中国人寿养老养生综合项目可行性研究应用报告.doc
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1、内部资料注意保密中国人寿养老养生项目可行性研究汇报中国人寿保险(集团)企业养老养生工作组概 要中国人寿养老养生项目工作组成立以来,深入落实落实杨超总裁在全国政协“相关大力支持养老小区建设”提案精神和集团企业投资决议委员会“相关经过进入房地产领域发展养老医疗相关产业”决议,采取多个形式和国家相关部门和社会学家沟通,广泛和国外投资机构及养老机构交流,深入中国养老实体调研,取得了中国外养老市场一手资料。工作组数次召开内部专题会议,并和包含会计师、律师、咨询企业等就项目难点、热点问题进行了专题咨询,历时4个多月完成了中国人寿养老养生项目可行性研究汇报。汇报共分九章,关键包含:项目标社会背景、政策背景及
2、其开展战略意义;中国外养老市场基础概况及其比较分析;项目标总体计划和战略发展目标;依靠中国人寿整体优势所形成关键竞争能力;项目标整体运作模式和盈利模式;选择廊坊项目为样本模拟投入产出结果;项目标风险、关键成功要素和相关提议。现将本汇报关键关键见解概述以下:中国已进入老龄化社会,养老市场需求巨大,但养老产品供给严重不足,养老产业被誉为银发经济、朝阳产业和民生工程,存在巨大发展空间。由美国次贷危机引发全球金融危机对中国经济增加模式提出了严峻考验,国家采取多个方法“保增加、保民生、保稳定”,激励和引导社会机构投资养老产业,为中国人寿投资养老产业提供了难得战略机遇。投资养老产业现有利于促进经济发展、改
3、善民生,更有利于中国人寿形成长久持有、高度可控、和主业关联、收益均衡稳定产业形态,在完善资产布局、改善资产配置、搭建综合服务平台、提升品牌价值、推进集团化发展方面有着十分关键战略意义。以美国为主发达国家养老市场快速发展,关键起源于人口老龄化程度不停加深、收入水平不停提升和医护市场逐步成熟等原因推进,养老需求基础表现为预防性、支持性、长久看护和精细看护等四种养老需求,养老产品供给则和之对应地表现为活力居住、独立居住、帮助居住、护理居住和连续看护等五种产品,同时养老市场有效政策监管和政府支持培育了大型养老小区集中度相对较高良性市场竞争态势。中国养老产业市场空间巨大、需求十分强劲,但发展极不成熟。作
4、坊式、规模小;服务差、配套弱;投入少、超低端;无标准、缺监管等问题和发达国家相比形成了强烈反差。只有走产品高端化、管理专业化、经营连锁化、功效多样化经营道路,发展符合经济规律,含有独立生存和发展能力社会化、连锁化、规模化、品牌化养老机构才能满足人民日益增加养老需求。计划中中国人寿养老养生产业,以中高端养老用户为目标市场,在区域计划和功效设计上,充足考虑经济资源、人文环境,气候原因,环境条件,地理特征,生态友好等多方面原因,在环渤海、长三角、珠三角、西三角、亚热带、亚寒带等区域建立多处融休闲居住、康复居住和医疗看护于一体养老小区,满足老年生活特征多个需要,使“候鸟式”养老成为一个新消费方法;在配
5、套服务上,提供包含医疗卫生、基础需求、文化休闲、增值服务、本身价值等全方位、全过程、全功效、全覆盖综合服务配套体系;经过品牌建设、品牌渗透和品牌输出三个阶段,构建布局合理、计划科学、配套完善、服务优良养老养生网络体系,以“大思绪、大智慧、大决心”气魄,形成品牌连锁化、服务综合化、发展一体化高端养老产品,打造和中国人寿国际顶级金融保险集团战略目标相匹配养老产业,实现中国养老产业快速发展。把握宏观经济形势改变趋势,中国人寿利用最好投资“窗口”期,布局养老产业含有重大战略意义。在目前中国养老市场供求严重不平衡情况下,把握市场机遇,抢占市场先机,打造主导市场竞争格局养老品牌,经过参与制订养老行业标准,
6、将在行业内形成先发优势。养老产业和企业主业良性互动、充足共享品牌、资金、用户、网络、公共关系和信息平台等关键资源,将为养老产业提供强大内在支持,为聚集高端专业运行机构、吸引社会资金共同参与奠定坚实基础。在企业整体优势发挥下,针对中高端用户提供理念优异、定位科学、管理专业、功效完善中高端养老产品,树立养老标杆示范,提升行业准入门槛,建立行业壁垒,有效避免行业无序竞争。从发达国家养老产业发展经验和目前中国养老产业面临困境看,发展养老产业必需含有完整投融资平台和切实可行退出模式;必需含有科学组织管理和高效专业运行。计划中项目运作模式充足吸收了发达国家成功经验,根据筹资管理、资产管理和物业管理三个层面
