上海综合项目可行性研究应用报告.doc

引言：
立案伊始，摆在我们面前是一串经济技术参数，市场竞争是无情，优胜劣汰永远是唯一游戏规则。顺利实现产品去化，快速完成资金回笼，那是建立在有“好房子”前提下；而树立企业品牌形象，乃至做到将发展商对人居空间理念诠释向市场最深层次推广，那就是建立在有“好家园”前提下。可能含有“不是市场需要什么，我们就制造什么；而是我们制造什么，市场就需要什么”如此大气企业才是市场宠儿……
本项目控制性经济技术参数：
计划总用地
10.7万平方米
总建筑面积
16.3万平方米
容 积 率
1.51
总套数
1190套

我们基地条件怎样？
我们客源客层怎样?
我们产品定位在哪里？
我们产品有什么附加值？
我们产品力该怎样加强？
我们目标……
第一步完成首要任务——成功去化产品，最大程度实现利润。
第二步达成远景任务——让市场广泛接收属于企业自我产品开发
理念。

以期求得市场真谛，实现企业——价值回归。

价值回归模拟步骤图：

定位正确、 完善小区生活配套 市场快速认可、
高附加值产品 重视实效媒体攻势 接收程度高

扩 良 适
大 利 好 度
再 润 夸
生 盈 升 大
产 余 值
潜 宣
力 传
资金回笼理想 一期快速去化 受到市场追捧、
达成预期目标 期待二期投放 “耳语传输”

[——产品SWOT分析——]

S 优势点
W劣势点
ž 城建集团品牌优势
ž 通畅道路、交通优势
ž 低密度、高绿化居住环境
ž 基地沿街面长，将成为浦兴路亮点
ž 浦东新区优质企业和人才进驻

ž 道路噪音、安全问题
ž 区域缺商业气息及完善机能配套
ž 周围区域竞争压力巨大
ž 公交站点离小区较远
ž 小区受地块影响缺乏整体感
ž 难以集中绿化及拉开栋距

O 机会点
T 威胁点
ž 浦东最具升值潜力地域之一
ž 景观道路、景观住宅，景观小区。
ž 入世后新兴客源层选择
ž 政府利多政策支持
ž 公房补助改制为货币补助
ž 未来多项交通及捷运计划
ž 未来楼市连续供需两旺，“不动产”投资理念已开始兴起

ž 猛烈竞争市场，相同单价个案量体大，用户选择性多
ž 竞争个案计划品质提升
ž 本产品差异化方面难度大
ž 未来区域竞争猛烈
ž 绿化集中在二期不利于一期销售
ž 蓝印户口政策不明朗

[——项目“立地条件”分析——]

地块四至
·当地块处于浦东金桥地域，具体在张杨路北侧，长岛路以东，西侧至五莲路，属于浦东沪东新村地域。
·基地形状呈狭长形，小区三面临街，南面紧临浦东新区交通要道——张杨路，北面为沪东新村传统公房，和本案仅一墙之隔，现在基地已计划平整。

交通动线
ž 基地出入关键干道——浦兴路是一条贯穿浦东新区东西向关键交通枢纽，由基地沿张杨路可直达浦东金融商贸中心——陆家嘴商业中心。向东可至金桥外高桥保税区，向南到联洋生活园区。浦兴路和浦东众多交通主干道如：张杨路、金桥路、罗山路相接，经过这些交通干道和相连越江桥梁，可快速抵达浦西市中心人民广场、杨浦北外滩地域、浦东金桥进口加工区等地。

ž 当地块周围常规公交线路分布众多，但站点普遍距基地较远，大多分布在长岛路，浦兴路，但班次间隔较长。线路关键有776、785、716、774、791等，经过这些线路可快速直达人民广场、外滩、淮海路、、陆家嘴金融贸易区等地域。另外，计划中轻轨PD—A、B线将紧临基地，为居民出行提供现代化交通工具。

生活机能
ž 就环境和生活配套来讲当地块现在在整个浦东地域显得相对较为落后，项目基地四面几乎没有象样生活配套，虽已新建了大量居民住宅，但相关生活配套、商业设施档次较低，不能很好满足当地居民需要。

区域发展
ž 当地块所毗临金桥地域（依据市政府计划，金桥地域专门计划了毗邻工业园区四平方公里国际小区）将在区域内建设：高等级墅和酒店式公寓、从幼稚园到硕士院著名教学机构、五莲路上亚洲最大购物中心、医疗中心，和高尔夫球场和橄榄球体育场等健身休闲中心，舒适、便捷服务将会让这里投资环境更趋完善。

