上海酒店式公寓市场分析模板.doc

上海酒店式公寓市场分析

一、上海酒店式公寓概述
1.酒店式公寓概念
酒店式公寓，顾名思义就是提供酒店式服务寓所。其基础特征为：
Ø 房屋结构和布局基础类同于一般公寓房，但底楼通常设置服务台；
Ø 套内提供居家生活所需厨房、卫浴、家俱等设备和生活物件；
Ø 公寓内通常配置能提供餐饮、健身、商务等多个服务会所，配套设施也较齐全；就服务而言，酒店式公寓基础服务水准通常全部达成高星级酒店标准，除了传统酒店服务外，还提供给长住用户家庭式服务，从确保住户私密性到提升寓所服务人员亲和力这两大方面远胜于传统酒店，让住户真正感受到宾至如归。
2.经营方法
酒店式公寓比较酒店而言，因为没有硬性指标限制，所以投资成本相对较低而经营方法则愈加灵活，通常使用长租或长短结合租赁形式推出，甚至还有部分酒店式公寓选择出售及租售并行方法。在租金方面，较低投入和长久租赁用户增多给了业主更大降价空间，所以相比高星级酒店，租金会愈加廉价，由此良性循环，吸引到更多长租客入住。从售价方面，虽略高于一般高级公寓，但优厚投资回报也逐步吸引众多投资客们冲入酒店式公寓市场。
3.发展情况概述
中国酒店式公寓最早出现在深圳，然后在上海、北京逐步拓展市场。它们通常在城市商业集中地域，CBD及高级住宅集中地域，关键客源是境外企业、跨国企业驻华中短期办事人员和各国驻华领事和部分中国企业家等。伴随中国加入WTO和各地商品房内外销并行政策落实，高质量，优服务寓所需求量正逐年增加，而酒店式公寓这一新兴物业恰好填补了市场空缺，它以高级酒店式服务包装着居家式生活寓所表现形式也受到了越来越多人肯定。
作为国际性大城市上海来说，酒店式公寓市场则愈加开阔。这一点能够从早期寥寥数栋酒店式服务公寓到现在酒店式公寓遍地开花看出。值得相信，伴随多年来上海房市业绩逐年攀升，酒店式公寓不管作为酒店补充或公寓升级新型物业形态必将有所作为。

类型
特征
外销房转型酒店式公寓
外资酒店管理企业
新一代酒店式公寓
地理分布
关键分布和长宁、徐汇两大区域，静安也有相当一部分。
通常分布在经济高度发达CBD中央商务区域，如浦东陆家嘴金融贸易区；淮海中路商业商务区等。
通常在市区中心地带，靠近或地处商业或购物集中地，周围配套齐全。
房型分析
大面积房（面积从100—250平方米）约占到总房型配比50－80%以上，甚至有些只计划三房以上房型，如：东方雅苑主力房型是三房，面积范围在203－231㎡之间等。
主力房型为两、三房居多，主力面积范围在106～148㎡之间。
这类物业多以小户型即一室一厅为主，主力面积约在40—60平方米之间。有楼盘也有稍大房型存在，但总量较小。
配套设施
配套设施比较齐全，会所通常全部提供餐饮，康体，休闲娱乐等服务设施，会所设施通常只对内（或只对会员）经营，部分服务内容对住户（会员）无偿开放。
配套设施很齐全，且档次高，餐饮、康体、休闲、美容、小商场等设施一应俱全，会所设施不仅为住客提供高质量服务，还对外开放。
会所职能基础和一般公寓会所相同，总体设施较齐全。
上海酒店式公寓概念分类
物业管理
由开发商自己组建物管队伍前来担当，提供标准酒店式管理服务。在管理中重视维护住户私密性，重视和住户亲善交流，提供人性化物业管理服务。
物业管理企业通常由国际著名酒店管理企业前来担当，如万豪，雅诗阁等。
由一般物业管理企业进行统一物业管理，通常它们只提供较为简单酒店式服务，所以服务内容较为单一。
租金价格分析
现在徐汇、长宁、静安三区这类型物业租金约在每个月$1000－6000/套之间。主力价格段约维持在每个月$1000－2500/套之间。
现在这类型物业租金维持在每个月$1800－16000/套之间，主力价格段维持在每个月$2500－3000/套之间。
现在这类型物业主力价格段在￥8000－1/㎡之间，如：静安晶华园售价￥9000－10000/㎡。
关键客层
客源关键来自虹桥、徐家汇及南京西路等商业商务区域，关键客籍是来自境外及港台等地域中高级主管和经理人士，而且多已举家形式迁入。
客源来自CBD中央商务区域，客籍关键是以欧美，东南亚等地住客居多，职位通常是境外企业CEO及高级经理人为主，单身客人比较多，也有部分家庭式入住，长租客人约占到50％。
关键是以是当地、外省市及港台地域投资客为主，所以通常在销售过程中投资回报率会是一个关键考量。
出租情况
现在市场上这类物业出租率普遍情况很好，出租率基础维持在80％左右。
现在市场上这类物业出租情况很好，出租率基础维持在70％左右。
现在市场上这类物业市场反应普遍良好，通常开盘1至3个月就售罄。

