万达广场市场调研分析报告.doc

11月份万达广场市场调研汇报

调研项目：郑州万达广场
调研地点：郑州市中原路和秦岭路交汇处
调研时间：11月4日
调研人员：张圆圆
一、万达广场项目概况
郑州中原万达广场在郑州市中原路和秦岭路交汇处，所在中原区是郑州市委市政府所在地，属于城市关键区。郑州中原万达广场（不含安置区）总投资额50亿元，总建筑面积约53万平米，包含购物中心、SOHO、室外步行街、住宅等，其中商业面积约25万平方米。购物中心涵盖高级连锁百货、多厅连锁影城、大型连锁超市、国际运动品超市、电器超市、KTV、电玩娱乐等多元业态，能“一站式”满足消费者购物、休闲、餐饮、娱乐等多个需求
项目名称
郑州中原万达广场
地理位置
郑州中原西路和秦岭路交叉口
总建筑面积
53.1万平方米
商业面积
27万平方米
交通情况
公交：12、44、60、112、210、916、83、
商业运行企业
郑州万达广场投资企业
功效定位
集大型商业中心、休闲娱乐中心、高级写字楼、精品公寓、商业步行街为一体大型城市综合体
停车位面积
万达广场商业有1341个地下停车位，住宅有1002个停车位
步行街通道
宽度8-12米
层高
4.95米
二、万达商业业态定位分析
郑州中原万达广场作为亚洲最大商业地产企业，万达集团商业开发坚持“业态计划在先，建筑计划在后”及“商业订单在先，建筑建造在后”宗旨。广场现在已经基础完成主力店招商，确定了主力店品牌和规模。广场主力店包含万千百货、万达院线、大歌星KTV、大玩家电玩、超市、迪卡侬运动类产品超市等。次主力店和精品店招商已经完成90%。
万达招商要求分类为：一个是零售类，其中又分为综合型（如超市和百货）和专业型；另一个是非零售类，如娱乐、餐饮、休闲、健康业等。伴伴随集团城市综合体业务发展，要把万达广场中零售和非零售比列各控制在50%左右。现在，业态百分比分别是：零售业、娱乐业、餐饮业百分比4：3：3，即零售业40%，娱乐业30%，餐饮业30%。
1、 万达主力店情况说明：
星巴克、沃尔玛、万千百货、ZARA、H&M、优衣库、迪卡侬、UNIQLO、IMAX巨幕电影院……万达影院、大歌星KTV、大玩家超乐场、永乐生活电器、华全部酒楼等主力店
①大歌星KTV：是全国著名连锁式量贩KTV，关键特色是装修豪华设备一流，深受年轻人欢迎。
②大玩家超乐场：中国室内数一数二电子游乐城，北京奥运会电子娱乐中心独家运行
商，现在在全国有15家连锁店。
③沃尔玛超市：全球零售业500强之首，世界最大连锁零售业企业，向用户提供高品质、快捷、
便利、有品质购物新享受。
④永乐生活电器：中国最大家电零售连锁企业，全国240多个城市拥有直营店近千家，年销售
能力达800亿元以上。
⑤迪卡侬集团：是法国大型连锁运动用具量贩店，迪卡侬在全世界18个地域拥有销售网络，包
括中国大陆和台湾分店数量超出300家以上，是欧洲最大、全球第二大运动用具连锁集团。
2、万达广场外立面、导视、美陈包装
商业区外立面采取玻璃幕墙，石材幕墙等高级材料，突出时尚、现代特点能够长久保持洁净完整外观。万达广场尤其重视内部灯光照明和夜景照明效果。利用吊顶、电梯侧面、连廊等增加照明效果。不管是外部广场还是内部灯光全部使得不管在白天还是夜晚，全部是中原区最引人注目标建筑群。

室内步行街内部吊顶设计 万千百货入口通道吊顶 室内步行街内部吊顶设计

室内步行街内部连廊灯光 室内步行街内部电梯侧面灯箱 室内步行街内部连廊灯光走向
外围商业U型线及商场内计划。步行街独特动线计划连接各大主力店，使客流前后、横纵贯通，达成23万平方米大商业空间客流高度共享。完美U型设计使得全部商铺临街、最大程度地规避客流死角：①商业项目标出入口和周围市政交通相配合，实现内部交通和外部交通一条线。另外商场关键出入口外部设置了一定缓冲空间，通常为10米×10米广场，能够容纳从各个方向涌来人流。在主入口内设置了前厅，使人流能从这个聚集点分散到各个业态分区，实现商业利益最大化。 ②人车分流。③商业项目内部建筑和景观设计，有利于吸引客流进入周围商铺。③灯柱、广告牌、导视设计不影响人流进入，和用户保持一定距离但也不影响视觉效果。