附：沪东地域关键交通线路及生活配套

783路
台儿庄路——淮海东路
815路
德州新村——外高桥
638路
东陆新村——周家渡
716路
凤城新村——张桥
785路
台儿庄路——上钢新村
639路
周浦镇——长岛路
191路
第一八百伴——榕桥
774路
崂山东路——外高桥
776路
永业路——泰东路
85路
博兴路——东昌路
东周线
东陆新村——周浦医院
川歇线
歇浦路——川沙

购物生活
家乐福超市、OBI建材超市、联华超市、农工商超市、家得利超市
休闲生活
金桥公园、名人苑花园
医疗保健
瑞东医院、华山医院浦东分院、金桥区段医院，公利医院
教育培训
中福会幼稚园、平和双语学校、协和国际学校、中欧国际工商学校、浦兴中学、金桥中学、杉达大学
。

[——项目“立地条件”优劣分析——]
利多原因
ž 张杨路、浦兴路、金桥路、及和之相连黄浦大桥、杨浦大桥共同组成了通畅便捷交通网络，为本案业主出入市级商业中心区域提供了有利条件，多条公交站点设置，为业主乘车出行增添了多个选择。

ž 金桥地域为浦东新区发展关键区域，其购置力强，日益聚增居住人气，使适当地餐饮、农贸、金融等配套逐步完善。

ž 基地周围金桥公园、名人苑花园、和金桥进出口区域内橄榄球场，成为住户良好就近休闲、娱乐、健身理想场所。

ž 基地四面文化教育和医疗卫生设施较为完善，周围分布了中福会幼稚园、浦兴中学、平和双语学校、金桥小学、金贸小学等众多教育培训学校。瑞东医院、华山医院浦东分院、金桥区段医院也为居民健康、就医提供保障。