7、进行一体化管理。在筹资面,试图搭建一个涵盖资金池、管理企业、专业运行机构、项目企业多角度、全开放投融资架构;在资产管理面,在成立管理企业基础上,引入全球著名品牌和专业机构进行专业管理;在物业管理面,吸收项目落地点优质地方资源,组建养老实体。在退出模式上,可将成熟养老项目资产证券化打包上市,条件成熟时,也能够经过企业整体上市方法实现退出。在管理模式上,能够经过管理企业对所属养老机构在用户管理、资本管理、成本管理、收益管理、风险管理、增值管理、质量管理等方面实施矩阵式管理,最大程度提升产业复制能力。养老养生项目标所取得收入是多方面,其中最基础收入关键起源于物业租金收入、服务收入及管理收入。假如将土
8、地一级开发纳入到项目范围,则可取得可观一级土地开发收入,假如将一部分土地部分进行进行房地产开发,建设成出售类物业,则可取得房地产开发收入。最终是物业评定增值收入。以廊坊项目作为养老基地样本测算,项目根据一二级联动开发,内部收益率可达22.5%,税后投资收回期为8.3年,税后净现值达成28.43亿元。在目前中国养老产业仍处于相对落后情况下,中国人寿投资建设养老产业,虽经济测算可行,但也存在一定投资风险。关键表现在:因为几千年来“养儿防老”观念,加之目前中国传统低端养老机构为主体,管理成熟、配套完善、服务优良养老机构欠缺,造成大家更新观念仍需时日;同时,商业机构投资养老产业相关政策尚须理顺,各方面
9、优惠政策尚须争取,和专业人才匮乏,各项资源整合难度较大等。所以,项目运作过程中,必需谨慎操作,科学管理,充足发挥优势,合理规避风险,牢牢把握“舆论引导、主动培育市场、明确产品定位、精细项目选址、高度专业管理”等关键成功要素。汇报认为,在全球金融危机背景下,目前国家宏观经济政策相对宽松,投资养老产业含有很高经济价值和社会价值,尤其是和保险主业进行关联后所产生联动效应,含有十分关键战略意义。虽有一定风险,但仍是可控范围。提议企业立即把握市场机遇,以廊坊项目为切入点,确定一级土地开发和养老产业投资主体,加紧推进养老养生项目标开展。目录前 言7第一章 背景及意义7一、发展养老产业背景9二、发展养老产业
10、意义11第二章 中国外养老市场概况15一、国外养老市场概况15二、中国养老市场概况22三、中国外养老市场比较分析27第三章 总体计划30一、市场定位和经营理念30二、区域计划及选址标准32三、项目功效设计34四、配套服务35五、项目发展思绪38六、项目发展目标39第四章 关键竞争能力40一、市场先发优势40二、整体资源优势41三、项目内涵优势44第五章 运作模式46一、发达国家养老小区运作模式46二、中国养老小区运作模式48三、项目总体运作模式50第六章 盈利模式56一、国外养老小区盈利模式56二、中国养老小区盈利模式60三、项目盈利模式63第七章 投入产出分析66一、廊坊项目概况66二、基础
11、参数假定及测算68三、开发成本及相关假定72四、养老养生基地开发进度73五、经营情况假定74六、项目总体发展方案76七、不一样发展方案现金流测算76八、发展方案比选81第八章 风险及关键成功要素82一、市场风险82二、管理风险82三、政策风险82四、关键成功要素83第九章 项目提议85一、项目结论85二、项目切入85三、实施主体85四、投资主体85五、协调主体85前 言十二个月以来,始于美国房地产次级抵押贷款市场癣疥之患,逐步演变成为1929年以来全球金融系统最大危机,对全球经济产生了重大影响。在目前世界经济和全球金融市场异常严峻形势下,受外部影响越来越大人寿保险业,其经营模式、资产布局和风险
12、控制受到严峻挑战。事实表明,依靠资本市场推进利润增加经营模式已无法支撑企业可连续发展战略目标。只有不停提升保险业务本身盈利能力,保持资产和负债适度匹配,建立和偿付能力相连接内部风险控制机制,才能确保人寿保险业长久生存和发展。危机和机遇如同一枚硬币两个面,总是相生相伴。历史经验表明,一次大危机在给经济社会带来猛烈调整和冲击同时,也会催生新产业,孕育新机遇。国务院近期颁布相关目前金融促进经济发展若干意见明确指出:“支持相关保险机构投资医疗机构和养老实体”。新修订保险法也明确要求保险机构可投资于不动产。这些法规和政策出台,打破了以往对人寿保险业在长久投资领域和金融服务领域限制,使保险资金能够延伸到养
