五星级酒店市场营销计划书(2)模板.doc

三、市场营销计划内容
市场营销计划应包含5个部分内容，即概要、市场环境分析、营销目标、营销策略和实施计划。内容均应细化致各细分市场，如商务市场、宴会会议市场、团体市场、长住客市场、政府市场，餐饮各营业点、婚宴市场等。
（一） 概要：
为了使金陵滨海大酒店市场营销工作含有计划性和指导性，确保各项经营指标顺利完成，依据南京金陵酒店管理企业要求，在酒店总经理指导下，特编制本计划。
本计划编制建立在酒店总体经营策略基础之上，并对温州当地经济环境、消费能力、客源市场、竞争对手进行了调研分析，综合考虑了本酒店产品特色、经营亮点、优劣势等各方面原因。我们初步预算在完成营业指标5558万元，其中餐饮收入4000万元，客房收入1558万元，。本计划将从营销战略分析、具体实施计划、费用成本预算等方面叙述制订上述经营指标合理性。
当然，因为市场环境千变万化和调研数据和真实情况差异性等不可控原因，本计划可能将会和实际情况存在一定偏差，故而，在实际营销工作中必需要依据市场环境做对应改变，不可一成不变。
在业主方大力支持下，在酒店总经理正确领导下，我们有充足信心去实现既定经营目标，在酒店第一个经营年度，赢得一个漂亮开门红
简单描述计划关键点和目标
（二） 市场情况分析：
1. Environmental Analysis 宏观环境分析
宏观环境分析Environmental Analysis
年是中华大地荣誉和灾难并存十二个月，人为和自然多种灾难接踵而至，北京夏季奥运会举行震惊世界，中华大地成为了世界关注热土。总看来，多种灾难发生肯定给中国旅游经济带来负面影响也将波及到。尤其是灾难性金融风暴一夜之间使世界经济发展陷入了困境，各国经济发展陷入衰退，即使各国全部在努力拯救所面临经济危机，不过世界著名企业和金融巨头仍相继倒闭或破产，各国失业率也出现了几十年来新高，各国降低开支，百姓消费降低全部使危机如冰上加霜，公务和旅游出行人数越来越少，对酒店业来说是受到冲击最严重行业。 年上海世博会和广州亚运会虽将会起到一定促进作用，对中国旅游业还是会发生极大影响力，所以估计将不会过分地改变中国旅游业发展进程。据统计 年，全球将有1079 家新酒店开业，可提供客房131517 间。中国经过20 年经济快速增加，酒店业发展速度全球居首。整个亚太地域酒店业建设规模相当大，其中快要半数发生在中国。据亚太旅游组织统计 年亚洲建设项目有386 个，其中188 家在中国，占整个亚洲48%，共有71967 个房间，这其中四星级以上酒店有134 家。未来五年，联合国世界旅游组织估计中国将成为全球最大旅游目标地。这为扩大国际入境休闲及度假旅游市场带来了更大机遇。这些全部给酒店业发展带来了巨大推进力。

