中信地产投资有限公司营销管理部管理办法模板.doc

中信地产（北京）投资
营销管理部管理措施
（讨论稿）

二○一○年六月

目 录
一、部门宗旨 2
二、基础职责 2
三、组织架构和岗位工作职责 2
（一）营销管理部组织架构示意图 2
（二）部门岗位工作职责 3
四、工作步骤 9
五、管理制度 23
六、附表 32

一、部门宗旨
依据企业发展愿景，遵从技术、经济规律和政府法规，编制和优化企业营销管理制度，经过不停地市场研究和项目营销策划总结，提升企业营销策划能力，经过对地产总部品牌宣传和维护、用户关系管理，提升企业品牌影响力和号召力。经过对项目企业营销管理和研究，促进项目销售目标顺利实现，并为企业建立优良营销管理团体，培养营销策划管理人才。
二、基础职责
负责房地产市场研究、项目标定位策划、销售管理及经营计划完成
负责企业品牌建设、宣传、维护
负责建立完整用户管理制度，维护用户关系
三、组织架构和岗位工作职责
（一）营销管理部组织架构示意图
（2人）
（3人）
（3人）
项目企业
区域企业
（2人）
（1人）
（1人）
（1人）
（1人）
（1人）
项目B专员
项目A专员
客服
销售
推广
品牌
策划
销售经理助理
策划经理助理
营销副经理
营销经理

（1人）
（1人）

（1人）
（1人）
项目A现场经理
项目B现场经理

营销管理部累计岗位：17个
（二）部门岗位工作职责
1.部门经理/副经理职责
（1）负责组织搜集、整理中国外房地产政策、土地和市场信息，研究用户需求现实状况和趋势，并对最新动态立即向相关部门通报；
（2）配合前期拿项目，进行项目可行性研究分析；
（3）负责制订企业营销策划管理制度；
（4）负责完成企业开发项目标营销管理工作，负责组织对销售策划代理机构、广告服务机构、制作单位等机构招投标工作及媒体选择工作；
（5）负责完成营销费用测算及控制工作；
（6）参与项目开发计划编制；
（7）参与开发项目标概念设计及计划设计、户型设计工作；
（8）完成对法律服务机构、租赁经营代理机构监管工作；
（9）帮助参与地产总部品牌建设工作；
（10）负责制订企业品牌建设方案，组织实施品牌建设方案；
（11）负责监督项目企业销售全过程，汇总分析项目企业销售情况，指导项目企业按经营计划完成销售任务；
（12）负责组织各项目市场调研、定位汇报、定价方案、营销推广方案审批；
（13）负责制订企业销售及用户管理实施细则；负责项目企业销售队伍组建、培训及考评；
（14）负责对项目企业销售代理机构和广告企业沟通、监督和考评；
（15）负责客服工作工作步骤和工作细则把控工作；

2.策划线
岗位名称：策划经理/助理
（1）负责组织搜集、整理中国外房地产政策、土地和市场信息，研究用户需求现实状况和趋势，并对最新动态立即向相关部门通报；
（2）配合前期拿项目，进行项目可行性研究分析；
（3）负责组织各项目市场调研、定位汇报、定价方案、营销推广方案编制和听证；
（4）负责帮助经理制订企业营销策划管理制度，帮助经理组织对广告企业、制作等机构招投标工作及媒体选择工作；
（5）负责帮助经理完成企业开发项目标营销管理工作；
（6）负责帮助经理完成营销费用测算及控制工作；
（7）参与项目开发计划编制；
（8）参与开发项目标概念设计及计划设计、户型设计工作；
（9）负责多种销售物料编制和审定工作；
（10）帮助经理完成对法律服务机构、租赁经营代理机构监管工作；
（11）负责完成项目卖场包装及售楼准备工作；
（12）负责制订推广计划及效果评定；
（13）负责各项销售活动策划工作；
（14）负责对广告设计、多种印刷品、模型等制作审核工作.
岗位名称：策划主管
（1）负责搜集、整理中国外房地产政策、土地和市场信息，研究用户需求现实状况和趋势，并对最新动态立即向相关部门通报；
（2）配合前期拿项目，进行项目可行性研究分析；
（3）完成项目标市场调研、产品定位、定价、营销推广方案编制；
（4）参与项目开发计划相关数据整理工作；
（5）参与项目开发计划设计跟踪梳理工作；
（6）参与项目户型图设计跟踪梳理工作；
（7）负责和代理机构相关市场研究、产品定位及产品 设计方面沟通协调工作；
（8）负责和商业代理机构、招商机构沟通协调工作；
（9)负责北京市房地产市场情况分析，包含政策、市场、金融、土地等等方面内容；
（10）负责区域市场研究和定位汇报相关工作；
（11）负责新项目标土地研究和定位汇报编制工作；
（12）负责竞争区域房地产市场动态跟踪，包含关键强相关项目标产品、销售等方面最新动态；
（13）具体监测内容：
区域各竞争项目成交情况（套数、面积、优惠政策）
区域市场推广监控（平面报广、网络、短信、促销活动等）
区域市场竞争项目热点
区域市场可售房源统计（累计）
区域市场营销情况综合评述及下周区域市场竞争项目动态预判
岗位名称：推广实施主管
（1）负责完成项目标营销策划汇报；
（2）负责完成项目营销推广费用预算工作；
（3）帮助策划经理组织对销售策划代理机构、广告服务机构等招投标工作；
（4）帮助策划经理组织对广告企业、制作等机构招投标工作及媒体选择工作；
（5）帮助策划经理制订广告推广计划及定时效果评定；
（6）负责和广告企业、制作企业沟通、监督及管理工作；
（7）负责媒体公布工作；
（8）负责和媒体日常沟通和危机公关实施工作及协议转签、实施和存档；
（9）负责户外广告制作和沟通工作；
（10）负责户型图、宣传海报、销售道具制作工作；
（11）负责销售现场所需配套物料制作督办工作；
（12）负责沙盘模型制作督办；
（13）负责效果图制作督办；
（14）负责工地围挡制作督办工作；
（15）负责联络相关政府部门维护企业户外广告正常运行；
（16）在企业重大活动中给物料制作支持；

