万通中心销售手册模板.doc

销售手册

北京万通世界房地产销售部
10月

目 录

一、 项目介绍

二、 区域环境

三、 项目周期和关键经济技术指标

四、 建材及装饰标准

五、 设备设施及市政配套

六、 本项目特点和卖点

七、 服务及物业管理

八、 附件

1、项目综述： 万通中心在朝阳区朝外大街关东店甲6号,处于正在快速发展中北京市中央商务区（即 CBD）西北部，朝外大街和关东店南街交汇处。它北临朝阳门外大街、东至关东店南街、南接商务中心区三号路、而西面恰是商务中心区最富商业价值绿化步行街。
万通中心总建筑面积为136040M2，总办公面积99878M2，地上商业面积为9206 M2，建筑高度99.8M，建筑层数24层，绿化率为25%，是CBD里为数不多纯商务办公写字楼项目。

一、项目介绍

2、合作伙伴
(1)北京万通实业股份
北京万通实业股份成立于1993年6月，注册资金：人民币 8 亿元，企业总资产：24.27亿元。企业从成立之日起，即从事房地产开发业务。现有总建筑规模162.3万平方米。其中：已开发物业面积：70.7 万M2。土地贮备：144.067万M2。已经在北京开发项目包含：“新新家园系列”——万泉新新家园、亚运新新家园、龙山新新小镇；非“新新家园系列”——新城国际、万通新世界广场、国航大厦等。比资产更为可贵是万通企业有一支经过实践锻炼检验高素质经理人和职员队伍.这是万通企业真正引认为骄傲财富,也是确保万通品牌下每一个项目全部能成功保障.
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(2)北京人银房地产
北京人银房地产成立于1997年，由中国人民银行机关服务中心、北京人银科工贸两家共同出资组建。企业凭借其出色房地产开发理念和良好资金运作能力，成功开发了“康乐里小区”项目。该企业强大资金实力和资金运作能力能够打消任何对写字楼项目融资问题顾虑,确保工程进度按计划高质量完成.
(3)北京华融恒泰经贸
北京华融恒泰经贸，是致力于建材、机电、化工、大众传媒、电子等多个领域综合性、多元化企业。企业以现代企业制度面向未来、面向世界经营思绪，立足于中国市场，主动参与国际竞争，集中资源、人才及地域优势增强企业竞争力；企业坚持“不停超越，发明一流”企业精神不停回报社会。在万通中心这一纯商务办公写字楼项目中,该企业于建材和机电领域中积累丰富经验将发挥出极大优势.

(4)欧博迈亚
欧博迈亚（OBERMEYER）设计咨询成立于1958年，提供业务服务类型包含：建筑、环境保护、交通及设备工程设计咨询， 尤其善于大型公用复合型建筑高技术处理和实施。其企业业务范围已经渗透到世界各地，现在除在德国慕尼黑企业总部外，共设有29个代表处，包含范围包含：俄罗斯、巴黎、希腊、捷克、土耳其、中国（包含北京、上海）。截止底，企业共有些人员738人，其中硕士工程师437人，占企业总人员59%以上，包含业务门类包含土木、建筑、结构、电气、机械、测量、交通、数据等， 人员结构均衡。

二、区域环境
1、相关CBD：中央商务区(即CBD)在北京市朝阳区东三环路和建国门外大街交汇地域，距东二环约2.3公里，距东四环约2.4公里，距机场路入口3公里，南部京津唐高速路出入口约5.3公里。北起朝阳北路及朝阳路，南抵通惠河，东起西大望路，西至东大桥路，计划总用地面积约4平方公里。CBD是现在北京乃至全国房地产投资密度最大区域.其良好发展前景为全世界所公认.是中国经济腾飞又一象征.
2、商务环境：万通中心周围基础设施完善，商务气氛浓厚。使馆区驻有90%外国使馆。另有跨国企业457家，外国代理机构570家，外资银行、保险企业150家.现在进驻北京世界500强企业有120家入驻CBD及其周围地域。
3、交通环境:
万通中心周围公交系统有:
朝外大街方向：101、112、118、846、康恩专线 等线路.
东三环沿线：300、830、742、715、730、746、942、851、960、356、325、378等线路.
东大桥路沿线：611、720、118、846、355、368、109
地下交通方面:
依据北京市轨道交通建设计划，未来将有两条地铁线穿过CBD地域。其中地铁十号线在太阳宫沿东北三环向南，将在前完成。地铁6号线沿朝阳路呈东西走向。
本案

