某城中村改造项目可行性研究报告分析报告书.doc

城中村改造项目 可行性研究分析报告

XX·XX地标

可
行
性
分
析
报
告

河南XX置业有限公司

“XX·XX地标”项目可行性分析报告

——提纲

第一章 总论
一、 报告编制目的
二、 建设背景（城市建设趋势、发展趋势）
三、 项目建设开发意义
1. 关于城中村改造
2. 项目建设与城市形象（改善民生、提升城市的品位）
3. 项目建设对柘城城中村改造的意义与示范作用

第二章 项目市场分析及结论
一、 柘城总体概况
二、 柘城经济发展概况
三、 柘城房地产市场分析
四、 柘城房地产市场特点分析

第三章 项目地块特征分析
一、 地块价值分析 （地块基本情况、交通条件分析、周边配套分析、
区域规划分析、分析结论）
二、 地块资源分析与评价
三、 项目SWOT分析

第四章 项目整体定位
一、 项目建设规模
二、 项目总体定位
三、 项目价格及策略

第五章 项目开发建设规划
一、 项目开发进度计划表
二、 项目分期开发面积计划
三、 项目总体规划
四、 项目社区规划
五、 项目开发经营策略

第六章 项目目标客户群分析
一、 目标客户描述与分析
二、 客户结构及购买力分析

第七章 项目定位分析与定位
一、 定位分析与评价
二、 项目产品定位描述
三、 商业配套

第八章 项目开发运营计划
一、 地块拆迁安置办法
二、 拆迁安置基本原则
三、 拆迁对象范围及面积
四、 拆迁安置方案
五、 拆迁安置工作实施及组织（人员、资金、时间表）
六、 需要政府相关部门支持的工作

第九章 项目经济及社会效益分析
一、 项目投资估算与融资方案评估
二、 财务基础数据的确定

第十章 结论

“XX·XX地标”项目可行性分析报告

第一章 总论

一、报告编制目的
1、在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该项目地块的市场价值进行合理的评估；
2、对项目的可行性与开发商经营策划提出初步意见，并对项目的规划设计、建筑方案设计、环境艺术设计提出相应的建议；
3、结合公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式；
4、对项目进行投资分析和风险分析；
5、对项目决策及其实施的优化提出建议。

二、建设背景
柘城县位于商丘市西南，总面积1048平方公里，耕地106万亩，管辖7镇14个乡494个行政村，总人口95.3万人。
城建破冰，深挖国有土地利用潜力
盘活存量土地是节约集约用地的核心。近年来，商丘市柘城县县政府围绕“城建破冰、楼宇推动”的发展战略，把盘活挖潜存量建设用地作为节约集约用地的核心来抓，在旧城改造上狠下功夫。2006年以来，全县大力实施旧城改造项目，改造面积96万平方米，涉及居民户5600多户、2.3万余人。该县旧城改造工作被评为全省十个旧城改造先进县之一，并在全省推进城乡建设加快城镇化进程工作会议上作了典型发言。通过对旧城区、旧厂房、城中村和旧的机关事业单位划拨办公用地改造，优化了城镇资源配置，运作了建设资金，提升了财政实力，为城市建设积累了原始资金。
旧城区挖潜改造保证了民生用地，在很大程度上解决了城市低收入家庭住房困难问题，通过旧城区挖潜改造，节约了土地，保护了耕地，同时城区道路绿化、硬化、亮化等配套设施得到改善，城市面貌和居民生活环境进一步优化，城区土地利用效率得到提升，一定程度上缓解了土地供需矛盾。
发展前景，最具价值生活区
柘城正在形成以中央核心区、西部工业区、东部贸易区和北部文教区为框架的城市结构。中央核心区——建设提升城市形象。借助城市行政中心的迁移，带动周边地区迅速发展，使该区成为县城内最具价值的“城市生态环境最优、现代化水平最高、科技含量最强”的以居住、文化、高教和新技术开发等功能为主的综合性城市新区。
按照柘城县的规划，本项目所在的区域将建设成为柘城县“最具价值的生态景观生活区”，城市的发展方向给本项目的开发带来了极佳的发展机遇，市场前景看好。

