公寓物业管理投标书模板.doc
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1、投 标 函杭州凤祥房地产开发:首先感谢贵企业对我企业信任,给我们这次参与投标机会。依据贵企业提供招标文件、楼书、总平图及答疑资料,并实地勘察崇文公寓现场,我企业针对崇文公寓项目特点,经过调查分析,结合我企业多年管理实践,对小区物业管理服务开展进行了仔细分析研讨。依据招标文件要求,认真编写了本投标书,现正式递交崇文公寓物业管理投标书3份。承诺:如我企业中标一、 将缴纳履约确保金贰仟元整;二、 遵照本投标书内容,和贵企业签署前期物业服务协议,并实施;三、 负责办理小区物业管理费物价审批工作。总经理签字:浙江赞成物业管理(章)02月10日企业地址:杭州市庆春路139号庆联大厦五楼电 话:传 真:邮
2、编:310003第二部分整体方案及策划思绪# 编制依据? 崇文公寓招标文件、总平图、物价批复及答疑资料;? 物业管理条例;? 前期物业管理招投标管理措施;? 业主大会规程;? 杭州市物业管理行业规范服务达标考评标准;? 杭州市物业管理服务收费实施措施;? 杭州市优异小区评分标准;? 国家、省、市相关物业管理其它政策、法规;? GB/T19001- idt ISO9001:质量确保体系。2.1崇文公寓物业管理定位 高标准、高起点、创品牌服务。 以全国物业管理示范住宅小区标准及评分细则为小区日常管理工作指导,并制订具体创优计划。确保在前期物业管理期内,使小区荣获 “杭州市物业管理优异小区”称号。并
3、争创“杭州市物业管理优异示范小区”,获此项荣誉后争创国家级优异小区。 自接管之日起导入ISO9001:质量体系标准,对各项管理目标进行全方面跟踪,确保管理服务专业化、规范化,使管理服务质量得到循序渐进提升。在18个月内经过第三方现场审核, 经过良好管理服务,使物业保值增值,真正让业主满意并得到实惠。2.2崇文公寓物业管理整体策划和设想2.2.1 项目概况地理位置:在杭州市西湖区马塍路,东临马塍路,南临东部软件园,西接中大文锦苑,北至信息产业部电子第五十二所。物业类型:住宅小区, 7幢小高层、2幢多层。总占地面积:24322平方米总建筑面积:59297平方米(包含地下8940平方米,半地下室26
4、90平方米,架空层1076平方米)绿地率:35.2%容积率:2.30总户数:422户停车位:238个,其中地下198个,地面40个。公用设施及公共场所:小区服务用房134、物业管理办公用房和经营用房(0.7%),行车及机动车车库,圾房3间,梯23台,用配电房及设备,用水泵房及设备,防设施系统(自动喷淋、消火栓、火灾报警及防排烟系统)和安保设施系统(电子巡更、周界报警、闭路电视、可视对讲系统及地下车库管理系统)等。户内配套:有线电视系统,电话及网络终端,预留管道煤气接口,水、电表出户,安防门对讲系统。2.2.2管理内容 物业前期顾问; 小区管理、经营及房屋和公共配套设施养护; 小区内公共场所照明
5、、摄像监控系统、楼宇可视对讲IC一卡通系统、背景音乐系统、停车场系统、LED系统、楼宇BA系统及消防设备管理和维修养护; 小区内公共服务设施、文化、娱乐及体育活动场所管理; 小区内清洁卫生和环境维护; 小区内公共绿化维护和管理; 对小区内多种车辆(包含机动和非机动车)统一管理; 帮助公安部门对小区进行治安防范工作,对违章违法行为进行阻止并立即汇报; 对小区内住户装修活动进行监督和管理; 对小区内商业服务网点管理; 小区文化管理; 小区档案资料管理; 法律政策及协议要求其它事项。2.2.3项目特征 项目以小高层住宅为主, 小区地处繁荣文教区,交通便捷,但2个主入口全部设在单行线马塍路上。 小区门