2. Location and Community Analysis 区域环境分析
2.2.1 龙湾区概况
　　龙湾区历史悠久，古属瓯越、东瓯。早在六七千年前新石器时期，这里就有先民居住，过着渔猎和原始农业生活。春秋战国时期，龙湾成为越国辖地。从东汉末年到三国，北方处于战乱之中，这一带却比较平静安定。唐宋以来，龙湾作为温州城东部城郊，经济文化不停发展。
　　1984年12月，由国务院同意建立龙湾区，是温州市三大城区之一。8月，经国务院同意，温州市辖区行政区划进行调整，将原属瓯海区永中镇、沙城镇、天河镇、灵昆镇和瑞安市部分区域划归龙湾区管辖。
    海、陆、空立体交通齐头并进，水、电、路、通讯等设施不停完善。近几年来，龙湾区紧紧围绕建设新龙湾战略目标，前后完成了灵昆大桥、扶贫开发区和海城输变电工程等很多关键工程建设。温州永强机场座落龙湾境内，“市门第一路”机场大道贯穿全区；区内建有温州港最大码头－龙湾万吨级码头；金温铁路直通龙湾港区，并在状元设客货站；沿海高速公路控制性工程温州大桥也从状元经过；龙湾交通中心已被列为全国45个交通主枢纽站场之一。龙湾信息产业开始起步，邮政事业不停发展，通讯网络覆盖全区。截止5月，龙湾区电信局程控交换机容量16.5万，宽带容量4万线。
    境内河网交错，属温瑞塘河水系，有状元河、蒲州河等数十条大小河流。这些平源内河流交叉成网，四通八达，河面宽度大多在20米到50米之间，水深在3米到5米左右。十二个月四季，除了农田浇灌和防洪排涝之外，还可养鱼、种菱、植藕等。
    龙湾土地肥沃，物产丰富，一向是温州 " 渔米之乡 " 。全区耕地面积8.4万亩，林地总面积7.55 万亩，森林覆盖率20.9％，蔬菜种植面积3.3万亩，海涂养殖4万亩，淡水养殖2.12万亩。关键经济作物有蔬菜、花卉、水果等，其中以大岙溪杨梅、龙牌花椰菜尤为著名。关键养殖品种有文蛤、对虾、青蟹、沙蟹、鲢鱼等，其中灵昆文蛤驰名中外。境内矿产资源丰富，用花岗岩、高岭土等矿种。
    龙湾人杰地灵、文化积淀深厚。龙湾区重视在现代化、城市化进程中对历史文化遗产保护工作，挖掘和弘扬“瓯越文化”。拥有全国关键文物保护单位古城堡永昌堡、市级爱国主义教育和国防教育基地龙湾古炮台、距今四五千年历史龙岗山遗址、建于唐朝国安寺、建于宋朝千佛塔、建于明代玄真观，保留着众多摩崖题刻、古代墓葬、名人诗碑、名人旧居等，文物古迹点缀于青山碧水玉石之间，自然风光和人文英华浑然一体。
    龙湾区主动培育宜居宜商宜创业投资和发展环境。坚持以人为本，切实转变政府职能，建设服务型政府，扎实开展了机关“效能革命”，建立了效能监察投诉中心，深化行政审批制度改革，简化审批手续，改善服务质量，提升了机关工作效能，有力地改善了龙湾区投资和发展软环境。广大党员干部经过解放思想大讨论大行动、机关干部下基层和党员优异性教育等系列活动，不停提升本身素质，在软环境建设中主动发挥了先锋模范作用。
    现在，全区已形成低保、五保、灾民救助、医疗救助、住房救助、助学救助、就业培训救助等主体性救助制度。已初步建立起社会保障种类比较齐全、基金起源多渠道、覆盖范围全方位、管理服务社会化社会保险体系，形成了城镇企业、机关机关和农村社会养老保险、基础医疗保险、工伤保险、生育保险等一体化统一管理模式。1998年起实施统一企业职员基础养老保险制度从而使全区养老保险制度改革迈上了新台阶。医疗保险改革于5月在改制企业中顺利开启实施，实现了全区医疗保险零突破。

2.2.2 龙湾经济环境
龙湾人在外投资经商、办实业人数众多，关键从事工业、商贸金融、服务业，在外龙湾人创业趋势已由生产性企业向企业、集团化发展。对外贸易不停取得新进展。
　　，整年实现外贸进出口总额 65249 万美元，其中出口总额 43136 万美元。龙湾区开展经贸往来国家和地域达 122 个，包含美国、俄罗斯、东盟等传统出口市场，和拉美、印度、波兰、孟加拉国等国际新兴市场。出口产品在发挥以价格竞争优势基础上出现出口产品多样化和差异化，形成多元化格局，大大提升龙湾产品在国际市场竞争力。到现在为止，龙湾出口产品已达 7 大类数百个品种，关键以皮革、纺织服装、洁具、制笔、鞋类为主。