地铁轨道交通图
本案

城市交通图
4、人文环境
万通中心周围人文环境极具特色和优势.计划中历史人文公园将表现CBD建设高水平；成熟三里屯酒吧街是北京著名娱乐场所，常年吸引着中外来客；东大桥街心公园深受周围小区中老年人喜爱；清华大学美术学院，首全部经贸大学给CBD带来了不可多得艺术和学术气氛。万通中心距离以上设施步行均在5—10分钟可抵。
5．周围商业设施：万通中心周围商业设施可称全市一流：嘉里广场，国贸广场，蓝岛商厦，丰联广场，京广中心等设施能够很好满足您对商业设施需求。以上设施步行5—15分钟可抵。

三、项目周期和关键经济技术指标

（1） 项目建设工期

开 工 日 期
封 顶 日 期
竣 工 日 期
3月以前
3月以前
6月左右

（2） 结构及外立面

结 构 体 系
外 立 面
主体结构采取钢筋混凝土框架剪力墙体系，裙房采取框架体系，在满足建筑要求情况下，能够采取预应力混凝土和钢骨混凝土。
外墙采取玻璃幕墙及干挂石材系统，外窗采取断桥隔热铝合金中空玻璃系统。

（3） 经济技术指标

建筑用地面积
16，338M
总 建筑 面积
136，040M
地上建筑面积
94，000M
地下建筑面积：
42，040M
地上办公面积
84，794M
地上商业面积
9，206M
标准层 面积
大：2，416 M 小：1，355M
建 筑 高 度
99．80M
建 筑 层 数
23-24层
标准层净高（装修后）
2．7M 不少于2.6M
绿 地 率
25%

（4）相关层高：
1、2号楼
3、4号楼
1、2层
5M
1、2层
5M
3层
4.2M
3层
4.2M
4层
7.2M
4层
7.2M
5-20层（标准层）
3.6M
5-22层（标准层）
3.6M
21-22层
7.2M
23层
7.2M
23层
4.2M
24层
4.2M

（5）相关车位
机动车停车位
累计
702
地上
20
地下
682
地下自行车位
1000

附：车位参考 ---- 东部部分项目地下车位情况表
项目名称
总面积
车位（个）
车位面积比
嘉里中心
232,000
900
1/258
国贸中心
560,000
1000
1/560
航华科贸中心
321,000
1200
1/268
盈科中心
220,000
460
1/478
瑞城中心
264,000
1300
1/203
东方广场I
800,000

1/400
东环广场II
230,000
700
1/328
盛世大厦
68,400
312
1/219
盛福大厦
42,500
200
1/212
注：国贸中心、盈科中心等项目即使地下车位面积比较高，但其地上有一定车位数量，这在一定程度上填补了地下车位不足

（6）相关单体面积
1号楼
15618M2（679 M2×23层）
2号楼
15618M2（679 M2×23层）
3号楼
23136M2（964 M2×24层）
4号楼
34752M2（1448M2×24层）
注：（因为方案仍在优化设计过程中，以上建筑面积均为估算面积，实际面积以同意计划图纸为准）

四、设备设施及市政配套
1．智能化系统
通信系统，网络系统，公共电视系统，保安监控系统，广播系统，车库管理，火灾自动报警系统，消防联动控制系统，楼宇自动化系统，综合布线系统等
2、电梯系统
客梯22部，货梯2部，品牌未定 滚梯
3、空调系统：
中央空调（40立方米/人/小时）