三、项目开发建设的意义

1. 关于城中村改造
就在繁闹的市中心区域，就在一些现代化建筑的包围中，“城中村”就像人为制造的一个个“水泥疙瘩”，与周遭的世界保持着若即若离的距离。
这些城中村都有一个共同特点：横七竖八狭窄的街道上，杂货铺、小商店、菜市场、小吃摊构成了村里生活的主旋律，熙熙攘攘的人群，不断从蜂巢一般的村民自建楼里进进出出，这里俨然一个自成一体的小社会。
当城市的人口越来越多，住房需求越来越大，就需要充分合理地利用好市区里的每一寸土地，目前，越来越多的城中村的改造即被提上了日程。这是大势所趋。
以往的“城中村”，消费能力、经济能量、城市品位长期被埋没被束缚，占据城市最好的位置却产生不出效益，成了城市经济的盲点。而在“城中村”改造中布局楼宇经济，不仅能改善民生、提升城市的品位，还将释放出大量的经济和消费潜能。业内人士认为，楼宇经济让“城中村”从经济盲点一跃成为经济的增长点。

2. 项目建设与城市形象
A、 社会效益
“XX·XX地标”（以下简称“本项目”）属于城中村改造及其相关房地产开发项目，它的建设是顺应国家相关政策，利国利民，“搞活一片土地，解决一方困难”，加速了我市发展建设，改善了近郊城市化建设的居住环境，提高其生活水平，作为柘城西区旧城改造的推进的先行者，将有利于城市发展，与现代都市生活相接轨，使我市更多人安居乐业，
本项目建成将有利于提高整个地区商业水平。通过本案的成功创新推广，必将会大幅度的提升本地区社区商业的服务水准；它对提升本地区的商品档次，促进生活环境的改善，满足多层次的购物需求起到非常积极的作用；
本项目规模优势较明显，易形成规模效应，其辐射范围及影响力的扩张潜力使之其综合素质提高。

B、 社会价值
丰富城市结构，缓解政府和社会压力。该项目投入使用后可解决就业人员近 名以上，改善1000多户居民居住条件；
增加政府财政收入。本项目的成功运作后可年上缴税收 元，带来经济效益 元，将为柘城市财政收入带来可观的经济效益；
扩大消费，促进消费开放，有利于货币的良性的循环，促进社会进步，提高柘城人民的生活水平；
本项目地处柘城商业轴心地带，其独特商业业态对人流具有强大吸引力，这对聚集人气，帮助此地段形成商业气候起到促进作用。

C、 城市形象
本项目的建设，符合新余市旧城改造的需要和建设发展规划，提升城市品位，原绍园乡为自然村，村落结构散乱，无规划，居民无娱乐设施、无健身设施，无物业服务，生活基本停留在仅仅满足基本生活的落后层面，改造后将大大改善这一局面，本项目有规划中的高素质幼儿园、健身广场、休闲广场、购物中心……合理布局，为柘城XX乡的新形象树立型的标杆，更为重要的是：为XX乡居民以及柘城居民建设安全、健康的生活环境。
整齐布局的楼房、嬉戏玩耍的孩子、悠闲自得的老人、清澈见底的小河、青翠嫩绿的草地……，楼房、孩子、老人、小河、绿地在这里绘就了一幅美丽的城市画卷，改造后的XX乡，必将以这幅幸福现代化的崭新面貌示人！

3. 项目建设对柘城城中村改造的意义与示范作用
对于柘城西区第一个大规模的城中村改造项目，本项目的成功开发可谓意义深远：
A：近几年来，柘城县大刀阔斧地搞城市建设，但是对于西区部分，明显的滞后于北区，西区位于交通要道，整体生活配套设施完善，但是整体XX乡的城市功能和城市环境却明显滞后，因此XX乡急需整体面貌与格局的改造，与柘城整体的发展交相辉印。
B：在柘城整个面乳貌发生巨大变化的同时，政府在老城区改造的力度上继续加大，本项目顺应形势，紧跟柘城发展现代化城市步伐，宏观运作，实现西区新地标的目标，为建设魅力柘城新都市、改善西区的城市品位添砖加瓦。
C：为XX乡人民生活质量提高做出贡献，XX乡消费结构正向着合理健康的方面发展，改善本区域生活质量的潜在需求，极大的引导着市场消费方向的变化。
D：本项目的成功运作，将对于柘城其它地区的城中村改造创造不可多得的经验，对于带动整个柘城的城中村改造运作起到良好的示范和带动作用。

第二章 项目市场分析及结论

一、 柘城总体概况
柘城地理位置：柘城市地处河南省东部，商丘市西南部；
东濒虞城,西临太康,南接鹿邑,北接宁陵，居辽阔的豫东平原之中。
柘城城市人口、交通：柘城县面积1048平方公里，人口94.48万人，交通便利、四通发达；
紧邻京九铁路与陇海铁路黄金十字架交汇处，紧邻连霍高速、310、105国道，商周高速贯穿县内，柘城地势平坦，气候温和，特产丰饶，景色宜人。
城镇化发展快速：
城市发展方向：“北扩南进、东延西伸”；
柘城近年来建成了县第二水厂、垃圾处理厂、污水处理厂，完成了春水路、黄山路、上海路、未来大道、迎宾大道、工业大道等城市主干道的拓宽组装。
开发建设216万平方米，竣工120万平方米；
县城建成区面积达13平方公里，城市人口增加到13万人，城镇化率达25%，绿化达30%
将柘城打造成为生态园林城市，柘城着力打造两张“城市名片”：一是千树园，二是容湖生态公园。
作为一个正在崛起的工业新城，产业聚集区进入河南省示范产业聚集区范例。