ž 小区占地10.7万平方米，含有一定规模，建筑容积率较低，产品类型多样。

ž 加上计划良好小区环境，优美景观道路和较高小区绿化率，让住户远离生活空间压抑，完全感受大自然意境。

ž 发展商以往塑造成功案例，所发明品牌效应，成为业主购房信心保障。

ž 本项目房型很好（板式结构，南北通风，全明无暗间），建筑面积控制合理，总价较低，极符合该区域居民承受能力。

利空原因
ž 基地南侧浦兴路，作为关键交通干道，在给居民出行带来方便同时，也使得生活安宁被其打破，噪音、尘土、交通安全成为产品最大不利点。

ž 现在基地四面商业配套相当不完善，即使现存商业配套也存在消费档次较低，繁荣度不够问题，这一切全部阻碍了居住地人气深入旺盛。

ž 基地相临公交站点大多聚集在距基地较远张杨路或长岛路上，居民出行，尤其是夜间较有不便。

ž 基地处于浦兴路（张杨路边缘地带），四面宽广道路阻碍了各小区人员流动，夜间基地周围除了川流不息车辆，毫无人影。

ž 项目周围多年来开发大量新建住宅小区如：龙阳、塘东小区和万邦、东方城市小区，给本项目造成了极大竞争压力。

ž 项目小区呈狭长形，分两期开发，一期和二期之间被博兴路“拦腰截断”，不利于本案整体布局计划，致使小区缺乏整体感。

ž 金桥作为浦东新区住宅发展关键区域，区域周围竞争个案林立，且已逐步向高品质、高标准目标发展，使本案计划产品差异化难度加大。

ž 受技术经济指标限制，、致使本案部分房型在建筑格局方面计划不甚理想，较小浴室面积，使住户缺乏空间享受。

ž 一期较小绿化率，将使小区缺乏庭园陪衬，也是本案另一点将有可能对未来销售去化产生影响原因。

ž 小区总建筑面积达16.3万平方米，开发量大，区内居民户数相对较多，由此对未来物业管理要求相对较高。

项目产品“定位依据” （目标市场需求）——？

1、周围竞争个案目标市场需求
鉴于周围竞争个案客源客层消费行为，推测其目标市场需求大致以下：
ž 出于对上下班和日常生活出行动线考量，购房者普遍考虑到其现在或未来，在浦东生活办公便捷性。
ž 有浦东主轴线——张杨路依靠，精明购房者从市政计划、建设倾斜中意识到这一“黄金道路”沿线物业有令人欣慰升值空间。
ž 伴随金桥楼市板块日益崛起，广义范围上响亮“新金杨，新生活”概念愈发深入人心，从最大程度上吸引了来自本市乃至更大空间关注眼光。
ž 现在区域内已建小区因为规模适中，且在产品力塑造和推广宣传方面全部有着不俗表现，所以市场接收度普遍较高。
ž 对总价关注程度较高，其中二房约40万元/套、三房50-55万元/套总价房源市场去化最快。
ž 结合现在市场行情均价，区域内用户多数青睐于100～110平方米二房和120～130平方米三房。
ž 功效分割合理、设计新奇房型，是绝大多数购房者所追求。
ž 区域内大部分个案建筑设计和庭园景观设计均聘用了专业设计企业，各类风格迥异而立意新奇小区建筑和庭院景观对应了不一样心理消费者追求。
ž 一梯二户、板式小高层建筑计划普遍被区域内个案采取，市场反应良好
ž 伴随区域内环境面貌和市政配套工程日趋完善，又独具“全市唯一空气质量指标达成国家一级标准地域”先天优势，现在区域内物业已受到越来越多带有投资、环境保护意识购房者青睐。

2、上海市场同质产品分析
上海市房地产市场上和本项目价格、地段相同同类产品众多，如：虹口区凉城新村周围 “中虹丽全部苑”，长宁区天山路“南洋新全部”，杨浦区黄兴绿地周围“文化佳园”，距离本案很近“碧云新天地”等，其目标市场需求大致以下：
·发展商全部在一定程度上植根于本区域，深谙区域市场动态，所开发产品市场
定位正确，去化良好。如：“文化佳园”、“南洋新全部”。
·拥有各自区域内独特地理位置优势。如“南洋新全部” ，依靠天山商圈、虹桥开发区并含有地铁2号线虹桥机场延伸段便捷性；“文化佳园”则依靠黄兴绿地建设和五角场复兴计划。
·在各自所在区域内突出个性鲜明小区专题风格和建筑外观。
·项目周围拥有通常拥有配合大型生活小区大型超市、卖场，如“大润发”、“家乐福”、“乐购”等。
·完善公交、地铁、轻轨网络及便利出行道路动线。
·良好区域位优势。如虹口区“中虹丽全部苑”、在广灵四路、凉城路上，交通便利，在拥有虹口优良人文传统同时又坐享曲阳地域便利及完善商业生活机能，其售价创下这个区域最高单价，自从开盘后价格不停走高。从4000元/m2～飚升至5000元/ m2。累计涨幅超出25%。
·一梯二户、南北通风、动静分离、观景阳台、落地窗等以人为本房型设计
计划。
· 大多为上海市智能化示范小区或“四高”小区。
·国家康居工程示范小区；“无渗漏”、“无质量通病”示范小区申请；和白玉兰施工质量奖取得。
[——项目产品“附加值”提议——]
目
内 容
可行性
加强可行性
ž 为了填补周围临时相对匮乏生活机能现实状况
ž 公共事业项目（比如邮局、银行等）
ž 项目周围多为新建住宅区，人气较旺，含有一定招商引力
ž 提议和住宅建筑外观相协调，外观风格统一
ž 提升本项目地段居住品质
ž 商业服务项目（比如24H超市、餐厅等）
ž 商铺有相当升值空间

ž 提议灯光工程，避免用户有地偏人稀之感
ž 极力完善小区配套

ž 配合五莲路上立即兴建亚洲最大超市这一利好消息立即准备，推出小区巴士无偿往返接送等服务
ž 小区浦兴路口直达五莲路仅3分钟车程
ž 借小区小巴车身达成流动广告效果
ž 由此提升和浦西运行，做到真正意义上交通便捷
ž 小区地铁巴士
ž 和各类交通工具连网
ž 方便业主出行之余，加大用户引流效果

[——小区生活专题提议——]

因为地段原因，本案及周围个案，毫无地段方面吸引力，故周围个案，尤其“连城”、“碧云新天地”均在小区小环境及产品方面营造卖点，而本案因为受基地限制，较难在产品力方面发掘卖点，故提议脱离产品利用软体配套手段，提升产品附加值。

[…提出新生活口号…]
为了成功地将一、二期产品去化，所以在“一期”销售阶段，就要求在做足各方面文章，完成市场造势，提升产品品质，树立市场品牌形象，为“二期”销售打好良好铺垫。提议提出新生活口号，用此在市场上突显本案特殊性。
ž 结合案名及面积配比，提出“能够居”，叙述能够居口号，以网络最大客源客层。
ž 利用商业街，提出“完整小区，卫星小区”，显示本案在生活各方面独立面，完整性。
ž 提出“新邻里关系”口号，显示发展商人性一面，创办部分联谊活动，令小区生活充满人情味。

[…环境设计附加值…]

