前海片区调研研究报告.doc
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1、南山前海片区调研汇报序言说明: 从严格意义来讲,前海片区应是深南大道以南、前海路以西、内环路以北区域,但因为大部分商品住宅分布在前海路两边,为了便于分析,此次研究范围囊括了前海路和南新路之间旧城区域。另外,因为大部分楼盘是在后开盘,前开发住宅则较少,难以从时间上进行对比分析,分析过程中多处把全部楼盘按前开盘和后开盘分为两部分,在所包含到16个楼盘中,前开盘仅有4个,以后开盘则有12个。再有,用户群分析部分和用户承受总价分析部分,关键依据阳光棕榈园一期和二期成交用户资料统计结果,同时参考了其它楼盘用户信息。一、片区概述(一)片区总体概况前海片区在南山南头半岛前海湾畔,隶属南山南头街道办事处,东和
2、南头商业文化中心、深圳大学、高新科技产业园区相临,南接大南山,西靠前海湾,北面和中山公园隔深南大道相望。严格意义上来讲,前海片区是指深南大道以南、前海路沿线以西、内环路以北板块。前海用地关键为填海及计划填海区,现在已填海2平方公里,已经有围堤用地77平方公里,南北长约5公里,东西宽约1.5公里。前海是南山组团以港口、仓储、临港工业为主功效区域物流中心,是南山区未来住宅、商业发展关键区域。(二)片区土地利用现实状况及特征前海是蛇口工业区关键辐射地,以前土地利用不够成熟,没有科学土地计划,片区内关键是工厂和居民自建住宅,展现农民房和工厂混杂局面。伴随市政计划及旧城改造实施,现在,前海路以西已得到拆
3、迁,土地正得到科学合理开发利用,从北至南形成了振业星海名城、前海花园、港湾丽全部、中海阳光棕榈园、鼎太风华小区等中、大盘,沿前海路一字排开,以占地70万平方米巨大规模,绵延成5公里壮丽建筑景观。前海路以东农民房也正在根据统一计划进行旧城改造,也有鸿洲文鼎花园、心语家园、碧玉小家等新盘出现。另外,作为填海用地前海,伴随旧城改造和填海工程深入实施,将会有较多土地可供利用,除现正开发楼盘用地外,在阳光棕榈园以南学府路沿线又有两小快面积共达10万平方米住宅用地得到计划,港湾大道以西也有5.2万平方公里土地被南油集团购置,计划建设滨海新城小区。(三)片区住宅市场发展前海住宅市场发展较晚,1998年片区内
4、刚刚有商品住宅露面,接下来几年也只有部分零星小盘出现。但伴随南山板快逐步成为深圳楼市一片“热土”,众多地产巨头纷纷进入南山,后海依靠其滨海物业,得到了成功开发, 中海、振业、鼎太等著名地产商也纷纷看中了南山这块风水宝地,不约而同地开启了前海片区“发动机”,开发出了星海名城、阳光棕榈园和鼎太风华三个大盘,在大盘带动下,前海住宅市场于去年有了飞跃式发展,在似乎忽然间就冒出了9个楼盘同时发售,片区整体形象快速脱胎换骨,成为一个快速崛起地产板块。 展望,前海住宅市场将会上演一场如火如荼大戏,将又有椰风海岸和南山豪庭两个新盘加入战团,阳光棕榈园三期也早早宣传造势,又有鸿润花园和鼎太风华二期正在施工,还有
5、星海名城三期也有可能将于年底推出,新盘不停涌现,老盘不干寂寞,大盘小盘、新盘老盘同时上演,前海住宅市场根本热闹起来了! (四)片区各项配套设施现实状况前海作为新开发区域,各项配套设施相对滞后,配套设施不够齐全,有沃尔玛小区店、惠尔佳百货、一本电器和民润超市,也有工商银行和招商银行南山分行,还有一致药店和合丹医药,学校、医院、书城等也全部有,但数量不多,且规模不大,更缺乏大型综合商业休闲场。这些配套设施多为小区内配套,规模较大配套设施则临近南新路,前海路以西居民去购物休闲则多有不便。在各项配套设施中,最齐全要算是学校了,有前海小学、前海中学和南头中学,三个大盘内也全部建有自己幼稚园或小学。(五)