3.销售线
岗位名称：销售副经理/助理（销售部分）
（1）负责管理、监督项目企业销售全过程，汇总分析项目企业销售情况，负责区域企业按经营计划完成销售任务及统计经营计划完成情况；
（2）负责组织制订销售方案、销售策略、销售计划进行听证和审批；
（3）负责销售及用户管理实施细则；负责项目企业销售队伍组建、培训及管理工作；
（4）负责监督项目企业销售任务完成、销售组织、管理及控制工作；
（5）负责对项目企业销售代理机构沟通、监督和考评；
（6）负责项目企业推广效果统计、反馈及提议；
（7）帮助项目企业完成对剩下型物业租售工作；
（8）帮助项目企业审核前期物业管理方案；
（9）组织实施项目企业客服标准化建设，包含制度建设、档案管理等；
（10）负责项目企业客服后台监督管理工作；
（11）负责组织项目参展方案制订及步骤培训；
（12）负责组织项目入住方案制订及步骤培训；
岗位名称：销售主管
（1）在销售助理指导下负责监督项目企业销售具体工作；
（2）负责编制统一销售文件；
（3）负责编制销售现场行政、业务管理工作规范；
（4）负责制订区域企业销售及用户管理实施细则；
（5）帮助组织项目企业定价方案，组织销售策略、推广方案听证和审批；
（6）帮助监督项目企业销售全过程，汇总分析项目企业销售情况；
（7）帮助项目企业销售队伍组建、培训及管理工作；
（8）帮助项目企业销售组织、管理及控制工作；
（9）帮助对项目企业销售代理机构沟通、监督和考评；
岗位名称：客服主管
（1）帮助律师制订项目销售协议、补充协议及相关文本；
（2）负责项目客服全程管理和监控；
（3）负责指导下属职员制订工作计划做好工作日志、周志、督促实施；
（4）负责部门内工作任务分配；
（5）负责组织实施客服职员业务培训；
（6）负责对客服职员考评；
（7）负责和法律服务机构沟通协调工作；

4.品牌线
岗位名称：策划副经理/助理（品牌部分职责）
（1）帮助参与地产总部品牌建设工作；
（2）根据地产总部制订品牌管理制度和步骤，建立对应品牌管理实施细则；
（3）负责企业品牌建设方案，组织实施品牌建设方案；
（4）负责区域企业中信会日常运行、管理工作；
（5）审核、指导项目企业品牌推广、广告投放活动；
（6）监督项目企业根据地产总部制订品牌和标识使用规范实施宣传推广；
岗位名称：品牌主管
（1）帮助建立区域企业品牌管理实施细则；
（2）组织项目企业筹备《中信会》会刊材料；
（3）帮助制订区域企业品牌建设方案，组织实施品牌建设方案；
（4）帮助审核、指导项目企业品牌推广、广告投放活动；
（5）负责区域企业中信会日常运行、管理工作；
（6）帮助监督项目企业根据地产总部制订品牌和标识使用规范实施宣传推广；
岗位名称：品牌策划推广和活动拓展专员
（1）帮助中信会相关方案策划工作；
（2）帮助企业中信会刊物出版和发行；
（3）帮助中信会网站、用户通讯、品牌广告等宣传物料设计和制作；
（4）负责搜集影响本企业形象、声誉等不利信息，并开展危机公关；
（5）帮助中信会相关活动协调工作；
（6）帮助会员维护工作；
（7）帮助和中信会相关部门协调沟通工作；
（8）负责中信会结果资料搜集、归档工作；
（9）负责会员活动策划、组织、实施工作；
（10）负责对社会多种商家联络和沟通工作；
（11）帮助会员维护工作；
（12）负责入会相关物料（会员卡、会员手册等）准备和更新；
（13）负责会员入会，和会员资料归档；
（14）负责会员软件系统维护；
（15）负责依据企业需要导出对应数据；