二、市场供给情况

Ø 出售型酒店公寓共16个，从数量上来说，要远远少于。因为酒店式公寓产品逐步被大家所认同并热捧，所以造成开发商一窝蜂地去开发酒店公寓类产品，市场放量过分造成整体市场需求趋向于饱和，最终致使酒店式公寓产品销售产生抗性，市场总体供给量急剧萎缩。
Ø 从地理位置分布来说，市区中心地段已经没有酒店式公寓产品出现，而绝大多数酒店式公寓出现在较为偏远次中心甚至郊区。
Ø 从上面图表中能够看出，各区酒店式公寓放量较为平均。浦东地域酒店公寓开案量占了较大比重，总共有3个新盘亮相。
三、房型分析

Ø 从图示中能够很显著发觉，45-65㎡房型还是主推房型面积。上市酒店公寓中，有七成以上个案主推面积全部集中在45-65㎡之间。开发商为何全部如此热衷于这类面积房型，道理其实很简单。关键就是因为合理房型面积才能控制合理总价，总价控制适当了，那么自然不愁卖不掉了。另外，现在很多酒店公寓全部能够挂牌办公，过小面积当然不宜办公，面积假如过大又不适合想在这类物业中办公用户要求。

四、出租分析
（一） 酒店公寓包租百分比分析
开盘酒店公寓中有30%项目提供回租行销方法，而开盘酒店式公寓带投资回报率项目数量有所降低，今年上市酒店公寓中大约只有10%左右楼盘采取了包租行销方法。浦东久阳滨江公寓，丽江华庭包租，年投资毛回报率为8-9%，黄浦区天赐公寓3年包租，年投资净回报8%。
（二）租金和投资回报分析
依据度酒店公寓现行市场回报率（平均值）——8.75%，来估算度上市酒店公寓在未来推向市场以后租金收益。

从调查中得悉，依据天赐公寓（带租约项目租金行情可知）和名仕苑帝景阁周围租金行情是和预估租金相当。其中名仕苑帝景阁租金已超出反估价。
可见，依据现在实际市场行情，开发商开发这类物业市场回馈度还是较高，但前提是这些物业必需提供有效酒店服务管理，这么市场接收度才会更高。

五、价格分析

Ø 大部分楼盘单价整体呈上升趋势。徐汇、长宁、浦东项目单价多在1万-2万之间，虹口今年上市酒店公寓项目标单价也全部在1万元以上。而且虹口多伦多售价达成了1.5万元。
Ø 天赐公寓现在成交均价集中在2.3万元左右，该均价为度酒店公寓成交均价之首。该个案地理优越，承诺三年投资净回报为8％，该案04.11月开盘至今签约数量已过40套。

五、酒店式公寓存在问题
＊ 供给量短时间积聚上升，用户购房压迫程度降低
＊ 购房者中投资百分比较大，客源市场寻求有限
＊ 新推产品分布较为密集，同区域出现大量竞争

六、上海酒店式公寓未来走向分析
未来分布走向分析
Ø 长宁区及徐汇区市场已靠近饱和；
Ø 伴随新“泛CBD区”中心在南京西路形成可能性逐步加大，静安区尤其是南京西路地带，因为较优越地段位置、便利交通、宜人居住环境，将成为发展酒店式服务公寓黄金地块；
Ø 浦东新区因为“国际航班东移”和“成功申博”利好频传，大量外资客源也将带动区域内酒店式服务公寓需求
Ø 作为传统高尚地段卢湾区，其北区仍然受淮海路商圈和新天地时尚圈所依靠，短期内能够成为酒店式服务公寓机会点，其南区因为距离未来世博会影响，长久来看，必将成为酒点式服务公寓机会区域；
Ø 黄浦区依靠其固有地理位置、强势商业气氛，也将成为酒店式服务公寓机会区域。
Ø 总体来看，未来伴随需求群体细分，多种档次、多种类型酒店式服务公寓均会有其市场，在产品成熟度提升前提下，入住率会维持在一定水平。