二、 柘城经济发展概况
柘城经济位置：
以酿酒、化工、食品、中药、造纸等为主体的工业生产体系；
国内的三樱椒重要集散地；
柘城经济现状：
２０10年全县生产总值完成100亿元，同比增长15%，高于全市4个百分点，增速居商丘地区第一 ；
２０10年城镇以上固定资产投资63.5亿元，年均增长54.3% ；
2010年城镇居民人均可支配收入11798元，农民人均纯收入4149元。
柘城经济前景：
２０11年全县生产总值增长16%以上；
财政总收入和财政一般预算收入增长20%以上；
规模以上工业增加值增长35%以上，城镇居民人均可支配收入增长13%以上；
2011年城镇居民人均可支配收入增长12%以上。
县城人口15万以上，下属22个乡镇，2010年银行存款余额近70亿，每年进城买房人口达3万人。每年有超过30万人外出务工，2010年务工人员回流资金达20亿。
小结：多样化的产业结构和正在崛起的城市实力、高速的城市经济发展、鲜明的城市形象特点决定了柘城广阔的发展空间。

三、 柘城房地产市场分析
1、 目前由于柘城县加大城市中央核心区的开发力度，大力支持中高端开发项目建设。柘城县柘城县总人口100万左右，在过去的十年内，房地产行业几乎没有大的发展，市场的需求被长期蓄积，2008年以来，地产行业才逐渐萌动，但开发面积受到宏观调控，每年的开发量远远不能满足市场的需求，根据08年的政府数据显示，预估2011年，柘城住房需求在50万平方米左右。人均居住面积的不断增加说明柘城县房地产市场发展速度很快。
2、 截止2010年底，柘城县正规的在售楼盘10多个，其中包含多层、小高层、高层、商铺及别墅等多种建筑形式，并且销售价格逐年攀升。建筑面积的增加和销售利润的递增，可以看出商品房住宅需求市场潜力巨大。

大区域地产现状分析
西环路口：代表项目月亮湾，在次项目开发之前，柘城西区的房地产市场一直不温不火，没有形成热点，但随着月亮湾项目的开发促成了西区房地产市场的日趋升温，并吸引很多县城西边几个乡镇的客户到此投资，带动了此处房屋的销售，但商铺的使用率仍然很低。
春水路黄山路口：此区域现拆迁的较多，加上原有的商业基础，将来这块也将形成投资热点，拆迁完毕后将大量面向市场，但处于老城区，整体形象将难以改观。
北湖新区：随着北湖改造的进一步深入，围绕北湖的商业将很快形成，对柘城商业的整体形象提升起到拉动作用。
东关三角区：刚刚改造完的东关三角区，在整体形象上来说并没有太打的提升，没有进行统一的规划，多是自建房，紧邻的东方明珠社区底层商业虽已销售但现在大多并未经营，只有部分门面现在做家具市场，门面形象一般。
小结：各区域住宅与商业发展状况各不同，旧城改造与城中村改造项目齐头并进，2012，将是优质楼盘大量上市的一年。

四、 柘城房地产市场特点分析
l 2011年上半年，柘城房产销售势头良好，量与价“齐头并进”；
l 30万平方的大盘市场居多，各种建筑风格迥异；
l 产品先期以多层为主，小高层、高层紧跟其上；
l 户型面积都控制在80-140之间，经济、实用；
l 两房、小3房是市场主力户型，销售良好。

第三章 项目地块特征分析
一、 地块价值分析 （地块基本情况、交通条件分析、周边配套分析、区域规划分析、分析结论）
地块基本情况
本项目位于柘城县西区，属于柘城县二类住宅开发区域，
春水路和学府大道交汇处（原XX乡）。西临柘城西大街，南面是春水路，东邻柘城县看守所，北临学府大道，交通发达，配套齐全，地理位置优越，处于城市主干道，位于柘城城市的中心区域。
其中春水路是柘城县的东西主干道，集中了柘城县90%的大型商业覆盖。从目前发展的区域状况来看，此项目所在地是未来高档生态住宅发展的主要地区；
小结：
本项目处于城市行政和绿色圈中心。项目周边服务配套、景观生态方面都有不可复制的独特性，出则尽繁华，入即与天合。这将成为项目在住宅中一个有力的竞争因素