6、禁采取智能化楼宇可视对讲IC一卡通系统。 结合小区本身特点,已经有停车位能基础满足现阶段停车需要。但伴随车辆增加,考虑到周围道路狭窄,停车难有可能会成为以后管理问题。 小区设施设备配置较全,有23台电梯及配电房、消防系统、安保系统、停车场系统等设施设备。 整个小区将配置电子巡更系统,合理制订保安巡查路线。2.2.4管理服务关键 依据物业本身特点,加强对小区安全管理是项目管理第一关键,企业将经过多种方法和手段进行管理。 小区设施设备齐全,有电梯、水泵、消防系统、安保系统等关键公共设备。且杭城多年来用电、用水形势日益担心,夏秋冬三季时有拉闸限电、限水现象发生,每次停电、停水全部给广大业主正常生活造
7、成了严重影响,对物业企业所管理小区公共设备设施也是一次考验,尤其是如发生电梯运行时忽然断电而关人等现象,所以怎样确保电梯等关键设备正常运行,在出现突发事件时能立即得四处理,是小区物业管理关键。 消防管理关系到业主生命财产安全,高层建筑消防管理尤其关键,所以做好本小区消防工作是物业管理关键。 因为小区地理位置不足,对进出小区车辆要做好引导工作,车辆管理也将成为以后管理关键。 尽力扩大、完善多种配套服务设施,要小区内服务呈多样化发展。 开发商、代理企业、物业管理企业三者工作出发点各有重心,代理商会努力争取多卖房而少考虑其它事宜、物业管理企业会努力争取以后管理正常,所以在前期介入中加强和开发商、代理
8、商沟通,立即协调三方利益,提前避免以后管理隐患存在,是管理服务关键2.3物业管理服务具体方法 我企业中标后,由开发商以协议形式全权委托我企业实施前期物业管理,管理期限至小区业主委员会成立并确定下届物业管理期限止。前期物业管理期间接收开发商和行政主管部门监督指导。 我企业在崇文公寓设置管理处,全权负责项目标管理服务工作,管理处下设保安班、绿化班、保洁班、工程班等班组,企业总部负责对管理处工作指导、考评、监督、检验,并负责对重大事件或突发事件处理,并给予在人、财、物上确保。 在工程技工安排中,安排水电工等常驻人员,负责处理小区日常工作,包含设施设备运行确保、晚间值班、通常维修等,对计划性土建维修等
9、工作由企业统一派员处理。 保安和工程技工以安排在小区内或周围住宿为主,可处理突发事件又可处理职员实际生活方便。 崇文公寓实施单独财务核实,维修基金使用接收开发商检验和监督。 前期物业管理工作接收开发商监督检验,依据招标文件奖惩方法实施。2.4崇文公寓争创“杭州市物业管理优异小区”实施计划为规范和提升崇文公寓物业管理行为,提升崇文公寓品质和著名度,依据市优异标准,初步设想在交房后二年内参与评选,并取得称号,现依据标准制订本方案。2.4.1准备阶段交房后六个月内完成以下工作:a 组织机构 确定创优组织机构,成立专门班子,并对具体工作进行分解,责任落实到各部门、每位职员。j 领导挂帅,全民动员创优领
10、导小组设组长、副组长二名,组员若干名。其中组长由企业副总经理担任、副组长由管理处主任、企业物业管理部经理担任,组员为管理处职员,企业各职能部门做好配合工作。k 定时例会 创优领导小组每二周召开一次工作例会,总结上一时期创优工作,发觉问题立即寻求处理方案,安排本期创优工作,检验计划落实情况。b 宣传动员 创优工作需全体职员主动参与,上下一心,齐心协力,分工合作。各班组要召开班组会议,将创优工作目标内容,要求时间安排等向全体职员讲解,使她们认清目标,朝着同一目标努力。c 班组落实 各班组按领导小组要求,列出工作表,并将计划落实和实施情况统计在案。d评测现实状况时间安排:准备阶级结束后开始目 :经过