13、老医疗、基础设施、房地产等领域,为人寿保险业发展多角度投资布局打开了一扇机遇之门。中国已进入老龄化社会,养老市场巨大需求将酝酿出巨大商机。同时,中国养老服务产业尚处于起步阶段,社会化发展水平偏低、管理理念和经营模式陈旧,供需矛盾十分突出。人寿保险掌握着巨大现金资产、数量众多用户资源和完善信息平台,在养老医疗领域有着巨大优势。发展养老服务业现有利于处理社会养老矛盾,又有利于处理目前中国经济发展中结构问题,形成以“银发经济”为特色新经济增加点。中国人寿以参与化解金融危机为契机,进入养老医疗领域,不仅顺应了国家经济发展需要,而且促进其作为关键资产配置渠道和资源整合手段,发展成为长久持有、高度可控、和
14、主业关联、收益均衡稳定产业形态。有利于提升中国人寿品牌形象和关键竞争能力,有利于推进集团企业打造国际顶级金融保险集团战略目标实现。全国政协会议上,杨超总裁提交了相关大力支持养老小区建设提案,受到了社会各界广泛关注。提案对中国养老体系建设存在关键问题、大力支持养老小区建设关键意义及相关政策做了关键叙述。杨超总裁指出“大力支持养老小区建设是落实党十七大精神、促进友好社会建设、满足中国基础养老需求和改善民生拉动内需关键举措”。提议国家“关键支持保险机构投资养老小区”,“保险机构在发展养老保险业务同时参与养老小区建设,能够发挥专业优势,延伸服务链条,增加附加值服务;而含有长久性、稳定性特点保险资金,也
15、是养老小区建设资金关键起源”。 2月3日,集团企业投资决议委员会就相关经过进入房地产领域发展养老医疗相关产业提议议题进行了研究,会议认为“中国人寿经过进入房地产领域发展养老医疗相关产业适应该前国家政策发展方向,符合集团发展战略,有利于加强企业资产负债管理,有巨大经济价值和社会价值”。依据企业投决会要求,集团企业牵头组建了由系统内各企业相关人员组成联合工作组。工作组在集团企业总裁室领导下,主动加强内部研究和外部沟通工作,在充足调研并对中国外养老小区、老年公寓及廊坊等地进行实地考察基础上,初步形成了中国人寿养老养生项目可行性研究汇报。第一章 背景及意义伴随中国人口老龄化进程加紧,中国养老产业含有巨
16、大发展空间和投资价值,目前国家激励保险机构投资养老产业,为企业开展养老产业投资提供了政策支持。所以,中国人寿投资发展养老产业顺应该前经济和社会发展形势,符合目前国家政策。同时,企业发展养老产业含有巨大社会价值和经济价值,在促进经济发展、改善民生和推进企业发展等方面含相关键意义,有利于拉动内需,促进经济发展;有利于改善民生,促进友好社会建设;有利于企业完善资产布局,实现可连续发展;是一项利国、利民、利司关键举措。一、发展养老产业背景(一)社会背景中国是个老龄化问题比较严重国家。依据全国老龄工委数据显示,底中国60岁及以上老年人口已达成1.53亿人,占总人口11.6%,超出国际社会公认老年人口占总
17、人口比重超出10%即为老龄化社会标准,实际上中国已经进入了老龄化社会。目前,中国老龄人口展现出不停加速扩大趋势,据估量到2040年老年人口将达成4.2亿左右,约占到全国总人口25%以上。规模庞大而且不停加速扩大老龄人口,加上中国计划生育政策形成独特四二一家庭结构(即一对夫妻赡养四个老人和一个小孩),使中国社见面临越来越严重养老压力,超出了世界上其它国家。目前中国传统家庭养老观念正在发生改变,据全国老龄委抽样调查,有16.7%老年人表示愿意到养老机构安度晚年,显示中国养老需求日益社会化。但目前中国养老服务业还处于起步阶段,供给严重不足。截至底,中国各类社会养老机构仅有3.9万多个,养老床位只有1
18、49.7万多张,是老龄人口总数1%,和发达国家平均每千名老人占有养老床位数50-70张水平相比,存在巨大差距。巨大养老需求和严重供给不足,将在中国催生出一个体量惊人现代养老产业。所以,养老市场含有巨大投资价值和宽广发展空间,是经典朝阳产业。(二)经济背景至今,始于美国次贷危机在全球愈演愈烈,最终演变成全球性金融危机,此次金融危机给全球经济造成了巨大损失,世界经济面临着严重衰退风险。依据世界银行4月11日公布估计,全球经济增加率将仅停留在1%,其中美国、欧洲和日本经济将分别出现0.5%、0.6%和0.1%负增加。在这么严峻外部发展环境下,中国长久依靠于出口和投资、第一产业和第二产业经济增加模式受