5.项目专员
（1）负责分管项目标上传下达工作；
（2）负责分管项目标销售、策划、品牌、客服等各个方面资源协调工作；
（3）负责将分管项目营销工作实际需求向营销管理部各个分管线进行沟通联络。掌握分管项目营销工作进度和进展情况；

四、工作步骤
（一）营销推广方面
1.项目整体策划定位汇报编制——子企业负责以品牌营销部下发《项目整体策划定位汇报标准版》为模板，编制项目整体策划定位汇报，并上报成型文件——报业务分管领导审核——报总经理审核——报专职董事长审核——报股份企业品牌营销部审定；
2.项目整体策划定位汇报评审和批复——品牌营销部负责在子企业进行项目整体策划定位汇报过程中，给中间过程评价意见。子企业形成结果后，品牌营销部负责组织召开评审会并确定结果。品牌营销部出具最终评审意见；
3.项目营销推广方案编制——子企业负责以品牌营销部下发《项目营销推广方案标准版》为模板，编制项目整体策划定位汇报，并上报成型文件——报业务分管领导审核——报总经理审核——报专职董事长审核——报股份企业品牌营销部审定；
4.项目营销推广方案评审和批复——品牌营销部负责在子企业进行项目营销推广方案过程中，给中间过程评价意见。子企业形成结果后，品牌营销部负责组织召开评审会并确定结果。品牌营销部出具最终评审意见；
5.项目定价及销控策略方案编制——子企业负责以品牌营销部下发《项目定价及销控策略方案标准版》为模板，编制项目整体策划定位汇报，并上报成型文件——报业务分管领导审核——报总经理审核——报专职董事长审核——报股份企业品牌营销部审定；
6.项目定价及销控策略方案评审和批复——品牌营销部负责在子企业进行项目定价及销控策略方案过程中，给中间过程评价意见。子企业形成结果后，品牌营销部负责组织召开评审会并确定结果。品牌营销部出具最终评审意见；
7.项目策划及广告企业选择、项目命名及VI、项目营销策划方案（包含售楼处样板间选址及展示区）等，由营销管理部主办并上报成型文件——报业务分管领导审核——报总经理审核——报董事长审核——报总部品牌营销部审核——报地产总部业务分管领导审批；
8.市场调研汇报（月、季、年度市场汇报）由地产总部品牌营销部负责主办并提交文件；
9.广告及媒体监测汇报（月、季、年度市场汇报）由营销管理部主办——由品牌营销部提交成型文件；
（二）销售定价方面
1.折扣审批（含带特批）——折扣权限标准制订由地产总部品牌营销部主办提报——由营销管理部立案。1%折扣（含）由营销管理部主办——并提报计划财务部审核——由业务分管领导审批——报总部品牌营销部立案。大于1%，小于2%（含）折扣由营销管理部主办——并提报计划财务部、业务分管领导审核——由总经理审批——报总部品牌营销部立案。大于2%，小于3%（含）折扣由营销管理部主办——并提报计划财务部、业务分管领导、总经理审核——报专职董事长审批——报总部品牌营销部立案。特批折扣由营销管理部主办——并提报计划财务部、业务分管领导、总经理审核——专职董事长审核后——报总部品牌营销部审核；
2.项目每期定价方案和销控策略由营销管理部主办并提报——由业务分管领导帮助审核——报总经理审核——报总部品牌营销部审批；
3.销售分析：下属地产企业提议销售分析由营销管理部主办并提报——由业务分管领导帮助审核，由总经理审核，报董事长审批；地产总部提议销售分析由品牌营销部主办并提报，由战略发展部、营销管理部协办，报地产总部业务分管领导审批，报总裁立案；
4.买卖协议立案及房产证办理——由营销管理部主办并提报——由计划财务部协办——报业务分管领导审核；
5．销售人员分成方案由地产总部人力资源部主办，营销管理部、品牌营销部、战略发展部协办，由地产总部业务分管领导审批——报总裁立案；
6．用户投诉——由营销管理部主办，由工程管理部协办——报业务分管领导审批；
7.用户分析及用户资源库建立——由营销管理部主办并提报，由品牌营销部、战略发展部协办——报业务分管领导审批；
8．用户物业协调——由营销管理部主办并提报，由品牌营销部协办——报业务分管领导审批；