周边配套分析
“XX·XX地标”是河南XX置业有限公司的高品质小区，区域特征鲜明，周边区域配套基本完善，分析如下：
1、文化教育资源：本项目周围文化教育设施较为齐全，柘城一高、柘城县第二高级中学、柘城县第三初级中学、柘城县第二实验小学、良浩小学、新城双语幼儿园、柘城第三实验小学等。
2、交通：本项目位于柘城东西主干道——春水路，环线路——工业大道。柘城县两个高速口岸和柘城客运汽车站距离项目均在五分钟车程范围内；项目旁边有通往商丘市、周口市、睢县、宁陵县、鹿邑县、太康县、民权县、牛城乡、远襄镇、尚寨乡等地区的客车候车站点。
3、卫生医疗：项目东侧500米是柘城中心医院和柘城中医院。
4、商业配套：项目周边商务配套设施齐全，大型商业有在建中的万达商业广场，银行有邮政、农行、邮政储蓄、农村信用社等；酒店有明珠国际大酒店等。
5、行政：距离柘城县的行政区仅3分钟车程，是毫无争议的中心行政辐射区。
6、品质居住氛围：本项目周边1公里范围内有月亮湾，西大街，西城明郡等居住区。

区域规划分析
所在片区将规划为重要的居住中心。
一方面周边储备了大量的住宅开发用地；另一方面以“XX·XX地标”为起点，从XX·XX地标将陆续有高档楼盘上市，为本区域的住宅开发锦上添花，也使得本区域成为柘城高档居住区的徽记。
道路规划
道路的规划与整治，是柘城县建设绿色柘城、宜居柘城的重要措施之一，而未来大道作为城市行政大道，规划将得到进一步加强。
小结：
从规划上看，随着城市的发展，项目将逐渐成为城市的一部分，成为柘城宜居的一个榜样。

二、地块资源分析与评价
开发背景优势
锦绣华城作为一个成功的品牌，已具有相当的市场影响力，在柘城应会以更快的速度扩大市场，提升品牌美誉度。
区域环境优势
做为一个新城市中心，各种条件优越，政府建设决心和力度很大，可以迅速成为一个新型的财富聚集区。
区域优势
位于新城中心、兼具环境幽静，是闹中藏静的绝佳地段；
规模优势
规模的优势让小区在规划设计上更充分，同时能有市场号召力，能一定程度上树立企业品牌。
规划及物业优势
布局上考虑了组团、主次景观、水系、人车分流等，最大限度地发挥规划整体功能；
物业类型上，多种形式的物业结合，既提升了项目档次，又相互促进各种物业的销售；
产品优势
建筑外观、容积率、绿化率、建筑密度、楼间距无一不是标志着项目的整体品质；
户型配比合理，以当地商品房主力户型为主；户型结构实用、布局合理、景观观赏性强，也将成为一大卖点。
定位优势
项目的定位是项目立足的基础，柘城房地产市场开发还处于初级阶段，先富起来的一批人希望能够有较好的居住环境，所以环境的营造和相应配套的建全应该是柘城现阶段最需要的，而本项目定位为欧式简约风格景观，在景观和配套上用尽心思，更使本项目在当地具有强势竞争力。
从目前柘城地产的推广和销售来说，无论是广告水平、新闻炒作、销售管理、现场包装，与一二级城市的整体运作水平相比，有着明显差距。

三、项目SWOT分析

根据以上分析可见，本项目具有较大的市场空间，但也具有一定的操作难度。因此，本项目只要能够合理控制风险，就能操作成为一个优良的项目。

第四章 项目整体定位
一、 项目建设规模
项目占地32万平方米，按照规划要求，本项目为以住宅为主，包含商业、休闲为一体的综合性住宅社区。

项 目
单 位
规 模
征地面积
160亩

总居住户数
450户

总居住人口
1680人

总建筑面积
32万平米

其
中
住宅建筑面积
28万平米

商业建筑面积
4万平米

建筑密度
%

容积率
3.0

绿地率
%

停车位
地面停车
个

二、 项目总体定位
从基地所处的区位以及周边的环境入手，把小区与区域紧密联系起来，建立与城市大空间的有机融合。基于这样的原则，XX·XX地标的规划设计无论是空间上还是住宅设计都要突出高品格、高质量。追求现代与地方传统的交融，最大限度利用道路沿线的绿化带，创造宜人的社区环境。因此，规划定位为把XX·XX地标建设成为一个自然、生态、人文、通透的精品高档小区，并在规划设计中注重建筑本身的景观形象、体现豫东地方特色。