11、自评找差距,查原因,落实情况,限期整改。内 容:依据“杭州市物业管理优异住宅小区”验收标准,并按达标评分细则严格评分。2.4.2 创优实施阶段a. 时 间:准备阶级结束、评测现实状况后b. 对照检验内容,缺什么、补什么(包含软、硬件);c. 创优领导小组制订创优倒计时工作表,依据部门自查情况进行逐条检验(和考评结合)。d. 班组将落实内容和评分标准层层分解到每一个职员,职责分明,谁负责、谁落实。2.4.3 迎检阶段a. 时间安排:依据实际检验时间确定b. 目 :为经过考评验收,做好最终准备。c. 内 容:自评、自检、请教授(同行)检验,迎接验收。d. 依据“创市优”评分标准,组织创优领导小组组
12、员、职员代表进行自评、自检,邀请弟兄单位或教授来小区进行检验。2.4.4 总结阶段a. 时 间:经过最终考评进行总结b. 目 :总结经验,积累资料,以全方面提升我们管理水平和服务水准。c. 内 容:依据评审结果,对达成标准加以长久维持,对未达成标准加以修改。并对在“创优”中涌现出来优异事迹加以表彰、对给“创优”工作造成损害给予批评和处罚。2.4.5 奖励对在创优工作中主动主动,并使所负责“创市优”评选项目全部达标班组和个人,对其进行表彰和奖励。对在创优工作中表现突出职员,在年度考评中优先考虑晋级。2.4.6 处罚对在创优工作中不负责任、人为地使其所负责“创市优”评选项目未达标班组和个人,将给经
13、济处罚和职务降级,情节严重者直至解聘。第三部分管理人员配置及职员管理3.1物业管理人员配置部门岗位人数备 注管理室管理处主任1接待/收费人员1出纳兼文员保安班主管1负责小区安保、消防管理领班3设门岗、车库、监控、巡查等岗位保安员9工程班主管1水电、土建、其中有一人懂绿化技工2保洁班班长1保洁员4合 计23人3.2拟派往崇文公寓管理服务人员任职要求依据招标文件要求及崇文公寓立即交付实际,如我企业中标,将组织专门人员开展前期筹备工作,由富有管理经验人员担任关键管理人员。企业将严格遵守劳动法,和职员签署劳动协议,按相关政策要求为职员办理劳动保障。让崇文公寓管理处每位职员能安心、尽心尽责地服务于小区业
14、主。3.2.1 管理处主任简历王建元,男,1974年11月出生,1997年毕业于浙江农业大学经济管理专业。从事过二年星级饭店管理工作。98年开始进入我企业从事物业管理工作,现担任企业物业管理部副经理,曾前后担任过青春坊管理处管理员,海月花园管理处副主任,物业部副经理,企业管理者代表等职。持有九千质量体系内审员资格证书,熟悉ISO9000标准质量体系工作。组织参与过海月花园创优、企业九千质量体系导入等工作。王建元同志工作主动认真,对物业管理工作有较丰富经验。能胜任崇文公寓管理处主任一职。3.2.3 接待/收费文员女性,30岁以下,含有中专以上学历,持有物业管理上岗证,身体健康、品貌端正,有较强沟
15、通能力和服务意识,熟悉通常会计业务知识,能正确办理各项收费业务,能熟练使用计算机,有较强文字组织能力,工作认真负责。3.2.4工程主管男性,45岁以下,身体健康,精力充沛。含有中专/高中以上学历,有多年工作经验,持有水电等相关工种上岗证书,熟悉水电、土建、管道、各类电器等维修保养工作。了解工程预算和相关定额核实及其程序。有较强领导和组织能力,工作忠于职守,认真负责。3.2.5 工程技工男性,45岁以下,身体健康,责任心强,精力充沛,含有初中以上学历。熟悉水电安装、维修等业务知识,能看懂多种施工图纸,了解通常工程设备工作原理和保养检修程序。有专业岗位培训经历,持上岗证。有较强服务意识。3.2.6