附：甲级写字楼室内温度参考值
季节
夏季
冬季
温度
23℃±1.5℃
22°C±1.5℃
相对湿度 %
55－65
45－50

五：相关商业服务配套：
（1）地上商业面积9，206M2(更重视在功效和内容上和办公需求相关性,以提升本项目办公型物业整体功效和形象)
（2）地下隶属用房：42，040M2(--------、--------、--------、--------、--------)

六、本项目特点和卖点
产品特色：
（1）本项目是CBD区域内唯一纯粹写字楼（绝不含商住）
（2）体量拆分
单体面积16000-34000平方米独立办公楼，利于用户独栋使用，也适合机构投资规模。发明最能表现企业品牌形象标识性建筑，为需要独栋企业集团提供黄金地段企业总部；提供独立出入口，大堂、电梯厅，显示企业不一样凡响地位。并可依据其具体需要，在达成甲级写字楼基础要求配置条件下，满足用户特殊办公空间要求；
（3）小标准层面积
670-1440平方米标准层，首先满足企业（或企业部门）整层独立办公愿望。其次合理进深办公空间布局，改善了超大致量写字楼大进深所造成办公环境恶劣影响（如黑房间，通风不畅，冷暖不均，冬季过热，夏季过冷），增大了自然采光和通风空间，使办公环境更为舒适；
（4）特殊标准层
部分单体有约7米高特殊标准层，在单体建筑内，经过有目标预留超高类型层高空间，为含有特殊办公场所需求企业提供灵活多变办公空间，楼中楼，楼中展示空间。实现个性办公同时，实现高性价比；
（5）金融方案
针对各类用户购置、投资等不一样需求设计融资方案。
（6）设施预留
提供满足用户要求特殊办公硬件设置配置预留方案，
（7）独栋购置者（自用、经营型）享受冠名权。

七、服务及物业管理
1、万通鼎安物业管理介绍
北京万通鼎安国际物业管理顾问成立于一九九五年，是北京万通实业股份和香港惠朗投资企业合资成立专业物业管理企业，注册资金100万美元。二00十二个月万通物业取得中国房地产业协会、中国房地产报社、国土资源和房屋管理局联合授予“物业管理品牌企业”称号，并于一九九八年、二00二年前后经过了ISO9002国际质量标准体系及ISO14000环境质量标准体系认证，确保了万通物业以“规范、标准、严谨”管理为在管项目提供“便捷、舒适、健康”高品味服务。
万通鼎安自成立以来管理过20余处物业，包含：万通新世界广场、联想大厦、通润商务会馆、国家高级公务员公寓、新星花园别墅、龙山新新小镇、观筑庭园、人民大学校属物业——人民大学世纪馆、游泳馆及逸夫楼、檀香山、航遥大厦、青岛天泰、亚运新新家园、天津恬园别墅、金阳大厦、武汉帝皇酒店、圣馨大地、洲际大厦、万商大厦、嘉铭园小区，含有丰富物业管理经验。
前后取得
Ø 中国房地产业协会、中国房地产报社、国土资源和房屋管理局联合授予“物业管理品牌企业”称号；
Ø 中国物业管理协会会员单位；
Ø 联想大厦取得北京市国土资源和房屋管理局授予“北京市优异管理大厦”称号；
Ø 万通新世界广场取得国家建设部授予“全国城市物业管理优异示范大厦”称号；
Ø 嘉铭园小区取得北京市国土资源和房屋管理局授予“北京市优异管理居住小区”称号。
2、万通中心物业管理费用：待定

八、附件
1. 总体平面图
2. 标准层平面图
3. 首层平面图
4. 二层平面图
5. B1层平面图
6. B2层平面图
7. 北京区位图
8. 销售价目表
9. 投资CBD优惠政策
10. 备忘录
附录 8
万通中心销售价格表
楼 号
楼 层
朝 向
单价
面积
总价
销售情况
南
北
已售
未售
洽谈中
1
1

2

3

4

5

6

7

8

9

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11

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万通中心销售价格表
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面积
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销售情况
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已售
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洽谈中
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销售情况
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附录 9 投资CBD优惠政策摘录