三、 项目价格及策略
1. 项目价格定位
定价的原则：
本项目的价格定位原则：平开高走
目前柘城县房地产价格：
项目
基本价格范围
平均价格
金沙国际
2300-2700元/平方米
2400元/平方米
西城明郡
1800-2400元/平方米
2100元/平方米

“XX·XX地标”基本价格定位：
产品名称
基本定价（均价）
住宅
XXXX元/平方米
底商
XXXX元/平方米

2、 价格策略
² 前期以宣传“老城区 新生活”为主题，广泛吸引消费者的关注，在销售时，采用平开高走的价格销售，掀起抢购风暴。
² 本项目要避免陷入同中低档商品房的竞争，走高品质、高价格、高消费层次的市场路子，以大规模的产品高素质诉求、广告推广，提升心理价位，拓展市场。
² 本案产品类别多，既有住宅产品，又有商业用房，故在定位上更多的考虑客户的层面，面向市场多阶层的需求，以快速占领市场，确保入市成功。

第五章 项目开发建设规划

一、 项目开发进度计划表
年份
项目
2010
2011
2012
土地平整

勘测设计

临时工程

市政道路

土建工程

绿化工程

销售推广

预售商品房

二、项目阶段开发面积计划表（单位：万平方米）
年份
总面积
住宅面积
商业面积
2011
12万平米
10.3万平米
1.7万平米

三、项目总体规划
1、规划设计理念：
以人为本的设计原则，从整体布局、环境氛围、建筑设计各个方面营造亲和力和人情味，并按购买需求和特征来设计各项功能。
2、从目前市场来看，本项目规划的新颖性、时尚感足以成为柘城县引人注目的一个特色楼盘。
3、建筑外观：
从市场现有楼盘来看，是柘城县商品房市场的中高端空缺，恰好满足了县城居民追求居住品质的要求，是最能引起关注的楼盘之一。
4、轴线及滨水景观：
中央景观和分点景观的设计，使得小区的规划和谐统一、景观的主次结合，这一点在市场比较中特色性非常强。
小区的滨水步行景观带，让小区更有柔美感、更有亲切感，让家的观念和依恋感强化和升华。真正唤起人们的向往和市场的原动力。
5、产品组合及户型配比
项目是以多层、小高层相结合，丰富了物业形态。
主要的多层是以柘城主力购买对象为主——三室两厅，在户型设计充分考虑居住功能的实用性，兼顾充足的功能配置，最大限度上满足市场需求；
6、其他
A. 整个小区中机动车道路系统设计为一条环行，
B. 并结合树状人行道路网，
C. 达到人车分流的效果，
D. 让家居生活免受侵扰；
E. 按照城市居住规范，
F. 设置商业、金融、邮电公用设施；
G. 地处双主干道交汇处；
H. 共500个车位和非机动车车库，

小结：
本项目的规划，造就了项目的综合品质。从建筑、景观、水系、路网系统、公建、配套，在柘城市场上能处于最完整的行列。
本项目的公建配套，不是以纯粹的商业为配套，而是担负了一定的社会功能，以学校这一重要城市公建为亮点，从而使得本项目在配套方面更能受到居住的追捧。也为本项目的新闻炒作提供了丰富的题材。
尽管柘城的开发量很大，但绝大部分项目是市场和政府关注度低的老城区，目前的开发超过一半是以旧城改造为主，另外产品品质一般，已经受到市场质疑和摒弃，所以与本项目的同质化程度接近的楼盘不多。