针对本案地形特征及竞争个案卖点，本案需在景观设计部分加强，提议遵照“小而精，独具匠心”标准

一期销售
ž 利用间距空间，发明不一样风格，小型点景造型，作到户户推窗见景
ž “化零为整”把一期整个基地，作为一大型景观专题，建筑也成为景观中一部分

二期销售
ž 二期地形有较多空间表现景观，可深入突出和一期景观品质差距

商业街
ž 灯光工程：提议店面设计工程，为本案镶嵌一条“金边”
ž 外立面：统一外立面，和小区协调统一，成为景见解睛之笔

[——项目“产品力加强”提议——]
本案所属沪东新区在浦东新区近期发展快速金桥出口加工区，基地占地面积约10.7万平方米，总建筑面积为16.3万平方米。所以本案在产品总体计划上应以“现代生活小区”为其特点，并结合未来交通计划优势，及居住人气和将产品塑造成为浦东新区内“具品质、品味和价值景观小区”。

建筑计划

ž 面砖方案：配合设计师设计方案，定量定制面砖。在烧制次数、时间段长短、配色选择、外形设计等方面加以控制，提出我们要求，极有可能烧制出世上独一无二“立面”。这也能够成为本项目标一个卖点
ž 面砖对线对缝计划：在铺设面砖之前，必需有设计周密施工方案，保障建筑外立面上缝隙限定在一定范围内
ž 结构：采取钢筋混凝土桩基、现浇钢筋混凝土剪力墙结构体系。
ž 底层大堂——花岗岩地面、大理石墙面到顶，另设艺术顶灯及豪华装饰吊顶，中央空调。
ž 各楼大门——智能“一卡通”、可视对讲、密码门禁系统、并配以高级彩色粉喷金属玻璃大门。
ž 各层大堂、走廊及电梯厅——大堂及电梯厅铺设花岗岩地面、大理石墙面到顶、另设艺术顶灯及装饰吊顶；各层走廊地面均铺砌高级防滑地砖、并配以高级乳胶漆墙；楼梯扶手采取高级硬木扶手。
ž 电梯——采取日立/三菱/OTIS/迅达/LG/其它品牌高级自动（3VF、800KG、1.60m/s）（小机房/无机房）电梯直达各层。
ž 信箱——各住宅大堂设华丽不锈钢信箱。
ž 消防装置——各层设置消防栓、火灾报警系统及公共部位自动烟感、消防喷淋系统。
智能化配置提议

ž 未来数字生活智能化环境保护小区： 突破常规智能化小区通常仅有宽带网设置，本项目除应在安全防范系统、物业服务智能化水平真正落实、在家庭智能化上有所突破，且在环境保护上有建树。真正铺就未来数字生活之路，和目标用户现代观、未来观融合起来。

ž 小区智能化应该同小区生活相结合：
a：宽带网络传送、浏览；
b：经过小区BBS促进住家交流，增强业主沟通；
c：网上点击物业服务；
d：网络可视医疗；
e：网络双向交流科普讲座、电脑培训。

ž 负压楼道设备：在楼道里专门设计正负压装置，铺设独立管线，在碰到火灾时开启，能够使楼道成为无烟逃生道。

ž 宽带网络服务：经过小区INTRANET（内部局域网）和公共网连接，小区内采取光纤到楼（FTTB）内部，每户独享10MB配置。实现VOD点播、网上医疗、炒股、教育等功效。
ž 家庭智能化系统： 每户住家安装智能化系统，实现家用电器远程控制。

ž 安全系统：完善安保系统不仅给业主安详生活保障同时还能够让购房者对对本小区 有一愈加良好印象。具体安保方法以下：周围红外微波双重报警：用美国原装安防主机，对小区周界实施专业布防，一旦某处有越入，对射探头自动感应，触发报警，主机显示报警部位提醒值班人员。关键位置大门、车库、电梯轿厢、中庭关键位置闭路电视监控。
a、每栋大楼密码门禁系统，每户可视对讲系统。
b、信系统：实现住户之间，住户和物业之间通讯。
c、配有紧急按钮和保安中心相连；并连网110报警系统。
d、进门、落地窗，一、二楼住家窗户配有门磁窗磁、红外线探测器并经过可视对讲主机接入安防中心，非法闯进时，和安防中心相连自动报警。
e、巡更：小区内关键通道出入口及各大楼关键部位设置，统计巡更路线立即间，确保安全。
f、厨房防煤气泄露系统，并经过对讲主机接入安防中心。
g、车库设置消防栓、火灾报警系统及公共部位自动感烟、消防喷淋系统。