（三）统一品牌方面
1.CI手册编写和制订:由营销管理部帮助总部品牌营销部办理、立案；
2.中信地产品牌使用及管理:由营销管理部帮助总部品牌营销部办理、立案；
3.品牌宣传
（1）由子企业提议品牌宣传由营销管理部主办并提报给业务分管领导、总经理审核后，报总部品牌营销部审批，报业务分管领导立案；
（2）由地产总部提议品牌宣传由营销管理部帮助地产总部品牌营销部办理；
4.品牌费用预算管理
（1）由子企业提议品牌费用预算由营销管理部主办并提报给业务分管领导、总经理审核后，报总部品牌营销部审批，报业务分管领导立案；
（2）由地产总部提议品牌宣传由营销管理部帮助地产总部品牌营销部办理；
5.品牌活动
（1）由子企业提议品牌活动由营销管理部主办并提报给业务分管领导、总经理审核后，报总部品牌营销部审批；
（2）由地产总部提议品牌活动由营销管理部帮助地产总部品牌营销部办理；
6.中信会管理
（1）中信会分会设置、变更和撤销由营销管理部主办提报给业务分管领导、总经理审核后，报总部品牌营销部审批；
（2）中信会总会设置、变更和撤销由营销管理部帮助总部品牌营销部办理；
（3）中信会分会会员规则确实定由营销管理部主办提报给业务分管领导、总经理审核后，报总部品牌营销部审批；
（4）中信会总会会员规则确实定由营销管理部帮助总部品牌营销部办理；（5）中信会刊物编辑方案由地产总部提议，由营销管理部帮助办理；
（6）中信会刊物定稿出版由地产总部提议，由营销管理部帮助办理；
（7）中信会会员资料管理由地产总部提议，由营销管理部主办并提交报品牌营销部审批；