2.2.3 温州经济环境分析
温州经济综合实力稳步提升，国民经济展现“稳健运行。后劲增强、质量提升特征”，经济总量稳居全省第3位，经济综合实力居全国百强城市行列。
◎工业经济
　　深入实施工业发展“12345工程”，大力开展企业服务年、项目推进年、标准厂房大建设等活动，加强工业特色产业基地建设，推进品牌战略，提升工业经济增加质量。
　　至末已拥有30多个国家级生产基地称号，80个中国驰名商标，38个中国名牌产品，157个国家免检产品，一大批浙江省著名商标、省级名牌产品。17家企业集团跻身首页中国企业集团竞争力500强。
◎农业经济
　　认真落实支农惠农政策，加强对粮食和生猪生产扶持，推进农业产业化经营，建成市级特色农产品基地40个，新增农民专业合作社291家、市级农业龙头企业28家。深化“千村整改、百村示范”工程，新增省市级全方面小康示范村77个、环境整改合格村614个。完成乡村康庄工程2337公里。认真抓好农村劳动力素质培训，共培训17.3万人次，实现转移就业3.8万人。深入实施“139富民攻坚计划”，大力发展种养业、来料加工和“农家乐”、“渔家乐”，落实“山海协作”项目59个，137个欠发达乡镇农民人均纯收入超出全国平均水平。
　　，全市农村经济继续保持稳步发展态势，整年农林牧渔业总产值118.94亿元，按可比价计算，比上年增加0.8%。

2.2.4 温州市总体旅游市场环境
温州，素有“东南山水甲天下”之美誉，境内名山秀水众多，风光旖旎。国家级关键风景名胜区有雁荡山、楠溪江、百丈漈－飞云湖；国家级自然保护区有乌岩岭、南麂岛；省级风景区有仙岩、瑶溪、泽雅、滨海玉苍山、洞头、寨寮溪、百丈漈等9处,还有茶山、岷岗、天柱寺等12个市级景区和11处县级景区。风景区陆域总面积达2279平方公里，占全市陆域面积20%。全市还有5个国家级森林公园，8个省级森林公园。是太平洋西岸最适宜于人类居住区域之一。
◎雁荡山风景名胜区
在乐清市东北,总面积450平方公里。雁荡山古负盛名，是国务院首批公布国家级关键风景名胜区。主峰百岗尖海拔1150米。灵峰、灵岩、大龙湫为全山风景中心。大龙湫瀑布高达190米，直泻龙潭。雁荡山被命名为国家地质公园，初被命名为世界地质公园。
◎楠溪江风景名胜区
      在永嘉县境内，是国务院公布国家级关键风景名胜区。楠溪江干流全长145公里，江流蜿蜒曲折，两岸绿林葱郁，呈经典河谷地貌景观。风景区沿江分布，有台湾水青冈、银杏、华西枫杨等多个国家关键保护珍贵树种。大若岩山麓江滨村寨风貌独特，保留有宋代以来亭台楼阁、庙观祠殿牌楼等古建筑。
◎百丈漈－飞云湖风景名胜区
        在温州西南部，飞云江上游90公里文成县境内，是国务院公布国家级关键风景名胜区。由峡谷景廊、百丈飞瀑、天顶湖、刘基家乡、朱阳九峰、白云庵、铜铃山峡、岩门、双龙湾、飞云湖、溪等关键景区组成，景点、景观达1862处。景区面积达558.8平方公里。 
◎南麂岛海洋自然保护区
         在温州以东近海海域，是中国建立第一个海岛海域生态系自然保护区。由23个海岛、14个暗礁、55个明礁组成，总面积6公顷，海域面积19071公顷。区内贝藻类丰富，是中国海域关键贝藻类基因库。有海洋贝类403种，约占中国贝类总数20％；海洋藻类174种，约占中国藻类总数20％。  
◎乌岩岭自然保护区
        在温州市泰顺县境内，总面积18861公顷。分布着多种植物2150种，占全省植物种类二分之一，其中相关键保护植物21种，有国家二、三级关键保护伯乐树、香果树等，号称“生物种源天然基因库”。区内有国家关键保护动物50多个，其中黄腹角雉为全球濒危物种和国家一级保护动物。是中国东部地域保留最好亚热带常绿阔叶林之一。
◎森林
        温州市森林覆盖率为56％。拥有国家级森林公园5个，分别是雁荡山国家森林公园、玉苍山国家森林公园、花岩森林公园、龙湾潭森林公园、铜铃山国家森林公园。省级森林公园8个。            
◎湿地
        温州东部平原地域有众多连片湿地，那里草长莺飞，水网密布，是宝贵城市“氧吧绿肺”。其中最著名三垟湿地民间称“南仙垟”，比邻市区中心，面积13.6平方公里，河道纵横，星罗棋布，间有161个形态各异泥洲。这片湿地自古盛产“瓯柑”、“黄菱”和淡水鱼虾，又是多种候鸟、留鸟栖息觅食绝佳之处。   
◎岛屿
    温州沿海有大小岛屿215个、明暗礁469个。其中最著名是瓯江口外海域洞头列岛，号称“百岛之县”，宛若明珠洒落东海，其中最摄人魂魄者当数半屏山，当地歌谣唱到：“半屏山、半屏山，二分之一在大陆，二分之一在台湾。” 