景观设计提议

ž 采取庭院式小区入口：采取专题公园布局方法方法，营造出一片休闲天地,可供业主雨天观景、品茗、对弈等，别有一番风味。

ž 树种统一：以一、两种常绿乔木为主，大范围种植在小区里。一则便于养护、二则整个小区景观将会显得统一友好、大气。树种能够考虑香樟、银杏。至于达标所需要其它植物，能够专门把它们设计在另辟“百花圃”里。

ž 空中花园：在屋顶设计花园能够增加小区休闲娱乐空间。屋顶也能够是休憩地方。

ž 中庭广场中心：可设计象征小区精神标志物。

ž 小区细部：利用背景音乐塑造小区日间浪漫悠闲情调，以起到画龙点睛作用。提议庭园景观在建筑计划定案后即同时设计，并聘用境外较著名、较具影响设计师，才能达成直接、有效广告宣传效果。能够考虑用不一样灯光效果、从不一样角度照映小区和建筑，展现一个“新光景”。

物业信息化管理

ž 建筑设备监控系统：采取优异电脑神经网络化智能控制技术，组成高效监控网络智能系统，对小区内大楼水箱，水泵、电梯、供电设备进行监控，确保各类设备处于最好运行状态。
ž 远程抄表系统：采取电子脉冲水、电煤表搜集器，用户即时经过智能化控制器液晶显示器查看三表读数，并同时传输给物业中心远端服务器，自动记费结算，降低上门抄表干扰。
ž IC卡一卡通系统：每户均配有IC智能卡，可用于小区内会所消费，物业管理等费用结算及车辆进出管理。
ž 车库管理系统：在停车场出入口各设有靠近式读卡器，持IC智能卡靠近读卡机时，在取得有效确定后，闸门臂会自动开启，许可车辆经过。

小区环境保护提议

A、能源系统
ž 进入住宅小区能源通常为：电、燃气、煤。对这些常规能源要进行分析优化，方便从系统上采取优化方案，避免多条动力管道入户。对住宅围护结构和供热、空调系统要进行节能设计，建筑节能最少要达成50％以上。尽可能采取新能源和绿色能源。
· 提议采取太阳能作为路灯等公共用电能源。
· 楼梯过道采取声控延时开关。

B、气环境系统
ž 住宅小区气环境包含室外和室内两方面。
ž 室外空气质量要求达成二级标准。居室内做到自然通风，卫生间含有通风换气设施，厨房设有烟气集中排放系统，达成居室内空气质量标准，确保居民卫生和健康。提议厨卫预留排气管道，采取双止回式烟道、卫生间无暗卫设计

C、声环境系统
住宅小区声环境系统包含室外、室内和对小区以外噪音隔阻方法。
ž 室外声环境系统设计应满足：日间噪声小于50分贝、夜间小于40分贝。
ž 建筑设计中采取隔音降噪方法使室内声环境系统满足：日间噪音小于35分贝、夜间小于30分贝。
ž 对小区周围产生噪音，假如影响了小区声环境则应采取降噪方法。绿化采取更多乔木。沿街住宅使用双层中空玻璃沿马路，高架，加油站位置设置绿化隔离带小区人车分流机动车库出入口，尽可能在小区出入口周围。

D、光环境系统
ž 住宅小区光环境通常着重强调满足日照要求，室内要尽可能采取自然光。除此以外，还应注意居住区内预防光污染，如：强光广告、玻璃幕墙等。提议在室外公共场地采取节能灯具，提倡由太阳能提供绿色照明。采取抗反光玻璃房型设计达成四明效果。

E、热环境系统
ž 住宅小区热环境系统要满足居民热舒适度要求、建筑节能要求等。
ž 对住宅围护结构热工性能和保温隔热提出要求，以确保室内热环境满足舒适性要求，冬季供暖室内适宜温度：20℃～24℃，夏季空调室内适宜温度：22℃～27℃。住宅供暖、空调应该采取清洁能源，并因地制宜采取新能源和绿色能源。争取采取不破坏大气环境循环系统。
ž 提议在卫生，厨房加设保温，隔热、防水层。
ž 玻璃为双层中空，加强隔热，保温性能。

F、绿化系统
ž 生态环境功效：小区绿地是提供光和作用绿色再生机制，它含有清洁空气、释放氧气、调整温度等功效。
ž 休闲活动功效：小区绿地提供户外活动交往场所，要求卫生整齐、适用安全、景色优美、设施齐全。并使设施无障碍化，电缆地下化，实现人车分流。
ž 景观文化功效：经过园林空间、植物配置、小品雕塑等提供视觉景观享受和文化品味欣赏。

G、废弃物管理和处理系统
ž 住宅小区生活垃圾包含搜集和处理两部分：搜集应以“无害化、减量化、资源化”为标准。生活垃圾搜集要全部袋装，密闭容器存放，搜集率应达成100 ％。垃圾应实施分类搜集，分为有害类、无机物、有机物三类。