6、片区交通组织现实状况从大范围来讲,前海交通滞后情况基础得到改善。区域内共有四条城市主干道:深南大道、港湾大道、前海路和南新路。宽110米,全长3公里港湾大道直通北环大道,深南大道直通市区,前海路和南新路北接深南大道,南接内环路。片区内又有三条城市次干道:桂庙路、学府路和桃园路,这几条次干道西接港湾大道,东接南新路,其中,桂庙路更是滨海大道延伸。同时,又有地铁1号线穿过该片区。整个片区内道路纵横交错,搭配合理,辐射范围广,交通快捷,经过这些大道能够抵达市区各个地方。另外,又有西部通道自东头角到港湾大道,经小铲岛、大铲岛上宝安大道往中山。还有深圳西站有开往湖南、江西长途列车,给出门远行居民带来一定
7、便捷.(六)片区SWOT分析 1、优势分析 I)自然风光优美 该区域在珠江入海口,西临前海湾,南接大南山,依山傍水,山水适宜,登顶南山之颠,举目四望,前海一望无际,很有“秋水长天、落霞飞雁”景象,自然环境很是优美。同时,其距离华侨城、青青世界等旅游景点(区)不远,处于二者之间景区带上,未来在这里开发一旅游景点也并非无稽之谈。 II)地段优势显著 前海片区毗邻高新产业园区和深圳大学,人文环境很好。同时,前海片区属于南山商业文化中心一级辐射地带,以前海、后海到南山商业文化中心区之间形成过渡,而前海正处于这个过渡带上。 III)新兴区域,有较大开发空间 前海片区作为新开发区域,其前海路以西区域正处于
8、热开发时期,也有部分预留用地,同时,该区域用地关键是填海及计划填海区,作为稀缺资源土地则有增加空间,这就为深入开发前海提供了基础保障。另外,前海路以东和南新路之间区域大部分是农民房,如向南村、南山村等,建设较为落后,商业设施也不够齐全,伴随市政计划及城市发展,对这部分旧城区改造开发也是肯定。 2、劣势分析I)环境和多种相关配套设施仍较落后 数年前,还有极少有些人知道前海,这里关键是工厂和农民房住宅;近几年,伴随著名地产商进入,前海唤起了大家关注,但因为其开发才刚刚开始,周围环境还没有得到很大改善:前海路以东大片农民房,高低不齐,且很破旧,更无绿化可言;前海路上则是来来往往货柜车,噪音很大,尘土
9、飞扬。就交通而言,能够直接和深圳四条快速干道相联,公交线路有南新路22路、427路、431路、435路,学府路有20路、K105路等,市运输局还在前海路增设了一甲海滨、大新小学和大新村三个公共汽车停靠站,而且开设了一环南头半岛行驶公交线路,交通本应该是方便,但该片区现在人气指数还较低,经过前海路公交线路也仅有3条,且车次较少,自然给前海路两边居民带来了很大交通不便。从配套设施来看,虽有医院、书城、学校等配套设施,但还不够齐全、规模不大,大型购物休闲商业场所,如综合性大商场、超市等不在片区内,距离较远。心语家园和港湾丽全部计划了大型商业物业,但因为未完工或人气不旺难以招商等原因,还没有开业。 I
10、I)旧城改造较为困难 前海路以西是大面积农民房和以前遗留下来工厂,建筑无序,违章建设较多,不仅给这里整体环境造成了一定影响,也会给旧城改造带来较大阻力。III)高压线路及平南铁路阻碍片区开发 经过前海有一高压线路,它横穿星海名城北部北大附中,经过西火车站,又到鼎太风华南部。一条条高压电线,低低横亘在前海,对片区计划和建筑设计带来了较多困难。另外,伴随填海工程深入实施,沿海岸平南铁路会把前海分隔开来,影响前海整体布局。3、机会分析 I)地理位置优越,受到政府重视 前海毗邻深圳大学和高新科技园区,地理位置优越,受到市政府扶持。依据市政府计划,深圳高新技术产业带西起前海湾,东到龙岗大鹏镇,在“9+2
