中国房地产行业专项研究报告.docx
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1、 中国房地产行业研究汇报研究背景房地产行业是国民经济关键组成部分,在一个国家和地域国民经济中,房地产行业有着关键地位和作用。多年来,中国房地产市场迅猛发展,建筑存量大幅增加,有效处理了部分市场需求,提升了城镇居民住房水平,推进了经济发展,为地方财政收入提供了巨大支撑,促进了城市化进程和城市发展,房地产市场相关制度建设也稳步推进。,中国房地产调控进入第二阶段,因为前期调控成效基础得到了中央层面肯定,加上房地产市场连续低迷给地方政府财政所带来巨大压力,房地产行业基础面在以后显著出现好转,市场交易量逐步恢复,房地产企业压力逐步减轻,甚至房价也逐步企稳回升,无疑成为了房地产行业全方面回稳十二个月。,“
2、宏观稳、微观活”成为房地产政策关键词,全国整体调控基调落实一直,不一样城市政策导向出现分化。年初“国五条”及各地细则出台,继续坚持调控不动摇,“有保有压”方向明确。下六个月以来,新一届政府着力建立健全长久有效机制、维持宏观政策稳定,十八届三中全会将政府工作重心明确为全方面深化改革;不动产登记、保障房建设等长久有效机制工作继续推进,而限购、限贷等调控政策更多交由地方政府决议。不一样城市因为市场走势分化,政策取向也各有不一样。未来中国宏观经济仍将有望保持稳步发展,带动房地产市场稳步上升。城镇化已成为整个中国未来发展肯定趋势,到2030年中国城镇化率要达成70%,未来近20年还将有约3亿人由农村转移
3、到城市。中国如此庞大内需市场,将会给房地产多元化发展带来新机遇。汇报用途及研究价值此行业研究汇报关键依据国家统计局、国家商务部、国土资源部、国家发改委、北京市统计局、中国房地产行业协会、北京房地产学会、国民经济景气监测中心、中国房地产年鉴、中国外相关刊物基础信息和房地产行业研究单位等公布和提供大量资料,结合深入市场调查资料,立足于世界房地产行业整体发展大势,对中国房地产行业发展情况、市场供需、竞争格局等进行了分析及估计,并对未来房地产行业发展整体环境及发展趋势进行探讨和研判,最终在前面大量分析、估计基础上,研究了房地产行业以后发展和投资策略。房地产行业界定及分类1、行业定义、基础概念房地产业是
4、指;是以土地和建筑物为经营对象,从事房地产开发、建设、经营、管理和维修、装饰和服务集多个经济活动为一体综合性产业。2、行业基础特点房地产行业属于第三产业,是含有先导性、基础性、带动性和风险性产业。3、细分行业介绍房地产关键包含;土地开发、房屋建设、维修、管理,土地使用权有偿划拨、转让、房屋全部权买卖、租赁、房地产抵押贷款,和由此形成房地产市场。在实际生活中,大家习惯于上将从事房地产开发和经营行业称为房地产业。中国房地产行业产业内容包含:1、 土地开发和再开发;2、 房屋开发和建设;3、 地产经营(包含土地权出让、转让、租赁、抵押等);4、房地产经营(包含房屋买卖、租赁、抵押);5、房地产中介服
5、务(包含信息、测量、律师、经纪、公证等);6、房地产物业管理;7、房地产金融(包含信息、保险、金融投资等)。第一章 房地产行业发展现实状况分析一、房地产行业发展历程 从1958年开始,房地产收归国有,中国房地产以后消失。直到1979年开始经济体制改革,中国房地产行业才有了发展契机。按发展速度,中国房地产市场大致能够分为以下三个阶段:第一阶段:1979-1991年,中国泛地产市场复苏成长。1980年4月,邓小平发表了建筑业和房地产也谈话,伺候开始了城镇住房制度改革。1990年,中国国务院颁布了城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例和外外商投资开发经营成片土地暂行管理措施再加上浦东开发带动作用,19