I、绿色建筑材料系统
ž 在建设绿色生态住宅中，对于材料、部品选择要强调两点：一是要提倡使用3R材料（可反复使用、可循环使用、可再生使用），二是要选择无毒、无害、不污染环境，有益人体健康材料和产品。宜采取取得国家环境标志材料、部件。提议采塑复铜管,铝塑管作为冷热水管。

商业设施

ž 因为小区邻近张杨路、浦兴路等主干道人流、车流均较大，周围商业开发不足。为了便于小区居民就近购物，处理日常生活需要。提议本案配套商业能够吸引部分超市、便利店、咖啡吧等设施进入。

健康概念小区

ž 提议和周围区级体育场馆、医疗中心合作，引入小区内部亲情化健康服务内容，如：每十二个月两次小区居民体检建立私人健康小档案；教授定时医疗咨询、讲座；组织小区运动会。

会所服务项目提议区

ž 现代化会所不仅仅要填补和完善现有生活机能不足，更关键在于走出日常生活快节奏、高压力。进入健康、活力、环境保护小区。鉴于本项目采取是现代派建筑外观和用户定位以中青年出发，所以会所内休闲项目服务大致可分为三大专题。
ž 休闲：网球场、壁球室、桑拿浴场，茶艺、COFFEE SHOP、棋牌室。
ž 服务：商务中心、美容美发中心、干洗店、家政服务、邮局银行、超市、二十四小时小区便利店。
ž 儿童：模型训练中心、亲子图书馆、幼托。

[——项目“目标市场”分析——]
本区域个案其目标市场大致为 ：
ž 区域客
特征：对区域环境较为熟悉，生活习惯。
估量百分比：约占用户总数20%。
ž 金桥地域中青年白领阶层
特征：有较高经济收入,区域熟悉，交通方便。
估量百分比：约占用户总数40%。
ž 外来客
特征：原租借在区域内或周围地域，预迁居本市，并借此取得蓝印户口。
估量百分比：约占用户总数20%。
ž 杨浦区域客
特征：和本区域仅一江之隔，交通十分便捷，受杨浦区房价、区域计划等原因影响，将购房区域选择在浦东。
估量百分比：约占用户总数10%。
ž 黄浦区域客
特征：浦东日趋完善生活机能及较为适中房价成为吸引这类客源关键原因。
估量百分比：约占用户总数10%。

图所表示：

引言：
“工欲善其事，必先利其器”。任何产品全部是建立在市场基础之上，在“点”上面深入剖析同时，环视我们四面：区域情况、现在市场行情、最新竞争个案动态……在“面”上假如也一样深入则可达成“操千曲以后晓声，观千剑以后识器”效果。

我们区域大环境怎样？
我们市场行情怎样？
我们市场未来走势怎样？
我们现在有怎样竞争对手？
我们有什么……

浦东新区区域环境介绍

浦东新区介绍

ž 地理位置
浦东新区在上海市东部，黄浦江东侧，南和南汇、闵行接壤，西北和黄浦、杨浦、宝山等区隔江相望。新区总面积522.75平方公里。地势呈东南高，西北低特点。

ž 气候条件
浦东新区属东亚热带季风气候，四季分明，整年气候温暖湿润，平均气温16.2度，年降水量1433毫米，年降雨日126天，整年无霜期约260天，日照充足，温度适宜，生态环境良好。

ž 历史沿革
浦东之名最早出现于明嘉靖《上海县志》
1292年 元代设置上海县
1725年 浦东大部分设置为南汇县
18 划出浦东滨海之地，设置川沙县
1958年 上海市新设“浦东县”包含东昌、东郊西区
1990年4月 中共中央 国务院作出开发开放浦东决定
1993年1月1日 中共上海市原属上海市黄浦区，南市区和杨浦区浦东部分，原川沙县全境和上海县三林乡。

ž 行政区划
浦东新区下属11个街道，26个镇
维坊新村街道 浦兴路街道
梅园新村街道 周家渡街道
南码头路街道 塘桥街道
沪东新村街道 洋泾街道
上钢新村街道 金杨新村街道
东明路街道

ž 人口总量
浦东新区内人口约165.1万人，占全市总人口12.2%。位居上海各区之首。
男性占人口50.1%。女性占总人口49.9%。人口迁入率7.3‰

以后内，从浦西或外省市迁入人口将控制在50万人。同时流感人口在内达成100万人。

ž 文化教育(附图)
ž 文化广场
1） 大型公园
明珠公园（滨江大道）
陆家嘴中心绿地（陆家嘴路）
梅园公园（乳山路、福山路口）
世纪公园（锦绣路、花木路口）
浦东体育公园（源深路、羽山路口）