（四）项目整体广告推广工作全程代理及工作步骤
1．广告企业选聘和招标
选择广告企业目标关键是对整个项目实施全案推广策划、创意和设计工作，和公关活动、软性宣传等整合工作咨询、协作和指导。
选择广告企业具体步骤为：了解广告企业信息——选择符合条件单位——分别进行咨询及沟通——确定有合作意向单位——报成本合约部、财务部立案——配合成本合约部实施招标——确定中标单位——询标及商务洽谈——协议转签及签署——开展合作。
广告企业选择工作由营销管理部提出选择范围和提议，报主管领导同意后，配合成本合约部完成招标工作，在中标单位取得企业领导书面同意后，才能开展正式合作。
2．广告推广策略制订及实施
在分析了房地产市场及项目情况后，制订、实施全程或阶段性推广策略，并在具体推广过程中立即调整策略，对其推广效果进行监控。
具体步骤为：营销管理部依据企业经营计划提出推广要求——双方深入沟通情况——广告企业制订初步推广策略——向营销管理部进行第一轮提报——修改后，向营销管理部进行第二轮提报——营销管理部向企业领导进行提报——依据企业领导意见进行修改——成文、审批——实施。
全程或阶段性推广策略在营销管理部达成一致意见后，向部门主管领导进行汇报，再向企业领导进行提报，在完成企业转签程序、并取得企业领导书面同意后实施。
推广过程中调整策略具体步骤为：
营销管理部依据监控情况提出调整要求（或广告企业提出调整原由）——广告企业提出调整策略——达成一致意见——报主管领导——报企业关键领导——成文、审批——实施
营销管理部和广告企业共同对全程或阶段性推广策略实施监控，发觉问题时，双方进行沟通，明确调整或修改方向及内容，报主管领导同意，在完成企业转签程序、并取得企业领导书面同意后实施调整，以确保实施效果最大化。
3．媒体广告创意设计
依据项目每一阶段媒体投放要求和内容，进行相关媒介广告创意设计和排期提议。关键表现在以下多个方面：报纸、杂志、网络、短信广告创意、文案和设计；软性宣传写作专题、风格提议；电视广告脚本、电台广播文案创意方案及提议；户外单立柱、灯箱、路牌、候车厅、加油站、车体等广告设计。
具体步骤为：营销管理部依据推广方案提出媒体投放要求——广告企业提出创意思绪和设计样式——向营销管理部进行提报——修改后，报主管领导——稿件审批程序——实施
项目标对外宣传关乎企业形象，为避免出现重大失误而产生严重后果，在媒体广告投放前，营销管理部先对广告设计及文案进行认真谨慎审查，在报部门经理同意后，采取稿件审批单形式报主管领导和企业关键领导审批，取得领导书面同意后才能交给媒体单位。
4．VI系统设计
VI系统设计包含项目案名、VI基础设计、VI应用设计和销售道具设计。
（1）案名
广告企业在分析了市场形势、企业实力、项目情况、企业文化、推广方法和宣传渠道等综合原因后，提出项目案名、分案名初步提议供营销部参考及选择。
具体步骤为：广告企业提出案名初步提议——营销管理部反馈意见——广告企业依据反馈意见做修改——营销管理部综合意见后报企业领导——案名审批——报集团立案——案名采取。
营销管理部对项目案名、分案名达成一致意见，报主管领导同意。根据企业转签程序征求各部门意见，汇总后整理相关意见提议，形成汇报报企业关键领导审批。
（2）VI基础设计部分包含项目标志（LOGO）、标准中英文字体、标准色彩及辅助色彩、标准图形及延展图形、标准组合及延展组合。
项目VI基础设计确实定方法为：广告企业针对企业、项目具体情况和企业文化特点，设计几套初步方案，营销管理部提出修改意见，整理成型后报主管领导和企业关键领导审批。
（3）VI应用设计即基础系统设计在多种场所及各类推广方法上利用。表现方法有两种，一个是表现在名片、工作卡、胸牌、信封、信纸、便笺纸、公文袋、手提袋、纸杯和销售人员服装提议等。
具体确定方法为：广告企业提报几套初步设计方案，营销管理部提出修改意见，整理成型后报主管领导和企业关键领导审批，取得同意后正式试用。
另一个是表现在施工现场包装设计：工地现场包装、工地广告牌、工地围墙设计、立柱挂旗、条幅、导示牌、停车场标示牌、欢迎标示牌等。
这种方法确实定步骤为：营销管理部依据包装计划提出设计要求——广告企业制作初步方案——营销部、工程部、广告企业、制作单位四方共同讨论方案——修改完善后报主管领导——稿件审批程序——实施。
营销管理部和工程部、广告企业、制作单位探讨工地包装方案、细节、方法、价格后，整理成文向主管领导汇报，在完成了稿件转签程序并取得企业领导书面同意后开展工作。
5．销售现场包装、销售道具设计
销售现场包装关键包含售楼处形象设计、引导系统设计和样板间包装。表现形式在售楼处形象背景牌、形象背景板、接待区域、展示区域、区位标示牌、功效指示牌等各个方面设计。
具体步骤为：营销管理部提出包装设计要求——广告企业现场考察、制作初步方案——营销部、广告企业、制作单位三方共同讨论方案——修改完善后报主管领导——报企业关键领导——实施。
销售道具设计包含概念楼书、产品楼书、项目海报、户型折页、户型单页、户型封套、项目资料袋、用户通讯录、名片、工作牌、促销直投DM、展板、沙盘、效果图、短片等。
具体步骤为：依据项目需要提出物料制作要求——广告企业提出创意思绪和设计样式——向营销管理部进行提报——修改后，报主管领导——稿件审批程序——企业关键领导同意——实施。
销售现场包装和销售道具设计制作为销售前期工作关键，能够对项目标销售起到促进作用。营销管理部先对设计方案进行深入研究及探讨，达成一致后再报主管领导同意，采取稿件审批单形式报企业关键领导审批，取得领导书面同意才能正式实施。
6．公关活动
广告企业公关活动策划内容实质为：制订活动整体策划思绪、方向和专题，整体计划并设计项目各阶段活动细项步骤工作，配合甄选公关活动实施企业，选定后主导并监督公关活动企业工作实施到位。
活动策划关键表现在项目开盘仪式、促销活动、联谊活动等策划及提议。广告企业先依据活动性质提出初步方案，营销管理部就方案进行深入研讨，并提出对应预算计划，达成一致后报主管领导。营销管理部召开会议向企业关键领导作汇报，在取得领导书面同意后，开始实施。
7．例会制度
依据广告企业工作内容，每七天定时召开一次项目例会。例会议题为回顾上周工作，总结工作中出现问题及不足，布署下周工作。例会参与人员为：主管营销部企业领导、营销管理部相关组员；广告企业负责本项目标工作小组全体组员。
8．广告推广工作管理制度
（1）广告企业选择要本着择优沟通标准，选择业界著名广告企业，不能因为私人原所以推荐不符合要求或业界认知度较低单位。
（2）广告企业招标要严格根据企业《工程开发招投标管理措施》实施，做到公正、公平、公开，不能违规操作或暗箱操作。
（3）广告推广策略制订、调整及实施要严格根据企业步骤转签，不得省略掉任何一个步骤。
（4）对媒体广告设计、VI系统设计、销售道具设计等稿件审查工作要认真谨慎，每一个稿件全部必需和广告企业深入进行沟通及探讨，得出最符合企业和项目标结论；严格根据企业转签步骤实施，避免出现重大失误。
（5）公关活动实施要本着节省标准，少花钱多办事，不得铺张浪费，不得损害企业利益。
（6）每七天工作例会要按时参与，不得无故缺席，不得中途离席，不得准备不充足。