投资CBD优惠政策摘录

1．北京市征收外商投资企业土地使用费要求
10/21/ 16:37:45  

  （1992年9月11日北京市人民政府第13号令公布　　　　依据1997年12月31日北京市人民政府第12号令修改）

第四条  土地使用费自核定之日起五年内不变; 五年期满后, 依据实际情况, 重新核定。

　　第五条  外商投资企业从同意成立之日起, 按公历日历年度缴纳土地使用费。土地使用费按季征收, 年底清算。第一日历年度用地时间超出六个月, 按六个月计征，不足六个月, 免征土地使用费。
第六条 外商投资企业在协议要求筹建期（含基建期, 下同）内, 按核定标准缴纳20％土地使用费。经市财政局同意, 生产型企业在要求筹建期内可免缴土地使用费。
第七条 华侨、台湾同胞投资企业, 分别凭市侨务办公室、市对台办公室同意证实, 经财政部门同意, 可按核定标准减收20％至30％土地使用费。

　　第八条  产品出口企业和优异技术企业经考评达成标准, 经市财政局同意, 可按核定标准减收10％至30％土地使用费。
第十条 缴纳土地使用费确有特殊困难外商投资企业, 经市财政局同意, 可予缓征。申请减征或免征土地使用费, 经市财政局审核, 报市人民政府同意。

2． 加紧北京商务中心区建设暂行措施
9/26/ 16:7:51  

第二十二条  设在商务中心区内经市相关部门认定跨国企业地域总部及研发机构急需外省市高级商务人才，可按本市相关要求办理《工作居住证》或常住户口；对外籍人员儿女入学，可根据《北京市人民政府印发相关激励跨国企业在京设置地域总部若干要求通知》等相关要求实施。 

3．北京市激励在京设置科技研
究开发机构暂行要求(摘录)
9/26/ 16:3:13  

第七条  驻京研发机构经市人事局同意，可接收中国应届大学生、硕士。从外地聘用含有大学本科以上学历、确居本市紧缺中方高级专业技术人员和管理人员，经驻京研发机构所在区县政府人事部门审核并报市人事局同意后，发给其《北京市工作寄住证》。被聘人员凭《北京市工作寄住证》在个人购房、儿女入学等方面享受北京市市民待遇；在京工作满三年，由用人单位推荐，经市人事局和市公安局审核同意后办理户口进京手续。 

第十二条  中央单位和各省市自治区组织、企业及个人设置驻京研发机构实施独立核实，其从事技术结果转让和和技术结果转让相关技术咨询、技术服务、技术培训活动取得年净收入在30万元以下部分，免征企业所得税；净收入在30万元以上，依法纳税；被认定为高新技术企业，可享受高新技术企业相关政策。 

第十六条  驻京研发机构以出让方法取得土地使用权并建设自用研究开发用房，其地价款按标准地价75％征收，如改变土地使用性质或进行出租、出售、转让，须全额补交所无偿用。 

4． 北京市人民政府相关激励跨国企业
在京设置地域总部若干要求(摘录)

9/26/ 16:4:47  

  第四条  跨国企业地域总部在本市缴纳企业所得税后利润用于在本市进行资本性再投资，可在税法要求再投资退税基础上，由市财政根据其实际上缴地方企业所得税一定百分比给返还。对跨国企业地域总部，免征地方所得税。 

    第五条  在国家外贸商品类别要求范围内，支持跨国企业地域总部依法取得自营其所属生产性企业产品出口及自用设备进口权。 

    第六条  支持含有条件跨国企业地域总部成立合资外贸企业和合资批发企业。 

5．相关建立金融服务区政策(摘录)

CBD正在树立建立金融服务中心区发展思想，提出金融产业发展配套政策。新入驻CBD金融企业自形成区级财政收入起，将前三年对区级财政收入贡献总额80%作为对金融服务专题资金。同时建立金融安全区，配套出台支持香港中小银行进入CBD优惠政策。表明政府正在努力突破软硬环境瓶颈。
香港和北京CEPA合作，区政府将在国贸商圈，燕莎商圈等建立香港制造零税率专卖店给出强烈引资信号。

附录10 备忘录
备忘录