四、项目社区规划
1、基地分析
规划地块呈半四边形。项目位于春水路和学府大道交汇处，东侧紧邻的就是万达商业广场。规划将从总体空间上寻求与用地周边环境的协调，充分利用周边独特的景观设计，形成本小区独特的形象是规划总体构思立意所在。
2．规划结构和功能分区
通过对地块周边环境的分析以及规划对地块要求，规划以中心景观带为景观轴线,和一条环形车行道构筑整个小区的空间骨架，并有机地将小区划分为两大区域：居住区和沿学府大道与春水路商业服务区。
规划小区主入口位于地块北侧的学府大道上,从主入口进入小区后,首先是刺绣花坛迎宾花坛、喷泉广场、生活广场、凡尔赛景观体系,进入小区，空间开敞,气势宏伟，景观宜人，简约的地中海风情建筑，优美迷人。该景观轴线有起有伏，富于变化，根据地块特点，因势利导，设计一条东西向景观主轴线贯穿整个小区，引进自然地灵动空间。最终与步行道路系统有机结合，形成住宅区多层次，网络化的宜居景观系统。
3．住宅布局
“XX·XX地标”是以小高层住宅为主，若干高层住宅。沿路的地块为小高层住宅组团。主要形成由西向东建筑逐渐跌落的空间形态。住宅采用组团、院落的半围合式布局，使每个组团外部有绿化带，内部又自成绿化活动空间。中心东西向景观轴线间或穿插以水溪、绿化，配以迭水、 瀑布、浅滩及涌泉等自然风景小品，丰富住宅区的环境。
4．道路交通规划及停车设计
(1) 道路系统
小区道路本着充分尊重自然的思想，道路满足下列要求，一是合理组织起住宅组团与建筑，二是与景观系统自然融为一体，三是最大限度降低道路建设成本。根据上述指导思想，结合本区实际，将整个小区中机动车道路系统设计为一条环形在区内内组织起“环”状道路系统同“树”状道路相结合的路网结构，形成：小区级道路→组团级道路→宅前路→住宅的交通结构，保持组团的完整性与私密性，尽量使人行道路不穿越车道，局部穿越处保持了足够宽度的绿化隔离带。使每户人充分享受私密性及独特性。
环形机动车道宽度为7m, 小区组团路为4-5米宽，宅前路为2.5-3米宽，道路分级明确，道路坡度平地约为5％。
(2)停车场
本方案住宅区地面露天停车场能停车300-500辆,另在局部住宅下设计集中的自行车库,解决居民自行车就近停放需要.
(3)入口设置
本小区入口位于学府大道一侧，入口宽度达20米，空间开场大气，使用方便、快捷、安全，完全符合消防要求。同时也更有利于小区安全管理。
5．绿地景观、步行系统设计
绿地景观、步行系统的设计是体现人与自然共生，人车分流理念的重要方面。
在小区环形主干道内设计了一个完整的绿化步行景观系统，其中东西向的景观主轴线是一条绿化、水系生态链。与居住建筑交织在一起，刚柔并济，阴阳共生，体现为生命的脉络关系。此带形绿色空间是小区景观高潮所在，在此轴线上 可以设置雕塑、下沉式广场等，并配以一些欧式典雅主义风格的景观小品等，一起交织起来，空间形态十富，水、绿、硬地相结合，十富生动，妙趣天成。形成一个有机的、互相连贯的极富人情味的室外交流空间。另设置滨河景观线和几个绿化次轴与此相交，共同构成完整的绿地步行系统，提升了小区的环境品质的档次。
贯穿各组团的的带形景观绿地，像“水”一样伴随阳光、空气流动，渗透到住宅院落空间中去，使居民在回家途中或散步时都能体会到步移景异，曲径通幽的园林意境，得到美的享受。
6．空间景观构思
（1）注重居住空间的自由性，整体性。集中绿地与其中的景观小品与建筑立面相呼应，形成完整的空间感，将绿地景观与居住建筑相融合，使景观无处不在。
（2）围合：由于中心绿地及主体建筑的连续、围合、层次错落， 从基地任何角度切入都能产生视觉的收放效果，产生强烈的视觉感受和小区中心认知。
（3）建筑形式：采用欧式简约风格，现代材料相结合，与该地块的文化，科学气息相对应。
（4）道路景观：丰富沿路景观，达到步移景异的视觉效果。曲线式布置绿化节点将绿化步行系统形成网络，创造流动的绿色空间，实现“人在绿中，绿满宅院”的环境目标。
7．公共服务设施布局
（1）商业：按照《城市居住区规划设计规范》要求，规划布置商业、金融、邮电市政公用设施等各项用地，沿小区外侧主干道路布置商业建设，充分发挥经济效益。
（2）社区服务中心、超市：结合小区入口两侧商业布置，顺应人流主要方向。建筑形式丰富，构成入口一个景观节点，体现小区的整体面貌。
（3）幼儿园：规划幼儿园3班，布置在小区北侧。
（4）其它市政公用设施：主要有公共厕所，配电房，自行车库，机动车停车场等按服务半径要求设置。

五、项目开发的经营策略
经过前期的市场调查，一方面了解柘城房地产发展的现状、中高端市场、商业格局、消费者的心理需求；另一方面掌握潜在目标客户对本项目开发的前景以及具体开发的细节要求与建议。综合各项因素，针对市场的现状，洞察消费者的需求和消费市场的发展趋势基础上，适时、适地提出“S—I—N—P”策略，以本项目的个性特色，做为项目成功开发的前提和保障。
“S—I—N—P”策略
S——快速（speediness），即快速进入。本项目做为柘城县较大规模的房地产开发项目，包括住宅、商业，在销售中，应注重销售节点的把握，抓住市场机遇，快速进入，占领市场。市场推广的步子要走得快，营销推广立体推进，产品开发的节奏要快，对销售现场进行包装改进，迅速进入销售状态，采取“边销边建”的策略，达到快速、高效的销售目的。
I——创新（innovation），产品的设计要创新，产品功能要创新，产品品质要创新，项目配套要突破，最终以高端产品形态进入市场，满足高阶层客户的需求，进而激发客户的购买热情。
N——准确（nicety），市场定位要准确。符合消费群体的消费水平，依据柘城市场行情的基础上以领先、超越的姿态，走快速、创新的道路，即以“柘城首席地中海洋房官邸”姿态出现。
P——专业（profession），整合专业资源。运作如此大的项目，公司整合了如建筑设计、景观设计、营销策划、物业管理、招商运营等相关资源，以“专业”的形象，来达到预期的目标。