11、”片区中,前海处于开端,拥有一席之地。面积约一平方公里前海高新区定位是:建成和现代高新技术园配套软件开发及科技结果孵化基地,作为现有高新区产、学、研功效自然延伸。计划纲要中还指出要“实施青山、碧水、蓝天、绿地工程,营造人和自然友好相处气氛、创建生态型高新技术产业带、基础设施超前、实施环境保护一票否决制”。II)交通先行,片区发展有确保 依据计划,前海片区交通相对滞后情况立即成为过去,南起内环路、北接深南大道港湾大道已正在建设,1号地铁线也将延伸到星海名城西部65万平方米填海区,深圳西部公交结点也将在这里,在前海腹地西客站,将伴随西部通道建成而成为继罗湖以后深圳又一个交通枢纽,再加上直达市区滨海
12、大道和南接内环路北达深南大道前海路。相信,有这么多交通利好消息,未来前海交通将会四通八达,便利之极,为能把前海营造成一个居住环境良好、有特色、配套齐全高尚居住小区提供了有力保障。III)品牌地产商进入,引领片区开发走向成熟 中海、振业、鼎太等深圳著名地产商进入前海, 开发出了阳光棕榈园、星海名城和鼎太风华三个大盘,建筑面积分别为35万平方米、84万平方米和42万平方米,规模庞大,成为前海住宅市场”发动机”。这些著名地产商进入,大盘出现,极大地带动了前海房地产市场发展,并拉动了整个片区人气指数。再加上前海毗邻深圳市高新园区、文化教育区、南山商业文化中心优越地理位置,周围环境交通和生活配套等会得到
13、深入发展,前海成为名副其实高尚滨海大小区指日可待。4、威胁分析 I)政府扶持,一把双刃剑 深圳进行西部开发,带来了南山开发烧潮,也给前海片区开发带来了一个难得机遇,同时,9+2科技园带计划,更带来了契机。不过,政府政策导向能引发大家关注,也会使地产商大举进军前海,造成地产过热,出现供过于求局面。 II)填海造地,并非永无止境 前海用地为填海区,现在已填海2平方公里,伴随海岸线向外推移,海水渐深,至南油大红线带,水深约2米,若深入填海,难度则加大。也就是说,填海造田并非永无止境,片区开发空间也有一定限量。 III)房地产泡沫,连带效应 伴随房地产市场高速发展,利润空间较大,很多非房地产企业纷纷进
14、入房地产行业,这些企业缺乏房地产知识,不懂市场规律,盲目开发,势必造成整体市场供求失横局面。同时,南山成为开发商关注“热土”,著名地产商和不著名地产商同时进军南山市场,也会影响南山市场供求关系。前海片区作为整个深圳房地产市场一分子,作为南山市场一部分,自然难以幸免。 IV)基础建设,居住环境恶化 依据市政计划,前海将有1号地铁经过,也正修建南接深南大道北联内环路港湾大道,平南铁路将修为复线,也将建设1平方公里前海软件园等,这些基础设施建设肯定会使前海处于杂乱情况下,本就较差居住环境会深入恶化。 同时,因为前海紧邻蛇口工业区,前海路和港湾大道又负担着货物运输功效,对居住环境影响也不可小觊. V)
15、热点片区,竞争压力较大 纵观南山楼市,后海、商业文化中心和华侨城等热点区域,近两年写尽南山楼市风流,商业文化中心、华侨城及后海三个片区地理位置或自然环境已受到消费者认可,配套设施齐全,已发展为成熟小区。就前海和后海来看,二者在很多方面较为相同,又各有优劣,前海作为纯住宅小区,开发较早,环境已得到极大改善,多种配套设施也基础完善;后海则开发较晚,不管在居住环境、交通,还是多种配套设施全部难和前海相比。另外,二线关撤留问题已提上议事日程,前海地处南山,离宝安较近,关外较低住宅价格对前海房地产市场无疑是一个冲击。二、片区相关城建、计划介绍(一)片区相关城建介绍在南山圈定市政基建项目中,前海片区直接收
16、惠项目有3个。投资2.8亿元左右港湾大道正在建设,开通后,前海路货柜车噪音问题将得到根本改善;南山医院住院大楼建设将会极大地改善南山医疗条件,后海等片区是该项目标受益者;南头古城则直接提升前海片区文化气氛和旅游地位。,深港西部通道深圳侧接线工程项目提议书经过市发展计划局审批。深港西部通道深圳侧接线工程为深港过境专用通道,是深港西部通道配套工程,起于前海月亮湾大道,终点于深港西部通道一线口岸,全长5.32km。该项目已于去年10开工建设,估计到12月完工。建成后,南山片区将和香港科技开发地域衔接起来,形成深港科技走廊,将带来众多高素质富裕人群,对前海地产开发将形成巨大影响力。 (二)片区相关计划
