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利民CBD大众国际商铺营销项目商业运行策划方案

目 录

0.序言 ～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～ 2
1.利民印象 ～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～ 3
2.项目定位 ～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～ 9
3.业态计划 ～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～ 12
4.招商策略 ～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～ 15
5.营销推广 ～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～ 17
6.运行管理 ～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～ 21
7.经济概算 ～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～ 30
8.结论 ～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～ 30

利民CBD大众国际商铺营销项目
商业运行策划方案

0.序言

很快乐能看到企业高层前瞻意识，在“利民大众国际商铺”项目商业运行之初即寻求并吸纳商业运行专业人员，以科学、系统、专业、规范、负责态度运作本项目。同时对王总、孙总监给我充足信任，并提供了参与本项目相关商业运行工作机会和可能性深表感谢。
商业地产策划就是利用整合营销概念，对开发建设项目，从地域、文化、观念、区位、环境、设计、计划、价格、品牌、包装、宣传、推广等方面上进行整合，合理确定商业地产目标市场实际需求，以开发商、运行商、消费者及社会四方共同利益为中心，经过市场调研、项目定位、布局计划、推广策划、运行实施等营销过程分析、计划、组织和控制，在深刻了解目标及潜在消费群体深层次及未来需求基础上，为项目计划出合理经营取向，从而使产品及服务完全符合消费群体需要，并经过消费群体满意使开发商取得利益过程。
依据企业安排对本项目进行考察后，对本项目标前期策划工作很重视，本着负责、严谨、客观、求实态度，经过多种方法认真、仔细对本项目标相关信息进行了初步了解、调研和分析，并依据商业地产全程营销专业运作模式和内容及本身专业优势，有针对性对本项目提出以下策划方案和运行意向。