2）电影院、俱乐部
兰馨电影院
国际体育俱乐部（明月路、东风路）
浦东汤臣高尔夫俱乐部（罗山路、锦绣路东南）

3）综合服务广场
时代广场（浦东南路、张杨路口）
世界广场（浦东南路世纪大道路口 ）
环球广场（浦东大道民生路西北部）
中达广场（浦电路东方路口）
东方广场（浦东大道、罗山路）

4）文化古迹
崇福道院 （今浦东三林乡丰村，建于北宋末年）
庆宁寺 （佛教寺院今浦东大道上川路136号）
大圣教寺（今孙桥乡长元村）
潮音庵 （佛教堂）
唐墓桥露德圣母堂 （天主教堂）
钱家圣母圣心堂 （天主教堂，1981年重新开放）
城厢镇耶稣圣心堂 （天主教堂，1982年重新开放）
浦东清真寺，又称浦东回教堂 （坟山屋16号）
太平天国烈士墓 （在浦东高桥乡屯粮巷，现为教育基地）

ž 交通环境:

东西主干道（从北到南）
南北主干道（从西到东）
陆家嘴路——浦东大道

张杨路——浦兴路

浦电路——杨高中路

龙阳路——龙东大道
浦东南路

东方路

杨高南路

上南路

罗山路

ž 市区环线道路
内环线——从浦西中山南路经过南浦大桥接于本区龙东大道，经过罗山路，过杨浦大桥再回到浦西。内环线和黄浦江相对称，形成准正方形区域。
外环线——自江湾机场北端越江，经大场机场向南由虹桥机场至莘庄后向东，在长桥南侧过黄浦江，到浦东孙桥周围向北，到外高桥过江。

ž 公共交通
新区共有交通线路135条，其中公共交通线路93条；隧道专线8条；大桥专线4条；区内专线有25条；夜宵专线5条，其中包含隧宵线2条。

ž 轨道交通计划
依据政府计划，本案所在区域将有一条地铁明珠线沿着张杨路经过，（三林地域——高桥地域）；另有一条地铁八号线沿着金桥路行驶，（共康新村——张江园区）。 另外，本案用户能够间接利用轨道计划：地铁七号线（沿浦东大道——庆宁寺和万科城市花园）；地铁二号线（沿龙东大道——浦东国际机场、张江和虹桥机场）。

ž 桥梁、隧道（内环线组成部分，浦东浦西连接端口）
杨浦大桥——世界第一大斜拉索桥，连接罗山路和浦西宁国路、中山北路、中山西路内环线。
南浦大桥——连接中山南路和浦东龙阳路。
延安东路越江隧道——连接延安东路和陆家嘴路.
打浦路越江隧道——连接卢湾和上南地域。人行越江隧道——连接南京东路和陆家嘴路。

ž 浦东新区区域特征

浦东新区在太平洋西岸含有巨大经济活力亚洲明星城市带上，是中国富庶长江流域和长江三角洲区域龙头。这里是联络中国市场和国际市场关键桥梁之一，市场潜力巨大，商业机会充足，人才资源丰富。美国花旗、香港汇丰、日本东京三菱、英国渣打等十多家大银行在浦东开业，中资商业银行浦东分行聚集浦东陆家嘴，金融业发展快速。浦东商业中心日趋繁荣，上海证券交易所、上海粮油交易所等交易市场在浦东运行。浦东新区，这一跨世纪新城，初步含有了合理产业发展布局结构、优异综合交通网络、完善市政公用设施、便捷通信系统和良好生态环境，并集金融贸易区、自由贸易区、出口加工区，高科技园区及高质量生活区于一体，成为二十一世纪上海现代象征。

1) 陆家嘴金融贸易区——关键发展金融和商业。这里已经有近150幢风格不一样现代化大厦在建或建成。其中有银行、证券、保险等金融大厦18幢，大部分已投入使用。继小陆家嘴地域金茂大厦、森茂大厦、香格里拉等标志性大楼投入使用后，上海国际会议中心、巨金大厦、京银大厦、国际金融大厦、交银大厦等又一批标志性楼宇也已完工。全长4.46公里世纪大道、地铁二号线陆家嘴站完工；全长646.7米黄浦江行人越江隧道全线贯通，无不表现出现代化国际大全部会现代化交通。浦东陆家嘴金融街、贸易区、商业街和现代化高中等住宅区已具雏形。