6、91年下六个月,房地产市场展现了显著回升趋势。第二阶段:1992年-1997年中国房地产市场初步形成。1992年初,在邓小平南方谈话推进下,中国房地产市场得以全方面发展,1992年,房地产投资开发731亿元,同比增加11.5%;土地开发面积2.334万公顷,同比增加175%。1993年,在上年市场快速发展推进下,中国房地产行业出现了过热趋势。这一期间,全中国商品房开发投资额同比增加143.5%,新开工面积同比增加136%,房地产开发企业解禁2万家。中国随机采取了一系列调控方法,房地产也离别疯狂,迎来理性。1994和1995年,中国房地产开发投资额分别只比上年增加31.8%和23.3%,1997
7、年更是出现负增加,为-1.2%。第三阶:1998年至今,中国房地产也进入新发展时期,在政府激励和引导下,中国房地产市场显著转暖,房地产也进过几年调整,泡沫成份已经得倒控制,在加上宏观经济步入未定发展期,所以国家采取了一系列方法来激励房地产也发展,由此房地产业进入复苏时期。最近,房地产业取得了突飞猛进飞速发展,成为中国发展最快行业之一,市场规模化程度也日益提升,中国房地产在改革开放以前,实施是统建统分制度,房地产业也逐步过渡到以一个企业为专题、市场为导向、社会资金为依靠、一配套建设为中心综合开发阶段。进入20世纪90年代,房地产业计入一个前所未有兴旺发达时期,土地成片开发和大量外资引入,形成了外
8、资、合资和内资开发企业齐头并进势头;住宅、楼宇、商业大厦、公用设施纷纷拔地而起,中国房地产业作为一个关键经济杠杆,在城市建设、改善民生、促进经济发展等方面发挥了巨大作用,房地产开发规模正义每十二个月平均20%左右速度增加,在整个国民经济中占有很关键地位。二、中国市场中存在问题1、中国房地产行业中仍存在部分问题,需要引发高度重视,关键包含以下多个方面:第一,土地获取问题。中国房地产行业快速发展同时,常有国有土地使用权违规现象发生,如滥用土地资源、非法占用农业用地等,甚至有开发商经过暗箱操作低价取得国有土地使用权,造成土地资源流失,损坏了国家土地贮备,严重危害国民经济可连续发展。第二,有效需求问题
9、。对房地产需求关键由居住需求、投资需求和投机需求三个部分组成。居住需求是为了本身居住需要,投资需求是为了出租需要,而投机需求则是为了在房价上涨时取得高额收益。因为中国房地产投资规模不停扩大,商品房供给增加,销售面积低于完工面积,空置面积增多,进而造成房地产行业有效需求不足。第三,市场调整问题。伴随房地产行业飞速发展,市场调整机制缺点日益暴露。很多开发商在利益驱使之下,盲目追求暴利,造成部分地域房价非理性飞涨。也有些“房东”阶层为了获取超额利益,不停炒高房价,使真正有自住需求人买不起房,两极分化日益严重。第四,金融信贷问题。中国房地产行业金融信贷风险在不停升高。部分开发商自筹资金不足,为了筹资需
10、要,千方百计从银行贷款,从而致使银行金融信贷风险不停增加。也有些个人利用银行贷款购置多处房产,囤积房源进行炒作,造成房地产泡沫经济,加剧信贷风险。第二章 房地产行业环境分析一、政策环境分析 在房价上涨过快,社会资全部向房地产集中背景下,为了保持宏观经济和房地产也行业健康发展,政府出台了一系列针对房地产行业调控政策。十三大以来中国关键房地产政策汇总和分析时间及政策名称关键内容关键特点1988年1月,国务院相关在全国城镇分期分批推行住房制度改革实施方案分期分批推行城镇住房制度改革,提倡集资建房、组织建房合作社。/1994年7月,国务院相关深化城镇住房制度改革决定把住房实物福利分配方法改变为以按劳分
11、配为主货币工资分配方法。/1998年7月,国务院相关深入深化城镇住房制度改革加紧住房建设通知停止住房实物分配,逐步实施住房分配货币化。建立和完善以经济适用住房为主多层次城镇住房供给体系;发展住房金融,培育和规范住房交易市场。标志住房商品化正式开始,确立了以经济适用住房为主多层次城镇住房供给体系对不一样收入家庭实施不一样住房供给政策:最低收入家庭租赁由政府或单位提供廉租住房,中低收人家庭购置经济适用住房,其它收入高家庭购置、租赁市场价商品住房。调整住房投资结构,关键发展经济适用住房(安居工程),出售价格实施政府指导价,按保本微利标正确定。廉租住房能够从腾退旧公有住房中调剂处理,也能够由政府或单位