1.利民印象
1.1哈尔滨利民经济开发区概况
哈尔滨利民经济开发区是1991年6月经省政府同意创办省级开发区，计划面积24.39平方公里。区内现有企业260户，引进资金总额122.7亿元，固定资产88.1亿元。建区以来，开发区累计实现税收8.15亿元，出口创汇2.25亿美元，为区域经济发展做出了突出贡献。到现在为止累计投入近13亿元进行基础设施建设，已经完成了道路、给水、排水、供电、通讯、供热、燃气、有线电视、宽带网等城市基础设施配套项目标建设。完善基础设施吸引着越来越多投资者进区寻求发展。
利民开发区经过十几年发展建设，现已形成四大支柱产业。一是以中泰合资黑龙江正大实业、龙丹乳业、哈尔滨义利实业等一批农副产品精深加工企业为骨干资源型精深加工企业；二是以济仁、乐泰、圣泰、儿童等28家高科技医药企业为骨干哈尔滨利民医药科技园区，被同意为“国家火炬计划利民医药产业基地”；三是形成了哈尔滨师范大学、黑龙江警官学院、哈工大华德应用技术学院等10余所大学相对集中文化教育产业；四是因为入区人口快速增加，为满足居住生活需要而兴起房地产业。现已开发出宏信广场、绿海田园、志华商城、名流新城等多处环境优良住宅小区。含有最新设计理念，代表新一轮时尚环境优良绿色生态园区已成为这里发展靓点。
利民开发区以其全新开放形象、突出区位优势、优越发展环境快速崛起于松花江畔，逐步成为新世纪最具活力和发展潜力地域之一。
1.1.1区域优势：
利民开发区距离哈尔滨松花江南岸老城区只有9公里，有飞架南北松花江公路大桥相连。经过立即兴建松花江江底隧道，驱车5分钟即能够进入哈尔滨老市区；
1.1.2中心优势
呼兰区已经成为哈尔滨市一个行政区。因为哈尔滨市政府北迁和呼兰区委、区政府等政府机关入区，利民开发区正处于哈尔滨政治、文化和经济发展中心区域，开发区各项事业必将得到前所未有全方面发展，其前景无可限量；
1.1.3交通优势
滨北、滨州两条铁路，哈黑、哈伊、哈萝及哈大、哈绥等5条公路纵横交错在区内经过。哈尔滨港是中国八大内河港口之一，可直航于俄罗斯四个城市,经江海联运可直接通向日本、朝鲜及东南亚。哈尔滨还拥有58条国际、中国航线，可办理100余个国家和地域、200余个机场供货配运业务。水、陆、空三位一体立体交通网络，将开发区和黑龙江腹地和俄罗斯远东地域和世界市场紧紧联络在一起。尤其强调是，含哈萝公路在内贯穿中国南北黄金大道同三高速公路，就在开发区内经过。这条北起黑龙江边城同江市，南至海南省三亚市全长5700公里大动脉，连接了“长三角”、“珠三角”这两个现今中国最发达地域，她将利民开发区融入了全国沿海经济圈，对开发区整体发展必将产生深远影响；
1.1.4市场优势
开发区所在哈尔滨市及其周围地域，是全省人口比较密集地方，消费需求量大，商品流动性快，市场林立，商贾云集，堪称全省贸易黄金地段；
1.1.5能源优势
松花江在利民开发区身边流过，呼兰河这条松花江流域哈尔滨段关键一级支流亦直接注入利民开发区躯体。这在现在中国600多个城市中，有400多个城市常年处于供水不足严峻形势下，利民开发区所含有丰富地表水和地下水资源，和较低水价，极具诱惑力。
多年来全国约有20余个省市拉闸限电，电力供给频频告急，令无数商家叫苦不迭，而黑龙江省却充足确保了工农业生产和生活用电需求。黑龙江省现在天天用电量约为一亿千瓦时，这只占全省天天发电量三分之二。电力供给充足局面得益于黑龙江省电网建设科学计划和适度超前发展，而省内最大发电厂“哈三电”就坐落在呼兰区域内，无“电荒”后顾之忧，无疑使利民开发区更成为一处适宜投资之所。
1.2利民经济开发区未来展望
利民开发区经过艰苦创业，取得显著结果，进入经济文化社会全方面发展新时期。为了实现中国现代化建设第三步战略目标，依据全省未来发展方向，落实 “省内当龙头，全国进百强”和提前5年实现小康社会奋斗目标，牢牢把握改革开放总方针，站高望远，审时度势，迎接新挑战。实施计划领先，功效开发、基础先行城市发展战略；在充足掌握发展主动权上，利用科学管理手段，实施强企富区战略；深入完善管理体制、运行机制，坚持大开放、大招商、大发展理念，坚持环境就是硬道理，实施软环境优化战略。在各项经济指标快速增加同时，全方面推进区域社会各项事业快速发展，努力争取在未来十五年内把利民开发区建设成为多功效、外向型、园林式、现代化哈尔滨新城区。
1.2.1基础设施建设目标
至阶段发展计划。利民开发区基础设施建设至计划投资15.5亿元。道路工程181.6万平方米，投资4.4亿元；排水工程16.16万米，投资2.64亿元；给水工程1.44万米，投资1263.1万元；电力工程85公里，投资1700万元；绿化工程141万平方米，投资1.19亿元；路灯工程2898盏，投资3595万元；铁路专用线7.8公里，铁路专用货物25万平方米，投资3289万元；煤气工程主干线165公里，支干线115公里，区域调压站56座，投资2. 45亿元；防洪工程6公里，投资6330万元；消防工程管线33公里，消防站18座，消防栓668个，投资2.21亿元；污水处理厂1座，投资9000万元；垃圾处理场1座，投资1000万元。
到阶段发展计划。到计划投资7.54亿元。道路工程60万平方米，投资1.38亿元；排水工程6万米，投资1.24亿元；给水工程0.9万米，投资810万元；电力工程60公里，投资1200万元；绿化工程62万平方米，投资5400万元；路灯工程1200盏，投资1527万元；煤气工程主干线120公里，支干线75公里，投资1.84亿元；消防工程管线30公里，消防站12座，消防栓400个，投资2.19亿元。
到阶段发展计划。到计划投资13.2亿元。道路工程100万平方米，投资2.3亿元；排水工程10万米，投资2.06万元；给水工程1.5万米，投资1350万元；电力工程70公里，投资1400万元；绿化工程110万平方米，投资8500万元；路灯工程盏，投资2545万元；煤气主干线210公里，支干线125公里，区域调压站80座，投资3.06亿元；消防工程管线50公里，消防站15座，消防栓500个，投资3.65亿元；污水处理厂完成21座，投资5.4亿元；垃圾处理场1座，投资万元。
到阶段发展计划。到估计投资12.48亿元。其中：道路工程100万平方米，投资2.3亿元；排水工程10万米，投资2.06亿元；给水工程1.5万米，投资1350万元；电力工程80公里，投资1600万元；绿化工程120万平方米，投资8500万元；路灯工程2500盏，投资2545万元；煤气主干线220公里，支干线125公里，区域调压站90座，投资3.06亿元；消防管线50公里，消防站15座，消防栓500个，投资3.65亿元。
1.2.2社会事业发展目标
未来时间，利民开发区从业人数达成10万人，常住人口达成25万人。
深入完善教育产业。估计至，经过引进、联合办学等形式在区内再建七座大学，使区内高等院校达15座，完善初级中学、高级中学、职业技术学校教育体系，不停提升开发区文化层次和教育水平。
引进兴建五座有现代化水平综合性医院、疗养院和休养所，接纳省市医疗单位和医学院校在开发区创办各类门诊、医学和医药研究机构，改善卫生医疗环境。
推进生态和生活环境建设，提升区域绿化亮化水平。开启建设专题公园，完成计划界定，植树植草，逐步完成景区建设；完善亮化工程。至，全区实现国际标准生态环境。
搞好文化场所建设，增强区域文化含量。和大专院校合作，筹建一座能够容纳5000名观众含有室内外功效大型体育运动场。充足利用进区开发商资本，在开发区中心地带建一处能接纳中国外专业剧团、艺术团体演出多功效剧场。开发大型游乐项目，增强小区文化品位，满足开发区内日益需求文化艺术发展。
为了满足区内企机关职员、居民生活需要，未来十五年内房地产业将在基础上有较大发展。新增住宅面积计划为30万平方米。开发若干花园式住宅小区或别墅区，香化、绿化、美化水平要达成中国领先水平。同时，和开发商合作，在建成志华商城、志华广场基础上，再建十五处超市或连锁店商场，使开发区成为集科贸教学、生产加工、旅游观光、购物居住为一体新型城区。
1.3小结
利民经济开发区以其全新开放形象、突出区位优势、优越发展环境快速崛起于松花江畔，逐步成为新世纪最具活力和发展潜力地域之一。哈尔滨利民经济开发区是1991年6月经省政府同意创办省级开发区，计划面积24.39平方公里。区内现有企业260户，引进资金总额122.7亿元，固定资产88.1亿元。完善基础设施吸引着越来越多投资者进区寻求发展。依靠新兴现代化城区和有利政策优惠支持，合理利用辐射推广力宽广商业运行项目、采取科技含量高、专业集合式发展路线，势必在未来市场竞争中有所大作为！