2.3 龙湾区消费者行为分析
今年以来，面对中国、国外出现很多不可估计原因，区消费品零售市场继续保持稳定增加势头。上六个月，据区统计局调查，区消费品市场繁荣活跃，购销两旺，居民消费水平显著提升，全区实现社会消费品零售总额21.14亿元，增加14.4%。其中批发和零售业实现社会消费品零售总额19.31亿元，住宿和餐饮业实现社会消费品零售总额1.83亿元，同比分别增加15.0%和8.3%。
由以上数据分析，区城市居民人均消费支出实现快速增加，关键是因为居民收入连续稳定增加、住房条件不停改善，社会保障日趋完善，增强了居民消费意识和消费信心，商业服务、娱乐休闲、餐饮服务业设施不停增加，方便也刺激了居民消费。另外，新生代逐步成为消费主力，很多年轻人勇于消费。
在龙湾，大家在公务交流、商务活动、人际交往活动中比较重视和突出 “宴请”，而且追求档次，规格越高宾馆或社聚餐馆已越来越成为消费者选择地。良好消费增加势头和趋势为我们酒店市场深入发展提供了机遇，金陵滨海大酒店将抓住时机，在开业前期和早期，深度地进行市场推广和宣传。

3. Primary Competitor Analysis 关键竞争对手分析
3.1 酒店情况
一、浙江省饭店业发展情况分析
1.总体情况
（1）住宿设施
全省共有各类住宿设施1.77万家（河北、江苏、浙江），客房数61.4万间（居全国第一），床位128.3万张。
（2）星级饭店
到底，浙江省共有星级饭店1114家，全国第二个跨入千家星级饭店省份（位居广东以后），客房数11万余间。

（3）星级结构
星级饭店结构
星级
饭店数（家）
比重（%）
客房数（间）
平均客房规模（间）
比重（%）
五星
24
2.2
13.0
6535
272
5.7
28.1
四星
121
10.9
25646
212
22.4
三星
364
32.7
32.7
42667
117
37.2
37.2
二星
535
48.0
54.3
37157
69
32.4
34.7
一星
70
6.3
2555
37
2.2
星级饭店总计
1114
100
114560
103
100

（4）星级分布
浙江省每个市县区全部有了星级饭店，分布趋向于合理。（见下表）
各地市星级饭店分布
地域
饭店数（家）
比重（%）
客房数（间）
比重（%）
平均客房规模（间）
杭州
250
22.4
32847
28.7
131
宁波
209
18.8
19920
17.4
95
金华
110
9.9
11500
10.0
105
绍兴
88
7.9
9100
7.9
103
温州
96
8.6
11040
9.6
115
台州
70
6.3
7610
6.6
109
舟山
67
6.0
4581
4.0
68
嘉兴
64
5.7
6379
5.6
100
湖州
58
5.2
4618
4.0
80
丽水
54
4.8
3421
3.0
63
衢州
48
4.3
3544
3.1
74
全省总计
1114
100
114560
100
103
（5）饭店规模
浙江省形成了以中小饭店为主体饭店业产业结构。（见下图）
，全省旅游星级饭店中客房500间以上3家，占总数0.2%，300-499间32家，占总数2.5%，200-299间103家，占总数8.1%，100-199间367家，占总数29%，99间以下761家，占总数60.1%，星级饭店规模结构情况以下：

2.浙江饭店业走势
（1）全省饭店业基础情况
全省饭店业基础情况
关键指标

同比（±%）
营业收入（亿元）
199.95
+16.18
经营利润（万元）
34.71
-25.00
客房出租率（%）
62.66
-1.03
平均房价（元）
285.44
+6.83
饭店业营业收入平均数据：