（五）媒体和渠道推广单位洽谈、选择及工作步骤
1．媒体推广费用预算制订和审批
媒体推广费用是依据项目销售任务和销售目标制订出对外媒体宣传各项费用总和。推广预算制订依据是项目在一定时期内销售总额，依据销售任务和市场情况根据一定百分比进行总额制订和分配。
制订步骤：计划财务部制订项目经营计划——营销管理部依据计划和市场情况制订出营销费用百分比——营销部制订具体推广费用预算方案——成本合约部审核并立案——计划财务部审核——财务总监审核——成文、审批——实施。
审批步骤：预算方案经营销管理部参考顾问企业意见后，部门达成一致，向部门主管领导进行汇报，再提交综合办公室完成企业转签程序，由成本部、财务部审批后并取得企业领导书面同意后实施。
2．媒体推广计划制订和审批
媒体推广计划是依据营销推广任务、推广节奏、推广关键、推广形式并结合市场情况及营销渠道而制作各类媒体投放计划和投放份额和投放时间总体布署计划。
制订步骤：营销管理部依据营销任务提出标准——由广告全案企业和顾问企业提交方案——营销管理部经理审核调整方案——成本合约部审核并立案——计划财务部审核。成文、审批、实施。
3．媒体单位选聘和招标
选择媒体单位负责整个项目媒体广告公布、对外信息整合推广，和公关活动、软性宣传、展会、网络、短信、广播电台、地铁媒体、巡展、直投、户外广告等公布和实施。
具体步骤为：了解各类媒体信息——选择符合条件单位——分别进行咨询及沟通——确定多种媒体投放方法及合作单位——报成本合约部、财务部立案——配合成本合约部实施招标——确定中标单位——询标及商务洽谈——协议转签及签署——开展合作。
媒体单位选择工作由营销部提出选择范围和提议，报部门经理和主管领导同意后，配合成本合约部完成招标工作，在中标单位取得企业领导书面同意后，开展正式合作。部分媒体为独家经营、独家代理企业，不需要招标程序，由营销部配合成本合约部共同进行商务条款洽谈。
4．各类媒体单位广告审批步骤
（1）报纸媒体
平面媒体包含报纸和杂志，关键以静态方法表现传输媒体，含有非强制性传输特点，可信度高。报纸广告优点关键表现在弹性大、灵活、立即，对当地市场覆盖率高，易被接收和被信任。
报纸媒体关键包含：北京青年报、新京报、北京晚报、京华时报、精品购物指南、娱乐信报等地产主流投放媒体。报纸媒体广告投放方法包含硬广和软文两种方法。
硬广和软文制订步骤：营销管理部提出具体要求——和广告企业进行沟通——广告企业制订初步广告结果——向营销管理部进行提报——依据企业领导意见进行修改——确定最终公布稿件——交给媒体进行公布。
审批步骤：广告稿件使用专用《广告稿件、销售物料稿件确定流传单》进行审批，由经办人审核无误后出稿流转，向营销经理汇报并审批，方案经过后向部门主管领导进行审批，再提交企业总经理进行审批，取得企业领导书面同意后方可实施。
（2）网络媒体
网络媒体，是广告业中新兴一个广告媒体形式。可经过在既定互联网平台公布所需广告和宣传文字。网络广告含有时效性、灵活性、互动性、复杂性等特点。网络媒体集中了影像、声音、文本等多个媒介形式，真正实现了多媒体全方位信息传输
网络媒体关键包含：搜房网、新浪网、搜狐焦点网、易铺网、搜铺网等。
网络广告制订步骤：项目企业提出具体要求——和广告企业进行沟通——广告企业制订初步广告结果——向营销部进行提报——营销管理部向企业领导进行提报——依据企业领导意见进行修改——确定最终公布稿件——交给媒体进行公布。
审批步骤：广告稿件使用专用《广告稿件、销售物料稿件确定流传单》进行审批，由经办人审核无误后出稿流转，向营销经理汇报并审批，方案经过后向部门主管领导进行审批，再提交企业总经理进行审批，取得企业领导书面同意后方可实施。
（3）杂志广告
杂志广告关键指地产行业内杂志，其优点在于针对性强，选择性好，可信度高，并有一定权威性，反复阅读率高，传读率高，保留期长。
地产杂志包含新地产、红地产、安家传媒、楼市传媒、财富地产等，广告为硬广、软文、专题、采访等形式公布广告。航空杂志包含东方航空、南方航空、中国之翼、中国民航等。
杂志广告制订步骤：项目提出具体要求——和广告企业进行沟通——广告企业制订初步广告结果——向营销部进行提报—营销管理部向企业领导进行提报——依据企业领导意见进行修改——确定最终公布稿件——交给媒体进行公布。
审批步骤：广告稿件使用专用《广告稿件、销售物料稿件确定流传单》进行审批，由经办人审核无误后出稿流转，向营销经理汇报并审批，方案经过后向部门主管领导进行审批，再提交企业总经理进行审批，取得企业领导书面同意后方可实施。
（4）短信公布
短信公布是指经过手机短信形式，将项目广告信息发送到用户手机中一个传输形式。此形式快捷、灵活、抵达率高，时效性强。现在包含2种形式，一个是文字短信，一个是图文并茂彩信。