2.项目定位
2.1项目背景
今天利民经济开发区这个新兴城区，洋溢着一片欣欣向荣气息。机关、名校、名企争相入驻，道路、桥梁、隧道相继连通，巨大财富磁场效应日益显现。教授估计未来利民繁荣情况：内常住人口可达成100万以上，商业配套逐步完善，商圈基础形成；经济繁荣发展，和江南形成隔江鼎立之势。伴随利民新城市中心崛起，大量企机关入驻和新房民迁入，新商业需求正在颠覆旧有自然商业模式。拥有大型化、专业化、整体化、新型业态大利民商圈呼之欲出。
2.2项目综述
大众国际雄距利民新城市中心――南京路和远东大街交汇处，是财富坐标原点上，率先开启上万品方米专业化、体验式、西班牙风格专题商业街区。其独特创意和成熟商业运作模式，诠释着利民未来CBD神韵英姿。大众国际是上海大众交通集团在哈尔滨利民开发区推出创新建筑力作。西班牙式设计、商铺外挂红钻理石，绝版地段，4.8米挑高，实用面积大于建筑面积。20－200m²各类商铺共0m²适合各类投资者轻松入驻赚得利润。

2.3项目SWOT矩阵分析
SWOT矩阵
说明：
SWOT分析法能够较客观而正确地分析和研究一个项目现实情况，是市场竞争分析常见方法。这种研究方法，是由美国旧金山大学管理学教授在二十世纪八十年代初提出来。所谓SWOT分析法，也被称为态势分析法，是利用系统分析思想，把多种原因相互匹配起来加以分析，从中得出一系列对应结论（对策）。利用这种方法，有利于市场竞争参与者对所处市场环境进行全方面、系统、正确分析，借此制订对应市场对策，提升市场竞争力。
SWOT分析法，包含四个方面原因，即内部优势原因（Strengths）、劣势原因（Weaknesses）和外部市场环境中机会原因（Opportunities）、威胁原因（Threats）四个方面。就一个房地产项目而言，所谓内部优势原因（Strengths），是该项目和竞争对手相比在一些方面所含有对方不可模拟独特能力，是在哪些方面比竞争对手做得愈加好；内部劣势原因（Weaknesses），是该项目和竞争对手相比在一些方面缺点和不足；外部市场环境中机会原因（Opportunities），是指外部市场环境改变趋势中对该项目产品营销起主动正向作用方面，若能把握和利用机会原因能够增强项目竞争优势；外部环境中威胁原因（Threats），是指外部环境改变趋势中对该项目标产品营销不利消极方面，若不能回避或合适地处理这些威胁原因会损伤该项目在市场竞争中优势。
所以，我们找出本项目客观存在关键内部优势原因（Strengths）、劣势原因（Weaknesses）、和外部市场环境中机会原因（Opportunities）、威胁原因（Threats），利用SWOT分析法，提出对应市场对策，其目标是为了能够提出更含有针对性市场定位。