19、到了越来越严重挑战。目前,出口已经展现出负增加态势,投资也因为产能过剩而萎靡不振,第一产业和第二产业发展则因投资和需求不足展现出缓慢增加态势,客观要求中国经济发展必需转型,第三产业发展将成为中国经济未来增加主力军。对比发达国家经济增加方法,中国第三产业发展仍然有很大增加空间。所以,怎样顺应经济发展转型要求,投资养老产业,推进第三产业发展,将为企业带来关键战略投资机遇。(三)政策背景党和政府一向支持和激励社会力量参与养老服务业,胡锦涛总书记在元旦前夕到天津市养老院探望老年人时说:“尊重老年人、关爱老年人、照料老年人、是中华民族优良传统,也是一个国家进步文明标志。我们要大力弘扬中华民族尊老敬老传统
20、美德,给老年人更多生活上帮助和精神上抚慰,让全部老年人全部能安享幸福晚年。”国务院在相关加强老龄工作决定中指出:“老龄问题是关系国计民生和国家长治久安一个重大社会问题。全党全社会必需从改革、发展、稳定大局出发,高度重视和切实加强老龄工作”。“老年服务业发展要走社会化、产业化道路。激励和引导社会各方面力量主动参与、共同发展老年服务业,逐步形成政府宏观管理、社会力量兴办、老年服务机构按市场化要求自主经营管理体制和运行机制。”全国老龄工作委员会办公室常务副主任、中国老龄协会会长李本公也指出,国家激励社会力量以独资、合资、合作、联营、参股、特许经营等多个方法兴办养老服务业。要加大国家对老年服务机构减免
21、税政策落实力度。对社会力量兴办医疗、生活照料和文体活动等养老服务设施,政府要采取多个形式给予扶持,在土地征用、设施建设、市政配套等方面提供方便条件。此次全球金融危机爆发后,为应对危机对中国经济冲击,中国政府立即出台了一系列保增加政策方法并颁布了相关目前金融促进经济发展若干意见,提出“支持相关保险机构投资医疗机构和养老实体。”新修订保险法要求,保险机构可投资不动产;保监会吴定富主席在全国保险工作会议上提出保险机构可择机投资和保险业务相关医疗机构和养老实体。宏观经济政策和保险资金利用监管政策调整,为企业保险资金利用提供了宽松政策环境,有利于企业深入拓展投资渠道、为企业投资养老医疗相关产业投资提供了
22、政策依据,企业应以参与化解金融危机为契机,抢抓政策机遇,立即进入养老产业领域,经过投资养老产业形成长久持有、高度可控、和主业关联、收益均衡稳定产业形态,提升中国人寿特相关键竞争能力,推进企业可连续发展。二、发展养老产业意义(一)有利于拉动内需,促进经济发展1、发展养老产业能促进投资,带动相关产业发展。发展养老产业能有效带动房地产尤其是老年房地产业健康快速发展。房地产行业较长产业链条特点将直接和间接带动建筑、建材、城建、钢铁、水泥、装饰、纺织、家俱、家电、汽车、煤炭、电力、通讯、供水、供暖、卫生洁具等五十多个行业发展。在目前严峻国际经济形势下,扩大中国需求是当务之急,而发展养老小区,能够有效带动
23、各个行业发展,符合国家“保增加、保民生、保稳定”政策方针,有利于促进处理目前经济发展面临紧迫问题。2、发展养老产业能扩大内需,提升经济发展质量。过去几年,投资和出口高速增加推进了中国经济快速增加。然而投资和出口更易受经济周期影响,在经济处于下行通道时,投资和出口增加速度放缓将严重影响一国经济发展速度。实证表明,消费需求含有一定刚性,在经济处于下行通道时,消费需求下降速度显著慢于投资和出口下降速度,能够在一定程度上抵御经济周期对经济发展影响,所以消费需求在GDP增加中比重大小在一定程度上决定了一国经济发展质量。对比国外发达国家GDP增加结构,中国消费需求增加占GDP比重一直处于一个较低水平。而开
24、展养老小区项目将能很好引导和促进大家消费,首先养老小区建成,将会使得一部分人解除了对养老顾虑,刺激目前消费;其次养老小区本身就是一个很大消费点,其本身运作就是一个很大消费需求。所以,开展养老小区项目有利于扩大我中国需规模,不仅在一定程度上缓解中国经济目前面临保增加压力,还能在一定程度上优化中国GDP增加结构,深入提升中国经济发展质量。3、发展养老产业能缓解目前就业压力。依据国际上养老小区案例分析结果,养老小区居住人口和直接配置工作人员百分比为1:1,和间接辅助工作人员百分比为1:4,也就是说养老小区每1个老人将会需要5个人参与其中各项服务。根据养老小区容纳10万名老年人计算,需要各类管理、服务
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