广场外立面广告牌 室外大广场标识造型

室内步行街走廊墙体灯箱 室内步行街卫生间通道灯箱及装饰 通道指导导视及墙体灯箱

室内步行街内部楼层导视 室内步行街楼层业态分布导视图 室外大广场区域导视

万千百货入口通道侧面橱窗展示 室内步行街内部休闲椅 室内步行街总服务台
三、万达广场优劣势分析
1、周围商业环境：中原区在市区西部是市委、市政府所在地，郑州关键工业区、教育院校、
科技场馆等全部分布于此。周围配套设施齐全，新建小区以达成20个左右。东一公里为碧沙
岗商圈，交通方便，是一个很成熟老城区。
2、商铺租赁分析：万达制订了20%商铺可销售，下余80%商业为万达自持物业。和专门
商业运行团体进行业态组合和营销管理。
3、目标消费群及用户群：广场目标消费群体为城市各个阶层，尤其是城市中中青年用户。
项目标著名度、成熟运作模式是很多投资者、运行商户名片。
4、项目优势：品牌 —— 万达商业地产品牌影响力
地段 —— 成熟老城区，建筑新地域商业中心
招商 —— 8家强大不一样业态全国协议主力店合作。
交通 —— 十几条公交线路、快速公交和立即投入地铁，交通四通八达。
管理 —— 专业成熟商业运行管理团体
5、项目劣势：项目地处靠近西三环属于次商圈，周围商业气氛不足，需要很长一段时间培
养。中原区在郑州西区，属于老工业化老城区，现在居民消费水平和其它区相比略
有不足。
四、万达广场之“第一印象”
1、吸引人亮点：① 高级装修、舒适购物环境
② 星巴克、大玩家超乐场开业，沃尔玛超市促销
③ 特色餐饮开业前三天“半价惠全城”活动
④ 郑州首个IMAX巨幕电影体验活动
⑤ 吸引人明星见面会
2、装修 —— 不管是外部广场设计、室内步行街装饰还是商户装修档次全部比较高。
导视 —— 导视系统全部采取了高级材质时尚美观，楼层导视指导、区域业态分布简单明了。
照明 —— 吊顶、走廊、连廊、电梯侧面等全部安装了美观照明实施，三个中心广场上方
全透明天窗更增加了室内亮度，顶部电动遮阳帘和自动吊旗升降系统很优异。
广告牌 —— 外立面广告牌只有两块，全部广告位全部分布在安全通道和洗手间走廊。均
采取灯箱形式，美观、不占用面积同时也增加了通道照明。
三个内部中心小广场 ——适合做多种展览、营销互动。
五、万达广场开业宣传
1、“万达之夜” + 愉快男生魏晨见面会
10月28日-10月30日是郑州中原万达广场开业庆典。
媒体投放：FM90.0电台广播、大河报夹报（26、27日两期）、公交站牌（二七区中原区）
万达之夜晚会：南北舞狮演出、巨龙演出卡通人物COSPLAY秀、巴西桑巴舞、真人雕塑秀、韩国魔幻泡泡秀等等。晚会连续两个晚上，中间穿插有奖问答，并邀请了中央电视台主持人朱迅。
破晓-中原万达-魏晨见面会：邀请时下当红偶像明星做宣传，吸引消费者。
2、开业前三天餐饮全部半价，购物赢iPad2
川窝窝、诱麻诱辣、汉拿山烧烤、川鄂情调、娘惹泰国餐厅、花袭人、味食尚、韶山将军令、
等等20多家精品餐饮全部云集中原万达广场，而且同时推出开业前三天“半价惠全城”活
动。开业期间购物用户（超市除外）全部能够参与抽奖赢iPad2。还能够无偿体验郑州首个
IMAX巨幕电影
六、万达广场借鉴
天旺广场走中高级消费路线，产品定位是集购物、娱乐、餐饮、休闲康体、文化和生活配套服务等功效为一体“小区型”商业广场。目标消费群体为周围三公里之内中等消费全体。天旺市场定位符合周围居民消费水平。而万达广场市场定位为封闭式高端购物中心。二者有很大区分，不过二期优库在一些方面能够借鉴一下，如：在导视、广告牌制作材质和设计上就能够参考万达广场；在照明方面增加独特吊顶设计，利用一下建筑外立面等做装饰增加照明；其它部分硬件设施如休闲椅、绿化等等要时尚化个性化，易于保留更换清理。