项目SWOT矩阵分析表
内部优势原因（Strengths）
内部劣势原因（Weaknesses）
S1. 大众品牌和实力优势
S2. 区位优势和环境、交通优势
S3. 商铺建筑面积户型多样并有改变余地
S4. 商铺品质卓著，
S5. 运行机动灵活，经营模式专业化、规模化、多元化配套组合，实现经营目标
W1. 建筑本身布局和规模存在“缺憾”
W2. 现在大众国际商铺格局设计特点约束经营专题
W3. 大众国际商铺品质卓越，约束经营等级档次
W4. 地产型企业向商业地产型企业过渡阶段，团体建设仍需时间
W5. 已售出商铺业主和整体运行专题会存在分歧，阻碍统一经营运作
外部机会原因（Opportunities）
外部威胁原因（Threats）
O1.利民经济开发区五大优势结合开发区优惠政策将为投资者发明无限商机
O2. 利民开发区经过十几年发展建设，现已形成四大支柱产业。周围将形成规模住宅区和商业集群，势必形成多元化商业业态组合群，实现互补性商圈，直追江南商圈。
O3.新江桥开工建设，为利民发展有质飞跃。
O4.外部新型商业集团相续入驻，提升利民开发区消费理念提升
O5.房地产开发带动作用
T1.新兴城区“冷清”现实状况，影响商铺投资者热情和信心
T2.利民经济开发区现有市场需求业种和业态单一，制约商铺经营范围
T3.北方地域原因，经济发展速度整体缓慢，新兴城区发展壮大时间漫长，商铺投资回报率偏低。
T4.开业时间晚于志华等周围商圈市场，制约新兴商铺区经营吸引力营造
T5.公共交通工具匮乏，制约客流

2.3.1商铺优势及劣势分析

1）Strength(优势分析)
S1. 大众品牌和实力优势
大众国际创建者－大众交通集团享誉中国，有雄厚经济基础和商誉信誉，本项目依靠其强大实力，必将成为哈尔滨商业地产市场一大亮点，在消费者心目中有品牌和商誉优势，有招商感召能力。
S2.区位优势和环境、交通优势
大众国际区位优势在于市政府北迁和呼兰区委、区政府等政府机关入区，利民开发区正处于哈尔滨政治、文化和经济发展中心区域。环境优势在于小区所在区域生活气氛成熟，云集政府机关、金融机构、呼兰一中等教育机构及业态丰富商家，繁荣程度直追江南城区。交通优势在于地处交通要道，松花江公路大桥、立即兴建过江隧道及道外新江桥和江南相连。交通局立即开辟江南至呼兰区交通线路。