饭店经济效益指标：
　　1. 人职员作效益指标。如年人均接待人次，年人均创收等；
　　2. 设备效益指标。如每万元固定资产创收，每间客房创收，固定资产增值率等；
人均创收：1999525.97/143969=13.89万元
每间客房创收：1999525.97/114560=17.45万元
每百元固定资产创收：1999525.97/2382984.27*100=76.3元

饭店业饭店经济效益指标
经济效益指标
平均数据
人均创收
13.89万元
每间客房创收
17.45万元
每百元固定资产创收
83.91元

(2)从饭店客房出租率看浙江饭店业走势（见下图）

（3）从饭店营业收入看浙江饭店业走势（见下图）

（4）从饭店营业收入结构看浙江饭店业走势（见下表）

近三年饭店营业收入组成对比（%）
营业部门

增减情况
客房
37.6
34.6
34.1
下降ê
餐饮
39.2
41.8
41.1
下降ê
商品
15.5
15.8
16.6
上升é
其它
7.6
7.9
8.3
上升é
：
饭店业营业收入组成

(5) 地域饭店业走势
j浙江省各地市饭店客房出租率排序

k浙江省各地市饭店客房平均房价排序

浙江省各地市饭店供求关系

（6）不一样星级走势

全省各星级饭店经营比较

平均房价（元/间）
客房出租率（%）

同比（±%）

同比（±%）
五星
581.45
567.22
4.81
62.73
66.48
-3.51
四星
367.19
356.11
3.01
67.03
68.16
-1.82
三星
236.47
238.01
-0.03
64.16
64.90
-0.82
二星
149.04
144.83
3.34
58.38
59.34
-1.65
一星
128.36
104.39
22.91
61.78
58.74
5.30
累计
285.44
266.87
6.83
62.66
63.26
-1.03

全省各星级饭店经营效益比较

营业收入（万元）
经营利润（万元）
经营利润率（%）
每家平均营收（万元）

同比（±%）

同比（±%）
五星
237073.40
11.34
94371.56
7.14
39.81
24/3932.14
四星
780372.86
14.36
44.97
8.35
25.67
121/1655.74
三星
532309.64
7.43
122989.46
3.83
23.10
364/337.88
二星
220433.82
7.88
-159190.27
-647.1

一星
12342.54
21.92
3251.09
189.57
26.34
70/46.44
累计
1999525.97
16.18
347118.17
-25.00
17.36
1114/311.60
（7）全省旅游饭店营业收入总额居前二十位饭店排名：
本省旅游饭店营业收入总额前二十位
排名
饭店名称
营业收入（万元）

1
1
杭州大厦
271667
221116.88
2
-
宁波东港喜来登酒店
23774
-
3
2
宁波南苑饭店
22555
-
4
3
浙江世贸君澜大饭店
20376
18193.70
5
-
杭州凯悦酒店
20214
-
6
4
杭州开元名全部大酒店
19797
17628.40
7
5
杭州香格里拉饭店
18813
16470.16
8
6
温州华侨饭店
14865
13310.94
9
7
杭州望湖宾馆
14071
13294.83
10
9
杭州国大雷迪森广场酒店
14040
12970.00
11
11
温州王朝大酒店
13780
11044.99
12
15
宁波太平洋大酒店（余姚）
13198
10058.73
13
10
慈溪杭州湾大酒店
12943
11820.41
14
20
上虞国际大酒店
12576
9047.00
15
8
宁波开元大酒店
11952
13107.79
16
12
嘉善东方大厦
11846
10671.75
17
-
浙江西子宾馆
11199
-
18
13
绍兴咸亨酒店
11109
10360.78
19
16
绍兴咸亨大酒店
10546
9919.58
20
-
浙北大酒店
10354
-
去年排名第14位杭州开元萧山宾馆、第17位浙江金马饭店、第18位慈溪国际大酒店、第19位杭州西湖国宾馆均被替换。进入前20家饭店营收起点也提升至亿元以上。
3.近期饭店经营管理中展现多个新特点
（1）饭店营销正在发生改变。
² 传统营销转向网络营销
² 从推销过分转向提升产品内涵
² 从单纯推销、做市场向社会营销
² 从单纯提升价格转变为收益管理
（2）消费理性化程度深入加强，消费者重视看价格，但价格绝不是唯一。饭店品牌、偏好成为选择饭店关键原因，忠诚度越来越成为关键词。
（3）职员流动成为制约产品质量提升极为关键问题。
² 流动过于频繁
² 流动展现新特点：a.向行业外流动；b.前台大于后台；c.越好职员越好流动
（4）国际化进程显著加紧。
² 早期落户浙江国际著名饭店集团：
香格里拉、雅高、洲际、卡尔森、凯悦
² 新增国际饭店集团：
索菲特、万豪、圣腾、最好西方