短信广告制订步骤：项目企业提出具体要求——和广告企业进行沟通——广告企业制订多个公布内容——由营销管理部进行选择和修改——修改后，确定最终内容——向企业领导进行提报——依据企业领导意见进行修改——确定最终公布稿件——交给短信企业进行公布。
审批步骤：广告稿件使用专用《手机短信公布内容审批单》进行审批，由经办人审核无误后出稿流转，向营销经理汇报并审批，方案经过后向部门主管领导进行审批，再提交企业总经理进行审批，取得企业领导书面同意后方可实施。
（5）展会、巡展
展会是经过参与一个专门性质展示平台会议，树立形象、提升品牌、扩大项目著名度、同时也能促进销售一个展示展览活动。巡展是依据项目需求，寻求多个场所（通常是高级写字楼、商场、酒店）进行项目形象展示。
参与展会步骤：项目企业提出具体要求——和顾问企业进行沟通——上报文件部门主管审批——报企业总经理审批——确定参与展会后审批协议——向成本合约部提交展会展台设计搭建企业情况——进行展台设计搭建企业招标——确定中标单位——签署合作协议——乙方单位提交展台设计方案——主管副总审批——总经理审批后——实施。
审批步骤：参展方案使用《广告稿件、销售物料稿件确定流传单》进行审批，由经办人审核无误后出稿流转，向营销经理汇报并审批，方案经过后向部门主管领导进行审批，再提交企业总经理进行审批，取得企业领导书面同意后方可实施。
（6）大型活动、开盘活动
举行多种活动是扩大宣传、树立品牌、传输口碑、提升著名度、展现企业实力有效路径。通常分为媒体公关活动、开盘活动、答谢用户活动、公布信息活动等。
活动制订步骤：项目企业提出思绪标准——和顾问企业、广告企业、公关企业约定专题——公关活动企业提报方案和预算——营销管理部审批后——部门主管领导审批——企业总经理修改审批后——活动企业具体实施。
审批步骤：活动方案由公关活动企业提交后，由经办人检验无误后向营销经理汇报并审批，方案经过后向部门主管领导进行审批，再提交企业总经理进行审批，取得企业领导书面同意后方可实施。
（7）直邮、直投
直邮、直投是一个正确渠道推广方法，它是根据不一样数据库和目标人群，进行直接投递方法进行宣传，DM渠道直投类有较强针对性，而且能和消费者直接一对一沟通，使得其在媒体中占有较大优势。适用小范围正确推广。
直投步骤：项目企业提出广告画面内容要求——广告企业负责设计宣传资料风格及文字——审核宣传资料——营销管理部审批后——部门主管领导审批——企业总经理修改审批后——印刷企业负责印刷——直投、直邮企业提供数据库并落实。
审批步骤：宣传物料使用专用《广告稿件、销售物料稿件确定流传单》进行审批，由经办人审核无误后出稿流转，向营销经理汇报并审批，方案经过后向部门主管领导进行审批，再提交企业总经理进行审批，取得企业领导书面同意后方可实施。
（8）其它媒体（广播、地铁广告、电视广告等）
广播电台、电视广告是快速扩展项目著名度一个有效传输路径。地铁广告是针对地铁人群进行有效宣传推广渠道。
操作步骤：项目企业提出广告内容要求——广告企业负责设计宣传资料——营销管理部审批后——部门主管领导审批——企业总经理修改审批后——媒体企业负责根据协议定时公布广告。
审批步骤：宣传物料使用专用《广告稿件、销售物料稿件确定流传单》进行审批，由经办人审核无误后出稿流转，向营销经理汇报并审批，方案经过后向部门主管领导进行审批，再提交企业总经理进行审批，取得企业领导书面同意后方可实施。
5、媒体监控和效果跟踪
媒体监控分为二个方面，首先指在项目推广过程中对各媒体单位日常对外公布广告和数据进行跟踪和监控，注意各家媒体动态消息，监测媒体话语，是否公布项目标相关报道和负面报道，如有发觉，第一时间向部门领导和主管领导进行汇报沟通，日常媒体监控实施“零”汇报制度。其次指对已经确定合作媒体，监测合作单位是否能够根据洽商约定和协议内容，按时、正确、无漏公布对外广告和信息，监控包含平面媒体、网络媒体、论坛数量监控、动态监控等。
监控步骤为：营销管理部制作监测表格格式——搜集监测资料——平面媒体搜集样报和样刊网络媒体做动态截屏——每日报部门领导审核——报部门主管领导审核——不符合协议约定内容或负面报道——第一时间上报部门经理进行处理——上报部门主管领导等候处理指示——联络媒体单位进行谈判沟通——处理问题——立案。
6、媒体推广工作管理制度
（1）媒体推广计划制订，要依据一定时期销售任务和销售计划和市场情况综合考虑制订，同时需要结合项目定位选择适合媒体单位。
（2）除过独家代理媒体单位，其它媒体单位选聘要严格根据企业《工程开发招投标管理措施》实施，做到公正、公平、公开，不能违规操作或暗箱操作。