S3.商铺建筑面积户型多样并有改变余地
大众国际商铺4.5米挑高，实用面积大于建筑面积。20－200m²各类商铺共0m²适合各类投资者轻松入驻赚得利润。72席全临街商铺位置优越。大众国际商铺本身为框架结构，建筑结构改造相对轻易。能够依据不一样业种商铺需求灵活调整商铺局部面积。
S4.商铺品质卓越
商铺西班牙式设计、高雅独特，彰显尊贵品质。商铺外挂红钻理石，厚重典雅。4.8挑高，魔幻空间，灵性设计，活性分割，使用面积大于建筑面积。外墙结构、门窗组成、配套部分、公共部分、智能管理、物业管理等很多方面表现出品质卓越。
S5.运行机动灵活，经营模式专业化、规模化、多元化配套组合，实现经营目标
瞬息万变商业市场，不一样机制原因和机遇造成不一样发展方向，企业经营模式假如能快速、适用，经过企业发展不一样阶段能采取机动灵活时效性更为强烈经营管理运作方法，运行机动灵活，经营模式专业化、规模化、多元化配套组合，实现经营目标。这些全部是现代成功高效企业显著特征。
2）Weakness（劣势分析）
W1.建筑本身布局和规模存在“缺憾”
现在大众国际商铺是以居住楼首层和二层作为复式模式商铺，商铺成Z字型排列布局分布。因为Z字型商铺布局排列，客流动线方向改变大和视觉感观轻易使光顾用户产生混乱视觉感受，不能形成用户环流，不利于整体商铺用户动线设计，影响用户流量；商铺临南京路街一侧拟建银行物业，对那栋楼一侧商铺起到很大遮挡作用，轻易造成用户光顾困难，降低继续浏览商铺欲望，影响后面商铺客流拉动。另外，72席0 m²商铺区对满足小区生活配套商业服务当然体量过大，抛去为小区生活配套商业服务所必需商铺面积后，剩下商铺容量在经营专题上极难选择能形成有区域竞争力和吸引力经营项目，也极难形成有区域市场吸引力和竞争力区域商圈，对经营收益预期也会迷茫。
W2. 现在大众国际商铺格局设计特点约束业户经营专题
现在大众国际商铺格局设计特点是20－200m²各类临街高级化商铺，这些特点约束未来商铺经营者对能含有区域市场商圈吸引力和竞争力商业业种和业态选择，经营专题范围锁定在单体经营面积较小经营专题上。现代新兴城区商圈，全部是以单体面积超大主力店（百货、超级市场等）和室内商铺区组成MALL购物中心形式，来打造极具区域吸引力和竞争力商业圈。假如经营专题缺乏在当地现有商业水平上相对创新，若没有标志性突出自己经营专题和经营特色。和现有竞争商圈雷同之处过多，势必减弱本身商铺区和其它周围商业圈交互利用，并失去了和整体商圈互动辅助作用。雷同竞争是商业经营竞争惆怅，新商铺区和成熟正火周围商圈雷同竞争更是惆怅。
W3. 大众国际商铺品质卓越，约束经营等级档次
现在大众国际商铺建筑特点是高级化商铺，商铺西班牙式设计、高雅独特，彰显尊贵品质。商铺外挂红钻理石，厚重典雅。4.8挑高，魔幻空间，灵性设计，活性分割，使用面积大于建筑面积。外墙结构、门窗组成、配套部分、公共部分、智能管理、物业管理等很多方面表现出品质卓越。这些特点约束未来商铺经营者对能含有区域市场商圈吸引力和竞争力商业业种和业态选择，商铺经营品种会局限在档次相对较高，符合大众国际目标用户需求水准范围较小经营专题上。品质卓越商铺造价比一般商铺要高，势必商铺投资大于一般商铺，在经营上也约束经营者做投资回报率较高经营项目，才能取得收益。品质卓越商铺在形象感观上首先会给用户带来高级品质经营内容体会，经营内容应该符合这么高品质感观，表里如一才会有用户忠实光顾。
W4. 地产型企业向商业地产型企业过渡阶段，团体建设仍需时间
众观全国房地产企业发展，企业功效多元化风格各异，单一功效企业逐步向含有多元化复合全步骤商业地产企业功效发展，体制机动灵活，商业地产业时效性更为强烈经营管理运作方法，认真朝着长久可连续发展目标努力，逐步提升在商业市场竞争社会中份额。单一地产型企业向商业地产型企业过渡阶段，团体建设需要部分时间组建和磨合，逐步形成自己有效经营管理团体。
W5.已售出商铺业主和整体运行专题会存在分歧，阻碍整体经营运作
现已售出商铺业主和整体运行专题会存在分歧，阻碍整体统一经营运作。这么实例在很多商业地产项目中屡见不鲜。商铺业主个人利益和整体运行专题出现分歧时，人性自私一面表现得淋漓尽致，失去主权商业运行管理企业在整体商铺区专题运行、经营统一步调工作上极难发挥作用。

2.3.2机会点及威胁分析
1）Opportunity（机会分析）
O1.利民经济开发区五大优势结合开发区优惠政策将为投资者发明无限商机
利民经济开发区五大优势结合开发区优惠政策将为投资者发明无限商机。利民经济开发区在已经含有区域优势、中心优势、交通优势、市场优势、能源优势基础上结合了开发区优惠政策为投资者发明了无限商机。这些招商引资优惠政策关键是：
《呼兰区招商引资优惠奖励政策》

第一条 为了激励和吸引投资者在呼兰区投资兴办企业，推进区域经济快速健康发展，结合我区实际，特制订本优惠奖励政策。
第三条 财政扶持政策。
1、新办企业。为支持新办企业加紧发展，激励企业扩大经营规模，从纳税年度起给奖励扶持，扶持额度根据企业年为区财政贡献额一定百分比计算确定，扶持方法以开发新产品和挖潜改造投入等给实现。企业投产纳税后，第十二个月至第三年，参考实缴增值税和企业所得税区级以下分享部分中50%，由区财政奖励给企业。
第四条 投资政策。用地规模在5公顷以下，固定资产投资在5000万元以上生产加工型企业，且年向区级财政实缴税金200万元以上，土地出让金按要求标准收取，由区财政一次性投入50万元以下资金为企业进行红线内基础设施建设和市政建设；……对投资规模大、纳税高、效益好、用地节省、环境污染小大企业，可采取一事一议措施给特殊政策。
第五条 收费政策。新办企业在实施行政事业性收费时，根据国家和省市相关要求下限或最低标准收取，属于区级管理权限收费项目，实施“零收费”。
第六条 奖励政策。
(二） 引进中国资金（含技术、设备）活动中，起到关键引荐和推荐作用个人，引荐成功（资金全部到位）并在本区注册和纳税，经相关部门确定，实施以下措施：
第十一条 对投资规模较大、科技含量高并能对区域经济起到特殊拉动作用项目，可采取一事一议措施，给特殊优惠。