二、浙江省饭店业周期性发展走势
1、浙江饭店业发展周期
效益指数图
效益指数

1989
1984
1995
1999

年份

（1）周期一：改革开放早期——1989年
浙江省饭店业起步时期。完成本省饭店业发展第一个循环。
² 市场：总体处于供给担心状态
供给
需求
前期：供不应求
中期：建设了一大批饭店
特点：
·旅游饭店·大中城市·出现合资合作饭店
境外客人
经济发展初级阶段
后期商务客人
² 经营：
·生产模式
·效益：垄断→市场利润
·六四走入低谷
² 管理：
·从招待所→现代饭店转变
·体制：事业化→企业化
·外资管理模式进入
·形成了一批职业饭店专业人才
·行业管理：旅游涉外饭店管理（定点）

（2）周期二：1990—1999年，该行业快速成长周期
特点：小平南巡讲话，经济开启→亚洲金融风波；宏观调控，有效需求不足；进入低谷
² 市场：从供不应求到供求宽松状态。卖方市场→买方市场
供给
需求
早期：全方面建饭店
·政府招待所改造
·经济部门转产饭店
·房地产及其它转入
特点：
·中高级饭店，以中等饭店为主体
·各类城市
·同质化
97年以后饭店有效需求严重不足
² 经营：
·平均利润→亏损时代：97年以后，行业全方面亏损
·产品时代，销售、促销重于产品
² 管理：传统饭店管理→现代饭店管理转变
² 体制：国有饭店占主体→多个成份→民营占主导转变 各占50%
² 星级评定、质量提升：从无→四五百家星级饭店跨入一个新水平
² 行业管理：旅游饭店管理→星级化管理（十六字方针：主动引导、合理布局、优化结构、提升素质）
² 人才：全方面流动，专业管理企业兴起
（3）周期三：以后，面临挑战，走向理性，转折点：入世
² 市场：不成熟买方市场→成熟买方市场
供给
需求
新一轮饭店建设热
中期：多业态发展
特点：六个特点
成熟消费
市场需求退缩在出现
多层面客人
² 经营：
·中国经营→国际经营
·国际品牌大量进入
·国际交流、国际客人快速增加
·微利 重组、变动时期
² 管理：现代饭店管理→业态化管理转变
² 体制：全方面民营化
² 行业管理：业态管理
² 内部管理：专业性、舒适性、气氛整体性
² 人才：短缺
周期性规律认识：
（1）饭店业发展有其固定规律性，大致一个周期，形成动因，是宏观经济波动。
（2）每一周期全部有其规律性：
·客房出租率和效益有天然关联性；
·周期性中走向平均利润时代。
（3）认识规律对建设饭店、改造饭店、经营饭店全部很有价值。

2、1997-浙江省旅游饭店经营情况
年份
1997
1998
1999

营业总收入
（亿元）
52.2
57.4
61.2
68.5
90.9
100.4
112.1
132.9
145.1
171.7
199.95
营业税
（亿元）
2.25
2.67
2.96
3.26
4.05
4.72
4.56
6.85
7.02
46.06
9.53
客房出租率
（%）
55.2
58.6
59.7
64.5
65.8
68.6
66.6
68.3
64.12
63.26
62.66
平均房价
（元/间天）
262.4
243.5
223.0
214.1
236.6
228.5
248.5
266.2
267.5
266.9
285.44
3、1997-浙江省旅游饭店客房经营数据比较

三、浙江省饭店发展趋势基础判定
1、判定一：饭店发展前景看好
2、判定二：机遇和挑战并存
3、判定三：饭店业在近3-5年内会形成新一轮兴建饭店热潮
² 投资主体发生了根本改变
² 饭店由城市中心向城市外围在转移
² 一大批专业饭店将会应运而生
² 饭店和大型投资项目标结合趋向亲密
² 饭店建设两头热倾向十分显著
² 饭店隶属产品建设方兴未艾
4、判定四：饭店业深层次矛盾仍然存在
² 高投入和低回报
² 重硬件和轻软件
² 门庭若市和低价徘徊
² 大市场和小经营
5、和上海市饭店业比较