（六）项目现场包装、户外围挡及销售道具制作步骤
1．制作种类
（1）销售物料制作：户型图、楼书、折页、海报、手袋、名片、信封、信纸、便签、销售人员笔记本等。
（2）销售道具制作：沙盘模型、胸卡、销控板、效果图、雨伞、会员卡等。
（3）户外广告牌制作、工地围挡包装：广告牌、单立柱、楼顶发光字、工地围档、横幅、塔吊。
2．印刷品、销售道具制作步骤
由广告企业提价二至三套实件方案，包含印刷品用料、工艺及设计内容——部门例会讨论选择方案，提出意见并由广告企业深入深化修改——部门确定方案，填写《稿件确定单》进行领导转签——和此同时进行印刷品制作单位招标工作——按资质等级搜集三家以上制作单位资料，现场考察印刷品制作单位规模、工艺等，依据我企业印刷要求，请竞标单位出据报价，以上资料一并报和成本合约部，配合招标工作——确定印刷品制作单位，进行协议转签;
（七）项现在期策划管理
1.项目定位
（1）由项目企业向我部呈交该项目标整体营销定位方案汇报及其调整方案，经我部门讨论后呈报业务分管领导审批；
（2）由项目企业依据地产总部要求提出项目标命名及VI设计，经我部门讨论后报分管领导审批；
2.项目策划
（1）制订项目售楼处装饰装修风格，提供、工作区、接待区、洽谈区、展示区（模型区、展板区）、景点区（专题区）、儿童区等功效区划分和布局提议；
（2）制订项目样板间选址及装饰装修风格、户型、灯光、面积、文化专题等方案；
（3）参与并审核项目企业代理中介机构招投标选择；
（4）参与并审核项目企业广告全案企业招投标选择；
（5）参与并审核项目企业营销策划方案；
（6）参与并审核项目标定位方案、用户分析、销售安排、定价方案和折扣审批方案。
（7）参与并审核项目标平面广告设计、设备设施、精装修方案。
（8）参与并审核销售协议、认购书、补充协议等。
3.营销推广
（1）由项目企业提出项目标营销推广方案汇报（含项目营销费用计划），经我部讨论后进行相关调整，并报业务分管领导审核确定；
（2）媒体推广采购计划必需上报计划，由北京企业统一安排采购资源。
（2）由项目企业制订项目新开盘方案，报我部讨论调整后，呈交业务分管领导审核确定；
（3）由项目企业制订项目加推盘方案，报我部讨论调整后，呈交业务分管领导审核确定；
（4）我部参与项目企业售楼处、样板间选址，确定装修标准及套数，并报业务分管领导审核同意。
4.团体管理和考评
（1）项目企业销售人员和岗位安排要向北京企业申报立案。
（2）项目企业人员统一进行业绩考评和年度考评。
（3）项目企业人员由北京企业统一进行业务培训和素质培训。
5.合作伙伴选择
由项目企业提出包含现场制作、印刷品、物料制作、媒体广告等合作伙伴合作事宜，报营销管理部审核。
6.常规性研究
由项目企业提出市场调研课题，由营销管理部组织负责市场调研等工作。
（八）项目中期营销