16、 保安主管男性,35岁以下,身体健康,责任心强,精力充沛,身高173厘米左右,高中以上文化程度,有三年以上住宅小区保安领班工作经验,有较强领导能力,熟悉小区治安、消防、交通管理服务工作程序,能处理突发性事件能力,退伍军人优先考虑。 3.2.7 保安领班男性,35岁以下,身体健康,责任心强,精力充沛,身高173厘米左右,高中以上文化程度,有十二个月以上保安工作经验,熟悉小区治安、消防、交通管理服务工作程序,能处理突发性事件能力,退伍军人优先考虑。3.2.8 保安员男性,35岁以下,身体健康,责任心强,精力充沛,身高170厘米以上,初中以上文化程度,一般话标准,能协调处理通常事件和纠纷,有十二个月
17、以上工作经验或专业培训经验,有较强服务意识,退伍军人优先考虑。3.2.9 清洁员40岁以下,身体健康,责任心强,有一定文化程度,一般话标准,有专业培训经验,有较强服务意识,工作不怕苦、不怕累,能严格遵守劳动纪律。3.3 职员培训严格根据ISO9001质量体系文件要求要求,结合工作实际进行培训,以确保新西湖花园管理处各岗位人员能胜任自己本职员作,提升职员综合素质。基础素质培训:思想素质、职业道德、作风建设。业务培训:重视培养一专多能全方面型人才,提升岗位工作能力和服务水平。3.3.1 培训内容a岗前培训上岗前对小区全体管理服务职员进行为期120小时(清洁工培训20小时)有针对性培训,包含熟悉新西
18、湖花园情况、企业规章制度,操作规范、程序、工作标准,并组织严格考试,合格者方能正式上岗。b、跟班作业上岗前进行为期1个月跟班作业(清洁工为期7天)。老职员经过传、帮、带促进新职员能立即适应本岗位工作。c、岗内培训企业物业管理部全方面负责新西湖花园管理处职员培训工作,并将制订具体年度培训计划,企业各相关部门按计划帮助做好培训工作。3.3.2 培训计划a 新职员培训计划新职员培训计划序号培训内容培训对象时间培训方法备 注1项目概况、企业质量方针、目标,企业概况,作业指导书和企业规章制度等全体新职员24小时内培以考试方法进行考评2接管前期进行职员强化培训全体新职员40小时内培3岗位职责及管理制度全体
19、新职员8小时内培要求熟悉本职员作程序、管理运作程序4工作标准及规范全体新职员8小时内培要求对物业管理有较深层次认识5各工种专业培训全体新职员40小时内培要求熟悉掌握本专业工作技巧,适应工作之要求6跟班作业全体新职员30天(清洁工一星期)内培要求学习、会基础操作方法为正式上岗提供经验b 接管前期职员培训计划接管前期职员培训计划序号培训内容培训对象时间培训方法备 注1管理目标及投标书相关内容全体职员16小时内培要求明确各项工作要求、目标模式2岗位职责和物业管理运作制度全体职员16小时内培要求掌握岗位要求和考评标准3小区整体布局、公共设施设备、消防设施等内容介绍全体职员16小时企业本部内部培训要求熟
20、悉小区设施、设备及整体布局4房屋验收交接程序管理、维修技术人员8小时内培要求掌握房屋交换全过程5设施设备维护标准及作业程序管理、维修人员8小时内培明确公用设施维修范围及标准6安全工作目标及作业程序全体职员8小时内培熟悉治安保卫范围和职责7清洁卫生标准及作业程序保洁员保安员8小时内培熟悉清洁卫生范围和职责8绿化标准及作业程序管理人员8小时内培熟悉绿化范围和目标9工作技巧及服务规范全体职员8小时企业考评内部培训行为、语言规范和技巧10消防管理制度及灭火抢救常识全体职员12小时内培要求掌握应急方案及常识C正常管理期职员培训计划正常管理期职员培训计划序号培训内容培训对象时间培训方法培训目标1管理软件应
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