企业怎样能利用好政策优惠，将是企业快速发展基础

O2. 周利民开发区经过十几年发展建设，现已形成四大支柱产业。周围将形成规模住宅区和商业集群，势必形成多元化商业业态组合群，实现互补性商圈，直追江南商圈。
伴随利民开发区经过十几年发展建设，现已形成四大支柱产业。周围将形成规模住宅区和商业集群，势必形成多元化商业业态组合群，实现互补性商圈，直追江南商圈。，利民经济开发区开速发展，区域商业辐射能力会深入增强，这么更有利于大众国际商铺优势发挥。
O3. 新江桥开工建设，为利民发展有质飞跃。
因为哈尔滨道外区二十道街跨江大桥已经在今年4月开工建设，估计2年完工。该跨江桥建成后，从江南到江北乘车只需3分钟。新江桥建成快速缩短了利民开发区和江南中心区域交通距离，也就是说从竞争角度讲是大众国际商铺向上提升级次一个外力，而大众国际商铺现在介入就能够顺势而上。
O4. 外部新型商业集团相续入驻，提升利民开发区消费理念提升
多年来伴随外部现代商业业态、新型商业集团相续入驻，如志华商城和嘉润购物广场等相续入驻开业，提升利民开发区消费理念，对品牌时尚认知逐步加深，更有利于时尚经营专题商业发展，和区域消费文化整体素质提升。
O5. 房地产开发带动作用
房地产开发通常对区域市场全部有“换血”作用，通常通常全部会使区域消费能力增强。现在，利民经济开发区商品房开发面积很大，估计到常住人口将达成100万，是现在4倍多，这么多人口住房问题处理是经过新房地产开发住宅新区来完成。所以从这一角度看，区域消费能力也会极具增强。
2）Threat（威胁分析）
T1.新兴城区“冷清”现实状况，影响商铺投资者热情和信心
因为老东江桥提前退伍，新江桥施工建设没有在预期建设，致使利民开发区没有按预期快速发展。大众国际左边还是能感觉到新兴城区初级阶段“冷清”现实状况。配套基础设施和服务生活设施不完善和匮乏势必影响商铺投资者投资热情和对未来发展信心。
T2. 利民经济开发区现有市场需求业种和业态单一化，制约商铺经营范围
利民经济开发区即使经过十多年不懈努力，但在基础城市特征上，还是比较单一。因为新兴城区组成结构内容单一化，势必影响社会消费需求单一化。相对江南比较利民经济开发区现有市场需求业种和业态不是很多元化，只是能够基础满足特定人群简单需求。区域市场需求单一化，从而制约了商铺经营范围。
T3. 北方地域原因，经济发展速度整体缓慢，新兴城区发展壮大时间慢长，商铺投资回报率偏低
因为振兴东北老工业基地中央号召一直没有停顿，没有停顿就是还要继续号召。也能够这么说，振兴东北还要继续不间断努力。北方边疆地域原因，经济发展相对南方地域整体缓慢，而新兴城区发展壮大更需要慢长时间。经济区域微弱，势必影响商铺投资汇报率。
T4. 开业时间晚于志华等区域商圈市场，制约新商铺经营吸引力营造
现在在利民经济开发区已经初具规模志华商城等商圈，已经含有一定区域吸引力和商业竞争力，也培养了一大批当地忠实消费群体。假如后兴建新区域商圈，没有更震撼规模和高商业内涵，极难改变当地消费者已经养成消费场所选择习惯。势必制约新兴商铺区经营区域吸引力营造。
T5. 公共交通工具匮乏，制约客流
新兴城区初级阶段，因为常在人口保有量相对偏低，社会人员流动次数偏少，致使新城区公共交通工具匮乏，也制约了新兴商铺区域客流量。