12、出资兴建。廉租住房租金实施政府定价。全方面推行和不停完善住房公积金制度。8月,国务院相关促进房地产市场连续健康发展通知善住房供给政策,调整住房供给结构,逐步实现多数家庭购置或承租一般商品住房。确立了房地产为国民经济支柱产业,使一般商品房成为市场供给主体增加一般商品住房供给,对一般商品住房建设,要调控土地供给,控制土地价格,努力使住房价格和大多数居民家庭住房支付能力相适应。3月,国土资源部和监察部出台相关继续开展经营性土地使用权招拍挂出让情况执法监察工作通知各地要严格和规范实施经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让制度。商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地必需采取招标拍卖挂牌方法供给,其它土地供地计
13、划公布后,同一宗地有两个或两个以上意向用地者,也要采取招标拍卖挂牌方法供给。提升拿地门槛,抑制囤地,要求各地在8月31日前将历史遗留问题处理完成,以后全部经营性项目用地须公开竞价出让8月31日前将历史遗留问题处理完成。对8月31以后以历史遗留问题为由采取协议方法出让经营性土地使用权,要从严查处。“国八条”3月,国务院办公厅公布相关切实稳住住房价格通知加大住房供给结构调整力度,在控制非住宅和高价位商品住宅建设基础上,着力增加一般商品住房、经济适用住房和廉租住房供给,提升其在市场供给中百分比。首次明确提出抑制房价过快上涨。经过提升首付款百分比、贷款利率和住房交易税等方法打击“炒房”要综合采取土地、
14、财税、金融等相关政策方法,利用舆论工具和法律手段,正确引导居民住房消费,控制不合理需求。“国六条”5月,相关调整住房供给结构稳定住房价格意见切实调整住房供给结构。关键发展中低价位、中小套型一般商品住房、经济适用住房和廉租住房。要求“切实调整”,这说明中央政府要求各地政府要经过实际行动来改变现在市场上住房结构不平衡现实状况深入整理和规范房地产市场秩序,加强房地产开发建设全过程监管,阻止私自变更项目、违规交易、囤积房源和哄抬房价行为。完善房地产统计和信息披露制度,增强房地产市场信息透明度,全方面、立即、正确地公布市场供求信息,坚持正确舆论导向。国务院相关处理城市低收入家庭住房困难若干意见深入建立健
15、全城市廉租住房制度:逐步扩大廉租住房制度保障范围,健全廉租住房保障方法,多渠道增加廉租住房房源和资金起源。标志加紧建立健全以廉租住房制度为关键、多渠道处理城市低收入家庭住房困难政策体系开始改善和规范经济适用住房制度。城市新审批、新开工住房建设,套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重,必需达成开发建设总面积70%以上;廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型一般商品住房建设用地年度供给量不得低于居住用地供给总量70%。增加住房有效供给:探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等出让方法,抑制居标志加紧建立健全以廉租住房制度为关键、多渠道处理城市低收入家庭住房困难政策体系开始住用地出让价
16、格非理性上涨;保障性住房、棚户区改造和中小套型一般商品住房用地不低于住房建设用地供给总量70%,并优先确保供给。加紧保障性安居工程建设。“国十一条”1月,国务院办公厅相关促进房地产市场平稳健康发展通知增加保障性住房和一般商品住房有效供给,合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求。标志着新一轮房地产调控开启“国十条”4月,国务院相关果断遏制部分城市房价过快上涨通知要切实推行稳定房价和住房保障职责,建立考评问责机制。提出要采取果断方法,遏制房价过快上涨,增加住房有效供给,加紧保障性安居工程建设等方法增加住房有效供给:探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等出让方法,抑制居住用地出让价格非理性上