2) 花木行政文化区——伴随上海最大世纪公园落成、地铁二号线正常运行、世纪大道通车、浦东新区区政府大楼完工，显露出此区域已经成为浦东新区行政文化中心，地位提升使更多眼光集中于此，发展速度将是其它地域所无法匹敌。

3) 金桥出口加工区——计划面积19平方公里。现在已经有近400家国外企业投资。区内现代通信、新型家用电器、医药工程、汽车和计算机硬件等高新技术产业已前后进入生产期。表现出高产出、无污染特点。

4) 外高桥保税区——濒临长江口，是含有保税、贸易、出口加工等多个功效综合性、国际性自由贸易区。商住楼、标准厂房、展示厅等建筑陆续投入使用。

ž 中心商圈网点介绍

1）张杨路商业中心——该商圈以张杨路为轴心向两侧辐射，西至浦东南路，东达东方路。商圈处于小陆家嘴甲级办公区和陆家嘴金融贸易区之间，关键满足两大区域白领阶层购物、娱乐、休闲之方便。关键购物场全部第一八佰伴，新世纪商厦立即代广场等。

2）东方路商业街——该商圈以东方路为中心，北至东方路，南抵峨山路向东西向扩展。该商圈发展较为成熟，商业高中低级次齐全，首先满足两边新村居民生活之需，同时也为陆家嘴金融贸易区提供服务。

ž 浦东新区已建十大关键工程

1） 南浦大桥 总投资8.2亿元，91年底通车。沟通浦西南部（南市）和浦东联络。

2） 杨浦大桥 总投资8.2亿元，93年10月通车，沟通浦西东北部（杨浦）和浦东联络。

3） 内环线浦东段 投资37亿元，94年初通车。建立浦东浦西快速交通系统。

4） 杨高路改扩建 投资8.6亿元，92年底通车。

5） 外高桥港区 投资6.2亿元，93年底完成。

6） 管道煤气二期

7） 外高桥电厂 投资32.4亿元，96年底完成。

8） 浦东供水工程 投资7.5亿元，94年底建成投产。

9） 浦东通信工程 投资7亿元，95年底完工。

10）河流污水工程 投资4.8亿元，93年完成。

ž 浦东“十五”期间重大市政计划
1）外环泰和路越江隧道（吴淞口越江工程）
浦西和外环线同济路立交相接，浦东和外环线二期起点相接，全长2882.28米，工程总投资17.3429亿。已于开工，计划完工通车。

2）卢浦大桥
工程总投资24.3亿（征地动拆迁费7.8484亿）。已于开工，计划完工通车。

3）外环线浦东段
双向8车道。设计车速80公里/小时。总投资28亿。开启，底完工。

4）合流污水治理二期中线西段
总投资12亿。已开启。

5）垃圾焚烧厂
是全国第一座日处理千吨级现代化生活垃圾焚烧发电厂。总投资6.7亿。1999年正式开启，底完成。

6）磁悬浮
起点地铁二号线龙阳路车站，终点为浦东国际机场站。全长30公里。已于1月开始动工，1月底正式建成。

7）轨道交通明珠二期浦东段
明珠线浦东段全长6公里，共设5座车站。总投资128.97亿（其中浦东车站耗资1.9亿）。开启，完成。

8）张家浜东段整改
金张公路至长江口，全长13.5公里。总投资3.175亿。另外，中段已开启（三八河—马家浜）

9）外高桥港区三期、四期
总投资43.08亿。已开启

10）大连路越江工程
工程北起大连路惠民路交叉口，沿大连路穿越黄浦江抵达浦东东方路乳山路交叉口。工程总投资15亿（前期动拆迁3亿）。计划开工，完工通车。

11）复兴路越江工程
浦西隧址在复兴东路轮渡码头处，浦东隧址在杨家渡码头处。工程总投资14亿（前期动拆迁费3.5亿）。计划开工，完工通车。

12）沪崇苏大通道（东线）
从浦东5号沟到长兴岛，沿陈海公路到崇明牛棚港过江到江苏海门市青龙港，接江苏计划通启公路延伸段。总投资约120亿元，开启。

13）5号高速公路
从外环线向南经奉贤、星火工业区接辛奉金公路，然后折向西接浙江省杭金公路。路线有两个方案：一是杨高路延伸，二是罗山路延伸。总投资30亿元。

14）沪芦高速公路
北起外环线环东二大道立交，向南至南国公路浦东段，投资2.4亿。

15）五洲大道
黄浦江边至远东大道，总投资8亿。

ž 区域发展
19世纪，浦东地域基础上仍维持农业生产，发展十分缓慢。只在鸦片战争以后，浦江沿江工厂、码头逐步增多