平均房价（元/间夜）
出租率（元/间夜）
星级
上海
浙江
差异（%）
上海
浙江
差异（%）
五星
1362
581.45
42.7
72.3
62.73
86.8
四星
641
367.19
57.3
68.7
67.03
97.6
三星
334.7
236.47
70.7
63.2
64.16
101.5
二星
210
149.04
71.0
60.1
58.38
97.1
一星
185
128.36
69.4
59.4
61.78
104.0
比较柱状图见后：

² 沪浙两地各星级出租率比较

四、饭店运行情况分析
（一）饭店运行情况分析
1、从市场分数看；2、从星级看；3、从管理模式看

市 场 分 类
星 级
以 管 理 模 式
北京
五星
上海
五星
广东
五星
江浙
五星
五星
四星
三星
国际管理
五星
中国管理
五星
自主管理五星
国际管理四星
中国管理四星
自主管理四星
平均房价（元/间天）
943
1358
806
601
792
437
278
940
563
584
578
400
361
客房出租率（%）
71.0
69.0
64.9
67.3
66.3
69.4
69.2
66.9
66.9
63.6
71.4
68.6
68.7
REV PAR（元）
669
937
523
405
525
303
192
629
377
372
413
274
248
管理费及固定费用前收益占总收入%
44.1
51.4
29.4
37.6
32.4
20.6
15.3
36.7
25.6
21.9
27.5
21.4
13.4
客房收入
占总收入比重%
56.6
58.9
47.8
47.4
54.1
52.7
56.1
58.2
48.7
43.6
43.6
61.7
47.4
餐饮收入
占总收入比重%
33.9
34.7
38.8
42.1
36.5
38.2
45.7
34.6
40
39.5
39.5
31.3
39.9
每间客房餐位数（个）
1.49
1.59
2.16
2.26
1.98
2.23
3.23
4.53
5.25
7.38
2.91
5.53
5.85
人均餐饮消费（元/人）
171
223
137
131
263
79
46
376
97
114
95
66
80
工资性开支
占收入%
21.2
20.8
20.5
18.5
20.5
24.4
27.7
19.7
21.5
22.8
23.7
24.2
24.9
每间客房职员数（人）
1.79
1.83
1.87
1.85
1.83
1.59
1.44
1.67
2.01
2.11
1.41
1.62
1.70
（二）饭店客源组成份析
1、从地域看；2、从星级看；3、从管理方法看

地 区
星 级
以 管 理 方 式
北京
上海
广东
江浙
五星
四星
三星
国际管理
五星
中国管理
五星
自主管理五星
国际管理四星
中国管理四星
自主管理四星
中国外商务客源
52.2
38.5
57.3
54.9
47.6
49.1
39.3
47.5
43.8
48.1
54.7
43.3
49.3
中国外散客旅游
10.3
21.0
19.6
15.5
15.9
14.4
21.1
17.3
15.5
10.4
14.8
13.5
15.0
旅游团体
12.8
13.0
10.8
7.7
14.6
13.7
13.5
13.5
15.0
17.9
12.8
14.3
13.2
会议会展
12.7
14.4
8.2
13.0
12.2
12.4
14
11.6
12.6
14.5
8.8
15.2
13.6
订房渠道:
用户直接预订
23.7
37.5
25.9
47.7
37.8
33.6
43.2
41.0
32.6
32.4
31.0
33.9
35.5
旅行社/旅游运行商
31.7
21.0
34.6
16.2
28.4
26.6
23.1
25.0
34.1
34.2
24.7
28.8
26.3
其它网络(如携程)
16.9
9.7
11.4
17.1
12.4
19.7
20.3
8.7
19.6
17.3
14.1
22.6
22.1

四．温州酒店业市场分析
据来自温州市饭店业协会资料显示，温州市区共有星级酒店累计82家，五星级酒店 3家；四星级酒店13家、三星级以下酒店共66家。全市平均星级客房出租情况及比同比增加以下表所表示：