17、涨;保障性住房、棚户区改造和中小套型一般商品住房用地不低于住房建设用地供给总量70%,并优先确保供给。加紧保障性安居工程建设。“新国八条”1月,国务院办公厅公布相关深入做好房地产市场调控工作相关问题通知深入落实地方政府责任,加大保障性安居工程建设力度,调整完善相关税收政策,加强税收征管,强化差异化住房信贷政策,严格住房用地供给管理,合理引导住房需求,落实住房保障和稳定房价工作约谈问责机制,坚持和强化舆论引导。为巩固和扩大调控结果,促进房地产市场平稳健康发展12月,中央经济工作会议推进房产税改革试点。坚持房地产调控政策不动摇,促进房价合理回归,促进房地产市场健康发展要抓好保障房建设和管理。要坚持
18、房地产调控政策不动摇,促进房价合理回归,加紧一般商品住房建设,扩大有效供给,促进房地产市场健康发展。“国五条”细则是在 年新“国八条”基础上深入细化和完善限 购方法,明确了限购政策统一实施标准,要求限购区域应覆盖城市全部行政区域,限购住房类型 应包含全部新建商品住房和二手住房,购房资格审查步骤应前移至签署购房协议(认购)前等, 2 月 20 日国务院常务会议提出“国五条”,指明继续调控关键方向,预示着新一轮调控由此 开始。3 月初“国五条”细则落地,相比 年“国十条”和 年“国八条”,限购统一范 围、涵盖新旧住房,限贷继续提升二套房门槛,严厉程度继续升级,而且再次要求地方制订房价控 制目标,更
19、明确二手房转让严格实施“20%个人所得税”政策,调控范围逐步延伸向存量房。11月12日中国共产党第十八届中央委员会第三次全体会议经过了中共中央相关全方面深化改革若干重大问题决定,对中国下一步进行全方面深化改革做出了战略性安排。决定中直接包含到房地产行业部分极少,不过经过十八届三中全会能够知道: 1、使市场在资源配置中起决定性作用和愈加好发挥政府作用,大幅度降低政府对资源直接配置,推进资源配置依据市场规则、市场价格、市场竞争实现效益最大化和效率最优化。放开房地产上市企业借壳、再融资等应该会加紧审批进程,地产股融资通道将会打开。 2、强调市场在资源配置中起决定性作用并不是要弱化宏观调控,以后更多地
20、是以税收和货币政策为关键手段,而限购、限价、限售等行政性调控手段将会逐步弱化。 3、推进农业转移人口市民化,全方面放开建制镇和小城市落户限制,有序放开中等城市落户限制,合理确定大城市落户条件,严格控制特大城市人口规模。同时,还强调从严合理供给城市建设用地,提升城市土地利用率。大城市尤其是一线城市房地产市场将会继续愈加轻易处于供不应求状态。 4、建立城镇统一建设用地市场,能够在一定程度上缓解大城市用地担心局面,但因为仅仅是从线而不是从面上处理问题,这种影响将会比较有限。 5、加紧房地产税实施并适时推进改革,并不是仅仅意味着对房地产行业宏观调控,其同时更是地方政府职能转变合理激励,和在配套改革中改
21、变地方政府对土地财政过分依靠,这一改革也是优化中国税制结构和收入再分配组成部分。 6、房地产税铺开是大势所趋,但从征收条件上看,仍然需要一个过程,其征收条件还需要全社会房产、信用基础数据统一平台建立,和房地产税正式确立等等,房产税全方面征收之路仍有很长路要走。短期内甚至 年房产税 试点城市征收是大约率事件,并可能展现分区域、差异化征收渐进路径。二 、经济环境分析中国国民收入水平不平衡,贫富差距过大。依据世界银行统计数据,中国基尼系数哈斯0.465,超出了0.4估量禁戒线。低收入人群有住房需求,但没有购置力。高收入人群对房产需求关键是为了提升现有住房条件或为了自己第一套房第二套房。因为对未来房地
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