第六章 项目目标客户群分析

一、目标客户描述与分析
（1）目标客户
根据本案具体地理位置与市场总体需求状况分析，本案的目标消费群体基本上是25—55岁之间的中高收入阶层，大多属于已婚，并有一个小孩，小孩介于3岁到25岁之间，大部分以经商、政府机关、企事业单位国家公务员为主，学校教职员工，外出务工回乡人员等，该类客户群体新潮浪漫，积极进取，注重社会经验，关注自我，思想开放，优而不骄，鲜明而不张扬，重视家庭生活，追求生活的“享受性和品位”。大约可以分为以下三类：
①、县城居民（约占35%）
柘城县政府公务员，各企事业单位、金融机构中高层管理人员，年龄在25—55岁之间，较大部分为四口之家或以上，该类客户群体文化素质相对较高，对居住环境质量要求较高、收入较高而且相对固定，有一定资金储备量，对目前柘城居住环境质量差的特点有较深的认识，愿意改变居住条件，户型要求一般为三房二厅或以上的户型，面积在120—140左右。约占整个比例的20%左右；柘城县私营企业主、个体经营成功人士，年龄在30—50岁之间，基本在四口之家或以上，经济条件宽裕，手上闲散资金较多，有第二、第三次置业的愿望，对柘城县现有城区居住环境认识较深，对本案所处位置良好的自然环境和强大的自身配套，以及宽松的生活条件有较大兴趣，愿意以此作为居家生活新起点者，房型要求三房二厅甚至四房二厅以上，面积120平方米以上，约占整个比例的20%左右；
柘城县青年一代，对现有城市居住状况不满意，追求生活享受，对新家选择比较理想，不愿继续在现有老城区格局内生活，这部分人虽然现在没有过多的积蓄，但对自己以后的偿还能力有绝对把握，户型要求一般为两房一厅或两房两厅，面积在80--100之间。约占整个比例的5%
②、乡镇居民（占30%）
本案在柘城县地产市场上空前声势，对乡镇富裕居民为改换自己的固有身份和生活条件，无疑是一块大蛋糕，加上区位上的优势，本案将成为农民进城生活购房的首选。这部分消费群体包括：
周边乡镇富裕村民为使培养下一代，选择在城里购买商品房以便子女能上更好的学校，
本案相对合理的价格和完善的社区配套将是其购房优先考虑的对象这部分人有一定的积蓄和稳定的经济来源，选择户型一般为三房二厅或二房二厅，面积在120—140平方米左右，约占整个比例的15%左右；周边富裕村民为了改变自己的农民身份，选择到城里购房以实现“农转非”生活方式的变更，对本案相对合理的价格能够承受，需要良好社区环境的消费者，选择户型一般是二房二厅或者二房一厅，面积在80—100平方米左右，约占整个比例的10%。

③、外出务工返乡人员（约占35%）
柘城县是劳务输出大县，每年务工人员回流资金达20亿。外出务工人员，在外经商工作，从人生观、世界观到物质基础都有质的提升。落叶归根的思想促使这些人员回乡购房，原有的旧居方式已经不能满足他们的品味和使用需求，“进城买房”，“要过大城市人的”的观念必将引导他们选择本项目作为首选居家之地。选择户型一般是三房二厅或者四房二厅，面积在120—150M2之间，占整个比例的30%左右；

二、 客户结构及购买力分析
高层、小高层住宅：
① 消费市场的构成：
项目名称
相对应行为特征
年龄
25—40岁为主
区域
以柘城县城及乡镇为主
职业
大型企业职员、公务员、企事业职工、私企、个体老板、外出务工人员等
家庭年收入
主要在2.4—4.8万、月收入2000—4000元
受教育水平
以高中学历及大专学历为主
②购买行为的特点：
项目名称
行为特征
购房次数及购房用途
第一、二次置业为主；自住。
购房总价及付款
在18万至32万元之间，月供款1000—2500元
需求的平面户型
三房二厅为主
需求的主力面积
110—140平方米之间
地段需求
相对而言，地段要求和XX·海上花品牌为首要因素

