到，越秀区现在在售一手住宅均价最低也要3万多元/平方米，2.5万元/平方米即便是在该区买二手房，也只能买到楼梯旧房。网易房产截取阳光家缘数据显示，上月越秀东风广场有32套早期房产，以最低1万元/平方米左右房价成交，拉低了全区均价。
记者到东风广场现场看到，该盘正在销售第五期，销售中心工作人员表示，该盘在售住宅价格是：15楼以下均价5.5万元/平方米，15楼以上均价5.8万元/平方米。该楼盘销售人员对近期是否有低价网签表示不知情，现在该盘早期二手房价全部要4.5万元/平方米左右。
　　官方网站阳光家缘网站已无法看到具体个盘网签房价，但昨日网站显示，东风广场确实有32套预售证标注为住宅，展现已网签但未正式立案办房产状态。这批房源分别为东风广场丽豪阁19层、25层全层各6套，26楼2套；丽雅阁03户型3套，02、06户型各一套，13套07户型。丽雅阁还剩下一套407单位仍未网签。
市国土局回应：数据不会犯错
　　9月份广州市国土房管局房价汇报中，在显示越秀区一手均价降至2.5万元/平方米左右同时，也标明了越秀区街道均价。但奇怪是，同月份越秀区街道一手房均价最高是六榕街达成46077元/平方米，最低是东山街31648元/平方米，并没有低于3万元/平方米街道均价。
　　过往，假如有异常一手房网签数据出现，广州市国土房管局房价汇报会同时给出解释，但这次并没有。而且据调查了解，现在越秀区确实不存在如此低市场楼市，会否是计算失误呢？
昨日广州市国土房管局相关人士表示，她们不就越秀区是否有楼盘异常网签进行回应，但肯定数据不会犯错，因为是系统机械算出，并非人工进行计算。(图3）

图3