全市出租率统计及同比增加
季度
月份
月度出租率
月度同比
季度出租率
季度同比
（增加）
（增加）
第一季度
一月
62%
3%
66%
6%
二月
67%
8%
三月
68%
6%
第二季度
四月
65%
3%
66%
4%
五月
68%
5%
六月
66%
2%
第三季度
七月
70%
2%
68%
1%
八月
70%
2%
九月
65%
1%

温州市现在四星级以上酒店及经济型酒店总体经营情况同前十二个月相比全部有稳定提升，出租率保持在70%左右，尤其是华侨和王朝大酒店出租率竞高达80%以上，但三星级以下酒店出租率不甚理想，约在65%之间。可见高级次酒店市场还未饱和，但正蓄意待发香格里拉开业势必对各高星酒店带来一定冲击，现在高端商务市场关键客人集中在万和豪生及华侨和王朝国际大酒店。高端星级酒店关键客源是中国市场，国际客人占总客源量5%。高端星级酒店餐饮市场收入和客房收入平分秋色。
开业后金陵滨海大酒店在高星级酒店市场上必需快速站稳脚步，确定在这一市场上领先地位。在产品质量、服务水准和市场拥有率等方面努力和维护，意味着酒店在开业前期和早期在经营成本和利润率等方面因为投入相对增多和各方面加速磨合需求将存在着很大压力。

4. Product and Services Analysis 酒店产品和服务分析
4.1 本酒店概况
温州金陵滨海大酒店是由外商独资企业温州滨海大酒店投资兴建，座落于温州市龙湾区永强大道，系龙湾区首家按国家五星级标准建造涉外豪华商务型酒店，温州市关键项目工程。酒店拥有400多间设计超前，装饰豪华套房、公寓式客房和别墅式客房。拥有近1500个餐位，酒店还尤其设计了1000多平方米无柱豪华宴会大厅，可容纳600多人同时就餐或会议，10000多平方米娱乐总汇，汇聚KTV、桑拿、商场等多项功效。
    酒店在经营管理上全权委托跃居全球酒店集团50强南京金陵酒店管理管理经营。其优异管理理念和以人为本服务宗旨，将为酒店奠定良好社会声誉和口碑，也将为广大消费者生活、娱乐和商务往来提供优质、高级服务平台。

4.2 酒店设施
金陵滨海大酒店总建筑面积约82,000平方米，楼高共12层，酒店市场定位为高端商务酒店，突出商务会议和餐饮宴会功效，酒店整体功效布局和设施和设备配套是在充足参考五星级酒店评定标准设计和建设。关键配套功效有会议设施、室外泳池、健身中心、大型宴会厅（和酒店式别墅、公寓）等。

4.3 客房设施
酒店共有235间套客房，其中标准房137间（建筑面积约 33.6 m2和33.92 m2；其中双床间82间，大床间55间）、豪华套房3套（建筑面积约 67.2 m2）、行政房74间（建筑面积约 33.6 m2；其中双床间5间，大床间69间）、残障房1间（建筑面积约 33.92 m2），豪华行政套房14套（建筑面积约 67.2 m2）、行政商务5套，（建筑面积约 67.84 m2）、总统套1套（总面积约 378.4 m2）。

4.4 零点餐饮服务设施
酒店零点餐饮服务设施和功效是以高端商务散客为目标而设计和进行功效配置，其中中餐零点餐厅1间，面积约200 m2，餐位80个。其中包含35个VIP包间，使用面积分别为60m2（餐位12）、70m2（餐位18）、140 m2（餐位25），VIP 包间配有液晶电视，独立休息区，独立卫生间设施。咖啡厅1间，面积430 m2，餐位80-120个；。

4.5 宴会会议设施
酒店开业后将拥有温州龙湾区市最大会议和宴会设施。酒店设有1间大宴会厅（面积968 m2）、1间多功效厅（面积380 m2）、4间小型会议室（1间113m2 ，1间90 m2 ，1间58 m2，1间30 m2），全部会议室全部配置高端会议音响、影像、宽带上网及有效隔音设施和系统。

4.6 健身休闲娱乐设施
设施和功效齐全健身娱乐设施是酒店另一大特色和卖点，尤其是拥有全市最大娱乐总汇（面积10000 m2，），酒店设有：室内游泳池（面积200 m2），健身中心