17、介绍为从根本上处理本市高新技术产业发展空间不足问题,并将深入增强本市高新技术产业整体实力和辐射带动能力,促进特区内外协调发展。在中共深圳市委三届三次全体(扩大)会议上,讨论了深圳市高新技术产业带计划纲要。依据计划,高新技术产业带全长大约100公里,计划总用地面积约15262平方公里,其中可建设用地面积约100平方公里,在可建设用地面积中,高新技术产业用地约5545平方公里。高新产业带从西至东,由南山前海片区开始,到龙岗葵涌大鹏片区终止,共包含9个高新技术工业片区、一个大学片区和一个生态农业高新技术产业片区,简称92个片区。计划纲要中指出,前海科技园区将“依靠南山区现有城市建设基础,作为现有高新
18、区产学研自然延伸,目标是建成和现有高新技术园区配套软件开发及科技结果孵化基地。”依据计划,前海统一计划,统一布署,将建成一个总建筑面积达150万平方米,居住人口超出5万低密度大型高尚小区,引进一批规模大、档次高连锁店和专业批发市场。同时,兴建深圳西火车站;开通南起内环路、北接深南大道港湾大道;连接前海望海路和深港西部通道。到时,前海不仅是深圳黄金海岸,同时还将成为香港后花园。三、片区内品牌发展商开发代表性楼盘分析楼盘名称星海名城二期所属区域南山前海片区地理位置南山前海大道西侧,南头中学对面规模类型有11-18层单体住宅23栋投 资 商深圳市振业(集团)股份发 展 商深圳市振业(集团)股份代 理
19、 商深圳市同致房地产交易评定施工单位深圳市第一建筑工程企业建筑设计何显毅建筑楼(中国)园林设计推出时间发售时间.9.1封顶日02.3.1入伙日03.3.8交楼标准占地面积52266.63建筑面积209368.65容积率4绿化率53.4%总户数1200户户型类型户 型1*12*23*24*25*26*2复式面 积70-8085-120110-130120-160户 数240240480240比 例20%20%40%20%销售率95%70%55%40%外销率付款方法及优惠1、 一次性付款: 93折2、银行按揭付款:96折3、建筑分期付款:96折4、其它方法付款:销售起价4500元/销售均价5100
20、元/总销售率70%总外销率%车位数量810个车位价格租价:元/平方米物业管理深圳市振业物业管理管 理 费2.8元/月底层裙楼每栋住宅低层全部建设为商业物业预售证号深(南)()年022号 售楼电话26163988调 查 人苏中林调查日期03.4.5 (一)星海名城1计划设计关键点评析A) 建筑设计: 星海名城占地30万平方米,总建筑面积84万平方米,是一所规模庞大园林式大小区,在小区内实现人车分流,车辆环小区外围进入车库。一期由6个组团组成,采取“平行均享”布局,每组团住宅间合围成一个可供休息小绿洲,组团和组团之间也有较宽大通道,既确保了居家私密性,也确保了各家各户采光、通风及欣赏绿洲景色。二期
21、在一期北面,含11-18层单体住宅23栋,有7-8两个组团组成,设计布局又独具匠心,在一期“平行均享”布局基础上,继续强调景观及均衡性,使全部住户可充足享受小绿洲环境景观,同时更重视楼群转承围合及公共区域间隔联络,使各组团既共同组成一个整体,又各具私密性,更含有浓厚传统家居气氛。B)园林设计 星海名城计划有16万平方米园林绿化,分别由大绿洲和小绿洲组成。大绿洲斜跨整个小区,形成800米长主景观走廊,小绿洲由各住宅组团围合,形成十多个绿色休闲空间,每个小绿洲依据组团不一样空间,组成不一样专题,并以天际星座命名:双鱼座、天秤座等,每个星座全部是和众不一样风景,更给人天天全部不一样好心情。C)户型设
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