2.3.3.劣势及威胁填补方案

1）针对劣势填补方案
A、针对W1：在商铺区域业种和功效设计计划布局中尽可能回避建筑本身布局存在“缺憾”，在选择商铺区域经营专题上回避规模上存在“遗憾”，强调满足商铺区域以后发展需要。
针对建筑本身布局存在“缺憾”，用户动线受楼体Z字型排列位置影响较大，能够采取分区设计计划经营业种和品类组合，形成一个多层次、多角度吸引用户流动，增加销售成交机会，降低商铺区死角地域；选择市场参与经营个体规模数量相对精练，经营收益率较高，能极具区域市场辐射力和吸引力经营集群专题，就能很好规避“缺憾”，展现本身魅力！
B、针对W2：现在大众国际商铺格局设计特点约束经营专题
针对大众国际商铺格局设计特点，计划选择经营场地面积需求偏少，经营收益率偏高经营行业种类。在经营行业种类设定上，应选择区域市场空白而且未来市场需求潜力宽广业种，并能有效突出商铺区经营专题、特色。努力营造极具辐射力和发展力专业经营，技术领先特色专题。
C、针对W3：大众国际商铺品质卓越，约束经营等级档次
针对大众国际商铺品质卓越，从而约束经营等级档次。提议在经营定位计划选择上能够实现“表里如一”因为商铺高品质物业硬件，经营高品质内容，这么才会相辅相成，互为作用，促进利润实现。反之是相互阻碍，得不偿失。高科技含量和高品质硬件是互补两个原因，二者完美结合，会另有一片天地。
D、针对W4：地产型企业向商业地产型企业过渡阶段，团体建设仍需时间
二十一世纪企业最珍贵是什么，这也是很多企业在不停地思索着。专业化团体建设组建、磨合、成熟需要一段过程，谁能掌握先机，谁就能加大企业在未来市场竞争中获胜概率。企业外部引进，内部培育，多在经营实战中锤炼磨合，促进快速成熟。专业技术职员和企业文化快速融合加紧专业化团体建设，快速磨练成熟一支服务于企业在商业地产市场竞争中稳步快速发展队伍是很关键工作。
E、针对W5：已售出商铺业主和整体运行专题会存在分歧，阻碍统一经营运作
已售出产权商铺户于商铺区整体统一经营所出现争议，在中国很多商业地产项目中出现过，统一经营和单个产权商铺之间利益纠葛，一直困扰着商铺区整体发展。对于怎样指导并制约产权商铺未来经营活动，能够按着统一计划开展经营活动，统一宣传、统一步调，经营互补，集合优势，共创市场强吸引力经营专题从而取得更宽广市场空间。在商铺区计划上应该有所区分和界定。统一经营专题关键区域品类只租不售；对辅助服务业种品类，能够销售，而且用产权销售协议附加协议要求，限制未来经营活动接收商铺区统一指导范围，不得和整体商铺区经营专题相抵触。商铺区是在统一经营专题状态下自由互补复合式经营发展，这也是对大众国际商铺区美好期望。

2）.针对威胁填补方案

A、针对T1－T5：发挥现有利民开发区政策和发展优势结合大众国际商铺区本身优势同时并勇于出新
在商业竞争日益猛烈今天，唯有发挥地域优势和现有本身优势，以本身强项、不停学习提升本身管理团体商业运行素养，集中优势兵力才能取得比很好成绩。而商铺区经营专业化、规模化、系列化对于人流吸引也有着主动作用。对于原有购物习惯阻隔，应该主动开展吸引人气活动，如合适针对目标用户企划宣传、适时举行目标用户喜爱促销活动等。商业经营辐射范围有多大，它市场就有多大，只有发明极具吸引力商业经营模式，才能愈加好生存和发展。招商引力亮点重视：开发区政策优惠优势、省级专业技术集结地优势、商铺物业全方位服务优势、新跨江大桥立即贯通对江北发展大提速心理共振优势。勇于立大旗，才会有大事业！
B、针对T2：在招商和以后经营中做好心理准备，循序渐进
利民经济开发区消费者专业商品在江南商圈习惯购物，消费人群回流将是一个逐步过程，且是部分人群或是部分人群部分购物行为，所以是一个长久过程。所以在招商时要做好充足准备，利于以后调整。