本案可凭借高品位的定位、产品素质及强势的广告推广，吸引一大批中、青年人士。

第七章 项目定位分析与定位

一、定位分析与评价
“XX·XX地标”，具体的定位即为柘城唯一德式美学建筑。其功能不仅满足城市居住，也为城市居民提供理想的娱乐休闲空间，并引导城市潮流的文体设施以及优雅的德式现代生活。

二、项目产品定位描述
项目名称
相对应定位
名称定位
XX·XX地标
形象定位
柘城德式现代生活社区
产品定位
洋房、阳光、水系、树木、草地、闲适
广告定位
居里富人，务实，大自在
开发理念
关注城市发展，打造生态人居
户型设计
住宅设计适度超前。这里的超前不仅指面积，更有功能、质量方面的适度超前，小区专业设计人员充分考虑了今后5—10年内人们生活方式与需求的变化；
住宅设计充分体现“以人为本”的原则，想住户之所想，每一细节的处理都体现出对人的关怀和尊重，实现动静分区，洁污分开。特别是对儿童居室，更给予周到、细致的考虑，小区秉承“以人为本，就是以孩子为本”。每一户型内部布置按内外分区、动静分区、生理分室、功能分室等要求设计；
住宅外观设计采用目前流行的设计风格，色彩以简洁明快为主并在局部墙等细部以其它色彩点缀，做到统一中有变化；
建筑材料方面，设计多样化，包括平面布局的多样化，建筑面积规模大小多变、房型设计的多样化等。

（A）小高层
大户型现代感强布局合理，全明采光良好；
有两卫生间主次分离，有窗通风良好；
两厅分离功能互补各不影响；
三房分离，各有卫生间方便；
主卧有独立阳台增加采光和私密性；
客厅有阳台和凸窗增加景观；
进门有储藏室方便利用率大。
（B）高层
户型合理，是现在流行经典户型；
有两卫生间主次分离，有窗通风良好
厨房与餐厅并连结有独立采光理互不影响；
二房一厅朝南，主卧有独立卫生间；
卧室离开走廊私密性好；
客厅开间大比较气派，活动空间大；
餐厅和客厅交错空间互为独立；
整套户型合理，全明阳台和双凸窗。
2、基本配套
水
自来水
电
照明电
气
天然气
电话线
住宅每户2—3个电话端口
有线电视
每户4—6个预留插口
宽带网
设1—2个接口

三、商业配套
购物配套：
1 主力商场
2 大型超市
健康配套
1 美容、美发
2 诊所
运动配套
大型综合性会所内设有：
1 棋牌室
2 健身房
3 老年活动中心等
生活配套
干洗店、音像店、书店
银行、邮政
停车位（xx个）
四、其他设施
1、 物业管理用房
（1）物业公司用房
（2）保安室、警卫室
2、公共设施
（1）变电站
（2）垃圾处置用房，处置应以“环保化”为原则。
（3）生活配套管理主要包括水、电、气、暖及其他设施的维护。作为本项目的智能化设施，建议达到以下几个方面的标准：
项目名称
内容
结构
框架结构
门
单元门为程控可视对讲防盗子母门；入户门为品牌防盗门；
窗
品牌塑钢窗，双层中空玻璃。
厨房
毛墙面
卫生间
毛地
外墙
三段式外立面
内墙
毛墙

第八章 项目开发运营计划

一、 地块拆迁安置办法
根据柘城县城中村改造政策及条件，首先，按照相关政策标准，完成地面建筑物物的拆迁和地块上树木、建筑等附属物的赔偿工作；其次，建设村民生活区和产权置换需求（包括住宅和商业）；
Z XX乡政府负责协调村民搬迁工作，并积极协助XX置业办理土地过户、变性等相关手续。

二、 拆迁安置基本原则
柘城县为加快旧城改造步伐，提升城市品位，改善人居环境，县委、县政府按照“政府引导、统筹规划、市场运作、连片开发，滚动发展”的总体工作思路，有计划地大力推进旧城改造步伐。
倡导和谐拆迁，文明拆迁。旧城改造拆迁项目多以就地安置为主，货币补偿、异地安置为辅。
在旧城改造项目中，法制办积极为政府当好法律顾问，严格规范拆迁行为，按照政策规定，合理确定安置被拆迁人房屋的户型及面积，给予被拆迁人合理补偿，依法保障被拆迁人的合法利益。牢固树立群众观念，充分听取被拆迁人的意见建议，做好沟通和说服引导工作，取得广大被拆迁人的支持、配合和拥护。
一是严格遵守相关法律法规，充分维护被拆迁群众权益。从拆迁决策、政