2.4产品定位
结合本项目本身计划、规模条件、利民经济开发区商业格局特征和上述原因，我们认为本项目定位必需结合城市远期计划和发展，用前瞻性思索去定位本项目，经过对利民经济开发区商业地产市场初步分析和综合考虑，我们将本项目整体开发目标定位为：
在统一经营专题状态下自由互补复合式经营发展模式商业地产
2.3.1作用
最大优势在于资源共生、聚合增值。从世界各国大、中型城市发展经验能够看出，城市发展已经走过了功效单一、条块分割布局时代，未来趋势是以某一突出功效为主导，复合办公、购物、休闲、娱乐、居住、文化、旅游等要素大致量综合性产品。
2.3.2优势
² 高可达性
HOPSCA通常在城市交通网络发达，城市功效相对集中区域，如在城市副中心或计划中城市未来发展新区，拥有和外界联络紧密城市关键交通网络和信息网络。本项目标位置在城市未来发展新区地段，符合复合式商业地产对地段要求。
² 高集约性
² 整体统一性
建筑风格统一，复合式商业地产各个单体建筑相互配合、影响和联络；建筑群体和外部空间整体环境统一、协调。
² 功效复合性
本身能够实现完整工作、生活配套运行体系。其拥有城市多个功效：商务办公、居住(包含酒店、住宅、居住公寓等)、商业、文化、购物餐饮娱乐消费、物资集散、旅游、展览、交通等，形成复合式商业地产功效多样性和复合性，同时各功效之间联络紧密，互为补充。
² 土地使用均衡性
复合式商业地产重视均衡土地使用方法和最大程度地利用土地资源，避免土地过分集中于某一特定功效。不一样种类土地相对均衡地分布于不一样功效建筑群。兼顾不一样时段对综合体中各个功效不一样使用，比如昼夜之间、工作日和周末之间不一样时段，会对商务、商业、居住、娱乐消费产生不一样需求。
² 内部、外部联络完整性
复合式商业地产内部拥有复杂、完善通道体系，经过多样通道网络建立，使内部各不一样功效建筑有机结合；复合式商业地产对外界交通依靠较强，其外界交通体系直接影响综合体内部不一样功效使用效率和规模。
² 巨大升值潜力
一个成功复合式商业地产项目标开发及运行，会带来巨大社会价值，为开发商、运行商带来巨大品牌价值，同时作为地产物业复合式商业地产，伴随城市不停发展，其物业本身也含有升值潜力。经过其内部商业、商务办公、会所、居住等多个功效组合，经过强强联合，发明了新盈利模式；临街铺位及步行街高价销售赢利；住宅则经过成功销售赢利。经过成功商业运行，本身价值也必会有所提升，开发商更经过此项目巨大社会效应，产生良好口碑和巨大品牌效应。
2.3.3结论
复合式商业地产，是现代城市社会经济相互交融、有机联络肯定结果。城市本身就是一个巨大、复杂多功效综合体。在其内部，因为各类功效要素空间组合差异，大型复合式商业地产可视为城市大系统中一个关键组成部分。HOPSCA概念，就是一个将办公、酒店、住宅、商场、景观结合到一起进行综合性开发地产模式，从社会发展角度上来说，这种模式肯定成为未来地产发展主流方向。
2.4市场定位
依据商业地产特殊属性，目标市场用户定位应分为投资者和消费者两大类，下面就这两大目标市场用户群体分别进行定位叙述。
2.4.1投资者定位
商业市场成熟且相对发达地域购铺自营者和购铺出租者百分比约为3:7，含有购铺不经营、经营不购铺成熟商业特点；商业市场不成熟且相对欠发达地域购铺自营者和购铺出租者百分比约为7:3，还没有形成经过有效投资进行收益回报赢利理财理念。利民商业市场现实状况应属于后者，需要进行合理有效培养和引导。
² 购铺自营者：私营业主；
² 购铺出租者：企业家、 自由职业者、 企事业高层、高薪行业从业者；
² 租赁经营者：经营商户；
2.4.2消费者定位
消费者定位是结合本项目商业业种和业态定位进行考虑，本项目标商业业态以专业行业集合为主导，其它业种生活服务配套形式出现，那么，本项目标消费者定位即可涵盖社会各阶层消费群体。
2.5业态定位
依据复合式商业地产(HOPSCA)概念，本项目应含有业务承揽商务办公、专营专卖、商业街铺、会所、餐饮休闲、文化娱乐、美容健身等组合。
2.6功效定位
2.6.1 购物功效：涵盖专业品类多样化中国外品牌，满足不一样阶层人群购物需求。
2.6.2集散功效：满足周围消费者对专业行业商品和服务需求，并含有辐射更广泛区域功效。
2.6.3娱乐体验功效：表现在各类体验式、享受型消费活动中，如餐饮、医疗医药、美容、美发、运动、健身、电信、干洗店、小区小区综合超市、汽车维修、等。
2.6.4办公功效：提供5A级配套服务，做利民开发区CBD黄金宝地。
2.6.5居住功效：满足城市较高层人群居住于环境优良地域心理需求。
2.7形象定位
2.7.1案名
黑龙江大众家居室内装饰设计施工园区
（家装设计施工园区）
2.7.2专题定位语
专业精湛家装设计服务和施工服务
一站式全步骤服务/全新商业经营业态
荟萃装材饰材良品名店/集结驰名家装队伍
室内装饰设计引领时尚前沿
2.7.3推广定位语
投入有限/收获无限
美好生活/大众缔造
品位/时尚/格调/魅力
满足用户需求并超越用户期望
引领消费文化时尚/提升时尚生活品质
舒适/安全/快捷/便利
优质商品/优质服务/优质环境/优质体验
3.业态计划
3.1计划理念
商业应该是最终属于商家、属于消费者。本商业项目要着力营造商业交易性、多元性、服务性、体验性、趣味性、休闲性、娱乐性功效。我们基于以下角度制订商业计划理念。
3.1.1 从市场角度给专业、符合各级经营商家要求提议。
3.1.2 从消费角度给有效聚集人流及合理客流动线计划设计提议。
3.1.3 从发展商利润最大化角度，给专业提议。
3.1.4 从符合商业性质及专业性设计施工园区合理布局角度，给专业提议。

3.2业态布局
3.2.1专业家装设计施工全步骤企业街区
² 黑龙江省百吉装饰设计工程 TEL:[phone]
² 黑龙江省艺术装饰工程企业 TEL：[phone]